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房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)有哪些注意事項？
商品房買(mǎi)賣(mài)在實(shí)踐中，都是需要簽訂購買(mǎi)協(xié)議的。那么，2016年購買(mǎi)商品房簽訂協(xié)議的注意事項有哪些?購房者怎么避免簽訂協(xié)議時(shí)，危害自身權益的情形。小編收集整理了相關(guān)資料，歡迎大家閱讀。
一、慎簽認購協(xié)議
開(kāi)發(fā)商與購房者簽訂《房屋認購協(xié)議書(shū)》的主要原因在于，房屋一旦被購房者選中，開(kāi)發(fā)商就必須向購房者預留該房屋，并就該房屋與購房者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，如果購房者不與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，那么預留的作法就會(huì )給開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售造成影響甚至是損失。同時(shí)這也是開(kāi)發(fā)商的一種促銷(xiāo)手段，以認購協(xié)議的簽訂給購房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，使買(mǎi)賣(mài)成交。
不少購房者在簽訂《房屋認購協(xié)議書(shū)》后，對所選房屋不滿(mǎn)意，或者不能就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的某些條款與開(kāi)發(fā)商達成一致意見(jiàn)，便要求開(kāi)發(fā)商退還其交付的定金或訂金。那么，購房者的要求有沒(méi)有法律依據呢?定金和訂金有什么區別?
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條規定，當事人未能訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，開(kāi)發(fā)商應當向買(mǎi)受人返還所收費用。但這里所指的費用，是指具有預付款性質(zhì)的"訂金"而非作為訂立合同擔保性質(zhì)的"定金"。而且，具有預付款性質(zhì)的"訂金"，只要當事人是在合法、自愿的基礎上約定不予退還的，都應依法從其約定。
依據《合同法》和《擔保法》有關(guān)規定，定金的數額不能超過(guò)合同標的總額的百分之二十;債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當抵作價(jià)款或者收回;給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規定："出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。"
因此在"定金"或"約定不予退還費用"的情況下，購房者很可能處于被動(dòng)的地位，要么接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認購協(xié)議書(shū)》，注意協(xié)議書(shū)采取的是"定金"方式還是"訂金"方式，有沒(méi)有"另有約定"。
二、填寫(xiě)合同文本空白處的注意事項
商品房買(mǎi)賣(mài)合同共列出了24條，其中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫(xiě)。為了最大限度地保護購房人自己的合法權益，在選擇和填寫(xiě)相關(guān)內容時(shí)一定要認真審慎地對待。
第一、合同開(kāi)始的雙方當事人項。關(guān)于"出賣(mài)人"和"買(mǎi)受人"的所有資料都要完整填寫(xiě)，不可有空項。如果出賣(mài)方有"委托代理機構"或買(mǎi)受人有"委托代理人"，除要認真填寫(xiě)相關(guān)內容外，還要有合法有效?“授權委托書(shū)”。如果是父母(或其他監護人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，必須具備經(jīng)公證的代理買(mǎi)受人是該未成年人監護人的證明文件。
第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應填寫(xiě)。填寫(xiě)的內容要與審查的土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃和施工許可證、商品房預售許可證等相應文件的內容、時(shí)間、文號相一致。
第三、合同第三、四、五條在審查和填寫(xiě)時(shí)需要注意的是要結合所買(mǎi)房屋的實(shí)際狀況弄清建筑面積、套內建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成是否合理合法，分攤的比例關(guān)系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數，對收房時(shí)可能發(fā)生的面積上的變化要預先有防范，并在合同中予以明確約定。律師建議：根據《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》(將于2004年1月1日起實(shí)施)的有關(guān)規定，購房者預購商品住宅的，應堅持按套內建筑面積計價(jià)及處理合同約定面積與產(chǎn)權登記面積誤差。
第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問(wèn)題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。遇有特殊情況需告知買(mǎi)受人的,一般應在盡可能短的時(shí)間內告知。按逾期交房的時(shí)間分別處理的時(shí)限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應考慮這方面問(wèn)題。
第五、第十四條，出賣(mài)人關(guān)于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時(shí)正常開(kāi)通外，其他如燃氣、電話(huà)、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應作出明確約定。
第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權問(wèn)題，根據9月1日開(kāi)始實(shí)施的《物業(yè)管理條例》的規定，其使用權和收益權應歸物業(yè)的全體業(yè)主所有。不經(jīng)業(yè)主同意，出賣(mài)人無(wú)權使用。
在合同的選項的填寫(xiě)時(shí)，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問(wèn)題。為穩妥起見(jiàn)，購房者最好還是請有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)律師為自己把關(guān)。
三、合同附件不能忽視
商品房買(mǎi)賣(mài)合同除主合同外，還包含四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說(shuō)明、裝修設備標準和合同補充協(xié)議。附件一般附在買(mǎi)賣(mài)合同的最后，容易被購房者所忽視，而被不法開(kāi)發(fā)商所利用。事實(shí)上，由于主合同只能采用法定的統一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點(diǎn)必須提醒購房者注意：
第一、房屋平面圖應標明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應標明陽(yáng)臺的大小、空調機位等具體的設備位置。如果上述內容不明確，則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也沒(méi)有明確的約束。
第二、無(wú)論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說(shuō)明和裝修設備標準，都應該使用準確的數字和具體的描述來(lái)表示其內容，而不應該使用概念化的詞語(yǔ)。像 "高級""名牌""精裝修"這類(lèi)詞語(yǔ)就不應該在附件中出現，而應明確，"高級"具體是什么標準、"名牌"到底是什么牌子、"精裝修"要達到什么裝修效果。
第三、根據民事法律的"意思自治"原則，商品房買(mǎi)受人完全可以不受格式條款的限制，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補充權，在主合同之外，簽定補充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。
對于一個(gè)家庭來(lái)講，涉及到房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的事情都是比較重大的，而其中關(guān)系到的房款也是比較多的。沒(méi)有人希望自己花高價(jià)買(mǎi)來(lái)的房產(chǎn)是有問(wèn)題或者不能獲得所有權的。所以，在具體簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候就需要格外留心、注意。更多商品房買(mǎi)賣(mài)的內容，歡迎你到律師365網(wǎng)站進(jìn)行詳細了解。
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