小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同是否合法

　　相關(guān)規定，當由房管部門(mén)統一發(fā)放，是包括產(chǎn)權使用證和國有土地使用權的完全產(chǎn)權。那么購買(mǎi)小產(chǎn)權房有怎么的后果呢，小產(chǎn)權房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎?

　　一、 購買(mǎi)小產(chǎn)權房有怎么的后果呢

　　1、 拿不到法律認可的房產(chǎn)證。村委會(huì )和開(kāi)發(fā)商自行印制的《樓房產(chǎn)權證》不具有法律效力。

　　2、 即使有宅基地和房屋的使用權也無(wú)法上市交易，無(wú)法得到銀行貸款和按揭，不允許過(guò)戶(hù)。

　　3、 有可能被列為違章建筑，面臨拆遷而得不到任何補償的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非法利用集體土地，不僅造成國家土地收益的流失，還嚴重侵害了購買(mǎi)者的合法權益。因此，購買(mǎi)者在購房前，了解土地的性質(zhì)是至關(guān)重要的。如果您不太了解小產(chǎn)權房，很有必要咨詢(xún)產(chǎn)權糾紛相關(guān)律師，對自己所要購買(mǎi)的房子性質(zhì)要明確清楚。因為，如今購買(mǎi)小產(chǎn)權房存在極大的風(fēng)險，一般情況下不宜投資購買(mǎi)。如果您碰到的是小產(chǎn)權房，購買(mǎi)時(shí)一定要謹慎購買(mǎi)。

　　二、小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎

　　根據我國的法律規定，小產(chǎn)權房合同的效力應以認定無(wú)效為原則，以認定有效為例外。其中，認定例外的情況是：“如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。”

　　認定小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據主要有：

　　1、999年5月6日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》就規定：“農村住宅不得向城鎮居民出售。”

　　2、2004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

　　3、2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)(2007)71號通知重申：“農村住宅用地只能分給本村村民，城鎮居民不得在農村購買(mǎi)宅基地、農村住宅和小產(chǎn)權房。”

　　4、《土地管理法》第63條規定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業(yè)建設。”

　　此外，根據《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規定，農村和城市郊區土地屬于農民集體所有，農村宅基地使用權的取得有著(zhù)嚴格的身份限制。從這個(gè)意義上看，依法取得并享有宅基地使用權，當且僅當其具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，而且宅基地的分配制度應該實(shí)行的是一戶(hù)一宅制。

　　根據房地一體的原則，當宅基地上所建房屋被轉讓?zhuān)�該土地的使用權也隨之一并被轉讓?zhuān)�如果允許農村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導致宅基地使用權享受主體的擴大化，不具備宅基地使用權資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規定顯然是矛盾的。

　　該法第63條的禁止性規定對農村集體土地使用權的流轉做了嚴格的限制，因此，農村宅基地的所有權在集體，使用權僅限于村民，農民將房屋賣(mài)給城市居民實(shí)質(zhì)上是使用土地進(jìn)行了非農建設，該種行為被法律所禁止，轉讓合同應該自始無(wú)效。

　　事實(shí)上，小產(chǎn)權房的熱銷(xiāo)有其主觀(guān)條件也有其客觀(guān)條件，盡管其產(chǎn)權不完整，但是相對于其風(fēng)險來(lái)說(shuō)，購房者仍覺(jué)得比買(mǎi)第一手房合算。至于小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的問(wèn)題，關(guān)乎到買(mǎi)賣(mài)雙方的權益是否受保護。往往很多小產(chǎn)權房的糾紛也來(lái)源于合同糾紛。因此，在簽約時(shí)，雖然法律上不保護買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權房部分的法律關(guān)系，但對于其他權益的規定，最好能夠咨詢(xún)一下律師，最大程度地挽回不必要的損失。

　　小產(chǎn)權房能否合法化

　　有消息稱(chēng)，有法學(xué)專(zhuān)家在解讀當前正在醞釀的《土地管理法》修訂草案征求意見(jiàn)稿時(shí)表示，小產(chǎn)權房合法化的希望渺茫。據相關(guān)部門(mén)的統計，目前全國小產(chǎn)權房面積達66億平方米，產(chǎn)權房是120億平方米，小產(chǎn)權房之所以形成如此大的量，一是因為全國各地房?jì)r(jià)不斷攀升，而小產(chǎn)權房的價(jià)格只有同樣位置商品房?jì)r(jià)格的40~60%，加上經(jīng)濟適用房和廉租房等社會(huì )保障性住房供應不足，一些收入較低的城鎮居民即使明知其“不合法”，且將面臨很多風(fēng)險，仍甘愿冒險一試，以此改善居住條件;二是我國城鄉土地二元結構導致了集體土地和國有土地的不平等地位——農民集體的土地利益得不到有效保護，為了增加收入，似也有理的他們才“鋌而走險”，開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房。

　　曾幾何時(shí)，國內著(zhù)名的經(jīng)濟學(xué)家對小產(chǎn)房的地位亦多有肯定。曾呼吁發(fā)房產(chǎn)證，讓農民帶資進(jìn)城。同時(shí)，城里“資本帶人下鄉”，可解決農村缺少農業(yè)技術(shù)能手的問(wèn)題。假如給農民發(fā)了產(chǎn)權證，豈不可實(shí)現了雙向城鄉一體化嗎?葉檀也曾表示，開(kāi)刀小產(chǎn)權需公正立場(chǎng)。她說(shuō)，國土資源部對農民的土地進(jìn)行確權，是給予農民市場(chǎng)化土地價(jià)格補償的第一步。如果農民此后能夠從城鎮化的征地過(guò)程中獲益，成為有資產(chǎn)的市民，那么，我們理應為國土資源部叫停小產(chǎn)權房的行動(dòng)叫好;如果做不到，那么，國土資源部叫停小產(chǎn)權房就無(wú)法洗清“剝奪”農民財產(chǎn)權的嫌疑。趙曉在為小產(chǎn)權房呼吁時(shí)辯稱(chēng)：叫停小產(chǎn)權房將推動(dòng)房?jì)r(jià)飛漲，認為：叫停小產(chǎn)權房是政府公權力對民眾財產(chǎn)的赤裸裸的掠奪。政府禁止小產(chǎn)權房的借口是保護耕地，但保護耕地的重點(diǎn)應該是在提高土地的利用效率上。

　　凡此種種，對于小產(chǎn)權房問(wèn)題的解決之道，英雄所見(jiàn)略同，不論是給農民發(fā)產(chǎn)權證，還是給以合理補償，顯現異曲同工之妙，他們從各自的視角上，給出了可行性建議。

　　在房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟發(fā)展引擎的同時(shí)，高房?jì)r(jià)也成為中國百姓心中的痛。不斷飆升的房?jì)r(jià)不僅奴役著(zhù)貸款購房的人們，更是使得房奴這一畸形世象呈現出日益泛化的態(tài)勢。身在城市，尤其是一線(xiàn)，甚至二線(xiàn)城市的市民們，也在以不同的形式被房子奴役著(zhù)——這坐大山，成為了人們難以逃避的重擔和困擾。

　　而在農村，由于農民在土地上的權利受到嚴厲限制，致使其難以取得發(fā)展所需資金，被迫背井離鄉地到城市去打工。農民工問(wèn)題一面是給城市帶來(lái)了美麗與繁榮，另一面也擠占了城里人的生存空間且給自己的生活帶來(lái)諸多難言的艱難。

　　本來(lái)，房子是沒(méi)有大小產(chǎn)權之說(shuō)的，因為中國的法律只承認公(國)有土地上的“大產(chǎn)權房”，而不承認在集體所有土地上建構的“小產(chǎn)權房”。說(shuō)到底還是個(gè)利益分割的問(wèn)題，反映到制度層面還是城鄉二元結構的制度戒條。我們必須得承認，城鄉經(jīng)濟(社會(huì ))二元結構的形成是其在特定的歷史條件下的產(chǎn)物，它對我國特定經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展中是起過(guò)作用的，但時(shí)至今日，那個(gè)以8億農民的低生活標準為代價(jià)來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟發(fā)展的模式，已經(jīng)到了該結束的時(shí)候了。

　　三國時(shí)期魏國著(zhù)名文人曹植在受其兄迫害時(shí)作詩(shī)曰：“煮豆燃豆萁，豆在釜中泣。本是同根生，相煎何太急?”我們必須得承認，“小產(chǎn)權房”同“大產(chǎn)權房”是一母同胞，都是中國人民的產(chǎn)權房，“本是同根生，相煎何太急?”如此嚴厲地整治小產(chǎn)權房，顯然與“以人為本，以民生為本的國體，為絕大多數人民謀利益的黨的宗旨相悖。筆者更以為，小產(chǎn)權房地位的認定確實(shí)觸及到太多的利益群體，也涉及到諸多的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，但如要斷言其非法性，我想，這個(gè)”非法性“中的”法“，必是惡法。從法理學(xué)的角度上來(lái)講，下位法不能違背上位法，難道對小產(chǎn)房的態(tài)度可以與我們城鄉一體化的大戰略方向發(fā)生背離?

　　我們真誠地希望，政府能夠給小產(chǎn)權房一個(gè)合理的法律地位，并在此基礎給農民平等的土地收益權，從而使我們的市民不再為高房?jì)r(jià)所困，農民的地產(chǎn)權利也不再受到莫須有的限制與盤(pán)剝。最終為全體國民構建一個(gè)安居樂(lè )業(yè)的制度環(huán)境。

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