房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專(zhuān)項復習題
1.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價(jià)格最接近于( )元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
答案：D
2.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營(yíng)費用率為租金收入的25%;該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.521
B.533
C.695
D.711
答案：A
3.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
答案：A
4.運用假設開(kāi)發(fā)法評估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)， 若采用現金流量折現法計算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應是( )。
A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設開(kāi)始時(shí)的具體日期
B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期
C.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期
答案：C
5.下列關(guān)于假設開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是( )。
A.假設開(kāi)發(fā)法在形式上是評估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
B.運用假設開(kāi)發(fā)法可測算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價(jià)格、預期利潤和最高費用
C.假設開(kāi)發(fā)法適用的對象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房
D.假設開(kāi)發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余
答案：C
6. 現有某待開(kāi)發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據市場(chǎng)調查分析，該項目建成時(shí)可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和 20%，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現率為15%，則該項目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當前現值為( )萬(wàn)元。
A.766
B.791
C.913
D.1046
答案：D
7.在運用長(cháng)期趨勢法測算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用( )方法進(jìn)行測算。
A.平均增減量法
B.平均發(fā)展速度法
C.移動(dòng)平均法
D.指數修勻法
答案：A
8.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(cháng)期趨勢法運用的假設前提是( )。
A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢在未來(lái)仍然存在
B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料
C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節變動(dòng)
D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的有關(guān)政策不會(huì )影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格
答案：A
9.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線(xiàn)價(jià)為5000元/m2，后街路線(xiàn)價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的'前街影響深度為( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
答案：B
10.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8
答案：C
11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現要調整為2006年9月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為( ) 元/m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
答案：D
12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實(shí)際單價(jià)為( )元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
答案：A
13. 某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方約定：買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由買(mǎi)方負擔。據悉，該地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的6.8%，應由買(mǎi)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的3.9%。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費改由賣(mài)方負擔，并在原價(jià)格基礎上相應調整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調整后買(mǎi)方應付給賣(mài)方的價(jià)格約為( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案：D
14.在市場(chǎng)法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調整， 其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分;
估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案：A
15.下列各類(lèi)房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是( )。
A.某標準廠(chǎng)房
B.某酒廠(chǎng)廠(chǎng)房
C.某待出讓土地
D.某寫(xiě)字樓
答案：B
16.某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷(xiāo)售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為( )元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案：D
17. 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
答案：B
18. 某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復費用為10萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為 200萬(wàn)元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數為4年;設備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬(wàn)元。
A.400
B.628
C.656
D.700
答案：C
19.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟壽命應取為( )年。
A.45
B.50
C.52
D.55
答案：C
20.某在建工程，土地使用權年限為50年， 自取得權證日起開(kāi)工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項目己建設2年，估計至項目建成還需25年。已知市場(chǎng)同類(lèi)房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續建完成時(shí)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.375B.57
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
答案：D
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