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小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)弊端與合同范本
買(mǎi)小產(chǎn)權房的弊端
(一)法律效力
“小產(chǎn)權房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認定無(wú)效為原則。但也區分不同情況：
對于發(fā)生在本鄉范圍內農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準的，可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應作無(wú)效處理。
(二)房產(chǎn)轉讓
“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒(méi)有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買(mǎi)后不能合法轉讓過(guò)戶(hù)。其同時(shí)對房屋的保值和升值也有一定影響。
(三)政策風(fēng)險
購買(mǎi)在建小產(chǎn)權房時(shí)，購房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會(huì )面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產(chǎn)權房沒(méi)有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無(wú)法得到對產(chǎn)權進(jìn)行的拆遷補償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。
(四)監管缺位
鄉產(chǎn)權房屋的開(kāi)發(fā)建設沒(méi)有明確的規定加以約束，開(kāi)發(fā)建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
小產(chǎn)權房有法律風(fēng)險和政策風(fēng)險，一般情況下也是不合法的。因而，廣大購房者在購買(mǎi)之前應該考慮風(fēng)險，最好不要去買(mǎi)這類(lèi)房產(chǎn)，容易帶來(lái)糾紛。但是，如果已經(jīng)購買(mǎi)了小產(chǎn)權房的，則為了維護自身權益，可以采用以下的方法，如果具體過(guò)程中碰到法律難題，要及時(shí)向專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師尋求幫助。
如果已經(jīng)購買(mǎi)了小產(chǎn)權房，因國家不會(huì )發(fā)放產(chǎn)權證，這將導致以后對購房者一系列不利的后果。應該如何最大程度來(lái)維護小產(chǎn)權房購買(mǎi)者的合法權益呢?根據不同的情況，購房者可以采用的措施如下：
1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權證明，并且該房屋系在集體土地上建設，且購房者非當地居民，鑒于可能的政策風(fēng)險和法律風(fēng)險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款，這是最直接的方法。
2、如果購買(mǎi)了當地居民的農民房或從他人手上購買(mǎi)了有產(chǎn)權證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)的，則要視具體情況而定。
3、如果已經(jīng)購買(mǎi)了集體土地上建造的房屋并取得了當地鄉政府頒發(fā)的產(chǎn)權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當地戶(hù)口的居民。
4、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委托專(zhuān)業(yè)機構評估市場(chǎng)風(fēng)險和法律風(fēng)險之后，則應當按照現有的土地管理規范，完成土地征用手續，并按照商品住房項目的規定手續報批，采取可能的補救措施。
買(mǎi)賣(mài)合同范本
________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)與_________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)，雙方茲就買(mǎi)賣(mài)_________事宜，訂立本契約，條款如下：
一、買(mǎi)賣(mài)標的：
_________。(注明品名、規格、數量、地點(diǎn)、產(chǎn)地、性質(zhì)、用途等)
二、價(jià)款：
單價(jià)_________元，總金額_________元。
三、交貨：
1.交貨時(shí)間：乙方應于訂約后_________內按甲方指定的地點(diǎn)、組數如期送達。
2.交貨地點(diǎn)：甲方所在地或其所指定的地點(diǎn)。
3.交貨方式：_________。
四、驗收：
甲方或其指定受領(lǐng)人于受領(lǐng)第一條的標的后，應及時(shí)驗收。如有瑕疵，應于受領(lǐng)后七天內以書(shū)面通知乙方更換，逾期乙方不負瑕疵擔保責任。
五、付款：
1.付款方式：甲方將所開(kāi)出的發(fā)票和貨款一次付給乙方。
2.付款期限：甲方預付_________元，余款自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日交付，每月_________日前各支付_________元。
六、其他費用：
原則上運送費、包裝費由乙方負擔。如果甲方所指定送貨地點(diǎn)不在_________界內，按實(shí)際里程數每公里_________元酌收運送費用。
七、擔保：
擔保人須對乙方保證，甲方能夠按期支付價(jià)金，當甲方不能履行時(shí)由其對乙方連帶賠償責任。
八、違約責任：
1.標的物經(jīng)驗收不符合第一條要求的，甲方有權要求補足、換貨或退貨。
2.標的物不符合質(zhì)量標準的，甲方有權要求退貨，并要求賠償損失。
3.一方遲延交貨或遲延支付價(jià)款的，應每日按照遲延部分價(jià)款_________%的標準向對方支付違約金。
4.其他：_________。
九、聲明及保證：
(一)甲方：
1.甲方為一家依法設立并合法存續的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機構、行政機關(guān)或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
(二)乙方：
1.乙方為一家依法設立并合法存續的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機構、行政機關(guān)或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.乙方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
十、保密：
雙方保證對從另一方取得且無(wú)法自公開(kāi)渠道獲得的商業(yè)秘密(技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_(kāi)________年。
一方違反上述保密義務(wù)的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。
十一、不可抗力：
本合同所稱(chēng)不可抗力是指不能預見(jiàn)，不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀(guān)事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風(fēng)暴等以及社會(huì )事件如戰爭、動(dòng)亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發(fā)生導致合同無(wú)法履行時(shí)，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書(shū)面告知另一方，并應在_________天內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料，雙方認可后協(xié)商終止合同或暫時(shí)延遲合同的履行。
十二、通知：
1.根據本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式，可采用_________(書(shū)信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達的，方可采取公告送達的方式。
2.各方通訊地址如下：_________。
3.一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書(shū)面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。
十三、爭議的處理：
(一)本合同受_________國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
(二)本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門(mén)調解;協(xié)商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
1.提交_________仲裁委員會(huì )仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
十四、解釋?zhuān)?/p>
本合同的理解與解釋?xiě)罁贤康暮臀谋驹x進(jìn)行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。
十五、補充與附件：
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書(shū)面補充協(xié)議。本合同的附件和補充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
十六、合同效力：
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_(kāi)________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
授權代表(簽字)：_________授權代表(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________
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