房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習題及答案參考
單項選擇題
1、競爭導向定價(jià)法不包括( )。
A.領(lǐng)導定價(jià)法
B.挑戰定價(jià)法
C.隨行就市定價(jià)法
D.價(jià)值定價(jià)法
標準答案：d
2、進(jìn)度計劃管理通常采用橫道圖和( )。
A.資金流動(dòng)計劃圖
B.網(wǎng)絡(luò )圖
C.直方圖
D.控制圖
標準答案：b
3、工程成本控制的主要對象是主要費用的( )。
A.變動(dòng)費用
B.固定費用
C.材料費用
D.人工費用
標準答案：a
4、制定進(jìn)度計劃時(shí)，( )法從圖中看&考試大&不出各項工作之間的相互依賴(lài)和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。
A.橫道圖
B.網(wǎng)絡(luò )圖
C.進(jìn)行圖
D.工序圖
標準答案：a
5、( )負責組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見(jiàn)。
A.承包商
B.開(kāi)發(fā)商
C.監理機構
D.建設主管部門(mén)
標準答案：b
1、建設工程進(jìn)度控制工作的主要內容包括( )。
A.施工現場(chǎng)的調研與分析
B.編制項目建設工程進(jìn)度計劃
C.監督項目施工進(jìn)度計劃的執行
D.編制與質(zhì)量控制等相關(guān)的配套進(jìn)度計劃
E.對項目建設總周期目標的論證與分析
標準答案：a，b，c，
2、技術(shù)資料的內容包括( )。
A.前期工作資料
B.土建資料
C.安裝方面的資料
D.設計文件及變更資料
E.招標方面的資料
標準答案：a，b，c
3、成本計劃可分解為( )方面。
A.材料設備成本計劃
B.管理費成本計劃
C.人工費成本計劃
D.不可預見(jiàn)成本計劃
E.施工機械費用計劃
標準答案：a，b，c，
4、建設階段的項目管理，包括( )的管理。
A.質(zhì)量
B.進(jìn)度
C.成本
D.合同
E.工程
標準答案：a，b，c，d
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要合同關(guān)系有( )。
A.開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系
B.承包商的主要合同關(guān)系
C.建筑商的主要合同關(guān)系
D.監理機構的主要合同關(guān)系
E.供應商的主要合同關(guān)系
標準答案：a，b
案例分析一
1、某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。
問(wèn)題：
1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;
�、诋數卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;
�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。
2、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作?
參考答案：
解法一：
擬選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法對該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類(lèi)似土地近期
公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的'最佳開(kāi)發(fā)方案，以及該地塊開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(出售或出租)，運用市場(chǎng)法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用、建安工程費用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、前期費用、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、專(zhuān)業(yè)費用、開(kāi)發(fā)利潤及投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)(土地)應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調整后，確定地塊的比準價(jià)格。最后綜合以上兩種估價(jià)結果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，撰寫(xiě)并出具該宗土地的規范估價(jià)報告。
解法二：
1.選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。
2.了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。
3.了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案。
5.開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(租或售)運用市場(chǎng)法收益法等預測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專(zhuān)業(yè)費等，測算土地價(jià)格。
6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準價(jià)格。
7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價(jià)結果。
8.根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報告。
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