房屋租賃合同規定

　　房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同。房屋租賃屬于特種租賃，按其公有和私有性質(zhì)的不同，可以劃分為公房租賃和私房租賃。其中私房租賃又可以分為農村私房租賃和城鎮私房租賃。由于國家沒(méi)有對農村私房租賃作出特別規定，因此，農村私房租賃主要由當事人協(xié)商一致。這里所講的主要是城鎮私房租賃。

　　(l)關(guān)于城鎮私房租賃合同的訂立。為了加強對房屋租賃的管理，(城市房地產(chǎn)管理法)第53條的規定：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。因此，城鎮私房租賃合同的當事人不僅要簽訂房屋租賃合同，還應當到房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。為了防止單位擠占私有住房，私房的承租人一般僅限于公民，機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位不能租賃私有房屋。這些單位只有經(jīng)縣以上人民x府批準，并有特殊需要，才可租賃私房，否則私房租賃合同無(wú)效。

　　(2)關(guān)于城鎮私房租賃的租金。當事人應當根據房屋所在地人民x府規定的私有房屋的租金標準協(xié)商確定私房租賃的租金。當地沒(méi)有規定標準的，當事人按照當地實(shí)際水平協(xié)商確定租金，出租人不得隨意抬高租金，不得收取押租或其他額外費用。同時(shí)，承租人必須按時(shí)交付租金，超過(guò)一定期限仍未交付的，出租人不僅可以要求承租人補交所欠租金，還有權終止租賃合同。

　　(3)關(guān)于房屋的使用。承租人應當按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自將房屋轉租、轉借他人，不得利用房屋進(jìn)行非法活動(dòng)。另外，根據(合同法)第230條、第234條的規定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買(mǎi)權。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　(4)關(guān)于房屋的修繕義務(wù)。出租人應承擔房屋的修繕義務(wù)，如果出租人怠于修繕給承租人或第三人造成損失的，出租人應負賠償責任。但如果出租人無(wú)力修繕的，承租人可以予以修繕，費用從租金中扣除，或由出租人分期償還。

　　(5)關(guān)于租賃合同的終止。租賃合同除依約定終止外，出租人還可以依承租人的以下行為終止房屋租賃：第一，承租人私自將房屋轉租、轉借、轉讓;第二，承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng);第三，承租人累計6個(gè)月不交付租金。

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