小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效
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【案情】
喻某在自己村集體土地上建有一棟樓房共七套，只辦理了一棟的產(chǎn)權證，但不能辦理土地證。2013年6月2日，喻某將其中的一套以每平米3000元(當地全產(chǎn)權房的價(jià)格為每平米5000-6000元)的價(jià)格賣(mài)與了外地來(lái)此做生意的孫某，雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議，并已實(shí)際履行。2013年底孫某聽(tīng)說(shuō)國家正在整治小產(chǎn)權房建筑，擔心房屋被清理拆除，遂反悔要求退房還款，喻某不同意，遂訴至法院。
【分歧】
該案在審理過(guò)程中，產(chǎn)生了兩種不同的意見(jiàn)。
一種意見(jiàn)認為：該小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。理由是我國土地管理法規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。我國房地產(chǎn)管理法規定，房屋的所有權和該房屋斬影范圍內的土地所用權同時(shí)轉讓、抵押。也就是說(shuō)我國實(shí)行的房地一體主義政策，及房隨地走，而且我國還出臺了很多政策都禁止城鎮居民到農村購買(mǎi)小產(chǎn)權房和宅基地，小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)將違背這一政策。我國合同法規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無(wú)效，所以小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
另一種意見(jiàn)認為：小產(chǎn)權房作為一種物權，也具有占有、使用、收益和處分的性質(zhì)，既然有處分的性質(zhì)，在不違反法律強制性規定的前提下就可以買(mǎi)賣(mài)。我國土地管理法雖然規定集體土地使用權不得出讓、轉讓和出租用于非農業(yè)建設，但小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)并沒(méi)有將其土地用于非農業(yè)建設，也沒(méi)有改變其居住的性質(zhì)。我國雖然頒布了許多規定禁止城鎮居民農村購買(mǎi)小產(chǎn)權房和宅基地，但這些規定都沒(méi)有上升到法律或行政法規的高度，依據最高法院對合同法的解釋?zhuān)挥羞`反了全國人大或其常務(wù)委員會(huì )頒布的法律或國務(wù)院頒布的行政法規的強制性規定的合同才是無(wú)效合同，因此小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。
【評析】
筆者同意第二種意見(jiàn)，認為該小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。
本案中喻某的房屋雖然整棟辦理了一個(gè)房產(chǎn)證，但由于不能辦理土地證，而且不是每套房子均單獨辦理了房產(chǎn)證，所以其出賣(mài)的該單套房子屬于小產(chǎn)權房的一種。關(guān)于小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)的`效力問(wèn)題，我國并沒(méi)有統一、明確、具體的法律法規和相應的司法解釋來(lái)規定，司法實(shí)踐中各地法院只根據當地的實(shí)際情況來(lái)分別處理，因此在處理結果上也不盡相同。本案中喻某和孫某訂立的小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也是一種合同，判斷其是否有效應遵從合同法則。依據合同法規定，合同無(wú)效的情形有以下五點(diǎn)：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或第三人的利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì )公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。結合本案，喻某和孫某簽訂的小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是其雙方的真實(shí)意思表示，喻某出賣(mài)的房屋雖是小產(chǎn)權房，但并不是違章建筑，喻某對該房屋有處分的權利，其出賣(mài)該房屋非但沒(méi)有損害國家、集體或第三人的利益，也沒(méi)有損害社會(huì )公共利益，而且對買(mǎi)賣(mài)雙方均有益，一方面喻某將其閑置的房屋賣(mài)給別人有了收益，另一方面孫某以只有市場(chǎng)一半的價(jià)格購買(mǎi)到了可以居住的房屋，雙方均有利可圖。其房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也沒(méi)有違反法律、行政法規的強制性(上述第二種意見(jiàn)已有闡述)，因此不存在合同無(wú)效的情形。
小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同，也是一種房屋買(mǎi)賣(mài)合同，屬于債權關(guān)系，只是其由于證件不齊全，不能發(fā)生物權變動(dòng)的過(guò)戶(hù)登記手續。本案中孫某購買(mǎi)房屋時(shí)明知是小產(chǎn)權房，不能辦理權屬證件，只是因為便宜才購買(mǎi)，而且是用來(lái)居住，說(shuō)明購買(mǎi)時(shí)并沒(méi)有要求辦理過(guò)戶(hù)登記的意思，如果以房屋不能發(fā)生物權變動(dòng)登記來(lái)認定該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，反而違反了當事人的意思自治原則，不利于交易的安全。孫某要求退房還款只是擔心被拆遷而導致糾紛，現其訴請的理由是否發(fā)生是不確定的因素，退一步講，即使房屋被拆遷，孫某到時(shí)還可以再提起賠償訴訟。因此就目前情形而言，認定該小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效更符合意思自治和誠實(shí)信用原則。
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