房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策測試題
綜合分析題(共15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。)
(一)
甲開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)甲公司)2003年3月擬在某地投資建設一處用地規模999000m2的綜合小區，該地塊原有133200m2工業(yè)生產(chǎn)用地、399600m2倉儲用地、266400m2居住用地，均為國有劃撥性質(zhì)，其余為郊區某村辦養牛場(chǎng)只宜種植牧草的鹽堿地。甲公司先委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司)提供項目咨詢(xún)報告，項目實(shí)施后委托丙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙公司)代理銷(xiāo)售。預售期間對外承諾一次性付款5%優(yōu)惠。當地契稅稅率4%。丁某2002年秋通過(guò)公務(wù)員考試進(jìn)入某單位，2002年12月以14萬(wàn)元的房改價(jià)格購得單位一套存量公有住房，2003年11月出售該房，售價(jià)20萬(wàn)元。同時(shí)丁某看中丙公司代理甲公司銷(xiāo)售的一套標價(jià)為38萬(wàn)元的新建商品住宅(期房)，并一次性繳納了房?jì)r(jià)款。
1、乙公司的咨詢(xún)報告中，表述正確的是( )。
A.養牛場(chǎng)的那塊土地需辦理征地手續，應報國務(wù)院審批
B.征地申請經(jīng)批準后，征地費中應準備青苗補償費，但無(wú)須考慮新菜地開(kāi)發(fā)建設基金
C.甲公司應優(yōu)先考慮通過(guò)招標、拍賣(mài)、掛牌方式獲得國有土地使用權，但如果該項目用地沒(méi)有其他意向用地人，可以選擇協(xié)議出讓方式來(lái)獲得土地使用權
D.如果最終出讓的是?°毛地?±，則除了準備土地使用權出讓金和拆遷補償等費用外，甲公司還必須準備一些必要時(shí)的安置房和臨時(shí)周轉房
2、甲公司實(shí)施房屋拆遷時(shí).可對( )的房屋依法給予補償。
A.產(chǎn)權人下落不明
B.報建未批準
C.被依法查封
D.產(chǎn)權有糾紛正在訴訟且法院尚未判決
3、下列情形中，可免征甲公司土地閑置費的是( )。
A.銀行書(shū)面承諾的貸款資金不到位造成動(dòng)工遲延
B.甲公司認為開(kāi)發(fā)時(shí)機不夠完全成熟造成動(dòng)工遲延
C.因水泥、鋼筋等主要建材價(jià)格上漲且供應不及時(shí)造成動(dòng)工遲延
D.地質(zhì)勘探時(shí)發(fā)現地下有古墓葬造成動(dòng)工遲延
4、下列關(guān)于房屋拆遷估價(jià)的表述中，正確的是( )。
A.乙公司在出具咨詢(xún)報告時(shí)，對拆遷范圍內的房屋補償給出的估價(jià)結論，可以供甲公司及拆遷主管部門(mén)參考，但對被拆遷人不一定具有效力
B.估價(jià)機構出具的估價(jià)報告，其房屋補償金額一律不得包括被拆房屋內自行裝修裝飾的價(jià)值
C.房屋所有權證書(shū)記載的用途為住宅，實(shí)際用途為商業(yè)用房.根據合法原則，估價(jià)時(shí)一律按住宅估價(jià)
D.估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當在自收到申請之L1到10日內對申請鑒定的估價(jià)報告出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)，所鑒定的估價(jià)報告確有技術(shù)問(wèn)題的，同時(shí)出具估價(jià)報告
5、下列表述中，不正確的是( )。
A.甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應分攤的土地使用權不屬于抵押財產(chǎn)，但處分抵押房地時(shí)可以一同處分
B.甲公司在取得《商品房預售許可證》前，不可以對外發(fā)布房地產(chǎn)預售廣告
C.甲公司在繳齊土地使用權出讓金并實(shí)施完拆遷工作后，如向銀行融資困難可隨時(shí)與有意向的其他開(kāi)發(fā)商協(xié)商并辦理開(kāi)發(fā)項目轉讓
D.甲公司在交付商品房時(shí)，必須向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》利《住它使用說(shuō)明書(shū)》
6、甲公司在銷(xiāo)售商品房時(shí)，依據《房產(chǎn)測量規范》，下列計算一半建筑面積的是( )。
A.坡屋頂層層高2.20m以上的部位
B.在批準期限以?xún)鹊呐R時(shí)房屋
C.供業(yè)豐戶(hù)外運動(dòng)時(shí)休息用的屋頂平臺
D.外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的有柱挑廊
7、下列表述中，不正確的是( )。
A.丙公司如有代理銷(xiāo)售所得就應繳納企業(yè)所得稅
B.丁某出售房改房的增值超過(guò)了原價(jià)的20%，應繳納土增值稅
C.甲公司必須交耕地開(kāi)墾費 建設工程教育網(wǎng)信息
D.乙公司凈咨詢(xún)報告中，應考慮土地增值稅、企業(yè)所得稅、兩稅一費的征收對甲公司預期投資回報率的影響
8、下列表述中，正確的是( )。
A.承建單位9月1日領(lǐng)取施工許可證，如第2年5月12日仍未見(jiàn)施工，該施工許可證肯定已自行廢止
B.建設工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位在12小時(shí)內向當地建設行政主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)報告
C.商品房因設計缺陷導致嚴重質(zhì)量問(wèn)題的，設計單位直接向購房者承擔質(zhì)量責任
D.工程驗收的前提條件之一是甲公司已按合同約定支付工程款
9、丁某新購商品住宅，辦理產(chǎn)權登記前應繳納的契稅是( )元人民幣。
A.7220
B.7600
C.14440
D.15200
(二)
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司擬通過(guò)競標方式取得某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，為此委托一家房地產(chǎn)估價(jià)機構(以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機構)提供包括市場(chǎng)分析、項目融資、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)計劃以及投標報價(jià)等內容的咨詢(xún)報告。雙方協(xié)定，開(kāi)發(fā)公司在簽訂委托協(xié)議的同時(shí)向估價(jià)機構支付部分款項，余款在估價(jià)機構完成和提交咨詢(xún)報告后支付。
10.該估價(jià)機構在開(kāi)始市場(chǎng)分析之前，需仔細了解該項目各項控制性詳細規劃指標，下
列屬于開(kāi)發(fā)用地控制指標的是( )。
A.綠地率
B.停車(chē)位
C.用地性質(zhì)
D.建筑密度
11、該估價(jià)機構在關(guān)于市場(chǎng)分析的報告中，分析了國家針對房地產(chǎn)過(guò)熱采取若干抑制需求的宏觀(guān)調控政策對居民購房產(chǎn)生的`影響指出目的該城市房地產(chǎn)價(jià)格雖然沒(méi)有下降，但( )。
A.需求曲線(xiàn)已向右上方移動(dòng)
B.需求曲線(xiàn)已向左下方移動(dòng)
C.需求量已在需求曲線(xiàn)上向下移動(dòng)
D.需求量已在需求曲線(xiàn)上向上移動(dòng)
12、該估價(jià)機構對開(kāi)發(fā)公司合理運作項目資金的建議中，屬直接融資的有( )。
A.擴股增資 建設工程教育網(wǎng)編輯整理
B.預售商品房
C.以融資租賃方式承租大型設備
D.以在建工程抵押貸款
13、該估價(jià)機構在分析項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度指標中，若以當年建筑物開(kāi)工建筑面積作為統計總體，則總體單位包括當年開(kāi)工的( )的建筑面積。
A.綜合樓
B.住宅
C.水塔
D.配食公建用房
14、關(guān)于估價(jià)機構與開(kāi)發(fā)公司所達成協(xié)議性質(zhì)的描述中，正確的有( )。
A.雙方達成的是一種單務(wù)合同
B.雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢(xún)報告
C.估價(jià)機構提交咨詢(xún)報告享有獲余款的債權
D.開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始支付的款項是一種定金
15、關(guān)于估價(jià)機構服務(wù)款項在會(huì )計核算方面的描述中，正確的有( )。
A.當期獲得的部分款項在會(huì )計要素中屬收入類(lèi)
B.當期獲得的部分款項在會(huì )計要素中屬損益類(lèi)
C.下期應獲得的余款在會(huì )計科目中屬損益類(lèi)
D.下期應獲得的余款在會(huì )計科目中屬資產(chǎn)類(lèi)
綜合分析題
01、BD 02、ACD 03、D 04、A 05、ACD
06、D 07、ABC 08、D 09、A 10、C
11、B 12、A 13、ABD 14、BC 15、BD
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