商品房預售制度

　　隨著(zhù)社會(huì )一步步向前發(fā)展，接觸到制度的地方越來(lái)越多，制度泛指以規則或運作模式，規范個(gè)體行動(dòng)的一種社會(huì )結構。我們該怎么擬定制度呢？下面是小編收集整理的商品房預售制度，歡迎大家分享。

商品房預售制度1

　　一、商品房預售的概況及價(jià)值

　　所謂商品房預售制度，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jì)r(jià)款的制度。

　　我國的商品房預售制度是從20世紀90年代初開(kāi)始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。這部全面規范城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律借鑒了香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，正式確立了商品房預售制度。此后國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》、以及新近頒布的施行的《物權法》等，均對這一制度作了相應具體的規定[1]。十多年的發(fā)展表明，這項制度對培育我國房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。國家統計局的資料顯示：“XX年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌措17 168.8億元，定金和預收款達到7 395.3億元，比上年增長(cháng)44.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的43.1%，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一大資金來(lái)源�！蔽覈�房地產(chǎn)業(yè)仰仗預售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累，同時(shí)由于預售使得房地產(chǎn)商便于融資，降低成本，預售房?jì)r(jià)格明顯低于現房，也使得“望房興嘆”的購房者獲得了實(shí)惠，在買(mǎi)賣(mài)雙方的共同青睞下，商品房預售制度在國內不斷發(fā)展。然而，商品房預售制度在實(shí)施過(guò)程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險和市場(chǎng)風(fēng)險。

　　二、我國商品房預售制度的問(wèn)題和成因分析

　　我國商品房預售制度自確定以來(lái)，其固然刺激了商品房交易市場(chǎng)，但同時(shí)也產(chǎn)生了許多嚴重的問(wèn)題，這一現象直接導致央行房地產(chǎn)金融分析小組在其對外公布《XX年中國房地產(chǎn)金融報告》中強調：“很多市場(chǎng)風(fēng)險和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷(xiāo)售為現房銷(xiāo)售�！彪m然建設部旋即表態(tài)，不會(huì )廢除商品房預售制度，但是，這一報告至少指出，預售制度產(chǎn)生的問(wèn)題，已然引起了高層的重視，同時(shí)也在學(xué)界引起了廣泛的討論。

　　筆者以為，目前而言，我國商品房預售所導致的風(fēng)險問(wèn)題主要在以下幾個(gè)方面：

　　其一，存在著(zhù)交易不公平現象，開(kāi)發(fā)商將在建商品房的風(fēng)險轉移給了社會(huì )和銀行。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商從預售制度中獲得的利益與其所承擔風(fēng)險和付出成本的收益相當，購房者與開(kāi)發(fā)商各取所需，那么預售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據我國現行的預售機制，當住房還處在建設過(guò)程中，購房者就已經(jīng)支付了全部的房?jì)r(jià)款，并承擔了未來(lái)全部的風(fēng)險。在這種不健全的預售制度下，開(kāi)發(fā)商不僅能低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔房屋存貨成本，施工建設風(fēng)險和資金成本被過(guò)渡轉嫁給購房者，同時(shí)借助抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款，開(kāi)發(fā)商把開(kāi)發(fā)項目龐大的債務(wù)負擔最終都落在銀行身上，使商品房的開(kāi)發(fā)風(fēng)險幾乎全部轉嫁給了銀行。更為嚴重的是，當建成的現房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現差異時(shí)，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任[2]。

　　筆者以為，出現這類(lèi)問(wèn)題的根本癥結在于：我國的預售制度由于缺乏一套健全的風(fēng)險分擔的法律制度[3]，使得開(kāi)發(fā)能夠輕而易舉地轉嫁風(fēng)險，而購房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據。

　　同時(shí)，融資渠道單一，真正能夠給予房產(chǎn)企業(yè)長(cháng)遠、可持續支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式，則被認為資金成本過(guò)高而為開(kāi)發(fā)商所放棄，也是產(chǎn)生該現象的另一個(gè)重要的原因。

　　其二，現行的預售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷(xiāo)售制度相對降低了房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰略都不十分重要，只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著(zhù)項目的成功。這導致房地產(chǎn)業(yè)聚集著(zhù)大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也生存得很好，而那些真正具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。也即我國的房地產(chǎn)業(yè)不但沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，大量低質(zhì)開(kāi)發(fā)商充斥于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　筆者以為其根源在于市場(chǎng)競爭機制的不合理，我國國有土地使用權出讓采取掛牌交易制度，沒(méi)有市場(chǎng)化。房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)由政府職能部門(mén)通過(guò)行政許可進(jìn)行資源分配，由此導致開(kāi)發(fā)商不惜以各種手段購買(mǎi)土地，然后通過(guò)預售制度賣(mài)期房，提前回籠資金，把高房?jì)r(jià)拋給購房者，因此我國房地產(chǎn)業(yè)呈現不平等競爭和低效率競爭態(tài)勢。

　　同時(shí)我國監管體制的缺乏也助長(cháng)了這種情況的發(fā)生，由于對未建成房屋銷(xiāo)售行政許可的書(shū)面審查在房地產(chǎn)會(huì )計、審計信用機制尚未建立的條件下幾乎沒(méi)有發(fā)揮應有的把關(guān)作用。并且政府主管部門(mén)在預售過(guò)程中對預售合同的強制登記、預售廣告的發(fā)布監管、資金的監管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，缺乏動(dòng)態(tài)的、事前的防范，也沒(méi)有引入金融監管、房產(chǎn)律師監管等市場(chǎng)條件下行之有效的監管手段。[1]再者，缺乏嚴格的準入和退出制度，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)上魚(yú)龍混雜，大量缺乏必備條件的開(kāi)發(fā)商依然能夠參與市場(chǎng)競爭，并分得可觀(guān)利益。

　　三、完善我國商品房預售制度之具體對策

　　針對我國商品房預售制度存在的各種問(wèn)題，筆者從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考，提出完善我國商品房預售制度的一些看法：

　　第一，設立商品房預售制度風(fēng)險擔�；�金，平衡交易各方的風(fēng)險。所謂商品房預售制度風(fēng)險擔�；�金是一種基金籌集模式，即通過(guò)風(fēng)險擔�；�金的籌集與積累，把預售制度中的各種風(fēng)險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式。如上文所分析，在現存的預售中風(fēng)險的分配極其不合理，因此，政府應設立房屋預售制度的風(fēng)險擔�；�金，如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都應參加這個(gè)基金，即按營(yíng)業(yè)額繳付，一旦出現問(wèn)題，就由這個(gè)風(fēng)險基金來(lái)承擔責任。通過(guò)這一機制，可以把整個(gè)房屋預售制度的風(fēng)險分散給消費者、銀行及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起來(lái)承擔，有效地平衡各方風(fēng)險，促進(jìn)交易公平。

　　第二，完善預售房款監管。具體而言：首先改變我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主流的預收款收存方式—即由開(kāi)發(fā)商統一收取，并在一定時(shí)間內存入監管賬戶(hù)[4]。而改成由購房人親自將購房款存入監管賬戶(hù)的方式。同時(shí)，嚴格規范預收款的使用，開(kāi)發(fā)商除了可提取規定比例的備用金外，監管賬戶(hù)內的資金只能用于樓盤(pán)建設，開(kāi)發(fā)商因工程建設需要用款，應實(shí)行房地產(chǎn)行政主管機關(guān)審批制度，監管銀行只能根據法定審批將款轉入施工單位賬戶(hù)。此舉能有效避免開(kāi)發(fā)商挪用預收款以及攜款潛逃等行為，既發(fā)揮了預售制度對于開(kāi)發(fā)商的融資作用，又保障了購房者的資金安全。對此，我國廣東省作過(guò)相應的嘗試，并取得了不錯的效果，其經(jīng)驗值得在全國范圍內推廣[5]。

　　第三，加強監管力度，設立預售商品房單項建設資金審核機制。預售制度的一個(gè)重要價(jià)值在于相對降低門(mén)檻，便于開(kāi)發(fā)商融資，如果我們設立過(guò)高的準入門(mén)檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析，目前我國的預售制度導致了大量的低質(zhì)中小企業(yè)充斥市場(chǎng)，嚴重損害行業(yè)環(huán)境和社會(huì )利益，對此，筆者的建議是設立預售商品房單項建設資金審核機制，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時(shí)監控，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行任何一個(gè)預售商品房項目時(shí)，必須向房地產(chǎn)主管部門(mén)申報企業(yè)目前的狀況，包括開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、開(kāi)發(fā)商近期的資產(chǎn)負債表、現有流動(dòng)資金量、在預售商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中將要出現的到期債務(wù)額以及正在進(jìn)行并將在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中完成的其他項目等，并提供相應的證明，經(jīng)房地產(chǎn)部門(mén)審批后方可進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，避免開(kāi)發(fā)商在其他項目資金周轉不靈時(shí)，以預售商品房為手段，籌集買(mǎi)房人的資金，卻用以彌補其他項目上的流動(dòng)資金，[6]同時(shí)此舉也能夠避免低質(zhì)的小企業(yè)“空手套白狼”，能夠有效的將不合格企業(yè)清除出市場(chǎng)。

　　四、結語(yǔ)

　　商品房預售制度對于我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著(zhù)重要意義，經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，已經(jīng)己經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項基本制度，但是，同任何新生事物相類(lèi)似，預售制度也帶來(lái)了許多嚴重的問(wèn)題，以至于有呼聲要求廢除該制度。

　　筆者以為，我國商品房預售制度固然問(wèn)題重重，但其價(jià)值更是不容忽視的，不可輕言廢除，針對其產(chǎn)生的問(wèn)題，應當從制度層面加以完善，通過(guò)建立起有效的風(fēng)險分擔機制，加強對預售資金的監管，規定嚴格的商品房預售市場(chǎng)準入和退出機制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房預售中預購人等主體的合法權益，消除我國預售制度目前存在的各種問(wèn)題，真正有效的發(fā)揮預售制度的作用。

商品房預售制度2

　　一、商品房預售制度的歷史及定義

　　商品房預售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最早出現于香港。

　　1994年中國大陸出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結各地經(jīng)驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。

　　商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(cháng)期以來(lái)，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀(guān)需要。商品房預售制加速了整個(gè)建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

　　二、商品房預售制度的特征

　　我國是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟，作為我國最為重要的市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一項重要制度，我國商品房預售法律制度所規定的商品房預售，具有五個(gè)明顯的特征：

　　第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會(huì )福利性房屋，或社會(huì )保障性、社會(huì )救濟性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會(huì )化、商品化房屋。因此，此類(lèi)房屋具有明顯的社會(huì )化、商品化和公開(kāi)銷(xiāo)售的特征。

　　第二，預售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開(kāi)工建設，正處于正常的施工建設狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開(kāi)工的商品房項目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無(wú)法繼續施工建設的“半拉子”工程，或時(shí)建時(shí)停無(wú)法預計或確定竣工時(shí)間的商品房工程項目。

　　第三，預售的商品房，必須是客觀(guān)存在，并正處于正常的施工建設狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現實(shí)存在。因此，作為正處在施工建設狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現實(shí)存在的房屋提前銷(xiāo)售，是預售的最顯著(zhù)的特征。

　　第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開(kāi)發(fā)商，必須是具備商品房預售條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)。而購房人則是社會(huì )不特定的主體，任何要購買(mǎi)預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買(mǎi)方。

　　第五，商品房預售，必須依照有關(guān)法律規定，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門(mén)批準的商品房預售許可證，并將有關(guān)預售商品房的資料及有關(guān)法律規定向購房人公示，即具備法定公開(kāi)性。

　　三、商品房預售制度的條件

　　商品房預售意味著(zhù)買(mǎi)房人承擔巨大的對方違約的風(fēng)險，為了保護買(mǎi)房人的利益，國家規定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠信的房地產(chǎn)商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。

　　第一，預售商品房的建設用地，應當是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書(shū)的土地。因為，房屋依附于土地，商品房項目的合法開(kāi)工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。轉

　　第二，必須持有建設工程規劃許可證。因為我國早已公布并實(shí)施了《城市規劃法》，對城市建設工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規范，不是任意性或選擇性的。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視這一點(diǎn)而預售房屋，就會(huì )使開(kāi)發(fā)商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風(fēng)險。

　　第三，按提供預售商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。關(guān)于投入開(kāi)發(fā)建設資金已達到工程總投資25%以上的規定，有兩個(gè)意義：一是建設項目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工，二是開(kāi)發(fā)商必須自己投入一定的資金。無(wú)論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的，都表明開(kāi)發(fā)商有一定的實(shí)力和能力，不能完全依賴(lài)購房者的房款資金。防止炒買(mǎi)地皮、炒買(mǎi)項目等投機行為。關(guān)于已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間的規定，則是為了保障商品房預售合同的實(shí)際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。

　　第四，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售經(jīng)營(yíng)，必須持有兩個(gè)許可證：即規劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規范和監督管理的立法意義。

　　四、商品房預售制度存在的風(fēng)險

　　自開(kāi)始建立商品房預售制度及相關(guān)法律、法規公布實(shí)施近十年來(lái)，我國的商品房預售市場(chǎng)開(kāi)始走上了規范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是，由于我國的商品房預售市場(chǎng)起步較晚，有關(guān)法律規范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，有關(guān)地方政府主管部門(mén)的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導致仍有許多地方的商品房預售經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)還處于混亂狀態(tài)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規經(jīng)營(yíng)或鉆營(yíng)法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。

　　首先是交易不公平。我國實(shí)行的期房銷(xiāo)售制度，住房還處在建設過(guò)程中，購房者就支付了全部的房?jì)r(jià)款，并承擔了未來(lái)全部的風(fēng)險。當建成的現房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現差異時(shí)，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實(shí)際上是以期房銷(xiāo)售的名義，實(shí)現了現房銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險轉嫁給了社會(huì )。一是購房者支付了全部的房?jì)r(jià)款，承擔了開(kāi)發(fā)的全部風(fēng)險；二是開(kāi)發(fā)商占用了購房者的資金，實(shí)現了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過(guò)住房按揭把開(kāi)發(fā)風(fēng)險轉嫁到銀行。

　　其次是銷(xiāo)售不規范。住房是非標準化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規范的交易方式。再加之我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)育階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)缺乏有效的規范。這種不規范的交易方式為不規范銷(xiāo)售、違法違規銷(xiāo)售提供了可乘之機。我國商品房銷(xiāo)售中存在著(zhù)虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會(huì )所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符，將已抵押的期房銷(xiāo)售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。

　　第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷(xiāo)售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著(zhù)項目的成功。結果房地產(chǎn)業(yè)聚集著(zhù)大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)

　　公司也活得很好，而具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。

　　第四，我國有關(guān)商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實(shí)施了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理條例》等法律法規，但是，作為商品房預售及其市場(chǎng)規范化管理的一項法律制度來(lái)講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場(chǎng)發(fā)展出現的許多新情況和新問(wèn)題，更凸現了市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展變化的超前性與法律法規的滯后性。

　　五、商品房預售制度問(wèn)題的解決

　　對于事關(guān)眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問(wèn)題呢：

　　第一，要建立和完善對商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。尤其是兩個(gè)許可證審查發(fā)放制度。嚴格掌握商品房預售的條件，規范商品房預售許可證的審查和發(fā)放制度。

　　第二，要建立商品房預售必須公開(kāi)事項的監督檢查制度。防止開(kāi)發(fā)商以虛假廣告、名不副實(shí)的宣傳資料欺騙購房消費者。

　　第三，對于購房者來(lái)說(shuō)，要考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。購房人可通過(guò)多種渠道了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執照、規模、工商登記、財務(wù)狀況、企業(yè)形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過(guò)去的業(yè)績(jì)，到已完工的小區了解開(kāi)發(fā)商的房屋質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理狀況；了解開(kāi)發(fā)商有無(wú)糾紛等情況。

　　第四，要加大對商品房預售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關(guān)法律法規的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執法部門(mén)，更應當熟悉和掌握。

　　第五，購房者要簽好補充協(xié)議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實(shí)情況，買(mǎi)賣(mài)雙方往往應根據需要訂立補充協(xié)議，即通過(guò)補充協(xié)議對正式合同內容回以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規定，“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。所以，補充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。

商品房預售制度3

　　[摘要]買(mǎi)受人在購買(mǎi)預售商品房后承擔了較大風(fēng)險，為保障買(mǎi)受人的利益、維護交易安全，法律對商品房預售進(jìn)行了特別的規制。我國法律除了規定強制性的商品房預售許可制度外，還規定了商品房預售合同登記備案制度。

　　天津預售商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢？什么是商品房預售合同？商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時(shí)間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。

　　買(mǎi)受人在購買(mǎi)預售商品房后承擔了較大風(fēng)險，為保障買(mǎi)受人的利益、維護交易安全，法律對商品房預售進(jìn)行了特別的規制。我國法律除了規定強制性的商品房預售許可制度外，還規定了商品房預售合同登記備案制度。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規定：商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

　　商品房預售登記備案的作用在于：

　　1、商品房預售合同備案登記屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，即為保全一項以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)為目的的請求權而為的登記。

　　2、預售項目只有符合法律規定的預售條件，預售合同才能進(jìn)行登記備案。登記備案前，登記部門(mén)會(huì )對開(kāi)發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面查閱，這是對開(kāi)發(fā)商和預售項目合法性審查的一道屏障。

　　3、商品房預售備案登記使得買(mǎi)受人的請求權具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過(guò)預售登記的'房屋出售或抵押，如果開(kāi)發(fā)商將經(jīng)過(guò)預售登記的房屋出售或設定抵押給第三人，該第三人不能通過(guò)登記獲得所有權，該抵押權也不能對抗預售登記的買(mǎi)受人。這就防止了開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)。

　　4、預售合同未辦理登記備案手續的，不能辦理房屋產(chǎn)權權屬變更手續。預售合同備案登記作為前置程序，一定程度上保證了交易安全。

　　目前，我國法律法規及相關(guān)規章均明確規定了商品房預售合同登記備案制度，但對于該登記備案制度的性質(zhì)與效力并未具體規定。學(xué)界對此亦無(wú)定論。但一般認為，商品房預售合同登記備案屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，國外稱(chēng)預告登記或預登記，即為保全一項以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)為目的的請求權而為的登記。一般不動(dòng)產(chǎn)登記的權利是不動(dòng)產(chǎn)物權，例如所有權、抵押權等。而預告登記發(fā)生時(shí)物權尚不存在，物權變動(dòng)是將來(lái)發(fā)生的行為，故所登記的權利仍是一種請求權(債權)，登記的內容是將來(lái)請求發(fā)生物權變動(dòng)。

　　房屋買(mǎi)受人在商品房預售合同中的權利、房屋是否被查封、房產(chǎn)證是真的還是假的等等，總的來(lái)說(shuō)，只要在行政服務(wù)中心房管窗口簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，那您可以基本放心啦，賣(mài)方的人也好，房產(chǎn)的權利限制也好，工作人員都幫你檢查過(guò)了，都沒(méi)有問(wèn)題。

　　還有一點(diǎn)，在房管窗口簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方則不能再和第三方再次簽訂買(mǎi)賣(mài)合同了，因為房管局的電腦里有了備案了，如果您和賣(mài)方的合同不撤銷(xiāo)，則賣(mài)方永遠不能再將此房賣(mài)給第三人了。

　　我們這兒所稱(chēng)的簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，在行業(yè)也稱(chēng)為二手房合同備案。

　　提醒一：

　　如果您購買(mǎi)的房屋屬市區范圍內，并且您們的買(mǎi)賣(mài)未通過(guò)中介成交，則您和賣(mài)方帶好雙方身份證、賣(mài)方的房產(chǎn)證、土地證至行政服務(wù)中心房管1至4號窗口簽訂合同并進(jìn)行現場(chǎng)備案，并在經(jīng)過(guò)備案并打印的合同上買(mǎi)賣(mài)雙方簽字認可。

　　提醒二：

　　如果買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)有備案資質(zhì)的中介機構達成交易的，可由中介機構操作人員直接在中介公司進(jìn)行簽訂合同并進(jìn)行合同備案。經(jīng)過(guò)中介機構備案后，則在過(guò)戶(hù)時(shí)，不需要重新進(jìn)行備案了。目前，江陰具備合同備案的中介公司共有六家，分別是聯(lián)眾、聯(lián)豐、五星、瑞德、嘉和、天鴻六家房產(chǎn)中介。

　　提醒三：

　　只有城區范圍內的二手房，才是到行政服務(wù)中心的房管窗口來(lái)辦理過(guò)戶(hù)的，非城區范圍的，至各鄉區房管所辦理過(guò)戶(hù)手續。

　　下面是二手房合同備案的相關(guān)知識：

　　1、二手房合同為什么要備案

　　依據建設部、中國人民銀行《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、規范交易結算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(建住房〔20xx〕321號)并結合江陰市實(shí)際情況，二手房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行備案，旨在進(jìn)一步規范我市二手房交易市場(chǎng)行為，保障二手房交易安全，提高二手房交易的透明度。

　　2、二手房合同備案的核心內容是什么

　　我市市區范圍內的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，均須網(wǎng)上備案。買(mǎi)賣(mài)雙方在申請轉移登記申請時(shí)，必

　　須提供經(jīng)過(guò)網(wǎng)上備案的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　3、什么是網(wǎng)上備案

　　網(wǎng)上備案是指二手房交易當事人委托房地產(chǎn)中介機構或登記機構工作人員登錄二手房網(wǎng)上備案系統，在線(xiàn)錄入《二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的相關(guān)條款內容，并聯(lián)機將合同打印，在合同上簽字蓋章的行為。經(jīng)過(guò)備案的二手房買(mǎi)賣(mài)合同信息，市民可在江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)上通過(guò)輸入買(mǎi)受人姓名和合同備案號進(jìn)行查驗備案信息。

　　4、進(jìn)行網(wǎng)上備案有什么好處

　　可以維護買(mǎi)賣(mài)雙方的正當權益，《辦法》要求市區范圍內的二手房買(mǎi)賣(mài)行為，均須進(jìn)行網(wǎng)上備案，目的就是有效防止購房人誤購查封房產(chǎn)、防止一房多賣(mài)、避免房地產(chǎn)經(jīng)紀人違規操作等情形的發(fā)生。

　　5、網(wǎng)上備案會(huì )很麻煩嗎

　　網(wǎng)上備案是個(gè)全新的操作模式，有個(gè)熟悉的過(guò)程，二手房交易雙方當事人只要按要求提交有效證件，填寫(xiě)相關(guān)材料即可，具體操作由經(jīng)過(guò)培訓的中介人員或行政服務(wù)中心房管窗口工作人員來(lái)完成，應該說(shuō)還是很便利的。

　　6、如何申請網(wǎng)上備案

　　目前我市在部分中介機構試點(diǎn)實(shí)施網(wǎng)上備案服務(wù)，其他有意向的中介機構可向市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科提出申請。

　　7、如何進(jìn)行網(wǎng)上備案

　　操作員憑電腦密鑰登陸備案系統后，輸入擬轉讓房屋所有權證號、房屋所有權人姓名后提交，按備案系統提示進(jìn)行網(wǎng)上備案。

　　8、雙方自行成交的可以申請網(wǎng)上備案嗎如何進(jìn)行操作

　　可以，雙方自行成交的，可由行政服務(wù)中心房管窗口的工作人員提供網(wǎng)上備案服務(wù)。

　　9、網(wǎng)上備案后，當事人需變更或注銷(xiāo)《二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同》怎么辦

　　合同在系統上進(jìn)行提交后即視為網(wǎng)上備案完成。如在申請辦理轉移登記之前，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方需對合同進(jìn)行變更或注銷(xiāo)的，合同雙方當事人可攜帶相關(guān)證件至行政服務(wù)中心房管窗口辦理，由中介機構撮合成交的，需中介機構人員同時(shí)到場(chǎng)。

　　10、二手房交易當事人在進(jìn)行網(wǎng)上備案時(shí)應注意哪些事項

　　(1)二手房交易當事人應認真閱讀有關(guān)網(wǎng)上備案的文件;

　　(2)為避免房地產(chǎn)中介機構隱瞞網(wǎng)上備案信息，二手房交易當事人應現場(chǎng)全程了解操作人員的錄入行為;

　　(3)網(wǎng)上備案后，二手房交易當事人可根據合同備案登記號，通過(guò)江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)對網(wǎng)上備案情況進(jìn)行核實(shí)。

　　11、二手房交易當事人發(fā)現房地產(chǎn)中介機構及其從業(yè)人員在網(wǎng)上備案的過(guò)程中存在違法違規行為的，應怎么處理

　　應及時(shí)至我市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科或產(chǎn)權監理處投訴。

　　12、備案的實(shí)施日期是什么時(shí)間

　　自20xx年12月28日起，市區范圍內申請辦理二手房轉移登記手續的，必須將二手房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行備案。

　　這里要著(zhù)重提醒大家的是，備案后的二手房買(mǎi)賣(mài)合同辦理注銷(xiāo)和變更的流程：

　　上面已經(jīng)提到，自20xx年12月28日始，我市市區范圍內國有土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，均需進(jìn)行網(wǎng)上備案。在備案后，如果合同需注銷(xiāo)或變更，則買(mǎi)賣(mài)雙方當事人需攜相關(guān)資料至行政服務(wù)中心房管窗口進(jìn)行申請辦理(如在中介機構進(jìn)行簽約備案，則中介機構工作人員需共同到場(chǎng))。

　　在辦理時(shí)，可先至房產(chǎn)信息網(wǎng)的“政務(wù)指南”頻道中的“表格下載”中，下載相應的表格

　　(二手房買(mǎi)賣(mài)合同備案變更登記申請表 、二手房買(mǎi)賣(mài)合同備案注銷(xiāo)登記申請表)，將申請表內信息填寫(xiě)完畢后，買(mǎi)賣(mài)雙方攜本人身份證明原件、原經(jīng)過(guò)備案的買(mǎi)賣(mài)合同、申請表等資料至房管窗口辦理。

　　要提醒大家的是，如二手房買(mǎi)賣(mài)合同非中介機構簽約備案(是在房管窗口工作人員備案的)，則由買(mǎi)賣(mài)雙方共同提出申請，如合同是中介機構簽約備案操作，則需買(mǎi)賣(mài)雙方、中介機構工作人員三方一起至行政服務(wù)中心房管窗口進(jìn)行申請辦理。

　　在填表過(guò)程中，需要注意：1、表格內的經(jīng)紀機構意見(jiàn)一欄，請在至行政服務(wù)中心房管窗口申請前，提前填好，并加蓋經(jīng)紀機構公章;2、表格內的申請人簽章欄一欄內的轉讓人和接收人的簽章，必須由當事人在行政服務(wù)中心房管窗口工作人員簽證下，當面簽字;3、此業(yè)務(wù)，必須當事人(如有中介的，中介機構工作人員也需到場(chǎng))共同前來(lái)辦理;4、如買(mǎi)賣(mài)合同是對買(mǎi)方進(jìn)行變更，如原買(mǎi)方基礎上需增加配偶等共有人，請申請時(shí)，攜帶能證明家庭關(guān)系的證件資料(如戶(hù)口本、結婚證等)。

商品房預售制度4

　　一、責任單位和責任人

　　責任單位：市建設局綜合開(kāi)發(fā)處

　　責任人：承辦人(A、B)、分管副處長(cháng)、處長(cháng)、分管副局長(cháng)、局長(cháng)

　　二、權力行使依據

　　(一)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》(國務(wù)院令第248號)第二十七條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房時(shí)，應當向預購人出示商品房預售許可證明�！�

　　(二)《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第95號)第六條、第九條規定：“商品房預售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售;開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》�！�

　　(三)《黑龍江省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理條例》第三十條規定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項目建設過(guò)程中，可以預售商品房，但必須向開(kāi)發(fā)項目所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)申請，取得《商品房預售許可證》后方可進(jìn)行�！�

　　三、條件和標準

　　符合以下條件并能提供相關(guān)材料的應予批準：

　　(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū);

　　(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

　　(三)建立預售資金監管專(zhuān)戶(hù);

　　(四)按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

　　四、所需材料

　　(一)申請文件;

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目許可證;

　　(三)土地使用證;

　　(四)施工許可證;

　　(五)規劃工程許可證及附件;

　　(六)發(fā)改委計劃;

　　(七)施工合同;

　　(八)施工進(jìn)度表;

　　(九)規劃圖;

　　(十)商品房預售方案;

　　(十一)房屋測繪報告

　　(十二)資質(zhì)證書(shū);

　　(十三)營(yíng)業(yè)執照。

　　五、受理

　　承辦人(A、B)(窗口)對申報材料進(jìn)行審核登記。材料齊全、符合法定形式的，予以受理，并出具書(shū)面受理通知書(shū);材料不齊全或不符合法定形式的，當場(chǎng)一次性書(shū)面告知申請人需要補正的內容。不符合國家有關(guān)法律規定的，出具書(shū)面不予受理通知書(shū)，并說(shuō)明不予受理的理由。

　　六、審查與決定

　　承辦人(A、B)審查申辦材料完整、真實(shí)、有效，形成審核意見(jiàn)后報分管副處長(cháng)、處長(cháng)審核，呈報主管副局長(cháng)審核，最后由局長(cháng)審簽。

　　七、辦理時(shí)限

　　收到齊備的申請材料之日起3個(gè)工作日內作出行政許可決定。自作出行政許可決定當日即將結果送達當事人。

　　八、公開(kāi)公示

　　本制度原文及相關(guān)材料示范文本在齊齊哈爾市政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站(www.qqhr.gov.cn)長(cháng)期公布。擬審批情況和審批結果分別在該網(wǎng)站上公示和公告不少于7個(gè)工作日。

　　九、監督檢查

　　執行《齊齊哈爾市建設局關(guān)于執行規范權力運行制度監督檢查辦法(試行)》。

　　十、責任追究

　　執行《齊齊哈爾市建設局關(guān)于違反規范權力運行制度責任追究辦法(試行)》。

　　附件：商品房預售許可證審批工作流程圖

【商品房預售制度】相關(guān)文章：

商品房預售制度是否取消09-01

商品房預售的合同07-11

商品房預售合同范例06-09

商品房預售合同參考07-12

商品房預售合同模版04-13

商品房預售合同范文12-02

轉讓預售商品房合同10-11

商品房預售的合同范本05-20

商品房預售的合同樣本06-21