商業(yè)地產(chǎn)策劃方案
一、策劃方案的簡(jiǎn)介
根據策劃期內各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節性產(chǎn)品淡、旺季營(yíng)銷(xiāo)側重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢。 策劃的目的就是為了銷(xiāo)售，企業(yè)的生產(chǎn)，管理都要圍繞銷(xiāo)售這個(gè)中心。銷(xiāo)售主體是市場(chǎng)，市場(chǎng)主體是人；人都有不同思維習慣和審美，把握好人這個(gè)主體，并滿(mǎn)足其購買(mǎi)需求，服務(wù)好。才能夠使企業(yè)形象得到樹(shù)立。因此，站在消費者的角度去思考，并做好相關(guān)銷(xiāo)售服務(wù)工作，才能夠留住客戶(hù)。才會(huì )獲得更多的份額，效益才會(huì )得到最大化。做好市場(chǎng)的關(guān)鍵在明確的定位，建立健全一套符合市場(chǎng)需求的售前、售中、售后體系，保證我們的企業(yè)形象、產(chǎn)品品牌得到一個(gè)有效、健康的運行，為我們打開(kāi)市場(chǎng)之門(mén)鋪就一條金色的營(yíng)銷(xiāo)大道，為企業(yè)形象、品牌樹(shù)立、消費的滿(mǎn)意鍛造一個(gè)堅實(shí)的基礎。
二、商業(yè)地產(chǎn)策劃方案（精選7篇）
為了確保事情或工作有序有效開(kāi)展，常常需要預先制定方案，方案是計劃中內容最為復雜的一種。那么應當如何制定方案呢？下面是小編為大家整理的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案（精選7篇），希望能夠幫助到大家。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案1
一、招商項目研究
重點(diǎn)是與招商項目有關(guān)要素的調查分析（調查分析的內容、方法與前述可行性研究、市場(chǎng)專(zhuān)項調查相似）。
二、招商項目定位
包括項目經(jīng)營(yíng)內容（產(chǎn)業(yè)）定位、招商規模定位、服務(wù)對象（消費者）定位、市場(chǎng)地位定位、招商對象（投資人）定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)主體定位、預期收益定位、核心競爭力定位等。
三、招商策略確定
重點(diǎn)是針對不同招商對象、不同投資者、不同競爭者和不同的宏觀(guān)環(huán)境所構成的招商環(huán)境，制定分階段的、分地域的、分主體的、分依托資源的招商策略，并將招商策略細化成不同的戰術(shù)組合。
四、傳播策略
任何一次招商活動(dòng)都離不開(kāi)傳播。恰當的媒介傳播（省錢(qián)、有效）是招商過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動(dòng)傳播策略?xún)刹糠�，且二者組合互動(dòng)應用。傳播策略對到達率和影響效果要進(jìn)行定量描述。
五、招商預算
1、招商成本
由兩部分組成：一是可用貨幣價(jià)值尺度表現的成本招商的貨幣支出總額；二是運用社會(huì )資源成本即人脈關(guān)系、公關(guān)活動(dòng)、政府公權力扶持、智力后援等，這些社會(huì )資源雖然在本次招商活動(dòng)中沒(méi)有表現為貨幣支出的成本形態(tài)，但卻是過(guò)去或未來(lái)必須或必然轉化為貨幣支出的成本形態(tài)，或者是單純的貨幣成本所不能動(dòng)用的資源，如人脈關(guān)系、智力后援、政府公權力，并非單純支付貨幣就能動(dòng)員利用。
2、招商成果
由兩部分組成：一是以貨幣價(jià)值尺度表現的引入資本金總額和無(wú)形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評估才能確定其價(jià)值量）；二是引入的經(jīng)營(yíng)主體規模，即經(jīng)營(yíng)主體的個(gè)數和經(jīng)營(yíng)能力（年經(jīng)營(yíng)總額、總生產(chǎn)量、輻射市場(chǎng)輻度）。
六、項目愿景
是招商人講述給招商對象的未來(lái)收益（包括經(jīng)營(yíng)收益和增值收益）、形象（可轉化為招商對象的品牌要素）、發(fā)展潛力的描述。這種描述既是經(jīng)濟的、物質(zhì)的，也是文化的、精神的，對于招商對象來(lái)說(shuō)，它既是歷史的積淀，未來(lái)的圖畫(huà)，同時(shí)也是現實(shí)的真面目。
七、招商進(jìn)程
依據市場(chǎng)現實(shí)環(huán)境和招商目標確定，表達為進(jìn)程計劃網(wǎng)絡(luò )圖或甘特圖（橫道表）。
八、危機處理預案
招商過(guò)程中由于環(huán)境變化、方案偏差、執行偏差等原因出現的過(guò)程危機不可避免，因此，策劃方案中的危機處理預案是針對招商方案執行過(guò)程中最可能產(chǎn)生的危機事件所做的一種預測狀態(tài)的方案。預案重點(diǎn)是對危機產(chǎn)生的負面影響進(jìn)行化解和轉化。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案2
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個(gè)初步設想，結合目前項目現狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項目的附加價(jià)值，獲取項目的最大利潤，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導一個(gè)財富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項目營(yíng)銷(xiāo)目標方針
根據本項目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項目的營(yíng)銷(xiāo)目標方針如下，作為本項目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導一個(gè)財富理念：創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物、穩定性回報。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標及目標分解
1.銷(xiāo)售（招商）目標
2.銷(xiāo)售目標分解
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計劃
根據項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段。
五、項目銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格
為了更好地在后續營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達成目標方針的實(shí)現，綜合項目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格。
�。ㄒ唬╉椖咳胧袝r(shí)機及姿態(tài)
1．入市時(shí)機：根據規劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準備，在2008年5月份房交會(huì )期間開(kāi)盤(pán)（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會(huì )、五一國際勞動(dòng)節等機會(huì )掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國慶節、2008年秋季房交會(huì )、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng )全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
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1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3．價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
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1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩定回報”的投資理念。
2．區位交通：本項目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規劃重點(diǎn)發(fā)展區域的核心區域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
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1．開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2．開(kāi)盤(pán)后的強勢推廣期：即項目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案3
一、當前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中存在的問(wèn)題
通過(guò)對于當前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作情況的調查來(lái)看，當前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進(jìn)行改善和調整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作效能的發(fā)揮。具體來(lái)講，其主要體現在以下幾個(gè)方面：
1、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的出發(fā)點(diǎn)失準商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的出發(fā)點(diǎn)失準，是現階段很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商容易犯的錯誤。其主要體現在以下兩個(gè)方面：
其一，過(guò)分的相信銷(xiāo)售業(yè)績(jì)與廣告營(yíng)銷(xiāo)之間的關(guān)系，覺(jué)得只要地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃做得好，就可以保證比較好的銷(xiāo)售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)放商開(kāi)始在營(yíng)銷(xiāo)策劃上投入更多的資金，這種忽視了營(yíng)銷(xiāo)效能的做法，是很不合理的；
其二，當前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的賣(mài)點(diǎn)缺乏特色，過(guò)度的炒作，常常出現營(yíng)銷(xiāo)內容與實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)不吻合的情況，這種偏離實(shí)際的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案往往也是難以起到理想的.宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時(shí)候都是徒有虛名，時(shí)間一長(cháng)就引起消費者的反感，是起不到任何營(yíng)銷(xiāo)效果的。
2、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的能力不足主要表現在策劃方案比較陳腐，缺乏實(shí)際的競爭能力。通過(guò)對于實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來(lái)看，營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng )新精神，多數情況下都以同質(zhì)化的方式來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調來(lái)進(jìn)行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)創(chuàng )新機制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時(shí)尚元素，現代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會(huì )背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)團隊策劃的能力不足，難以結合不同的產(chǎn)品，實(shí)現有針對性的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃。
3、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的準備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的形成，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場(chǎng)調研工作的開(kāi)展。但是實(shí)際上很多營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)在確定策劃方法的時(shí)候，并沒(méi)有做好充足的市場(chǎng)調研的工作。具體表現為：以單一調查的方式去開(kāi)展，忽視了樓盤(pán)規模，出現隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內容往往沒(méi)有將樓盤(pán)的全部信息展示出來(lái)；策劃方案程序化，機械化，脫離樓盤(pán)實(shí)際情況，忽略消費者消費能力，過(guò)度強調樓盤(pán)的高檔性，出現了策劃盲目性的情況。
二、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的解決策略
1、樹(shù)立正確的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念樹(shù)立正確的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念。
簡(jiǎn)單來(lái)講，就是正確審視營(yíng)銷(xiāo)廣告的效能，看到其積極效能的同時(shí)，保證將廣告做的有針對性，而不是實(shí)現其與實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jì)之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個(gè)方面的工作：規避策劃炒作的現象，避免盲目炒作，實(shí)現廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹(shù)立實(shí)事求是的基本原則，從消費立場(chǎng)出發(fā)，做到廣告策劃內容的真實(shí)性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。
2、打造專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃團隊專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)策劃團隊，也是解決當前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的關(guān)鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：
其一，立足提升在職營(yíng)銷(xiāo)策劃團隊成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)策劃培訓，使得其不斷接觸全新的營(yíng)銷(xiāo)策劃知識，以不斷提升自身的營(yíng)銷(xiāo)策劃能力；
其二，建立健全營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的評價(jià)機制，實(shí)現營(yíng)銷(xiāo)策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jì)之間的融合，實(shí)現對于具體營(yíng)銷(xiāo)方案的考核，由此實(shí)現對于對應營(yíng)銷(xiāo)策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策劃人員的工作積極性。
3、實(shí)現科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)策劃定位做好充足的營(yíng)銷(xiāo)策劃準備工作。
是保證營(yíng)銷(xiāo)策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：
首先，積極做好市場(chǎng)調研工作，收集和整理最前沿的市場(chǎng)數據，全面了解消費主力和能力的基礎上，實(shí)現對于建筑前景的預測；
其二，在預測報告的基礎上，實(shí)現對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評估，并且借助計算機信息技術(shù)，實(shí)現具體數據網(wǎng)絡(luò )體系的構建，為制定營(yíng)銷(xiāo)策劃方案做好夯實(shí)的數據基礎；
其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的`目標消費群體，對于其收入情況，購買(mǎi)力狀況進(jìn)行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶(hù)型需求程度，在此基礎上實(shí)現對于消費目標的界定。
三、結束語(yǔ)
從理論上來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應該以客戶(hù)市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，樹(shù)立整體營(yíng)銷(xiāo)意識，保證營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售情況保持一致，進(jìn)而使得商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案能夠如實(shí)的實(shí)現開(kāi)發(fā)項目的經(jīng)濟效益。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案4
一、航空路商業(yè)近況
根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)業(yè)種分布區域化，商業(yè)達到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤(pán)的商業(yè)門(mén)面會(huì )成為投資者和生意人的熱選。原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場(chǎng)大環(huán)境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現有投資型產(chǎn)權商鋪較少，且航空路的商業(yè)區域化經(jīng)營(yíng)明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項目位置較好，弱勢在于人流量不旺盛。
因此，要在整體市場(chǎng)較好的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，我司建議：
a、提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)(以金泰廣場(chǎng)招商策略類(lèi)似)；
b、內鋪實(shí)行返租，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂(yōu)；
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；
d、優(yōu)惠付款方式，降低投資門(mén)檻。
二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位闡述
1、商業(yè)主題定位：綜合性購物休閑中心
◇體現在商場(chǎng)的面積和業(yè)態(tài)的齊全
◇與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂(lè )趣，商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次：以時(shí)尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌
◇從目前航空路當地已有商場(chǎng)物業(yè)及其所經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型分析，現時(shí)所經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)已較為豐富(建材、家具、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區塊)，人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大眾化”經(jīng)營(yíng)路線(xiàn)，恐怕難以突圍而出；
◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場(chǎng)的有利條件，營(yíng)造檔次比已有的同類(lèi)型配套、物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應。
經(jīng)營(yíng)主題：根據前期市場(chǎng)調查分析，項目經(jīng)營(yíng)商品主題的市場(chǎng)空間有六種：
(1)高檔次精品時(shí)尚購物店；
(2)綜合性超市；
(3)專(zhuān)業(yè)主題市場(chǎng)；
(4)休閑中心；
(5)中高檔餐飲機構；
(6)稍高檔次的娛樂(lè )城。
經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。
三、商業(yè)推廣主題闡述：
提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城
突出投資價(jià)值，以商鋪的投資性作為推廣重心。
從以下幾方面支撐本項目的投資價(jià)值：
1、地段優(yōu)越：項目處于航空路中心區，屬于成熟的商業(yè)區域。該區規劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶(hù)產(chǎn)生認同感。
2、未來(lái)重心商圈：項目周邊有汽車(chē)站、怡和酒店等配套,將帶動(dòng)區域整體人流發(fā)展,加上本案住宅的實(shí)施，將進(jìn)一步帶動(dòng)項目?jì)r(jià)值的提升,將形成航空路的重心商業(yè)圈。
3、投資前景：將目前銷(xiāo)售、租金水平，與建設成熟后的中心區價(jià)值預期比較，給客戶(hù)充分展現良好的升值前景。
4、經(jīng)營(yíng)品牌：由招商活動(dòng)最后落實(shí)。
◇根據航空路當地商業(yè)調查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，以及較高的市場(chǎng)誠信度，如不少商城由于分散經(jīng)營(yíng)、各自為政，或是統一經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)由于產(chǎn)品缺乏特色、對消費者的承諾難以?xún)冬F，導致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費者遺棄。
◇我司建議由商業(yè)運作成熟的機構進(jìn)行全面的商業(yè)布局規劃和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能在較為疲軟的市場(chǎng)狀況下逆市生存，為商場(chǎng)確立良好的經(jīng)營(yíng)引導，并建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。
5、租金回報：我司建議本項目在片區商業(yè)成熟過(guò)渡期間提供5年以上租金回報保證。
租金回報有利于：
◇充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對本項目的信心；
◇增強對投資客戶(hù)的吸引力，客戶(hù)相當于付出相對少量的鋪面價(jià)格，即可擁有所購商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利；
◇對于本項目的商鋪經(jīng)營(yíng)期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營(yíng)起步時(shí)期，換取穩定的租金回報和良好商場(chǎng)規劃經(jīng)營(yíng)，對投資者而言，有較大的吸引力。
突出投資前景，以“航空路重心區發(fā)展前景”為信心保證。
讓客戶(hù)購買(mǎi)的不但是實(shí)際的商鋪，更購買(mǎi)了航空路重心區良好的投資前景：
1、作為恩施經(jīng)濟最具發(fā)展的區域之一，經(jīng)濟發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟高速發(fā)展的前景下,必然帶動(dòng)商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展；
2、說(shuō)明航空路的未來(lái)規劃細節，分析航空路中心商圈的前景；
3、通過(guò)對建設前后商鋪租金比較的實(shí)例，給商鋪投資者展現一個(gè)“看得見(jiàn)的回報前景”。
突出經(jīng)營(yíng)前景，由招商活動(dòng)最后落實(shí)。
招商的最終目的是利于銷(xiāo)售和項目自身的發(fā)展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。
1、對于大型主力商家的確定，是整個(gè)運作的前提。確定主力商家的目的在于通過(guò)主力商家的影響，帶動(dòng)整體的運作及價(jià)值的提升。
2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷(xiāo)售方案。通過(guò)次主力商家的確立，基本確定商場(chǎng)整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)架構；通過(guò)銷(xiāo)售策略的制定，項目進(jìn)入銷(xiāo)售的主要操作階段。
3、對于小型商家經(jīng)營(yíng)區域，成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。該經(jīng)營(yíng)公司在名稱(chēng)上同藍天新居區別開(kāi)，通過(guò)虛擬的品牌概念，帶動(dòng)整體的招商運作和銷(xiāo)售運作，給投資者以經(jīng)營(yíng)上的信心保證。
4、根據運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷(xiāo)售計劃。
四、招商銷(xiāo)售整體策略
招商銷(xiāo)售的安排是使招商和銷(xiāo)售兩方面在運作時(shí)間和策略上保持協(xié)調，使兩方面互為補充，從而帶動(dòng)整體的良性發(fā)展。
根據項目的特征和目前的市場(chǎng)情況，對于項目的運作采取先確定主力商家，再實(shí)行租售同步，分區銷(xiāo)售的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。
出租的目的是通過(guò)主力商家等大型商家的影響力帶動(dòng)整體價(jià)值的提升和銷(xiāo)售的順利進(jìn)行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問(wèn)題。
出租策略
本項目的租賃目標客戶(hù)群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè )業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。
對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì )影響力，帶動(dòng)整個(gè)項目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現整體目標的實(shí)現。
銷(xiāo)售策略
本項目的銷(xiāo)售目標客戶(hù)主要有航空路當地居民、高級政府公務(wù)員、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主和商業(yè)投資客戶(hù)。
對于項目的銷(xiāo)售，針對目標客戶(hù)群和推廣時(shí)段來(lái)進(jìn)行安排相應的策略和推廣方式。
在招商和銷(xiāo)售的運作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素，回避不利因素，根據市場(chǎng)情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。
注：具體推廣策略及推廣時(shí)段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案5
一、項目簡(jiǎn)介：
鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
鳳凰城現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現了
銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現預期的利潤，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預計2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計4500萬(wàn)元。預售許可證預計xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國道沿線(xiàn)。
鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內涵介入競爭，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線(xiàn)目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國道沿線(xiàn)是xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶(hù)型明確的競爭樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調研報告)
b、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競爭格局，實(shí)現了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競爭的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認識到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)�？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案6
一、商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)
(一)、按存在形式分
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區商業(yè)設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè )項目、旅游觀(guān)光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設施、體育經(jīng)營(yíng)設施、公用(設施轉化)經(jīng)營(yíng)設施等。
(二)、按產(chǎn)權形式分
1、虛擬產(chǎn)權商鋪
虛擬產(chǎn)權式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題，購買(mǎi)者擁有一定面積的產(chǎn)權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)
2、獨立產(chǎn)權商鋪
獨立產(chǎn)權式商鋪擁有一個(gè)獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開(kāi)發(fā)商一般采用應將部分賣(mài)場(chǎng)保留，該類(lèi)型的商鋪需要依靠一定規模的產(chǎn)業(yè)基礎和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎上，對所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場(chǎng)認知度，從而提升項目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。
二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀(guān)情況
(一)、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著(zhù)中國經(jīng)濟的持續發(fā)展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開(kāi)放，中國商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著(zhù)越來(lái)越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎。 20xx年，商鋪的需求將會(huì )有大幅增加，同時(shí)商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標準將更為嚴格，物業(yè)結構適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。
(二)、運營(yíng)模式將回歸理性
由政府推動(dòng)的會(huì )展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類(lèi)形象工程，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規律的項目將風(fēng)險凸現，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開(kāi)發(fā)的地廠(chǎng)商今后的競爭力將會(huì )越來(lái)越弱�；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續探索
上世紀90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國內房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內還有人稱(chēng)20xx年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權商鋪，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案7
項目概況
江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線(xiàn)江南西站無(wú)縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團開(kāi)發(fā)的海珠區唯一的商業(yè)旺區。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長(cháng)520米，建筑面積約為二萬(wàn)多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區域，各自擁有不同景觀(guān)。其江南新地首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個(gè)出入口直達地面，過(guò)百個(gè)停車(chē)位。
項目定位
針對江南西現有業(yè)態(tài)的結構不平衡，江南新地采取錯位經(jīng)營(yíng)，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費的主題商場(chǎng)，并把服務(wù)對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進(jìn)場(chǎng)內的商戶(hù)出售的'商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時(shí)尚的商品，并極力營(yíng)造一種有特色、有情調、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著(zhù)節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場(chǎng)所。江南新地商業(yè)街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂(lè )、購物于一體的消費空間，滿(mǎn)足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開(kāi)通，帶來(lái)了交通的便利，縮短了地域距離，同時(shí)也給江南新地帶來(lái)了無(wú)限的商機。江南新地以經(jīng)營(yíng)各類(lèi)高品質(zhì)、新潮、時(shí)尚、典雅、特色的商品而著(zhù)稱(chēng)，不僅吸引了本地大批追求時(shí)尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來(lái)了廣州市以外的年青消費一族。
經(jīng)營(yíng)成績(jì)
自從廣州江南新地20xx年4月29日開(kāi)業(yè)以來(lái)，其日流量最少2萬(wàn)人次，最高峰甚至達到8萬(wàn)人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米!給當地帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，創(chuàng )造了廣州乃至國內商業(yè)運作的一個(gè)奇跡。
項目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時(shí)尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開(kāi)的。
針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類(lèi)高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業(yè)持有者堅持只租不賣(mài)、統一經(jīng)營(yíng)、統一管理的經(jīng)營(yíng)策略使得商場(chǎng)的發(fā)展有了良好的延續性，得以持續發(fā)展。
活動(dòng)方案
一、開(kāi)業(yè)盛典
活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢，引起話(huà)題，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度。
活動(dòng)主題：開(kāi)業(yè)盛典
活動(dòng)時(shí)間：20xx年4月29日
活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng)
活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺表演
活動(dòng)亮點(diǎn)：邀請海珠區區領(lǐng)導、tvb當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著(zhù)名主持人孫小莉、趙榮擔任主持
活動(dòng)內容：
1，啟動(dòng)儀式(上午)
1)迎賓
2)領(lǐng)導致辭
3)啟動(dòng)儀式，區領(lǐng)導、集團領(lǐng)導、商戶(hù)代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺，魚(yú)同水注入鏤空透明江南新地logo中。
4)舞臺表演
a、明星演唱
b、明星與現場(chǎng)觀(guān)眾互動(dòng)
c、運動(dòng)服裝秀
d、女子led鼓樂(lè )表演
e、街舞—雙截棍
f、休閑服裝秀
g、魔術(shù)
h、眼鏡秀
i、約翰表演飛面團
j、數碼產(chǎn)品秀
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