房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意事項與范本

　　可查證件

　　1.最主要的應該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證。商品房預售，開(kāi)放經(jīng)營(yíng)企業(yè)應當與消費者簽訂商品房預售合同， 預售人應當在簽約之日起三十日內持商品房預售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。

　　2.必須要求承諾辦理產(chǎn)權證的時(shí)間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無(wú)房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責任。出賣(mài)人應當協(xié)助買(mǎi)受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內，辦理產(chǎn)權登記手續。(第一階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在交付使用后60日內將需要由其提供的辦理房 屋權屬登記的資料報送產(chǎn)權登記機關(guān);第二階段的30日里，由買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權登記手續)

　　3.應注意新建商品房應取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，無(wú)《住宅交付使用許可證》的，公安部門(mén)不予辦理入戶(hù)手續

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應當向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住 宅使用說(shuō)明書(shū)》，并按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定承擔保修責任。

　　房屋面積

　　1.建筑面積、套內面積、使用面積和公攤的面積(自己分攤的公用面積)及其測量方法要明晰。

　　具體做法： a,應在條款中寫(xiě)明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數、使用面積平 米數、建筑面積與使用面積的比例。 b,公攤面積：和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的 是哪一部分，要確定公攤的位置�，F在有很多贈與這個(gè)，贈與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用 的面積。 c,其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同 中寫(xiě)明或作為附件。另外房子宏觀(guān)規劃(主要是外部環(huán)境)要詳細約定。面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于 1%，或者0.5%;另一種，約定面積誤差比絕對值在 3%以?xún)鹊膿��?shí)結算房款，面積誤差比絕對值超過(guò)3%，開(kāi)發(fā)商必須承擔違約責任，同時(shí)允許購房者退房。某些開(kāi)發(fā)企業(yè)將這一條規定在合同中直接格式 化為“多退少補、據實(shí)結算”，此點(diǎn)必須注意不接受，約定清楚

　　2.房屋質(zhì)量的條款，要詳細地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級，建材配備清單、 等級，屋內設備清單，水、電、氣、管線(xiàn)通暢，門(mén)、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等，同時(shí)，合同中還可以規定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保質(zhì)期等。(下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、 墻體起鼓等等問(wèn)題) 注意：涉及裝飾、設備標準承諾和基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾時(shí)，合同要求雙 方對有關(guān)承諾的違約責任作出處理約定。避免籠統地寫(xiě)上“由出賣(mài)人繼續完善”或是“由買(mǎi)賣(mài) 雙方協(xié)商解決”，或干脆空白不填。另外要注意樓盤(pán)小區內的規劃及配套是否與廣告說(shuō)明相 符。如戶(hù)型、綠化、相關(guān)配套設施、開(kāi)發(fā)商對小區的承諾等，可以以“附頁(yè)”或“附條件合同” 的形式簽訂。 下列情況，購房人因為房屋質(zhì)量問(wèn)題，有權要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結構質(zhì) 量不合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格;因房屋 質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內，出賣(mài)人應當 承擔修復責任; 出賣(mài)人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的， 買(mǎi)受人可以自行或者委托他 人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔。 注意查看交付標準：多數開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標準，即“該商品房經(jīng)驗收合格”。而 國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》中已明確規定，住宅小區等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應 當進(jìn)行綜合驗收，分期開(kāi)發(fā)的應當分期驗收，否則不得交付使用。

　　交房條件

　　在預售合同中應予明確交付時(shí)間。比如交房裝飾標準、物業(yè)的服務(wù)項目、收費等，同時(shí)明確 違約責任。注意開(kāi)發(fā)商利用“合理順延”權利過(guò)長(cháng)延遲交樓時(shí)間。對于一些不合理的、缺少依據的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續費等，拒付。 注意：如要購買(mǎi)地下車(chē)庫應注明地下車(chē)位的范圍、車(chē)位號、預售面積、預售價(jià)款，維修費、 物管費等等。 房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。 明確按揭辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責任�，F在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的 責任是什么。注意：一些比例數字。比如說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn)分之幾，還是百分之幾。四 不可抗力條款確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證。 商品房預售不可抗力應該是指不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了， 比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故 問(wèn)題不能解決， 比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規和原來(lái)不同， 比如說(shuō)施工配套的批準和安 裝的延誤， 都認定為不可抗力。 建議一定要僅僅把握住三個(gè)條件， 就是不能預見(jiàn)、 不能避免、 不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時(shí)候，他都可 以說(shuō)我免責。

　　補充條款

　　1. 由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來(lái)，找專(zhuān)家進(jìn)行咨詢(xún)，將補充協(xié) 議中不合理的地方找出來(lái)，并對其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專(zhuān)家的指導下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開(kāi)發(fā)商不能滿(mǎn)足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

　　退房條件

　　如果出現以下八種情況，購房人可提出退房。

　　1、實(shí)測面積與合同約定面積誤差絕對值超過(guò) 3%。

　　2.開(kāi)發(fā)商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。

　　3.開(kāi)發(fā)商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向的。

　　4.開(kāi)發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋的 (故意隱瞞未取得預售許可證的除外)

　　5.開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結構質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。

　　6.不能或不能按期辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的。

　　7.購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。

　　8.合同中約定的其它退房條件出現時(shí)。

　　9.延遲辦理產(chǎn)權證構成違約，應予以賠償。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本

　　甲方(賣(mài)方)：

　　乙方(買(mǎi)方)：

　　甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下合同條款：

　　一、甲方自愿將坐落在___市___區___路____小區___號樓___單元___室(建筑面積 平方米，儲藏室 平方米，產(chǎn)權證號 )房地產(chǎn)出賣(mài)給乙方，并將與所出賣(mài)該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權同時(shí)出賣(mài)給乙方(附房產(chǎn)證復印件及該房產(chǎn)位置圖)。

　　二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě)________ ;即人民幣小寫(xiě)__________ 。

　　三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金 ，即小寫(xiě) 。

　　四、乙方支付定金之日起 個(gè)月內，向甲方支付首付款(定金從中扣除)，首付款之外的款項通過(guò)銀行住房按揭方式交付(有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規定辦理)。

　　五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)。

　　六、辦理房產(chǎn)證手續所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由_______方承擔。

　　七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，待房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到乙方名下之時(shí)，乙方應向甲方付清全部房款余額。

　　八、甲方應在 前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應無(wú)任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬，如電話(huà)費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線(xiàn)電視費等。

　　九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向對方支付 元的違約金;一方如不能按規定交付房產(chǎn)或按規定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元罰金，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規定，本合同涉及房產(chǎn)手續客觀(guān)上不能辦理過(guò)戶(hù)或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。

　　十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結構、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件，并將抽風(fēng)機一臺(型號： )，空調兩臺(型號： )，熱水器(型號： )，浴霸(型號： )，飲水機(型號： )，音響兩臺(型號： )，涼衣架，房?jì)葻艟�，前后門(mén)窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛設施， 等讓與乙方(含在房屋價(jià)值內)。

　　十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

　　十二、附加條款：

　　甲方(賣(mài)方)：______ (印) 身份證號：________

　　住址：_________ 電話(huà)：_______

　　年 月 日

　　乙方(買(mǎi)方)：_____ (印)身份證號：____

　　住址：______ 電話(huà)：______

　　年 月 日

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