回遷房買(mǎi)賣(mài)合同怎么寫(xiě)
回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶(hù)的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。以下是小編為您帶來(lái)的回遷房買(mǎi)賣(mài)合同，僅供參考!
賣(mài)方(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方):_______________ 身份證號碼:_____________________
買(mǎi)方(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方):_______________ 身份證號碼:_____________________
根據有關(guān)法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，以共同信守執行。
第一條、甲方將自己在 (房屋地址)擁有的回遷房出賣(mài)給乙方，建筑面積為_(kāi) _平方米左右。
第二條、上述房產(chǎn)的交易總價(jià)為:人民幣 元整。如果實(shí)際建筑面積和房產(chǎn)證面積有誤差，不影響房屋總價(jià)。
第三條、付款時(shí)間與辦法: 乙方在 年 月 日之前首付甲方_ 房款，余款 元整在 年 月 日之前支付。乙方自 年 月 日之前首付甲方_ 房款日取得該房屋實(shí)際支配權，甲方不得以任何理由阻礙乙方行使該房屋支配權。
第四條、甲方保證有權利出賣(mài)該房產(chǎn)，如出現其他權利人對該房產(chǎn)主張權利，造成乙方損失的，均由甲方承擔責任。
第五條、甲方應當自該房屋可以過(guò)戶(hù)之日起 內協(xié)助乙方辦理過(guò)戶(hù)。乙方有辦理房屋產(chǎn)權證、土地證及其過(guò)戶(hù)手續的需要，甲方應該提供一切與之有關(guān)的手續及資料。如因甲方的延誤，致使乙方延期辦理房產(chǎn)證的，甲方需向乙方額外承擔 貳萬(wàn) 元的賠償責任。
第六條、甲、乙雙方應遵守國家房地產(chǎn)政策、法規，并按規定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續所需繳納的稅費。辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續費由_ 乙 _方承擔。
第七條、如果當地政策許可，辦理房產(chǎn)證時(shí)可以將該回遷房直接登記在乙方名下的，甲方應協(xié)助乙方辦理，盡可能協(xié)助乙方少交或免交過(guò)戶(hù)手續費及稅費。甲方故意不協(xié)助的，導致增加過(guò)戶(hù)手續費及稅費的，一概由甲方承擔。
第八條、本協(xié)議簽訂后，甲、乙雙方應該共同遵守，都不得無(wú)故反悔。如果甲方違約導致該房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)到乙方名下，甲方除退還房款外，還應按照該房屋實(shí)際增值部分，作為乙方損失予以賠償，需要進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評估的，評估費用由甲方承擔。
第九條、在本協(xié)議履行過(guò)程中，雙方發(fā)生分歧應該協(xié)商解決，協(xié)商不成，可向人民法院起訴。乙方因甲方違約，需聘請律師起訴的，律師費應由甲方承擔。
第十條、本協(xié)議一式兩份，雙方各執一份為憑，本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。
甲方(房屋共有人均要簽字): 乙方:
年 月 日
回遷房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項：
一、未取得房產(chǎn)證回遷房能否買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議能否有效。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規定:“下列房地產(chǎn)，不得轉讓:……(六)未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的……”。該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓?zhuān)谟诜奖阈姓芾�，不屬于合同效力取締性規范。只要是出賣(mài)人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉讓房屋，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。
二、房屋交易稅由買(mǎi)方負擔的約定是否有效
自從二手房市場(chǎng)出現至今，本來(lái)應由賣(mài)家來(lái)支付的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，卻通過(guò)約定轉嫁到了買(mǎi)家頭上，而熟悉二手房市場(chǎng)的人都知道，這是二手房交易市場(chǎng)的“潛規則”。對于房屋交易雙方的該項約定是否合法有效呢?房屋交易雙方的這種約定并不違反相關(guān)法律、法規的強制性規定。雖然我國稅收管理方面的法律、法規對于各種稅收的征收均明確規定了稅種、稅率、稅額及納稅義務(wù)人，但是并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人繳納稅款，即對于實(shí)際由誰(shuí)繳納稅款并未作出強制性或禁止性規定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實(shí)際繳納稅款，并不違反法律規定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。
值得注意的是，回遷房的買(mǎi)賣(mài)涉及到兩次稅費的繳納:一次是原房主取得房屋所有權證書(shū)是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時(shí)產(chǎn)生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。
三、特別需要注意的問(wèn)題
上述幾點(diǎn)，一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中也會(huì )涉及，但對于回遷房買(mǎi)賣(mài)合同，還需要尤其注意以下幾點(diǎn)，并約定相應的違約責任。
1、嚴防“一房數賣(mài)”
回遷房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預告登記，這就為出賣(mài)人“一房數賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jì)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。
當前我國民事立法采用的是債權形式主義的物權變動(dòng)模式，即當事人之間存在著(zhù)有效的債權合同并辦理了交付或者登記手續，才能產(chǎn)生物權變動(dòng)的法律效果。出賣(mài)人將商品房數次出賣(mài)所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續的買(mǎi)受人取得商品房的所有權;其次是出賣(mài)人先行交付，買(mǎi)受人已經(jīng)合法取得商品房的買(mǎi)受人取得商品房的所有權，但出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間惡意串通的除外;如果數買(mǎi)受人均未占有房屋，依法成立在先的買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人請求履行合同的請求應予以支持。
因此，出賣(mài)人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規制顯得十分重要。
2、一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和交房的時(shí)間
簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。
簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時(shí)間。
3、買(mǎi)方要留尾款
沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)存諸多風(fēng)險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時(shí)間等成本。如果買(mǎi)房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣(mài)方認為違約所得小于尾款時(shí)，買(mǎi)方的'違約機會(huì )將會(huì )大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買(mǎi)方較高的談判技巧。
4、要求賣(mài)方的配偶簽名
實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續期間所得的財產(chǎn)，根據婚姻法的有關(guān)規定，該房產(chǎn)應屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產(chǎn)生兩類(lèi)法律后果:其一，若房?jì)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣(mài)房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果;其二，若在過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)方夫妻離婚，則涉及到共同財產(chǎn)的分割問(wèn)題。以上兩種情況，只要賣(mài)方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
5、盡量要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字
因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣(mài)方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中要盡量讓賣(mài)方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣(mài)方出賣(mài)行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說(shuō)話(huà)的方式和技巧，以免不快。
四、“改合同”法律性質(zhì)和法律后果
以上三大點(diǎn)，不管在簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)合同還是未取得房屋權屬證書(shū)的正規商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，都是可以通用的，但在未取得房屋權屬證書(shū)的正規商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，往往會(huì )涉及“改合同”的問(wèn)題，那么“改合同”法律性質(zhì)和法律后果是什么?
在法律上，“改合同”實(shí)際上是先解除上家與開(kāi)發(fā)商的合同，再由開(kāi)發(fā)商直接與下家簽訂新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同以進(jìn)行轉讓的行為。在商品房預售時(shí)，投資客(上家)想炒房，開(kāi)發(fā)商也想匯集部分建設資金，雙方利益一致、一拍即合，有的投資者在最初購房時(shí)就跟開(kāi)發(fā)商說(shuō)好，讓他們在改合同時(shí)提供方便。而從簽合同到交房還有較長(cháng)的一段時(shí)間，投資者簽合同后等到房?jì)r(jià)漲得差不多了，就抓緊在交房前把房子賣(mài)出去，不然等到辦證后再賣(mài)，5年之內要交5.5%的營(yíng)業(yè)稅，減少了炒房的利潤;5年之后賣(mài)的話(huà)要長(cháng)期占用資金，有違炒房初衷。為了盡快脫手，他們的出價(jià)一般比同期開(kāi)發(fā)商的出價(jià)略低。
“改合同”實(shí)質(zhì)上系利用房產(chǎn)轉讓合同這一合法形式，以掩蓋逃稅的非法目的，損害國家稅收利益，顯然違反合同法第五十二條的規定，應當歸于無(wú)效。
然而前文所述，未取得房產(chǎn)證回遷房(商品房)買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，“改合同”確實(shí)不允許的，二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房產(chǎn)證回遷房(商品房)買(mǎi)賣(mài)合同可以等到上家取得房產(chǎn)證，并繳納有關(guān)稅費后，再轉讓給下家，該合同當然是有效的。也就是說(shuō)，“改合同”條款是無(wú)效的，但不影響合同其它條款的效力。
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