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房屋租賃合同法
在人們的法律意識不斷增強的社會(huì )，合同出現的次數越來(lái)越多，簽訂合同能平衡雙方當事人的平等地位。那么一般合同是怎么起草的呢？以下是小編精心整理的房屋租賃合同法，希望對大家有所幫助。
房屋租賃合同法1
一、房屋承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的效力
[法律規定]最高人民法院關(guān)于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（１９８８年１月２６日最高人民法院審判委員會(huì )討論通過(guò)）１１８規定，出租人出賣(mài)出租房屋，應提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買(mǎi)權；出租人未按此規定出賣(mài)房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效�！逗贤ā返诙偃畻l規定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
[實(shí)踐中存在的分歧] 在民事審判實(shí)踐中，因出租房屋的優(yōu)先購買(mǎi)權糾紛，當事人往往提出兩種不同的訴訟請求：1、有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2、有的承租人請求人民法院依出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同所規定的條件，與出租人之間形成新的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
[最高人民法院兩種不同的觀(guān)點(diǎn)]
多數意見(jiàn)認為：承租不能直接主張依據第三人購買(mǎi)房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對于同等條件應作寬泛理解，不僅是價(jià)格條件，還包括付款條件，以及出賣(mài)人（所有人）提出的其他條件等。
少數意見(jiàn)認為：優(yōu)先購買(mǎi)權不能理解為優(yōu)先締約權，考察其內容，應當包含優(yōu)先買(mǎi)到的權利，否則優(yōu)先購買(mǎi)權沒(méi)有意義，實(shí)質(zhì)上體現不了對承租人權利的保護。另外，承租人主張依據所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決所有人與第三人簽訂合同，而是變更所有人與第三人買(mǎi)賣(mài)合同的.主體，這種裁判方法和判決的執行都不會(huì )有法律上的障礙。
《中國民事審判前沿》，20xx年第1集第168—169頁(yè)，最高人民法院民事審判一庭編。
二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買(mǎi)權
《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買(mǎi)權的復函》（20xx）民一他字第29號）
江蘇省高級人民法院：
你院請示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買(mǎi)權的問(wèn)題，目前，法律和司法解釋對此均無(wú)明確規定。經(jīng)研究認為：目前處理此類(lèi)案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：
第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、
使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣(mài)全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
請你院結合以上因素，根據案件具體情況，妥善處理。
[遼寧省高級人民法院意見(jiàn)]房屋出租人整體轉讓建筑物，不能獨立于該建筑的部分房屋的承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)權，不應予以支持。
房屋出租人委托拍賣(mài)出租房屋的，出租人應比照《中華人民共和國拍賣(mài)法》第45條的規定，在拍賣(mài)七日前通知承租人，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權以參加拍賣(mài)競拍的方式實(shí)現。
房屋承租人經(jīng)出租人同意轉租房屋的，優(yōu)先購買(mǎi)權由實(shí)際租用房屋的承租人享有。未經(jīng)出租人同意轉租房屋的，承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)權的，不應予以支持。
三、承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購買(mǎi)權，應為購買(mǎi)自己承租的房屋，而不是出租人出賣(mài)的其他房屋
《最高人民法院公報》20xx年第5期
法律規定的優(yōu)先購買(mǎi)權，是指當出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下可以?xún)?yōu)先購買(mǎi)自己承租的房屋，對于出租人出賣(mài)的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
房屋租賃合同法2
房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用原則。由出租人和承租人在協(xié)商一致的情況下簽訂合同。我國《合同法》規定，當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。
法律、行政法規規定采用書(shū)面形式的，應當采用書(shū)面形式。當事人約定采用書(shū)面形式的，應當采用書(shū)面形式。
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
房屋租賃合同法的相關(guān)法律規定
第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三條租賃合同的內容包括租賃物的名稱(chēng)、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第二百一十四條租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)二十年。
第二百一十五條租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。
第二百一十六條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途
第二百一十七條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質(zhì)使用。
第二百一十八條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。
第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
第二百二十條出租人應當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。
第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長(cháng)租期。
第二百二十二條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設他物。
承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五條在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
第二百二十六條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿(mǎn)一年的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)一年的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。
第二百二十七條承租人無(wú)正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的'，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的，承租人應當及時(shí)通知出租人。
第二百二十九條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
第二百三十一條因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二條當事人對租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第二百三十五條租賃期間屆滿(mǎn)，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
第二百三十六條租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
房屋租賃合同法3
在審判實(shí)踐中，能不能確認房屋租賃合同的效力、承租人對房屋進(jìn)行的裝修在租賃合同被確認無(wú)效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問(wèn)題是當前房屋租賃合同糾紛審理的難點(diǎn)。
合同必須嚴守，是合同法上的一項基本原則。但是，當事人可依合同約定或者法律規定而享有解除權，以便從合同的束縛中解脫出來(lái)。
在房屋租賃合同關(guān)系中，除當事人約定外，根據《合同法》的有關(guān)規定，雙方在以下情形下享有合同解除權：
1.承租人的解除權。在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵)，致使承租人無(wú)法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當期間內不能進(jìn)行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實(shí)現合同目的的，承租人可以解除合同�！逗贤ā返诙偃粭l規定：因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現合同目的的，承租人可以解除合同�！逗贤ā返诙偃龡l規定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
《合同法》第二百三十三條規定僅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵達到危及承租人的安全或者健康的程度。我們認為，對于租賃房屋的瑕疵，不論是物的`瑕疵還是權利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四條第(四)項規定，承租人可以主張解除合同。對于承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應滿(mǎn)足以下要件：(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達到嚴重程度。但是，如果租賃房屋對于承租人有特別利害關(guān)系的，則該障礙即使未達到嚴重程度，也應允許承租人解除合同。 (2)出租人不于催告的期限內進(jìn)行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但于承租人已無(wú)利益的，則無(wú)需催告即可主張解除合同�！逗贤ā返诙偃龡l規定的用語(yǔ)是可以隨時(shí)解除。但應注意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達到危及承租人(包括同住人)的安全或者健康的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點(diǎn)與一般的合同解除規則不同，其立法理由在于要絕對保護人的生命與健康。對此條作相反解釋?zhuān)褪�，如果租賃房屋的瑕疵不會(huì )導致危及承租人的安全或者健康的，而該瑕疵在訂立合同時(shí)即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。
2.出租人的解除權。包括：(1)承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質(zhì)而對租賃房屋進(jìn)行使用收益的�！逗贤ā返诙僖皇艞l規定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。(2)承租人遲延支付租金，經(jīng)出租人催告，仍不于催告期限內支付租金的�！逗贤ā返诙俣邨l規定：承租人無(wú)正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(3)承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋轉租于第三人的�！逗贤ā返诙俣臈l第二款規定：承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
3.雙方均有的解除權。不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時(shí)解除合同�！逗贤ā返诙偃䲢l規定：當事人對租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
因房屋租賃合同的解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類(lèi)糾紛時(shí)，應注意：
1.當事人有約定的，從其約定;沒(méi)有約定的，則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。
2.合同的解除，并非因符合解除條件而當然發(fā)生，而應以有解除權的一方行使為必要。這里需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發(fā)生以實(shí)際行使解除權為必要;后者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當然發(fā)生合同消滅的效力。行使解除權，根據《合同法》第九十六條規定，應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來(lái)行使，因為起訴本身可以視為一種通知。
3.要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同;在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。
房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》在吸收各級人民法院和學(xué)術(shù)界意見(jiàn)基礎上，確立了處理此類(lèi)糾紛的規則：
1、承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任;
2、承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則：
一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權;已形成附合的裝
飾裝修物區分合同無(wú)效、合同有效解除、合同履行期限屆滿(mǎn)情形，適用不同的處理規則。
二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進(jìn)行補償，如何補償，要區分不同情況：
�、藕贤瑹o(wú)效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當得利對承租人進(jìn)行補償;不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無(wú)效合同的損失，由雙方按照過(guò)錯承擔;
�、坪贤獬龝r(shí)，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無(wú)過(guò)錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失。需要注意的是，合同解除時(shí)，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當得利對承租人予以補償;合同履行期間屆滿(mǎn)，出租人取得附合裝飾裝修物無(wú)需補償。
房屋租賃合同法4
房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同。房屋租賃屬于特種租賃，按其公有和私有性質(zhì)的不同，可以劃分為公房租賃和私房租賃。其中私房租賃又可以分為農村私房租賃和城鎮私房租賃。由于國家沒(méi)有對農村私房租賃作出特別規定，因此，農村私房租賃主要由當事人協(xié)商一致。這里所講的主要是城鎮私房租賃。
(l)關(guān)于城鎮私房租賃合同的訂立。為了加強對房屋租賃的管理，(城市房地產(chǎn)管理法)第53條的規定：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。因此，城鎮私房租賃合同的當事人不僅要簽訂房屋租賃合同，還應當到房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。為了防止單位擠占私有住房，私房的承租人一般僅限于公民，機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位不能租賃私有房屋。這些單位只有經(jīng)縣以上人民政府批準，并有特殊需要，才可租賃私房，否則私房租賃合同無(wú)效。
(2)關(guān)于城鎮私房租賃的租金。當事人應當根據房屋所在地人民政府規定的私有房屋的租金標準協(xié)商確定私房租賃的租金。當地沒(méi)有規定標準的，當事人按照當地實(shí)際水平協(xié)商確定租金，出租人不得隨意抬高租金，不得收取押租或其他額外費用。同時(shí)，承租人必須按時(shí)交付租金，超過(guò)一定期限仍未交付的，出租人不僅可以要求承租人補交所欠租金，還有權終止租賃合同。
(3)關(guān)于房屋的使用。承租人應當按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自將房屋轉租、轉借他人，不得利用房屋進(jìn)行非法活動(dòng)。另外，根據(合同法)第230條、第234條的規定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買(mǎi)權。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
(4)關(guān)于房屋的修繕義務(wù)。出租人應承擔房屋的修繕義務(wù)，如果出租人怠于修繕給承租人或第三人造成損失的，出租人應負賠償責任。但如果出租人無(wú)力修繕的，承租人可以予以修繕，費用從租金中扣除，或由出租人分期償還。
(5)關(guān)于租賃合同的終止。租賃合同除依約定終止外，出租人還可以依承租人的以下行為終止房屋租賃：第一，承租人私自將房屋轉租、轉借、轉讓;第二，承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng);第三，承租人累計6個(gè)月不交付租金。
第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
【釋義】本條是關(guān)于房屋承租人死亡時(shí)的法律后果的規定。
房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，指的是出租人和承租人之間關(guān)于出租人將房屋交付承租人使用，承租人支付租金并于合同終止時(shí)將租用的房屋返還出租人的協(xié)議。
房屋為重要的不動(dòng)產(chǎn)，它既可以作為生產(chǎn)資料，又可以作為生活資料。作為生活資料，房屋是滿(mǎn)足公民“住”這一基本生活需要的物質(zhì)條件，從而住房租賃也就成為解決公民居住條件的重要法律手段�！白 币话闶且詰�(hù)為單位的，所以，雖然承租人為一人，也會(huì )有其他共同居住人的利益。因此在調整租賃關(guān)系時(shí)，不能不考慮承租人死亡后其他共同居住人的居住利益。在住房租賃中，承租人取得的只是房屋使用權，原則上其承租權不得繼承。承租人死亡后，生前未與其共同生活的親屬或者法定繼承人，如果確需繼續租用住房的，享有優(yōu)先承租權，可以與出租人另行簽訂房屋租賃合同。但是，在租賃期間，與承租人共同居住的人有在租賃的'房屋內居住的權利，出租人不得干涉。承租人死亡后，生前與承租人共同居住的人可以繼續租賃原住房，但應與出租人辦理續租手續，變更承租人。承租人死亡后無(wú)共同居住之人的，租賃關(guān)系終止。原共同居住之人另有住房的，也可以終止租賃關(guān)系。
第二百三十條 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
【釋義】本條是關(guān)于房屋租賃的承租人對租賃的房屋優(yōu)先購買(mǎi)權的規定。
優(yōu)先購買(mǎi)權是指民事主體在特定買(mǎi)賣(mài)的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買(mǎi)財產(chǎn)的權利。承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權則是指承租人在出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先購買(mǎi)該租賃物的權利。根據本條規定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買(mǎi)權僅限于房屋。
優(yōu)先購買(mǎi)權的基本特征是：第一，它是一種法定的權利，是由法律直接規定的。第二，它是承租人所享有的對出租人出賣(mài)房屋的請求權，因此，出租人出賣(mài)租賃的房屋時(shí)必須及時(shí)通知承租人。這種請求權是一種請求債權，不是直接對物享有權利
，也不能直接對抗第三人，優(yōu)先權行使前不影響出賣(mài)人與其他人進(jìn)行協(xié)商。第三，它是專(zhuān)屬于承租人的權利，這種優(yōu)先權不能通過(guò)轉讓或者繼承轉移至他人。第四，它是一種附條件的形成權，即以同等條件為前提。
優(yōu)先購買(mǎi)權的實(shí)現需要具備下列條件;
1.在租賃合同的存續期間。
2.在同等的條件下購買(mǎi)。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買(mǎi)權。同等條件是指承租人與其他購買(mǎi)人在買(mǎi)賣(mài)條件上等同，包括買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格、付款的期限和方式等等。
3.必須在一定期限內行使。如果出租人通知承租人將要出賣(mài)租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內沒(méi)有購買(mǎi)的意思表示，優(yōu)先購買(mǎi)權喪失。這說(shuō)明承租人并不想購買(mǎi)該房屋，也就沒(méi)有保護的必要了。
承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權就要求出租人在出賣(mài)租賃房屋時(shí)應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人。給承租人考慮是否購買(mǎi)該房屋的時(shí)間。只要承租人未作出放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的表示，出租人不得在這個(gè)期限內將該房屋賣(mài)給他人。如果出租人違反了該項規定，承租人可以請求人民法院確認該買(mǎi)賣(mài)合同不能生效。
房屋租賃合同法5
�。ㄒ唬┖贤Я胺珊蠊�
1.合同效力
�。�1）出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。
�。�2）出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。
�。�3）租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準延長(cháng)使用期限的，人民法院應當認定延長(cháng)使用期限內的租賃期間有效。
以上內容為最高人民法院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》中的表述。該表述似嫌前后矛盾。畢竟，我們在剛剛接觸法律時(shí)所受到的教育就是“無(wú)效民事行為自始無(wú)效、絕對無(wú)效、當然無(wú)效”。
2.租賃合同無(wú)效之法律后果
�。�1）房屋租賃合同無(wú)效，當事人可以參照合同約定的租金標準要求支付房屋占有使用費。
�。�2）當事人請求賠償因合同無(wú)效受到的損失，區分下列情況處理：
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無(wú)效的過(guò)錯分擔現值損失。
承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由出租人負擔；未辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由雙方按照過(guò)錯分擔。
所謂“已形成附和的裝飾裝修物”是指無(wú)法拆除或拆除成本過(guò)高的裝飾裝修物。如鋪設的地板磚，對墻壁進(jìn)行粉刷后形成的財產(chǎn)�！拔葱纬筛胶偷难b飾裝修物”是指可自由拆除的財產(chǎn)，如空調。
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有約定時(shí)依約定。沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同內容或交易習慣仍不能確定，租賃期間不滿(mǎn)一年的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)一年的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。
承租人無(wú)正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
�。ㄈ┵I(mǎi)賣(mài)不破租賃
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
�。ㄋ模┺D租
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的.，承租人應當賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。但自出租人知道或者應當知道承租人轉租之日起六個(gè)月內未提出異議的，無(wú)權解除合同，轉租合同有效。
承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時(shí)，轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定無(wú)效。
�。ㄎ澹﹥�(yōu)先購買(mǎi)權
出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人有權要求出租人承擔賠償責任的。但出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
�。┳赓U合同解除時(shí)裝飾裝修財產(chǎn)的處理
裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度、不當得利等民法理論。司法解釋在吸收各級人民法院和學(xué)術(shù)界意見(jiàn)基礎上，確立了處理此類(lèi)糾紛的規則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無(wú)效、合同有效解除、合同履行期限屆滿(mǎn)情形，適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進(jìn)行補償，如何補償，要區分不同情況。具體言之：
1.承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修
裝飾裝修費用，由承租人負擔。出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
2.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，除另有約定外
�。�1）未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
�。�2）對已形成附合的裝飾裝修物，區別不同情況處理：
因出租人違約導致合同解除，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失；因承租人違約導致合同解除，出租人同意利用的，在利用價(jià)值范圍內予以適當補償；如不同意利用，承租人不得主張殘值損失；因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過(guò)錯承擔相應的責任；因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。需要注意的是，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當得利對承租人予以補償。所謂“現值損失”是指合同被認定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無(wú)效的損失范圍�！皻堉祿p失”是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費用。
為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，在訂立合同時(shí)，可特別約定：一旦合同解除，如出租方為個(gè)人，由出租方支付折價(jià)補償款；如果出租方為公司，一旦公司破產(chǎn)，裝飾裝修物（甚至包括未形成附和的裝飾裝修物）歸出租方所有，折價(jià)補償款優(yōu)先于其他債權受償。
當然，在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，經(jīng)出租人同意裝飾裝修，承租人不得請求出租人補償附合裝飾裝修費用。這就要求承租人在對租賃房屋裝飾裝修時(shí)，要結合租賃期限投入裝飾裝修資金。租期過(guò)短，會(huì )造成投入資金的浪費。保險起見(jiàn)，也可就折價(jià)補償問(wèn)題作出特別約定。
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租賃期限不得超過(guò)二十年。
租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。當事人對租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，按照合同有關(guān)條款或交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
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