物業(yè)管理規章制度

　　物業(yè)管理規章制度（通用40篇）

　　隨著(zhù)社會(huì )一步步向前發(fā)展，我們都跟制度有著(zhù)直接或間接的聯(lián)系，制度對社會(huì )經(jīng)濟、科學(xué)技術(shù)、文化教育事業(yè)的發(fā)展，對社會(huì )公共秩序的維護，有著(zhù)十分重要的作用。擬起制度來(lái)就毫無(wú)頭緒？以下是小編為大家收集的物業(yè)管理規章制度（通用40篇），希望對大家有所幫助。

　　物業(yè)管理規章制度1

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強物業(yè)管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規、政策，制定本規約。

　　第二條 本規約對本物業(yè)管理區域內全體業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力，須共同遵守。

　　第三條 業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應與本規約一致。

　　第四條 本物業(yè)管理項目的基本情況

　　物業(yè)名稱(chēng)：南安市寶龍花園小區；

　　座落位置：南安市梅山鎮競豐村寶龍花園；

　　物業(yè)類(lèi)型：高層住宅；

　　建筑物總面積：60873.48平方米。

　　物業(yè)管理區域：東接梅九公路；西接配電廠(chǎng)；北接中年山寶龍花園北圍墻；南接中年山寶龍花園南路。

　　第二章 業(yè)主的權利和義務(wù)

　　第五條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　�。ǘ�）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　�。ㄈ�）提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權和表決權；

　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權；

　�。�六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作；監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄆ撸�對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；

　�。ò耍┍O督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用；

　�。ň牛┓�律、法規規定的其他權利。

　　第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

　�。ㄈ�）執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　�。ㄋ模┌凑諊�家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

　�。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用等；

　�。�六）在小區進(jìn)出和其它活動(dòng)時(shí)，應文明禮貌，親善對待小區鄰里。

　�。ㄆ撸┓�律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第三章 物業(yè)的使用

　　第七條 根據有關(guān)法律法規和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設施設備的共有權：

　�。ㄒ唬┯蓡未弊≌瑑葮I(yè)主或與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面等基本結構部分，走廊通道、門(mén)廳、樓梯、大堂等公共通行部分，防空避難層、設備層或其它配套設計等結構部分；

　�。ǘ�）由住宅業(yè)主或其與非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水泵、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建筑智能化系統（含安防系統）、消防控制系統等設施和共用設施設備使用的房屋等；

　�。ㄈ�）其他依據法律法規規定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。

　　第八條 業(yè)主對物業(yè)的專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。

　　第九條 業(yè)主應按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。

　　第十條 業(yè)主應按設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需設計用途的，業(yè)主應在征得相鄰業(yè)主書(shū)面同意后，報有關(guān)行政主管部門(mén)批準，并告知業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十一條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。并按協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為，盡量減少影響鄰里生活。

　　每日施工時(shí)間為上午7:30-11:30，下午14:30-17:30 ，其他時(shí)間不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。業(yè)主應在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾。

　　因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用或侵害相鄰業(yè)主合法權益的，業(yè)主應及時(shí)恢復原狀并承擔相應的賠償責任。

　　第十二條 業(yè)主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

　　第十三條 業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應遵守該電梯使用管理規定。

　　第十四條 在物業(yè)管理區域內行駛和停放車(chē)輛，應遵守車(chē)輛行駛和停車(chē)規則，不得停放大門(mén)口、占停其它通道，也不得隨意占用他人車(chē)位。

　　第十五條 在日常生活中還禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞或擅自占用物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設施設備；

　�。ǘ�）違法搭建建筑物、構筑物；

　�。ㄈ�）亂拋垃圾，高空拋物；

　�。ㄋ模┻`反有關(guān)規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

　�。ㄎ澹┥米栽谖飿I(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)所懸掛、張貼、涂改、刻畫(huà)；

　�。�六）踐踏、占用綠地，損毀樹(shù)木、園林；

　�。ㄆ撸┮雇�11:00后大聲猜拳、酒后鬧事等不文明言行；

　�。ò耍┚圪�、盜竊等法律、法規禁止的其它行為。

　　第十六條 業(yè)主和物業(yè)使用人在飼養動(dòng)物不得違反有關(guān)規定，并應遵守以下約定：

　�。ㄒ唬┙�止無(wú)證飼養寵物，飼養寵物的業(yè)主或使用人須到物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取“飼養寵物許可證”，飼養寵物不得制造噪音或威脅他人安全；

　�。ǘ�）不得飼養家禽家畜，嚴禁制造尿便等臭味，杜絕禽流感根源。

　　第四章 物業(yè)的維修養護

　　第十七條 業(yè)主對物業(yè)專(zhuān)有部分的維修養護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權益。

　　第十八條 因維修養護物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)有部分時(shí)，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應予配合

　　第十九條 發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專(zhuān)有部分進(jìn)行維修養護但未能提前通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應向相關(guān)業(yè)主說(shuō)明情況，并在第三方（如、居委會(huì )、派出所或業(yè)委會(huì )委員）的監督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)有部分進(jìn)行維修養護，事后相關(guān)責任人應及時(shí)做好善后工作。

　　第二十條 因維修養護物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內恢復原狀。

　　第二十一條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)采取措施消除隱患。

　　第二十二條 全體業(yè)主要按規定繳存、使用和管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金。建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

　　第五章 業(yè)主的共同利益

　　第二十三條 為維護業(yè)主的共同利益，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中行使以下權利：

　�。ㄒ唬└鶕�本規約配合業(yè)主委員會(huì )制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

　�。ǘ�）以批評、規勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規約和規章制度的行為；

　　第二十四條 業(yè)主要利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益在扣除相關(guān)費用后，按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第六章 違約責任

　　第二十五條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本規約的，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及業(yè)主利益損失的，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì )有權勸阻、制止；業(yè)主拒不改正的，服務(wù)企業(yè)可暫停為該單元供電、供水，甚至依法向人民法院提起訴訟。

　　第二十六條 業(yè)主應按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。未按規定交付的，業(yè)主委員會(huì )督促其限期交付，業(yè)主逾期仍不交付的，業(yè)主委員會(huì )或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區域內公布物業(yè)管理服務(wù)費收交繳情況，并注明欠交費用的業(yè)主房號進(jìn)行催討；仍不交付的，業(yè)主大會(huì )或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地人民法院起訴。

　　第二十七條 物業(yè)使用人違反本規約的，相關(guān)業(yè)主承擔連帶責任。

　　第七章 附 則

　　第二十八條 本規約所稱(chēng)物業(yè)的專(zhuān)有部分，是指由單個(gè)業(yè)主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設施設備。

　　本規約所稱(chēng)物業(yè)的共用部位、共用設施設備，是指物業(yè)管理區域內單個(gè)業(yè)主專(zhuān)有部分以外的，屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設施設備。

　　第二十九條 業(yè)主轉讓或出租物業(yè)時(shí)，應當將本管理規約內容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或承租人，并自物業(yè)轉讓合同或租賃合同簽訂之日起5日內，將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十條 本規約由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決議修改。修改后的規約，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)之日起生效。本規約未盡事項由業(yè)主大會(huì )補充。業(yè)主大會(huì )通過(guò)的有關(guān)本規約的決定為本規約的組成部分。

　　物業(yè)管理規章制度2

　　為提高物業(yè)管理人員時(shí)間觀(guān)念，加強組織紀律性，提高工作效率，樹(shù)立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。

　　一、上班時(shí)間夏季上午8點(diǎn)-11點(diǎn)半、下午3點(diǎn)-6點(diǎn)半，冬季上午8點(diǎn)半-12點(diǎn)、下午2點(diǎn)-5點(diǎn)半。

　　二、物業(yè)工作人員必須按時(shí)上下班，不準遲到、早退、曠工。

　　三、上班后利用10分鐘時(shí)間主動(dòng)清理各自辦公室的衛生。

　　四、工作期間不準擅自離開(kāi)自己的工作崗位，更不允許干其它私活。

　　五、嚴格請銷(xiāo)假制度，在不影響正常工作的前提下，一個(gè)月可請四天假，以假條為準，假滿(mǎn)后主動(dòng)銷(xiāo)假，超出四天，請一天事假，扣一天工資。病假例外。

　　六、與其它同志一道相互團結，密切配合，共同遵守好上下班時(shí)間。

　　七、違犯本規定依照《物業(yè)管理人員處罰辦法》執行。

　　物業(yè)管理規章制度3

　　1、環(huán)衛人員必須保持小區干凈整潔，各個(gè)場(chǎng)所旮旯不得有垃圾，廢塑料袋等雜物。

　　2、環(huán)衛人員必須在上午8：00前清掃完畢，每天一小掃，三天一大掃。

　　3、環(huán)衛人員必須經(jīng)常保持小區潔、凈、美，并負責督促拉垃圾人員勤拉，不堆積。雨天負責清掃道路積水，雪天主動(dòng)配合其他人員清掃積雪。

　　4、嚴格執行物業(yè)制訂的衛生保潔程序，按時(shí)完成季節性、突擊性衛生清理任務(wù)。

　　5、認真巡查保持環(huán)境衛生，制止破壞環(huán)境的行為。

　　6、認真使用和保管所有環(huán)衛工具，如有丟失或損壞要照價(jià)賠償。

　　7、嚴格遵守物業(yè)制定的其他有關(guān)規章制度，如有違犯，輕者警告，重者辭退。

　　物業(yè)管理規章制度4

　　為了保證小區住戶(hù)的安全，杜絕各種事故的發(fā)生，保證小區工作正常運轉。特制訂本制度。

　　一、忠于職守，堅守崗位，盡職盡責，對進(jìn)出外來(lái)人員進(jìn)行登記，嚴盤(pán)細問(wèn)，可疑人員和車(chē)輛未經(jīng)批準，禁止入區。

　　二、加強晝夜值班巡查制度，發(fā)現不安全因素要果斷處理，自己處理不了的要立即向110報警，并向上級報告，保護事發(fā)現場(chǎng)，出現重大問(wèn)題要依法追究責任。

　　三、嚴禁曠工、遲到早退，嚴格請銷(xiāo)假制度，從即日起不休星期天，但在不影響正常工作的前提下可倒班休息。

　　四、負責區內的公共設施、設備、共用設施設備的看管工作，防止丟失現象發(fā)生，屬于責任問(wèn)題依照內部管理辦法進(jìn)行處理。

　　五、實(shí)行三人倒班制，做到晝夜24小時(shí)不斷人。

　　六、本小區住戶(hù)什么時(shí)候叫門(mén)及時(shí)開(kāi)門(mén)，禁止私自給住戶(hù)和其它人員配發(fā)鑰匙。

　　七、嚴格禁止與外來(lái)閑雜人員在門(mén)崗或門(mén)衛室聊天閑談，除領(lǐng)導臨時(shí)指定替換，不準門(mén)衛人員私自用任何人頂替值班。

　　八、嚴格交接班制度，交班前交班人員一定要把當天值班情況認真記錄清楚，雙方簽名，注明日期。

　　九、負責門(mén)崗大門(mén)口到公路衛生區的環(huán)境衛生，不得堆積雜物和垃圾。必須經(jīng)常打掃，保持干凈、整潔。門(mén)洞內禁止住戶(hù)停放車(chē)輛，外來(lái)車(chē)輛一律停在大門(mén)外，禁止小商販入內。

　　十、雨天掃凈門(mén)洞內積水，雪天全部上崗打掃轄區內積雪，如雪天無(wú)故不到，按處罰辦法處理。

　　十一、做好安全預防事故宣傳教育工作，與其他同志一道，相互團結，密切配合，服從領(lǐng)導，共同把小區的安全保衛工作做好。

　　十二、完成領(lǐng)導臨時(shí)安排的其它工作。

　　十三、實(shí)行獎懲制度，一年內不出現丟失現象和其它事故，每人獎200元。

　　物業(yè)管理規章制度5

　　一、會(huì )計、出納在一區物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導下負責財務(wù)工作。

　　二、嚴格建立兩帳，即會(huì )計帳、現金帳制度，做到日清月結，按月公布帳目。

　　三、認真執行會(huì )計法，每月末向經(jīng)理報表。

　　四、嚴格控制資金流向，不經(jīng)批準禁止動(dòng)用各項資金。

　　五、建立實(shí)物領(lǐng)取登記制，凡領(lǐng)取實(shí)物、工具的責任人必須交舊領(lǐng)新（原先沒(méi)有的除外）登記后方可領(lǐng)取，并對照檢查所領(lǐng)實(shí)物對路、合格與否。如有丟失或故意損壞，直接責任人照價(jià)賠償。

　　六、嚴格財務(wù)公開(kāi)、公正、準確、保密制度，未經(jīng)批準禁止向外界提供一切數據，防止國外情報人員竊取經(jīng)濟情報。

　　七、資金支出、收入必須以票據為準，經(jīng)經(jīng)理簽字后方可入帳，否則無(wú)效。嚴格登記出入各種票據編號，用完后及時(shí)收回。

　　八、會(huì )計負責記帳，出納負責現金保管，實(shí)行帳目、現金兩分離制度。

　　九、嚴格遵守上下班制度，請銷(xiāo)假制度。

　　十、參與收取各種規費和領(lǐng)導指定的其它臨時(shí)性工作。

　　物業(yè)管理規章制度6

　　一、擬建立的內部管理制度。

　　包括人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、財務(wù)管理制度、預算管理制度、獎懲管理制度、投訴管理制度、文件管理制度、員工基本規范、通訊設備管理制度、管理體系及重大事項決策管理制度、培訓管理制度。詳細內容此處略。

　　二、擬建立的質(zhì)量手冊及程序文件。

　　包括質(zhì)量手冊、文件控制程序文件、質(zhì)量記錄程序文件、管理評審程序文件、人力資源程序文件、合同評審程序文件、物業(yè)接管程序文件、服務(wù)設計開(kāi)發(fā)程序文件、采購程序文件、入住管理程序文件、內部審核程序文件、不合格程序文件、數據分析程序文件、糾正防措施程序文件等。詳細內容此處略。

　　三、擬建立的項目綜合服務(wù)工作手冊。

　　包括各級崗位職責工作手冊、受理事務(wù)作業(yè)規程、接待服務(wù)作業(yè)規程、服務(wù)質(zhì)量意見(jiàn)征詢(xún)作業(yè)規程、交接班管理作業(yè)規程、跟班作業(yè)管理作業(yè)規程、監督投訴箱管理作業(yè)規程、受理服務(wù)設備使用管理作業(yè)規程、崗位工作質(zhì)量標準與考核獎罰辦法、病區保潔作業(yè)規程、消毒隔離管理作業(yè)規程、醫用垃圾處理作業(yè)規程、保潔設備用品及工具使用規范管理作業(yè)規程、病房清潔作業(yè)規程、治療室清潔作業(yè)規程、手術(shù)室ICU清潔作業(yè)規程、消殺管理作業(yè)規程、公共場(chǎng)所定期消毒作業(yè)規程、大堂走廊樓梯清潔作業(yè)規程、辦公室護士站會(huì )議室接待室值班室等清潔作業(yè)規程、洗手間清潔作業(yè)規程、配膳室清潔作業(yè)規程、處置室清潔室清潔作業(yè)規程、金融物資重地清潔作業(yè)規程、電器通訊設施清潔作業(yè)規程、室外清潔作業(yè)規程、化糞池排污水井清潔作業(yè)規程、垃圾站清潔作業(yè)規程、園藝綠化管理作業(yè)規程。詳細內容此處略。

　　四、擬建立的質(zhì)量記錄文件。

　　因數量達幾百份，此處省略。

　　物業(yè)管理規章制度7

　　廈門(mén)市物業(yè)管理若干規定解讀如下20xx年3月24日，省十一屆人大會(huì )第二十一次會(huì )議表決通過(guò)《廈門(mén)市物業(yè)管理若干規定》，新規6月1日起施行，《廈門(mén)市住宅區物業(yè)管理條例》同時(shí)廢止。

　　一、業(yè)主大會(huì )召開(kāi)問(wèn)題

　　1、《規定》明確要求建設單位承擔起相應的責任。建設單位在物業(yè)管理區域符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的法定條件后30天內，應當向物業(yè)所在地街道辦或鎮政府提交成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面報告;建設單位未提供報告的，業(yè)主也可以向街道辦等自行書(shū)面提出成立申請。

　　2、《規定》明確由建設單位承擔首次業(yè)主大會(huì )成立所需的經(jīng)費，并協(xié)助街道辦或鎮政府組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。

　　3、街道辦或者鎮政府應當在接到書(shū)面報告或者請求之后30天內成立籌備組。

　　二、對同一物業(yè)管理區內分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，業(yè)主委員會(huì )成立規定

　　對同一物業(yè)管理區內分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，《規定》要求按照建筑面積比例預留未開(kāi)發(fā)物業(yè)的委員名額，以保證后期業(yè)主的合法權益。

　　三、關(guān)于物業(yè)更換問(wèn)題：舊物業(yè)被炒，2個(gè)月內須交接撤出

　　1、《規定》明確，對物業(yè)企業(yè)要進(jìn)行資質(zhì)管理，加強信用評價(jià)和監管，建立誠信檔案。對違法違規嚴重的物業(yè)企業(yè)要列入警示名單，2年內不得參加本市的物業(yè)服務(wù)競標。

　　2、對那些物業(yè)服務(wù)合同到期或者業(yè)主大會(huì )表決“炒掉”的舊物業(yè)，《規定》明確，舊物業(yè)應在合同終止或者決定之日起60天內撤出服務(wù)人員，退出物業(yè)管理區域，同時(shí)移交有關(guān)資產(chǎn)、物品和費用。

　　3、拒不撤出的，建設行政主管部門(mén)要責令其限期改正;逾期不改則列入警示名單，處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款，并可依法吊銷(xiāo)或提請吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

　　四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入須在顯著(zhù)位置公示

　　1、《規定》明確規定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將扣除經(jīng)營(yíng)管理費用后的經(jīng)營(yíng)收入，自收到之日起30日內存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，經(jīng)營(yíng)管理費用支出不得超過(guò)經(jīng)營(yíng)收入的30%。成立業(yè)委會(huì )后，具體管理成本與經(jīng)營(yíng)收入比例由業(yè)委會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行約定。

　　2、新規實(shí)施后，沒(méi)有業(yè)委會(huì )的小區公共收入將重點(diǎn)列入主管職能部門(mén)監管。新規明確，扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)管理費用后的經(jīng)營(yíng)收入應存入市建設行政主管部門(mén)設立的專(zhuān)戶(hù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會(huì )決定的其他事項的支出。

　　3、《規定》還要求經(jīng)營(yíng)收入的收支應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置和市建設主管部門(mén)的網(wǎng)站進(jìn)行公示，業(yè)主可以進(jìn)行監督。

　　4、專(zhuān)項維修金屬業(yè)主所有。首期專(zhuān)項維修金由建設單位按照造價(jià)計算的投資總額的2%，在竣工驗收備案前一次性劃入專(zhuān)項維修金專(zhuān)戶(hù)，并按棟(戶(hù))建賬。

　　五、物業(yè)違規管理規定

　　1、新規指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得為業(yè)主指定搬運、裝修等特約服務(wù)，或者采取其他方式限制業(yè)主自由選擇搬運、裝修等服務(wù)。一旦違反規定，可由城市管理行政執法部門(mén)處以五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款，如果情節嚴重還將列入警示黑名單。

　　2、新規指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一旦發(fā)現違章搭建、裝修、改造、一套改多套等影響相鄰權的問(wèn)題等行為，除立即制止外，應在24小時(shí)內報告城市管理行政執法部門(mén)。城市管理行政執法部門(mén)接到報告后，對正在實(shí)施違法行為的，將書(shū)面通知供水、供電單位。供水、供電單位應當配合，暫時(shí)停止供水、供電直至業(yè)主或者使用人改正違法行為。

　　物業(yè)管理規章制度8

　　一、重大事件報告制度

　　為及時(shí)妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報告制度。

　　1.重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業(yè)戶(hù)集體投訴（5家以上）；中央空調主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備設施故障；大廈主體結構遭受破壞等。

　　2.發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的組長(cháng)或當值主管應立即到現場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向管理辦主管領(lǐng)導報告，并根據事發(fā)情節決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理。

　　3.參與事件處理的組長(cháng)在事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報告表，于12小時(shí)內以書(shū)面形式遞交管理辦主任，詳述事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)。

　　4.重大事件報告表由組長(cháng)簽名后上報。如組長(cháng)不在而事件緊急時(shí)，可由當值主管簽名上報。

　　5.參與事件處理的部門(mén)應在事件處理完畢后24小時(shí)內填寫(xiě)重大事件總結表上報管理辦主任，如實(shí)匯報事件的詳細處理過(guò)程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類(lèi)似情況發(fā)生的預防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1.突發(fā)事件的處理程序

　�。�1）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶動(dòng)、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值組長(cháng)。

　�。�2）簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數、特征及損失價(jià)值。

　�。�3）驅散無(wú)關(guān)人員，保護好現場(chǎng)，留意現場(chǎng)周?chē)�的情況。

　�。�4）查看本部各類(lèi)記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無(wú)可疑情況和人員。

　�。�5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發(fā)現場(chǎng)的情況變化。

　�。�6）對糾紛事件應及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調，勸阻爭吵，平息事態(tài)。

　�。�7）對傷亡事件應做好現場(chǎng)保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調查處理并通知殯儀館。

　�。�8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關(guān)并由保安組組長(cháng)協(xié)助調查處理。

　�。�9）保安組組長(cháng)在接報突發(fā)事件后應立即趕到現場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。

　�。�10）保安組組長(cháng)組織人員除維護現場(chǎng)外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態(tài)的大小程度報派出所、有關(guān)部門(mén)及管理辦主任。

　　2.斗毆等暴力事件的處理程序

　�。�1）處理斗毆等暴力事件應保持客觀(guān)、克制的態(tài)度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。

　�。�2）巡查發(fā)現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話(huà)或其它最快的方式報告大廈保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數、斗毆程度、有無(wú)使用武器等）。如能處理的，即時(shí)處理；否則監視現場(chǎng)，等待保安中心的指令。

　�。�3）保安中心接報后視情況派適當數量的保安員立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場(chǎng)面無(wú)法控制，應盡快報派出所。

　�。�4）斗毆事件中如大廈的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現場(chǎng)，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實(shí)賠償。

　�。�5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　�。�6）事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫院。

　　3.盜竊等破壞事件的處理程序

　�。�1）巡查發(fā)現或接報大廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場(chǎng)嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話(huà)或其它方式盡快報告大廈保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)情況，并監視現場(chǎng)等待保安中心的指令。

　�。�2）保安中心接報后，應迅速派適當數量的保安人員到場(chǎng)制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。

　�。�3）事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場(chǎng)，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實(shí)賠償。

　�。�4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　4.電梯困人的處理程序

　�。�1）消防中心接到電梯應急電話(huà)或巡查發(fā)現困梯，立即報告當值領(lǐng)班和組長(cháng)，組織保安員到現場(chǎng)協(xié)助控制電梯和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。

　�。�2）監控中心通過(guò)電視監控屏觀(guān)察電梯內人員情況，使用電梯應急電話(huà)與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。

　�。�3）如遇特殊情況無(wú)法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時(shí)，應立即報消防部門(mén)或求助有關(guān)部門(mén)解決。

　�。�4）組長(cháng)填寫(xiě)重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過(guò)。

　　5.水浸處理程序

　�。�1）當值各崗保安員如發(fā)現大廈范圍內水浸，應立即將出事地點(diǎn)和情況報告主管，同時(shí)盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。

　�。�2）當值組長(cháng)接報后應立即趕到現場(chǎng)查看情況，組織搶險。

　�。�3）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來(lái)自大廈外的暴雨洪水，應當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來(lái)自市政地下水反溢，應當暫時(shí)將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來(lái)自大廈機管設施的損壞或故障，應當先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。

　�。�4）組織當值人員根據水浸情況，協(xié)同工程組采取有效措施，如將電梯開(kāi)高離開(kāi)受浸范圍、關(guān)閉受浸區域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開(kāi)啟排水泵、用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。

　�。�5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場(chǎng)環(huán)境，通知工程組查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復大廈的正常運作。

　　6.停電事故的處理程序

　�。�1）接到大廈將在短時(shí)間內停電的通知，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業(yè)戶(hù)和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。

　�。�2）未預知的情況下大廈突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系工程組，盡快采取措施恢復供電。

　�。�3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

　�。�4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。

　�。�5）監控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問(wèn)題。

　　物業(yè)管理規章制度9

　　為建設和諧文明小區，規范小區物業(yè)管理活動(dòng)，保持小區全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，創(chuàng )造一個(gè)清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，結合《市三塘園懷園小區管理規約（草案）》、《市三塘園懷園小區議事規約（草案）》制定本制度。

　　一、物業(yè)管理范圍：

　　凡在小區居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

　　二、物業(yè)管理機構：

　　業(yè)主大會(huì )是物業(yè)小區內全體業(yè)主組成機構。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。

　　本屆業(yè)主委員會(huì )是會(huì )設主任、委員共七名。業(yè)主委員會(huì )主要任務(wù)是監督執行《市三塘園懷園小區管理規約》、《市三塘園懷園小區議事規約》、《市三塘園懷園小區管理制度》，維護小區全體業(yè)主的權益，完全自愿原則，不享受小區任何福利待遇。

　　三、物業(yè)小區的使用與維修。

　　小區全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執行業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。

　　1.合理使用小區內共用部份共用設施設備，自覺(jué)維護物業(yè)小區的整潔、美觀(guān)，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

　　2.愛(ài)護小區的公共環(huán)境。小區所有公共設施屬小區全體業(yè)主所共有，包括小區道路、球場(chǎng)、綠化、果樹(shù)、供電、供水設施、路燈、電動(dòng)拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

　　3.自覺(jué)維護物業(yè)小區內的公共生活秩序。小區業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)以及進(jìn)行法律法規及政府規定禁止的其他行為。

　　4.業(yè)主飼養寵物，應遵守政府有關(guān)規定，寵物外出必須由主人牽引并即時(shí)清理排在小區公共場(chǎng)所的寵物糞便。

　　5.機動(dòng)車(chē)在小區內應控制時(shí)速低于5公里。車(chē)輛出入應按要求出示證件，本物業(yè)小區內禁止鳴笛。

　　機動(dòng)車(chē)應該放在每個(gè)業(yè)主車(chē)庫中或者公共車(chē)位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。

　　本物業(yè)小區公共車(chē)位由物業(yè)管理人員施畫(huà)。僅用于業(yè)主和訪(fǎng)客車(chē)輛的臨時(shí)停放。

　　6.業(yè)主需要進(jìn)行房屋維修時(shí)，應通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會(huì )并遵守有關(guān)規章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工后即時(shí)清理余泥垃圾。

　　四、物業(yè)服務(wù)費用的交納。

　　本小區物業(yè)服務(wù)費包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利、公共場(chǎng)所電水費，維修費等等。

　　1.業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會(huì )交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費的，應委托他人按期代交或及時(shí)補交。

　　2.對欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì )應進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳，可采用上門(mén)催繳、電話(huà)催繳、書(shū)面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施。

　　3.欠費六個(gè)月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )在小區內顯著(zhù)位置公布欠繳情況。

　　4.欠費總金額過(guò)高時(shí)，業(yè)主委員會(huì )授權物業(yè)服務(wù)人員依法通過(guò)訴訟途徑解決。

　　五、財務(wù)管理。

　　本小區設收款記賬員一名。本小區財會(huì )收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開(kāi)、透明，接受小區全體業(yè)主監督。

　　本物業(yè)管理制度自20xx年一月一日起執行

　　本物業(yè)管理制度由業(yè)主委員會(huì )負責解釋。

　　物業(yè)管理規章制度10

　　一、向廈門(mén)市物業(yè)管理協(xié)會(huì )提出申請物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)轉為正式三級的報告；

　　二、填報《廈門(mén)市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》；

　　三、廈門(mén)市建設與管理局的臨時(shí)三級資質(zhì)批復；

　　四、附下列文件：

　　1、企業(yè)經(jīng)營(yíng)負責人姓名及其學(xué)歷、職稱(chēng)證書(shū)；

　　2、公司章程（加蓋公章）；

　　3、工商營(yíng)業(yè)執照有效復印件；

　　4、驗資證明（注冊資金50萬(wàn)元以上）；

　　5、上一年度的審計報告；

　　6、經(jīng)營(yíng)辦公場(chǎng)所證明；

　　7、物業(yè)管理委托合同；

　　8、具有專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)管理人員的資格證書(shū)（含物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)）原件及復印件

　　具體要求（專(zhuān)職專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人）：

　�。�1）企業(yè)負責人取得建設部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)；

　�。�2）企業(yè)專(zhuān)職專(zhuān)業(yè)管理人員全部取得從業(yè)人員崗位證書(shū)；

　�。�3）企業(yè)要具有工程、經(jīng)濟等中級以上職稱(chēng)的人員不少于5人；

　�。�4）中級職稱(chēng)人員必須要有原單位出具證明、身份證復印件，并要簽定勞動(dòng)合同；

　�。�5）企業(yè)經(jīng)理必須有大專(zhuān)學(xué)歷，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗；

　�。�6）送驗時(shí)必須提供證書(shū)原件，并附復印件（加蓋公章）

　　申報材料要真實(shí)，企業(yè)從業(yè)人員、中級職稱(chēng)人員必須是本公司的在編人員，

　　不得借用各種證書(shū)，一經(jīng)查明將不予辦理企業(yè)資質(zhì)；

　　物業(yè)管理規章制度11

　　一、物業(yè)接管驗收管理制度

　　1、驗收前的準備工作

　　本驗收管理制度是指由xx網(wǎng)絡(luò )能源有限公司新廠(chǎng)房項目招標組向深圳市xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行的物業(yè)驗收和移交工作。

　　xx物業(yè)組織項目專(zhuān)業(yè)人員組成驗收小組參加驗收工作。

　　驗收小組根據提供的圖紙,按照項目設計要點(diǎn)、竣工圖、設施清單、所有設施設備出廠(chǎng)合格證書(shū)、設備調試運行記錄、試驗報告等進(jìn)行驗收。

　　2、驗收的實(shí)施

　　驗收小組在驗收過(guò)程中,可先按專(zhuān)業(yè)分工及標準、計劃、設備清單進(jìn)行單項驗收,然后再進(jìn)行綜合驗收;實(shí)物的驗收,主要應核查設備和主要部件的規格、型號、制造廠(chǎng),并清點(diǎn)數量、安裝位置等。

　　3、驗收后的處理工作

　　驗收小組專(zhuān)業(yè)人員根據分工寫(xiě)出單項的驗收報告,驗收小組負責人根據驗收報告,寫(xiě)出物業(yè)的綜合性驗收評定意見(jiàn)書(shū),呈交項目招標組。對存在問(wèn)題的設備、設施寫(xiě)出書(shū)面報告,上報項目招標組。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交,并辦理有關(guān)手續。驗收小組要會(huì )同項目招標組簽字生效,將全部、檔案資料移交給管理處存檔。

　　4、驗收后不合格的處理工作

　　對在驗收發(fā)現存在問(wèn)題的設施、設備,管理處制訂整改落實(shí)措施,并報項目招標組和xx物業(yè)審核。

　　5、設備驗收

　　驗收的條件是設計圖紙與設備的規格型號、數量符合;主要設備、設施安裝位置與安裝質(zhì)量符合;設備或系統的技術(shù)性能應與設計要求符合,檢查結果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖,在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統、設施進(jìn)行驗收,驗收結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

　　二、公共設施維護管理制度

　　1、管理處負責廠(chǎng)區內公用設施、設備的日常管理、檢查維護,確保設施、設備處于良好運行狀態(tài)。

　　2、公用設施、設備標識系統規范完整、準確無(wú)誤。

　　3、廠(chǎng)區內疏散指示器、安全出口不得損壞。

　　4、廠(chǎng)區內的設備、設施損壞,須及時(shí)修理和更換。

　　5、市政公用設施、設備如發(fā)生損壞,立即通知市屬有關(guān)部門(mén)維修或更換。

　　6、任何部位和個(gè)人不得損壞或挪用公用 設施、設備。

　　三、臨時(shí)用電、用水管理規定

　　1、臨時(shí)用電計劃申請

　　1)施工前,由施工單位或根據施工項目和用電量大小,向管理處遞交臨時(shí)用電計劃申請表。

　　2)臨時(shí)用電計劃申請表中,應列明所使用電動(dòng)設備的名稱(chēng)、功率和數量。

　　3)管理處派技術(shù)人員對其機械電氣設備進(jìn)行檢查核實(shí)。

　　4)申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件,每人一證。操作人員無(wú)證的,管理處一律不予批準申請。

　　2、臨時(shí)用電管理規定

　　1)凡施工所使用的電動(dòng)設備、工具及電線(xiàn)等器材,必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規定和安全要求。

　　2)在管理處技術(shù)人員指定的地點(diǎn)接線(xiàn),并安裝漏電保護開(kāi)關(guān)、用電計量表、施工配電盤(pán)(箱)。

　　3)電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線(xiàn)路應使用合格插頭、插座。

　　3、臨時(shí)用電施工限制

　　1)不影響廠(chǎng)區內機電設備的正常運作。

　　2)不超出供電負荷量允許范圍。

　　3)噪音很大的電動(dòng)工具,嚴格按規定時(shí)間進(jìn)行操作,不影響業(yè)主的正常作息和生活。

　　4、禁止以下行為:

　　1)亂拉亂接電線(xiàn)。

　　2)超出設計負荷的臨時(shí)用電,未經(jīng)申請用電計劃的用電。

　　3)直接將電線(xiàn)插入插座的用電行為。

　　5、管理處管理權限

　　1)有權勸阻或制止違章操作。

　　2)有權對業(yè)主單位進(jìn)行巡視檢查。

　　3)有權對所使用的電動(dòng)設備工具隨時(shí)進(jìn)行檢查。

　　4)對不聽(tīng)勸阻的違章施工行為,可停止供電,以防止事故發(fā)生。

　　6、臨時(shí)用水管理

　　1)施工前,施工單位或業(yè)主單位根據施工項目和用水量,向管理處預先申請臨時(shí)用水。

　　2)使用人需安裝水表,并接入管理處指定的用水接口。

　　3)禁止任何亂接水的行為,不聽(tīng)勸阻管理處可采取停水措施。

　　四、投訴處理和分析制度

　　1、凡業(yè)主對管理處管理、服務(wù)方面的投訴,不論采取何種方式(如信函、電話(huà)或面談),均需進(jìn)行接待、記錄,同時(shí)應做好相應記錄。

　　2、管理處接到投訴后,在預約時(shí)間內向業(yè)主答復采取何種補救處理措施,答復時(shí)間最長(cháng)不超過(guò)一天。

　　3、管理處按照業(yè)主投訴的內容,安排相應人員解決問(wèn)題,并將結果反饋給客戶(hù)服務(wù)中心。

　　4、對重大問(wèn)題的投訴,相應人員不能處理的或需統一協(xié)調的問(wèn)題,直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。

　　5、客戶(hù)服務(wù)中心應通過(guò)電話(huà)或采用其它形式跟蹤投訴處理結果,未解決的,責成有關(guān)部門(mén)/管理處迅速處理。

　　6、對業(yè)主的投訴,應即時(shí)作出分析總結,對反復出現的問(wèn)題,應組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行深入探討并找出解決辦法,防止重復發(fā)生類(lèi)似問(wèn)題。

　　五、意見(jiàn)調查和回訪(fǎng)制度

　　1、公司品質(zhì)管理部每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見(jiàn)調查。業(yè)主意見(jiàn)調查應列明業(yè)主對以下方面的滿(mǎn)意程度:

　　1)安全管理

　　2)綠化管理

　　3)清潔服務(wù)

　　4)四害消殺服務(wù)

　　5)投訴或意見(jiàn)處理

　　6)停車(chē)場(chǎng)管理

　　7)設備設施管理

　　8)電梯管理

　　9)維修服務(wù)

　　10)服務(wù)態(tài)度

　　2、品質(zhì)管理部對回收的意見(jiàn)表進(jìn)行統計分析,并將結果按調查表的回收份數、總的滿(mǎn)意率以及分項滿(mǎn)意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見(jiàn)、建議(共性、個(gè)性的意見(jiàn))等書(shū)面交給管理處。

　　3、對存在的問(wèn)題,管理處主任提出整改意見(jiàn),責成有關(guān)人員限期解決。

　　4、對業(yè)主的誤解,應進(jìn)行必要的耐心解釋。

　　5、業(yè)主意見(jiàn)調查結果及整改方案應向業(yè)主公布,接受監督。

　　6、相關(guān)職能部門(mén)應定期對業(yè)主進(jìn)行回訪(fǎng)。

　　7、回訪(fǎng)時(shí),虛心聽(tīng)取意見(jiàn),誠懇接受批評,采納合理化建議,做好回訪(fǎng)記錄。

　　8、回訪(fǎng)中,對業(yè)主單位的詢(xún)問(wèn)、意見(jiàn),不能當即答復的,應告知預約時(shí)間答復。

　　9、業(yè)主意見(jiàn)評價(jià)統計計算方法

　　1)統計計算應根據已發(fā)放和回收的調查表進(jìn)行。

　　2)統計計算符號

　　n- 發(fā)放的調查表總數

　　h- 回收的調查表總數

　　x- 調查表的調查項目數

　　y- 每份調查表評價(jià)滿(mǎn)意的項數

　　o- 評價(jià)滿(mǎn)意的項目總數

　　a- 回收率: %;

　　k- 滿(mǎn)意率: %;

　　3)統計計算公式

　　a=h÷n×100%

　　o=σy=y1+y2+y3+……+yn

　　k=o÷x×n×100%

　　六、維修管理制度

　　1、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后,必須在5分鐘內安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現場(chǎng)實(shí)施維修。

　　2、維修工到現場(chǎng)后,要做到:

　　1)自覺(jué)維護管理處及業(yè)主的權益,不做損害管理處名譽(yù)的事情。

　　2)不要不懂裝懂,遇到疑難問(wèn)題要如實(shí)、詳細地向工程技術(shù)人員匯報并請求支援解決。

　　3、維修工進(jìn)入現場(chǎng)維修時(shí),應主動(dòng)征求業(yè)主意見(jiàn),盡量恢復維修前的原貌原樣,如有改動(dòng),應征求業(yè)主的同意后方可進(jìn)行。

　　4、維修工進(jìn)入現場(chǎng)維修時(shí),應進(jìn)行仔細檢測,判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝,造成不必要的返工。

　　5、維修工進(jìn)行維修時(shí),要把有影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布、廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度,嚴禁在室內高聲喧嘩、嘲笑取鬧。

　　6、維修工作完成后,維修工應及時(shí)清掃工作場(chǎng)地:小的工作垃圾裝入塑料袋內,大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)�；謴透魑锲返脑�貌(位置)。

　　7、全部工作完成后,維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看,試驗次數不少于3次,同時(shí)要給業(yè)主講解應注意的事項,如果業(yè)主有不滿(mǎn)意的地方(合理的要求),則應及時(shí)進(jìn)行整改直至業(yè)主滿(mǎn)意為止。

　　8、確認一切正常后,維修工應禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認。維修工離開(kāi)業(yè)主單位現場(chǎng)時(shí),應禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。

　　9、維修工回到管理處及時(shí)做好維修記錄。

　　10、在維修完成后,由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪(fǎng)。

　　七、垃圾收集與處理管理制度

　　1、垃圾的分類(lèi)處理

　　1)工程垃圾:瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車(chē)或其它裝運工具運送到指定地點(diǎn)倒放,禁止倒在垃圾中轉站內。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋,防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。

　　2)生活垃圾:清潔工清潔時(shí)的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內,量大的垃圾應直接運送到小區內的垃圾中轉站內。清潔工應在規定時(shí)間內收集垃圾桶內的垃圾并轉運至垃圾中轉站。

　　2、垃圾中轉站的垃圾應日產(chǎn)日清,如垃圾較多影響垃圾存放時(shí),可增加清運次數。

　　3、清潔人員應負責垃圾中轉站周?chē)�的衛生。保證垃圾中轉站里的垃圾存放齊整,地面無(wú)散落的垃圾。

　　1)負責每天一次沖冼垃圾中轉站地面。

　　2)每天應對垃圾中轉站進(jìn)行一次消殺工作。

　　4、垃圾中轉站的衛生標準:

　　1)地面無(wú)散落垃圾,無(wú)污水,污漬;

　　2)墻面無(wú)粘附物,無(wú)明顯污跡;

　　3)垃圾做到日產(chǎn)日清;

　　4)所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn),做到合理、衛生、四周無(wú)散積垃圾;

　　5)可作廢品回收的垃圾應另行堆放;

　　6)垃圾站應保持清潔無(wú)異味,每天應定時(shí)噴灑藥水,防止發(fā)生蟲(chóng)害;

　　7)按要求做好垃圾袋裝化。

　　5、垃圾車(chē)撒落在小區內的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。

　　6、綜合管理員應按相關(guān)標準檢查清潔工的工作情況,并記錄。

　　八、衛生消殺管理制度

　　1、綜合管理員應根據季節的變化制定出衛生消殺工作的管理。

　　2、消殺工作計劃應包括以下內容;

　　1)消殺對象;

　　2)消殺區域;

　　3)消殺方式藥物計劃;

　　4)消殺費用預算。

　　3、消殺區域包括:樓梯口、梯間及周?chē)�公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉站等室外公共區域。

　　4、消殺方式以噴藥消殺為主,滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。

　　5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行,必要時(shí)掛上明顯的標識。

　　6、消殺作業(yè)完畢,應將器具、藥具統一清冼保管。

　　7、消殺工作標準

　　1)檢查倉庫或廠(chǎng)區生產(chǎn)車(chē)間,目視無(wú)明顯蚊蟲(chóng)在飛。

　　2)檢查和樓層及轉角垃圾桶擺放處,目視無(wú)蒼蠅滋生地。

　　3)檢查樓內和污水井、無(wú)害蟲(chóng)出現。

　　4)抽檢樓道、綠化地、排污渠無(wú)明顯鼠跡,用布粉法檢查老鼠密度,不超過(guò)1%,鼠洞每2萬(wàn)平方米不超過(guò)1個(gè)。

　　8、消殺工作的管理與檢查

　　1)消殺工作前,綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應注意的安全事項。

　　2)綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進(jìn)行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。

　　3)綜合管理員現場(chǎng)跟蹤檢查,確保操作正確。

　　九、受傷/急癥等緊急救援措施

　　1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員,旁人應根據原因緊急采取相應措施或打電話(huà)給管理處救援。

　　2、管理處人員應使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中,并細心呵護。

　　3、管理處在救援傷者時(shí),同時(shí)撥打120尋求援助,說(shuō)明具體方位。

　　4、管理處應派護管員到廠(chǎng)區門(mén)口等待醫務(wù)人員的到來(lái)。

　　十、火警應急措施

　　1、發(fā)生火警,切勿急燥,保持鎮定。通知監控中心或撥打火警電話(huà)119。

　　2、緊急關(guān)閉電源、管理處人員應緊急疏散廠(chǎng)區內的人員。

　　3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。

　　4、遇到濃煙,應用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。

　　5、用滅火設備撲滅火源,但切勿把自己置身于危險中。

　　6、迅速脫離火災現場(chǎng),請牢記不要搭乘電梯。

　　十一、停水/停電的應急措施

　　1、當接到相關(guān)部門(mén)停水/停電通知時(shí),應以書(shū)面形式提前通知業(yè)主,做好相應的準備。并在大堂入口處顯著(zhù)位置貼溫馨提示等通知。

　　2、當遇到突然停水時(shí),管理處應打電話(huà)給政府相關(guān)部門(mén)咨詢(xún),同時(shí)并以電話(huà)/廣播等方式快速通知業(yè)主,后再以書(shū)面形式補辦。

　　3、當遇到突然停電時(shí),應起用另一回路電源,若無(wú)雙回路,發(fā)電機30秒之內自動(dòng)啟動(dòng),保證廠(chǎng)區的弱電系統正常運行。

　　4、突然停電時(shí),被困在電梯有人員應通知管理處專(zhuān)人進(jìn)行解困。解困后,將電梯降至首層。

　　5、突然停電時(shí),應以電話(huà)/廣播等形式通知業(yè)主,然后再以書(shū)面形式通知業(yè)主。

　　6、突然停電時(shí),應急時(shí)派專(zhuān)人檢查廠(chǎng)房?jì)鹊乃�有設備。

　　物業(yè)管理規章制度12

　　1.范圍

　　本標準規定了廠(chǎng)區物業(yè)管理的內容、范圍、要求及考核辦法。

　　本標準適用于龍巖卷煙廠(chǎng)廠(chǎng)區物業(yè)管理、綠化管理、車(chē)輛停放管理、零星工程管理、辦公用品管理。

　　2.職責:

　　2.1企管辦負責制定廠(chǎng)區物業(yè)管理規定文件,并按文件進(jìn)行檢查考核。

　　2.2物業(yè)公司按合同及廠(chǎng)區物業(yè)管理規定文件規定向煙廠(chǎng)提供各種服務(wù)。

　　3.內容及要求:

　　3.1物業(yè)管理主要內容(除辦公大樓):

　　3.1.1廠(chǎng)區所有公共通道、樓梯、走廊、電梯口、頂樓衛生(含小車(chē)庫頂棚)。

　　3.1.2廠(chǎng)區所有廁所衛生,廁所設施檢查,化糞池清掏。

　　3.1.3廠(chǎng)區所有水溝下水道衛生及公共通道、下水管道設施的檢查。

　　3.1.4廠(chǎng)區所有外墻、外窗戶(hù)、外墻管道、外風(fēng)扇等清洗。

　　3.1.5廠(chǎng)區垃圾、木制廢品清理。

　　3.2物業(yè)管理具體補充范圍及要求

　　3.2.1廠(chǎng)門(mén)口宣傳欄保持清潔。

　　3.2.2公共通道包括:制絲車(chē)間一區東面通道;制絲一、二區門(mén)口大廳;成型車(chē)間大樓與制絲之間的走廊東至成型廁所,西至卷包一區南門(mén)天橋斜坡頂、北至卷包一區南門(mén)含卷包一區南門(mén)天橋;聯(lián)合工房各層倉庫外公共區域。

　　3.2.3所有公共通道、走廊應保持地面整潔,墻壁、天花板、照明燈、門(mén)、窗戶(hù)無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)積塵。

　　3.2.4所有樓梯包括墻壁、天花板、窗戶(hù)、樓梯扶手、照明燈等,應保持清潔、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)積塵。

　　3.2.5車(chē)間樓梯、扶手及工藝質(zhì)管科大樓的大廳、樓梯、扶手及制絲一、二區的大廳、大廳玻璃、廣告牌應每天擦洗。

　　3.2.6廠(chǎng)區路面保證全天整潔、無(wú)落葉、無(wú)積塵、無(wú)雜物。

　　3.2.7廁所包括墻壁、天花板、照明燈、地板、門(mén)、窗、水池等,保持無(wú)臭味、無(wú)堵塞、空氣清新、干凈整潔。

　　3.2.8下水道及水溝暢通、無(wú)堵塞、無(wú)垃圾、無(wú)積垢。

　　3.3綠化管理主要內容及要求:

　　3.3.1負責做好廠(chǎng)區的環(huán)境綠化,負責現有綠化的改造。

　　3.3.2做好廠(chǎng)區、車(chē)間的花卉、盆景擺放。

　　3.3.3按企管辦確定的位置和數量擺放花卉,不定期更換花卉,做到品種新鮮化、多樣化、高檔化,擺放整齊美觀(guān),如有枯死花卉應及時(shí)更換,檔次與現有水平相當。

　　3.3.4花卉應定時(shí)澆水、施肥、除蟲(chóng),澆水后應及時(shí)將地面水跡擦干凈,不得留下積水,造成地面污跡,更換花卉應及時(shí)清掃地面。

　　3.3.5節日(元旦、春節、國慶節)慶�；顒�(dòng)或上級領(lǐng)導參觀(guān)檢查應做到花色鮮艷、體現節日氣氛。

　　3.3.6草地、苗木應定時(shí)澆水、施肥、除蟲(chóng)、修剪、拔雜草,確保草地、苗木造型整齊美觀(guān)、花池白凈、完整無(wú)缺,如有枯死應及時(shí)重新種植。

　　3.3.7及時(shí)清揀枯枝落葉,保證綠地整潔、美觀(guān)。

　　3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死,所發(fā)生的費用由物業(yè)公司負責。

　　3.3.9如因自然條件或車(chē)間生產(chǎn)造成的死亡花卉苗木的重新種植,或因意外事件造成的花臺破損修復,經(jīng)企管辦確認后費用由煙廠(chǎng)負責。

　　3.4車(chē)輛停放管理內容及要求:

　　3.4.1負責廠(chǎng)區摩托車(chē)、自行車(chē)的停放管理。

　　3.4.2設立廠(chǎng)區摩托車(chē)、自行車(chē)停車(chē)線(xiàn),確保車(chē)輛停放整齊。

　　3.4.3專(zhuān)人指揮管理,維持良好的交通秩序,確保摩托車(chē)、自行車(chē)�？恳幏�、排列有序、走道暢通不堵塞。。

　　3.4.4負責停車(chē)場(chǎng)地環(huán)境清潔衛生,定期清掃車(chē)庫地板、蜘蛛網(wǎng),確保車(chē)庫環(huán)境整潔。

　　3.4.5確保車(chē)庫照明(除辦公大樓地下單車(chē)庫)。

　　3.4.6確保車(chē)輛安全,如發(fā)現車(chē)輛及相關(guān)車(chē)輛配件丟失,按責任大小,物業(yè)公司承擔相應的賠償。

　　3.5零星工程管理主要內容及范圍:

　　3.5.1負責廠(chǎng)區、復烤廠(chǎng)的水電、土建、裝修零星工程。

　　3.5.2負責新增綠化工程。

　　3.5.3所有工程應保質(zhì)保量按時(shí)完成,施工過(guò)程應確保施工現場(chǎng)整潔、安全,施工結束后將現場(chǎng)清理整潔。

　　3.5.4工程完成后由使用部門(mén)對工程效果及費用進(jìn)行確認,物業(yè)公司每月底將經(jīng)部門(mén)確認的工程進(jìn)行登記,交企管辦備案,并附詳細的費用清單。

　　3.6辦公用品及計生管理內容及范圍:

　　3.6.1負責辦公用品的代購、發(fā)放工作。

　　3.6.2負責戶(hù)口管理工作、計生工作,確保計生工作四個(gè)百分百。

　　3.6.3負責固定資產(chǎn)的管理工作,廠(chǎng)區房屋的安全檢查及維修申報工作,確保房屋安全和正常使用。

　　3.6.4各部門(mén)應由固定人員領(lǐng)用辦公用品。

　　4.零星工程維修及辦公用品申購程序:

　　4.1在500元以?xún)仍�有項目的廠(chǎng)區零星工程維修如房屋小范圍漏雨、窗戶(hù)玻璃更換、廁所、下水管道維修等,由部門(mén)或車(chē)間通知物業(yè)公司維修,物業(yè)公司維修后經(jīng)部門(mén)或車(chē)間對工程效果及費用進(jìn)行確認,物業(yè)公司填寫(xiě)物業(yè)服務(wù)登記表rj/qg0402-2,公共部分設施的維修由企管辦確認。

　　4.2廠(chǎng)區所有500元以上的零星維修工程,申請部門(mén)填寫(xiě)零星工程/辦公用品申請及確認表rj/qg0402-1,經(jīng)分管廠(chǎng)長(cháng)審批后交企管辦登記。工程完成后由使用部門(mén)對工程效果及費用進(jìn)行確認。

　　4.3大額的零星工程,由物業(yè)公司進(jìn)行費用預算,費用超過(guò)5萬(wàn)元的工程應由物業(yè)分管領(lǐng)導審批同意后交廠(chǎng)長(cháng)審批,并按有關(guān)審計程序執行。

　　4.4辦公用品在500元以?xún)仍�有用品的更換,如更換臺玻、臺布等,由部門(mén)或車(chē)間通知物業(yè)公司,物業(yè)公司重新購置或更換后經(jīng)部門(mén)或車(chē)間確認(物業(yè)服務(wù)登記表rj/qg0402-2)。

　　4.5所有500元以上辦公用品的購置,申請部門(mén)填寫(xiě)零星工程/辦公用品申請及確認表(rj/qg0402-1),經(jīng)分管廠(chǎng)長(cháng)審批后交企管辦登記。辦公用品交付使用部門(mén)后由使用部門(mén)確認。

　　4.6每月底由物業(yè)公司對所有項目進(jìn)行匯總,交企管辦備案。

　　5.考核辦法:

　　5.1上級檢查如有不符合要求每項扣1000元。

　　5.2廠(chǎng)部組織檢查如有不符合每項扣100元。

　　5.3企管辦現場(chǎng)管理員檢查如有不符合每次扣50元,當月內重復發(fā)現第二次扣100元,第三次扣150元,依此類(lèi)推,當月累加。

　　5.4如有部門(mén)對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿(mǎn)意可以向企管辦書(shū)面反映,經(jīng)核實(shí)每次酌情扣50-200元。

　　物業(yè)管理規章制度13

　　一、中央智能調度中心管理制度

　　智能中心是掌握住宅區安全動(dòng)態(tài)，指揮安全管理工作的重要部位，是管理處工作指揮的中心，其管理十分重要，特訂如下制度：

　　1、智能控制中心是住宅區最核心部位，閑人不得內進(jìn)。

　　2、智能控制中心實(shí)行24小時(shí)值班，值班管理人實(shí)行2人3班制，且有足夠的機動(dòng)人員待職。值班人員不得擅離職守。

　　3、保持室內衛生清潔，設備無(wú)塵，保養完好無(wú)損。

　　4、控制中心值班管理人員應詳細填寫(xiě)值班時(shí)的原始記錄、存檔備查。

　　5、隨時(shí)檢查各類(lèi)信號是否正常，并作記錄。如有報警派員以最快速度核查報警真偽情況，并隨時(shí)與智能控制中心聯(lián)系，以便隨時(shí)調度，合理處理。

　　6、控制中心各操作手柄放在自動(dòng)位置，每周作一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態(tài)。

　　7、遇真實(shí)報警時(shí)控制室人員應立即通知主任、各負責人員、機構到場(chǎng)處理，并時(shí)刻監視住宅區內的各部位呼叫，組織協(xié)調方面的配合。

　　8、如警情較大，應立即與“120、119”等聯(lián)網(wǎng)機構通報情況，求援，事后總結事件經(jīng)驗教訓。

　　9、定期對每種信號、報警做累計、分析，總結工作不足，改善系統工作態(tài)勢，合理安排管理人員工作崗位，加強管理工作。

　　二、智能停車(chē)場(chǎng)管理制度

　　1、楓白露停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位均在多層、架空層、高層地下車(chē)庫，業(yè)主、住戶(hù)車(chē)輛依就近原則停放。

　　2、丹楓白露停車(chē)場(chǎng)使用智能系統控制車(chē)輛出入口，入口使用住戶(hù)IC卡和臨時(shí)卡，出口由安全管理員依卡中記錄，核對后合理收費。

　　3、車(chē)輛安全管理員必須熟悉車(chē)場(chǎng)智能系統的性能、使用方法。

　　4、車(chē)輛安全管理員必須認真執行停車(chē)場(chǎng)管理規定，禮貌待人，熱情服務(wù)，保證車(chē)輛安全，維護車(chē)場(chǎng)良好的停車(chē)秩序。

　　5、車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)后，必須按指定位置停車(chē)，排列整齊，不得阻塞通道，車(chē)管員認真核查車(chē)型、車(chē)牌號，避免出現差錯。

　　6、了解和掌握車(chē)主的車(chē)型、車(chē)牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、房號等等，以便于識別。

　　7、嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)存放，以免發(fā)生意外。如有車(chē)輛違反此規定進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應立即令其開(kāi)出車(chē)場(chǎng)，并立即報告管理處或公安機關(guān)進(jìn)行處理。

　　8、車(chē)輛安全管理員值班期間發(fā)現可疑情況，立即報告智能控制中心，并注意其事態(tài)發(fā)展，交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登記薄上，同時(shí)將其它需注意的事項記錄在登記薄上以備查。

　　9、車(chē)輛安全管理員必須認真執行收卡制度、收費制度、堅持原則，不得，如：不開(kāi)票停車(chē)，亂收費或不收費等等。

　　三、配電房及特種作業(yè)人員安全制度

　　1、配電房重地要特別注意安全，未經(jīng)同意一律不得進(jìn)入。配電房要保持清潔衛生，嚴禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蝕性的物品及其他雜物以保持通道暢通無(wú)阻。

　　2、絕緣工具要保持完好，絕緣等級要符合安全要求。儀表、操作手柄、指示燈、按鈕等要保持完好可靠。接地電阻要符合安全規范，滅火器材要配備到位。

　　3、特種作業(yè)人員要嚴格執行持證上崗制度，其證件必須在審驗有效期內并與操作內容相符方可上崗。同時(shí)，持證人必須自覺(jué)參加年審工作。

　　4、特種作業(yè)人員要嚴格執行操作規程。停、送電要執行工作制度，柜背操作、帶電操作、登高必須有保護人在常嚴禁違章操作，確保安全。

　　5、需要機組運行時(shí)，機房負責人一定要到達現場(chǎng)，與保護人一起檢查線(xiàn)路無(wú)誤后方能投入運行。機組必須處在良好的預備狀態(tài)，一旦需要即能投入工作。

　　6、各配電房負責人及特種作業(yè)人員均要執行以上制度，違反者將視為違反勞動(dòng)紀律，并負責由此引起的直接責任。執行中如有異常，必須及時(shí)向主管部門(mén)提出，以便修正。

　　四、配電設備保養規定

　　一、操作人員必須具備高度的責任感，以保持設備、設施的正常運轉。

　　二、未經(jīng)許可，任何閑雜人員不得擅自進(jìn)入機房。

　　三、設備操作人員，必須持有《特種作業(yè)操作證》方可上崗。

　　四、操作人員必須對設備的運行狀態(tài)以及故障的處理進(jìn)行詳細的記錄。

　　五、設備檢修人員必須按時(shí)檢查配電室的溫度、濕度是否達到安全標準。

　　六、每日對配電設備進(jìn)行巡查，確保其完好運行。

　　七、每月按期檢查變壓器的運行情況，并按計劃檢修配電設備一次。

　　八、每個(gè)季度檢查各開(kāi)關(guān)和固定螺栓，如有松動(dòng)，應進(jìn)行緊固，保證接觸良好。

　　九、每年對接地網(wǎng)檢查、測試一次。

　　十、各類(lèi)開(kāi)關(guān)觸頭出現不平或毛刺時(shí)，將不平處打平、打光。

　　十一、功率因素補償低于0、9時(shí)，應及時(shí)修復。

　　十二、設備室必須保持清潔整齊，嚴禁在室內吸煙、堆放雜物。

　　五、水泵房管理制度

　　水泵房是提供住戶(hù)生活、消防用水的關(guān)健部位，是直接關(guān)系到住戶(hù)生活和生命財產(chǎn)安全的重要部位。為管理好水泵房，明確職責，制定如下制度。

　　一、水泵房及地下水池，消防系統全部機電設備由機電人員負責監控，定期檢查保養、維修及清潔清掃，并作記錄。解決不了的問(wèn)題及時(shí)書(shū)面報告領(lǐng)導。

　　二、水泵房?jì)葯C電設備由機電人員負責，其他人不得操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入泵房。

　　三、水泵房?jì)人�有設備在正常運轉下，開(kāi)關(guān)應放在自動(dòng)位置，所有操作標志簡(jiǎn)單明確，主接觸器開(kāi)關(guān)每半月檢查清洗一次。

　　四、消防泵按定期保養規定進(jìn)行檢查，每旬進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。

　　五、水泵球閥定期檢查保養，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。

　　六、水泵控制回路應每月進(jìn)行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機出現故障的情況下，自動(dòng)運行。

　　七、注意電機運行時(shí)的電流、溫升情況，聲音是否異常，機械是否滑動(dòng)靈活，定期進(jìn)行對軸加油，使水泵達到100%良好狀態(tài)。

　　八、污水池衛生常清掃，水泵、管道常保養。

　　九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，是否處于良好狀態(tài)。

　　六、風(fēng)機房管理制度

　　風(fēng)機為地下一層、地下二層的通風(fēng)設備和消防設備。為加強風(fēng)機房的管理，特制定以下規定：

　　一、風(fēng)機房?jì)日彰鲬�保持完好，路線(xiàn)整齊，無(wú)臨時(shí)接線(xiàn)。

　　二、機房?jì)葢�保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好。

　　三、風(fēng)機房?jì)葢�有滅火器，放置于易取處�?/p>

　　四、每半月同消防檢查一起，試運行一次。

　　五、嚴禁在機房?jì)任鼰煛?/p>

　　六、機房鑰匙由專(zhuān)人管理，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入機房。

　　七、開(kāi)關(guān)平時(shí)應置于高速狀態(tài)。

　　七、柴油發(fā)電機操作規程

　�。ㄒ唬�、啟動(dòng)前的準備工作：

　　1、全面檢查柴油機各部分是否正常。

　　2、檢查水箱水位（2/3以上）。

　　3、檢查機油油位。

　　4、檢查燃油是否充足（2/3以上）。檢查油箱開(kāi)關(guān)及有無(wú)滲漏。

　　5、檢查蓄電池是否充足。蓄電池內液體是否足夠。

　�。ǘ�）、啟動(dòng)及運行：

　　1、啟動(dòng)電機連續工作時(shí)間不宜超過(guò)10秒，如一次啟動(dòng)不成功，應于二分鐘后再作第二次啟動(dòng)，三次無(wú)法啟動(dòng)應檢查原因。

　　2、試運行時(shí)，可用手動(dòng)啟動(dòng)，平時(shí)應置于自動(dòng)位置。

　　3、手動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，啟動(dòng)后應調整手柄。使電壓達到380V至420V，頻率達到50HZ-51HZ。

　　4、試運行期間做好各項記錄。

　　5、水溫合成至60度時(shí)，方可帶動(dòng)負載。

　　6、每15日應運行一次，每次運行時(shí)間應不低于30分鐘。

　　物業(yè)管理規章制度14

　　第一章總則

　　第一條為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本市行政區域內物業(yè)管理及相關(guān)監督管理活動(dòng)適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　區縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　市和區縣(自治縣)價(jià)格、規劃、土地、建設、市政、公安、工商、民政部門(mén)及其他有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理及物業(yè)管理區域內的行政管理工作。

　　第四條街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責指導本轄區內業(yè)主大會(huì )成立及業(yè)主委員會(huì )的選舉工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )，交流物業(yè)管理經(jīng)驗。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應當制定行業(yè)行為規范，調解物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛，推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )的指導和監督。

　　第六條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織召集，由區縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、居(村)民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調解決下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責的問(wèn)題;

　　(二)業(yè)主委員會(huì )換屆過(guò)程中出現的問(wèn)題;

　　(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現的重大問(wèn)題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題;

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現的問(wèn)題;

　　(六)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。

　　第二章物業(yè)管理區域

　　第七條物業(yè)管理區域根據物業(yè)的建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，結合物業(yè)的共有或共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共有、共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。

　　第八條新建物業(yè)在出售前，建設單位應當根據本條例第七條的規定劃定物業(yè)管理區域，并向物業(yè)所在地的區縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。區縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)認為建設單位劃定的物業(yè)管理區域不符合本條例第七條規定的，應當自收到備案申請之日起三十日內書(shū)面通知建設單位重新劃定。

　　建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將經(jīng)備案確認的物業(yè)管理區域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　第九條已經(jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區域的，需要實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)參照本條例第七條的規定，在征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，劃定物業(yè)管理區域，并報區縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第十條對物業(yè)管理區域劃定有異議的，物業(yè)所在地的區縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當根據本條例第七條的規定和商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，在征求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、相關(guān)業(yè)主、居(村)民委員會(huì )的意見(jiàn)后確定。

　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第十一條業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )，并由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，但同一個(gè)物業(yè)管理區域只能設立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約;

　　(二)選舉、補選或罷免業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(三)決定業(yè)主委員會(huì )的必要經(jīng)費及來(lái)源以及經(jīng)費管理辦法;

　　(四)撤銷(xiāo)或者變更業(yè)主委員會(huì )超越權限的決定;

　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內容;

　　(六)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請;

　　(七)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他職責。

　　第十二條不設立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　未依法成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的住宅區，可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)，在征求該住宅區業(yè)主意見(jiàn)并取得過(guò)半數業(yè)主書(shū)面同意后，指定物業(yè)所在地社區居(村)民委員會(huì )代行本條例規定的業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第十三條一個(gè)物業(yè)管理區域內，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上，業(yè)主可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，并于會(huì )前告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

　　第十四條占物業(yè)管理區域內業(yè)主總人數百分之二十以上的業(yè)主書(shū)面要求召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開(kāi)。

　　第十五條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到告知或者申請后三十日內通知建設單位報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時(shí)間、業(yè)主清冊等材料，并負責核實(shí)材料和指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　建設單位應當在收到街道辦事處(鄉鎮人民政府)通知后十日內報送材料，并協(xié)助成立籌備組。

　　籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和建設單位派員共同組成。

　　第十六條籌備組應當做好下列籌備工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(二)參照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的示范本，擬訂業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約草案;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數和業(yè)主所有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積;

　　(四)擬訂業(yè)主委員會(huì )委員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　業(yè)主委員會(huì )委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名�；I備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單。

　　前款第(一)項至第(四)項的內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公示。業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數或者專(zhuān)有部分建筑面積提出異議的，籌備組應當予以復核并告知提出異議者復核結果。

　　第十七條業(yè)主擁有物業(yè)的專(zhuān)有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產(chǎn)權屬登記的物業(yè)，按商品房買(mǎi)賣(mài)合同確定的建筑面積計算。

　　業(yè)主人數按房地產(chǎn)權證數計算，一個(gè)權證計為一個(gè)業(yè)主人數。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數按商品房買(mǎi)賣(mài)合同數計算，一個(gè)合同計為一個(gè)業(yè)主人數;對未出售的物業(yè)，建設單位計為一個(gè)業(yè)主人數。

　　第十八條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

　　同一物業(yè)管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當提前就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的意見(jiàn)應當經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票時(shí)如實(shí)反映。

　　第十九條業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )對本條例第十一條第(六)項規定的事項作出決定的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;業(yè)主大會(huì )對其他事項作出決定的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第二十條業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)，并邀請物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會(huì )參加。

　　占總人數百分之二十以上的業(yè)主以書(shū)面形式要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應當在三十日內組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )不組織召開(kāi)的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令業(yè)主委員會(huì )限期組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )逾期不組織召開(kāi)的，占總人數百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開(kāi)的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到申請后三十日內組織召開(kāi)。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。成員人數由業(yè)主大會(huì )決定，但不得少于五人，應當為單數。每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )設主任一名、副主任一至三名，業(yè)主委員會(huì )主任是業(yè)主委員會(huì )的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會(huì )在業(yè)主委員會(huì )成員中推選產(chǎn)生，并由業(yè)主委員會(huì )罷免。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì )實(shí)行候補委員制。候補委員的`名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會(huì )委員產(chǎn)生辦法確定。

　　候補委員可以列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，但不具有表決權。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì )成員應當是本物業(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)熱心公益事業(yè)，責任心強，具備一定組織能力;

　　(三)按期履行交納物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)專(zhuān)項維修資金等業(yè)主義務(wù);

　　(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作;

　　(五)具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平。

　　第二十四條業(yè)主委員會(huì )應當自產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案，并同時(shí)在物業(yè)管理區域內公示。

　　物業(yè)管理規章制度15

　　為了強化物業(yè)保潔員的各項工作行為管理，提高物業(yè)保潔人員的工作效率，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，給大家一個(gè)干凈、整潔、舒適的辦公環(huán)境，特制定本物業(yè)保潔員管理制度。

　　一、物業(yè)保潔員工作職責、工作守則及工作時(shí)間：

　　1、嚴格遵守企業(yè)管理制度、服從督辦人員指揮、服裝整潔、禮貌待人、積極主動(dòng)、認真負責、一絲不茍。

　　2、保潔人員需每日全面、細致的對衛生區域進(jìn)行打掃、除塵。衛生區域包括：大廈(休閑區)、小樓(辦公室、走廊、衛生間、玻璃、百葉窗、暖氣片等)衛生。其中玻璃、暖氣片、百葉窗，每月擦拭兩次。

　　3、休息日為周六(每月休二天)。

　　4、物業(yè)保潔員每天工作時(shí)間為：上午8：00―12：30下午14：00---18：30。

　　二、物業(yè)保潔員工作制度及標準細則：

　　1、物業(yè)保潔員上崗期間保持個(gè)人儀容儀表及個(gè)人衛生，維護公司良好形象;不大聲喧嘩，嚴禁與公司同事閑聊，工作期間不影響員工正常工作;穿工裝上崗，保持工裝整潔、干凈，工裝每周滌一次;不濃妝艷抹及佩帶不適宜的飾物;不留長(cháng)指甲;不穿拖鞋上崗。

　　2、工作時(shí)間內保證按時(shí)上崗，不得擅自離崗、不得私自使用辦公用品(如電腦、電話(huà)等)。

　　3、按要求高質(zhì)量完成各項工作，所有工作在安排后必須立即行動(dòng)。

　　4、愛(ài)惜工作用具及公司辦公用品。如有工作用具損壞，可以舊換新。

　　5、按工作職責每日全面清掃。環(huán)境衛生包括辦公室、前臺、走廊(掛畫(huà))，小樓衛生。其中辦公室衛生包括：辦公桌椅、公共辦公柜、電腦、電話(huà)、室內玻璃、欄桿、地面吸塵、門(mén)框擦拭、辦公室內植物澆灌、擦拭魚(yú)缸、換水等。走廊衛生包括：掛畫(huà)、公司牌匾等。

　　前臺衛生包括：前臺桌椅、飲水機、小柜子、白板等。

　　衛生間包括：洗手液、空氣清新劑(盒)、衛生紙等用品的及時(shí)更換。

　　小樓衛生包括：辦公室、走廊(地面、地角線(xiàn))、門(mén)窗、玻璃、百葉窗、衛生間(及時(shí)更換用品)、飲水間等。

　　三、物業(yè)保潔員處罰規定

　　1、凡查出衛生包干區不衛生的，每次扣物業(yè)保潔員獎金50元，并責令其立即打掃。

　　2、衛生管理人員(包括打掃衛生，打掃公共廁所人員)工作不負責任，造成臟、亂、差的每查出一次罰款100元。

　　四、物業(yè)保潔員管理制度附則

　　1、本物業(yè)保潔員管理制度解釋權由人力資源部負責。

　　2、本物業(yè)保潔員管理制度自頒布之日起開(kāi)始施行。

　　物業(yè)管理規章制度16

　　一、每周一徹底清掃小區內路面、公共場(chǎng)地、車(chē)棚、綠地、排水溝等，平時(shí)要堅持小區環(huán)境衛生整潔。

　　二、每隔一天拖、掃樓道一次。(包括樓梯扶手、塔灰、電表箱、單元門(mén)、樓道燈、窗臺等)。

　　三、樓道玻璃堅持清潔、透明。

　　四、小區內墻、柱、門(mén)等無(wú)廣告紙。

　　五、樓后空中要堅持清潔(不能有磚頭、糞便等)，責任區內如有修建渣滓要及時(shí)清算。

　　六、小區內有其它休息也要參與，同時(shí)要保證本職任務(wù)及時(shí)完成。

　　七、推灰人員必需堅持渣滓車(chē)清潔，每周必需徹底洗刷一次。

　　八、渣滓車(chē)停放點(diǎn)周?chē)�要堅持潔凈，空中有污垢或油漬要及時(shí)洗刷。

　　九、以上制度保潔員必需嚴厲遵守，如有業(yè)主反映衛生狀況不好，經(jīng)核實(shí)，業(yè)主反映一次對責任人罰款20元，累計3次，自動(dòng)離崗。

　　公用部位運用和衛生制度

　　小區公用部位即樓道、樓區公共路途、花壇空地等，是歸居民公共一切的，同時(shí)也是小區樹(shù)立的一項重要內容，為了堅持公用部位在公共運用中的整潔、完整，為小區居民發(fā)明良好的外部環(huán)境，特制定本制度。

　　一、堅持公共樓道的清潔

　　1、不得在樓道內亂堆、亂放物品。

　　2、樓道走廊內堅持清潔、無(wú)廢紙、廢物、痰跡等。

　　二、樓區內公共路途、公共設備的運用

　　1、不得在公共路途等公共運用部位違章私搭亂建。

　　2、不得在公共運用部位亂貼亂畫(huà)。

　　3、不得在渣滓箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉。

　　4、不得對公共配套設備停止破壞。

　　三、公共部位的花壇、綠地等的運用

　　1、不得破壞花壇、蹂躪草坪。

　　2、不得亂砍亂伐，攀折樹(shù)木、花草。

　　3、堅持花壇、綠地的整潔，不得亂扔、亂倒物品入公共綠地，

　　四、小區居民要共同保護公用運用的部位，堅持公用部位的整潔，如有違犯公共運用制度的，小區管理處將依據情節輕重給予處置。

　　物業(yè)管理規章制度17

　　一、貫徹“預防為主，防消結合”的方針。按照“誰(shuí)主管，誰(shuí)負責”的原則，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切實(shí)到實(shí)處。

　　二、消防系統的維修保養必須委托有組織的專(zhuān)業(yè)隊伍進(jìn)行。

　　三、發(fā)生火警立即疏散被困人員,并立即打“119”求救，派人到路口接消防隊到達現場(chǎng)，同時(shí)組織自救，使用有效的消防器，把火災撲滅于萌芽狀態(tài)，管理制度《物業(yè)消防管理制度》。

　　四、高層建筑周?chē)�的消防�?chē)道不得堵塞和占用，樓梯、走道和安全出口等部位應當保持暢通，不得擅自封閉和堆放雜物，存放自行車(chē)。

　　五、不得把帶有火種的雜物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶旁燒垃圾、廢紙。

　　六、遵守電器安全使用規定，不得超負荷用電，嚴禁安裝不合格的保險絲，確需加大用電負荷，必須向上級部門(mén)申請，經(jīng)批準后方可增容。

　　七、嚴禁用金屬構件或其它金屬物體搭接作回路線(xiàn)，更不準將導線(xiàn)搭接在氣焊設備、煤氣管道、油罐等易燃易爆危險物品的管道或設備上。

　　八、高層建筑的室內裝修材料，不得隨意降低耐火等級，用于天花吊頂、間墻、保溫以及消聲的材料，必須是非燃或難燃材料，天花吊項內部電線(xiàn)必須外套難燃管。

　　九、消防設施、器材嚴禁挪作他用，嚴禁損壞、丟失，如發(fā)現破爛或鼠害應立即報告。

　　十、每星期檢查一次消防箱、水帶、水槍、卷盤(pán)、破碎按鈕、警鈴，必須齊全完好。消防箱玻璃如有破爛，立即更換。

　　十一、消防通道燈必須完好，燈泡燒壞及時(shí)更換。

　　十二、消防箱前面及消防通道嚴禁堆放雜物。

　　十三、1211滅火器必須齊全完好，份量不夠或過(guò)期，必須加足、更換。

　　十四、地下室及天面水池水量必須保持充足。

　　十五、電梯機房、發(fā)電機房要落實(shí)通風(fēng)冷卻措施，油箱必須密封完好。

　　十六、每季度進(jìn)行一次消防系統試驗：⑴首層消防中心控制柜和地下室消防泵都處于自動(dòng)控制狀態(tài);⑵試驗消防栓系統;⑶試驗寫(xiě)字樓自動(dòng)噴淋系統;⑷試驗寫(xiě)字樓煙感報警系統。

　　十七、燒焊作業(yè)動(dòng)火前必須實(shí)行“八不”、“四要”、“一清”。

　　“八不”是指：

　�、欧阑饻缁鸫胧┎宦鋵�(shí)不動(dòng)火;

　�、浦�?chē)�的易燃雜物未清除不動(dòng)火;

　�、歉浇�難以移動(dòng)的易燃結構未采取安全措施不動(dòng)火;

　�、确彩⒀b過(guò)油類(lèi)等易燃液體的容器管道，未經(jīng)洗刷干凈，排除殘存的物質(zhì)不動(dòng)火;

　�、煞彩⒀b過(guò)氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器或管道不動(dòng)火;

　�、史泊鎯τ幸兹家妆�物品的車(chē)間、倉庫和場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃易爆危險的不準動(dòng)火;

　�、嗽诟呖者M(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不動(dòng)火;

　�、涛唇�(jīng)配有相應滅火器材的不動(dòng)火。

　　“四要”是指：

　�、艅�(dòng)火時(shí)要有現場(chǎng)安全負責人;

　�、片F場(chǎng)安全負責人和動(dòng)火人員，必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現有不安全苗頭時(shí)要立即停止動(dòng)火;

　�、前l(fā)生火災爆炸事故時(shí)要及時(shí)樸救;

　�、葎�(dòng)火人員要嚴格執行安全操作規定。

　　“一清”指動(dòng)火人員和現場(chǎng)安全責任人在動(dòng)火后，應徹底清理現場(chǎng)火種后才能離開(kāi)現常

　　十八、防火的基本辦法：

　�、趴刂瓶扇嘉�;

　�、聘艚^助燃物;

　�、窍麥缰�(zhù)火源。

　　十九、安裝、使用電氣設備時(shí)必須符合防火規定，臨時(shí)增加電氣設備，必須采取相應的措施，保證安全。

　　二十、建立健全防火制度和安全操作規程，組織實(shí)施逐級防火責任制和崗位防火責任制。

　　二十一、發(fā)生火災時(shí)，起火單位要迅速組織力量，撲救火災，搶救生命和物資，并派人接應消防車(chē)。任何單位或個(gè)人都有義務(wù)支援滅火。

　　二十二、組織防火檢查，消除火災隱患，改善消防安全條件，完善消防設施。

　　二十三、管理人員應當堅守崗位，加強值班和檢查，確保安全。

　　物業(yè)管理規章制度18

　　一、電梯的運行管理

　　為確保小區電梯安全運行，延長(cháng)電梯使用壽命，保障使用人安全，小區電梯維保工作由專(zhuān)業(yè)電梯公司負責，并接受管理服務(wù)中心的監督檢查。

　　二、電梯服務(wù)標準

　　1、電梯公司維保人員依據《電梯維護養護標準》，對小區電梯實(shí)施維修保養。

　　2、轎廂內須張掛“電梯服務(wù)標準”、和“乘梯須知”;

　　3、執行北京市房屋電梯運行標準：18小時(shí)運行，24小時(shí)有人值守;

　　4、司機須持證上崗，統一工作服，禮貌待客，按時(shí)交接班，認真填寫(xiě)運行記錄;

　　5、維修保養及時(shí)，嚴格執行保養規程，認真填寫(xiě)保養記錄

　　6、轎箱環(huán)境整潔明亮，不得有油污，垃圾等。機房干凈，整潔，各種應急設施，抱閘扳手，盤(pán)車(chē)輪，滅火器等齊全有效。

　　7、按計劃進(jìn)行大、中修，并提前2天通知管理服務(wù)中心，經(jīng)同意方可實(shí)施。

　　三、安全質(zhì)量管理

　　1、電梯公司質(zhì)管部門(mén)定期對小區電梯維保工作進(jìn)行安全檢驗并填寫(xiě)《年度電梯安全普查表》，電梯維修質(zhì)量實(shí)行內檢，互檢，專(zhuān)職驗檢制度，填寫(xiě)《電梯維修保養檢查驗收摘要》確保電梯維修質(zhì)量，電梯運行安全可靠。

　　2、電梯公司定期對電梯進(jìn)行檢查填寫(xiě)《電梯運行維修(周)檢查表》。

　　3、維修、保養電梯時(shí)應在電梯基站張貼或掛立告示牌，并做好安全防護措施。

　　4、電梯設備出現停電、故障、火災、浸水等緊急情況時(shí)，啟用《電梯故障應急方案》。

　　四、電梯設備檔案管理

　　1、電梯運行及保養、修理過(guò)程的記錄表應建檔，保存期為兩年。

　　2、建立電梯設備臺帳及設備清單，妥善保管電梯安裝，調試等原始資料。

　　五、質(zhì)量監督檢查

　　1、管理中心事務(wù)員每日對小區電梯運行情況進(jìn)行抽查，填寫(xiě)《電梯運行抽查記錄》。

　　2、每月3號前事務(wù)員將上月《電梯運行抽查、考核記錄》，交中心主任審核后，上報公司財務(wù)部，公司財務(wù)按照維保合同中相關(guān)約定，按電梯維保工作考核實(shí)際得分情況支付維保費用，電梯維保費用計算公式：月承包費×乙方實(shí)得分數%.

　　3、在維保合同到期前一個(gè)月，物業(yè)管理部根據服務(wù)中心每月的《電梯維修保養考核表》，對電梯公司進(jìn)行評定，以此決定是否續簽合同。

　　物業(yè)管理規章制度19

　　1 、遵守學(xué)院的各項規章制度，物業(yè)管理科必須 24 小時(shí)有人在崗值班。

　　2 、值班員工要全面了解和掌握學(xué)校各處水、電、暖等設施具體情況。

　　3 、值班員工要認真遵守學(xué)院的各項規章制度，值班期間不能做與工作無(wú)關(guān)的事情，嚴禁喝酒，不得擅離工作崗位，對待報修項目要及時(shí)處理，按要求認真填寫(xiě)值班記錄。

　　5 、維修值班的電話(huà)是保持與學(xué)校各部門(mén)聯(lián)系的重要通訊工具，不得私用 , 保持線(xiàn)路暢通。

　　6 、值班員工要有高度的責任心，嚴格執行值班制度、安全操作規程等。

　　7 、值班員工要做到文明、主動(dòng)、優(yōu)質(zhì)的為師生服務(wù)。

　　物業(yè)管理規章制度20

　　1、負責所管轄設備的檢修、維護保養、消除缺陷和事故處理。制止亂扯線(xiàn)路及浪費電能現象。

　　2、了解電氣設備使用情況及存在的缺陷。負責提出電氣設備的檢修計劃和技改方案。

　　3、負責外包工程電氣部分的施工管理和質(zhì)量檢查工作。

　　4、牢固樹(shù)立“安全第一、預防為主”的思想，增強服務(wù)意識，不斷提高服務(wù)水平。制止違反“安規”或危及人身和設備安全的施工、作業(yè)。杜絕違章指揮和違章作業(yè)。嚴格執行“安全規程”，遵守各種規章制度。負責電源設備的安全可靠供電。

　　5、經(jīng)常向有關(guān)人員了解設備運行情況和供電線(xiàn)路的使用情況。根據實(shí)際提出對線(xiàn)路及設備的改造建議。及時(shí)維修保養電器設備和線(xiàn)路，提高設備使用完好率。發(fā)現設備重大缺陷和事故時(shí)要及時(shí)處理并向上級如實(shí)匯報。

　　6、做好工具、儀器儀表、備品備件和圖紙資料的使用和管理。

　　7、搞好協(xié)作，積極配合各工種完成維修任務(wù)。完成領(lǐng)導分配的其他工作任務(wù)。

　　物業(yè)管理規章制度21

　　1、維修熱線(xiàn)值班是物業(yè)維修服務(wù)的窗口，工作人員必須熱愛(ài)本職工作，有較強的工作責任感。

　　2、每天24 小時(shí)接聽(tīng)報修電話(huà)，將報修內容及時(shí)通知到維修人員，并隨時(shí)做好記錄。

　　3、接聽(tīng)電話(huà)要使用文明標準用語(yǔ)，服務(wù)熱情不講粗話(huà)。

　　4、對維修服務(wù)范圍以外的報修，工作量小、便于處理的，通知維修工盡快解決。對于工作量大、用工用料多的不要擅自處理，可以向用戶(hù)做合理解釋?zhuān)�或者讓用�?hù)直接和工程部經(jīng)理聯(lián)系。

　　5、負責做好維修材料的驗收、保管和發(fā)料工作，負責在每月初將上一個(gè)月材料的進(jìn)、出、存情況統計后，分門(mén)別類(lèi)報綜合管理員。

　　6、完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

　　物業(yè)管理規章制度22

　　為加強小區管理，嚴明紀律，發(fā)揮效益，創(chuàng )一流服務(wù)質(zhì)量，特制定以下行為規范：

　　1、工作人員應以認真負責的態(tài)度，嚴謹務(wù)實(shí)的作風(fēng)做好本職工作，辦公講求效率；

　　2、員工應自覺(jué)遵守公司各項規章制度，嚴格執行勞動(dòng)紀律，上班不遲到，不早退，不準中間私自離崗，外出辦公說(shuō)明去向；

　　3、講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、整潔；

　　4、保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔，不得隨意丟棄雜物；

　　5、愛(ài)護公共財物，節約用水用電；

　　6、重視防水、防盜和安全生產(chǎn)；

　　7、辦公時(shí)間要保持肅靜，不準串崗聊天嬉鬧，高聲喧嘩和爭吵；

　　8、接待客戶(hù)時(shí)，要做到熱情周到，細心聽(tīng)取客戶(hù)意見(jiàn)

　　物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責:

　　一、熱愛(ài)本職，忠于職守；自覺(jué)遵守國家法律、法令，熟悉有關(guān)物業(yè)管理的法規和政策，負責貫徹實(shí)施公司各項指令和有關(guān)規章制度，傳達上級下發(fā)的各類(lèi)文件；

　　二、牢固樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨和“忠誠公司，愛(ài)崗敬業(yè)”的職業(yè)道德；

　　三、熟悉掌握所管轄物業(yè)小區房屋、建筑物的情況，詳細了解使用人和產(chǎn)權人基本情況；

　　四、認真做好日常性的工作檢查，堅持抓好抽查、巡視制度，能真正做到敢抓敢管；

　　五、團結和帶領(lǐng)部門(mén)員工圓滿(mǎn)完成公司交辦的各項任務(wù)指標，充分激勵和調動(dòng)職工的工作熱情；

　　六、制定部門(mén)階段性工作計劃并組織實(shí)施，定期檢查計劃落實(shí)情況；

　　七、協(xié)調各部門(mén)關(guān)系，對部門(mén)問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)認真處理，領(lǐng)導部門(mén)員工管理好小區；

　　八、負責定期向小區業(yè)主委員會(huì )匯報工作；

　　九、領(lǐng)導交辦的其他工作。

　　物業(yè)管理規章制度23

　　一、職責:

　　1、客服部負責房屋鑰匙(住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓)、單元門(mén)鑰匙、信報箱等鑰匙的管理;

　　2、工程部負責各類(lèi)管井、設備間、操作間、機房等鑰匙的管理;

　　3、護衛部負責消防門(mén)、人防門(mén)、監控中心、值班室等鑰匙的管理。

　　二、工作程序:

　　1、鑰匙的接管:

　　由客服部統一與開(kāi)發(fā)商監理部進(jìn)行各類(lèi)鑰匙的交接,填寫(xiě)《鑰匙交接記錄表》;

　　2、鑰匙的交接:

　　1)由客服部與工程部進(jìn)行各類(lèi)管井、設備間、操作間、機房等鑰匙的交接,填寫(xiě)《鑰匙交接記錄表》在服務(wù)中心備案;

　　2)由客服部與工程部進(jìn)行消防門(mén)、人防門(mén)、監控中心、值班室等鑰匙的交接,填寫(xiě)《鑰匙交接記表》在服務(wù)中心備案;

　　3、鑰匙的領(lǐng)取:

　　由業(yè)戶(hù)憑購房合同、身份證等有效證件原件、物業(yè)費等相關(guān)票據到客服部領(lǐng)取相應的鑰匙,填寫(xiě)《鑰匙領(lǐng)取記錄表》;

　　4、鑰匙的借用:

　　由使用人憑身份證等有效證明到客服部辦理相關(guān)手續,填寫(xiě)《鑰匙借用登記表》并經(jīng)客服部負責人確認后方可借用,同時(shí)經(jīng)辦人要在當天下班前及時(shí)跟催鑰匙的收回及做好相關(guān)記錄。

　　5、業(yè)戶(hù)寄存鑰匙管理

　　1)對業(yè)主為方便維修寄存的鑰匙,客服部應建立《業(yè)主寄存鑰匙登記表》,認真做好記錄。

　　2)施工單位借用鑰匙必須通過(guò)開(kāi)發(fā)商監理部書(shū)面證明經(jīng)客服部經(jīng)理同意在服務(wù)中心領(lǐng)取,施工單位借用人無(wú)權私自轉借鑰匙。

　　3)施工單位借用人必須確保在預計使用時(shí)限內歸還所借用的鑰匙。

　　4)施工單位維修完畢后,必須負責關(guān)閉電源、水閥、門(mén)窗,由于施工單位人員的疏忽而造成的任何損失由該施工單位全權負責。

　　5)施工單位超過(guò)預計使用時(shí)間尚未歸還,經(jīng)辦人必須確保最短時(shí)間內將鑰匙追回,同時(shí)該施工單位在下次借用鑰匙時(shí)必須交保證金;

　　6)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙必須核對業(yè)主身份并在《業(yè)主寄存鑰匙登記表》上簽字以示領(lǐng)走。

　　6、空置房屋鑰匙管理

　　1)客服部總臺接待負責根據空置房鑰匙留存情況做好《空置房鑰匙登記表》。

　　2)各區域客戶(hù)主任應每月定期對空置房鑰匙進(jìn)行盤(pán)查,并配合總臺接待做好空置房鑰匙的更新工作。

　　3)客服部經(jīng)理每月25日對空置房鑰匙登記情況進(jìn)行抽查,尤其是鑰匙的使用記錄。

　　支持文件:

　　1、《鑰匙交接記錄表》

　　2、《鑰匙領(lǐng)取記錄表》

　　3、《鑰匙借用登記表》

　　4、《業(yè)主寄存鑰匙登記表》

　　5、《空置房鑰匙登記表》

　　物業(yè)管理規章制度24

　　物業(yè)管理企業(yè)內部管理制度指為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據經(jīng)營(yíng)方針和工作特點(diǎn)而制定的一系列在企業(yè)內部執行的規章和制度。

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)員工管理條例

　　1、勞動(dòng)用工制度:包括用工原則、員工聘用制度、勞動(dòng)合同制度、工時(shí)制度和干部任免制度等。

　　2、管理員工行為規范:規定員工遵守國家政策、法令，熱愛(ài)本職工作等。

　　3、員工福利制度:包括享受法定假日、醫療保險勞動(dòng)保護等。物業(yè)公司管理制度。

　　4、企業(yè)獎懲制度。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)主要職責

　　1、總經(jīng)理室:是物業(yè)管理公司的決策機構�？偨�(jīng)理的主要職責是:

　　(1)貫徹落實(shí)國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關(guān)規定。

　　(2)主持公司經(jīng)營(yíng)管理的全面工作。

　　(3)設置內部管理機構，制定公司章程，簽署物業(yè)管理制度。

　　(4)選聘各部門(mén)經(jīng)理和關(guān)鍵崗位人員。

　　(5)選聘社會(huì )、勞務(wù)服務(wù)公司分擔具體工作。物業(yè)公司管理制度。

　　(6)行使董事會(huì )授予的其他職權。

　　2、各部門(mén)經(jīng)理的主要職責是:

　　(1)辦公室主任:

　�、儇撠焸鬟_總經(jīng)理指示，安排并組織召開(kāi)會(huì )議。

　�、诙酱俎k公室人員及時(shí)完成上級下達的任務(wù)。

　�、圬撠熑粘Ｈ耸滦姓�管理，檢查各項規章制度的執行情況。

　�、茏龊脝T工考勤工作，協(xié)助培訓員工。

　　(2)財務(wù)部經(jīng)理:

　�、俳M織公司財務(wù)管理工作。

　�、趯徍烁黝�(lèi)會(huì )議報表，撰寫(xiě)財務(wù)分析報告。

　�、蹤z查、督促各項費用及時(shí)收繳。

　�、軐徍�、控制費用的支出。

　�、萏岢龊侠磉\營(yíng)公司金融資產(chǎn)的有效措施。

　�、藿M織擬定物業(yè)管理費用標準的預算方案。

　�、咧贫ㄎ飿I(yè)管理公司財務(wù)管理和操作流程。

　　(3)公共關(guān)系部經(jīng)理:

　�、僦贫ㄎ飿I(yè)公司公關(guān)活動(dòng)方案。

　�、卟邉澒�司大型活動(dòng)。

　�、劢M織召開(kāi)業(yè)主、業(yè)戶(hù)大會(huì )，并處理投訴與糾紛:

　�、芙M織員工和社區內文體活動(dòng)。

　�、輩f(xié)助總經(jīng)理和其他部門(mén)工作。

　　(4)房屋維修部經(jīng)理:

　�、俾鋵�(shí)并實(shí)施本部門(mén)管理規章制度。

　�、诤侠泶_定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開(kāi)展日常工作。

　�、鄄贾�、檢查房屋保養和維修工作。

　�、芙M織本部門(mén)員工參加業(yè)務(wù)技術(shù)培訓。

　　(5)保安部經(jīng)理:

　�、俾鋵�(shí)并實(shí)施本部門(mén)管理規章制度。

　�、谪撠煿芾韰^內的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。

　�、壑贫ú块T(mén)崗位責任制度、執行獎懲規定。

　�、芏ㄆ诮M織員工進(jìn)行安全保衛、消防等技能培訓。

　�、葚撠熍c社會(huì )聯(lián)防有關(guān)方面的聯(lián)系與溝通。

　　(6)清潔環(huán)衛部經(jīng)理:

　�、僦贫ú块T(mén)工作計劃與目標，合理安排清潔衛生。

　�、诙酱�、檢查各項清潔環(huán)衛工作的落實(shí)情況。

　�、圬撠熯M(jìn)行轄區內庭院建設和綠化工作。

　�、苤贫ú块T(mén)崗位責任制度，執行獎懲規定。

　　(7)經(jīng)營(yíng)發(fā)展部經(jīng)理:

　�、俅_定經(jīng)營(yíng)項目與經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標。

　�、谇⒄劷�(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，合理制定各崗位網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)辦法，估算經(jīng)營(yíng)利潤。

　�、郾O督檢查各項目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時(shí)間。

　�、苓x聘服務(wù)人員，開(kāi)展各項物業(yè)管理服務(wù)。

　�、荻〞r(shí)召開(kāi)部門(mén)會(huì )議，評論經(jīng)營(yíng)效果，開(kāi)拓公司業(yè)務(wù)范圍。

　　(8)計算機中心經(jīng)理:

　�、俳M織本部門(mén)人員使用、開(kāi)發(fā)物業(yè)管理系統軟件。

　�、谥贫ū局行牡谋O控、保密制度。

　�、蹤z查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。

　�、茏龊孟到y的維護、保養工作，確保系統長(cháng)時(shí)間連續穩定的工作。

　　3、一般員工:指物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)和特約服務(wù)而設置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務(wù)人員等，主要職責如下:

　　(1)房屋管理人員:

　�、偈煜の飿I(yè)的結構和管區使用人情況，做好有關(guān)管理費用的收取工作。

　�、谵k理用戶(hù)人住手續，定期回訪(fǎng)。

　�、蹍⑴c物業(yè)的驗收接管，建立圖紙檔案。

　�、芙�(jīng)常與業(yè)主溝通，耐心解答業(yè)主咨詢(xún)。

　　(2)房屋及設備維修人員:

　�、偌皶r(shí)完成下達的維修任務(wù)。

　�、诩皶r(shí)處理各類(lèi)管道的跑、冒、滴、漏等故障。

　�、壅莆崭鞣N設備的操作方法，及時(shí)排除出現的故障。

　�、苎膊楣軈^市政公共設備、設施的安全運行情況，定期對設備進(jìn)行保養。

　　(3)保安人員:

　�、賵绦�24小時(shí)保安巡邏制度，看管好物業(yè)，做好防火防盜等安全保衛工作。

　�、谧龊瞄T(mén)衛登記，執行機動(dòng)車(chē)輛驗證制度。

　�、圩龊昧鲃�(dòng)人員監督管理工作。

　�、芏�得救護知識和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故。

　　(4)清潔人員:

　�、儇撠煿軈^道路、樓梯的清潔與保潔工作。

　�、诒３止軈^內公共衛生設施的清潔c

　�、郾ＷC管區內污水排放暢通。

　�、芏沤^蟻蠅，及時(shí)外運垃圾。

　　(5)綠化人員:

　�、侔磿r(shí)剪枝、補種、施肥、澆水、灑藥。

　�、诩皶r(shí)禁止破壞管區內花草樹(shù)木的行為。

　�、圩龊镁G化管理和草木生長(cháng)情況的記錄。

　�、鼙３只▓@草坪清潔。

　　(6)服務(wù)人員:

　�、贉蕰r(shí)到崗，按時(shí)開(kāi)放小區文化娛樂(lè )設施，照章收費。

　�、诟愫蒙虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)，有禮待賓。

　�、圩龊糜嫊r(shí)服務(wù)、特約服務(wù)等。

　�、芄芾砗梦捏w娛樂(lè )設備、設施，及時(shí)制止違反規定的行為。

　　(三)管理制度和規定

　　1、工作管理制度:

　　(1)上班必須穿工作裝、戴工牌;男士系領(lǐng)帶(維修工及經(jīng)批準的員工除外)，穿著(zhù)整潔，頭發(fā)梳理整齊，不得留長(cháng)發(fā);女士應化淡妝。

　　(2)辦公區內必須保持整齊、干凈，不得在桌面上堆放雜物。

　　(3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種情況和業(yè)主意見(jiàn)，及時(shí)處理問(wèn)題或上門(mén)尋訪(fǎng)。

　　(4)上班期間全體人員必須精神飽滿(mǎn)，積極主動(dòng)，熱情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。

　　(5)紀律嚴明，全體人員不得遲到、早退、無(wú)故曠工，有事要請假，獲準后方能離開(kāi)。

　　(6)全體人員必須具有高度的責任心，巡視、查樓必須認真負責，注意發(fā)現問(wèn)題并做詳細記錄，及時(shí)匯報并跟蹤解決。

　　(7)接待業(yè)主時(shí)態(tài)度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不管發(fā)生什么事，絕對不能與業(yè)主發(fā)生爭吵，要態(tài)度誠懇，仔細傾聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)，能及時(shí)解決的問(wèn)題馬上派單解決，無(wú)法及時(shí)解決的要向業(yè)主解釋清楚，并告知解決的時(shí)間。

　　(8)接受業(yè)主電話(huà) 投訴時(shí)，要熱情耐心，語(yǔ)言要規范友好。

　　(9)管理員派單后，一定要追蹤落實(shí)，并負責檢查。水電問(wèn)題要求在12小時(shí)內解決，其他急修項目一般在24小時(shí)內解決，最遲不得超過(guò)72小時(shí)。把物業(yè)管理師加入收藏夾!

　　(10)對接受的投訴要認真做好記錄，并到現場(chǎng)查看、了解情況，認真記錄處理的時(shí)間、人員和業(yè)主對處理的意見(jiàn)。

　　(11)協(xié)助財務(wù)人員做好各項費用的派單和催繳工作，派單要派到各戶(hù)，催繳態(tài)度要友好。

　　(12)認真管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙。

　　(13)認真做好裝修審批和管理工作。

　　(14)不準在上班時(shí)間看書(shū)、閑聊、做私事，不準在辦公室內高聲喧嘩。

　　(15)下班后將自己保管的資料(物品)放好，將辦公桌收拾整齊。

　　(16)休息時(shí)間如發(fā)生重大事故，或碰到問(wèn)題要立即解決，不得推脫或不予理睬。

　　(17)管理處的工作原則是服務(wù)第一，工作標準是業(yè)主滿(mǎn)意，工作態(tài)度是認真負責。

　　2、業(yè)主回訪(fǎng)制度:

　　(1)管理員必須經(jīng)常上門(mén)征求業(yè)主對管理工作的意見(jiàn)，認真做好回訪(fǎng)記錄，及時(shí)向管理處主任匯報。

　　(2)管理處負責人也應經(jīng)常上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)，了解管理和上門(mén)服務(wù)情況，并做好回訪(fǎng)記錄，對業(yè)主提出的要求應及時(shí)給予答復和解決。

　　(3)維修人員每次上門(mén)服務(wù)均應讓服務(wù)對象填寫(xiě)回訪(fǎng)單，以征求對服務(wù)的意見(jiàn)。

　　(4)保安員在值班、巡崗時(shí)應定時(shí)征求業(yè)主對工作的意見(jiàn)，并做好記錄，注意研究、改進(jìn)。

　　(5)回訪(fǎng)單、回訪(fǎng)記錄和保安隊的征求意見(jiàn)單，應由管理處指定專(zhuān)人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。

　　3、巡崗制度:

　　(1)保安領(lǐng)班在當班期間，要經(jīng)常定線(xiàn)或不定線(xiàn)地對各崗位的工作情況進(jìn)行檢查。

　　(2)檢查內容包括各崗執勤情況、有無(wú)違紀現象、查看值班登記等。

　　(3)巡查的要求是，一邊檢查一邊觀(guān)察，做好巡查記錄，掌握各值勤點(diǎn)值勤情況和動(dòng)態(tài)。

　　(4)管理員主要負責對物業(yè)情況的定期巡查。一般每天巡查兩次，交接班各一次，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)向有關(guān)部門(mén)派單解決，并負責跟蹤:

　　4、門(mén)衛制度:

　　(1)每位門(mén)衛保安必須嚴格執行各項管理規定，并對每位業(yè)主負責。

　　(2)按照規定認真巡視，巡視時(shí)要掛巡視牌。

　　(3)認真做好外來(lái)人員的檢查登記工作。任何外來(lái)人員在征得業(yè)主同意后方可進(jìn)入。

　　(4)外來(lái)施工人員要有管理處發(fā)的臨時(shí)出入證才能進(jìn)入。

　　(5)認真做好報紙、信件的收發(fā)工作。

　　(6)嚴禁自行車(chē)進(jìn)入塔樓。

　　(7)業(yè)主若向外搬運東西，一般物品需在保安室辦理登記手續，大件物品必須到管理處開(kāi)具放行條。

　　(8)電梯運貨時(shí)應嚴格遵守管理規定;運送家具、裝修材料等大宗貨物時(shí)，必須收取一定得責任押金，在業(yè)主填寫(xiě)責任承諾書(shū)后方可準運。

　　物業(yè)管理規章制度25

　　1、服務(wù)期間:日常管理工作主要是包括客戶(hù)服務(wù)、安全服務(wù)、維修服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、有償服務(wù)等在內的小區日常服務(wù)管理工作。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個(gè)時(shí)期。

　　2、管理服務(wù)范圍:

　　(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設備機房等。

　　(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線(xiàn)、加壓供水設備、配電系統、(電梯)樓內消防設施設備等。

　　(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養護與管理。

　　(4)物業(yè)規劃紅線(xiàn)內屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房、停車(chē)場(chǎng)等。

　　(5)物業(yè)規劃紅線(xiàn)內的附屬配套服務(wù)設施的維修、養護和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè )場(chǎng)所、物業(yè)配套會(huì )所等。

　　(6)專(zhuān)業(yè)裝修工程質(zhì)量監理與裝修管理。

　　(7)公共環(huán)境清潔服務(wù),包括公共場(chǎng)地、共用部位垃圾的收集、清運等。

　　(8)交通標示、車(chē)輛行駛及停泊秩序與安全的專(zhuān)業(yè)管理。

　　(9)對物業(yè)實(shí)行封閉式安全管理,全天24小時(shí)三班輪值,確保物業(yè)安全。

　　(10)結合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開(kāi)展豐富多彩的社區文化、娛樂(lè )活動(dòng)以協(xié)調社區內人際關(guān)系、溝通感情。

　　(11)配合和協(xié)助當地公安機關(guān)進(jìn)行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。

　　(12)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗收資料。

　　(13)接受用(租)戶(hù)就房屋自用部位、自用設施及設備的專(zhuān)業(yè)維修、養護提出的委托并合理收費。

　　3、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續后,為其房屋進(jìn)行二次裝修,直至搬遷入住的工作時(shí)期。

　　(1)物業(yè)管控工作難點(diǎn):

　　a、面對大量不同裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業(yè)主公共利益,同時(shí)又監督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等。

　　b、業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開(kāi)來(lái),從而避免被投訴,也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。

　　(2)要有效解決問(wèn)題,主要控制以下幾個(gè)環(huán)節:

　　a、辦理裝修手續:辦理裝修手續是裝修第一關(guān),對施工圖紙必須嚴格審核。

　�、俸藢�(shí)業(yè)主裝修設計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過(guò)關(guān)的,堅決不予以辦理手續;

　�、谘b修公司的資質(zhì)復印件、營(yíng)業(yè)執照復印件、項目負責人身份證復印件、照片、聯(lián)系電話(huà);

　�、凼杖⊙b修保證金、建筑垃圾清運費;

　�、芎灦ㄑb修管理協(xié)議,裝修須知,空調安裝位置示意圖,防火責任書(shū)。

　�、莨こ滩拷ㄗh水電管線(xiàn)走向,水電孔洞開(kāi)啟位置;

　　b、裝修過(guò)程的監管:

　�、�?lài)揽嘏R時(shí)出入證的辦理;

　�、跓o(wú)證裝修人員,證件過(guò)期人員禁止進(jìn)入小區;

　�、鄞蚩�、砸墻等破壞性工具未經(jīng)批準禁止帶入小區;

　�、軇澐置鞔_的責任區域,推行區域管理小組、保安日查制度,主管、經(jīng)理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、墻面改動(dòng)、線(xiàn)管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;

　　c、裝修完畢的工作:

　�、俳�立嚴格的裝修現場(chǎng)驗收制度,有違規裝修項目的不予以驗收;

　�、谘b修公司退場(chǎng)管理;

　�、垩b修施工各種資料歸檔。

　　d、其他事項:

　�、侔l(fā)現有違規裝修的一律開(kāi)具整改通知書(shū),限期整改,必要時(shí)可以向政府有關(guān)職權單位舉報;

　�、谄綍r(shí)加強裝修安全方面的宣傳;

　�、叟c業(yè)主溝通時(shí)注意方式方法;

　　4、正常管理期:小區大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區環(huán)境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開(kāi)展的工作時(shí)期。

　　(1)對設備外觀(guān)出現的缺陷進(jìn)行整改,對維修保養工作的程序等級進(jìn)行劃分,對運行中的設備進(jìn)行節能改造以利于提高設備管理質(zhì)量。

　　(2)通過(guò)日常工作中的實(shí)際運作進(jìn)一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務(wù)。

　　(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。

　　(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。

　　(5)建立健全財務(wù)管理制度、財務(wù)人員崗位責任制。

　　(6)建立健全樓宇機電設備及對講、監控的維修保養管理制度。

　　(7)按照質(zhì)量管理體系標準建立物業(yè)管理規范及相應文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。

　　(8)定期對管理細節進(jìn)行考評,并就各崗位所涉及的內容、范圍進(jìn)行全面檢查,指出問(wèn)題,分析原因并提出整改意見(jiàn),跟蹤糾正落實(shí)情況:

　　(9)各項管理規章制度、崗位、部門(mén)職責的制定,跟蹤執行情況;

　　(10)按質(zhì)量管理體系標準對小區設備、設施系運行狀態(tài),維修、保養情況進(jìn)行檢查、診斷,發(fā)現不符合,及時(shí)提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統長(cháng)期正常運行;

　　(11)根據管理處服務(wù)中心運作的實(shí)際情況,對涉及各部門(mén)管理的文件進(jìn)行修正補充,對出現的問(wèn)題提出建議和解決方案;

　　(12)對小區會(huì )所設備設施的完善與否提出整改建議:現場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì )所,根據會(huì )所的裝修格局和功能設置,若發(fā)現器材配置不夠完善,達不到營(yíng)業(yè)要求,及時(shí)向益本公司提出建議,以便達到預期效果。

　　(13)在物業(yè)評優(yōu)時(shí),制定物業(yè)管理創(chuàng )優(yōu)計劃與實(shí)施方案,針對物業(yè)管理各崗位制定工作計劃:

　　(14)各崗位設施設備的維修保養的工作計劃;

　　(15)物業(yè)管理規章制度執行情況的工作計劃;

　　(16)物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng )優(yōu)資料的工作計劃;

　　(17)在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃;

　　(18)提供綠化方面的工作計劃。

　　(19)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識及行為規范培訓,保障管理水平

　　(20)在小區內計劃、開(kāi)展有效的、豐富多彩的社區文化活動(dòng)。

　　(21)時(shí)機成熟后,依法成立小區業(yè)主委員會(huì )。

　　(22)定期開(kāi)展小區業(yè)主服務(wù)需求調查及業(yè)主滿(mǎn)意度調查,建立業(yè)主信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。

　　(23)根據小區實(shí)際情況,將物業(yè)管理與服務(wù)實(shí)施方案在實(shí)施過(guò)程中不斷修正和完善。

　　物業(yè)管理規章制度26

　　公司總經(jīng)理崗位職責

　　1、嚴格執行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。

　　2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開(kāi)源節流，滿(mǎn)足業(yè)主需求。

　　4、抓好精神文明建設，維護業(yè)主合法權益，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。

　　5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務(wù)，督促所屬部門(mén)履行崗位職責，堅持年終考核。

　　7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績(jì)定期進(jìn)行考核。

　　8、調動(dòng)各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營(yíng)收支情況，以各種方式聽(tīng)取業(yè)主和使用人的建議、意見(jiàn)和要求，并及時(shí)答復，認真解決。

　　9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門(mén)溝通，理順關(guān)系，創(chuàng )造良好的外部環(huán)境。

　　公司副總經(jīng)理崗位職責

　　1、在總經(jīng)理領(lǐng)導下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。

　　2、主要抓好設備設施維修、保養計劃的制訂和落實(shí)工作。帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務(wù)，督促所屬部門(mén)履行崗位職責，堅持年終考核。

　　5、調動(dòng)各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況，以各種方式聽(tīng)取業(yè)主和使用的建議、意見(jiàn)和要求，并及時(shí)答復、認真解決。

　　6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　7、經(jīng)濟與上級公司和政府相關(guān)部門(mén)順關(guān)系，創(chuàng )造良好的外部環(huán)境。

　　職能部門(mén)經(jīng)理崗位職責

　　1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導下，全面實(shí)施本部門(mén)的各項工作。

　　2、負責制定本部門(mén)的工作計劃，組織各項工作的開(kāi)展。

　　3、負責配合辦公室進(jìn)行本部門(mén)員工的招聘。

　　4、負責制定本部門(mén)員工的業(yè)務(wù)培訓計劃，定期開(kāi)展員工培訓。

　　5、負責指導、監督、檢查本部門(mén)各項工作，定期對本部門(mén)員工進(jìn)行考核。

　　管理處主任崗位職責

　　在總經(jīng)理直接領(lǐng)導下，貫徹執行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務(wù)和管理工作。

　　1、建立、健全各項規章制度，檢查督促崗位責任制的執行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎懲制度;

　　2、安排和調整本部門(mén)人員工作，負責制定本部門(mén)的工作計劃，并組織編寫(xiě)管理報告和各種通知、公函;

　　3、負責傳達公司文件、通知及會(huì )議精神;

　　4、檢查監督本轄區工程維修、保安清衛人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;

　　5、熟悉國家有關(guān)法規和物業(yè)管理規定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區管理的實(shí)際操作;

　　6、隨時(shí)掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時(shí)做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量;

　　7、抓好本部門(mén)的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會(huì )議，研究擬定下一步工作計劃;

　　8、加強各班的團結合作，樹(shù)立整體思想，密切與其他部門(mén)的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調;

　　9、認真完成公司交給的其他任務(wù)。

　　內勤員崗位職責

　　內勤員在管理處主任統一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。

　　1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計劃，并實(shí)施采購;

　　2、對倉庫物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺帳;

　　3、協(xié)助主任組織開(kāi)展社區文化服務(wù);

　　4、做好本部門(mén)員工的考勤、考核管理;

　　5、負責管理轄區內業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;

　　6、負責本部門(mén)各類(lèi)通知、公函、報告的收發(fā);

　　7、負責接聽(tīng)服務(wù)電話(huà)，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時(shí)轉交處理，對于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門(mén)負責人或公司領(lǐng)導匯報;

　　8、熟悉各種收費程序，負責接待上門(mén)的交費的業(yè)主，并做好收費記錄;

　　9、熱情接待來(lái)訪(fǎng)的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢(xún)事項給予熱情、周到的答復和解釋;

　　10、完成本部門(mén)安排的其他工作。

　　管理員崗位職責

　　在管理處主任的直接領(lǐng)導下開(kāi)展日常管理服務(wù)工作。

　　1、熟悉掌握物業(yè)轄區業(yè)主和物業(yè)的基本情況;

　　2、建立收費臺帳，掌握收費動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項應收費用;

　　3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續，監督管理裝修事務(wù);

　　4、負責巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況;

　　5、負責對外包服務(wù)過(guò)程進(jìn)行監督管理;

　　6、負責與業(yè)主溝通、回訪(fǎng)，有效處理業(yè)主的投訴。

　　文員崗位職責

　　1、負責部門(mén)的文件撰寫(xiě)、整理工作;

　　2、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類(lèi)來(lái)文;

　　3、負責辦理各類(lèi)外來(lái)人員的出入證件;

　　4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會(huì )議，并做好會(huì )議記錄;

　　5、接待來(lái)訪(fǎng)的業(yè)主，對其提出的問(wèn)題及意見(jiàn)，予以解釋解答，并將詳細內容記錄在案;

　　6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密;

　　7、向各業(yè)主發(fā)出書(shū)面繳交各項費用的通知書(shū);

　　8、通過(guò)各種媒介做好宣傳工作;

　　9、負責組織業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)活動(dòng)和社區文化活動(dòng);

　　物業(yè)管理規章制度27

　　1.0目的

　　貫徹安全生產(chǎn)方針，搞好勞動(dòng)保護，使員工按照安全生產(chǎn)的要求從事生產(chǎn)活動(dòng)，維護醫院物業(yè)安全。

　　2.0適用范圍

　　適用于XX醫院管理處的安全生產(chǎn)管理。

　　3.0職責

　　3.1部門(mén)主管（負責人）負責部門(mén)安全生產(chǎn)工作的落實(shí)、培訓及綜合安全檢查。

　　3.2管理處主管負責審核各部門(mén)安全生產(chǎn)培訓計劃及整體安全檢查。

　　4.0管理規定

　　4.1安全作業(yè)

　　4.1.1管理處各部門(mén)員工在工作時(shí)，嚴格按各部門(mén)制定的操作規程作業(yè)。

　　4.1.2值班人員負責每日安全工作的落實(shí)監督。

　　4.1.3部門(mén)負責人負責本部門(mén)安全工作的監督，整改及知識培訓，不定時(shí)進(jìn)行檢查。

　　4.1.4員工在工作中，發(fā)現不安全因素，應立即停止作業(yè)，并及時(shí)將情況上報部門(mén)主管，在不安全因素未得到徹底排除前，嚴禁作業(yè)。

　　4.2消防安全

　　4.2.1所有員工嚴格執行消防法律法規和各項制度，保安部負責監督檢查，發(fā)現異常情況及時(shí)上報管理處。

　　4.2.2保證各種消防設備設施完好，禁止用作其他用途。

　　4.2.3在工作中涉及到需要使用消防系統的情況，應先通知保安部，由保安部請示管理處，提出正確處理方法。

　　4.2.4保安部在檢查中發(fā)現消防設備設施有破損或故障，根據不同情況上報管理處，管理處通知醫院保衛科及時(shí)配換處理。

　　4.3治安安全

　　4.3.1保安部全面負責醫院內治安狀況和維持良好的治安環(huán)境，發(fā)現異常情況及時(shí)處理，并上報管理處。

　　4.3.2管理處其他員工發(fā)現本物業(yè)管理區域內違法犯罪情況，立即上報管理處，管理處按《應急處理規程》處理。

　　4.4人身安全

　　4.4.1各部門(mén)員工發(fā)現有危及人身安全的情況，要及時(shí)上報管理處，并設置危險標志。

　　4.4.2工作時(shí)要換工作服，扣好衣扣，脫下手表、鑰匙等易導電金屬，要穿膠底安全鞋或干布鞋。

　　4.4.3維修任何電氣設備時(shí)，一般不帶電作業(yè)，注意切斷相應的電源開(kāi)關(guān)，掛上警告牌。修理完畢后，通電前應先檢查一下線(xiàn)路，有無(wú)其他人在工作，確認無(wú)誤后方可合上開(kāi)關(guān)。

　　4.4.4高空作業(yè)（離地面2米以上）時(shí)，要戴安全帽和安全帶，以防失足或觸電墜落，同時(shí)注意攜帶的工具、器材，勿失手落下，以免傷人和損壞設備。

　　4.5車(chē)輛安全

　　4.5.1保安部負責所有進(jìn)出車(chē)輛及停車(chē)場(chǎng)的檢查、指揮、登記。

　　4.5.2保安部當值人員嚴格執行車(chē)輛管理的各項制度，確保交通、人身安全。

　　4.5.3對違規停放、駕駛車(chē)輛的人員，保安部立即制止、糾正，根據不同情況上報管理處。

　　4.6設備安全（此部分由醫院維修班負責）

　　4.6.1切實(shí)做好設備的維修保養，保持設備絕緣良好及接地保護裝置完好。并經(jīng)常監測，如遇絕緣損壞時(shí)應及時(shí)處理，使之符合安全要求，防止事故擴大。

　　4.6.2進(jìn)行機械設備方面的維修工作時(shí)，要注意切斷動(dòng)力電源，停止運行部件，掛上警示牌。確認無(wú)誤方可進(jìn)行工作。

　　4.6.3檢修或檢查有帶電容器的電氣裝置或高壓設備時(shí)，應將電容器充分放電，必要時(shí)可短接后進(jìn)行工作。

　　4.7遇到突發(fā)應急事件按《應急工作規程》處理，由管理處寫(xiě)出《突發(fā)事件報告》保存、歸檔。

　　5.0相關(guān)文件

　　5.1《應急工作規程》WI03-27-01

　　6.0記錄

　　6.1《突發(fā)事件報告》Q(chēng)R/GR-022

　　物業(yè)管理規章制度28

　　一、24小時(shí)值班制度

　　1、安全管理員分早（7：00—19：00）、晚（19：00—第二天7：00）三班兩運轉，實(shí)行24小時(shí)全天候值班制度。

　　2、安全管理員上崗必須穿著(zhù)統一制服，佩帶規定裝備和工作牌。

　　3、上崗時(shí)要認真檢查設備設施，認真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防意外）工作，發(fā)現不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時(shí)報告主管領(lǐng)導，確保小區安全。

　　4、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，執勤過(guò)程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現可疑的人、事、物，預防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬(wàn)無(wú)一失。

　　5、愛(ài)護設施設備和公共財物，對小區內的一切設施、財物不得隨便移動(dòng)及亂用，熟悉小區消防系統及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理。

　　6、堅守崗位，提高警惕，對崗位內發(fā)生的各種情況要認真處理，并且做好記錄，發(fā)現違法犯罪嫌疑人要堅決設法抓獲。

　　7、遇有緊急突發(fā)性重大事情，要及時(shí)向班長(cháng)或主管領(lǐng)導請示報告。

　　8、嚴格執行交接班制度，發(fā)現可疑情況及時(shí)報告，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責任。

　　9、積極向業(yè)主或租客宣傳遵紀守法和消防安全等治安防范知識。

　　二、車(chē)輛管理

　　1、在小區內有停車(chē)位的車(chē)主，必須持有管理處發(fā)放的停車(chē)卡，并憑卡出入小區。

　　2、凡無(wú)私家車(chē)位停車(chē)證的車(chē)輛，一律不得在私家車(chē)位泊車(chē)。

　　3、進(jìn)入小區內停放的車(chē)輛，必須停放在劃定的車(chē)位內。行車(chē)通道、消防通道及非停車(chē)位禁止停車(chē)。

　　4、外來(lái)車(chē)輛，按零停收取停車(chē)費。

　　5、凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車(chē)輛，嚴禁駛入住宅區。

　　6、車(chē)輛停放后，駕駛員必須自覺(jué)鎖好車(chē)門(mén)，關(guān)好車(chē)窗，并保持車(chē)位清潔衛生。

　　7、車(chē)管員必須嚴格執行車(chē)輛出入規定，發(fā)現可疑情況及時(shí)報告，并認真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責任。

　　三、消防管理

　　1、按照“誰(shuí)主管，誰(shuí)負責”的原則，對轄區內的消防安全工作負全面領(lǐng)導責任。

　　2、采取有效措施，認真檢查、指導、督促轄區內全體人員全面落實(shí)“預防為主，防消結合”的方針，每月至少全面檢查消防設施設備一次。

　　3、貫徹消防法規，落實(shí)消防措施，加強消防監督，宣傳消防知識，組織消防演習，管好消防設施（備），增強全體人員的消防安全意識和自防自救能力。

　　4、熟悉轄區內的防火建筑結構和人員工作、生活環(huán)境及人員疏散通道等基本情況，掌握各種消防設施（備）的基本功能、原理及正確使用方法、滅火應急措施等知識。

　　5、制定重大工作計劃，開(kāi)展大型活動(dòng)，必須擬定相應的滅火應急方案。

　　6、定期檢查轄區內的消防設施，組織討論、修訂、完善滅火應急方案，確保萬(wàn)無(wú)一失。

　　7、及時(shí)消除并處理火險隱患、火警投訴及有關(guān)事宜。

　　8、發(fā)生火災時(shí)，在專(zhuān)業(yè)消防人員趕到現場(chǎng)之前，擔任現場(chǎng)總指揮，協(xié)調滅火工作。

　　四、應急管理

　�。ㄒ唬┌l(fā)生火警時(shí)的應急措施詳見(jiàn)《滅火應急規程》。

　�。ǘ�）執勤中遇到搶劫的處理

　　在執勤中遇到有公開(kāi)使用暴力或其他（打、砸、搶?zhuān)┦侄�，強行掠奪或毀壞公司和業(yè)主或租客、訪(fǎng)客財物的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行安全管理職責，立即進(jìn)行處理。

　　1、迅速制止犯罪。要保持鎮靜，設法制服罪犯，并應立即發(fā)出信號，召集附近的安全管理員或群眾支援。

　　2、若在小區內遇到犯罪分子搶劫，應立即通知關(guān)閉大門(mén)。若罪犯逃跑，又追不上時(shí)，要看清人數和衣著(zhù)、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他標志等，并及時(shí)報告管理處和公安機關(guān)，可撥“110”報警。

　　3、有固定現場(chǎng)的，要保護好現場(chǎng)；若在運動(dòng)過(guò)程中作案，沒(méi)有固定現場(chǎng)的，對犯罪嫌疑人遺留的物品，作案工具等，應當用鉗子、鑷子或其他工具提取，然后放在白紙內妥善保存，交公安機關(guān)處理。切不可將安全管理人員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上。

　　4、訪(fǎng)問(wèn)目擊群眾，收集發(fā)生劫案的情況，提供給公安機關(guān)，在公安人員未勘察現場(chǎng)或現場(chǎng)勘察完畢之前，不能離開(kāi)。

　　5、事主或在場(chǎng)群眾如有受傷的，要盡快送醫院救治，并迅速報告公安機關(guān)。

　�。ㄈ�）發(fā)現業(yè)主或租客、訪(fǎng)客醉酒滋事或精神病人闖入安全管理目標的處置

　　醉酒者或精神病人失去了正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)，很容易造成傷害，當班安全管理員的處置方法是：

　　1、勸說(shuō)或阻攔，讓其盡快離開(kāi)安全管理目標范圍。

　　2、采取控制和監護措施的同時(shí)，及時(shí)通知醉酒者、精神病人的家屬或工作單位，讓他們派人領(lǐng)回。

　　3、酒者或精神病人有危害安全管理目標或社會(huì )安全的行為，可將其強制送交公安部門(mén)處理。

　�。ㄋ模﹫糖谥邪l(fā)現可疑分子的處置

　　安全管理員在執勤中如發(fā)現有神色慌張、行動(dòng)詭秘的可疑人員時(shí)，應采取如下措施：

　　1、報告當班班長(cháng)和管理處，并向其他區域執勤安全管理員發(fā)出信號。特殊情況還需向公安部門(mén)報告。

　　2、嚴密跟蹤觀(guān)察，暗中監視，防止其進(jìn)行破壞或犯罪活動(dòng)。

　　3、發(fā)現與公安機關(guān)通緝的在逃人員體貌特征相似者，或經(jīng)盤(pán)詢(xún)漏洞百出、形跡可疑者，可采取措施將其帶往公安機關(guān)查處。

　�。ㄎ澹﹫糖谥邪l(fā)現業(yè)主或租客、訪(fǎng)客斗毆時(shí)的處置

　　當班安全管理員在安全管理區域內發(fā)現業(yè)主或租客、訪(fǎng)客打架、斗毆事件時(shí)必須采取如下措施：

　　1、心勸導雙方離開(kāi)現場(chǎng)，緩解矛盾。確能認定屬于《違反治安管理條例》行為或犯罪行為的，應及時(shí)報告公安機關(guān)，或將行為人扭送公安機關(guān)處理。

　　2、提高警惕，防止壞人利用混亂之機進(jìn)行破壞或偷竊活動(dòng)。

　　3、勸說(shuō)圍觀(guān)群眾離開(kāi)，確保安全管理區域的正常治安秩序。

　　4、協(xié)助公安人員勘察打斗現場(chǎng)，收繳斗毆器械，辨認為首分子。

　�。�六）業(yè)主或租客、訪(fǎng)客發(fā)生刑事或治安案件時(shí)的處置

　　1、值班安全管理員應迅速報告安全管理班長(cháng)和管理處，管理處應盡快向公安機關(guān)報案，及時(shí)報告公司安全部，業(yè)主或租客、訪(fǎng)客投購保險的還應（提醒業(yè)主或租客、訪(fǎng)客）通知承保的保險公司。

　　2、當班安全管理員應根據具體情況，采取適當方法保護現場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，以免破壞現場(chǎng)，影響證據的收集。

　　3、抓緊時(shí)機向發(fā)現人或周?chē)�群眾了解案件和事故發(fā)生、發(fā)現的經(jīng)過(guò)，收集群眾的反映和議論，了解更多的情況并認真做好記錄。

　　4、向到達現場(chǎng)的公安人員認真匯報案件發(fā)生情況，協(xié)助破案。

　　物業(yè)管理規章制度29

　　1、公司各物業(yè)項目的檔案資料規定由物業(yè)管理公司主管(包括代理主管)負責監督保管，由文員專(zhuān)職文件存檔、注記工作。

　　2、有關(guān)物業(yè)管理公司驗收檔案、圖則、業(yè)主及住戶(hù)資料、管理制度、合約及附件設備設施及保養制度、財務(wù)報告、員工人事資料等檔案要求集中存檔，文件柜要求上鎖，未經(jīng)主管許可，他人不得動(dòng)用。

　　3、物業(yè)管理公司檔案資料必須按公司規定要求存檔，做到圖有袋、文有夾，報告類(lèi)文件編目錄索引，檔案類(lèi)文件有存檔文件清單及編號目錄。

　　4、物業(yè)管理公司檔案目錄及存檔文件清單每季度上報公司備案。

　　5、物業(yè)管理公司檔案在歷任主管調職、任職時(shí)應向公司或接任者辦理移交手續、經(jīng)確認后方可離任。

　　6、物業(yè)管理公司檔案日常需經(jīng)常使用部分應復印備份，原件存放在檔案中不得隨意使用。

　　7、因工作需要借閱、復印專(zhuān)管部分檔案資料的，需經(jīng)主管書(shū)面確認，如有違反的作泄密處理。

　　8、公司將定期巡查上述規定所提及之要求落實(shí)情況，對不符要求的保管責任人將作適當處分。

　　9、物業(yè)管理公司檔案資料因保管不當而導致遺失、泄密的，對物業(yè)管理公司有重大影響及損害物業(yè)管理公司公司利益的，公司將視情節輕重追究當事人責任，并保留追究其法律責任的權利。

　　物業(yè)管理規章制度30

　　1、辦公室負責指定接待員、檔案員負責業(yè)主檔案的信息收集、管理及整理工作;

　　2、專(zhuān)管人員須將業(yè)主的檔案資料分戶(hù)建立、逐一保存，建立統一目錄，同時(shí)建立電子檔備份。各類(lèi)信息詳細排列，以便查閱;

　　3、客戶(hù)信息檔案的內容包括：業(yè)主收樓及驗收文件、裝修文件、日常維修文件、繳費文件、回訪(fǎng)處理文件及投訴建議等其他文件;

　　4、專(zhuān)管人員須認真填寫(xiě)各項記錄表，紙文檔與電子文檔同時(shí)進(jìn)行。及時(shí)跟進(jìn)業(yè)主檔案的變更，保證信息的準確性;

　　5、業(yè)主檔案信息應嚴格管理，注意保密。嚴禁非相關(guān)人員查閱，以保護業(yè)主的隱私，維護公司良好形象;

　　6、為確保文檔安全，文件柜要做好防火、防盜、防潮、防蟲(chóng)工作;

　　7、業(yè)主檔案永久保存，及時(shí)與業(yè)主溝通，及時(shí)變更業(yè)主信息，保證其準確性。

　　物業(yè)管理規章制度31

　　1.客戶(hù)投訴須堅持"五清楚，一報告"的處理原則：

　�。�1）聽(tīng)清楚：在接待客戶(hù)投訴時(shí)，應耐心聽(tīng)客戶(hù)講完，聽(tīng)清客戶(hù)投訴的內容，不得打斷客戶(hù)說(shuō)話(huà)，更不能急于表態(tài)。

　�。�2）問(wèn)清楚：待客戶(hù)講完后，要進(jìn)一步問(wèn)清有關(guān)情況，切忌與客戶(hù)正面辯駁，應客觀(guān)冷靜地引導客戶(hù)敘述清楚實(shí)際情況。

　�。�3）跟清楚：受理客戶(hù)投訴要一跟到底，直到問(wèn)題得到解決并回復客戶(hù)為止。對不能解決的投訴，應婉轉地向客戶(hù)講清楚，并確定下次回復的時(shí)間。

　�。�4）復清楚：對客戶(hù)的投訴在充分了解情況后，應及時(shí)把處理的過(guò)程及結果清楚地回復客戶(hù)，以表明客戶(hù)的投訴已得到足夠的重視和妥善的解決。

　�。�5）記清楚：處理客戶(hù)投訴后，應把投訴的事項、處理過(guò)程及結果清楚地記錄于客戶(hù)意見(jiàn)處理表內，由客戶(hù)確認后收回存檔。

　�。�6）報告：重大投訴，必須馬上報告部門(mén)經(jīng)理和物業(yè)管理中心領(lǐng)導。

　　2.客戶(hù)投訴處理程序：

　�。�4）一般性投訴：當接到一般性投訴時(shí)，將投訴情況記錄在《客戶(hù)投訴記錄表》上，及時(shí)向職能部門(mén)進(jìn)行信息傳遞并立即將情況回復客戶(hù)。

　�。�5）通過(guò)物業(yè)管理中心處理的一般性投訴有：大廈內裝修噪音滋擾他人辦公；衛生間等公共設施使用出現故障和問(wèn)題；客戶(hù)室內設施需要維修；客戶(hù)郵件、報紙遺失或欠收；大廈公共區域環(huán)境衛生及綠化花木問(wèn)題；大廈鼠蟲(chóng)害防治問(wèn)題；涉及物業(yè)管理中心所提供的各類(lèi)服務(wù)問(wèn)題。

　�。�6）重大投訴：遇到重大投訴，須將投訴事項及時(shí)上報部門(mén)經(jīng)理和中心領(lǐng)導并向投訴客戶(hù)解釋原因，確定回復時(shí)間；重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊等破壞性行為、刑事案件、客戶(hù)集體投訴（三家以上）、中央空調主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等主要設備設施故障、大廈主題結構遭受破壞等。

　�。�7）書(shū)面投訴：對客戶(hù)的書(shū)面投訴，確認投訴性質(zhì)以書(shū)面形式回復客戶(hù)。

　�。�8）投訴匯總：每月對投訴進(jìn)行一次匯總，記錄在《客戶(hù)月投訴統計表》上，并根據客戶(hù)投訴情況，進(jìn)行客戶(hù)回訪(fǎng)。

　　物業(yè)管理規章制度32

　　一：弄清投訴定義

　　眾所周知，物業(yè)管理是寓服務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)為一體的服務(wù)性行業(yè)，而作為服務(wù)性行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)要想杜絕業(yè)主住戶(hù)投訴是完全不可能的。你做得很出色，業(yè)主住戶(hù)不一定會(huì )贊揚你，而一旦你做得不夠好，業(yè)主住戶(hù)就一定會(huì )投訴你。

　　為何投訴呢？它是指業(yè)主住戶(hù)（即物業(yè)所有人和使用人）在使用物業(yè)或享受服務(wù)的過(guò)程中，由于對房屋質(zhì)量、設施設備運行、毗鄰關(guān)系以及服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度等產(chǎn)生不滿(mǎn)情緒或抱怨，而提請物業(yè)管理企業(yè)解決處理，或者直接向有關(guān)主管部門(mén)反映的行為。處理投訴，是物業(yè)管理企業(yè)日常管理與服務(wù)工作的一項重要任務(wù)，也是與業(yè)主住戶(hù)直接交流與溝通的最佳方式。

　　二：剖析投訴成因

　　俗話(huà)說(shuō)：“金無(wú)赤足，人無(wú)完人”，盡管物業(yè)管理公司盡心盡力、盡職盡責，但也不可能把工作做到十全十美，無(wú)懈可擊。因此，投訴也就在所難免。產(chǎn)生投訴的原因，可以歸納為以下幾點(diǎn)：

　　1.房屋質(zhì)量方面：如房屋滲水、內外墻體開(kāi)裂、管道裂縫或堵塞、下水道不暢通等等。

　　2.物業(yè)配套方面：如水電、煤氣或有線(xiàn)電視、防盜系統等未到位，垃圾房布置不合理，沒(méi)有足夠的車(chē)輛停放場(chǎng)所，沒(méi)有休閑與娛樂(lè )場(chǎng)所或活動(dòng)室。

　　3.設備設施方面：如電梯經(jīng)常出故障，防盜門(mén)禁電子系統無(wú)法正常使用等。

　　4.服務(wù)技巧方面：如服務(wù)態(tài)度：如物業(yè)管理人員禮儀禮節欠佳，出言不遜，態(tài)度生硬，橫眉冷眼等。 服務(wù)時(shí)效：如工作效率低、處理問(wèn)題速度慢，維修不及時(shí)，辦事拖拉等。務(wù)質(zhì)量：如人身、財產(chǎn)的安全得不到保障，環(huán)境衛生臟、亂、差，綠化區域內雜草叢生，維修返修率高等。服務(wù)項目：主要是指物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)項目單一，不能滿(mǎn)足各類(lèi)不同層次業(yè)主的需求。

　　5.管理費用方面：主要是對物業(yè)管理服務(wù)費、各種分攤費用等感到不滿(mǎn)：如認為物業(yè)管理費太高，各類(lèi)公共能耗等費用的分攤不均或不合理等。

　　6.突發(fā)事件方面：如突然停電，被困于電梯，室內被盜、家室浸水，遭受意外的火災、車(chē)輛的丟失、私人物件被損等。

　　7.相鄰關(guān)系方面：主要是由于業(yè)戶(hù)與相鄰業(yè)戶(hù)之間產(chǎn)生的矛盾協(xié)調不成而轉至物業(yè)管理企業(yè)的各類(lèi)投訴：如漏水、噪音等等。

　　三：洞察投訴動(dòng)機，充分了解物業(yè)管理投訴者及其心態(tài)是物業(yè)管理從業(yè)人員處理物業(yè)管理投訴的關(guān)鍵所在，知己知彼，才能百戰不殆。

　　1、投訴者的類(lèi)別：

　　A.職業(yè)投訴者。這些人不間斷地以不同的理由進(jìn)行投訴，希望通過(guò)這樣的途徑能直接或間接的獲得經(jīng)濟上的更多的收益或補償，以及為其提供超高的服務(wù)水準。投訴的內容往往是小問(wèn)題，但投訴者總是試圖以之夸大。

　　B.問(wèn)題投訴者。在物業(yè)管理投訴項目中，絕大多數都屬于這一類(lèi)，他們對所出現的問(wèn)題感到不滿(mǎn)，但不想小題大做只想將問(wèn)題或不滿(mǎn)通過(guò)各種有效途徑進(jìn)行反映，以求得到妥善處理。

　　C.潛在投訴者。這類(lèi)投訴者有其合理的投訴事由，但出于某種原因的考慮并不想進(jìn)行投訴，盡管有時(shí)也會(huì )向自己的親朋好友“訴苦”或不間斷地發(fā)牢騷、埋怨。此類(lèi)投訴者只有在被“逼上梁山”才會(huì )轉為問(wèn)題投訴者。

　　2、投訴者的心態(tài)

　　A.心態(tài)之一：求尊重。這主要是指那些有身份地位、有財富及其他類(lèi)型（如自我感覺(jué)良好等）的業(yè)主，他們往往口氣大，來(lái)勢猛，有時(shí)甚至還大吵大鬧，盛氣凌人。他們力圖通過(guò)這一系列行為向物業(yè)管理企業(yè)提示：你要關(guān)注我、尊重我、要不折不扣的為我辦事等。

　　B.心態(tài)之二：求發(fā)泄。這種心態(tài)類(lèi)型的業(yè)主，由于他在工作上、家庭生活中受到不同程度的委屈，造成心理上的偏差或不平衡，想通過(guò)對某一件小事甚至想盡辦法尋找投訴點(diǎn)，發(fā)泄心中的郁悶或不快，以此來(lái)滿(mǎn)足心理上的安慰。

　　C.心態(tài)之三：求補償�！氨砝锊灰弧笔沁@種類(lèi)型業(yè)戶(hù)最好的心態(tài)表述。這種人來(lái)勢往往不兇猛，來(lái)了以后并不是單刀直入，而是甜言蜜語(yǔ)、夸這贊那，弄的物業(yè)管理人員暈頭轉向，在未來(lái)得及還神時(shí)，突然直截了當地反轉話(huà)鋒，正式切入主題，目的是要獲得經(jīng)濟上的補償。

　　D.心態(tài)之四：求解決。業(yè)戶(hù)確實(shí)遇到問(wèn)題，希望通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)幫助或協(xié)調解決。

　　物業(yè)管理規章制度33

　　一. 接待來(lái)訪(fǎng)投訴工作

　　1. 接待來(lái)訪(fǎng)望風(fēng)披靡工作由服務(wù)中心物管員負責，管理處應廣為宣傳接待投訴的辦公地點(diǎn)、電話(huà)，讓住戶(hù)投訴有門(mén)。

　　2. 任何管理人員在遇到住戶(hù)來(lái)訪(fǎng)投訴時(shí)，都應給予熱情接待，主動(dòng)詢(xún)問(wèn)，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶(hù)有不理解住宅區的管理規章制度時(shí)，要曉之以理，動(dòng)之以情，讓住戶(hù)理解并支持管理處的工作。

　　3. 對住戶(hù)投訴、來(lái)訪(fǎng)中談到的問(wèn)題，接待人員應及時(shí)進(jìn)行記錄，當天進(jìn)行調查、核實(shí)，然后將處理結果匯報管理處責任部門(mén)和主任;不能解決的，要將問(wèn)題和意見(jiàn)向有關(guān)部門(mén)和主任匯報，由主任決定處理辦法。

　　4. 當住戶(hù)主動(dòng)前來(lái)提合理化建議時(shí)，要詳細、認真地做好記錄，并及時(shí)向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛(ài)我小區”的住戶(hù)名單，同時(shí)給住戶(hù)優(yōu)先評選“文明戶(hù)”。

　　5. 責任部門(mén)在處理來(lái)訪(fǎng)、投訴時(shí)，要熱誠、主動(dòng)、及時(shí)，要堅持原則，突出服務(wù);不得推諉責任、為難住戶(hù)或乘機索取好處，在處理完畢后應將結果回復住戶(hù)和管理處主任，做到事事有著(zhù)落、件件有回音。

　　6. 全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)，盡量減少住戶(hù)的投訴、批評。將住戶(hù)的不滿(mǎn)消解在投訴之前。

　　7. 當同行物業(yè)管理單位要求參觀(guān)時(shí)，管理處員工應給予熱情接待，把住宅區情況做全面的介紹，通過(guò)互相學(xué)習，共同提高小區管理水平。

　　二. 回訪(fǎng)工作

　　1. 回訪(fǎng)要求：

　　(1) 辦公室主任把對住戶(hù)的回訪(fǎng)列入職責范圍，并落實(shí)到每年的工作計劃和總結評比中。

　　(2) 回訪(fǎng)時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪(fǎng)記錄。

　　(3) 回訪(fǎng)中，對住戶(hù)的詢(xún)問(wèn)、意見(jiàn)，如不能當即答復，應告知預約時(shí)間回復。

　　(4) 回訪(fǎng)后對反饋的意見(jiàn)、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問(wèn)題向公司請示解決�；卦L(fǎng)處理率達100%，有效投訴率力爭在1%以下。

　　2. 回訪(fǎng)時(shí)間及形式：

　　(1) 辦公室主任每年登門(mén)回訪(fǎng)1~2次。

　　(2) 物管員按區域范圍分工，每季回訪(fǎng)1次。

　　(3) 每半度召開(kāi)一次住戶(hù)座談會(huì )，征求意見(jiàn)。

　　(4) 利用節日慶�；顒�(dòng)、社區文化活動(dòng)、村民集會(huì )等形式廣泛聽(tīng)取住戶(hù)反饋。

　　(5) 有針對性地對住戶(hù)發(fā)放住戶(hù)調查問(wèn)卷，作專(zhuān)題調查，聽(tīng)取意見(jiàn)。

　　物業(yè)管理規章制度34

　　一、安全職責

　　1、嚴格執行公司的各項管理制度;

　　2、負責制定各項安全護衛職責制度，根據實(shí)際情況進(jìn)行指導和檢查，對公司管理區域實(shí)施安全監督;

　　3、負責小區消防設施的監護和公共服務(wù)場(chǎng)所安全防范的督察;

　　4、做好公司管理區域內的管理工作，涉及違法案件的藥及時(shí)移交派出所，業(yè)務(wù)上自覺(jué)接受派出所指導;

　　5、查處公司管理區域內因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災事故;

　　6、建立健全和管理好系統檔案資料;

　　7、抓好護衛隊思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓;

　　8、做好新接物業(yè)護衛工作人員的崗位設置和物品配備的統籌策劃工作;

　　9、完成領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)。

　　二、護衛崗位職責

　　1、護衛員上崗必須穿著(zhù)統一制服，佩戴統一的工號，儀容嚴整;

　　2、糾正違章時(shí)必須先敬禮，做到文明服務(wù)，禮貌待人;

　　3、上崗時(shí)要認真檢查設備、設施，認真做好安全防范工作，發(fā)現不安全因素應立即查明情況，排除險情，并及時(shí)報告領(lǐng)導，確保小區的安全;

　　4、堅守崗位，提高警惕，發(fā)現違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設法將其抓獲;

　　5、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，預防案件、事故發(fā)生，力爭做到萬(wàn)無(wú)一失;

　　6、愛(ài)護設施設備、公共財物，對小區的一切設施、財物不得隨便移動(dòng)及亂用;

　　7、熟悉小區的消防系統及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理;

　　8、值班時(shí)間，對崗位內發(fā)生的各種情況要及時(shí)認真處理，并作好記錄;

　　9、熟悉小區內公共設施情況，巡查、登記公共設施完好及損壞情況;

　　10、嚴格執行交接班制度，認真做好交接記錄;

　　11、對進(jìn)入小區內的可疑人員、可疑車(chē)輛要進(jìn)行盤(pán)問(wèn)和檢查;

　　12、對進(jìn)入小區內的陌生車(chē)輛要進(jìn)行登記;

　　13、對發(fā)生在護衛區的刑事案件或治安案件，有保護現場(chǎng)、保護證據、維護秩序及提供請客的職責;

　　14、熟悉本管理區域內公共設備、設施及業(yè)主的基本情況;

　　15、認真完成領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)。

　　三、門(mén)崗、巡邏崗位職責

　　1、24小時(shí)嚴密監視護衛對象的各種情況，發(fā)現可疑或不安全跡象及時(shí)處置，必要時(shí)相領(lǐng)導報告，且隨時(shí)匯報變動(dòng)情況直到問(wèn)題處理完畢;

　　2、掌握業(yè)主的來(lái)客動(dòng)態(tài)，維護小區秩序;

　　3、嚴格執行來(lái)客登記制度，對身份不明無(wú)任何證件、形跡可疑者，應禁止其入內;

　　4、熟悉小區內住戶(hù)的基本情況;

　　5、做好執勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執行交接班制度，做到交接清楚，職責明確;

　　6、嚴格執行24小時(shí)巡邏制度;

　　7、對于進(jìn)入小區的各類(lèi)人員，必須認真進(jìn)行驗證登記方可放行;

　　8、對于進(jìn)入小區內的陌生車(chē)輛認真登記方可進(jìn)入。

　　物業(yè)管理規章制度35

　　一、巡邏內容包括：

　　1、物業(yè)內部治安防范巡邏，確保物業(yè)正常經(jīng)營(yíng)秩序；

　　2、物業(yè)內外設備（施）和維修改造工程的巡查，保證設備（施）安全完好，防止人為破壞。

　　二、巡邏方式及路線(xiàn)：

　　安全生產(chǎn)員實(shí)行每天三班倒巡邏制。每班由兩名安全生產(chǎn)員按物業(yè)規定的巡邏路線(xiàn)、時(shí)間，從地下室到天面采取螺旋式往返步行方式逐層巡邏，經(jīng)過(guò)巡更器時(shí)，須刷ic卡確認巡到時(shí)間。

　　三、安全生產(chǎn)員在巡邏中：

　　1、觀(guān)察往來(lái)行人及其所攜帶物品，發(fā)現行跡可疑人員時(shí)，須即時(shí)通知安全監控員跟蹤錄像，同時(shí)報巡邏隊長(cháng)處理：

　　1）如可疑人員在公共區域，攜帶有攻擊性物品且有作案傾向時(shí)，巡邏隊長(cháng)須帶安全生產(chǎn)員及時(shí)上前制止，當場(chǎng)收繳物品，并連人帶物送交公安機關(guān)查處。

　　2）如可疑人員進(jìn)入營(yíng)業(yè)區域，須即時(shí)聯(lián)系營(yíng)業(yè)部門(mén)總監（行政經(jīng)理）或值班負責人跟蹤監視，同時(shí)雙方保持聯(lián)絡(luò )。如發(fā)現可疑人員攜帶有攻擊性物品且證實(shí)有作案傾向時(shí)，營(yíng)業(yè)部門(mén)須即時(shí)通知安全生產(chǎn)部，后者按1）款處理。

　　2、發(fā)現外來(lái)推銷(xiāo)人員、閑雜人員及精神病患者、乞丐等，須攔截其禁止進(jìn)入物業(yè)范圍。

　　3、發(fā)現打架、斗毆、盜竊、搶劫、中毒等事件發(fā)生時(shí)，立即報告巡邏隊長(cháng)，并按本制度第八章"事件處理"執行。

　　4、發(fā)現物業(yè)內、外設備（施）（含在建工程、維修改造工程）被損壞時(shí)：

　　1）屬自然損壞或人為損壞無(wú)法查證時(shí)，安全生產(chǎn)員須填寫(xiě)《巡邏記錄表》（見(jiàn)附件九），并及時(shí)通知工程部處理；

　　2）屬人為損壞并當場(chǎng)抓獲時(shí)，安全生產(chǎn)員將肇事者送交安全生產(chǎn)部辦公室，值班負責人視情況書(shū)面報總經(jīng)辦處理。如肇事者逃逸，安全生產(chǎn)員須即時(shí)追捕。

　　5、發(fā)現消防安全隱患時(shí)，須及時(shí)向消防高級主管匯報。消防高級主管接報后到現場(chǎng)查處（見(jiàn)物業(yè)《消防安全管理制度》）；

　　6、聞到特殊氣味（臭味、異味或焦糊味等）時(shí)，須尋找氣味源頭，并視情況予以處理。發(fā)現火情時(shí)按《火警處理程序》（見(jiàn)物業(yè)《消防管理制度》）；

　　7、夜班安全生產(chǎn)員還須檢查商鋪內是否有人員留宿。如有，須勸其離開(kāi)。對勸告不聽(tīng)的，須報告巡邏隊長(cháng)。巡邏隊長(cháng)通知大廈管理處，并協(xié)助處理。

　　物業(yè)管理規章制度36

　　第一條責任范圍：適用于本公司全部所轄區域。第二條主要職責：

　　1.貫徹執行公司關(guān)于內部安全保衛工作的方針，政策和有關(guān)規定，建立健全各項保安工作制度，對職責范圍內的保安工作全面負責。

　　2.依據制度實(shí)施本園區人員、財產(chǎn)、治安、消防安全管理工作。-第三條崗位職責

　�。ㄒ唬┍０碴犻L(cháng)的工作職責：

　　負責保安隊伍的建設、園區安全消防工作，負責監督執行園區得紀律和規定及保安隊內部各項規定，及時(shí)把每天所發(fā)生異常事件呈報給上級主管，及時(shí)傳達、落實(shí)上級命令。具體如下：

　　1.負責維護管轄區域內治安秩序，預防和查處安全事故，做好與相關(guān)單位的聯(lián)系聯(lián)防工作。履行保安人員工作職責。

　　2.制定各類(lèi)突發(fā)事件的處理程序，建立和健全各項安全保衛制度。處理當班突發(fā)事件，如火災、偷盜等立即報警，并迅速與消防隊、治安辦部門(mén)聯(lián)系。

　　3.建立正常的巡視制度并明確重點(diǎn)保衛目標，做到點(diǎn)、面結合。

　　4.根據所管轄區域的大小和周邊社會(huì )治安情況，配備相應的保安人員，并對保安人員落實(shí)24小時(shí)值班制度的情況進(jìn)行監督和檢查。

　　5.密切保持與保安人員的通訊聯(lián)絡(luò )，每天不定時(shí)巡視管轄區域的安全工作，檢查各值班崗位人員的值勤情況并適時(shí)進(jìn)行指導。保安隊長(cháng)對保安崗哨堅持不定時(shí)的查崗及查夜，及時(shí)指出保安人員的工作失誤及不規范的行為。每日查勤主

　　要有以下內容：

　　5.1保安儀容儀表；

　　52當班保安值班日志及巡邏記錄；

　　5.3物件簽收事宜；

　　5.4人員、車(chē)輛、物品出入記錄；

　　6.完善管轄區域內安全防范措施，檢查安全設施、設備、器材的使用情況，保證其能在工作中達到預定的使用效果。

　　7.檢查管轄區域內有無(wú)妨害公共安全和社會(huì )治安秩序的行為，有無(wú)違反規章制度的行為，并及時(shí)進(jìn)行糾正，提出處理意見(jiàn)，跟進(jìn)處理結果。

　　8.協(xié)調本部門(mén)和其他部門(mén)的工作，提高工作效率。9.接待投訴，協(xié)調處理各種糾紛和治安違紀行為。

　　10.負責對保安人員的管理、督導訓練與考核。做好保安人員的出勤統計，業(yè)績(jì)考核等管理工作。

　　11.掌握保安人員的思想動(dòng)態(tài)，定期召開(kāi)隊務(wù)會(huì )議，做好思想溝通工作。定期對保安人員進(jìn)行職業(yè)安全，思想道德和各類(lèi)業(yè)務(wù)技能培訓。

　　12.做好保安隊各種內外文件、信函、資料的整理歸檔；各種通知的起草以及各類(lèi)案例處理的書(shū)面報告。

　　13.以身作則，親力親為，全面提高安全管理工作的質(zhì)量。完成上級臨時(shí)交辦的事項。

　�。ǘ�）保安人員工作職責及注意事項

　　保安人員的工作職責：執行公司的安全、門(mén)禁的相關(guān)制度并填寫(xiě)相關(guān)報表、異常事件的匯報。

　　1.保安人員必須為人正直，作風(fēng)正派，以身作則，處事公正，對工作有高度的責任感，不玩忽職守。

　　2.維持園區正常工作秩序、治安秩序，消除隱患于萌芽狀態(tài)，防患于未然。必須嚴格遵守公司的各項規章制度，如有違反，則按《保安違章處罰管理條例》進(jìn)行處罰。

　　3.認真履行值班登記制度，值班中發(fā)生和處理的各種情況在登記薄上進(jìn)行詳細登記，交接班時(shí)移交清楚，責任明確。

　　4.對來(lái)訪(fǎng)客人熱情、有禮、耐心文明問(wèn)詢(xún)和主動(dòng)引導，維護公司良好形象。對夜間送貨到園區的客戶(hù)或司機要熱情問(wèn)候，以禮相待并負責通知相關(guān)企業(yè)人員驗收貨物。

　　5.在規定的站崗時(shí)間段內，必須服從保安隊長(cháng)安排按要求站崗。

　　5.1站崗時(shí)間為上午7︰50—8︰50，中午11︰20—12︰20，下午3︰40—4︰40，晚班（站崗20分鐘送各企業(yè)）（特殊天氣不站崗）。

　　5.2站崗要端正，不得缺崗、誤崗（遲到和早退）站崗的執勤保安不得下崗、蹲崗，隨意走動(dòng)，不能東倒西歪、說(shuō)話(huà)打鬧，也不得有其他的小動(dòng)作，非遇緊急情況不得走下崗臺。

　　5.3對于進(jìn)入園區的乘用車(chē)輛或外出的乘用車(chē)輛，在保安隊員視野5米之內時(shí)，必須行舉手禮。

　　5.4保安人員站崗和執勤時(shí)，須穿公司規定的制服，佩戴員工識別證。6.保安值班要高度戒備，加強對重點(diǎn)部位的治安防范，加強防盜活動(dòng)，及時(shí)發(fā)現可疑人和事，并進(jìn)行妥善處理……7.加強防火活動(dòng)，及近發(fā)現火災隱患苗頭，并消除之。應熟記園區內各處水、電、燃料、開(kāi)關(guān)、門(mén)鎖及消防器材的地點(diǎn)，以免臨急慌亂，定期對消防水管進(jìn)行檢查登記，如有發(fā)現有失效的應立即通知保安隊長(cháng)。對重要的電燈、門(mén)窗等有缺損時(shí)，應及時(shí)上報主管部門(mén)處理。

　　8.保安應該負責門(mén)衛室日常清潔衛生工作，以保持室內清潔整齊美觀(guān)。

　　9.監督員工遵守安全守則，規章制度。

　　10.保安每天下班前須將各類(lèi)出庫單據收齊，送交相關(guān)部門(mén)備查。配合領(lǐng)導做好下班后值班工作。

　　11.保安必須提前十分鐘到崗，要有飽滿(mǎn)的精神執勤。做好工作交接，正確記錄當班值班日志和案件筆錄，及時(shí)提出相關(guān)工作報告。

　　12.保安人員必須按照保安隊長(cháng)制定的周計劃訓練時(shí)間進(jìn)行訓練，非特殊情況，不得缺席。

　　13.保安值班時(shí)間按照公司相關(guān)規定靈活執行。

　　物業(yè)管理規章制度37

　　1、小區停車(chē)場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度，由小區秩序維護員負責管理，車(chē)輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。

　　2、本小區停車(chē)場(chǎng)實(shí)行有償使用，車(chē)主須憑車(chē)輛進(jìn)出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。

　　3、車(chē)輛進(jìn)入:車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。

　　4、車(chē)輛停放:車(chē)輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車(chē)輛的安全，在規定位置上停放，并與周?chē)��?chē)輛保持適當距離，不得對其他車(chē)輛的進(jìn)出和其他車(chē)位的使用造成阻礙，車(chē)主必須鎖好車(chē)門(mén)，調整好防盜系統至警備狀態(tài)，車(chē)內貴重物品須隨身帶走，車(chē)主停好車(chē)輛后須立即離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)，不得在他人車(chē)輛旁停留。管理員應指揮車(chē)輛停放，查看車(chē)輛有無(wú)上鎖，有無(wú)外部破損，應通知車(chē)主并登記，不服從指揮、亂停放車(chē)輛的按照交通亂停放車(chē)輛有關(guān)規定給予處罰。停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分固定車(chē)位和非固定車(chē)位，車(chē)主按類(lèi)使用車(chē)位。

　　5、駛離:車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)應注意周?chē)��?chē)輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車(chē)牌，管理員核對牌號相符，收回停車(chē)牌、收取停車(chē)費后方可駛離。

　　6、管理員值班期間應認真負責，熱情服務(wù)，不得會(huì )客、喝酒、睡覺(jué)，不得離開(kāi)，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，嚴格核對駛離車(chē)輛的牌號，對車(chē)主的合理要求應給予滿(mǎn)足。管理員交接班時(shí)應辦理交接手續，核實(shí)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛內登記記錄相符，并列簽字交接。

　　7、停車(chē)場(chǎng)內不得試剎車(chē)、練習車(chē)、修理車(chē)輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車(chē)輛停放。

　　物業(yè)管理規章制度38

　　1.0目的

　　為確保管理項目各項工作的順利開(kāi)展，保證提供的各項物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準，加強物業(yè)公司處理突發(fā)事件的應急反應能力，更有效地協(xié)調備部門(mén)之間的工作高效開(kāi)展，特制定本制度。

　　2.0適用范圍

　　xx城物業(yè)項目各管理服務(wù)崗位的日常服務(wù)品質(zhì)監督及園區公共設施設備、環(huán)境衛生的日常巡檢工作。

　　3.0工作職責

　　3.1項目物業(yè)負責人負責組織執行《物業(yè)值班經(jīng)理管理制度》，并對制度執行情況負責；

　　3.2值班經(jīng)理由項目部門(mén)主管級以上人員擔任，擔任期間嚴格履行值班經(jīng)理應履行職責，負責對當天工作執行過(guò)程監督，對當日物業(yè)管理工作的服務(wù)品質(zhì)負責；

　　3.3值班經(jīng)理當值期間必須保證工作手機24小時(shí)開(kāi)機和通暢，在當值期間必須佩戴好值班經(jīng)理崗位標識牌，及時(shí)接聽(tīng)業(yè)主、員工的來(lái)電咨詢(xún)、求助、投訴和匯報等電話(huà)，并負責突發(fā)事件的協(xié)調處理；

　　3.4將來(lái)電內容及跟進(jìn)處理情況及時(shí)在值班經(jīng)理工作日志上做好記錄；

　　3.5值班經(jīng)理作為受理來(lái)電內容的首問(wèn)責任人，必須對來(lái)電內容的跟進(jìn)處理情況、結果和回復全程負責，直至來(lái)電所提問(wèn)題得到解決；

　　3.6行政部負責擬定《值班經(jīng)理輪值表》，輪值表須發(fā)放給所有值班經(jīng)理；輪值時(shí)間：每日8：30-18：00為工作輪值崗、18:00-次日早8:30為休息輪值崗，每周為一個(gè)輪值周期；

　　3.7項目物業(yè)負責人每周審閱《值班經(jīng)理工作日志》，及時(shí)掌握值班經(jīng)理管理制度的執行情況，并根據相關(guān)內容給予批示。

　　4.0操作規程

　　4.1值班經(jīng)理當值時(shí)，應及時(shí)協(xié)調處理當天發(fā)生的各類(lèi)問(wèn)題。負責跟蹤問(wèn)題的妥善處理，維護公司利益不受損害，積極為業(yè)戶(hù)創(chuàng )造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、讓業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意；

　　4.2有較大突發(fā)性事件、重大事件應在第一時(shí)間內向物業(yè)總經(jīng)理請示，匯報，并做好相關(guān)過(guò)程的協(xié)調處理及情況記錄，值班期間如果發(fā)生情況而值班經(jīng)理沒(méi)發(fā)現或未報告的，視情節輕重予以經(jīng)濟處罰；

　　4.3當值日物業(yè)區域內巡檢時(shí)間不少于4小時(shí)，對前臺、監控中心、各安管崗位、樣板房等重要部位的巡查不得少于1次，發(fā)現問(wèn)題的及時(shí)解決并做好值班工作記錄，同時(shí)須在巡檢過(guò)的崗位的值班記錄表上簽字確認；(標注：已查和時(shí)間)；

　　4.4如值班經(jīng)理當值日恰遇公差或病事假，可自行與他人調整互換值班，但必須事先通報行政部，未經(jīng)通報使值班缺勤的一次罰100元；

　　4.5監督檢查工作現場(chǎng)的能源使用、設施設備、環(huán)境衛生的情況，對崗位服務(wù)動(dòng)態(tài)進(jìn)行管理，如對員工遵守勞動(dòng)紀律情況、工作狀態(tài)、儀容儀表、行為舉止等進(jìn)行管理和教育。

　　4.6值班經(jīng)理對工作檢查發(fā)現的問(wèn)題有權按公司制度予以處罰，對工作中表現突出的員工，有權向有關(guān)部門(mén)建議給予物質(zhì)或精神獎勵；

　　4.7值班經(jīng)理在值班過(guò)程中接到業(yè)主投訴的，及時(shí)記錄及填寫(xiě)《投訴處理表》并跟進(jìn)協(xié)調相關(guān)部門(mén)處理、回訪(fǎng)業(yè)主等全過(guò)程；在巡查過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題必須及時(shí)以《工作任務(wù)單》的方式向相關(guān)部門(mén)發(fā)饋，以便于問(wèn)題的及時(shí)跟蹤整改；

　　4.8值班經(jīng)理負責對當日值班情況的工作交接，在輪值日下班前（8：30-9：00）與下一任輪值經(jīng)理辦理交接手續，并在《值班經(jīng)理工作日志》上注明交接事宜和注意事項，如因交接不清而導致下一任值班經(jīng)理在當值期間出現錯誤的，要承擔相應的責任。

　　4.9未辦理好交接手續前，當值負責人要繼續當值，直至與下一任輪值經(jīng)理辦理好交接手續。

　　4.10值班經(jīng)理負責復查上一天整改工作項目的落實(shí)情況，跟蹤各項服務(wù)及投訴問(wèn)題的妥善處理；以推進(jìn)巡視工作有序開(kāi)展；

　　5.0相關(guān)支持文件

　　5.1《首問(wèn)責任制》

　　5.2《員工禮儀禮節服務(wù)規范》

　　5.3《業(yè)戶(hù)投訴處理工作規程》

　　6.0相關(guān)記錄表格

　　6.1值班經(jīng)理輪值表

　　6.2值班經(jīng)理工作日志

　　6.3工作任務(wù)單

　　6.4客戶(hù)投訴/建議/意見(jiàn)處理表

　　6.5事件報告表

　　物業(yè)管理規章制度39

　　為規范員工工服管理,統一著(zhù)裝,樹(shù)立公司良好的服務(wù)形象,特制定本員工工服管理規定。

　　一、員工工服作為公司的品牌形象,由公司統一購買(mǎi)。

　　二、員工工服分為行政管理人員工服、秩序維護員工服、工程人員工服、保潔員、綠化工工服。

　　三、行政人事部為員工工服管理的職能部門(mén),負責員工工服的采購、管理,并監督員工工服的使用、著(zhù)裝情況。

　　四、員工工服的采購按照《公司的采購管理制度》執行。

　　五、行政服裝按照個(gè)人體型、身高量身定做。

　　其它員工工服均采用套碼方式進(jìn)行采購。

　　六、員工服制作完畢后,由行政人事部負責按原定樣板、合同內容、要求等進(jìn)行驗收。

　　對于驗收不合格的服裝,由行政人事部聯(lián)系制作單位進(jìn)行修改或重新制作,并按合同內容、要求做相應的處理。

　　七、員工工服僅限本人使用,不得轉借他人。

　　八、全體員工上班時(shí)間內必須穿工服并佩戴工牌。

　　男員工必須穿黑色皮鞋、深色襪子,女員工穿黑色皮鞋、淺色襪子。

　　九、員工著(zhù)裝必須規范。

　　男員工應把襯衣束在褲內。

　　十、員工工服應經(jīng)常洗滌、熨燙整齊,保持工服整潔。

　　十一、員工工服未到報廢期丟失、人為損壞等,均由員工自費購買(mǎi)。

　　十二、工服的保管、發(fā)放、回收由倉庫管理員具體經(jīng)辦。

　　十三、倉庫保管員要定期檢查倉庫工服保管情況,確保工服保管完好。

　　十四、倉庫管理員憑行政管理部出具的工服發(fā)放通知單按出倉程序辦理領(lǐng)用手續。

　　十五、秩序維護員、保潔員、綠化工、工程人員離職后必須將工服退回,退回的工服必須洗凈曬干。

　　十六、管理人員工服領(lǐng)用后不予退還。

　　自發(fā)放之日起,使用滿(mǎn)兩年,歸員工所有。

　　否則,按時(shí)間長(cháng)短扣款。

　　十七、具體折價(jià)扣款辦法:

　　1、行政人員為公司服務(wù)滿(mǎn)2年免收員工服裝折舊費。

　　若未服務(wù)滿(mǎn)2年則按服務(wù)月份給予扣除,服裝歸員工所有。

　　計算公式:工服總費用÷24個(gè)月×(24個(gè)月-實(shí)際服務(wù)月份)

　　2、維修技工為公司服務(wù)滿(mǎn)1年免收員工服裝折舊費。

　　若未為公司服務(wù)滿(mǎn)1年則按服務(wù)月份給予扣除,服裝退回公司。

　　計算公式:工服總費用÷12個(gè)月×(12個(gè)月-實(shí)際服務(wù)月份)

　　3、秩序維護人員免收員工服裝折舊費。

　　但離職時(shí)須向公司繳納50元的服裝干洗費。

　　4、清潔綠化工免收員工服裝折舊費。

　　但離職時(shí)須向公司繳納30元的服裝干洗費。

　　5、若員工離職時(shí)不辦理離職手續而擅自離職不給予退還員工服裝保證金。

　　6、不規范著(zhù)裝工服每次給予扣罰2元/次,當班期間不著(zhù)裝工服每次給予扣罰10元/次,并要求即時(shí)離崗,更換工服。

　　離崗更換工服一律按請事假半天處理。

　　十八、工服在使用期限內因工作原因造成服裝破損或無(wú)法使用時(shí),經(jīng)總經(jīng)理批準后可以換發(fā)。

　　十九、員工入職一個(gè)月后,須向公司繳納員工服裝保證金。

　　繳納標準為:行政管理人員:200元/人,維修技工、秩序維護員:100元/人,保潔綠化工:50元/人

　　物業(yè)管理規章制度40

　　為了規范公司員工服裝管理,建立完善的服裝領(lǐng)用制度,特制定本規定。

　　一、工服的制作:

　　1、員工工服各項目應保持一致,如果根據項目品質(zhì)需要或者項目特點(diǎn)另行制作服裝,由項目籌備部門(mén)確定款式。

　　2、工服制作由綜合管理部負責,按照季節變換統計服裝需求,然后編制服裝需求計劃報總經(jīng)理審批。綜合管理部需要對工服統一發(fā)放。

　　二、工服的使用:

　　1、各部門(mén)(項目)根據所在部門(mén)崗位及工作需要制作相應的工作服裝,上班時(shí)間一律統一著(zhù)工裝;

　　2、工服不準穿出區外(外聯(lián)部門(mén)及部門(mén)經(jīng)理以上員工因工作需要除外);

　　3、工服有破損要及時(shí)修補,保持其干凈、整潔;因本人責任造成工服損壞、丟失應按原價(jià)賠償;

　　4、項目離職人員應到項目綜合管理部辦理手續,將工服清洗干凈后退回,否則按價(jià)扣薪;項目綜合管理部統一對退回工服進(jìn)行分類(lèi)、編號,登記入庫,定期整理,以便發(fā)放使用。

　　三、服裝押金的相關(guān)規定:

　　1、保潔、維修人員:各季節服裝押金均為100元,離職員工衣服無(wú)破損,則退還押金,否則按照破損程度扣除押金相應金額;每套服裝使用期限為兩年,員工兩年后離職交回服裝,退還押金。

　　2、保安人員

　　保安員服裝押金為400元,每人發(fā)放統一服裝,離職時(shí)按照破損程度收取折舊費,無(wú)破損退還押金。

　　四、支持性表格:

　　《服裝領(lǐng)用登記表》wh-zh-f-001

　　《服裝退還登記表》wh-zh-f-002

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