寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案
一、什么是管理方案
管理辦法是一種管理規定，通常用來(lái)約束和規范市場(chǎng)行為、特殊活動(dòng)的一種規章制度。它具有法律的效力，是根據憲法和法律制定的，是從屬于法律的規范性文件，人人必須遵守。
二、寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案（通用5篇）
為了確保工作或事情能有條不紊地開(kāi)展，往往需要預先制定好方案，方案是闡明行動(dòng)的時(shí)間，地點(diǎn)，目的，預期效果，預算及方法等的書(shū)面計劃。方案要怎么制定呢？以下是小編為大家收集的寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案（通用5篇），歡迎閱讀與收藏。
寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案1
一、操作思路及方法
租售并舉
策略闡述：整體產(chǎn)品以銷(xiāo)售產(chǎn)權為主，迅速回籠資金，但為了培育市場(chǎng)、擴大客源層面、提升人氣，故建議指定一小部分產(chǎn)品作為集中招租的對象，吸納租賃客源，同時(shí)在銷(xiāo)售過(guò)程中，這部分產(chǎn)品也便成為了“帶租約”的產(chǎn)品，增強了產(chǎn)品的附加價(jià)值。
策略目的：
雙管齊下，擴大目標客群迅速樹(shù)立寫(xiě)字樓的使用形象，培育市場(chǎng)、提升人氣增加項目的附加價(jià)值，增強投資者的投資信心。
策略操作方法：
招租部分
1、指定招租的樓層（E棟的6—10層5個(gè)層面）
2、成立專(zhuān)門(mén)的招租中心和招租小組，對有意向租用寫(xiě)字間的客戶(hù)，根據實(shí)際的需求做詳細登記，并引導其選擇指定的樓層。
3、在銷(xiāo)售的過(guò)程中，可以將項目招租策略，以及所積累的租用客戶(hù)作為賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)辭宣傳，增強投資者的投資興趣，同時(shí)根據實(shí)際情況也可將欲租用客戶(hù)的情況給予介紹，起到“中介”作用。
二、收取定金的形式
由于項目目前還處在準現房階段，未能及時(shí)交房使用，所以建議以收取定金的形式穩定前期的客戶(hù)，但對于租賃客戶(hù)不能“一刀切”收取固定的定金額度，故建議采用如下定金收取方式：
租賃面積在100平米以下（含100平米），收取定金：10000萬(wàn)元
租賃面積在100—200平米（含200平米），收取定金：20000萬(wàn)元
以此類(lèi)推，每增加100平米，定金增加10000萬(wàn)元
三、媒體配合情況
從常規寫(xiě)字樓的操作模式來(lái)看，短效媒體對寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售并不能起到很大的推動(dòng)作用，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售和租賃的有效媒體為長(cháng)效媒體、項目自身包裝和業(yè)主的口碑傳誦，所以，本項目在媒體配合上做如下建議：
短效媒體：報紙廣告只是針對重要的時(shí)間節點(diǎn)，如亮相、開(kāi)盤(pán)、重大的促銷(xiāo)事件等才進(jìn)行宣傳。
長(cháng)效媒體：是寫(xiě)字樓宣傳的主要媒體，包括：樓宇電視廣告、路旗、公交車(chē)體、廣播等。
項目自身包裝：由于本項目面向青年大街、人流、車(chē)流集中，而且，從機場(chǎng)方向駛過(guò)的車(chē)輛很清楚地看到本項目的形象，所以圍檔、樓體本身的包裝是對寫(xiě)字樓宣傳的最經(jīng)濟、最有效的載體。
寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案2
1、基本要求
保潔人員應按公司規定統一著(zhù)裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊。
為業(yè)主、訪(fǎng)客提供一個(gè)清潔、舒適的工作環(huán)境。
操作規范化、管理科學(xué)化。
適時(shí)、及時(shí)、準時(shí)進(jìn)行保潔服務(wù)。
愛(ài)護物業(yè)各項設施及財物。
及時(shí)處理垃圾，按指定地點(diǎn)分類(lèi)安放廢棄物。
節約用電、用水。
遵守安全條例和操作程序。
作業(yè)時(shí)使用的材料和清潔劑不應對建筑物材質(zhì)造成損害，維護建筑物原貌。
文明、有序作業(yè)，最大限度地減少對周?chē)h(huán)境、業(yè)戶(hù)與訪(fǎng)客工作的影響。
2、保潔質(zhì)量要求
【地面】
基本質(zhì)量要求
表面、接縫、角落、邊線(xiàn)處、應潔凈無(wú)雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等。
分類(lèi)質(zhì)量要求
材質(zhì)要求保潔頻次
大理石、花崗石無(wú)垃圾、雜物、污跡，打蠟后光澤均勻；打蠟每季1次，每周二次拋光.每天巡回推塵。
地磚無(wú)污垢、污漬，光亮、色澤均一，點(diǎn)、線(xiàn)、面線(xiàn)條清晰。每天巡回推塵。
地毯色澤均一、圖案統一、纖維方向一致，按委托合同要求保潔。每周1-2次吸塵。
PVC地板表面平整。每天巡回推塵
木地板表面光亮、不褪色。每天巡回推塵
水泥地面、水磨石無(wú)污垢、污漬（如用面蠟要防水，防滑）。每天濕拖1次。
【墻面、柱面】
基本質(zhì)量要求
表面（2米以下段）、接縫、頂角、邊線(xiàn)處，應潔凈無(wú)灰塵、印跡、污漬、劃痕等。
分類(lèi)質(zhì)量要求
材質(zhì)要求保潔頻次
花崗石、大理石目視無(wú)灰塵、污漬，表面光滑、明亮。每天擦拭1次
墻紙無(wú)積塵、霉點(diǎn)、色澤均一。每月擦拭1次
涂料無(wú)有色劃痕及其他各種污垢。每月擦拭1次
玻璃、鏡面表面潔凈明亮、投光性好，鏡面人像清晰。每周擦拭1次
亞光絲紋不銹鋼、黃銅表面色澤均一，明亮、無(wú)劃痕印跡、有金屬質(zhì)感。每周擦拭1次
拋光鏡面不銹鋼、黃銅表面色澤均一，明亮、無(wú)劃痕印跡、有金屬質(zhì)感。每周擦拭1次
鋁合金板表面光滑，接縫處保持潔凈。每周擦拭1次
面磚表面光滑，色澤均一，點(diǎn)、線(xiàn)、面線(xiàn)條清晰。每周擦拭1次
彩鋼板面板色澤均一。每周擦拭1次
【門(mén)、窗】
部位要求保潔頻次
窗臺、門(mén)框、門(mén)套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處無(wú)灰塵、印跡、污垢、污漬等。每天擦拭1次。
玻璃與門(mén)框四只角的結合處、鉸鏈、旋轉門(mén) 中軸處等無(wú)灰塵、印跡、污垢、污漬等。每天擦拭1次。
金屬框架、拉手潔凈、無(wú)氧化斑點(diǎn)，色澤光亮。每天擦拭1次
玻璃干凈、明亮，無(wú)浮塵、印跡。每周擦拭1次
幕墻玻璃
�。ㄈ忾]窗玻璃）干凈、明亮，無(wú)浮塵、印跡。（外窗面按委托合同要求保潔）內窗面
每季擦拭1次
門(mén)底無(wú)污跡。每天擦拭1次
【電梯】
部位要求保潔頻次
轎廂內干凈無(wú)垃圾雜物，門(mén)表面光亮。每天巡回拖擦
轎廂四壁 顯示屏干凈無(wú)灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕。每天巡回擦拭
轎廂內壁不同材質(zhì)立面按不同規定。每天巡回擦拭
內壁、門(mén)槽頂部無(wú)積灰。每天擦拭1次
不銹鋼表面用不銹鋼油擦拭上光每周擦拭1次
【花盆】
盆體表面無(wú)積灰，盆內無(wú)煙蒂、雜物。每天巡回保潔
【裝飾樹(shù)】
樹(shù)上無(wú)積灰、墜掛物。每天巡回保潔
【茶水間】
墻面干凈無(wú)積灰。每月1次保潔
開(kāi)水爐茶水桶外殼無(wú)灰塵、污跡。每天1次保潔
打水臺面無(wú)積水，槽內無(wú)雜物。每天1次保潔
桶內無(wú)雜質(zhì)。每周2次保潔
上下水通暢、溢水口、下水道入口無(wú)異味。每天1次保潔
【消防通道】
扶手、欄桿及底部、根部干凈無(wú)灰塵。每天1次保潔
臺階、平臺干凈無(wú)雜物、泥土。每天1次保潔
墻面、天頂干凈無(wú)積灰、污跡、蜘蛛網(wǎng)。每月1次保潔
照明及附屬設備無(wú)灰塵、污跡。每周1次保潔
通道門(mén)、門(mén)玻璃、門(mén)框按4.3規定。每周2次保潔
【公共衛生間】
地面干凈、干燥、無(wú)異味。每天濕拖2次
臺面、鏡面無(wú)水跡、手印跡。每天巡回保潔
小便斗、坐便器無(wú)黃漬。每天巡回保潔
水龍頭干凈無(wú)污漬。每天巡回保潔
隔屏板干凈無(wú)污跡、涂畫(huà)。每天1次保潔
墻面干凈無(wú)浮塵。每周2次保潔
目視天花、燈具、墻角無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)。每月2次保潔
衛生紙架、干手機表面無(wú)塵灰，衛生用品不短缺。每天巡回保潔
【地下停車(chē)場(chǎng)（庫）】
目視地面無(wú)垃圾雜物、積水。每天1次保潔
目視標識、指示牌無(wú)浮塵。每周1次保潔
墻面無(wú)灰塵，清除管道表面臟物。每月1次保潔
【錄像監控探頭】
外殼無(wú)灰塵、污漬、水跡。每周1次保潔
【消防設施】
滅火機箱、消火栓箱、警鈴按鈕外貌紅色鮮艷，外表無(wú)灰塵、污漬。
每天1次保潔
箱內無(wú)積灰。每周1次保潔
【垃圾箱、不銹鋼痰盂】
表面干凈無(wú)污跡。每天1次保潔
垃圾箱內、不銹鋼痰盂內的水保持干凈（痰盂內煙蒂不超過(guò)1只）。
每天巡回保潔
【玻璃頂蓬】
頂部無(wú)積灰、雜物。每周1次保潔
內側框架干凈，無(wú)印跡。每周1次保潔
外側面無(wú)污水跡。每周1次保潔
【機房、設備房】
地面無(wú)垃圾、雜物。每周2次保潔
四周墻面、天頂無(wú)積灰。每月1次保潔
【踏步地毯】
干燥、無(wú)積水、污漬。每天巡回保潔
【標識宣傳牌】
表面無(wú)灰塵、污跡、亂張貼。每天1次保潔
【雕塑】
表面無(wú)灰塵、污跡。每周2次保潔
【圍欄玻璃】
干凈無(wú)手印跡。每周3次保潔
【道路】
地面無(wú)垃圾、雜物、油漬、污漬，干燥、不積水。每天巡回保潔
【排風(fēng)口】
無(wú)積灰、污跡，空調進(jìn)、出風(fēng)口網(wǎng)面無(wú)積灰。每周1次保潔
【天臺、平臺】
無(wú)垃圾雜物，排水口暢通。每月3次保潔
【排水溝】
目視干凈無(wú)雜草、雜物。每周1次保潔
排水溝暢通無(wú)堵塞、積水、異味。每周1次保潔
疏通下水道。每季1次保潔
【垃圾房】
地面干凈、干燥、無(wú)異味。每天1次保潔
墻面無(wú)污跡、粘附物。每天1次保潔
垃圾桶表面無(wú)積灰、污跡，沖洗空桶內壁無(wú)異味。每天1次保潔
垃圾袋裝化，桶內垃圾不滿(mǎn)溢，蓋好垃圾桶蓋。每天1次保潔
在垃圾房周?chē)?米內進(jìn)行消毒、滅蟲(chóng)。不定期保潔
【綠化帶】
目視無(wú)垃圾、雜物、枯葉、碎石等。每天巡回保潔
花壇外表無(wú)積灰、污跡。每天1次保潔
【照明設施】
燈桿無(wú)污跡，亂張貼。每周1次保潔
燈箱、燈罩外殼無(wú)灰塵、污跡。每周1次保潔
燈罩內無(wú)死蚊、蠅、蟲(chóng)。每周1次保潔
【外墻】
外立面二米以下無(wú)污垢。每天1次保潔
建筑物外立面清洗。按貴方要求保潔
【保安崗亭】
地面干凈無(wú)雜物。每天1次保潔
四周墻面天頂無(wú)灰塵、蛛蛛網(wǎng)。每月1次保潔
崗亭外立面干凈無(wú)污跡。每周1次保潔
3、質(zhì)量監督保證
嚴格的檢查規程是保證作業(yè)標準，作業(yè)規程等管理制度落實(shí)的重要手段，我們主要通過(guò)三查制度，三檢手段和培訓教育來(lái)實(shí)現。
【三查制度】
員工自查
每個(gè)員工根據操作規范和手段，對自己所負責的崗位或區域的項目不斷地進(jìn)行自查，及時(shí)地發(fā)現問(wèn)題，解決問(wèn)題。
領(lǐng)班巡查
領(lǐng)班應把巡回檢查作為自己的主要工作，每天對自己轄區內所有部位、項目進(jìn)行巡回檢查，不得少于三次。
主管抽查
由主管或會(huì )同人員聯(lián)合檢查，每日抽查不得少于2次，主管應協(xié)助上級領(lǐng)導或物業(yè)管理處有關(guān)人員定期聯(lián)合檢查。
【三檢手段】
視檢：憑眼睛直覺(jué)檢查，達到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。
手檢：手戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面，擦拭1米的距離應無(wú)灰塵、污跡。
嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。
寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案3
第一節 任務(wù)和崗位設置
一、任務(wù)
工程部是實(shí)施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門(mén)。工程管理具有嚴密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，這是為用戶(hù)創(chuàng )造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務(wù)水準、良好形象和聲譽(yù)的重要標志。
工程部的職責范圍如下：
1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理，維護保養和故障檢修；
2、負責大廈公共設施、設備的維修保養；
3、負責對用戶(hù)室內設施、設備提供有償維修服務(wù)；
4、負責大廈外派工程的監管工作。
5、負責對用戶(hù)提供收費特色服務(wù)以及特約服務(wù)。
二、工程部架構圖（A座）
人員配置說(shuō)明
項目負責人：1人
工程專(zhuān)業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)
綜合維修班：15人
領(lǐng)班:1人（兼維修）
綜合維修工:15人
設備運行：8人
領(lǐng)班:1人（兼維修）
運行工:7人
配電室值班電工：16人
領(lǐng)班:1人（兼值班）
BC座配電室8人
DE座配電室8人
庫管1人
共計44人
第二節 崗位職責
一、工程部經(jīng)理崗位職責
1、負責組織開(kāi)展大廈工程設備的維修、養護、運行、管理工作。
2、負責制訂培訓計劃，定期開(kāi)展對本部門(mén)員工的`業(yè)務(wù)培訓，監督、檢查、指導本部門(mén)員工工作，定期對本部門(mén)進(jìn)行考核。
3、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項工作。
二、主管崗位職責
1、在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導下，管理本系統的員工和所轄設備。
2、制訂并監督執行本系統的設備定期保養規定及技改項目方案
3、制訂本系統員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓計劃。
4、填寫(xiě)本系統的操作要求和工作指令。
5、提出本系統的備倉計劃，協(xié)助采購專(zhuān)業(yè)性較強的工具或零件。
6、負責與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，負責本系統各類(lèi)圖紙和資料的收集、分類(lèi)。
三、領(lǐng)班崗位職責
1、在項目主管領(lǐng)導下，對所轄設備及員工進(jìn)行管理。
2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關(guān)的.技改項目。
3、監督執行本部門(mén)的工作指令，負責跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。
4、定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識的交流。
5、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。
6、及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。
四、電工崗位職責
1、在電工值班時(shí)應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫(xiě)各種相應記錄，做到每?jì)尚r(shí)巡視一次，特殊情況加強巡視次數。
2、必須按照安全操作規程操作，在值班時(shí)間內值班人員對變配電室設備負有監視、維修、保養、操作及事故處理并上報上級領(lǐng)導的責任。
3、員工必須嚴格執行供電局頒發(fā)的規章、制度。嚴格遵守公司制定的各項規章、制度。
4、熟悉公司所轄范圍內各用電系統的運行方式，掌握主要設備的性能及故障處理。
5、保證機房?jì)鹊沫h(huán)境衛生。
6、管理好固定資產(chǎn)，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛工作、防火工作。
五、水工崗位職責
1、自覺(jué)遵守公司及工程部制定的各項規章制度，服從公司各級領(lǐng)導的管理，樹(shù)立高度的責任心，做好本職工作。
2、負責物業(yè)轄區內的上下水、采暖、空調、送風(fēng)及各種管道的正常運行與維修保養工作。
3、做好所屬設備的維修、保養工作，保證冷、熱及采暖系統的正常運行。
4、做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)匯報并處理，當班發(fā)生的問(wèn)題不得交班，應配合下班完成修理任務(wù)。
5、認真做好巡查并填寫(xiě)巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時(shí)報本部主管領(lǐng)導。
第三節 內部管理規定
一、值班規定
1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。
2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽(tīng)從調配，執行當值主管的工作指令。
3、值班員工必須嚴格執行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。
4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫(xiě)。
二、交接班規定
交班人：
1、必須在交班前認真填寫(xiě)好交班記錄，寫(xiě)明運行情況及發(fā)現的問(wèn)題，準確無(wú)誤地寫(xiě)明問(wèn)題現象、解決辦法、建議并轉達上級對員工下達的指令。
2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。
3、做好交班前的一切準備工作，整理現場(chǎng)，做好環(huán)境衛生和設備衛生，為下一班工作創(chuàng )造有利條件。
接班人：
1、接班人在接班前4小時(shí)內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。
2、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。
3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場(chǎng)地，確認無(wú)誤后，由接班人簽字后方可離崗。
4、在交接班期間發(fā)生的設備問(wèn)題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協(xié)力解決，同時(shí)上報本工種領(lǐng)班和當值主管。
三、運行記錄管理制度
1、所管轄系統巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。
2、設備月度檢查保養表填好后交領(lǐng)班，項目經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。
3、所有記錄必須按時(shí)完成，不準弄虛作假。
第四節 設備設施管理
設備設施管理的主要內容有：
1、確保能源的供給及有效地控制能耗
2、建立日常保養和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄
給排水系統設備的維護管理
給排水系統是指房屋的冷、熱水管道、閥門(mén)、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。
�。�1）加強巡視檢查，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門(mén)、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。
�、偎すぷ髀氊熤痪褪茄惨暀z查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個(gè)小時(shí)巡視一次各管線(xiàn)、管井以及地下車(chē)庫。
�、谒淝逑聪�，水箱定期進(jìn)行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專(zhuān)業(yè)清潔公司進(jìn)行。
�。�2）若遇水箱清潔或管道閥門(mén)維修停水時(shí)，應事先與物業(yè)公司溝通，
說(shuō)明停水原因和停水時(shí)間。
�。�3）定期對泵房?jì)人�、管道、電機等進(jìn)行日常維修保養。
�。�4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。
�。�5）室外管道、水表、閥門(mén)等需定期養護，減少銹蝕。在冬季來(lái)臨之前，做好保溫防凍工作。
�。�6）每年對化糞池進(jìn)行2-3次清掏，以保證管線(xiàn)通暢。
�。�7）每年對各管線(xiàn)節門(mén)，水泵壓一次盤(pán)根，各節門(mén)水泵螺絲上機油一次。
供電系統的維護管理
配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規定。
1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門(mén)鐵柜鐵窗。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類(lèi)上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據，每年按照規定對上述備件用具送供電局進(jìn)行耐壓檢測。
2、嚴格實(shí)施要害部門(mén)的門(mén)禁制度，未經(jīng)項目經(jīng)理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內。
3、配電室的全部機電設備，由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員負責管理和值班。送停電由值班人員在主管批準后填寫(xiě)操作票并完成。
4、建立運行記錄，每年進(jìn)行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時(shí)記錄以及大修時(shí)發(fā)現的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報主管部門(mén)。
5、供電回路操作開(kāi)關(guān)的標志要顯著(zhù)，停電拉閘、檢修停電要掛標示牌，非有關(guān)人員絕不能動(dòng)。
6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。
7、嚴格執行供電局頒發(fā)的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關(guān)事項的規定。
8、在大風(fēng)、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發(fā)生事故時(shí)，應保持冷靜，按照操作規程及時(shí)排除故障，并及時(shí)做好記錄。
9、操作檢修時(shí)必須按規定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。
空調系統管理
一、風(fēng)機房管理規定
1、嚴禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入機房?jì)取?/p>
2、風(fēng)機房設備由空調專(zhuān)業(yè)人員負責維修、維護及日常巡查。
3、風(fēng)機房?jì)缺仨毐３终麧�，各�?lèi)標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。
4、進(jìn)入風(fēng)機房維修必須注意用電、防火安全。
5、空調員工定期巡查風(fēng)機房，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)修理，并記錄在檢查表上。
二、空調系統檢查巡視內容
1、設備巡查
�。�1）巡查運行中的空調設備要注意觀(guān)察運行狀態(tài)，聽(tīng)有沒(méi)有異常聲音；觀(guān)察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒(méi)有漏水、滲水、溢流或缺水現象。
�。�2）巡查設備是否在規定時(shí)間內運行或停止。
2、空調機房
�。�1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。
�。�2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無(wú)過(guò)熱現象，檢查閥門(mén)等設備有無(wú)漏水、損壞、不能開(kāi)啟等故障。
3、水塔、水箱檢查
�。�1）涼水塔：檢查水塔有無(wú)溢流、缺水，風(fēng)扇運行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)扇起動(dòng)電柜有無(wú)故障指示。
�。�2）膨脹水箱：檢查有無(wú)溢流、缺水、浮球是否正常工作。
4、風(fēng)機等檢查
�。�1）新風(fēng)機：檢查運行時(shí)有無(wú)發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，走廊風(fēng)口的風(fēng)量是否足夠，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞，電梯廳盤(pán)管塵網(wǎng)是否干凈，運行有無(wú)噪音。
�。�2）分體機：運行時(shí)有無(wú)發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞，去水冷凝盤(pán)去水是否順暢。
三、空調系統運行管理規定
1、空調系統的設備運行由空調專(zhuān)業(yè)人員負責，電工主管進(jìn)行監督。
2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數記錄在空調系統運行表上，未經(jīng)主管批準，不得擅自更改運行參數。
3、按大廈空調運行時(shí)間表準時(shí)啟�？照{系統。
4、在不影響大廈正常營(yíng)運的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節能方法。
四、空調系統維修保養規程
1、空調專(zhuān)業(yè)人員負責大廈空調設備的維修，并按空調系統保養計劃做好設備保養。
2、專(zhuān)業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調系統保養計劃，并負責組織實(shí)施。
3、設備維修過(guò)程所要更換的零件，必須做詳細記錄。
4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴格遵守動(dòng)火作業(yè)規定，配備滅火器施工。
5、系統維修保養工作結束后應填寫(xiě)冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風(fēng)機檢查表等表格。
五、中央空調系統應爭處理方案
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1、巡查發(fā)現運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開(kāi)備用電機。
2、發(fā)現故障的技工將情況報告專(zhuān)業(yè)主管并聯(lián)系設備保養公司維修。
3、設備保養公司接通知后，辦公時(shí)間內4小時(shí)內到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內到場(chǎng)維修，并在事后做維修報告。
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1、巡查發(fā)現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開(kāi)啟備用水泵，并啟動(dòng)主機繼續供冷。
2、發(fā)現故障的技工檢修，可當場(chǎng)解決的問(wèn)題即時(shí)修復，并記錄在當值日志上。
3、屬較嚴重的故障應報告專(zhuān)業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。
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1、巡查發(fā)現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開(kāi)啟備用水泵，并啟動(dòng)主機繼續供冷。
2、發(fā)現故障的技工檢修，可當場(chǎng)解決的問(wèn)題即時(shí)修復，并記錄在當值日志上。
3、屬較嚴重的故障應報告專(zhuān)業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。
�。ㄋ模┕芫W(wǎng)系統
1、發(fā)現管網(wǎng)管道漏水應迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。
2、采取相關(guān)措施，以防水浸入電梯井和用戶(hù)單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。
3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調機房?jì)裙艿赖撞颗潘诖蜷_(kāi)排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現集水坑水位過(guò)高，則需關(guān)閉排水口。
4、報告專(zhuān)業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。
5、事件發(fā)生后，將情況通知物業(yè)公司及相關(guān)單位。
第五節 維修管理細則
�。ㄒ唬┕こ滩咳霊�(hù)維修流程圖
維修服務(wù)宗旨是“主動(dòng)、熱情、耐心、周到”，做到維修問(wèn)題及時(shí)解決，把業(yè)主的困難當作自己的困難，方便業(yè)主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：
1、接報修
�。�1）接報修時(shí)先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請講”；
�。�2）記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時(shí)間。
2、從接到報修開(kāi)始，一般無(wú)其他特殊情況，應在10分鐘內到達業(yè)主家；
3、敲門(mén)、按門(mén)鈴
到達業(yè)主家門(mén)口，先輕輕敲門(mén)或按一下門(mén)鈴，如無(wú)反應，應間歇10秒鐘后再敲門(mén)或按門(mén)鈴第二次，不要連續按或是按住不放。
4、業(yè)主開(kāi)門(mén)后，應招呼一聲您好！說(shuō)明自己的身份，告訴業(yè)主維修事項，得到業(yè)主認可后：
�。�1）脫鞋或帶鞋套進(jìn)入；
�。�2）在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間，不隨意走動(dòng)。
5、修理
�。�1）電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規定”進(jìn)行；
�。�2）在修理當中必須移動(dòng)有關(guān)物品時(shí)，應先征行業(yè)主同意，并小心輕放。
6、清場(chǎng)
�。�1）在修理過(guò)程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房?jì)鹊呐_面、地面上；
�。�2）工作完畢請業(yè)主驗收，并將移動(dòng)過(guò)的物品放回原處，清理現場(chǎng)。取得業(yè)主認可后，填寫(xiě)維修工作單，由業(yè)主簽字確認。
�。�3）禁止收取業(yè)主的禮物禮品，離開(kāi)房間時(shí)與業(yè)主道別。
�。ǘ┢渌麉^域維修管理
維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時(shí)需達到的服務(wù)規范處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進(jìn)行定期巡視，并做好記錄。
1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統一維修，作業(yè)時(shí)必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規定。
2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車(chē)進(jìn)行吸取，保證無(wú)污水外溢現象。
3、天頂面定期進(jìn)行檢查，做到無(wú)積水，無(wú)滲漏，隔熱層無(wú)破損。如發(fā)現滲漏嚴重應及時(shí)報請專(zhuān)業(yè)施工隊修復，石材層面如破損開(kāi)裂應及時(shí)給予修復.
第六節 緊急情況處理方案
�。ㄒ唬┧ぞo急情況處理
1、跑水事故預案
發(fā)生跑水時(shí)，工程人員應及時(shí)趕赴現場(chǎng)，檢查跑水情況，關(guān)閉泄漏點(diǎn)最近上級截門(mén)、閥門(mén)進(jìn)行搶修，更換損壞零件。以最短時(shí)間恢復正常供水。同時(shí)組織人員清掃泄漏積水，防止連帶反應。處理完畢做好相關(guān)記錄，并將處理結果反饋領(lǐng)導。
2、在遇到消防、噴淋系統欠壓、起泵時(shí)應立即報與專(zhuān)業(yè)領(lǐng)班組織人員進(jìn)行檢查，并與消防中控室等相關(guān)部門(mén)聯(lián)系，查明原因具體處理。
3、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時(shí)通知物業(yè)公司發(fā)放通知。
4、在突發(fā)事件處理完成后，應認真填寫(xiě)相應記錄，要求詳細清楚。
�。ǘ╇姽ぞo急情況處理
1、電器火災故障處理預案
遇到電器故障引起的火災時(shí)，應立即切斷電器設備電源，利用現場(chǎng)滅火器材控制火勢，并及時(shí)通知保安部消防控制中心及上級領(lǐng)導。當保安部人員到達時(shí)應協(xié)助滅火，并做好現場(chǎng)配合如臨時(shí)照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動(dòng)相應設備如排煙風(fēng)機消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫(xiě)相關(guān)記錄，提交書(shū)面事故報告。
2、電器事故（停電跳閘）處理預案
值班人員在值班時(shí)，如遇到電器事故，應首先根據報警和中央信號盤(pán)指示及時(shí)準確判斷故障點(diǎn)。向主管領(lǐng)導匯報，根據指示要求迅速、無(wú)誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時(shí)間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應記錄。
3、觸電事故緊急處理預案
如遇危害到人身或設備安全事故時(shí)，應先處理事故，后向有關(guān)領(lǐng)導匯報。
1)脫離漏電物體
大廈內發(fā)生人員觸電事故時(shí)，首先應及時(shí)準確的斷開(kāi)漏電物體電源開(kāi)關(guān)。（同時(shí)防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無(wú)法找到或無(wú)法切斷漏電物體電源時(shí)，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。
2)觸電人員急救
首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領(lǐng)帶腰帶，保持呼吸通常。打電話(huà)報120或999。當觸電者無(wú)呼吸時(shí)，對其進(jìn)行人工呼吸。無(wú)心跳時(shí)，對其進(jìn)行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時(shí)，如傷者無(wú)明顯致命外傷，在醫務(wù)人員到來(lái)之前不能停止救助。醫務(wù)人員到來(lái)后要特別提醒傷者是觸電。并協(xié)助醫務(wù)人員進(jìn)行救助，做好善后處理及填寫(xiě)相關(guān)記錄，提交書(shū)面事故報告。
4、電梯緊急事故處理預案
電梯困人事故處理預案
1）工程維修人員在接到報修后，應立即組織相關(guān)人員到達現場(chǎng)。首先確認電梯轎廂位置(根據樓層指示燈或小心開(kāi)啟廳門(mén)查看)。
2）詢(xún)問(wèn)轎廂內是否有租戶(hù)或客人，安撫被困人員。
3）關(guān)閉故障電梯總電源。
4）用電梯專(zhuān)用鑰匙開(kāi)啟廳門(mén)，用人力開(kāi)啟轎廂門(mén)，協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂
5）當電梯遠離平層位置時(shí)應進(jìn)入機房，按照操作規程盤(pán)車(chē)，使電梯轎廂到達最近樓層，救出被困人員。
電梯進(jìn)水事故預案
1）當樓層跑水而使井道或底坑進(jìn)水，應將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯總電源
2）通知電梯公司前來(lái)，為電梯做進(jìn)水進(jìn)行緊急處理，并提交情況及處理報告
電梯特殊故障處理預案
遇到工程人員無(wú)法處理的復雜故障時(shí)，應關(guān)閉電梯電源，停止使用故障電梯，及時(shí)通知電梯公司來(lái)人修理。事故處理完畢應對事故處理過(guò)程進(jìn)行記錄備案，并上報領(lǐng)導提交書(shū)面事故報告。
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1、報警程序
一旦發(fā)現火災苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時(shí)，每一位員工都有責任立即向消防監控室報警，請其查明原因。發(fā)現火情的人應保持鎮靜，并立即采取各種滅火措施：
�。�1）立即通知消防監控室。
�。�2）采用電話(huà)報警時(shí)講話(huà)聲音要清楚，要說(shuō)明起火地點(diǎn)，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門(mén)，并注意傾聽(tīng)監控室的補充詢(xún)問(wèn)，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話(huà)。
�。�3）不要在火場(chǎng)附近區域高叫“著(zhù)火了”，以免造成混亂。
2、工程各系統配合滅火工作程序
在接到火情通知后，立即檢查本部門(mén)各個(gè)控制系統崗位，啟、閉消防設施達到自動(dòng)滅火狀態(tài)；組織本部員工義務(wù)趕赴火場(chǎng)，撲滅火災；組織本部員工義務(wù)負責處理火場(chǎng)區域的水電等技術(shù)問(wèn)題。其他系統工作人員要做到：
�。�1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場(chǎng)附近的電力運行情況，隨時(shí)準備切斷火場(chǎng)的電力供給，當接到切斷火場(chǎng)電源的指令后，應立即按指令控制設備。
�。�2）電梯監控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專(zhuān)供滅火工作使用，同時(shí)停止火場(chǎng)區域的其他電梯的運行。
�。�3）水系統：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應工作，并做好供水設備的搶修工作。
�。�4）空調系統：接到火情通知后，立即關(guān)閉起火區域的空調機組。
寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案4
一、活動(dòng)時(shí)間：3月8日
二、活動(dòng)對象：公司所有女員工
活動(dòng)一：溫馨慰問(wèn)
活動(dòng)方式及目：通過(guò)感謝信跟心意卡方式將公司對員工感謝及節日
最美好祝愿傳遞給每位女員工。
活動(dòng)負責人：
活動(dòng)二：美容與健康講座
1、活動(dòng)目：讓員工擁有更專(zhuān)業(yè)美容、健康知識，更好展現人形象。
2、活動(dòng)方式：邀請美容專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行美容講座
3、活動(dòng)時(shí)間：3月8日上午：9：00—11：00
4、活動(dòng)對象：各部、室女員工
5、活動(dòng)負責人：
活動(dòng)三：登山比賽
�。ㄒ唬┗顒�(dòng)目：響應各級部門(mén)“全民健身”號召，組織女員工到戶(hù)外呼吸新鮮空氣，陶冶情操，有益員工身心健康。
�。ǘ┗顒�(dòng)地點(diǎn)：
�。ㄈ┗顒�(dòng)時(shí)間：3月8日下午：14：00—17：30
�。ㄋ模┗顒�(dòng)對象：公司所有女員工
�。ㄎ澹┗顒�(dòng)負責人：
�。┬谐贪才牛�
1、下午14點(diǎn)，全體女員工在公司新樓集中，一起出發(fā)。
2、14點(diǎn)50分，到達巖山下。
3、15點(diǎn)00分，開(kāi)始登山比賽。
4、大概16點(diǎn)00分，到達山頂。
5、17點(diǎn)30分，返回山底。
�。ㄆ撸┳⒁馐马棧�
1、活動(dòng)當天，請參加活動(dòng)員工穿著(zhù)公司統一發(fā)放運動(dòng)服，以便于識別，實(shí)習員工可穿戴自己運動(dòng)服。
2、比賽過(guò)程中，在山道路窄地段，需超越時(shí)要在確保安全情況下超越，被超越者要禮讓從后邊超越人員，不得故意在前邊左、右閃動(dòng)阻礙后方人超越。
3、在比賽中不得對其他人員有推、拉、擠、拌、摔等危險動(dòng)作及其它阻礙他人動(dòng)作行為。
4、活動(dòng)過(guò)程中，請愛(ài)護環(huán)境，遵守秩序、注意安全。
�。ò耍┆剟钷k法：
本次比賽設優(yōu)勝獎，取前三名進(jìn)行獎勵。
一等獎一名，獎勵乒乓球拍一幅；
二等獎一名，獎勵羽筆球拍一幅；
三等獎一名，獎勵隨手泡一個(gè)。
�。ň牛┢渌�
1、比賽路線(xiàn)：————山頂（大佛處）。
2、物品準備：礦泉水、應急藥品
3、為保證人員安全，所有參加比賽人員必須服從綜合部領(lǐng)導跟指導，車(chē)輛物品等服從統一指揮、調度。
4、未盡事宜另行通知。
寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案5
為充分利用空置樓房，擴展辦公經(jīng)費來(lái)源，唐洞街道辦事處擬將辦公樓的6、7、8樓出租，特制定以下出租方案。
一、出租樓層基本情況
出租樓層為文峰路唐洞街道辦事處辦公大樓的6、7、8層，六樓和七樓各有小辦公室5間、會(huì )議大廳一間，八樓沒(méi)有隔小辦公室，只有一間大廳和一間會(huì )議大廳，每層樓面積都是，總面積1600平方米。
二、對承租方的基本要求
承租方對承租的樓層只能用于辦公室、會(huì )議室等合法文明不喧鬧的辦公用途，不得經(jīng)營(yíng)歌舞廳，洗腳城等娛樂(lè )性的場(chǎng)所。承租時(shí)間三年以上，在裝修時(shí)不得隨意打墻改變房屋結構。
三、出租方式
出租方式分為三類(lèi)：
第一類(lèi)，由黨政聯(lián)席會(huì )討論，在所有報名有意向承租房屋的企業(yè)個(gè)人里定人選。
第二類(lèi)，先篩選一些比優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，然后以招標的形式，在有資質(zhì)的企業(yè)里誰(shuí)出的租金最高誰(shuí)承租。
第三類(lèi)，先篩選一些比優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，然后以暗標的形式，選出出租金最高的前三位，再由黨政聯(lián)席會(huì )討論，考慮各方面的因素選出最佳的承租企業(yè)。
四、租金及給付方式
租金為0.25元/㎡/天，同時(shí)收取1元/㎡/月物業(yè)管理費。一年的租金與物業(yè)管理費總額為：壹拾陸萬(wàn)伍仟貳佰元（0.25*1600*365+1*1600*12=146000+19200=165200元）。
前3年的租金一次性付清，付款交房，以后繼續承租應在在到前三個(gè)月預付下一年的租金，同時(shí)考慮物價(jià)浮動(dòng)，根據實(shí)際情況再做調整。
水電費用、電梯使用與費用訂立合同時(shí)再做磋商。
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