住宅項目可行性研究報告
一、報告的基本要求
1、總結必須有情況的概述和敘述，有的比較簡(jiǎn)單，有的比較詳細。這部分內容主要是對工作的主客觀(guān)條件、有利和不利條件以及工作的環(huán)境和基礎等進(jìn)行分析。
2、成績(jì)和缺點(diǎn)。這是總結的中心�？偨Y的目的就是要肯定成績(jì)，找出缺點(diǎn)。成績(jì)有哪些，有多大，表現在哪些方面，是怎樣取得的；缺點(diǎn)有多少，表現在哪些方面，是什么性質(zhì)的，怎樣產(chǎn)生的，都應講清楚。
3、經(jīng)驗和教訓。做過(guò)一件事，總會(huì )有經(jīng)驗和教訓。為便于今后的工作，須對以往工作的經(jīng)驗和教訓進(jìn)行分析、研究、概括、集中，并上升到理論的高度來(lái)認識。
4、今后的打算。根據今后的工作任務(wù)和要求，吸取前一時(shí)期工作的經(jīng)驗和教訓，明確努力方向，提出改進(jìn)措施等。
二、住宅項目可行性研究報告
在生活中，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，報告中提到的所有信息應該是準確無(wú)誤的。其實(shí)寫(xiě)報告并沒(méi)有想象中那么難，以下是小編精心整理的住宅項目可行性研究報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
住宅項目可行性研究報告1
一、總論
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1、項目名稱(chēng)：“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區
2、承辦單位概況：“世紀地產(chǎn)”是武漢專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)公司。
由于其他的在開(kāi)發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長(cháng)。為了降低投資風(fēng)險，“世紀地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想·世紀高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司開(kāi)發(fā)本項目。
公司注冊資本1億元（“世紀地產(chǎn)”3000萬(wàn)元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬(wàn)元，北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4000萬(wàn)元）流動(dòng)資金2400萬(wàn)元（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。
武漢高科國有控股集團有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經(jīng)營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區國有資產(chǎn)。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng )業(yè)孵化器、風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設于一體的大型國有控股集團。
成立于XX年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專(zhuān)門(mén)設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。
3、可行性研究報告的編制依據：
�。�1）《城市居住區規劃設計規范》
�。�2）《武漢市規劃管理條例》及《技術(shù)規定》
�。�3）《城市居住區公共服務(wù)設施設置規定》
�。�4）《住宅設計規范》
�。�5）《住宅建筑設計標準》
�。�6）《建筑工程交通設計及停車(chē)場(chǎng)設置標準》
�。�7）《城市道路綠化規劃及設計規范》
�。�8）《高層民用建筑設計防火規范》
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1、地塊位置：關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì )處往南400m處。光谷創(chuàng )業(yè)街位于本案東側，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長(cháng)江有線(xiàn)電廠(chǎng)。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來(lái)發(fā)展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商嘗菜嘗休閑廣場(chǎng)眾多，大專(zhuān)院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠�！奥�(lián)想高科·經(jīng)典都市”居住小區周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣嘗關(guān)山市嘗關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市嘗電信數碼港、長(cháng)江樂(lè )園、東湖新技術(shù)開(kāi)區等。位于此地生活方便而多彩。
2、建設規模與目標：
土地面積：270畝（180090平方米）；
容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區，沿關(guān)山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來(lái)此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數值）；
建筑面積：314528平方米；
開(kāi)發(fā)周期：7至8年；
土地價(jià)格：5400萬(wàn)（高科集團儲備土地，作為股本投入）。
3、周?chē)h(huán)境與設施
�。�1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車(chē)站；
�。�2）魯巷廣場(chǎng)購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場(chǎng)所均幾步之遙；
�。�4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；
�。�3）武漢光谷cbd中心——光谷創(chuàng )業(yè)街位于本案東側。
4、項目投入資金及效益情況：
項目總投資：33597.28萬(wàn)元；
自有資金投入：12400萬(wàn)元；
住宅銷(xiāo)售價(jià)格：XX元/平米起；
項目銷(xiāo)售收入：59104.00萬(wàn)元；
項目稅后利潤總額：16127.14萬(wàn)元；
項目毛利潤潤：27.28％；
項目?jì)炔渴找媛剩?5.39％。
�。ㄈ╉椖拷ㄔO緣由
項目建設有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展。公司自成立以來(lái)，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開(kāi)發(fā)區的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開(kāi)發(fā)區，輻射武漢三鎮。通過(guò)本項目的開(kāi)發(fā)，占據光谷cbd區域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。
2、項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神。
國家繼續實(shí)行擴大內需、拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預期的盈利將進(jìn)一步增強。隨著(zhù)國家取消了銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬(wàn)平方米的住宅，五年共建3000萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決30萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰略方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場(chǎng)運作逐步放寬條件，市民賣(mài)舊買(mǎi)新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個(gè)人購房，會(huì )刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。
根據XX年第二季度武房指數報告，洪山區房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是“光谷地區以住宅項目為主，武珞路沿線(xiàn)以商務(wù)寫(xiě)字樓為主”。作為洪山區兩大經(jīng)濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區的經(jīng)濟結構中將占據主導地位。隨著(zhù)中國光谷的發(fā)展壯大，小區周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，在未來(lái)的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區域將形成一個(gè)科工貿年收入超過(guò)1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長(cháng)江樂(lè )園的帶動(dòng)效應，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì )在此地蓬勃興起，本地域將成為武漢市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規劃配套最完善的生活社區。因此，我公司決定在此區域內尋找合適的地段投資建設高品質(zhì)的商品住宅小區，由于本區域內土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為戰略合作伙伴，三方經(jīng)過(guò)協(xié)商，達成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想世紀高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司共同開(kāi)發(fā)高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節中有詳細敘述。
3、由于市區可開(kāi)發(fā)土地稀缺，三方合作開(kāi)發(fā)本項目符合我公司投資開(kāi)發(fā)策略。
從土地供應的角度分析，由于土地數量的相對穩定性和自90年代中期以來(lái)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，武漢市區土地資源日益減少，在市區內，土地供應絕對數量必然呈現下降趨勢。類(lèi)似本項目開(kāi)發(fā)可200多畝以上大規模住宅區域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著(zhù)土地供應市場(chǎng)的秩序日益規范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過(guò)去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉化為以拍賣(mài)、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開(kāi)發(fā)建設不利。本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動(dòng)周轉和項目建成收益創(chuàng )造了良好條件。一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的地塊，有利于對項目進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。根據市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調整設計方案和營(yíng)銷(xiāo)策略，穩步樹(shù)立項目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見(jiàn)。項目周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)提升了本地區土地的潛在價(jià)值，本項目的開(kāi)發(fā)可以使潛在價(jià)值得到實(shí)現。
4、項目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢所在
世紀地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽(yù)，高科集團的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備，融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢。
(四)市場(chǎng)分析
1、武漢概況
武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實(shí)力50強中，武漢名列第六。XX年，武漢市國內生產(chǎn)總值達到1348億元，按可比價(jià)格計算，比XX年增長(cháng)12%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實(shí)現財政收入150.18億元，同比增長(cháng)21.8%，占國內生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來(lái)，武漢經(jīng)濟發(fā)展駛入快車(chē)道，全市國內生產(chǎn)總值連續保持兩位數增長(cháng)，高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會(huì )事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現了“十五”計劃的良好開(kāi)局。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數千年的開(kāi)拓點(diǎn)染，創(chuàng )造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎。中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門(mén)類(lèi)齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個(gè)地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一。
改革開(kāi)放以來(lái)，武漢的投資“洼地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來(lái)自全球五大洲40多個(gè)國家或地區，全球500強跨國公司有35家來(lái)漢投資，另有45家設立了代表處。邁向世界超級城市世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《未來(lái)學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著(zhù)名學(xué)者麥金利-康韋所著(zhù)題為《未來(lái)的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進(jìn)入21世紀全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區：人口超過(guò)100萬(wàn);能夠可持續地滿(mǎn)足居民的物質(zhì)和社會(huì )需求(包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿(mǎn)火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng )造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會(huì )和財政收入的經(jīng)濟投資。未來(lái)超級城市必不可少的10個(gè)因素：水源;國際機場(chǎng);與腹地的交通聯(lián)絡(luò );圓頂體育場(chǎng);技術(shù)中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎設施;新的政治機制。未來(lái)的十大超級城市：班加羅爾(印度);武漢(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機會(huì )。
2、光谷地區房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
(1)“光谷地區”概況
信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類(lèi)社會(huì )的發(fā)展帶來(lái)了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著(zhù)國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來(lái)社會(huì )發(fā)展的戰略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專(zhuān)家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢，及時(shí)決策，力爭在武漢創(chuàng )建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地(簡(jiǎn)稱(chēng)“武漢中國光谷”)�！拔錆h中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專(zhuān)家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持;以武漢烽火科技集團、長(cháng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規模，形成了光谷發(fā)展的骨架;“武漢中國光谷”依托國家級開(kāi)發(fā)區——武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區，有著(zhù)良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎。武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區50平方公里范圍內集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國家重點(diǎn)實(shí)驗室，7個(gè)國家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬(wàn)名各類(lèi)專(zhuān)業(yè)科技人員，35萬(wàn)在校大學(xué)生，每年有5萬(wàn)余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。
(2)建筑類(lèi)型
武漢市(光谷地區)住宅類(lèi)建筑其類(lèi)型現狀：
●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應量的主體，這一點(diǎn)在城鄉結合部的郊區房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項目越來(lái)越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀(guān)城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的“三區五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開(kāi)發(fā)區片以及漢陽(yáng)地區的沌口開(kāi)發(fā)區，無(wú)論樓盤(pán)規模如何，均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。從最近新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，多層物業(yè)也是占著(zhù)絕對的比例。
●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。位于金銀湖片區的“麗水佳園”開(kāi)盤(pán)，其一期工程推出了數棟八層帶電梯的小高層，再加上戶(hù)型上的創(chuàng )新設計，市場(chǎng)反映良好。此外，近期開(kāi)盤(pán)的位于青山區工業(yè)二路上的“寶安公園家”在其規劃中也有數棟小高層項目。這一現象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。
●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤(pán)的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤(pán)紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹(shù)立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現狀有所改觀(guān)。
●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，別墅市場(chǎng)中無(wú)論從供應量還是市場(chǎng)的接納程度看，townhouse(即聯(lián)排別墅)都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區價(jià)格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美;另一方面是因為隨著(zhù)二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤(pán)的此類(lèi)物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。
本項目建筑類(lèi)型：以高層(c型)為主干，周?chē)c(diǎn)綴布局(a、b、d、e型)多層住宅。整個(gè)小區外觀(guān)上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀(guān)小品設置在住宅樓周?chē)?/p>
配比：多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟；高層：c型14棟。
目標市場(chǎng)地位、項目銷(xiāo)售目標群如下：
(1)外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士;
(2)周邊高校的教師以及工作者;
(3)欲改善居住條件的置業(yè)者;
(4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部;
(5)外地來(lái)漢的經(jīng)商者。
(6)其他
(五)結論
本項目社會(huì )效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。
住宅項目可行性研究報告2
總論
一、項目背景與概況
1、項目名稱(chēng)
湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)項目
2、承辦單位概況
單位名稱(chēng)：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
單位性質(zhì)：有限責任公司(外國自然人獨資)
3、可行性研究報告編制依據
�。�1）與委托方簽訂的咨詢(xún)協(xié)議；
�。�2）國家計委計辦投資[20XX]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；
�。�3）國家發(fā)展改革委員會(huì )、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數（第三版）》；
�。�4）《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》；
�。�5）《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)方法》。
4、編制范圍
依據國家有關(guān)政策、法律、法規、規程、規范，對湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)項目建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。
5、項目提出的理由
�、夙椖拷ㄔO符合國民經(jīng)濟發(fā)展
當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟的穩步健康發(fā)展，必然要求擴大內需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動(dòng)國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據國家統計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。
根據國家有關(guān)部門(mén)的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到20XX年，我國城鎮居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶(hù)擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個(gè)消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶(hù)均一套、人均一室，力爭20XX年達到人均建筑面積35平方米，主導戶(hù)型為三室兩廳和兩室兩廳。
正因為房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟的持續健康穩定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。
�、陧椖繉Τ鞘薪ㄔO將起到促進(jìn)作用
20XX年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區、中部領(lǐng)先的現代大商業(yè)區、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區。
衡陽(yáng)作為“3+5”新型城市群建設的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在湖南區域經(jīng)濟中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區都具有較強的輻射力，在以長(cháng)株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑，提高衡陽(yáng)城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)20XX年規劃，未來(lái)10年內湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。
目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃相差甚遠。因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽(yáng)市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著(zhù)衡陽(yáng)經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設就是為了使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。
湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)項目符合衡陽(yáng)城市建設總體規劃，貫徹了“3+5”城市群建設的發(fā)展戰略，其對加快城鎮化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng )造新的城市景觀(guān)，提升城市品位都具有積極意義。
�、劢鉀Q勞動(dòng)就業(yè)的需要
由于我國目前正處于經(jīng)濟結構的調整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長(cháng)的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長(cháng)，以創(chuàng )造更多的就業(yè)機會(huì )。
據有關(guān)權威人士測算，我國GDP每增長(cháng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(cháng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會(huì )就業(yè)機會(huì )有著(zhù)不可忽視的作用，而本項目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設項目工程之一，將為增加衡陽(yáng)市當地社會(huì )就業(yè)崗位作出一定的貢獻。
6、擬建地點(diǎn)
本項目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規劃中的小區小學(xué)與中天路相連、北至小區北部主路口。本項目與衡陽(yáng)市著(zhù)名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車(chē)站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。
7、預期目標
湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)項目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設總容積率為2.63，建設密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積10,842平方米）。
8、主要建設條件
湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)建設項目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的一部分，該項目分城市基礎設施建設（沿江風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門(mén)進(jìn)行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動(dòng)、休閑、生態(tài)、養生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽(yáng)城市基礎設施建設，促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展，把衡陽(yáng)建設成為區域性中心城市，珠暉區啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設。經(jīng)考察，在中國20XX年中國中西部招商會(huì )中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，對該項目進(jìn)行投資建設，并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設協(xié)調領(lǐng)導小組，由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(cháng)，珠暉區委書(shū)記段志剛任副組長(cháng)，市委市政府相關(guān)職能部門(mén)的領(lǐng)導及珠暉區負責人擔任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設項目納入省、市重點(diǎn)項目�？紤]到該項目投資大、建設周期長(cháng)，帶來(lái)的經(jīng)濟效益及社會(huì )效益明顯，對該項目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[20XX]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設工程實(shí)施細則》的通知，該通知第五條規定用地控制范圍�！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開(kāi)發(fā)的土地范圍內，根據投資方從事基礎設施建設的投資額加20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開(kāi)發(fā)用地，由市規劃、國土資源等部門(mén)經(jīng)依法批準后將用紅線(xiàn)劃歸投資方實(shí)行控制開(kāi)發(fā)”。第六條規定了東廂用地出讓價(jià)�！耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣(mài)價(jià)取得土地使用權；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠(chǎng)）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開(kāi)發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開(kāi)發(fā)。
二、問(wèn)題與建議
項目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續正在申辦中。分析測算過(guò)程假定本項目在土地取得、立項、開(kāi)發(fā)建設、銷(xiāo)售等方面均遵照國家及衡陽(yáng)的房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)程序及規定。
根據測算，在預計的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率條件下，本項目具備良好的可行性。
衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節奏；在建設過(guò)程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。
充分利用地塊區域優(yōu)勢和景觀(guān)資源；與知名專(zhuān)業(yè)設計公司、中介顧問(wèn)公司合作，強強聯(lián)合，打造小區品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，擴大媒體宣傳，注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。
三、投資環(huán)境分析
1、國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策
20XX年全年國內生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長(cháng)11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長(cháng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長(cháng)13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長(cháng)11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。
固定資產(chǎn)投資增長(cháng)較快全年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長(cháng)24.8%。在城鎮投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長(cháng)31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長(cháng)29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長(cháng)23.2%。
全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25,280億元，比上年增長(cháng)30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長(cháng)32.1%。商品房竣工面積58,236萬(wàn)平方米，增長(cháng)4.3%。商品房銷(xiāo)售面積76,193萬(wàn)平方米，增長(cháng)23.2%，其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米，增長(cháng)24.7%。
中央經(jīng)濟工作會(huì )議將20XX年的調控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長(cháng)由偏快轉向過(guò)熱、防止價(jià)格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，20XX年12月8日，央行將存款利準備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監會(huì )明確規定第二套房貸以戶(hù)為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮居民不得到農村購買(mǎi)小產(chǎn)權房，繼20XX年經(jīng)來(lái)，因家出臺的宏觀(guān)調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，以“管?chē)劳恋�，看緊信貸”為主的宏觀(guān)調控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。
2、項目開(kāi)發(fā)地區的經(jīng)濟社會(huì )情況及管理、政策因素
20XX年，衡陽(yáng)市實(shí)現生產(chǎn)總值（初步核算）823.51億元，增長(cháng)15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長(cháng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長(cháng)20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長(cháng)17.3%。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比20XX年增長(cháng)213.8%，翻了一番。近五年，是衡陽(yáng)經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量從20XX年的432.34億元，增加到20XX年的823.51億元，年均增長(cháng)速度達到11.99%。經(jīng)濟結構發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，20XX年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達到40.73%，比20XX年上升5.23個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較20XX年下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟結構比重見(jiàn)圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著(zhù)。年末就業(yè)勞動(dòng)力397.5萬(wàn)人，新增就業(yè)人員5.75萬(wàn)人，其中城鎮新增就業(yè)人員5.61萬(wàn)人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬(wàn)人。組織農村勞務(wù)輸出5.3萬(wàn)人。年末城鎮登記失業(yè)率為4.3%，就業(yè)形勢保持穩定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費價(jià)格總水平比年初上升5.27個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲1.23個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲6.47個(gè)百分點(diǎn)。食品類(lèi)價(jià)格上漲12.31個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.49%，其中商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢好轉，全年共發(fā)生各類(lèi)安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為0.55，道路交通萬(wàn)車(chē)死亡率10.1；煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率8.3；工礦商貿企業(yè)十萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。
20XX年，衡陽(yáng)市人口和計劃生育工作穩定發(fā)展。年末全市戶(hù)籍人口728.83萬(wàn)人，其中城鎮人口300.43萬(wàn)人，增長(cháng)11.8%；鄉村人口428.45萬(wàn)人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增長(cháng)率5.00‰。城鄉居民生活繼續得到改善。20XX年衡陽(yáng)市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681元，比上年增長(cháng)16.54%；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(cháng)10.7%。農民人均純收入4885元，增長(cháng)14.53%，實(shí)際增長(cháng)8.8%。城市居民人均生活消費7608元，比上年增長(cháng)15.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(cháng)9.5%；農村居民消費3554元，增長(cháng)14.02%，實(shí)際增長(cháng)8.5%。20XX-20XX年城鄉居民人均收入情況見(jiàn)圖6和圖7。社會(huì )保障事業(yè)穩步推進(jìn)。
年末全市五項社會(huì )保險擴面19.31萬(wàn)人次，參�？側藬�196.66萬(wàn)人次，征繳基金17.26億元（含企業(yè)養老保險清欠），支付各項保險待遇20.98億元。其中企業(yè)養老保險新增參保人數3.74萬(wàn)人，參加社會(huì )養老保險人數65.45萬(wàn)人，其中職工數46.22人，離退休人員19.35萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保險的單位155家，參加失業(yè)保險的職工人數13.04萬(wàn)人；基本醫療保險的參保人數達50.87人，新增4.61萬(wàn)人，其中職工34.79萬(wàn)人，離退休人員16.09萬(wàn)人。參加工傷保險人數22.12萬(wàn)人，參加生育保險人數35.09萬(wàn)人。居民享受最低生活保險的對象共有20.18萬(wàn)人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數0.89萬(wàn)人，基本做到應保盡保。
20XX年，衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(cháng)，投資結構進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì )固定資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上年增長(cháng)28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增長(cháng)52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長(cháng)10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長(cháng)53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃氣及水的生產(chǎn)供應業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會(huì )事業(yè)和基礎設施投資均有大幅度的增長(cháng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩步增長(cháng)，全年完成投資額23.5億元，增長(cháng)41.7%，最近五年是衡陽(yáng)投資額增加最快的五年。
四、區域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區域分布及特點(diǎn)
�、僦鞒菂^板塊
主城區為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷(xiāo)售價(jià)格受到規模和建筑規劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區比較有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀名城等。
主要特征：市區中心位置，規模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區景觀(guān)，面積以中、大戶(hù)型為主，售價(jià)多為1800-3000元/平方米左右。
�、谌A新開(kāi)發(fā)區板快
華新開(kāi)發(fā)區位于衡陽(yáng)市西部，是衡陽(yáng)市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區，已形成一定的規模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開(kāi)始體現，片區市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽(yáng)市民對華新區的認可度是比較高的，片區規劃較好，路網(wǎng)建設已經(jīng)完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區擁有良好的區位優(yōu)勢和優(yōu)美片區環(huán)境，現已成為衡陽(yáng)市民購房置業(yè)的首選區域。
主要特征：普遍的樓盤(pán)規模比較大,檔次相對其他幾個(gè)區域要高,戶(hù)型面積上相對而言設計比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷(xiāo),四房面積一般在160-190平方米。樓盤(pán)在同等檔次的情況下，銷(xiāo)售速度比其它幾個(gè)區快。
�、哿⑿缕瑓^板塊
相對其它幾個(gè)區域而言，立新區雖然離老城中心區比較近，但感覺(jué)比較偏僻，區域形象不佳，規劃不好，小區檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。
主要特征：片區市場(chǎng)在售樓盤(pán)少，先天條件不足，推出樓盤(pán)一般中低檔次，主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤(pán)，價(jià)格相對比較低。
�、芙瓥|板塊
江東板快早期給人的印象是城區較老、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，但是隨著(zhù)這幾年的大型市政配套建設，尤其是沿江路風(fēng)光帶的'建設，區域內的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線(xiàn)正催生著(zhù)衡陽(yáng)未來(lái)的江景豪宅板快。
主要特征：早期樓盤(pán)少，檔次低，規模少，樓盤(pán)素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤(pán)價(jià)格相對比較高，隨著(zhù)風(fēng)光帶的建設，沿江路將發(fā)展成為衡陽(yáng)的豪宅地標。
2、衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析
衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現兩次較大幅度的增長(cháng)，一次是20XX年，一次是20XX年。20XX年開(kāi)始出現房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說(shuō)是華新開(kāi)發(fā)區的正式啟動(dòng)，而20XX年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現著(zhù)良好的增長(cháng)勢頭。
20XX、20XX年是衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(cháng)年，快速的投資增長(cháng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪(fǎng)的樓盤(pán)看，很多都是20XX年就開(kāi)始興建的項目，只經(jīng)過(guò)1-2年的銷(xiāo)售，項目就基本售完，表明銷(xiāo)售速度大大提升。
20XX年，不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了100萬(wàn)平方米以上，尤其是新開(kāi)工面積增幅達135.55%,與市場(chǎng)投資呈現著(zhù)明顯的正比遞增關(guān)系，20XX年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年。
不管是商品房銷(xiāo)售還是銷(xiāo)售總金額均保持著(zhù)較大的增長(cháng)勢態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。
4、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：
綜上所述，我們可以對近幾年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結如下：
�、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續增長(cháng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(cháng)呈良性發(fā)展關(guān)系。
�、谠隽康毓⿷蠓仍黾�，存量地減少，住宅用地供應總量增加。
�、凵唐贩抗┙o快速增長(cháng)，市場(chǎng)需求較為平穩。
�、墚a(chǎn)品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實(shí)用率、園林等等方面，任何項目都不會(huì )具有非常明顯的優(yōu)勢。
5、20XX年衡陽(yáng)樓市分析
�、俸怅�(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢
隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控政策的貫徹落實(shí)，衡陽(yáng)20XX年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預計將呈現以下特點(diǎn)：
1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)回落。當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強轉弱，新注冊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進(jìn)一步減緩已批準項目的投資節奏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速。
2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶(hù)型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續執行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會(huì )保持增長(cháng)，但供應總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。
�、�20XX年衡陽(yáng)樓市走勢
對衡陽(yáng)房?jì)r(jià)的走勢，目前受到宏觀(guān)調控政策、CPI指數持續的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(cháng)勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現增長(cháng)的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價(jià)格增長(cháng)，人工工資的提高，直接導致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以20XX年樓市房?jì)r(jià)依然有一定的上漲空間。
五、銷(xiāo)售預測
1、項目需求分析
本項目所在地珠暉區是衡陽(yáng)市最大的一個(gè)區,人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒(méi)有一個(gè)具有一定規模的高檔商住小區,在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車(chē)站、學(xué)校、醫院、幼兒園、工廠(chǎng)、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費的增長(cháng)，人們對住房的要求越來(lái)越高，而本項目地處衡陽(yáng)市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著(zhù)名的東洲島隔河相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區位優(yōu)勢在衡陽(yáng)珠暉區打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區，以創(chuàng )新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽(yáng)高品質(zhì)、高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽(yáng)人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。
2、項目銷(xiāo)售目標群定位
本項目規劃為衡陽(yáng)地區的中高檔樓盤(pán)，銷(xiāo)售目標客戶(hù)群定位如下：
�、僖活�(lèi)客戶(hù)：企事業(yè)單位職工
本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽(yáng)鐵路部門(mén)職工等等。
1）中鋼衡重企業(yè)職工
衡陽(yáng)中鋼衡重設備有限公司（原湖南金陽(yáng)機電設備制造有限公司）是集科研、設計、制造開(kāi)卷機、卷取機及卷筒為一體的專(zhuān)業(yè)公司。公司從19XX年開(kāi)始研制卷取機卷筒，經(jīng)過(guò)四十多年的發(fā)展，成為卷取設備的專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開(kāi)卷機、卷取機。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線(xiàn)，并出口日本、南非、馬來(lái)西亞等國。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達2.5億元。
該企業(yè)有超過(guò)十年未建設過(guò)單位住房，員工及家屬近3萬(wàn)人，該部分客戶(hù)將會(huì )成為湘水明珠購買(mǎi)主力客戶(hù)群，預計可購房800-1000套。
2）衡陽(yáng)鐵路部門(mén)職工
衡陽(yáng)鐵路系統，包括中鐵五局員工及家屬近5萬(wàn)人，目前集中居住在珠暉區和平鄉、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶(hù)將會(huì )成為湘水明珠的購買(mǎi)主力客戶(hù)群。
�、诙�(lèi)客戶(hù)：周邊的私營(yíng)業(yè)主
項目毗臨衡陽(yáng)火車(chē)站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在火車(chē)站商貿城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng )富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽(yáng)主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購買(mǎi)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。
�、廴�(lèi)客戶(hù)：周邊學(xué)校老師
珠暉區學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區實(shí)驗小學(xué)、衡陽(yáng)師范學(xué)院、衡陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、衡陽(yáng)機械技術(shù)學(xué)校、衡陽(yáng)財政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強的購買(mǎi)能力。
�、芩念�(lèi)客戶(hù)：珠暉區公務(wù)員
珠暉區公務(wù)員系統，包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人，該部分客戶(hù)主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿(mǎn)足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現完全改變了這種尷尬的局面，本區公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉移到江東。
�、菸孱�(lèi)客戶(hù)：衡陽(yáng)在外地成功人士
目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽(yáng)，大型規模的社區都罕有，特別是別墅社區，對于在外工作的衡陽(yáng)籍人士回家鄉購房，一定選擇景觀(guān)好品質(zhì)高的規模社區，作為湘江邊唯一的別墅區，湘水明珠無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目?jì)仍谄焚|(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。
衡陽(yáng)人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當地置業(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。
�、蘖�(lèi)客戶(hù)：各下轄縣區、鄉鎮成功人士
“居住農村向城市轉移”，這是普遍多數縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區，對湘水明珠的銷(xiāo)售也將起到很大的促進(jìn)作用。
�、咂哳�(lèi)客戶(hù)：各地房地產(chǎn)投資人士
衡陽(yáng)房?jì)r(jià)目前在全國來(lái)講都偏低，20XX年全國地級市房地產(chǎn)銷(xiāo)售平均價(jià)格2700元/㎡,衡陽(yáng)現在的水平還不到2300元/㎡，有著(zhù)極大的升值空間，將會(huì )吸引各地有眼光的人士前來(lái)購買(mǎi)。
本項目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶(hù)慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購買(mǎi)到湘水明珠的房屋。銷(xiāo)售部計劃在項目開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，計劃儲備客戶(hù)3000批以上。
1、銷(xiāo)售計劃
鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷(xiāo)售部根據目前市場(chǎng)情況，制定以下銷(xiāo)售計劃。
�、黉N(xiāo)售量
一期工程1至3號樓標準層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷(xiāo)售額約2.億；
�、阡N(xiāo)售進(jìn)度
本項目預計20XX年10月初開(kāi)盤(pán)：
開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月內，即至20XX年11月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷(xiāo)售金額約9000萬(wàn)；
開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月內，即至20XX年1月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的70%，約260套住宅，銷(xiāo)售金額約1.4億；
開(kāi)盤(pán)后六個(gè)月內，即至20XX年4月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的80%，約298套住宅，銷(xiāo)售金額約1.60億；
開(kāi)盤(pán)后九個(gè)月內，即至20XX年7月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的90%，約335套住宅，銷(xiāo)售金額約1.8億；
開(kāi)盤(pán)后十二個(gè)月，即至20XX年10月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的100%，約372套，銷(xiāo)售金額約2億。
2、銷(xiāo)售收入預測
1）周邊城市房?jì)r(jià)比較：
許多業(yè)內人士認為，衡陽(yáng)目前房?jì)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展潛力大，在未來(lái)相當長(cháng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(cháng)空間，20XX年10月下旬，由省建設廳、統計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長(cháng)沙中心支計行，湖南銀行監局，國家統計局湖南調查總隊等部門(mén)在長(cháng)沙召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì )議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，衡陽(yáng)的均價(jià)為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開(kāi)發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(cháng)沙為3709元/平方米，邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為1562元/平方米以上。郴州城區新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。從單純的書(shū)記來(lái)看，衡陽(yáng)的房屋均價(jià)低于長(cháng)沙、邵陽(yáng)，略高于郴州、永州，處于中等水平。
在衡陽(yáng)市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì )第三屆理事會(huì )換屆選舉會(huì )議上，市城建開(kāi)發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現，衡陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90年代至20XX年為第一極端，這一階段主要表現為房地產(chǎn)的起步和調整；20XX年至20XX年為第二階段，這一階段是衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫(xiě)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一階段全市共完成開(kāi)發(fā)投資61.29億元，完成土地開(kāi)發(fā)面積117.81萬(wàn)平方米,竣工房屋面積434.39萬(wàn)平方米,實(shí)現商品銷(xiāo)售額33.29億元。20XX年開(kāi)始進(jìn)入第三階段，衡陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。
經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的準備，許多業(yè)內人士認為，衡陽(yáng)房?jì)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備，并且已經(jīng)在現在樓市上體現出來(lái)了。一是房貸新政策抬高門(mén)檻，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著(zhù)人居環(huán)境和小區規劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽(yáng)房?jì)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。20XX年6月份時(shí)，衡陽(yáng)商品房均價(jià)為1972.9元/平方米,但到年底已經(jīng)突破20XX元/平方米,上漲勢頭迅猛。
2）衡陽(yáng)樓市價(jià)格現狀：
根據衡陽(yáng)業(yè)內人士市場(chǎng)調查，衡陽(yáng)電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià)3000元/平方米，愉景灣均價(jià)2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。
3）項目銷(xiāo)售價(jià)格定位：
根據本項目住宅和商鋪房預測銷(xiāo)售價(jià)格，標準層住宅實(shí)現銷(xiāo)售均價(jià)不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷(xiāo)售均價(jià)2800元/平方米，2號住宅樓銷(xiāo)售均價(jià)2650元/平方米，3號住宅樓銷(xiāo)售均價(jià)2800元/平方米，1號至3號樓公共停車(chē)場(chǎng)3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)5000元/平方米，本項目預測銷(xiāo)售總收入為65913.423萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表五《銷(xiāo)售收入及稅金估算表》。
六、營(yíng)銷(xiāo)策略
本項目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項目?jì)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：
1、推廣渠道
�、賵蠹垙V告
包括衡陽(yáng)日報、衡陽(yáng)晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤(pán)和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。
�、诙绦磐茝V
成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(cháng)期的營(yíng)銷(xiāo)手法。
�、塾耙晱V告
當地幾個(gè)電視臺收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤(pán)和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。
�、軉螐埮砂l(fā)
貫穿項目營(yíng)銷(xiāo)始終的宣傳利器，衡陽(yáng)地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。
�、轄I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)
活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開(kāi)盤(pán)慶典”。
活動(dòng)二：“廣州炒房團衡陽(yáng)購房動(dòng)”。
活動(dòng)三：“百年衡陽(yáng)湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”。
活動(dòng)四：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇。
活動(dòng)五：系列名人講座。
活動(dòng)六：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇
2、媒體宣傳組合
開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月，公司會(huì )以電視廣告，平面媒體，戶(hù)外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶(hù)數量，擴大蓄客量，為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一半做好蓄客準備。開(kāi)盤(pán)當月，公司會(huì )配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴大在衡陽(yáng)的知名度，加以促進(jìn)銷(xiāo)售。開(kāi)盤(pán)三個(gè)月后，公司會(huì )盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。
公交和站臺廣告：開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月至開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月，周期半年。
路橋廣告：貫穿項目營(yíng)銷(xiāo)始終。
影視廣告：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤(pán)后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。
衡陽(yáng)報紙：開(kāi)盤(pán)前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。
單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽(yáng)的每一個(gè)角落。
短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開(kāi)盤(pán)前每周發(fā)送2－3次。
公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當日舉行1－2場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后視銷(xiāo)售情況舉行。
七、建設規模
本項目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設總容積率為2.63，建設密度為24.4%,建設內容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積10,842平方米）。
八、項目概況現狀
1、地點(diǎn)與地理位置
本項目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規劃中的小區小學(xué)與中天路相連、北至小區北部主路口。本項目與衡陽(yáng)市著(zhù)名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車(chē)站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。
2、土地權屬類(lèi)別和土地狀況
本項目開(kāi)發(fā)建設的土地位于衡陽(yáng)市珠暉區荷花坪154號地區，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽(yáng)市人民政府國用（20XX）第A(yíng)102843號國土使用證批準為城鎮單一住宅用地。
本項目土地的開(kāi)發(fā)建設規劃，已經(jīng)衡陽(yáng)市規劃局審議通過(guò)。
九、項目建設條件
1、地形、地貌、地震情況
衡陽(yáng)市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周?chē)h(huán)繞著(zhù)古老宕層形成斷續環(huán)帶的嶺脊山地，內鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構成典型的盆地形勢。衡陽(yáng)盆地南高北低。整個(gè)盆地南面地勢較高，1000米以上的山中東西連綿數十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側都有較低的向北通道，其東側的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個(gè)地形由西南向東北復合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現1000米，800-700米、400-300米、150米四級夷為平面。地貌類(lèi)型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門(mén)仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構成衡陽(yáng)盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰，海拔1290米，最低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個(gè)地形比降為7.9‰。地貌類(lèi)型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。境內有河長(cháng)5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長(cháng)達8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽(yáng)鎮入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區、衡陽(yáng)縣、衡山縣和衡東縣，境內長(cháng)226公里。境內流域面積在3000平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊藏量87.61萬(wàn)千瓦，可供開(kāi)發(fā)量64.17萬(wàn)千瓦。
衡陽(yáng)資源豐富，物產(chǎn)眾多，開(kāi)發(fā)前景誘人，是全國著(zhù)名的“有色金屬之鄉”、“非金屬之鄉”和“魚(yú)米之鄉”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(cháng)石等百余種，儲量豐富，在國內外占有重要地位。
根據《中國地震動(dòng)參數區劃圖》（GB18306-20XX），該區域地震動(dòng)峰值加速度分區（g）＜0.05，地震動(dòng)反應譜特征周期為0.35s，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區。
2、氣候條件
衡陽(yáng)地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時(shí)數1300—1800小時(shí)，無(wú)霜期長(cháng)達260—310天，自然資源極為豐富。
�、贇鉁�
年平均氣溫 18.4℃
一月份氣溫 3.5℃
七月份氣溫 28.3℃
極端最低氣溫 -2.9℃
極端最高氣溫 38.7℃
�、诮邓�
年平均降水量 1660.4mm
年降雨天數 150天
日最大降水量 192.5mm
�、蹪穸�
最冷月平均相對濕度 81%
最熱月平均相對濕度 75%
�、茱L(fēng)
風(fēng)速年平均值 2.7m/s
主導風(fēng)向 夏季 NNW 2.6m/s
冬季 NNW 2.8m/s
30年一遇最大風(fēng)速 23m/s
�、葑畲蠓e雪深度 10cm
�、拮畲髢鐾辽疃� 5cm
�、呷耆照諘r(shí)數 1717.0h
3、水文地質(zhì)
衡陽(yáng)水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構成�？傞L(cháng)603公里的36條大小河川呈樹(shù)枝狀分布市境，是典型的江南水鄉，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽(yáng)市總匯集面積達7.72萬(wàn)平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。
4、交通運輸條件
衡陽(yáng)交通發(fā)達，在全國45個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區，開(kāi)工建設的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò )線(xiàn)也匯接于衡陽(yáng)。衡北編組站以其吞吐量大、現代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達、發(fā)送貨列1.2萬(wàn)輛。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽(yáng)Ｔ接，北京至廣州的107國道、衡陽(yáng)至廣西憑祥的322國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。市區距長(cháng)沙黃花國際機場(chǎng)約170公里，行程約2小時(shí)。
衡陽(yáng)作為全國45個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運資源也十分豐富，境內有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來(lái)，衡陽(yáng)市大力發(fā)展水路運輸，努力構筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò )，并從抓基礎設施入手，切實(shí)加強水路航道港口建設，實(shí)現了質(zhì)的飛躍。
5、生態(tài)環(huán)境條件
風(fēng)水有云：宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”,項目在地域上凈水面寬幅長(cháng)達約800米,屬湘江衡陽(yáng)段最為寬闊之地,水脈綿長(cháng)而流遠,整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,俯瞰廣遠,吞吐萬(wàn)匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。
本住宅開(kāi)發(fā)項目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶，東至規劃中的小區小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽(yáng)市著(zhù)名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，香煙繚繞。仁者樂(lè )島，智者樂(lè )水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養豁達之胸懷。臨江觀(guān)島，詩(shī)情畫(huà)意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。
6、施工條件
本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善，承擔施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿(mǎn)足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿(mǎn)足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿(mǎn)足，故施工條件較好。
7、政策環(huán)境
本項目的建設符合衡陽(yáng)城市建設總體規劃和衡陽(yáng)市珠暉區總體規劃，貫徹了衡陽(yáng)市政府城市建設的發(fā)展戰略，其對加快城鎮化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng )造新的城市景觀(guān)，提升城市品位都具有積極意義。目前，衡陽(yáng)珠暉區已經(jīng)成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設協(xié)調領(lǐng)導小組，由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(cháng)，珠暉區委書(shū)記段志剛任副組長(cháng)，市委市政府相關(guān)職能部門(mén)的領(lǐng)導及珠暉區負責人擔任成員，考慮到該項目投資大、建設周期長(cháng)，帶來(lái)的經(jīng)濟效益及社會(huì )效益明顯，區政府下發(fā)了衡政發(fā)[20XX]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設工程實(shí)施細則》的通知，將本項目納入省、市重點(diǎn)項目，享受區政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。
十、項目設計主題和開(kāi)發(fā)理念
湘水明珠，地處被譽(yù)為衡陽(yáng)八景的“平沙落雁”——東洲島之側，立于湘江東岸，“遠眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養生之風(fēng)水寶地。項目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽(yáng)市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長(cháng)廊”，全長(cháng)3.2公里，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區域唯一性大規模江景文脈大宅社區。
項目建筑設計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設計事務(wù)所”承接，該設計公司接觸項目初期，即被衡陽(yáng)所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng )造的輝煌得以延續、綻放的光芒得以升華。在建筑設計上，以江景為導向，考量衡陽(yáng)當地居民的生活習慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀(guān)的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶(hù)均能享受開(kāi)闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。
在項目整體規劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標準社區，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。
湘水明珠居住小區一期(1、2、3號樓)項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動(dòng)、休閑、生態(tài)、養生的水岸生活。在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區型規劃”、“仿生規劃”等先進(jìn)設計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營(yíng)造融入社區文化建設的精神層面。
十一、項目總體規劃方案
1、規劃設計原則
�、偻诰虻貕K核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規劃社區；
�、谝凿N(xiāo)售為主導的分期規劃設計，保證項目滾動(dòng)有序運作；
�、酃濣c(diǎn)式園林景觀(guān)視線(xiàn)軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng )造靈活多變的環(huán)境空間；
�、苋塑�(chē)雙路線(xiàn)設計，即相對人車(chē)分流系統，避免車(chē)流對社區的穿越破壞。
2、項目結構和布局
本項目總體規劃領(lǐng)先于湖南和衡陽(yáng)眾多大盤(pán)規劃，力圖體現開(kāi)發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的可持續性，總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，本項目兼具現代高尚生活和東方傳統人文精神特質(zhì)，強調人和人的交往，動(dòng)靜有機結合，社區停車(chē)方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè )建筑與居住社區配套，確保該項目能夠站在衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養，力爭將項目開(kāi)發(fā)建設成為一流的、具有大規模高尚社區特征的示范性住宅小區。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽(yáng)光理念。
�、侏毦咛厣乃挡季�。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內居住空間隨著(zhù)水系延伸到小區，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀(guān)的均好性。
�、诟嗟膹V場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。小區內曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽(yáng)光車(chē)庫，即使在車(chē)庫里也可以看見(jiàn)如畫(huà)的園林風(fēng)景，并形成獨具特色的下沉景觀(guān)，使整個(gè)空間錯落有致。
�、鄢浞挚紤]衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強調南北通透，力求通風(fēng)系統暢通。
�、懿捎米罱�(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。
3、住宅物業(yè)類(lèi)型和商業(yè)布局
本項目物業(yè)類(lèi)型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類(lèi)型較為多樣。
本項目商業(yè)類(lèi)型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區會(huì )所。小區南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結合小區主入口的設置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區東側市政路規劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區外圍的商業(yè)氛圍。
十二、建筑設計
1、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)
�、僖勒铡耙匀藶楸尽钡慕ㄖO計理念，體現休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細、質(zhì)感、厚重和美感充分體現。
�、僭诮ㄖ⒚嫔喜捎脷W洲古堡的顏色，用復雜的線(xiàn)條曲線(xiàn)表現出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學(xué)
�、诮ㄖ⒚骟w現典雅細膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫(xiě)意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。
2、建筑戶(hù)型特色
�、偌毣δ�，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設計以滿(mǎn)足日益變化的生活模式。
�、诔浞挚紤]衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強調南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛，提高生活品質(zhì)。
�、圩≌瑧�(hù)型格局方正大氣，功能布置合理，空間結構緊湊。
�、軕�(hù)型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣(mài)點(diǎn)。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內庭院、大陽(yáng)臺和飄窗等。
�、莶捎米罱�(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。
十三、結構設計
1、指導思路
在結構設計中充分考慮以下內容：
�、�、使結構具有明確的計算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。
�、�、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。
�、�、對可能出現的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。
2、結構設計
結構的安全等級二級，設計使用年限50年，抗震設防類(lèi)別丙類(lèi)，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。
3、結構選型：
6層以上的多層住宅采用框架結構，4-6層的多層住宅根據地質(zhì)條件和是否有地下車(chē)庫，確定采用磚混結構或框架結構。樓層蓋均休用現澆梁板結構。
4、地下室設計
地下車(chē)庫層蓋結構采用澆鋼筋混凝土梁板結構，地下車(chē)庫存的頂板采用加設次梁的梁板結構，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿(mǎn)足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結構自防水為主，抗滲等極S8。
5、使用工具及軟件
中國建科院PKPM系列結構軟件20XX年新規范版。
十四、給排水設計
�、俳o水設計
�、袼锤艣r：
本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水
小區西側海棠路上市政給水管管徑DN600；小區東側楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿(mǎn)足小區用水量要求；壓力能保證小區低層建筑的壓力要求。
�、蛴盟浚�
生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。
�、蠼o水系統：
小區各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。
�、粝老到y：
小區室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區室外有按規范設置室外消火栓。
�、谂潘O計
小區采用分流制排水。雨水、污水分別排放。
小區雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。
各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。
十五、設計依據
為貫徹執行國家節約能源、開(kāi)發(fā)利用新能源和可再生能源、保護環(huán)境的法規和政策，改善湖南省居住建筑室內熱環(huán)境，提高采暖和空調的能源利用效率，根據中華人民共和國行業(yè)標準《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》為依據。
十六、建筑部分節能設計
1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設置活動(dòng)外遮陽(yáng)。
2、建筑的屋頂和外墻采用下列節能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。
�、贉\色磁磚飾面。
�、谕饧颖馗魺針嬙�。
�、鄄捎玫怪檬轿菝婧头N植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。
3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。
4、層室內地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。
5、樓梯間采用封閉式并可開(kāi)啟外窗。
十七、環(huán)境影響評價(jià)
環(huán)境現狀：
1、氣象
全年氣候的基本特點(diǎn):上半年氣溫延續近10年來(lái)一直偏高的特點(diǎn)，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時(shí)對人類(lèi)及各種生物的生活規律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如:候鳥(niǎo)提前北歸、作物過(guò)早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來(lái)一定影響。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節雨水充沛，比較涼爽，雨季結束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現象導致氣候異常變化的重要表現。全年平均氣溫18.2℃(衡東、西渡、祁東)—18.6℃(市區),較歷年偏高0.3(衡東、西渡、祁東、常寧)～0.7℃(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9℃,出現在西渡、衡東(12月26日),當日全市都出現低于0.0℃的極端最低氣溫,其中市區極端最低氣溫-1.3℃。全市極端最高氣溫38.7℃,出現在衡東(7月3日),市區極端最高氣溫為37.7℃(7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)～32(衡山)天,北部多于南部。根據氣溫等級劃分標準:20XX年度衡山、市區、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。
2、大氣質(zhì)量現狀
根據檢測結果，建設區域內的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標，大氣質(zhì)量現狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標準，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。
十八、項目建設對環(huán)境的影響
項目范圍內沒(méi)有任何污染源，項目建設和經(jīng)營(yíng)不會(huì )對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。
十九、環(huán)境保護措施
1、設計原則
�、俳ㄔO項目污染防治的處理設施應與主體工程同時(shí)設計、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類(lèi)污染物經(jīng)處理后符合國家和長(cháng)沙市有關(guān)排放標準。
�、趫猿纸�(jīng)濟效益和環(huán)境效益相統一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。
2、治理措施
�、傥鬯卫�
本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區污水分若干出口排至市政污水管。室內排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽(yáng)臺排水、空調冷凝水分別排入小區雨水管道，并就近排入市政雨水管道。
�、谠肼曋卫�
高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動(dòng)的設備，在震動(dòng)設備的基礎上設置減震器，必要時(shí)可對相關(guān)部位采取隔音處理。
各類(lèi)水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。
�、酃腆w廢物治理
小區的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區建設垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區內主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專(zhuān)人負責收集，送到城市垃圾站處理。
二十、職業(yè)安全衛生健康對策與措施
1、安全施工保障措施
�、龠x擇先進(jìn)、經(jīng)濟、節能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設備，保證施工過(guò)程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。
�、趯χ卮笪ｋU源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。
�、劢㈨椖堪踩a(chǎn)監管體系，創(chuàng )新安全生產(chǎn)監管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監管執法裝備水平和執法能力。
�、芙⒔∪椖堪踩┕本仍w系。
�、萁踩┕へ熑沃�，健全安全施工規章和操作規程。
�、藿ㄔO項目的安全設施應與建筑工程同時(shí)設計、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。
2、職業(yè)衛生健康對策與措施
�、俳ㄔO項目的工作場(chǎng)所，應當符合國家職業(yè)衛生要求。
�、诮⒑屯晟坡殬I(yè)衛生監督檢查機制，配備必要的專(zhuān)業(yè)監督和檢查裝備。
�、垩芯�、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項目職業(yè)衛生狀況的改善。
�、苈鋵�(shí)有關(guān)規章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。
�、菁訌姀臉I(yè)人員的勞動(dòng)保護、有效防止職業(yè)危害。
�、藿ㄔO項目的職業(yè)病防護措施應與建設項目工程同時(shí)設計、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。
二十一、消防設計
1、設計依據與原則
本項目防火設計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細部構造、設備等各方面統籌考慮，全面滿(mǎn)足消防及安全施工、經(jīng)營(yíng)的需要。
2、總體消防設計
本工程為多層建筑,耐火等級為二級。
本方案嚴格遵循國家有關(guān)規范，首先滿(mǎn)足與相鄰建筑的防火間距，在小區內有環(huán)通的消防通道，各防火分區內均設有二個(gè)以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設計充分考慮了設置出煙口、防火門(mén)及噴淋等主要消防設計備的可能性。
3、室內裝修防火
室內消防應嚴格按照《建筑物內部裝修設計規范》（GB50222-1995）執行，根據功能和所處位置不同，采用不同的裝修標準，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿(mǎn)足規范要求的耐火極限。
4、消防道路設計
商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車(chē)能達到大部分位置。
住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區內設不小于4米的環(huán)狀道路。
5、水量
室內消火栓用水量：30L/S
室內消火栓用水量：25L/S
自動(dòng)噴水用水量：30L/S
6、室內消火栓系統
小區的四周按規范設置室內消火栓，城市室內消火栓在范圍內可記入。
7、室內消火栓系統
小區內的各棟每層均按規范要求設置室內消火栓系統，采用SN65型室內消火栓帶啟動(dòng)按鈕，保證設置間距不大于50米并有2股水柱同時(shí)達到室內任何部位。
8、自動(dòng)噴水系統
小區停車(chē)庫防火分區設置自動(dòng)噴水滅火系統。
二十二、組織機構
衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在20XX年中國中西部招商會(huì )中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷(xiāo)售部等，組織結構圖如下：
二十三、人力資源配置
衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司現有職員26人，其中高級職稱(chēng)1人，中級職稱(chēng)7人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專(zhuān)業(yè)人員，完全能滿(mǎn)足企業(yè)現階段發(fā)展和本項目順利實(shí)施的人員需要。
二十四、項目開(kāi)發(fā)期
20XX年1月至20XX年6月為項目主體工程建設期。
二十五、項目實(shí)施進(jìn)度安排
項目總體工期時(shí)間為1.5年，從20XX年1月至20XX年6月。
20XX年7月，完成項目規劃、報批、前期勘察設計和拆遷工作；
20XX年2月，1-3號樓商品住宅房、商鋪房項目主體完工；
20XX年4月，1-3號樓公共停車(chē)場(chǎng)建設主體完工；
20XX年6月，完成項目掃尾工程和輔助公共設施的建設。
二十六、項目實(shí)施過(guò)程控制措施
1、項目進(jìn)度控制措施
在項目實(shí)施過(guò)程中,項目領(lǐng)導小組應專(zhuān)門(mén)設置工作小組,對項目進(jìn)度計劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計劃的調整和完善。檢查方法有以下三種:
(1)建立項目實(shí)施進(jìn)度報表；
(2)派出常駐人員，現場(chǎng)進(jìn)行檢查；
(3)定期召開(kāi)現場(chǎng)會(huì )議。
2、項目質(zhì)量控制措施
項目實(shí)施應堅持“質(zhì)量第一、預防為主、用數據說(shuō)話(huà)”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運用系統的概念和方法，把各環(huán)節的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來(lái)，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責、權限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò )和有機的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿(mǎn)意的工程。
3、項目資金控制措施
在項目實(shí)施過(guò)程中，各有關(guān)單位要加強資金使用的管理，硬化預算約束。嚴格執行專(zhuān)款專(zhuān)用、專(zhuān)項管理、單獨核算的規定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標準開(kāi)支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會(huì )計核算和內部稽核制度，對項目資金實(shí)行全過(guò)程的財務(wù)管理與監督；要嚴格項目資金竣工決算，規范項目的業(yè)績(jì)考評和追蹤問(wèn)效。
二十七、工程項目招標投標概述
招標投標是國際上通用的交易方式，是一種規范化的競爭手段。在建立和完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制過(guò)程中，全面工程方面招標投標，有利于運用競爭機制，使資金得到經(jīng)濟的、有效的使用，確保招標項目質(zhì)量?jì)?yōu)化。
1、招標制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性，激發(fā)企業(yè)的活力。
改革開(kāi)放以來(lái)，我國經(jīng)濟有了飛速發(fā)展。企業(yè)原來(lái)在生產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過(guò)招投標了解和成功引進(jìn)國內外先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對市場(chǎng)新一輪競爭。
2、招標是企業(yè)提高投資效益，無(wú)償獲得經(jīng)濟、科技信息，與國內外市場(chǎng)接軌的有效途徑。
改革開(kāi)放以來(lái)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權逐步得到落實(shí)，但投資決策并未完全以市場(chǎng)為導向。由此，會(huì )產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調控，投資結構不夠合理，低水平重復建設過(guò)多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。
3、招標制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設備的價(jià)格。
在招標投標過(guò)程中，投標方為了經(jīng)濟利益，市場(chǎng)份額，企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭中標，而價(jià)格是否較低是評標的中標的重要依據之一，因此，投標方往往在投標過(guò)程中競相壓價(jià)，爭取中標。
4、招標程序規范、操作簡(jiǎn)單、節省時(shí)間費用和勞動(dòng)力。
由于當今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時(shí)時(shí)間對企業(yè)來(lái)說(shuō)就意味著(zhù)效益。在這種情況下，通過(guò)規范的招標制度完成工程和設備的采購能為企業(yè)節省大量的時(shí)間和精力。
5、招標制度公開(kāi)、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過(guò)程的透明化
公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標投標的基本屬性，是招標過(guò)程的首要條件。隨著(zhù)我國加入WTO和經(jīng)濟的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進(jìn)一步規范化，招標投標制度將會(huì )越來(lái)越多來(lái)地運用于各個(gè)領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟建設的發(fā)展作出更大的貢獻。
二十八、工程項目招標投標因素分析
招投標是作為一種市場(chǎng)交易方式的最優(yōu)選擇應運而生的，一個(gè)成功的招標項目往往意味著(zhù)采購業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上的大大節省，同時(shí)也會(huì )為投標人減少銷(xiāo)售環(huán)節中的人財物力消耗。但是，影響一個(gè)招投標項目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個(gè)因素不配合，就有可能造成招標項目的失敗。
1、業(yè)主與招標機構的配合是否默契是招標項目成功的基礎。
首先，業(yè)主應對招投標這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過(guò)招投標帶給企業(yè)良好的效益。
其次，業(yè)主與其委托的招投標機構應建立相互之間的信賴(lài)，并時(shí)常就各自的想法進(jìn)行相當程度的相互溝通，從而保證在整個(gè)招標項目實(shí)施過(guò)程中，采購業(yè)主與招投標機構“步調”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導投標人的結果。
第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標程序后，由于招標機構自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標途徑的多樣性，常常會(huì )爭取到眾多的潛在投標人。此時(shí)，如果采購業(yè)主與招標機構配合默契，在與上述潛在投標人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時(shí)采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標人，從而在該項目招標過(guò)程中形成良好的競爭氛圍，有效降低設備的投標報價(jià)，增加設備的配置，實(shí)現采購業(yè)主利益最大化。
2、招投標文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標項目成功的關(guān)鍵。
采購業(yè)主在項目納入招投標前有時(shí)會(huì )與部分投標人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標機構的采購設備技術(shù)要求難免會(huì )出現以某品牌設備技術(shù)規格為藍本的情況；而有時(shí)，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設備不完全了解，提供給招標機構的參數過(guò)于簡(jiǎn)略。
3、招投標程序的規范運作是招標項目成功的堅實(shí)支柱。
近年來(lái)，我國《招標投標法》及招標辦法的管理規定相繼頒布，國家對企業(yè)通過(guò)規范招標采購設備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標的重要意義已經(jīng)被社會(huì )普遍接受和認識，越來(lái)越多的機構看好這個(gè)市場(chǎng)的前景，紛紛進(jìn)入。他們對有關(guān)招標投標的國家政策法規和管理規定不了解、不熟悉，同時(shí)急于占領(lǐng)招標市場(chǎng)，往往采用無(wú)序競爭，一味滿(mǎn)足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標管理規定，視經(jīng)濟效益為其最高的追求目標，從而給規范操作的招標機構帶來(lái)巨大的沖擊。
4、招投標機構從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標項目成功的基本保證。
招標從業(yè)人員在招標項目中應樹(shù)立“服務(wù)”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時(shí)間安排加班和出差，主動(dòng)辦理好各種手續并勤與其聯(lián)絡(luò )，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標機構在招標項目中位置的特殊性，參與主持評標工作的招標機構成員往往會(huì )在評標委員會(huì )中占一席之地，這都需要招標從業(yè)人員嚴格自律，遵守《招標投標法》和國家有關(guān)招標管理的規定，尊重評標委員會(huì )的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。
5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專(zhuān)業(yè)分配合理的專(zhuān)家評委為招標項目的成功提供有力的技術(shù)支持。
招標機構如果與一批各行各業(yè)的具有高度專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的專(zhuān)家建立了融洽的、長(cháng)期的工作關(guān)系，則在招標過(guò)程的招標文件審核和開(kāi)標評標中，采購業(yè)主和招標機構就有很大把握邀請到專(zhuān)業(yè)配置合理的專(zhuān)家評委，基于這些專(zhuān)家長(cháng)期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，他們常常會(huì )給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見(jiàn)和建議，完善招投標文件或對參與投標的設備給予公正的評價(jià)，招標項目由此可在發(fā)標階段尋找到更多投標人，采購業(yè)主則可在評標階段了解投標人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標項目的成功是一個(gè)有力的保障。
6、做好招投標項目的前期準備和后期跟蹤、回訪(fǎng)是確保招投標項目成功的一個(gè)重要條件。
一個(gè)招投標項目的運作并不是從發(fā)標到開(kāi)標、定標的簡(jiǎn)單過(guò)程，從招投標從業(yè)人員角度說(shuō)，它是包含了項目前期和后期兩個(gè)階段的較長(cháng)周期的工作。也就是說(shuō)：招投標并不僅僅局限于從編制招投標文件到開(kāi)標、定標完畢這么一個(gè)過(guò)程，項目開(kāi)展前，招投標從業(yè)人員就應當提早介入，收集資料、尋找潛在投標人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標順利實(shí)施。在項目定標，采購業(yè)主與中標人簽定購貨合同乃至到貨過(guò)程中，招投標從業(yè)人員仍應及時(shí)跟蹤項目進(jìn)展，在貨物驗收合格，正式投產(chǎn)后，還應回訪(fǎng)業(yè)主，了解設備使用情況。也就是說(shuō)，招投標從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當成自己的事情一樣對待，招投標這種采購方式才能完全體現其優(yōu)點(diǎn)和益處。
二十九、招標依據
根據《中華人民共和國招標投標法》、湖南省發(fā)展和改革委員會(huì )制定的《湖南工程建設項目可行性報告增加招標內容和核準招標事項暫行規定》及《湖南省實(shí)施<中華人民共和國招標投標法>辦法》第十一條之規定，達到下列規模標準之一的，必須招標：
�、偈┕雾椇贤浪銉r(jià)在100萬(wàn)元人民幣以上的；
�、谥匾O備、材料等物資的采購，單項合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上的；
�、劭辈�、設計、監理等服務(wù)，單項合同估算價(jià)在30萬(wàn)元人民幣以上的；
�、軉雾椇贤浪銉r(jià)低于本條第①項、第②項規定標準，但項目總投資額在1,000萬(wàn)元人民幣以上的。
三十、招標方式
項目招標均采用公開(kāi)招標的方式。
項目的勘察、設計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀(guān)塑造，小區道路及基礎設施建設，重要設備、材料等物資的采購，項目監理宜采用委托招標的組織形式。
三十一、投資估算
1、法律依據
�、�、國家和有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)投資的政策、法規；
�、�、國家發(fā)改委《投資建設項目可行性研究指南（試用版）》；
�、�、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價(jià)》；
�、�、國家發(fā)展計劃委員會(huì )、建設部《工程設計收費基價(jià)表》；
�、�、《中華人民共和國土地管理法》；
�、�、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
�、�、中華人民共和國國家標準GB/T 18508—20XX《城鎮土地估價(jià)規程》。
2、投資估算結果
項目總投資為11,650.44萬(wàn)元，包括工程費用8,479.07萬(wàn)元，前期費用102.62萬(wàn)元，土地費用1,287.4萬(wàn)元,報建費548萬(wàn)元,監理費84.79萬(wàn)元,設計費61.95萬(wàn)元,不可預見(jiàn)費423.95萬(wàn)元,銷(xiāo)售費用396.04萬(wàn)元,建設期貸款利息266.62萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表一《總投資估算表》
三十二、資金籌措
1、資本金籌措
本項目自籌資本金為8,650.44萬(wàn)元（約占總投資的74%），全部用于本項目的開(kāi)發(fā)和建設。
2、債務(wù)資本籌措
本項目債務(wù)資金約3,000萬(wàn)元，全部用于本項目的開(kāi)發(fā)和建設，通過(guò)向金融機構融資解決，按2年期利率7.56%上浮40%計算，本金及利息擬用銷(xiāo)售款進(jìn)行償還。
3、資金來(lái)源落實(shí)情況
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資；預售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過(guò)金融機構借貸來(lái)彌補。本項目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據國務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金8,650.44萬(wàn)元(約占總投資的74%)，向金融機構融資3,000萬(wàn)元(約占總投資的26%)，本項目未考慮以銷(xiāo)售回款補充建設資金。
三十三、財務(wù)評價(jià)基礎數據的選擇
銷(xiāo)售價(jià)格按照建設成本及營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供的數據確定；
營(yíng)業(yè)稅：稅率為5%；
城市維護建設稅：按實(shí)際繳納增值稅7%計算；
教育費附加：按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的3%計算；
所得稅：稅率為25%。
折現率的設定：參考行業(yè)規定，結合本項加權平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會(huì )成本、預期收益期待，將財務(wù)基準收益率定為10%；
三十四、財務(wù)評價(jià)
1、基本報表
損益和利潤分配表（見(jiàn)附表六）。
財務(wù)現金流量表（全部投資）（見(jiàn)附表八）。
2、盈利能力分析
財務(wù)內部收益率
根據預計的現金流量表計算，可以測算出所得稅后財務(wù)內部收益率（FIRR）為73.86%，詳見(jiàn)附表八。
財務(wù)凈現值
根據預計的現金流量表計算，在基準收益率為10%的前提下，可測算出其凈現值為3,001.06萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表八。
投資回收期
根據預計的現金流量表計算，本項目在20XX年上半年現金流轉正，從20XX年1月開(kāi)始計逄，本項目投資動(dòng)態(tài)回收期0.88年。詳見(jiàn)附表八。
根據損益和利潤分配表測算，本項目年均利潤總額為3,395.97萬(wàn)元、年均凈利潤為2,280.19萬(wàn)元。
三十五、不確定性分析
1、敏感性分析
根據本項目的特點(diǎn)選擇對銷(xiāo)售收入和總投資兩個(gè)指標對本項目所得稅后的凈現值（NPV）、財務(wù)內部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測試。測試結果表明：
當最不利因素商品房銷(xiāo)售下降5%時(shí),總投資不變的情況下，其收入下降5%，項目財務(wù)凈現值2231.16萬(wàn)元，內部收益率為56.16%；當項目成本增加10%，在收入不變的情況下，項目財務(wù)凈現值為2010.77萬(wàn)元，內部收益率46.75%。均高于基準收益率10%，說(shuō)明項目有很強的抗風(fēng)險能力。
2、盈虧平衡分析
當其他條件不變，銷(xiāo)售均價(jià)下降19%時(shí)，凈現值趨近于0，也可以說(shuō)，當銷(xiāo)售率為81%時(shí)（不考慮其他經(jīng)營(yíng)性收入，如車(chē)位租金、會(huì )所經(jīng)營(yíng)等），就可以達到盈虧平衡。
就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時(shí)，也能保持盈虧平衡。
三十六、項目對社會(huì )的影響分析
本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來(lái)可觀(guān)的投資回報，取得顯著(zhù)的經(jīng)濟效益，同時(shí)也會(huì )對當地發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現在如下方面：
1、引進(jìn)先進(jìn)的住宅開(kāi)發(fā)理念，推動(dòng)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
衡陽(yáng)市房地產(chǎn)近年來(lái)發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當地環(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從住居習慣和開(kāi)發(fā)原則上都生搬硬套其他地區經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒(méi)有。
衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在開(kāi)發(fā)理念上首先強調與自然環(huán)境的結合，通過(guò)戶(hù)型設計、人車(chē)分流、景觀(guān)營(yíng)造和星級物業(yè)等方面樹(shù)立富邦升輝的形象，通過(guò)在湘江東面江景房的成功打造，使小區臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養豁達之胸懷，力爭建立本地區的高檔次標志性樓盤(pán)，著(zhù)眼于在衡陽(yáng)市房地產(chǎn)事業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。
2、開(kāi)發(fā)精品社區，提高住戶(hù)的人居水準
本項目作為衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在衡陽(yáng)湘江東岸南段地區建設的又一大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，將從產(chǎn)品定位、設計施工、材料采購、配套完善、市場(chǎng)推廣、客戶(hù)服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標準高品質(zhì)的建設理念融入到樓盤(pán)定位設計當中，力爭開(kāi)發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區，進(jìn)一步提高客戶(hù)的人居水準。通過(guò)本項目的建設，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個(gè)江東樓盤(pán)的建設品位，總體改善江東沿江城區的面貌，為衡陽(yáng)市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類(lèi)別提供新的定義，并成為衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司品牌文化建設的標志性樓盤(pán)。
3、發(fā)展衡陽(yáng)市經(jīng)濟，從實(shí)質(zhì)上提升區域價(jià)值
根據衡陽(yáng)市十一五發(fā)展規劃制定的發(fā)展戰略，衡陽(yáng)市各項基礎設施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來(lái)越旺。本項目屬于衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項重大工程，規劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變衡陽(yáng)珠暉區荷花坪地區長(cháng)期以來(lái)城市基礎設施嚴重落后的面貌，提高城市品位，營(yíng)造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人·城市·生態(tài)文化”主題，有效地提升區域內房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng)銷(xiāo)售價(jià)格，促進(jìn)本區域內的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區域價(jià)值提高，對于提升衡陽(yáng)城市建設檔次與水平，改善區域環(huán)境，提升衡陽(yáng)地區的城市形象，具有十分重要的意義。
三十七、風(fēng)險分析
1、政策風(fēng)險及防范
近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動(dòng)頻繁，宏觀(guān)調控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過(guò)熱的經(jīng)濟降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠。為防范此類(lèi)政策性風(fēng)險，本項目的開(kāi)發(fā)需要進(jìn)行全面而系統的籌劃。
2、銷(xiāo)售風(fēng)險及防范
本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設計合理，建筑風(fēng)格傳統與現代時(shí)尚相結合。因該項目建設期與銷(xiāo)售期均有一定時(shí)間段，建議該項目嚴格控制工程進(jìn)度，嚴格控制施工質(zhì)量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區環(huán)境的營(yíng)造來(lái)吸引消費者的眼球，在其價(jià)格定位上，采用低開(kāi)高走的策略，給前期購房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購房動(dòng)機的購買(mǎi)欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進(jìn)銷(xiāo)售回籠，降低項目的市場(chǎng)風(fēng)險。
3、工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范
由于本項目規模較大，工程管理和建設資金落實(shí)對能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過(guò)詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時(shí)方面，通過(guò)監理公司和一定數量的工程管理人員進(jìn)行監督，業(yè)格執行國家及公司質(zhì)時(shí)控制標準進(jìn)行實(shí)時(shí)監控。
總之，該項目定位較準確，優(yōu)勢較明顯，銷(xiāo)售價(jià)格定價(jià)較適中，在片區內具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開(kāi)發(fā)的成本，采用有力的銷(xiāo)售策略，縮短銷(xiāo)售周期，能將項目風(fēng)險控制到較低水平。
三十八、社會(huì )評價(jià)結論
通過(guò)社會(huì )評價(jià)和風(fēng)險分析得出：本項目建成后，不僅給發(fā)展商帶來(lái)可觀(guān)的投資回報，給政府帶來(lái)大量的稅收，取得顯著(zhù)的經(jīng)濟效益，又能安置好住戶(hù)，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂(yōu)解難，在承擔社會(huì )責任的同時(shí)也會(huì )對當地發(fā)展產(chǎn)生積級的影響。
三十九、可行性研究結論
1、市場(chǎng)分析結論
通過(guò)對當前宏觀(guān)經(jīng)濟形式、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查和分析，綜合本項目特點(diǎn)，本項目各項基礎條件已經(jīng)具備，市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機也已經(jīng)成熟，符合國家相關(guān)法規、政策規定，經(jīng)濟效益和社會(huì )效益顯著(zhù)。
2、經(jīng)濟分析結論
通過(guò)財務(wù)評價(jià)分析，項目全部投資財務(wù)內部收益率為73.86%，大于基準收益率10%；財務(wù)凈現值為3,001.06萬(wàn)元，大于0；靜態(tài)投資收回期為0.83年，動(dòng)態(tài)投資回期為0.88年，充分說(shuō)明項目投資收益率高，經(jīng)濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風(fēng)險能力，本項目在經(jīng)濟上是合理的。
綜上所述，本項目的實(shí)施，其社會(huì )、經(jīng)濟效益顯著(zhù)，建議盡快辦理相關(guān)審批手續，做好規劃設計，投入開(kāi)發(fā)建設。
四十、建議
1、項目所處區域房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來(lái)越成熟，良好的規劃、設計、建設品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結合消費者的心理，按照規劃設計方案盡快完成景觀(guān)、庭院詳細設計及施工。
2、從資金來(lái)源看，銀行還貸、銷(xiāo)售轉投入對銷(xiāo)售回籠款的依賴(lài)性較強，公司密切關(guān)注市場(chǎng)變化，加強市場(chǎng)調研，針對目標客戶(hù)，有針對性地做好宣傳推介，盡快開(kāi)展樓盤(pán)的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng )造競爭優(yōu)勢，保障銷(xiāo)售方案的順利實(shí)施，加快銷(xiāo)售款回籠。
3、本項目能否按規劃工期、設計竣工標準完工，以及工程施工過(guò)程存在一定的不確定性；在施工管理中應嚴格控制房屋開(kāi)發(fā)建設成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進(jìn)度的監管力度，確保該項目按計劃正常施工；同時(shí)，還應注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。否則，施工進(jìn)度不能保證，則直接影響銷(xiāo)售及完工交付。
4、為了降低市場(chǎng)風(fēng)險，保障貸款資金的安全性、流動(dòng)性，同時(shí)減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力，保障項目順利建設，貸款銀行對開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售款開(kāi)設專(zhuān)用帳戶(hù)，對銷(xiāo)售款進(jìn)行監管，保障銷(xiāo)售款及時(shí)償還貸款本利。
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