互聯(lián)網(wǎng)養老創(chuàng )業(yè)項目計劃書(shū)
養老投資項目是為了讓人們在退休后獲得收益并保證經(jīng)濟安全而設計的投資項目。養老機構常見(jiàn)的運營(yíng)風(fēng)險主要涉及兩個(gè)方面：意外事故風(fēng)險與法律風(fēng)險。以下是小編精心整理的互聯(lián)網(wǎng)養老創(chuàng )業(yè)項目計劃書(shū)（精選6篇），希望能夠幫助到大家。
互聯(lián)網(wǎng)養老創(chuàng )業(yè)項目計劃書(shū)1
一、當前社會(huì )現狀及前景展望：
首先，退休老人是養生養老度假村的主要目標群體。按照國際標準，當一個(gè)國家或地區65歲以上人口占總人口的7%或60歲以上人口占總人口10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì )。據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長(cháng)一段時(shí)期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長(cháng)，從20XX年到20XX年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計增至4億左右；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著(zhù)每三個(gè)人中就有一個(gè)老人。我國進(jìn)入老齡化社會(huì )已是不爭的事實(shí)。目前“421”模式家庭越來(lái)越多，即“4個(gè)老人、1對夫妻、1個(gè)孩子”。這些家庭引發(fā)的一個(gè)最主要的社會(huì )問(wèn)題就是養老壓力。據最近一項調查顯示，35%的家庭要贍養4為老人，49%的家庭要贍養2到3為老人，養老壓力相當大。就北京地區而言：20XX年，北京市60歲以上老年人超過(guò)243萬(wàn)，是老齡化程度較高的地區之一。按照發(fā)達國家的標準，100名老人中，應有5至7人能住進(jìn)養老院。也就是說(shuō)，北京市有12.15萬(wàn)至17.01萬(wàn)人能住進(jìn)養老院。由此推算，北京的福利設施遠遠不能滿(mǎn)足社會(huì )的需求，養老機構的發(fā)展空間非常大。
1.家庭因素催生老年人公寓的產(chǎn)生和發(fā)展
自我國七十年代中期實(shí)行計劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現已成為社會(huì )的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每隊中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料4個(gè)老人和1個(gè)小孩，時(shí)間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì )問(wèn)題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。
2.養老觀(guān)念發(fā)生轉變
受傳統觀(guān)念的影響，以前人們認為養老院是那些沒(méi)兒沒(méi)女的孤寡老人的安身之地，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著(zhù)近年居民生活水平的提高和居住觀(guān)念的轉變，核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養老院開(kāi)始向往養老院，養老觀(guān)念和居住觀(guān)念正在發(fā)生根本性變化。
3.老年人市場(chǎng)潛力巨大
20XX年國家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當于全國國內生產(chǎn)總值的30%；另?yè)袊淆g人協(xié)會(huì )估計，中國老年人消費每年約3000億人民幣，而且隨著(zhù)老年人消費觀(guān)念的不斷轉變，其消費數額還將進(jìn)一步增長(cháng)。老年人市場(chǎng)潛力非常大。
據國家民政部門(mén)預計，到20XX年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達70%左右；全國老齡委提供的數據顯示，預計到20XX年我國老年人市場(chǎng)的年消費需求將達到1萬(wàn)億元。這兩則數據顯示出“銀發(fā)經(jīng)濟”的無(wú)限商機，而養老服務(wù)無(wú)疑是其中的一大亮點(diǎn)。養老、托老服務(wù)領(lǐng)域隱藏著(zhù)巨大的市場(chǎng)潛力!
其次，隨著(zhù)人們生活水平的不斷提高，回歸自然、追求綠色已是大多數城里人迫不及待的需求�！熬G色”“有機”“無(wú)公害”這些熱門(mén)詞匯就足以證明了這一點(diǎn)。
二、北京xxxx養生養老度假村與普通養老院的區別：
1、北京xxxx養生養老度假村適合不同年齡的人群，而普通養老院只適合老年人；
2、入住北京xxxx養生養老度假村的目的是休閑、度假和養生、養老，而入住普通養老院則只是為了獲得護理服務(wù)；
3、北京xxxx養生養老度假村是商業(yè)性消費場(chǎng)所，而普通養老院屬于公益性社會(huì )福利機構。
三、北京xxxx養生養老度假村的競爭優(yōu)勢：
縱觀(guān)北京市內各個(gè)養老院，基本上都是一床難求!想入院的老人需要排隊等候，通知入住。在這種供不應求的情況下，將養老服務(wù)辦出特色，更能顯示出其超強的競爭力。城里的老人，一生辛勞，身心從不曾真正放松過(guò)�；貧w自然，在空氣新鮮、環(huán)境清幽的風(fēng)景區里療養，一定是每位都市老人夢(mèng)寐以求的愿望!下面就具體優(yōu)勢作詳細分析：
1、這里遠離喧囂，沒(méi)有污染，吃、住、玩都是天然的。這些都是市內養老院所無(wú)法提供的，卻是老年人最喜愛(ài)的戶(hù)外活動(dòng)!
2、建設費用較低，不受城市化瓶頸制約。在寸土寸金的現代城市里，建一個(gè)設施齊全的養老院，最小規模也要數千萬(wàn)元的投資。何況在北京這樣的大都會(huì )城市里投資會(huì )更大，而北京昌平十三陵風(fēng)景區在目前，不僅具備相對廉價(jià)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢，同時(shí)它就是老人們的最?lèi)?ài)! 3，北京xxxx養生養老度假村的功能已不僅僅是養老，同時(shí)也是在療養和度假!而市內的養老院基本上只是給老人提供了住宿和一日三餐。打麻將幾乎是唯一的活動(dòng)內容!
4、運營(yíng)成本大幅降低。北京xxxx養生養老度假村除提供護理服務(wù)，客房服務(wù)員等可廉價(jià)在全國招聘。
5、收費可高可低，入住率基本不受價(jià)格影響。成本低自然支撐了低價(jià)格，這是最具競爭力的殺手锏，可使北京xxxx養生養老度假村永遠立于老年服務(wù)業(yè)的不敗之地!況且為了給老人安置一個(gè)舒心快樂(lè )的環(huán)境，子女一般都會(huì )忽略?xún)r(jià)格因素!
6、打破了傳統觀(guān)念的束縛。入住“養生養老度假村”與入住“養老院”是兩個(gè)截然不同的概念。受中國傳統社會(huì )觀(guān)念的影響，做子女的如果把父母送進(jìn)養老院，往往會(huì )引來(lái)非議，使得親戚朋友不理解，甚至留下“不孝”的罵名；而將父母送進(jìn)“養生養老度假村”則正好相反，子女不但不會(huì )招來(lái)非議，而且面上有光，絕對會(huì )得到親朋好友的認可!
7、經(jīng)營(yíng)過(guò)程簡(jiǎn)單，容易起步。一個(gè)正規的養老院，對老人的人身安全保障是很重要的，所以除了需要大量的護理人員外，還必須建立醫務(wù)室，聘請專(zhuān)門(mén)的醫生。一旦發(fā)生事故，院方還要付賠償責任，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險可想而知。而北京xxxx養生養老度假村的目標客戶(hù)是生活自理的健康人為主，不存在護理不當和事故賠償的問(wèn)題幾乎很小。整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，說(shuō)白了就是把房子出租給客人，為他們提供客房和餐飲服務(wù)、一般性的護理、休閑、觀(guān)光、度假、娛樂(lè )等。而收入，甚至會(huì )比市內養老院高出數倍!!
四、北京xxxx養生養老度假村的其它優(yōu)勢：
1、隨著(zhù)餐飲娛樂(lè )形式不斷的花樣翻新，“農家樂(lè )”正在席卷全國，它以其低廉的成本和實(shí)惠的服務(wù)贏(yíng)得了市場(chǎng)的認可。而與農家樂(lè )相比，北京xxxx養生養老度假村更加貼近自然。由城市到農村，這個(gè)返璞歸真的全過(guò)程，還是讓游客自己慢慢去體會(huì )吧。
2、“情人旅館”在現代社會(huì )已經(jīng)不再陌生，它為那些收入并不高的年輕情侶們提供了一個(gè)釋放激情的場(chǎng)所。在北京城市里，每天200---1000元的情人旅館，只是提供了一個(gè)房間，三餐要另覓餐廳，經(jīng)常出入公共場(chǎng)所還容易碰見(jiàn)“熟人”，甚至弄出離婚悲劇。而把情人旅館建度假村里會(huì )怎樣呢?每人每天只要100--200元，一日三餐免費供應；果園追逐、草地上擁吻，絕不會(huì )被打擾……
3、這就意味著(zhù)“北京xxxx養生養老度假村”這種經(jīng)營(yíng)模式很難被復制!
五、轉化劣勢，多種經(jīng)營(yíng)；
北京xxxx養生養老度假村不但擁有市內養老院無(wú)可比擬的競爭優(yōu)勢，還可兼做“農家樂(lè )”和“情人旅館”等，市場(chǎng)潛力非常巨大!但也有其劣勢，就是距離市區較遠，坐公交轉車(chē)不便，經(jīng)常探望老人的家屬會(huì )感到不便。為此，“農家樂(lè )”的經(jīng)營(yíng)模式就成為了將劣勢轉變?yōu)閮?yōu)勢的絕好方法。只需幾輛中巴車(chē)，每天往返于七孔橋和德勝門(mén)市區一次，接送來(lái)此度假短租的游客和探望老人的子女，每位只要花上100--200元/天，吃住玩全包。這樣一來(lái)，老人家屬不但探望了老人，還體驗了一次實(shí)實(shí)在在的“農家樂(lè )”。面包車(chē)的車(chē)身還可以涂廣告，招攬客源。
北京xxxx養生養老度假村本身就是是一座天然的生態(tài)園。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)宣傳我們的養生養老度假村，可以節省相當一部分廣告投入。因為“北京xxxx養生養老度假村”與其它相關(guān)行業(yè)相比，非常的與眾不同，在網(wǎng)上發(fā)布將會(huì )倍受關(guān)注，從而代替了廣告。
六、建設規模：總投資15.8億元
該項目作為中國養老產(chǎn)業(yè)的示范項目準備分三個(gè)階段完成：
1、投資1.8億元以北京xx旅游發(fā)展有限公司的“xx莊園”為基礎，進(jìn)行改造升級。
2、投資6億元以北京龍圣博農業(yè)科技開(kāi)發(fā)有限公司“龍圣博生特園”為基礎，進(jìn)行規劃建設開(kāi)發(fā)。
3、投資8億元以北京燕山口高爾夫場(chǎng)為基礎，進(jìn)行規劃建設開(kāi)發(fā)。
七、就一期工程為例詳細計劃建設方案情況是：
第一章總論
1.1項目名稱(chēng)及承辦單位概況
1.1.1項目名稱(chēng)
北京“xx莊園”旅游度假村項目。
1.1.2承辦單位
本項目由北京xx旅游發(fā)展有限公司承建。
法定地址：北京市海淀區清河水木天成2號樓
法定代表人：賀冰職務(wù)：董事長(cháng)
1.1.3企業(yè)概況
北京xx旅游發(fā)展有限公司成立于20XX年，以舒緩亞健康和自然生態(tài)休閑為主題，充分發(fā)展戶(hù)外休閑，旅游業(yè)，形成特色﹑現代﹑以自然生態(tài)、綠色環(huán)保為主題的旅游度假村。
1.1.4項目建設地址
北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”旅游度假村位于北京市昌平區十三陵旅游風(fēng)景區內，七孔橋畔，緊靠十三陵水庫，距長(cháng)陵四華里，距神道四華里，地理位置極佳。
1.2項目背景
隨著(zhù)北京旅游事業(yè)的不斷發(fā)展和2008年奧運會(huì )在北京的成功舉辦，北京旅游產(chǎn)業(yè)呈現出前所未有的大好趨勢。大力發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)成為地方經(jīng)濟中不可或缺的重要組成部分。北京xx旅游發(fā)展有限公司正是在這種大好形勢下建設“xx莊園”旅游度假村的，公司愿在發(fā)展昌平區旅游事業(yè)中發(fā)揮自己優(yōu)勢，愿在發(fā)展地方經(jīng)濟的事業(yè)中貢獻自己的力量。
十三陵風(fēng)景區已被列為世界文化遺產(chǎn)，是中國主要的世界級旅游風(fēng)景區，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”旅游度假村置身于這一風(fēng)景區內，在建設之初即考慮到其建筑風(fēng)格一定要和周邊環(huán)境及風(fēng)景旅游點(diǎn)相協(xié)調。為此，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”旅游度假村時(shí)特意采用了鵝卵石墻面，并將客房、會(huì )議室建在槐樹(shù)林中，力求使建筑與自然風(fēng)景融為一體，使其在建設完成后既有經(jīng)營(yíng)的實(shí)際功效，建筑風(fēng)格在與周邊環(huán)境協(xié)調的基礎上又有醒目鮮明的特點(diǎn)，為良好的經(jīng)濟效益創(chuàng )造條件。
十三陵是明朝十三個(gè)封建帝王的陵墓，坐落在北京昌平區境內的燕山山麓距離北京約50公里。1961年，十三陵被國務(wù)院公布為全國第一批重點(diǎn)文物保護單位，是世界上保存最完整，埋葬皇帝最多的墓葬群。同時(shí)十三陵風(fēng)景區已被列為世界文化遺產(chǎn)，是我國主要的世界級旅游風(fēng)景區。其影響和知名度不僅在國內而且在國際上也愈來(lái)愈大，吸引眾多的國內外游客觀(guān)光。北京作為我國的首都，每年吸引國內外數以百萬(wàn)計的游客和學(xué)者，大體上每年來(lái)北京旅游的游客已達800余萬(wàn)人，尤其是成功舉辦了奧運會(huì )后，北京作為世界知名城市之一，它的吸引力將會(huì )發(fā)揮到最大極致。然而，xx莊園就置身在這個(gè)得天獨厚的環(huán)境里不斷地成長(cháng)和發(fā)展。
第二章項目開(kāi)發(fā)條件
2.1地理位置優(yōu)越，交通便利
北京“xx莊園”旅游度假村項目地址在昌平區，該區處北京市西北部，距紫禁城三十公里，總面積1352平方公里，常住人口62萬(wàn)人，是一座歷史文化名城，中國北方著(zhù)名的旅游勝地，20XX年榮獲《中國十大最好玩的地方》。該區東臨順義區，南與朝陽(yáng)﹑海淀﹑門(mén)頭溝區接壤，西部接河北懷來(lái)縣，北靠延慶﹑懷柔縣。衛星城市距市區33公里，地理位置優(yōu)越。本項目實(shí)施地處在北京市昌平區十三陵水庫，距神道四華里西側，交通十分便利。另外，該區是北京去往八達嶺的必經(jīng)之地，對旅游來(lái)講具有很強的區位優(yōu)勢。在該區郵電局擁有現代化的通訊設施，可為用戶(hù)提供電話(huà)﹑傳真﹑無(wú)線(xiàn)電﹑計算機分組交換﹑國際特快專(zhuān)遞等服務(wù)。
2.2自然資源優(yōu)越
昌平區位于溫榆河沖擊平原和軍都山的結合地帶，在燕山腳下，長(cháng)城環(huán)抱，上風(fēng)上水，一年四季空氣一級，地形地貌多樣，自然風(fēng)光優(yōu)美，雨量充沛，四季分明，山峻﹑樹(shù)綠﹑水清﹑天藍﹑有“首都后花園”的美稱(chēng)。昌平屬于暖溫帶季風(fēng)大陸性氣候，植被茂盛，多山，多水，多溫泉。春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季涼爽，冬季寒冷干燥。這決定了昌平區旅游業(yè)季節性強的特點(diǎn)，4月初到11月初為旅游旺季。有豐富的地熱資源，尤其是小湯山溫泉尤為出名，這里利于開(kāi)展旅游，度假和娛樂(lè )為一體的現代休閑產(chǎn)業(yè)。從地質(zhì)上來(lái)講，主要是花崗巖、白云質(zhì)灰巖和片麻巖，土質(zhì)為風(fēng)化層，適于發(fā)展林果業(yè)。就旅游資源來(lái)講，昌平地區具有典型構造和地質(zhì)古跡。優(yōu)越的地理位置和豐富的自然生態(tài)環(huán)境為昌平旅游發(fā)展造就了得天獨厚的優(yōu)勢。
2.3環(huán)境優(yōu)勢
昌平區內有列入“世界文化遺產(chǎn)”名錄的明十三陵，“天下第一雄關(guān)”——居庸關(guān)；十三級浮屠的遼代銀山塔林；擁有“亞洲之最”稱(chēng)譽(yù)的中國航空博物館；中國坦克博物館；迪斯尼風(fēng)格的九龍游樂(lè )園；全國最大的射擊場(chǎng)——中國北方國際射擊場(chǎng)；北方最大的國際級小湯山現代農業(yè)科技示范園；獨具特色的十三陵國際高爾夫球場(chǎng)；空中滑傘俱樂(lè )部；風(fēng)景秀麗的十三陵水庫和蟒山﹑溝崖、虎谷﹑白羊溝﹑大楊山等自然風(fēng)景區。全區有文物保護單位78處，其中世界文化遺產(chǎn)1處，國家級重點(diǎn)文物保護單位4處，市級重點(diǎn)文物保護單位5處。該區的旅游業(yè)已經(jīng)形成規模和氣候，其游覽內容包括名勝古跡﹑自然景觀(guān)﹑現代娛樂(lè )﹑康復療養﹑科技博覽﹑民俗風(fēng)情﹑觀(guān)光農業(yè)共八大系列，形成了吃﹑住﹑行﹑游﹑購﹑娛等功能齊全的現代旅游服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。該地區在中國的影響力很強，吸引著(zhù)眾多的國內外友人。
2.4政策機遇
黨中央在十六屆四中全會(huì )上明確提出建立“以人為本，全面協(xié)調，可持續發(fā)展的和諧社會(huì )”的科學(xué)發(fā)展觀(guān)思想。以人為本的重點(diǎn)是要促進(jìn)人的全面發(fā)展，在國民素質(zhì)中，健康素質(zhì)是重中之重。昌平區政府確定把戶(hù)外體育休閑旅游﹑文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)和旅游發(fā)展業(yè)作為區域經(jīng)濟發(fā)展的引擎，這無(wú)疑為昌平戶(hù)外休閑聚居區的發(fā)展提供了千載難逢的政策機遇。尤其是我國申奧成功后，北京的旅游等第三產(chǎn)業(yè)呈現了前所未有的大好趨勢。
第三章市場(chǎng)需求分析
3.1必要性
十三陵風(fēng)景區被列為世界文化遺產(chǎn)后，其影響力和知名度與日俱增，不僅在國內而且在國際上愈來(lái)愈引起旅游愛(ài)好者的關(guān)注。北京身為中國的首都，每年都吸引著(zhù)國內、國際數以百萬(wàn)人計的旅游者，對所有置身于旅游事業(yè)的個(gè)人、單位來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)千載難逢的機會(huì )。凡是初來(lái)北京旅游的人，有幾個(gè)重要的旅游景點(diǎn)是向往已久、非去不可。一是天安門(mén)、故宮，二是八達嶺、十三陵，目前到北京來(lái)的旅游者已達每年800余萬(wàn)人，都會(huì )掀起比較長(cháng)期的旅游高潮。
3.2市場(chǎng)前景
xx莊園旅游度假村包含輕松、時(shí)尚的文化，以人為本的思想，崇尚創(chuàng )新的追求，強調滿(mǎn)足人的心理需求，提供人性化的環(huán)境和服務(wù)，把物質(zhì)享受和精神享受結合了起來(lái)。隨著(zhù)人們生活水平的提高，度假村無(wú)疑是在這都市鬧中取靜的幽雅環(huán)境。在市場(chǎng)化競爭和消費結構升級的新形勢下，餐飲業(yè)將積極調整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結構，努力擴大餐飲消費熱點(diǎn)，不斷加強服務(wù)內涵的人性化發(fā)展，不斷拓寬餐飲消費的空間和領(lǐng)域，以用誠信營(yíng)造、用實(shí)力說(shuō)話(huà)、用行動(dòng)證明為宗旨，更加便民利民，大力提倡健康消費、安全消費、綠色消費、環(huán)保消費、科學(xué)消費、節約型消費，促進(jìn)餐飲業(yè)可持續發(fā)展。隨著(zhù)農業(yè)技術(shù)進(jìn)步、農村產(chǎn)業(yè)結構調整和社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的需要，這種兼顧生態(tài)、經(jīng)濟和社會(huì )效益協(xié)調發(fā)展的觀(guān)光農業(yè)生態(tài)園模式將具有廣闊的市場(chǎng)。綜上所述，本項目迎合了市場(chǎng)的需求，發(fā)展前景非常廣闊。
第四章企業(yè)組織與勞動(dòng)定員
4.1企業(yè)組織
本項目的企業(yè)組織采用合資企業(yè)董事會(huì )領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，下設工程部﹑銷(xiāo)售部﹑市場(chǎng)策劃部﹑人力資源部、財務(wù)部等主要部門(mén)。
4.2勞動(dòng)定員
本項目各項經(jīng)營(yíng)要求，管理層主要有職工10多人，園林維護20人左右，護理服務(wù)人員50余人組成。項目所需人員需要培訓方可上崗。
4.3人員培訓
公司全體人員都將在上崗前進(jìn)行嚴格的培訓，組織員工定期進(jìn)行知識培訓，組織聽(tīng)取專(zhuān)家學(xué)者的講座，不斷鼓勵員工創(chuàng )新，同時(shí)提高各個(gè)環(huán)節的工作效率。這使全體員工全面了解﹑認識公司﹑減少陌生感，增加親和力和使命感。不斷培養和提高員工整體素質(zhì)，傳播公司的企業(yè)文化，建立良好的激勵機制，進(jìn)行靈活的﹑人性化的，現代管理理念。
第五章項目實(shí)施計劃
5.1項目規模
北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”旅游度假村，該項目資產(chǎn)已達人民幣6100余萬(wàn)元。本項目占地200余畝，度假村內有果園60余畝，槐樹(shù)林帶50余畝，“xx莊園”旅游度假村已建設完成各類(lèi)建筑12000余平方米，院內綠化面積占總面積的80%。xx莊園各項娛樂(lè )功能齊全，設施一流，能接納各界團體和各界人士召開(kāi)會(huì )議，休閑度假。四排四合院改造后可以接待100名左右老人進(jìn)行養生養老。
5.2資金來(lái)源
該項目由北京xx旅游發(fā)展有限公司自籌資金。該項目資產(chǎn)已達人民幣6100余萬(wàn)元，下一步籌集資金1。19億元，對接待老人養生養老實(shí)施進(jìn)行改造升級和構置設備等。
5.3項目功能
北京xx莊園旅游度假村項目功能分別為：客房、會(huì )議室、套房、住房、塔樓、兒童村、職工宿舍、職工餐廳、燒烤園、鹿園、值班室、倉庫、畫(huà)廊、畫(huà)室、四合院、果園住房等。建設風(fēng)格中西合璧，高雅別致，山，水，亭，榭，花草樹(shù)木，景色優(yōu)美，可以使您盡情感受大自然之美。
第六章利潤估算
6.1計劃及評價(jià)方法的選擇
本項目建設周期為一年。根據公司投資計劃及戰略規劃制定詳細的財務(wù)計劃，包括投資預算及經(jīng)濟利潤預算，并對公司經(jīng)營(yíng)財務(wù)狀況進(jìn)行財務(wù)評價(jià)，依據《方法與參數》中規定的方法計算新增效益與新增費用�；緮祿�
(一)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)項目按運營(yíng)率100%測算；
(二)每種營(yíng)業(yè)項目的銷(xiāo)售價(jià)格按企業(yè)定價(jià)策略及當前市場(chǎng)價(jià)格制定估算；
(三)年運營(yíng)工作日為365天。
6.2利潤估算
6.2.1餐廳收益
北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”度假村中有同時(shí)可容納300—400人就餐的大型餐廳，在十三陵地區可同時(shí)容納300—400人就餐的單位很少，北京xx旅游發(fā)展有限公司的建設項目恰好彌補了十三陵旅游風(fēng)景區這一旅游服務(wù)的不足。集體旅游者的集體進(jìn)餐往往按人數定餐，其利潤也可按人數來(lái)計算，僅以集體進(jìn)餐一項計算效益：
300人次x 15元(人均利潤)= 4500元；
400人次x15元(人均利潤)=6000元；；集體進(jìn)餐的毛利潤是4500---6000元；4500元的毛利潤x1年(按300天算)=13；6000元的毛利潤x1年(按300天計算)=18；在北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”度假；上座率按70%計算，每餐平均按50—70元利潤計；七間小餐廳x50元(單間單餐利潤)=350元；；350元x1年(按30
400人次x 15元(人均利潤)= 6000元；
集體進(jìn)餐的毛利潤是4500---6000元。
4500元的毛利潤x 1年(按300天計算)=135萬(wàn)元；
6000元的毛利潤x 1年(按300天計算)=180萬(wàn)元；
在北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”度假村中，考慮到散客的需求，為此在餐飲服務(wù)方面，特為散客商設計了以家庭、朋友自行組織旅游的小旅游團體，為散客準備了數間小型餐廳。
上座率按70%計算，每餐平均按50—70元利潤計算：
七間小餐廳x50元(單間單餐利潤)=350元；
350元x1年(按300天計算)=10.5萬(wàn)元；
七間小餐廳x70元(單間單餐利潤)=490元；
490元x1年(按300天計算)=14.7萬(wàn)元；
北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”度假村完成后，僅餐飲服務(wù)一項每年的毛利潤當在145.5---194.7萬(wàn)元之間。
6.2.2旅游紀念品
十三陵是著(zhù)名的旅游景點(diǎn)，與其有關(guān)的旅游紀念品一直受到廣大旅游者的青睞，而中國的工藝品更是歷史悠久、舉世聞名，在飽覽世界著(zhù)名文化遺產(chǎn)的同時(shí)，又能有機會(huì )購買(mǎi)自己中意的具有濃厚中國特色的各類(lèi)工藝品不失為一大樂(lè )事。為此，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”度假村設立了工藝品、旅游紀念品商店。北京xx旅游發(fā)展有限公司已經(jīng)招聘了既有專(zhuān)業(yè)知識又有相關(guān)經(jīng)驗的人員，開(kāi)始著(zhù)手于前期工作，一旦建設完成馬上可以投入經(jīng)營(yíng)。因為每天將有300----400人次的游客到度假村內進(jìn)餐，這些人同時(shí)也就成為了旅游紀念品和工藝品潛在的購買(mǎi)者。為此，度假村內的旅游紀念品和工藝品具有了固定的客源。
300人次x30%(實(shí)際購置者)=90人；
90人次x30元(人均購置毛利潤)=2700元；
300人次x40%(實(shí)際購置者)=120人；
120人次x30元(人均購置毛利潤)=3600元；
2700元x1年(按300天計算)=81萬(wàn)元；
3600元x1年(按300天計算)=108萬(wàn)元；
2000余平方米的工藝品、旅游紀念品商店每年的毛利潤達到81---108萬(wàn)元是合理的，也是可行的。
6.2.3客房收入
在“xx莊園”旅游度假村中，北京xx旅游發(fā)展有限公司在“xx莊園”度假村建設了70余間標準客房，可同時(shí)容納150---200余人住宿。并建設了與住宿客人相關(guān)使用的會(huì )議室、健身房等附屬設施。這一設計主要考慮了會(huì )議團體、旅游團體和個(gè)別散客在世界文化遺產(chǎn)這一特定環(huán)境中派生出的特殊要求而設計建設的住宿條件的具備也是度假村中與餐飲服務(wù)、工藝品、旅游紀念品銷(xiāo)售配套中不可缺少的條件。
70間標準客房x70%(實(shí)際使用率)=49間。
根據十三陵風(fēng)景區的特殊位置，旅游又分淡季和旺季。在旺季房間價(jià)格控制在200元比較合適，而在淡季我們認為將房?jì)r(jià)價(jià)格控制在120元比較適合。平均下來(lái)：
200元+120元=320元；
320元÷2=160元；
160元x49=7840元；
7840元x1年(按300天計算)=235.2萬(wàn)元；
6.2.4娛樂(lè )項目
以“xx莊園”度假村日接待200人計，其中僅20%客人享受洗浴服務(wù)，每日即有40---50人次的客源，在扣除了人員工資、房屋折舊、稅費等支出后，其每年純利潤當在38.8萬(wàn)元左右。
另外，北京xx旅游發(fā)展有限公司在其建設的“xx莊園”度假村中還建有500余平方米的KTV包間及臺球室，其日常工作人員約10人，仍以每日40---50人來(lái)此消費，扣除人員工資，房屋折舊，稅費等支出后，其純利潤當在56萬(wàn)元左右。
為迎合客人的需要，北京xx旅游發(fā)展有限公司在其建設的“xx莊園”度假村中配制了建筑面積150平方米的棋牌室，只需配制3---4個(gè)工作人員，每年也可創(chuàng )造7萬(wàn)余元的純利潤，而建筑面積480平方米的會(huì )議室可容納100余人，召開(kāi)各類(lèi)集體會(huì )議，與大會(huì )議室配套的還有數間面積在30---40平方米的小型會(huì )議室，以中等水平的會(huì )議室中間價(jià)計算，“xx莊園”度假村每年招待各種會(huì )議占用會(huì )議室可收取的費用當可創(chuàng )10萬(wàn)余元的純利潤。
為迎合現代人群的高雅情趣，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”度假村不僅建有品茶專(zhuān)用的茶樓，而且配建了咖啡屋。40---50個(gè)客人可同時(shí)在此品味清茶或是咖啡。這一服務(wù)項目預計可產(chǎn)生年利潤8—10萬(wàn)元
6.2.5室外休閑
現代的城市消費，越來(lái)越向著(zhù)親近自然發(fā)展，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”度假村為使游客能盡興地感受大自然，特意建設了能容納15匹馬的馬廄，游客可以在“xx莊園”度假村縱馬奔馳，也可以在馬背上悠然地游覽十三陵水庫。15匹馬，每小時(shí)50元，一年只營(yíng)業(yè)250天，每天只營(yíng)業(yè)三小時(shí)，扣除3人工資、扣除了草料損耗，扣除了稅費，每年可得20多萬(wàn)元利潤。
度假村，60畝的采摘園，綠葉叢中鮮亮的果實(shí)會(huì )讓游客們眼前一亮，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”度假村就有這么一個(gè)采摘園，從春天的櫻桃、李子到秋天才熟的蘋(píng)果、桃，十余個(gè)品種不僅可以為“xx莊園”度假村招來(lái)更多的客人，也可以為游客通過(guò)采摘增加更多的生活樂(lè )趣，當然“xx莊園”度假村也因此可以獲得更多的利潤，我們預算的結果是，采摘園每年可獲利12萬(wàn)元。
垂釣已經(jīng)成為現代人的熱門(mén)休閑運動(dòng)，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”度假村內有魚(yú)池兩個(gè)，面積雖然不大，4000斤到5000斤魚(yú)完全可以放得進(jìn)去，很多人都知道，垂釣的利潤是很高的，我們不用多算，每年垂釣的利潤7---8萬(wàn)元是不成問(wèn)題的。
如果我們有比較充足的資金來(lái)利用我們還有的空間，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設的“xx莊園”度假村還有很多旅游項目可以發(fā)展：攀巖、網(wǎng)球、夏令營(yíng)等等。
6.2.6養老服務(wù)：度假村養生養老服務(wù)是我公司創(chuàng )造的養老產(chǎn)業(yè)品牌項目，再加上我們產(chǎn)業(yè)所具備得天獨厚的優(yōu)勢，我們在提供優(yōu)質(zhì)、高效、全面、滿(mǎn)意服務(wù)的同時(shí)，也必將通過(guò)市場(chǎng)化運作給我們帶來(lái)可觀(guān)的利益回報。每位老人一天的服務(wù)性收入按50元計算，100人就是5000元，一年是180萬(wàn)元。
6.2.7根據以上幾方面的收入一期工程最低年純收入也在800萬(wàn)左右。
第七章項目評價(jià)
該項目的開(kāi)發(fā)建設，可以完善當地的旅游服務(wù)功能，充分挖掘其旅游價(jià)值。既與十三陵地區的旅游景點(diǎn)有機結合，形成類(lèi)型豐富、形式多樣的旅游線(xiàn)路，提升昌平區旅游業(yè)的總體品位。同時(shí)，在項目的建設和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，可對貧困農民就近安置務(wù)工，提供就業(yè)崗位緩解了當地勞動(dòng)力的就業(yè)困難問(wèn)題。每年的租金收入與勞動(dòng)收入增加了當地村民的收入，改善了他們的生活水平。
該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，經(jīng)濟效益好，是利國利民的光彩事業(yè)，促進(jìn)了十三陵鎮的發(fā)展，響應了黨中央提出的建設和諧社會(huì )的政策。
第八章結論
綜上所述，該項目的開(kāi)發(fā)建設是可行的，是低風(fēng)險高回報的項目。景區分期投入運營(yíng)后，可通過(guò)邊收益、邊投入的方式，形成良性資本環(huán)鏈。項目實(shí)施單位不斷加強宣傳，提高園區知名度，同時(shí)積極爭取納入市級旅游和養老產(chǎn)業(yè)規劃，加強與周邊景區和中國養老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的的合作，共同開(kāi)發(fā)壯大市場(chǎng)�？傊�，北京xx旅游發(fā)展有限公司建設“xx莊園”度假村是一項利國利民、對促進(jìn)昌平區的旅游發(fā)展是一件好事，對促進(jìn)十三陵鎮的發(fā)展有積極作用，對改善當地的經(jīng)濟現狀來(lái)說(shuō)更加確實(shí)可行。為此我們希望得到各級領(lǐng)導的關(guān)心和支持，希望得到各界朋友們的幫助。
七、后續項目開(kāi)發(fā)：
北京xxxx養生養老度假村正式運營(yíng)后，“xx莊園”度假村以營(yíng)業(yè)收入再進(jìn)行投資的同時(shí)，爭取國家政策性資金支持和扶持，進(jìn)行二期、三期工程的建設中開(kāi)展果蔬種植，使之不斷壯大，最終發(fā)展成一個(gè)集老年服務(wù)、休閑度假、旅游觀(guān)光、果蔬采摘、農家樂(lè )、高爾夫等為一體的綜合性生態(tài)度假村!必將在中國養老產(chǎn)業(yè)上創(chuàng )造出輝煌成就。
互聯(lián)網(wǎng)養老創(chuàng )業(yè)項目計劃書(shū)2
一、 社會(huì )背景
根據國家統計局公布的數據：截止XX年11月底，我國65歲上的老年人口達到8811萬(wàn)，占總人口的6.96%；60歲以上的人口數達1.3億，占人口數10.2%。而聯(lián)合國傳統標準，一個(gè)國家或地區的60歲以上老人達總數10%(新標準為65歲以上老人占人口數7%)即視作為該國家或地區進(jìn)入老齡化社會(huì )。按上述的數據顯示，我國從XX年正式進(jìn)入了老齡化社會(huì )。我國人口老齡化形式發(fā)展速度快，來(lái)勢猛。XX年前后，我國的老年人口已達到驚人的數目1.5億人，是亞洲老年人總數的50%。是世界老年人總數的20%，更是世界上唯一老年人口總數過(guò)億的國家。
傳統上，我國是一個(gè)"養兒防老"的國家，長(cháng)期實(shí)行一種家庭養老的模式。從古代就有孝道之說(shuō)，在"十罪"里以不孝為大。但是隨著(zhù)改革開(kāi)放的到來(lái)，與外界交流的增多，從而使得經(jīng)濟、政治、文化等方面都不斷在發(fā)生變化，使"養兒防老"的思想模式受到巨大的沖擊。特別是XX年以來(lái)，我國實(shí)行了計劃生育政策以后，我國家庭呈現出一種倒金字塔的形式，一對夫婦面臨著(zhù)贍養四個(gè)或更多的老人，這無(wú)疑是一種巨大的壓力。他們?yōu)榱思缲撘粋�(gè)家庭的負擔，不得不日夜工作掙錢(qián)，從而缺少時(shí)間照顧、陪伴老人。特別是在農村，由于農村經(jīng)濟收入低，青壯年人口不得不大量涌入城市務(wù)工，尋求經(jīng)濟的收入。所以越來(lái)越多的"空巢老人"出現，也使"養兒防老"的方式逐漸被人所拋棄。我國是一個(gè)提倡尊老愛(ài)幼的國家，而"贍養老人，尊重老人，孝敬老人"更是中華民族的優(yōu)良傳統禮德。我們青壯年是家庭法的脊梁柱，不得不承擔家庭的重任，讓生活更得更舒適。所以他們必須花費很多的時(shí)間去奮斗，去拼搏。在這種背景下，傳統的家庭養老模式開(kāi)始瓦解，老人們出現無(wú)人照顧、陪伴的情況。所以我們社會(huì )必須尋求一種方法來(lái)解決，這時(shí)各式各樣的養老機構必然入雨后春筍般出現并蓬勃發(fā)展起來(lái)，這些組織機構可以有效解決老人的養老問(wèn)題，不斷地滿(mǎn)足老人的物質(zhì)與精神上的各種需求，豐富其生活，讓老人們老有所養，老有所依，老有所學(xué)，老有所樂(lè )。這些養老機構更能關(guān)注老人的生活，更貼心老人的生活，也能讓兒女們更放心的工作。從這可以看出，敬老院這一服務(wù)業(yè)必將發(fā)展壯大起來(lái)。
二、 行業(yè)前景
根據民政部門(mén)統計，到XX年，"空巢"將成為老人家庭的主要形式，所占的比例也高達70%左右。而在這空巢現象日益顯著(zhù)的情況下，社會(huì )的養老機構也蓬勃發(fā)展，為老人們提供一個(gè)像自己家庭一樣溫馨的大家庭。因為兒女們擔心老人的安危，無(wú)人照顧老人，并且敬老院的收費門(mén)檻低，一般家庭都可以支付得起，所以，越來(lái)越多的老人被關(guān)進(jìn)敬老院。并且，養老院的老人們多，老人之間將會(huì )有更多的話(huà)題，彼此談心，所以也有很多老人選擇進(jìn)養老院。
但現在我國卻面臨著(zhù)尷尬的床位問(wèn)題。我國60歲以上老年人數高達1.5億，但我國敬老院床位的擁有量才有120余位，這是一個(gè)怎樣的比例啊!僅占老年齡人口的0.8%，換一種說(shuō)法就是每125位老人才能得到1張床位，這是遠遠不夠的，這僅僅是杯水車(chē)薪。這是需求遠遠超過(guò)了供應。
可是，我國的政府所建立的養老機構，卻還存在著(zhù)諸多的問(wèn)題：
1、 老年公寓供不應求，數目少，規模極少。
2、 政府隊老年人的住宅設施的重視和支持力度不夠，老年公寓和養老機構的投入資金遠遠不足，不能滿(mǎn)足需求。因此，在政府的建立養老機構的提供的床位不足的情況下，將會(huì )鼓勵民辦養老院。而我國的老年人口多，并且我國的獨生子女越來(lái)越缺少對父母的關(guān)心，也決定了養老機構將迎來(lái)一個(gè)前所未有的機遇。所以養老機構是一個(gè)前途無(wú)限的行業(yè)。
三、市場(chǎng)的發(fā)展前景
1、可預見(jiàn)的服務(wù)群眾
我國老年零花速度快，來(lái)勢猛。XX年前后，我國的老年人口已達到驚人的數目1.5億人，是亞洲老年人總數的50%。是世界老年人總數的20%，更是世界上唯一老年人口總數過(guò)億的國家。
2、 入住率高
經(jīng)過(guò)對幾個(gè)城市市區的范圍內養老機構的統計和抽樣調查，各種各樣的所有制形式的養老機構平均入住率為63%。經(jīng)過(guò)對老人們的問(wèn)卷調查，我們可以了解到，有一大部分的老人不愿選擇養老機構是因為一些養老機構的設備不完善和服務(wù)不滿(mǎn)意。從此，我們可以推測如果我們把敬老院的設施完備，服務(wù)完善，入住率將達到一個(gè)更高的水準。
3、 并非供過(guò)于求
我國老年人數高達1.5億，但我國養老機構的所擁有的床位卻僅僅120萬(wàn)。僅占老年人口的0.8%，換一種說(shuō)法就是每125位老人才能得到1張床位，這是遠遠不夠的，這僅僅是杯水車(chē)薪。這是需求遠遠超過(guò)了供應。
4、 收費標準低
我國的養老機構的收費標準低，一般家庭都可以支付得起老人的入住費用。一般每位老人每個(gè)需向養老機構支付的費用僅僅是680元左右。而我國許多老人都有退休金，可以輕松支付與養老機構的費用。
四、 敬老院選址
這個(gè)優(yōu)秀的養老機構。地址的考慮是非常重要的。因此，我們在選址中應該考慮到下面幾個(gè)方面問(wèn)題：
1、 交通方便。交通方面是最為基本的條件，應該有公車(chē)到達，這也方便了老人的出行火或子女的看望。
2、 周?chē)h(huán)境應恬靜。因為老人的睡眠質(zhì)量較差，經(jīng)不起吵鬧，所以應遠離鬧事、娛樂(lè )場(chǎng)所。我們應選擇安靜的地點(diǎn)，最好接近自然，靠近公園等場(chǎng)所。
3、 周?chē)袕V場(chǎng)或活動(dòng)中心。老人們需要得到充分的娛樂(lè )及鍛煉。
4、 附近有設備完善的大型醫院。由于老人屬于高危意外及突發(fā)死亡率較高的人群。為防患于未然，應靠近大型醫院。
五、 管理制度及模式
敬老院是一個(gè)民辦的養老機構的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。它是一個(gè)社會(huì )服務(wù)機構，也會(huì )死一個(gè)報恩社會(huì )行業(yè)。我們在為祖國做一點(diǎn)貢獻，也為老人們獻出我們的愛(ài)心。我院采用院長(cháng)總負責制度。院長(cháng)直接管理所有人員，這樣可以減少人員花費。院長(cháng)總攬大小事務(wù)，所有事務(wù)直接向院長(cháng)負責。
六、 人員素質(zhì)要求
1、 院長(cháng)職位要求懂得項目管理并有一定會(huì )計的基礎知識，并有創(chuàng )新思維和一定魄力。還要有較強的忍耐力，遇事冷靜，反映迅捷，并有團隊意識，有優(yōu)秀的交際能力，更重要的是要敬老愛(ài)老，愛(ài)崗敬業(yè)，有堅定的職業(yè)操守和奉獻精神。
2、 護理人員要求。精神素質(zhì)好，精神面貌好，敬老愛(ài)老，愛(ài)崗敬業(yè)，良好的溝通能力，并懂得基本的護理知識。
3、 廚師要求。懂得基本的藥膳、養生知識，懂得調配營(yíng)養，并有吃苦耐勞的工作精神。
4、 清潔工要求，清潔工要求勤奮，細心，熱心。
七、 敬老院的規模
我院面積預計總面積為800平方米，可接受200多位老人。內設娛樂(lè )場(chǎng)所，包括基本養老機構設施，并根據老人的具體需要設置各種娛樂(lè )設施以滿(mǎn)足不同需要。
八、 設施
1、 房間設施：每間房間四張床位，四套桌椅，一套洗浴設備，每人一個(gè)衣柜并有獨立衛生間，一臺液晶高清電視，一臺冷暖空調。
2、 日常生活器材：廚具，餐具，杯具，洗具，冰箱，消毒柜，洗衣機。
3、 辦公設施：電腦，打印機，東風(fēng)小康。
九、 經(jīng)濟投資
1、 租房和場(chǎng)地鎖租金控制在6萬(wàn)元一下每年。
2、 房屋改造和簡(jiǎn)單裝修費用預算投資4萬(wàn)元。
3、 基本設施：床柜300元∕套*200套=60000元。
床上用品150元∕套*200套=30000元。
桌椅50元∕套*200套=10000元。
電視機1000元∕套*50套=50000元。
冷暖空調1800元∕套*50套=90000元。
4、 活動(dòng)器材 1萬(wàn)元。
5、 家庭影院設施 1萬(wàn)元。
6、 餐飲設備 1.4萬(wàn)。
7、 洗衣設備 1萬(wàn)元。
8、 辦公設施 5萬(wàn)元。
9、 開(kāi)業(yè)儀式和相關(guān)宣傳 1萬(wàn)元。
另10、員工工資 院長(cháng) 1XX每月
護理人員 700每月
廚師 800每月
清潔工 500每月
10、 伙食成本：每年360000元。
11、 水電費XX0每年。
12、 辦公費用4600每年。
共計頭一年需投資96.88萬(wàn)元。
十、 收費標準：
按80%入住率計算
1、 床位費200元∕月*12月*200*80%=384000元。
2、 服務(wù)費200元∕月*12月*200*80%=384000元。
3、 餐費200元∕月*12月*200*80%=384000元。
4、 水電費80元∕月*12月*200*80%=153600元。
按以上收費標準計算，一年總收入為116.736萬(wàn)元。
每年為老人購買(mǎi)醫療保險費用40元∕月*200*80%=6400元。
每年設備折舊為3萬(wàn)元。
則每年收入為116.736萬(wàn)元-96.88萬(wàn)元-3萬(wàn)元-0.64萬(wàn)元=16.216萬(wàn)元。
十一、辦院風(fēng)險
1、 入住率不足。房租，人工費和水電費等硬性開(kāi)支得不到有效分攤，不能進(jìn)入良性循環(huán)。
2、 入住老人收費風(fēng)險。由于老人及子女的財務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不及時(shí)繳費。敬老院又不能強行迫使其離開(kāi)，造成負面影響。
3、 老子的意外傷害風(fēng)險。老人的意外及突發(fā)死亡率較高，一旦發(fā)生糾紛，會(huì )給我院帶來(lái)人力與物力上的負擔。
4、 養老院內的設施受損，帶來(lái)一定的經(jīng)濟損失。
十二、贊助
1、 向政府申請。我院可以盡量向政府申請資金，讓政府給與一定政策上的扶助或提供一定設施設備。
2、 向冷暖空調或電視廠(chǎng)商拉贊助，以獲取一定的優(yōu)惠。
3、 醫院合作。我院可與附近醫院合作，定期到醫療給老人進(jìn)行檢查，優(yōu)惠看病，減少老人發(fā)病風(fēng)險。
十三、階段目標
十年內分為三個(gè)階段
第一階段：我院在前3年里，要做到回收成本，并完善管理及服務(wù)體系，尋求更好的的服務(wù)理念。我們將派人到其他優(yōu)秀機構學(xué)習考察，建設我院特色服務(wù)。
第二階段：在有屬于自己的特色服務(wù)下，加強我院的宣傳工作，增強知識度，并擴大我院規模，從而做到接受1000人規模。我們也會(huì )建設有自已特色的娛樂(lè )場(chǎng)所，豐富老人生活。我們將建立老年大學(xué)和醫療點(diǎn)，讓老人做長(cháng)期體檢，達到我院的"老有所養、老有所醫、老有所學(xué)、老有所樂(lè )"的辦院宗旨。
第三階段：在我院基本發(fā)展完善的情況下，也豐富我院的院外活動(dòng)，與旅游社合作，讓老人游山玩水，開(kāi)闊視野，愉悅心情，好好地享受晚年。
十四、總論
1、 項目具有課前瞻性和可操作性
2、 項目成立的時(shí)機與條件成熟，風(fēng)險小，經(jīng)濟回報率高
3、 市場(chǎng)定位明確，是國家導向項目
4、 綜合分析：養老機構是一個(gè)社會(huì )公眾服務(wù)行業(yè)，但它面對著(zhù)一個(gè)龐大的消費群體。它更是我國急需發(fā)展的全新商業(yè)模式的公益項目，是我國目前難得的投資機會(huì )并有希望短時(shí)間內取得上市資格。
互聯(lián)網(wǎng)養老創(chuàng )業(yè)項目計劃書(shū)3
一、執行總結
(一)背景和項目簡(jiǎn)述
我國已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì )，隨著(zhù)新中國的同齡人步入老年，將出現第一次老年人口增長(cháng)高峰。據統計全國老年人口由年均增加311萬(wàn)人發(fā)展到年均800萬(wàn)人。截至20XX年，中國老年人口總數已達一點(diǎn)五九億，占總人口的百分之十二，積極應對人口老齡化發(fā)展波及的一系列經(jīng)濟與社會(huì )變化，是中國社會(huì )面臨的重大問(wèn)題。老年人口基數大，增長(cháng)快，特別是隨著(zhù)家庭小型化的發(fā)展，社會(huì )化養老的需求迅速增長(cháng)。但是長(cháng)期以來(lái)，我國社會(huì )福利由國家和集體包辦，存在資金不足、福利機構少、服務(wù)水平較低等問(wèn)題，難以滿(mǎn)足人民群眾對福利服務(wù)需求日益增長(cháng)的需要。社會(huì )福利事業(yè)的改革與發(fā)展，已經(jīng)引起了全社會(huì )的廣泛關(guān)注。全社會(huì )對社會(huì )福利需求的急劇增長(cháng)，使社會(huì )福利社會(huì )化具有廣闊的發(fā)展前景；我國綜合國力的增強，人民群眾生活水平和道德水準的提高，為推進(jìn)社會(huì )福利社會(huì )化奠定了良好的基礎。聯(lián)合國在1982年通過(guò)并在全世界實(shí)施的“1982年維也納老齡問(wèn)題國際行動(dòng)計劃”指出：為年長(cháng)者提供健康照顧，必須承認家庭及其所在社區所具有的平衡和良好的制度特點(diǎn)在此基礎上尋求社會(huì )養老機構和家庭之間的適當平衡。國家和社會(huì )為彌補21世紀家庭養老的不足，提供更為合理、有效的養老方式和養老條件，并在政策和制度上提供有利的保障。
人口進(jìn)入老年化，必然伴隨著(zhù)勞動(dòng)力供應、醫療服務(wù)、養老金方面壓力的增大，這毫無(wú)疑問(wèn)將對其未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)模式產(chǎn)生深遠的影響。對于政府來(lái)說(shuō)，解決人口老年化的問(wèn)題已經(jīng)達到刻不容緩的地步。為此，中國政府不僅已經(jīng)在照料老人上增加開(kāi)支，還即將制定一系列優(yōu)惠政策鼓勵私人和外國投資。如果西方國家的經(jīng)驗能夠被吸取，與照管老人相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的未來(lái)市場(chǎng)潛力或許會(huì )達到數萬(wàn)億元人民幣，每年將幫助創(chuàng )造數以百萬(wàn)計的新工作。不難想象，在不久的未來(lái)，這將成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的一個(gè)重要引擎。
(二)機會(huì )概述
人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì )問(wèn)題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會(huì )、經(jīng)濟、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總人口中的數量和比例不斷增加。根據聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為判斷一個(gè)國家是否進(jìn)入老齡社會(huì )的標準來(lái)看，我國在20XX年就已正式邁入了老齡化社會(huì )。
當前，我國所面臨的老齡化問(wèn)題勢必使傳統的養老觀(guān)念、養老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養、醫療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長(cháng)，將直接導致養老設施的“有效需求”遠遠超過(guò)“有效供給”。
“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大20XX年國家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當于全國國內生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)袊淆g人協(xié)會(huì )估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著(zhù)老年人消費觀(guān)念的逐步轉變，其消費數額還將得到進(jìn)一步增長(cháng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。
山東省是人口大省，老年化的問(wèn)題也越發(fā)凸顯，政府也提出應加大《中華人民共和國老年人權益保障法》、《山東省老年人權益保障條例》、《山東省優(yōu)待老年人規定》的實(shí)施力度，確保老年人的各項待遇得到落實(shí)。同時(shí)政府也出臺了一系列即促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟政策。這些政策主要包括財政財策(專(zhuān)項撥款、補貼、減免收費等等)、稅收政策(優(yōu)惠與減免等)、信貸政策(貸款的規模、期限、利率方面的優(yōu)惠)、價(jià)格政策(價(jià)格保護、價(jià)格限制等)、外資政策(鼓勵和吸收外資的進(jìn)入等)。這都有利于老年產(chǎn)業(yè)的成長(cháng)也發(fā)展，同時(shí)也增加了從事此項產(chǎn)業(yè)的有利因素。
(三)目標市場(chǎng)的描述和預測
1、我國已進(jìn)入老齡化社會(huì )階段
按照國際標準，當一個(gè)國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì )。據有關(guān)統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個(gè)數字每年都在以3%的速度增長(cháng)。我國進(jìn)入老齡化社會(huì )已是不爭的事實(shí)。根據國家有關(guān)部門(mén)統計預測，到20XX年，老年人將占全國總人口19.34%；到20XX年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。
2、國外老年住宅市場(chǎng)的狀況
歐美各國由于傳統個(gè)人主義的影響注重發(fā)展社會(huì )養老設施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財政負擔，試圖尋求維系傳統的家庭倫理觀(guān)念及尊老愛(ài)幼的社會(huì )風(fēng)尚。因此，為了消除現代社會(huì )生活方式的改變、家庭觀(guān)念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養老環(huán)境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養老環(huán)境及創(chuàng )造新的居住模式方面作了許多的努力。
3、老年人養老逐步向集中養老轉移
受傳統觀(guān)念的影響(他們認為那些所謂的養老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著(zhù)近年居民生活水平的提高和居住觀(guān)念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養老院開(kāi)始向往養老院，養老觀(guān)念和居住觀(guān)念正在發(fā)生根本性變化。
4、國家、省、市各級政府鼓勵進(jìn)行老年公寓的建設
面對我國進(jìn)入老齡化社會(huì )，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì )所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng )辦養老服務(wù)機構。
總結：養兒防老這一中國幾千年來(lái)沿用的照顧老人方式已經(jīng)給成長(cháng)起來(lái)的獨生子女一代提出了嚴峻的考驗。他們同時(shí)面臨著(zhù)贍養4個(gè)老人的現實(shí)。隨著(zhù)人們經(jīng)濟實(shí)力的提高以及對養老意識的改變，老年養護業(yè)已經(jīng)在中國出現，在解決人口老齡化的社會(huì )問(wèn)題上，老年養護產(chǎn)業(yè)必將逐步顯現出積極的社會(huì )意義。
我國的老齡化進(jìn)程與經(jīng)濟發(fā)展不同步，未富先老已成為全社會(huì )普片存在的問(wèn)題。所以，解決老齡問(wèn)題，做好老年社會(huì )工作，創(chuàng )造良好的物質(zhì)基礎成為我們急需解決的重要問(wèn)題。實(shí)現老年人“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè )”更社會(huì )發(fā)展追求的重要目標。
(四)競爭優(yōu)勢和劣勢分析
1、優(yōu)勢
(1)營(yíng)銷(xiāo)方式的轉變。
由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀(guān)念既成熟又相保守，許多老人對新型的產(chǎn)品會(huì )感到陌生，認同接受也會(huì )有一個(gè)過(guò)程，在對老年住宅進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣的時(shí)候就應該充分考慮到這一點(diǎn)：在營(yíng)銷(xiāo)手法上，避免使用概念營(yíng)銷(xiāo)，轉為說(shuō)服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營(yíng)銷(xiāo)；在銷(xiāo)售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書(shū)和賣(mài)場(chǎng)設計都應保持踏實(shí)、簡(jiǎn)練、穩重的風(fēng)格，實(shí)施耐心的引導式銷(xiāo)售。從長(cháng)遠來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟是一個(gè)多發(fā)展、多變化的時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)的影響，未來(lái)的老年人比起今天的老年人，對新消費觀(guān)的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。
(2)提高服務(wù)的品質(zhì)。
針對老年消費的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場(chǎng)”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。老年人是一個(gè)特殊的社會(huì )人口群體，在飲食、起居、衣著(zhù)、旅游、醫療保健、文化娛樂(lè )等各方面都有著(zhù)這一年齡段的特點(diǎn)，對商品的質(zhì)量要求尤其高，通常是商品的質(zhì)量不好不買(mǎi)，價(jià)格太貴不買(mǎi)，不實(shí)用不買(mǎi)，不安全不買(mǎi)，太復雜不買(mǎi)，只要產(chǎn)品不對路，質(zhì)量不過(guò)關(guān)，在老齡消費中就不會(huì )有市場(chǎng)，也就不會(huì )有長(cháng)久的效益。
(3)針對老年消費中休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣(mài)點(diǎn)，為項目打下長(cháng)遠的附加價(jià)值。
(4)在公司發(fā)展的不同階段，開(kāi)展不同層次的服務(wù)。
在公司經(jīng)營(yíng)的1前—3年主要發(fā)展自助型的老年公寓，即采取上門(mén)服務(wù)的方式，為老人提供生活方面的照顧和幫助，同時(shí)為他們進(jìn)行心理疏導和壓力的排解，使老人的生活質(zhì)量得到提高。當公司經(jīng)過(guò)1-3年的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)后，資金及市場(chǎng)都有了進(jìn)一步的充裕及發(fā)展，此時(shí)再逐步建設住宅型和陪護型的老年公寓，爭取最終建立起環(huán)境優(yōu)美、設施齊全、舒適健康的的一體化老年公寓。這樣分階段、有重點(diǎn)的建設必將對公司的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，同時(shí)各階段有重點(diǎn)的建設對公司的服務(wù)質(zhì)量也會(huì )起到積極的作用。
2、劣勢
(1)、觀(guān)念落后，意識不足
雖然各級政府對于老齡化的問(wèn)題相當重視，但是在少數個(gè)別地區，由于我國長(cháng)期形成的是家庭子女養老觀(guān)念，因此面對我國人口老齡化的挑戰，一些職能部門(mén)和社區管理與服務(wù)部門(mén)對開(kāi)展和加強社區養老助老服務(wù)的重要性和迫切性認識不足，沒(méi)有把社區養老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì )文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì )穩定的高度來(lái)認識，服務(wù)意識差。這些必然給社會(huì )公眾帶來(lái)了一些對于社區養老的負面心理影響，對于養老服務(wù)社區的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生一些阻力。
(2)、競爭者帶來(lái)的壓力
有商機必然有商家，雖然目前成都的養老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見(jiàn)的將來(lái)，競爭者必將紛至沓來(lái)，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來(lái)一定的壓力與風(fēng)險。公司在不久之后，面對的必將是一個(gè)競爭日趨激烈的市場(chǎng)，在這里為數越來(lái)越多的潛在競爭者轉化為現實(shí)競爭者，大家都希望在這養老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內部的現存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰。
(3)資金困擾
作為一支學(xué)生團隊必將面臨資金不足及缺乏經(jīng)驗的問(wèn)題，在公司運行的過(guò)程中也一定會(huì )遇到一些我們從未遇到過(guò)的挑戰，因此在公司的發(fā)展過(guò)程中我們必須抓住機遇，勇于挑戰，在發(fā)展中積累經(jīng)驗，不斷充實(shí)和提高自己。
(五)經(jīng)濟狀況和盈利能力預測
老人之家建立之初，資金問(wèn)題是一個(gè)很重要的方面。因此在建立之初我們可能會(huì )面對資金短缺的問(wèn)題，但是我們會(huì )將事實(shí)呈現在人們面前，這樣我們就會(huì )有針對性的去確立目標和方向，努力解決問(wèn)題。對于經(jīng)濟狀況，我們會(huì )盡力維持經(jīng)濟的穩定，通過(guò)與其他公司進(jìn)行資金方面的合作，獲得更過(guò)的投資。另一方面我們可以通過(guò)貸款方式進(jìn)行資金的籌集。
初期我們將實(shí)行上門(mén)服務(wù)，根據老年人的需要，為他們提供生活上的的照顧及心理方面的咨詢(xún)，盡快的摸清市場(chǎng)，積累經(jīng)驗，這樣將減少公司初期在資金不足情況下的支出。隨著(zhù)計劃的實(shí)施，我們的努力將得到一定的認可，就會(huì )獲得一定成效。從而使公司資金周轉靈便，資金流動(dòng)比較順暢，繼而我們對老人的需要及習慣將更加了解。另一方面公司將對員工做出更加細致和恰當的分工，進(jìn)行更加專(zhuān)業(yè)的培訓，從而提高員工的工作效率，這樣將有利于財務(wù)部門(mén)制定更加嚴密的規劃，一定份額的資金要獲得相應的效益，員工們責任心高了，公司的經(jīng)濟運行金額將更加穩定。
(六)團隊概述
團隊(Team)是由員工和管理層組成的一個(gè)共同體，它合理利用每一個(gè)成員的知識和技能協(xié)同工作，解決問(wèn)題，達到共同的目標。
公司是由財務(wù)部，銷(xiāo)售部，市場(chǎng)部，策劃部，行政部，人力資源部等多個(gè)部門(mén)組成。不管是高層領(lǐng)導還是下層職工都是公司的一員，成員之間的和睦相處有利于公司的進(jìn)一步發(fā)展，所以團隊的力量是不可替代的。當然大的團隊是由小的團隊結合而成的，各部門(mén)都是一個(gè)小團隊。團隊之中不可缺少的就是一個(gè)引領(lǐng)下屬的上級和按命令實(shí)施行動(dòng)的下層員工。不論上層還是下層我們都堅持一視同仁的原則。
(七)預計能提供的利益
我們的利益來(lái)源主要是
1、為老人提供生活照料心理咨詢(xún)等方面的服務(wù)所收取的費用。
2、與其他公司企業(yè)的合作獲得的利潤。例如旅游公司、健身公司、藥物公司、器械設備公司等較大型的公司。我們也可以通過(guò)為他們進(jìn)行品牌宣傳來(lái)賺取部分利益。我們預計通過(guò)服務(wù)老人、服務(wù)社會(huì )贏(yíng)得社會(huì )信賴(lài)將自己的品牌打造出去的這種途徑，盡快收回成本，取得良好的資金運轉情況。
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
(一)詳細的市場(chǎng)分析和描述
1、老年人口數
我國是世界上老年人口最多、增長(cháng)最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀80年代以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長(cháng)，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬(wàn)，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，占世界老年人口總數的22.3%。中國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。
從區域來(lái)看，我國目前已有三分之一的省市區人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區65歲以上的老年人口已超過(guò)其總人口的7%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近
(二)競爭對手分析
1、專(zhuān)屬的老年護理公司不足
目前我國雖有一些家政護理公司，但在老年人的護理方面并不完善，他們提供的服務(wù)大多僅限于對老年人的生活料理，沒(méi)有考慮到老年人精神上的需求及對日常娛樂(lè )生活的需要�，F如今，越來(lái)越多的獨具老人需要的并不是生活上的照料，他們更需要的是自身價(jià)值的實(shí)現及精神上的充實(shí)。
2、老年公寓的建設供不應求。
發(fā)達國家進(jìn)住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5%左右。我國目前只有0.8%的人能夠住進(jìn)養老機構，部分老齡化特別嚴重的地區所具備的養老設施所能安置的老年人也不到地區人口總數的1%。
3、老年公寓的布局不合理。
目前老年公寓和養老機構的建設還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設規劃。所以目前存在著(zhù)有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠離社會(huì )、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì )活動(dòng)造成不便。
4、老年公寓的價(jià)位偏高。
有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需費用不超過(guò)1000元。北京市20XX年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元；大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價(jià)位為400-500元�？梢�(jiàn)，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
5、大多數的老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。
一般來(lái)說(shuō)設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的'養老機構，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達到老有所養、老有所樂(lè )的目的。
處理好老齡產(chǎn)業(yè)的盈利與福利的關(guān)系是發(fā)展老年住宅必須考慮的，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，追求一定的盈利水平，獲取一定的經(jīng)濟效益，是市場(chǎng)化運行的必然要求和重要標志。能否獲得合理的利潤，反映產(chǎn)業(yè)運行和發(fā)展的健康狀況。但是，老年住宅的服務(wù)對象和其中的一些服務(wù)內容，具有社會(huì )福利的特點(diǎn)。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關(guān)系。
(三)市場(chǎng)需求
1、“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大
20XX年國家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調查和分析預測，到本世紀一十年代末，h7n9禽流感思想匯報，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當于全國國內生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)袊淆g人協(xié)會(huì )估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著(zhù)老年人消費觀(guān)念的逐步轉變，其消費數額還將得到進(jìn)一步增長(cháng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。
2、家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展
自我國七十年代中期實(shí)行計劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現已成為社會(huì )的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì )問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。
3、老年娛樂(lè )市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)
許多老年人退休后賦閑在家，沒(méi)有子女的陪伴和照料，他們會(huì )產(chǎn)生一種空虛感，急需體現自己的個(gè)人價(jià)值。因此一些老年旅游團及老年娛樂(lè )文化活動(dòng)都有了很大的發(fā)展，老年人不再只是現在家中，他們更多的會(huì )選擇走出家門(mén)，參與社區或社會(huì )上組織的一些娛樂(lè )活動(dòng)，這大大促進(jìn)了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4、老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵
最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時(shí)的上海商品房積壓量高達上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。
總結：如果說(shuō)1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì )問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會(huì )問(wèn)題及老年人養老觀(guān)念重大轉變的趨勢看，實(shí)施老年公寓建設應該說(shuō)是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時(shí)，水到渠成�？梢灶A見(jiàn)，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
(四)公司概述
老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習慣和觀(guān)念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè )”的養老原則，創(chuàng )建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。
1、地點(diǎn)的選擇。
依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會(huì )，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。
2、老年公寓的模式。
國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構(HTA)的老年人居住建筑的標準分為7類(lèi)：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅；提供全天監護和最低限度的服務(wù)和設施的健康老人住宅；專(zhuān)為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅；專(zhuān)為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監護的老人住宅；專(zhuān)為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監護和護理的住宅；專(zhuān)為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫療機構。又依據各個(gè)國家的現狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅(老年人合住的住宅)；護理型老年人住宅以及公立養老院(社會(huì )福利性)。從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì )融資。借鑒國外經(jīng)驗，結合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構(個(gè)人支付或政府和社會(huì )資助)。
(3)設計與配套設施。
老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設計規范”，從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無(wú)障礙設計，戶(hù)內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設施和服務(wù)，如醫院、健身娛樂(lè )、文化教育、圖書(shū)資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區內要配備正規定點(diǎn)醫院。該醫院應具備治療、搶救、咨詢(xún)的功能，這是關(guān)系老有所養的重要保障，是老年人進(jìn)住社區最關(guān)心的問(wèn)題之一。 (4)規模與檔次。
從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規模不宜過(guò)大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開(kāi)發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。
(5)老年公寓的性質(zhì)。
依據國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷(xiāo)售入住等進(jìn)行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì )各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會(huì )出資予以建設。
三、市場(chǎng)調查和分析
(一)老年人物質(zhì)生活狀態(tài)
我國已經(jīng)提早步入了老年社會(huì )，目前我國的老齡人口總數額已經(jīng)達到1.74億左右，占人口的總比例達到12.78%，而且以每年800萬(wàn)——900萬(wàn)的速度在快速增加。老年人口數量的逐步擴大使得養老問(wèn)題迫在眉睫，老年人的生活現狀也成為一個(gè)新的社會(huì )關(guān)注焦點(diǎn)。
隨著(zhù)中國老年人口的增長(cháng)，老年消費市場(chǎng)也日益引起重視，針對老年人衣食住行用的老年用品正在逐步增多。但就目前的狀況來(lái)看，老年市場(chǎng)提供的產(chǎn)品和老年人的真正需求之間還存在差距，這包括兩方面內容：一方面是數量上的差距。我國目前的老齡人口已經(jīng)達到了1.74億左右，根據國家老齡委的預計，目前我國老年市場(chǎng)的需求量應為1萬(wàn)多億，現階段市場(chǎng)的供給量遠不能滿(mǎn)足，供求之間存在巨大市場(chǎng)空白；另一個(gè)方面是現有的老年產(chǎn)品與老年人真正需求的產(chǎn)品之間存在差距，產(chǎn)品種類(lèi)不夠豐富、真正能滿(mǎn)足老年人需要的產(chǎn)品不多，這就意味著(zhù)巨大的市場(chǎng)空間和企業(yè)的競爭、發(fā)展空間。
老年人生活質(zhì)量的高低和自身的經(jīng)濟能力及子女供養能力直接相關(guān)�，F階段我國老年人，在吃飽穿暖的普遍層面上不存在太大的問(wèn)題，但在生活品質(zhì)保證、提升上，則相差很懸殊。
1、城市老年人的物質(zhì)生活現狀
城市老年人在退休后基本上都享有養老金，加上中國人普遍的儲蓄習慣，城市老年人大部分在養老的基本經(jīng)濟保障上問(wèn)題不突出，老年人的消費多數集中在衣、食、行、樂(lè )、保健等方面。在城市中，由于商品供應比較充足，城市老年人在生活方面選擇余地較大，老年人在基本物質(zhì)生活上不存在太大困難。在城市中，那些沒(méi)有養老金、沒(méi)有經(jīng)濟來(lái)源，依靠低保收入維持生計的老年人通常生活質(zhì)量相對比較低，但他們基本上已經(jīng)納入到國家的基本保障體系中，在生存方面不存在很大的障礙。
2、農村老年人物質(zhì)生活現狀
農村老年人大多以種地為生，隨著(zhù)年齡的增長(cháng)，雖不能再從事繁重的體力勞動(dòng)，卻不能像城市老年人那樣退休，享受?chē)野l(fā)給的養老金，主要還靠家庭贍養。這無(wú)疑增加了農村家庭的經(jīng)濟負擔，使得原本就不在同一起跑線(xiàn)上的城鄉家庭的經(jīng)濟狀況進(jìn)一步分化，農村老年人在生活、醫療、精神等方面都承受著(zhù)較大的壓力，其中尤以醫療問(wèn)題最為凸顯。有關(guān)部門(mén)資料顯示，農村合作醫療覆蓋率比較高，但是，農村合作醫療的補貼額度有限，發(fā)生重大疾病時(shí)根本不夠用。對多數農村老人來(lái)說(shuō)，受經(jīng)濟條件和子女觀(guān)念的影響，有病只能依靠鄉村醫生，打打針，吃點(diǎn)藥。經(jīng)濟條件較好的老人得了大病或許可以住院治療，而其他的老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病的費用占所有家庭支出的比例較低。
農村老年人收入來(lái)源單一，主要依靠土地或者子女供給。而老年人大部分的積蓄用于給子女建房、成家，基本花費在子女身上，預留給自己用來(lái)養老的是很少的一部分。農村老年人更不能像城市老年人一樣有退休金養老保險作為生活的基本保障，以至于很多農村老年人的生活僅維持在最低水平，由此造成了很多農村老年人都存在營(yíng)養不良的疾病。這種情況直接和地區經(jīng)濟發(fā)展水平相關(guān)，東西部地區也存在差距。但從整體而言，農村老年人生活水平不高、飲食結構不合理是一個(gè)普遍存在的現象，當然這也和農村老年人的生活習慣有很大的關(guān)系，但是根源還是收入低的問(wèn)題。
(二)老年人精神生活狀態(tài)
老年人的精神生活如今多為子女、社會(huì )所忽略，我們常說(shuō)贍養老人、孝順老人不僅指提供豐富的物質(zhì)生活，老人需要的更多的是情感照料和精神關(guān)照，所以贍養老人更重要的是精神贍養。
1、城市老年人精神生活現狀
子女在身邊，伴侶在左右，有自己的業(yè)余愛(ài)好，有人能傾訴心事，有多年的老朋友，這樣的老年人在精神上相對充實(shí)，不會(huì )常出現孤獨、寂寞、情感無(wú)處寄托等精神生活上的問(wèn)題。而現在城市中還存在很大一部分老人，他們的精神生活非常匱乏。
2、農村老年人精神生活現狀
由于社會(huì )經(jīng)濟整體水平的提高和政府、家庭等多方的努力，農村老年人在物質(zhì)供養方面有了一定的改善，但老年人的精神需求及精神文化生活則顯然還未被重視。社會(huì )經(jīng)濟文化環(huán)境的變遷已促使農村老年人在精神文化需求方面提出新的要求。市場(chǎng)經(jīng)濟對年輕人道德觀(guān)念的沖擊、因子女流動(dòng)而導致留守老人的增多、活動(dòng)場(chǎng)所及設施匱乏等方面因素，都加劇了農村老年人精神文化生活的貧乏程度。
農村老年人的精神文化娛樂(lè )生活原本就不多，但因大部分老人有子女在身邊，此種問(wèn)題還能得到一定程度的緩解。但是隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和人口政策效應的顯現，今后農村的空巢老人比例也將逐步擴大。相比于經(jīng)濟較發(fā)達的農村地區，經(jīng)濟落后地區的農村里外出打工人員的比例更高，這些地區農村老年人的空巢生活更令人堪憂(yōu)。
另?yè){查顯示，雖然大多數農村老年人身邊有子女，少數老年人身邊沒(méi)有子女，但是不在身邊的子女可以通過(guò)電話(huà)等方式與老人進(jìn)行情感溝通和交流。不過(guò)，空間距離對老年人情感慰藉的負面影響確實(shí)是一個(gè)普遍的事實(shí)。況且，身邊有子女也并不一定能為老年人提供情感慰藉，這還取決于子女是否夠孝順。子女是老年人情感支持的重要來(lái)源，但也不是唯一來(lái)源。老年人還可以在家庭之外找到其他支持。在被問(wèn)及：“您有訴說(shuō)心事的人嗎?”，回答有的占64.5%，沒(méi)有的為35.5%。在這方面，女性老年人的情況要好于男性，女性回答有的為67.1%，男性老年人為61.4%。
(三)市場(chǎng)分析及預測
1、社會(huì )的關(guān)心與重視
很多城市中的老年人離退休后對原單位往往有著(zhù)極強的歸屬感。做好離退休人員的走訪(fǎng)慰問(wèn)工作是組織工作中的一項常規工作，是傳達一個(gè)組織對離退休人員關(guān)心的重要渠道。老年人離退休后的第一活動(dòng)場(chǎng)所是家庭，第二活動(dòng)場(chǎng)所就是社區。社區所具有的鄰里互助、情感交流等功能正好在一定程度上滿(mǎn)足老年人的某種精神需求。建立健全社區的家政服務(wù)體系，為老年人提供最便捷最可靠的家政服務(wù)，包括生病時(shí)有人陪侍、孤獨時(shí)有人聊天，努力營(yíng)造“尊老、敬老，愛(ài)老”的社區氛圍，使老人們有所忙、有所樂(lè )、有所依，社區和老人之間才能形成一種良性互動(dòng)關(guān)系。
2、政府的重視
老年事業(yè)是一項公益性、社會(huì )性的事業(yè)，在市場(chǎng)不能有效發(fā)揮作用的地方，政府必須積極承擔起職責。在老年人精神贍養方面，政府自然責無(wú)旁貸。一直以來(lái)國家提倡“老有所養，老有所醫，老有所學(xué)，老有所為，老有所樂(lè )”，政府在未來(lái)的政策導向和宏觀(guān)規劃上，需要堅持老年人利益與社會(huì )整體利益相統一的原則，更加重視從老年人精神層面提高老年人生活質(zhì)量和生命價(jià)值。
(四)市場(chǎng)發(fā)展的走勢
老年人的生活現狀問(wèn)題是整個(gè)社會(huì )高度關(guān)注并函待改善的問(wèn)題，也是今后發(fā)展中一個(gè)關(guān)鍵的核心問(wèn)題。面對這樣一個(gè)人口大國老齡化的問(wèn)題，必須政府、社會(huì )、家庭、個(gè)人全方位動(dòng)員、多方參與、共同解決，如此才能破解難題，實(shí)現社會(huì )的穩定、持續發(fā)展。
人口老齡化是世界人口發(fā)展的一大趨勢，預計在二十一世紀三、四十年代將達到高潮，目前，這一問(wèn)題受到世界各國的普遍關(guān)注。北京市在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì )，90年代以來(lái)，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴峻，老年人口無(wú)論是在數量上還是在總人口中的比重都在不斷提高。所以我們的老年公寓的發(fā)展前景比較廣闊，由于我國的老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)并不是很發(fā)展，此類(lèi)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量巨大，對于我們的老年公寓進(jìn)入市場(chǎng)是一個(gè)良好的契機。因為老齡化的不斷加劇，我國此類(lèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著(zhù)良好的發(fā)展趨勢，處于不斷地上升過(guò)程，隨著(zhù)老齡化現象的加重，老年人的市場(chǎng)充滿(mǎn)商機，老年消費群體已經(jīng)受到越來(lái)越多人的注意力。
隨著(zhù)社會(huì )老齡化一路攀升，工作繁忙的子女敬孝心的方式就是為老人多添衣物，多付出關(guān)愛(ài)�！靶⑿摹毕M在中國人的情感市場(chǎng)中占有重要地位。孝心是對雙親長(cháng)輩孝敬的心意，是中國孝道文化的核心，是祖先崇拜的文化內涵。古人云，百善孝為先。孝心經(jīng)濟的可開(kāi)發(fā)潛力很大。老年人是一個(gè)特殊的社會(huì )群體，老年人特殊的生理、心理和行為特征，決定了其消費能力、消費偏好、消費行為、消費方式、消費觀(guān)念、消費習慣、消費決策等方面的特殊性，由此形成了現實(shí)消費需求和潛在消費需求的特殊性>。在這部分人口巨大的數量規模背景下，已經(jīng)并將形成一個(gè)特殊的消費市場(chǎng)。在我國，針對老年人這個(gè)特殊的消費群體的許多消費領(lǐng)域到存在大面積空白，所以關(guān)于老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著(zhù)良好的發(fā)展前景，預期的形勢對于我們也是有利的。
(五)競爭對手分析
在我國，目前已有4萬(wàn)多家養老院，據調查，中國60歲以上的老年人已達1.6億多，其中5%的人有入住養老院的愿望。而中國現有養老院的數量?jì)H夠0.86%的老人入住，這表明養老事業(yè)在中國有著(zhù)巨大的發(fā)展空間。20XX年發(fā)布的《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書(shū)顯示，全國城鄉有社會(huì )福利院、敬老院、養老院、老年公寓和老年護理院等養老服務(wù)機構39546個(gè)，總床位149.7萬(wàn)張，其中農村鄉鎮敬老院29681個(gè)，總床位89.5萬(wàn)張，遠遠不能滿(mǎn)足老年人的入住需求。中國現有養老服務(wù)設施大部分由國家和集體投資，但非公有制養老機構發(fā)展呈現明顯上升趨勢，在有的地區已超過(guò)公有制養老機構。上海市有養老機構467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養老機構已達231家，擁有床位8939張，占全市養老機構床位數的85.5%。創(chuàng )辦于1995年的天津鶴童老年福利協(xié)會(huì )，是一個(gè)民辦慈善福利服務(wù)型的社團組織，在天津和北京開(kāi)設養老院，其養老服務(wù)已延伸到老年餐飲、老年物業(yè)和老年用品領(lǐng)域。他們還引進(jìn)德國專(zhuān)業(yè)養老護理院的技術(shù)與管理方法，開(kāi)辦了老人護理職業(yè)技能培訓學(xué)校，并創(chuàng )辦了居家老人照料公司。在廣州，民營(yíng)的廣州壽星大廈已成為全國最大的養老福利服務(wù)機構。該大廈投資2億多元，建筑面積11萬(wàn)平方米，是集托養、住宿、旅游、度假、療養、娛樂(lè )、飲食、保健等于一體的老人公寓，有2000多位老人入住。
(六)競爭優(yōu)勢
雖然我國已經(jīng)有了一部分老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，但是由于老齡化的加劇，我國的老年人市場(chǎng)還是屬于供不應求的階段，這對于我們的老年公寓有利的形勢，讓我們有一個(gè)良好的成長(cháng)環(huán)境，競爭壓力不是太大。雖然我國已經(jīng)有了有相當大競爭力老年人企業(yè)，但是我們的老年之家注重發(fā)展的是一般的中小企業(yè)，目標是廣大的普通的老年群體，著(zhù)眼于我國國內大型的老年人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的空白領(lǐng)域，占據大型企業(yè)之外的市場(chǎng)份額。我們的老年公寓針對大部分的老年群體設立了專(zhuān)項的服務(wù)，以普通的老年群體為中心，實(shí)行經(jīng)濟實(shí)惠的價(jià)格體制，在價(jià)格上我國國內的大型企業(yè)拉開(kāi)距離，從而獲得更多的老年消費群體。他們擁有先進(jìn)的技術(shù)設備，擁有齊全的服務(wù)，還有多年打下的基礎，我們相對于他們來(lái)說(shuō)，規模較小，設備不先進(jìn)、不齊全，但是我們主打的是特色的老年之家服務(wù)型公寓，我們以精心的、周全的服務(wù)取勝，以盡心盡力為老年人服務(wù)為宗旨，以讓老年人安心度過(guò)晚年生活、讓子女放心的原則，打造出一個(gè)集社區服務(wù)、休閑娛樂(lè )、保健為一體的綜合性的老年人公寓。這是我們相對于我國國內的大型企業(yè)所具有的競爭優(yōu)勢，在我國，老年人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)并未形成壟斷行業(yè)，此類(lèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處于新開(kāi)發(fā)的階段。先前步入市場(chǎng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有一定的歷史，而且已經(jīng)占有了相當一部分的市場(chǎng)份額，在老年人的消費市場(chǎng)擁有一定的顧客基礎，但是在我國，老年人市場(chǎng)還有相當一部分的空白領(lǐng)域，我們的老年公寓就可以在空白了領(lǐng)域中占有一定的市場(chǎng)份額。
我們公司的主要競爭對手并不是之前就已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的大型企業(yè)，而是處于初步發(fā)展階段的中小型企業(yè)，他們在老年市場(chǎng)上正處于慢慢成長(cháng)階段，基礎不是很牢固，在市場(chǎng)中占有的份額并不穩定。但是因為他們比我們先進(jìn)入市場(chǎng)，我們在市場(chǎng)的這方面與他們相比還是有一些欠缺，他們正處于成長(cháng)階段，所以他們以后的發(fā)展機會(huì )明顯比我們有前景。他們的產(chǎn)品在老年人群體中有一定的信賴(lài)度，產(chǎn)品種類(lèi)較多，營(yíng)銷(xiāo)策略較好，市場(chǎng)占有率較高。他們是我們公司當前面對的威脅，隨著(zhù)中國老齡化的加重，老年人市場(chǎng)將會(huì )慢慢地發(fā)展、成熟、直至飽和，我們以后面對的潛在的競爭對手和危機會(huì )越來(lái)越多，這對于我們的發(fā)展是個(gè)不利的狀態(tài)，所以我們必須在市場(chǎng)上站穩腳跟。以后的老年人市場(chǎng)還會(huì )不斷的擴大，社會(huì )和政府對老年人會(huì )越來(lái)越重視，所以我們的公司的發(fā)展空間較大，這也是我們?yōu)槭裁催x擇老年人為目標的理由。我們的老年公寓是老年人集中居住的場(chǎng)所，有相應的餐飲、清潔衛生、文化娛樂(lè )、醫療保健服務(wù)體系，在現在的國內市場(chǎng)上有一定的競爭優(yōu)勢，我們老年公寓的目標是普通的老年和青年消費群體，彌補了現在國內老年人市場(chǎng)的空白領(lǐng)域，相信我們公司會(huì )在社會(huì )上占有一定的市場(chǎng)份額。
四、公司戰略
(一)各階段的發(fā)展戰略
戰略是最重要的計劃形式之一，是組織的一種總體行動(dòng)方案，是為實(shí)現總目標而做的重點(diǎn)部署和資源安排。在項目建立和發(fā)展過(guò)程中必定會(huì )出現這樣或那樣的問(wèn)題，無(wú)論是怎樣的競爭和風(fēng)險，我們必須要制定適當的戰略并進(jìn)行實(shí)施，爭取做到規避風(fēng)險，實(shí)現公司的使命及愿景。
1、初級階段：
確定目標人群主要為老年群體，制定符合老年人的服務(wù)。招收具有專(zhuān)業(yè)技能的職員并對其進(jìn)行職業(yè)技能的培訓。以經(jīng)營(yíng)、發(fā)展、敬業(yè)、服務(wù)為基本準則，形成公司的企業(yè)文化。
要明確各部門(mén)、各組織的使命，以及公司的愿景，已確定公司的實(shí)質(zhì)以及今后的發(fā)展方向。公司里的各部門(mén)要有明確的劃分且要有明確的使命，各個(gè)部門(mén)之間應該相互合作，明確公司的目標，成員之間相互鼓勵、相互協(xié)助來(lái)更好的完成工作，推動(dòng)公司更好更快的發(fā)展。
在公司經(jīng)營(yíng)的前1—3年，將把發(fā)展的重點(diǎn)放在開(kāi)發(fā)自助型老年公寓上，即公司主要提供上門(mén)服務(wù)，派一些經(jīng)過(guò)被訓的護理人員在老年人家中照料他們的生活起居，并按時(shí)為老人提供心理咨詢(xún)服務(wù)，提高老年人的生活質(zhì)量。公司還將定期組織顧客出外游玩以及在公園、廣場(chǎng)等休閑場(chǎng)所專(zhuān)門(mén)教授老年人如何進(jìn)行合理的健身鍛煉。在保證了老年人基本生活良好的同時(shí)，也為他們提供了合理健康的娛樂(lè )活動(dòng)。
2、中級階段：對公司所面臨的環(huán)境進(jìn)行分析和研究，以把握時(shí)機，避開(kāi)威脅。
(1)外部環(huán)境的分析：對公司所面臨的當前的和未來(lái)的外部環(huán)境進(jìn)行分析，就是要準確把握環(huán)境變化和發(fā)展趨勢及其對公司的影響，充分發(fā)掘公司所能利用的機會(huì )，明確必須規避的風(fēng)險。公司的環(huán)境在很大程度上決定了管理當局的選擇，成功的戰略必然是與環(huán)境相適應的戰略。
(2)內部環(huán)境分析：對公司的內部環(huán)境的分析也就是對組織自身的分析，通常包括對公司的成員、財、物、信息資源、市場(chǎng)位置、研發(fā)能力方面的分析研究。明確公司所具有的競爭優(yōu)勢和劣勢，從而使管理者識別出公司所具有的能夠作為競爭武器的獨特的能力和資源。公司通過(guò)1—3年的發(fā)展必將擁有一定的資本積累，及品牌知名度。因此在公司發(fā)展的中級階段，公司必將更加優(yōu)化自己的服務(wù)體系及經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)展原有項目的基礎上加大與各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系。如同旅游公司合作，開(kāi)展老年人旅游項目：同健身中心合作為老年人提供更加專(zhuān)業(yè)合理的鍛煉計劃。在加強自助型服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，根據所具有的資金狀況及市場(chǎng)環(huán)境建設相對簡(jiǎn)單的陪護型老年公寓。即公司為老年人提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區，及簡(jiǎn)單的生活照料，小學(xué)教師師德論文，主要面對生活能夠自理的老人。
在此階段公司也應加強對企業(yè)的宣傳，在社區、報刊、電視中投放廣告。誠信經(jīng)營(yíng)，創(chuàng )造品牌效益，進(jìn)一步得到人們的認可。
3、發(fā)展階段：對公司自身進(jìn)行分析評價(jià)，徹底明確公司自身的優(yōu)勢和劣勢。在與同行業(yè)的競爭中積累經(jīng)驗，彌補不足，爭取獲得更高的市場(chǎng)份額，在不同城市創(chuàng )立品牌連鎖店。積極參加社會(huì )公益活動(dòng)，與保健品公司、心理咨詢(xún)所、旅游公司等建立合作關(guān)系，提供高品質(zhì)服務(wù)，擴大品牌效益。
(1)公司將對前期的發(fā)展進(jìn)行總結合評價(jià)，在與同行業(yè)的競爭中爭取占領(lǐng)優(yōu)勢地位，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，形成品牌效益。從而吸引社會(huì )上更多的老年人，贏(yíng)得更多企業(yè)和公司的信任，繼而穩固公司的資金流動(dòng)和周轉。
(2)公司將會(huì )為老年人邀請更好的心理教育家，讓他們?yōu)槔夏耆俗霾欢ㄆ诘男睦斫】祱蟾嬷v座，讓了老年人們擁有一個(gè)健康的心理，對生活擁有一個(gè)健康積極的心態(tài)，對未來(lái)充滿(mǎn)希望，對生活充滿(mǎn)樂(lè )趣。
(3)我們公司將會(huì )留有足夠的空間為老人們的娛樂(lè )活動(dòng)做準備，尤其是設施方面要特別注意安全問(wèn)題，以防老人在不經(jīng)意間受傷。我們將對老年人的各方面都做好周到的考慮，我們承諾子女要讓父母就像在自己家一樣生活。我們還會(huì )根據老人們的性格和身體方面做好全面的分析，并根據他們的需要為他準備好相應的食物，安排好合理的活動(dòng)。
進(jìn)一步建設全面一體化的老年公寓，在資金充裕的基礎上建設設施齊全，環(huán)境優(yōu)美，居住醫療條件一流的老年公寓。同學(xué)校社團及社會(huì )上的公益團體建立長(cháng)期合作關(guān)系，在保證公司利益的同時(shí)回饋社會(huì )。
4、未來(lái)階段：在同行業(yè)中處于優(yōu)勢地位，加強與相關(guān)行業(yè)的合作。由于國外此類(lèi)行業(yè)發(fā)展早、體系健全，要想取得更好的發(fā)展須向國外同行業(yè)學(xué)習，找出自己的不足，并在規避風(fēng)險方面建立更完整的體系，使公司獲得長(cháng)遠的發(fā)展。
在對公司自身進(jìn)行分析該技能的基礎上，要選擇公司所要采用的最佳戰略，實(shí)現公司與環(huán)境的最佳匹配。在發(fā)展過(guò)程中，我們將會(huì )根據實(shí)際面臨的情況來(lái)不定時(shí)的制定相應的措施，一步一步的補足初定戰略，讓我們的計劃戰略更完備。將選定的戰略付諸實(shí)施，設計與戰略相適應的組織結構，匹配符合戰略要求的人力資源，設計相應的控制系統以確保戰略的實(shí)施位于正確的軌道。當內外部環(huán)境條件發(fā)生改變時(shí)或適當所選擇的戰略不能滿(mǎn)足組織的要求時(shí)，要對戰略進(jìn)行及時(shí)的調整與變革。
(二)通過(guò)公司戰略來(lái)實(shí)現預期的計劃和目標
1、公司與公司間還存在激烈的競爭，無(wú)論是哪方面都有一個(gè)好與壞的大比拼，但只要公司在各方面制定完備的措施，則就能在競爭中占有利地位。所以，公司要時(shí)刻注意著(zhù)公司所出現的問(wèn)題，并將及時(shí)制定措施解決問(wèn)題。
2、同行間的競爭的激烈程度是由競爭各方面的布局結構和所屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平?jīng)Q定，競爭各方的情況包括企業(yè)自身的固定成本和庫存成本、產(chǎn)品差異化程度、產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量和市場(chǎng)增長(cháng)速率、競爭對手的復雜程度、退出壁壘的高低等等，這些因素通常相互作用，共同決定著(zhù)競爭的激烈程度。
3、要在這些競爭中生存下來(lái)，我們就必須得指定良好的對策。無(wú)論哪個(gè)部門(mén)都的謹慎認真地完成任務(wù)。嚴格地按照制定的對策工作實(shí)施。把老年人各方面都安排的井井有條，得到老人們的認可和信賴(lài)，得到家人的認可和信賴(lài)，更得到社會(huì )上企業(yè)和其他公司的信任。這樣，建立了我們的信譽(yù)后，就不斷的聯(lián)合其他公司、吸引資金設施、有利資源來(lái)壯大我們的隊伍，增強我們公司的實(shí)力，利用先進(jìn)的設備和文化知識來(lái)贏(yíng)得大眾的認可，這樣我們努力進(jìn)步，逐漸擴大公司的規模，在社會(huì )上占有穩定的地位。
(三)營(yíng)銷(xiāo)策略
理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來(lái)自于兩個(gè)方面即收入與成本的比較。只有遵循既開(kāi)源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時(shí)提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務(wù)，滿(mǎn)足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì )上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿(mǎn)足物質(zhì)享受，還要滿(mǎn)足精神享受，在不斷滿(mǎn)足他們的提高需求，達到心理上的依賴(lài)，對于服務(wù)的支出他們會(huì )更主動(dòng)，我們更有收入(趙本山小品聊10元錢(qián)的)；還有教育培訓(我個(gè)人上電大也有補缺憾成分在里面)、音樂(lè )、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地.
五、總體進(jìn)度安排
(一)服務(wù)介紹及收入
家政護理：為客戶(hù)提供經(jīng)過(guò)培訓之后持證上崗的養老護理員以不同方式(如全天、白天、鐘點(diǎn)、出行等)為老年人服務(wù)；此外還為客戶(hù)提供各種家政、維修、搬運等服務(wù)。
醫療保健與康復療養：按會(huì )員制設立每位會(huì )員的健康檔案，定期進(jìn)行全面體檢；免費保健療養咨詢(xún)；免費參加有關(guān)的保健講座；開(kāi)辦小型的老年病醫院，設置門(mén)診、化驗、急診、觀(guān)察病房、家庭病床，送醫藥上門(mén)；全天候救護車(chē)及護士值班服務(wù)，在這方面總的要求應當是“小病不出門(mén)，大病不誤診，急癥及時(shí)救，慢病可療養，事事可咨”。
心理咨詢(xún)：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區將組織心理醫生為大家進(jìn)行心理咨詢(xún)與治療。
購物：園區設有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務(wù)；園區內設有便民商店并接受各種電話(huà)購物、免費送物上門(mén)。
旅游：園區與大型旅行社合作，經(jīng)常組織夕陽(yáng)紅專(zhuān)項旅游；還將與北京、大連、廣州等地的老年社區合作，舉行異地交換居住療養的業(yè)務(wù)，盡可能為客戶(hù)降低費用。
交通服務(wù)：開(kāi)設大巴專(zhuān)線(xiàn)往返于成都與園區之間，園區內手推車(chē)供免費使用，并準備一定數量的輪椅供出租使用。當地的三輪車(chē)與老年車(chē)可以進(jìn)入園區，并可以代客戶(hù)租用各種用車(chē)。
安全保衛：每戶(hù)都設置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員24小時(shí)值班；園區內設置三重安全保衛措施：紅外監視、門(mén)衛值班、保安24小時(shí)巡邏。
報刊服務(wù)：代訂各種報刊，報刊投送到家。
音像制品的出售與租賃：建立專(zhuān)門(mén)的服務(wù)部開(kāi)展有關(guān)業(yè)務(wù)。
園藝：為了滿(mǎn)足部分老年人對于園藝與種植的愛(ài)好，園區將辟出專(zhuān)門(mén)的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。
房屋置換：為了方便部分在成都城內有房而又希望到園區居住的客戶(hù)，公司可以代為辦理城內房屋的出售或出租事宜。
法律顧問(wèn)：園區與有關(guān)的律師事務(wù)所合作，為客戶(hù)提供法律顧問(wèn)與咨詢(xún)服務(wù)。
老有所為服務(wù)：這是一個(gè)常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說(shuō)要盡可能地為還能夠服務(wù)社會(huì )的老人(特別是有一技之長(cháng)的老人)提供一個(gè)老有所為的活動(dòng)舞臺，提供必要的條件。鼓勵老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無(wú)聊奈”；在老年大學(xué)中開(kāi)辦自創(chuàng )中心讓老年人進(jìn)行各種手工制作；如果有的老人能夠寫(xiě)作詩(shī)文或能夠撰寫(xiě)回憶錄，園區將代為推薦、聯(lián)系出版與發(fā)表。
(二)市場(chǎng)份額
公司不斷發(fā)展對社會(huì )的影響便會(huì )越來(lái)越大，一個(gè)有好聲譽(yù)的公司在市場(chǎng)競爭競爭中也會(huì )占據有利地位。因此，公司應樹(shù)立良好的企業(yè)形象，把公司更好的推銷(xiāo)出去，爭取占大更大的市場(chǎng)份額。但是應全面考慮，建立初期我們的任務(wù)重大，初期的工作必須保證好質(zhì)量，才能為公司的發(fā)展奠定良好的基礎。好的開(kāi)始就意味著(zhù)成功了一半，好的初期必然會(huì )推動(dòng)公司的不斷發(fā)展，也就意味著(zhù)公司具有良好的發(fā)展前景。
(三)主要合作伙伴
任何事物的發(fā)展都不是獨立的，因此公司的發(fā)展離不開(kāi)與其他企業(yè)的合作。老人之家顧名思義便是以老人為主，我們的合作商便離不開(kāi)那些與老年人相關(guān)的企業(yè)，如保險公司、藥品公司、營(yíng)養保健品公司、健身機構以及教育機構。通過(guò)交流與合作有利于減少成本提高服務(wù)品質(zhì)。另一方面的我們的發(fā)展與社會(huì )的宣傳也是離不開(kāi)的，因此我們也會(huì )同媒體進(jìn)行合作，增加品牌的知名度及大眾多公司的了解。合作商的力量也是不可估量的，可以從不同方面增加公司的資金來(lái)源，積少成多，在不斷的合作與交流中發(fā)展，是公司的資金流動(dòng)更加穩定。
(四)融資方案
融資是公司根據自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通組織資金的供應，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財行為。公司籌集資金的動(dòng)機應該遵循一定的原則，通過(guò)一定的渠道和一定的方式去進(jìn)行。我們的老年公寓由于資金問(wèn)題，需要有一個(gè)有可行性的融資方案。因為銀行是企業(yè)最主要的融資渠道，所以我們可以選擇銀行貸款作為主要的融資手段；因為股票具有永久性，無(wú)到期日，不需歸還，沒(méi)有還本付息的壓力等特點(diǎn)，因而籌資風(fēng)險較小。股票市場(chǎng)可促進(jìn)企業(yè)轉換經(jīng)營(yíng)機制，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實(shí)體和市場(chǎng)競爭主體。同時(shí)，股票市場(chǎng)為資產(chǎn)重組提供了廣闊的舞臺，優(yōu)化企業(yè)組織結構，提高企業(yè)的整合能力，所以股票籌資也是我們公司所選擇的融資渠道之一；我們還可以利用國際商業(yè)銀行貸款、國際金融機構貸款和企業(yè)在海外各主要資本市場(chǎng)上的債券、股票融資業(yè)務(wù)等海外融資方式；因為融資租賃業(yè)務(wù)為企業(yè)技術(shù)改造開(kāi)辟了一條新的融資渠道，采取融資融物相結合的新形式，提高了生產(chǎn)設備和技術(shù)的引進(jìn)速度，還可以節約資金使用，提高資金利用率，所以融資租賃也是我們可以選擇的方式之一，而且融資租賃，是通過(guò)融資與融物的結合，兼具金融與貿易的雙重職能，對提高企業(yè)的籌資融資效益，推動(dòng)與促進(jìn)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，有著(zhù)十分明顯的作用；由于典當融資的簡(jiǎn)便、快捷和自由使用，能夠大大提高資金的利用率，所以，典當融資也是一個(gè)不可或缺的融資手段。
我們公司會(huì )開(kāi)展多元化的融資渠道，為公司的資金運轉提供一定基礎，為公司的的發(fā)展鞏固好堅實(shí)的后備力量。我們還可以選擇的融資方案有：基金組織、直存款、銀行信用證、委托貸款、直通款以及直沖款等方案。
六、關(guān)鍵的風(fēng)險、問(wèn)題和假定
(一)關(guān)鍵的風(fēng)險分析
1、政策風(fēng)險
3、管理風(fēng)險
對策：認真甄選管理人員，引入風(fēng)險評估機制，成立決策評議部門(mén)，在重大決策面前充分考慮市場(chǎng)因素與政策因素。以便及時(shí)發(fā)現失誤。避免重大損失。.強化成本管理基礎工作，實(shí)現現代化的成本管理手段。實(shí)行績(jì)效管理，完善企業(yè)管理的構架，做好企業(yè)的各個(gè)方面管理。
4、人力資源風(fēng)險
對策：本項目屬高效益項目，適當提高人員薪酬，建立公平的績(jì)效管理體制，建立獨特的企業(yè)文化體系，對吸引人才和留住人才都是至關(guān)重要的。良好的待遇以及完善的管理與獎懲機制可以保證人力資源的安全和連續性。建立現代企業(yè)制度；確立“以人為本”的管理理念；加強企業(yè)文化建設；提高內部管理的結構化水平；建立科學(xué)、有效的評估體系和約束機制；建立科學(xué)的激勵機制。人力資源工作要和戰略、技術(shù)、產(chǎn)品等其他要素聯(lián)系起來(lái)；確定人力資源的質(zhì)量標準；建立人力資源的質(zhì)量檢測體系；建立人力資源的質(zhì)量保證體系。開(kāi)發(fā)和整合人力資源計劃與政策，確保與組織戰略一致性，支持公司業(yè)績(jì)目標的實(shí)現。提供及時(shí)和有效的方法，吸引和招聘到合適的、有經(jīng)驗、技術(shù)的員工，以滿(mǎn)足組織要求。提供薪酬和福利框架，以激勵更高的工作業(yè)績(jì)，確保組織目標的實(shí)現和優(yōu)秀人才的保留。協(xié)助開(kāi)發(fā)員工必要的能力以確保組織目標的實(shí)現，提供框架以幫助解決員工問(wèn)題。確保員工遷移與中止有效管理和成本合理，及充分解決對個(gè)體員工的沖擊。確保人力資源信息的產(chǎn)生和流程運行高效、精確，并保持與其他業(yè)務(wù)系統和流程的整合。
5、財務(wù)風(fēng)險
對策：前期詳實(shí)的財務(wù)預算，嚴密的項目計劃，以及對投資單位的信用審查有利于保證資金的正常周轉。而規范的財務(wù)制度是規避財務(wù)風(fēng)險的必然之路。利用投資活動(dòng)應對財務(wù)風(fēng)險，利用資金回收活動(dòng)應對財務(wù)風(fēng)險，利用收益分配活動(dòng)應對財務(wù)風(fēng)險，加強財務(wù)監督，完善內部控制制度建設，加強資金管理，有效防范資金風(fēng)險，強化對外擔保管理，降低或有負債風(fēng)險，建立和健全企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防御機制。
6、項目風(fēng)險分析
人們對老年公寓的價(jià)格水平的接受度不高。該項目最大的特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。但這同樣也是該項目的風(fēng)險，該項目能否吸引各民間協(xié)會(huì )來(lái)辦公、開(kāi)展活動(dòng)；能否吸引老年產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)和銷(xiāo)售商來(lái)展銷(xiāo)產(chǎn)品；能否吸引重慶市三甲醫院來(lái)開(kāi)分支機構，能否開(kāi)發(fā)老年創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)等，都還有很多不確定因素，使項目通過(guò)多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)分散投資風(fēng)險的設想存在不確定性。
7、其他
大型項目還將面臨來(lái)自不同領(lǐng)域的其他不可抗力風(fēng)險。
對策：制定合理周密的風(fēng)險應對機制，嚴格按程序處理突發(fā)事件。盡力將風(fēng)險損害降至最低。
(一)風(fēng)險規避即應對措施
1、認真進(jìn)行項目選址。
老年人公寓項目必須具有能滿(mǎn)足老年人養老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。
2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬(wàn)平方米，分期建設，總周期約36個(gè)月。因此，必須首先做好總體規劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調統一、個(gè)性特色的總體規劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據和藍圖，就可避免項目建設中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。
3、項目總體方案和建筑設計必須遵從三條原則
一是建筑設計必須體現老年公寓的個(gè)性、特色及建筑風(fēng)格；二是充分滿(mǎn)足老年人特殊群體養老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現人性化設計；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應從設計開(kāi)始。
4、本案“項目風(fēng)險分析”一章對老年人公寓項目提出了風(fēng)險提示，項目實(shí)施時(shí)，在硬件完備的基礎上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務(wù)為導向，化解人們對老年公寓的疑慮
七、管理團隊
首先根據投資者投資數目所占的比例建立董事會(huì )，推選投資數目最多的投資者做董事長(cháng)，在公司需要進(jìn)行決策時(shí)，由董事會(huì )提出議案進(jìn)行表決，最終由董事長(cháng)進(jìn)行決策。在公司建立的初期，資金較為短缺，可由各個(gè)董事?lián)尾煌穆殑?wù)，例如財務(wù)總監、銷(xiāo)售部長(cháng)、策劃部部長(cháng)、行政部長(cháng)、人力資源部長(cháng)、市場(chǎng)部部長(cháng)。
1、董事長(cháng)
2、行政部
3、策劃部
4、財務(wù)部
5、市場(chǎng)部
6、人力資源部
7、銷(xiāo)售部
八、公司資金管理
“現金為王”一直以來(lái)都被視為企業(yè)資金管理的中心理念。企業(yè)資金管理水平往往是決定企業(yè)存亡的關(guān)鍵所在。在面對日益激烈的市場(chǎng)競爭，企業(yè)面臨的生存環(huán)境復雜多變，通過(guò)提升企業(yè)現金流的管理水平，才可以合理的控制營(yíng)運風(fēng)險，提升企業(yè)整體資金的利用效率，從而不斷加快企業(yè)自身的發(fā)展。我們應該做好資金管理，保證公司的正常運轉，我們應該投資決策與計劃，建立資金使用和分管的責任制，檢查和監督資金的使用情況，考核資金的利用效果。管理的主要目的是：組織資金供應，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不間斷地進(jìn)行；不斷提高資金利用效率，節約資金；提出合理使用資金的建議和措施，促進(jìn)生產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。傳統意義上的現金管理主要是涉及企業(yè)資金的流入流出。然而廣義上的現金管理，其所涉及的范圍就要廣的多，通常包括企業(yè)帳戶(hù)及交易管理、流動(dòng)性管理、投資管理、融資管理額風(fēng)險管理等。
企業(yè)現金管理主要可以從規劃現金流、控制現金流出發(fā)。我們要通過(guò)運用現金預算的手段，并結合企業(yè)以往的經(jīng)驗，來(lái)確定一個(gè)合理的現金預算額度和最佳現金持有量。如果企業(yè)能夠精確的預測現金流，就可以保證充足的流動(dòng)性。我們還應該對現金進(jìn)行集中管理，這樣有利于我們了解企業(yè)資金的整體情況，在更廣的范圍內迅速而有效地控制好這部分現金流，從而使這些現金的保存和運用達到最佳狀態(tài)。我們對資金管理的原則主要是：劃清固定資金、流動(dòng)資金、專(zhuān)項資金的使用界限，一般不能相互流用；實(shí)行計劃管理，對各項資金的使用，既要適應國家計劃任務(wù)的要求，又要按照企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策有效地利用資金；統一集中與分口、分級管理相結合，建立使用資金的責任制，促使企業(yè)內部各單位合理、節約地使用資金；專(zhuān)業(yè)管理與群眾管理相結合，財務(wù)會(huì )計部門(mén)與使用資金的有關(guān)部門(mén)分工協(xié)作，共同管好用好資金。增強資金管理意識，樹(shù)立資金進(jìn)行統一管理的觀(guān)念，全面提升企業(yè)資金管理水平，積極利用計算機技術(shù)，保證資金管理，強化財務(wù)監督，加強內部管理和內部審計，拓寬融資渠道。
九、財務(wù)預測
(一)會(huì )計報表
(二)財務(wù)分析
1、資本金利潤率。這是分析一個(gè)企業(yè)資本金利用效果的出發(fā)點(diǎn)和歸宿的重要指標。它是財務(wù)績(jì)效的最佳衡量尺度，是一種高度綜合的計量比率。
資本金利潤率=利潤總額/資本金總額X100%
2、銷(xiāo)售利潤率。銷(xiāo)售利潤率，又稱(chēng)銷(xiāo)售收入利潤率，是反映實(shí)現的利潤在銷(xiāo)售收入中所占的比重。比重越大，表明企業(yè)通過(guò)擴大銷(xiāo)售獲取利潤的能力越高，企業(yè)的經(jīng)濟效益越好。
銷(xiāo)售利潤率=凈利潤/產(chǎn)品銷(xiāo)售收入X100%
3、成本費用利潤。成本費用利潤率是凈利潤與成本費用總額之間的比率。它是反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的耗費與獲得的收益之間的關(guān)系，表明企業(yè)在成本降低方面取得的經(jīng)濟效益如何。
成本費用利潤率=凈利潤/成本費用總額X100%
4、資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率是指企業(yè)負債總額與企業(yè)全部資產(chǎn)的比率，即在企業(yè)全部資產(chǎn)中負債總額占多大比重，用以衡量企業(yè)利用債權人提供的資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力，也反映了債權人借出資金的安全程度，因此它是企業(yè)長(cháng)期債券能力的晴雨表。負債的比例越低，表明企業(yè)的償債能力越強，債權人得到保障的程度越高。
資產(chǎn)負債率=負債總額/全部資產(chǎn)總額X100%
5、流動(dòng)比率.流動(dòng)比率的是指流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負債的比率，用以衡量企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F金用于償還流動(dòng)負債的能力，即短期償債能力。
流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總計/流動(dòng)負債總計X100%
6、速動(dòng)比率。速動(dòng)比率是指企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負債的比率。所謂速動(dòng)資產(chǎn)是指流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨等流動(dòng)性差的資產(chǎn)后的差額。
速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負債計X100%
7、應收賬款周轉率。應收賬款中轉率是指企業(yè)賒銷(xiāo)收入凈額與平均應收賬款余額的比率。它是衡量企業(yè)收回應收賬款效率的指標，反映企業(yè)應收賬款的流動(dòng)速度。
應收賬款周轉率=賒銷(xiāo)收入凈額/平均應收賬款余額X100%
8、存貨周轉率。存貨周轉率是指銷(xiāo)貨成本與平均存貨的比率。它是衡量企業(yè)銷(xiāo)售能力和管理存貨效率的指標。
存貨周轉率=銷(xiāo)貨成本/平均存貨余額X100%
十、假定公司能夠提供的利益
我們公司需要一定的啟動(dòng)資金，為公司的上市做好充分的前期準備，為以后公司更好地發(fā)展打下基礎，啟動(dòng)資金會(huì )運用在建設老年公寓、基礎的設施、社區的服務(wù)等必要的方面，還會(huì )被用作公司前期的宣傳資金，上市之后初期的流動(dòng)資金和周轉資金。在公司上市后，有了正常的運轉程序，漸漸走上正軌之后，估計在1年后就會(huì )有一定的成果，啟動(dòng)資金也會(huì )轉化為流動(dòng)資金，各個(gè)投資者就會(huì )得到回報，收取一定的利潤。我們的老年公寓主打的是老年人，所以我們還會(huì )與一些其他的老年人企業(yè)合作，爭取合作共贏(yíng)，減少一些不必要的麻煩。社區是老年人的主要活動(dòng)場(chǎng)所和生活空間，隨著(zhù)家庭養老功能的減弱，老年人對社區的依賴(lài)性越來(lái)越強，對社區服務(wù)的需求也越來(lái)越多，因此，加強社區建設，充分發(fā)揮社區對老年人的服務(wù)功能是解決老齡問(wèn)題的重要途徑。
目前，我國的社區建設比較薄弱，不能適應老年人的各種需求，因此，在進(jìn)行社區建設時(shí)，首先要加大對社區養老服務(wù)業(yè)的投入，通過(guò)多方位、多渠道籌集資金，加大投資力度。其次，增加社區老年人的服務(wù)設施和服務(wù)內容，主要包括醫療保健、家政服務(wù)、健康娛樂(lè )、學(xué)習教育、法律咨詢(xún)等服務(wù)項目。第三，要培養一批高素質(zhì)的社區管理人員和服務(wù)人員，提高社區為老年人的服務(wù)質(zhì)量，不僅讓老年人享受到有關(guān)的照顧資源，還要讓老年人享受到高質(zhì)量的服務(wù)。
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“消費養老”其核心要義就是整舍消費者資源。消費者在購買(mǎi)合同商家的產(chǎn)品時(shí)與商家形成了一種新契約關(guān)系，讓消費者忠誠商家、，商家按一定比例返利給消費者，讓消費成為一種投資。這樣消費者不僅關(guān)心自己把購買(mǎi)商品的數量和質(zhì)量，更關(guān)心購物后所帶的利益。并在不影響商家營(yíng)運和消費者正常消費的基上實(shí)現零成本輕松獲得免費養老，從而達到一種循環(huán)的利益圈。
在國內養老壓力越來(lái)越大的今天，“消費養老”以成為我國第四大新興的養老模式。在此背景下我們就是要建一個(gè)平臺把商家和消費者的利益串聯(lián)起來(lái)，從而達到利益共亨。
第一、組建公司
1、尋求有實(shí)力的投資合伙人入資組建公司。
2、招各縣級分公司合伙人。
第二、項目實(shí)施方案
1、建立公司會(huì )員的消費養老卡積分系統，以及加盟商家的返利系統。
2、組建銷(xiāo)售團隊以社區為單位進(jìn)行銷(xiāo)售“消費養老”《消費免費養老卡》。從而達到整合消費者資源。
3、組建投商團隊配合銷(xiāo)售團隊在社區及縣城主要的消費場(chǎng)所進(jìn)行招加盟商。社區加盟商以餐飲、副食、瓜果、蔬菜、禽肉、商品、服裝、娛樂(lè )、服務(wù)等與消費者生活息息相關(guān)的消費行業(yè)為主的商家，并在城區主要的高端消費市場(chǎng)招加盟商家進(jìn)駐。從而達到整合商家資源。
4、組建市場(chǎng)分析投資小組對沒(méi)能完成招商地方及空白市場(chǎng)進(jìn)行投資分析并進(jìn)行投資開(kāi)店。從而達到公司直接與消費者形成消費利益圈。
第三、項目前期資金來(lái)源及需求
1、注冊公司（100萬(wàn)）由項目發(fā)起人和投資方按所占股份進(jìn)行入資并成產(chǎn)公司。
2、所招各分公司所交的管理費（每個(gè)分公司2-5萬(wàn)）。
3、公司銷(xiāo)售團隊以及各聯(lián)盟商家銷(xiāo)售《公司消費免費養老合同》（會(huì )員卡）卡費（每人20元）。
4、公司招商團隊招商的加盟管理費。
5、公司辦公場(chǎng)所年租金（2-3萬(wàn)）、公司裝修費（3-5萬(wàn)）辦公設備、通訊網(wǎng)絡(luò )費（10-12萬(wàn)）、消費會(huì )員及加盟商管理系統（5-8萬(wàn)）、公司建網(wǎng)站費用（8-12萬(wàn)）、前期人員培訓費及前期人員工資及廣告費開(kāi)支（15-20萬(wàn)）。
6、公司開(kāi)始營(yíng)運后，3個(gè)月內公司流動(dòng)資金可以達到100-200萬(wàn)，開(kāi)支在45-60萬(wàn)。
7、預計兩年時(shí)間可完成資金積累（1000萬(wàn)以上）。
第四、項目經(jīng)濟收益和社會(huì )效益分析（以一個(gè)縣級分公司來(lái)計算）
1、加盟商家的返利收益，金額在消費會(huì )員消費積分的10%。這個(gè)收益是由公司銷(xiāo)售團隊所銷(xiāo)售出去的《免費養老合同》數量和會(huì )員消費都在公司聯(lián)盟商家店里消費力度來(lái)決定。如：前期三個(gè)月簽到合同會(huì )員（3000人）計算每人每月最低消費（300元），加盟商家返利10%（30元）共計每月消費返利收入在（90000元）并按每月500人次合同會(huì )員的簽訂計算、第一年商家返利收益應該在（100-130萬(wàn)）之間。
2、公司投資收益；公司在主要的社會(huì )及消費市場(chǎng)投資合資開(kāi)設為滿(mǎn)足消費者生活消費的店鋪超市從而達到與消費者共同的利益圈。按前期公司資金額投資或合資（10-20家）商鋪或社區不超市。年收益應該在（100-200萬(wàn)）之間。
3、加盟商家的管理費收��；隨著(zhù)合同會(huì )員的增加以及對市場(chǎng)的控制公司要對加盟商家進(jìn)行分類(lèi)管理并按分類(lèi)收以管理費用。這個(gè)費用是一次性收取，但也是公司前期的一項主要資金來(lái)源。
4、公司的免費養老還可以給公司帶來(lái)良好的社會(huì )碑，人活著(zhù)就要有養老問(wèn)題，養老問(wèn)題是現在我國最大的社會(huì )問(wèn)題。人活著(zhù)就一定要消費，我們把消費轉化為養老或投資，不但解決了普通城市居民的投資創(chuàng )業(yè)問(wèn)題更是解決或增加了大部分消費者老后養老金的不足問(wèn)題。
第五、公司發(fā)展方向
1、隨著(zhù)公司對消費者資源以及商家資源的整合，并要著(zhù)力在各地投資或合作開(kāi)辦與公司有直接利益掛鉤的商鋪超市。此投資主要以民生消費行業(yè)為主、如：餐飲、副食、瓜果、蔬菜、禽肉、小商品、服裝、娛樂(lè )服務(wù)行業(yè)等。這是公司立本的基礎。
2、在前項工作按計劃進(jìn)行一年發(fā)展后、第二年是一個(gè)穩固積累年度，并完善公司的管理團隊和管理制度。
3、隨著(zhù)電子商務(wù)的發(fā)展，電商在未來(lái)的消費市場(chǎng)上將占很大的市場(chǎng)份額。當地民生消費行來(lái)是公司的基礎那電商消費市場(chǎng)就是公司走向全國的基礎。注：公司成立后，根據公司發(fā)展將提交《公司在線(xiàn)商城項目計劃書(shū)》。
4、網(wǎng)絡(luò )游戲行業(yè)是現在青少年的一大消費項目，是一個(gè)收益巨大的行業(yè)、但這完全是一個(gè)純消費行業(yè)，投資網(wǎng)游行業(yè)、改變網(wǎng)游的現況讓網(wǎng)絡(luò )游戲玩家成為一個(gè)新興的職業(yè)，讓玩家在游戲中創(chuàng )業(yè)，在消費中投資。注：公司成立后，根據公司發(fā)展將提交《網(wǎng)游投資開(kāi)發(fā)營(yíng)運項目計劃書(shū)》。
5、根據公司在線(xiàn)電子商城成立以及公司網(wǎng)游公測后，公司的消費會(huì )員將達到空前的數量，這時(shí)候將是公司迅速占領(lǐng)全國市場(chǎng)的時(shí)候。注：電子商城上的商家和會(huì )員以及網(wǎng)游中的游戲玩家都將先是公司的合同消費會(huì )員。
第六、項目風(fēng)險及應對措施
1、本項目是一項長(cháng)期發(fā)展項目。項目的主要風(fēng)險就是資金管理風(fēng)險：主要在兩個(gè)方面：一、后期投資風(fēng)險。二、因投資失利后造成后期養老金不足而產(chǎn)生的信用風(fēng)險。
2、加強公司內部管理團隊系統管理，組建專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)分析及投資分析智囊團，嚴格執行公司董事、理事會(huì )對投資的申批程序。
3、加強后期消費者養老金轉紅利股的轉換率。
4、組辦公司的消費養老保障基金（各分公年收入的20%和公司年收入的30%放入保障基金帳戶(hù)）
第七、附項
《消費免費養老合同》、《招商計劃手冊》、《公司首年度運營(yíng)計劃》。
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一、企業(yè)計劃概述
1.公司概述
“某某社區養老院”是將一般敬老院提供的餐飲服務(wù)、基本照料護理醫療、精神慰藉等服務(wù)擴大到整個(gè)社區，以社區服務(wù)和餐飲服務(wù)為基礎，集社區醫院、社區餐廳、養老院與托老所四者為一體，把社區服務(wù)中心裝修改造成適合老年人生活護理休閑娛樂(lè )的場(chǎng)所。與傳統養老方式相比，它形式新穎，互惠雙贏(yíng)。某某社區養老院能夠將家庭與社會(huì )二者有機結合起來(lái)，極大地滿(mǎn)足老年人的養老需求。
俗話(huà)說(shuō)，“金窩銀窩不如自己的草窩”。在中國，很多老年人就是不愿離開(kāi)自己家到陌生的地方去生活，同時(shí)享受天倫之樂(lè )的感情需求更使他們不愿離開(kāi)家庭�？墒峭ǔＷ优畟冇制毡楣ぷ鞅容^繁忙，分身乏力，難以照顧周到。這也是社區養老院存在的社會(huì )根源。同時(shí)，社區養老院的工作人員都是專(zhuān)業(yè)的醫護人員，能夠對老人進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的醫療救護。社區養老院能夠成為老人們居家養老提供了強有力的保證。真正實(shí)現老有所養、老有所為、老有所樂(lè )。
2.項目?jì)?yōu)勢
2.1與傳統的家庭養老相比，社區養老院具有專(zhuān)業(yè)、便利和成本低廉的獨特優(yōu)勢
隨著(zhù)國家對社區服務(wù)中心的大力扶持，而全科醫師專(zhuān)業(yè)化人才的大量涌現又對社區服務(wù)中心注入了新的力量，為這種社區養老院的創(chuàng )立奠定了基礎。面對中國的養老壓力以及中國人的養老心理，社區養老院的市場(chǎng)前景十分廣闊，市場(chǎng)需求極大。
2.2市場(chǎng)定位
根據中國人的心理特點(diǎn)，純養老院模式在中國越來(lái)越舉步維艱。中國傳統的養兒防老觀(guān)念根深蒂固，老百姓心中普遍存在住養老院的要么是沒(méi)有子女的，要么是兒女不孝順的這一錯誤觀(guān)念，因而中國的養老模式注定不能照搬西方的老年公寓或養老院模式。據統計，全國平均每年約有1000萬(wàn)70歲以上高齡老人需要照顧，但是社會(huì )福利機構的總床位數卻不到老年人總數的1％，根本無(wú)法滿(mǎn)足老年人養老的基本護理需要，就更不用說(shuō)高品質(zhì)的養老服務(wù)了。
某某社區養老院，兼具居家養老與機構養老的優(yōu)點(diǎn)，作為特色突出，優(yōu)勢明顯的一種養老模式，堅信必定會(huì )有廣闊的發(fā)展前景。
3.競爭分析
3.1競爭對手
我社區養老院主要有三類(lèi)競爭對手：
養老機構：傳統養老院；現代老年公寓；托老所；
醫療機構：社區醫院、私人診所
其他：家政服務(wù)公司
3.2競爭影響力量分析
3.2.1競爭對手優(yōu)勢
養老機構：目前社會(huì )上傳統養老院大多創(chuàng )辦較早，經(jīng)驗豐富，占據了養老市場(chǎng)的半壁江山；現代老年公寓的優(yōu)勢主要是環(huán)境優(yōu)美，設備齊全，服務(wù)優(yōu)良；托老所最為老人們看重的是行動(dòng)自由，來(lái)去方便；而多數社區醫院和私人診所則接近居民，能方便及時(shí)的給與社區老人適當的救護；相比較而言，家政服務(wù)公司的優(yōu)勢則主要體現在能夠根據老年人的需求提供上門(mén)服務(wù)，方便快捷。
3.2.2競爭對手劣勢
傳統養老院的劣勢主要表現在我國養老院養老床位數量?jì)H占老年人口總數的1%，供需嚴重不平衡，而且很多人對于把老人送去養老院養老的方式還不太接受；現代老年公寓則價(jià)格昂貴，一般老年人難以接受；托老所的規模較小，人員來(lái)去頻繁，服務(wù)難以周到，且只能提供短期服務(wù)；社區醫院和私人診所是只能提供簡(jiǎn)單的醫療服務(wù)，無(wú)法應對老年人日常護理；家政服務(wù)公司主要表現為無(wú)法應對老年人突發(fā)性事件，同時(shí)不利于家庭隱私的保護。
3.3社區養老院的競爭分析
3.3.1競爭優(yōu)勢
�。�1）從專(zhuān)業(yè)化來(lái)看，由專(zhuān)業(yè)人員來(lái)照料老人，可以提供多方面的服務(wù)，保證服務(wù)質(zhì)量，滿(mǎn)足老年人的多種需求。
�。�2）從便利性來(lái)看，社區養老院具有方便、靈活的特點(diǎn)，大家同在一個(gè)社區，彼此熟悉，感覺(jué)親切，辦事方便。
�。�3）從成本來(lái)看，社區養老院能夠避免機構養老成本過(guò)高的弊端，低成本運作，不需要為新建許多養老設施而增加人力和資金的投入，可以充分整合社區資源。
�。�4）彌補傳統家庭養老功能的退化與不足，但不取代家庭在養老中的作用。
�。�5）同時(shí)可以完善社區醫療體系，全科醫師在進(jìn)行診斷治療的同時(shí)還可以預防養生保健、心理指導咨詢(xún)等服務(wù)。
3.3.2競爭劣勢
由于我社區養老院是一種新型的養老與醫療的結合體，是一種新型的模式，沒(méi)有經(jīng)驗可以借鑒，需要結合實(shí)際，不斷的去探索。社區養老院現處于起步階段，品牌的知名度及美譽(yù)度不夠，客戶(hù)會(huì )較少且不穩定。
二、公司戰略
根據政府目前正在制定相關(guān)規劃，同時(shí)結合市場(chǎng)實(shí)情，爭取在20xx年，在全省社區普及社區養老院的建設。
某某養老院是一所為社區居民提供醫療、養老服務(wù)，集醫療、養老、衛生預防、心理咨詢(xún)、餐飲服務(wù)等為一體的新型服務(wù)公司！
我養老院堅持社會(huì )效益第一，經(jīng)濟效益第二的原則，想群眾之所想，急群眾之所急，再為居民減輕疾病痛楚的同時(shí)，也減輕他們生活上的壓力，更讓老年人有一個(gè)祥和安穩的晚年生活！
1.總體戰略
1.1公司使命
為社區居民提供更加完善的養老服務(wù)，同時(shí)減輕“421”家庭的壓力，讓老年人有一個(gè)祥和安穩的晚年生活！
1.2公司宗旨
堅持社會(huì )效益第一，經(jīng)濟效益第二的原則，為老年人居家養老提供多樣化和專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，為社區居民提供更加完善的養老服務(wù)。
2.1.1從專(zhuān)業(yè)化來(lái)看，社區養老院都是由專(zhuān)業(yè)醫護人員來(lái)照料老人，可以提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)意見(jiàn)，保證服務(wù)質(zhì)量，確保老人的身體健康。
2.1.2從便利性來(lái)看，社區養老院具有方便、靈活的特點(diǎn)，大家同在一個(gè)社區，彼此熟悉，感覺(jué)親切，辦事方便。
2.1.3從成本來(lái)看，社區養老院能夠避免機構養老成本過(guò)高的弊端，低成本運作，不需要為新建許多養老設施而增加人力和資金的投入，可以充分整合社區資源。
2.2注重集體氣氛，培養老人自理能力，參與意識和伙伴意識，可最大限度防止老人癡呆等老年常見(jiàn)病的發(fā)生
讓老年人參與社區養老院中的各項事務(wù)，做自己力所能及的事，比如老人可以幫助洗水果，廚藝好的老人可以做她的拿手菜等。成員間共享美餐的同時(shí)，老人也有成就感和滿(mǎn)足感。在傳統養老院里的老人基本上是養護員負責日常生活，老人的潛力得不到發(fā)揮，也不用去行動(dòng)和思考，容易發(fā)生癡呆等老年常見(jiàn)病。對老人來(lái)說(shuō)，最重要的是讓他有自立意識和生存價(jià)值，使老人生活在濃厚家庭氛圍中，也可以發(fā)揮他們的特長(cháng)，給他們更大的空間。
2.3彌補傳統家庭養老功能的退化與不足，而不是取代家庭在養老中的作用
家庭作為社會(huì )成員的第一安全港，相互之間的關(guān)照與慰藉是社會(huì )化機制所不能比擬的。但是，由于現代社會(huì )分工的加劇和家庭結構的小型化，家庭已無(wú)法滿(mǎn)足老年人養老的需要，而大部分老人對家懷有的依賴(lài)情感強烈而且無(wú)法替代。因此，從滿(mǎn)足老年人的依賴(lài)家庭的心理情感考慮，對基本能自理或有部分自理能力的老人來(lái)說(shuō)家庭養老和機構養老的最佳結合點(diǎn)就在社區養老院，而那些不能自理的老人或對生活缺乏自理能力的老年人，如高齡、病殘、癡呆、獨居孤老等老年人來(lái)說(shuō)家庭養老和機構養老的最佳結合點(diǎn)就在這種新型的社區養老院。
2.4受養老人能融入社區及社會(huì )生活，不會(huì )產(chǎn)生與社會(huì )的隔離傳統的大型福利養老機構一般是封閉式的，這種封閉不僅是地理空間上的更是精神心理上的。大型養老機構或者是建在遠離生活區的偏僻地帶，無(wú)形中造成了老人與社會(huì )的空間以及心理上的隔離。由于社區養老院一般設在居民區或社區內，實(shí)質(zhì)上的居住環(huán)境并沒(méi)有發(fā)生變化，受養老人雖然身處養老院，但同時(shí)也沒(méi)有脫離社區沒(méi)有脫離社會(huì )。
2.5充分給受養老人以家庭溫暖，避免老人孤獨感的產(chǎn)生，有利于老年人的心理健康
從老年人的心理需求上看，他們最向往的是兒孫滿(mǎn)堂，共享天倫之樂(lè )。在養老機構，雖然同伴增加，但老人的這部分心理需求仍未得到滿(mǎn)足。而社區養老院是機構養老與居家養老的結合，既能滿(mǎn)足老年人對家庭溫暖的渴望，又能滿(mǎn)足老年人養老的需要。尤其是不能自理的老人居家養老的需要。在社區養老院里，同一社區的老人一起居住，老人向往家庭的心理構成趨于完整，能給老人帶來(lái)更多的歸屬感與安全感。
2.6向高齡老人和生活不能自理老人或半自理老人開(kāi)放并且服務(wù)低償
目前對生活基本能自理的老人開(kāi)放的養老機構較多，而許多高齡癡呆老人和生活無(wú)法完全自理的老人可選擇的空間相對較小，即使有昂貴的費用也讓老人無(wú)力承擔。而這種社區養老院是以社區服務(wù)為基礎，有充足的醫療衛生資源來(lái)為這些老人服務(wù)，能夠對高齡老人和生活無(wú)法完全自理的老人開(kāi)放，而且費用相對較低，是對老年人福利的完善。
三、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)
1.運營(yíng)目標
根據對養老行業(yè)的分析以及發(fā)展理念，制定以下短、中、長(cháng)期三種銷(xiāo)售目標：
短期目標：尋找試點(diǎn)，進(jìn)行試運通過(guò)在試點(diǎn)的試運短期運營(yíng)目標行，把某某養老院推廣出去；各類(lèi)主題活動(dòng)行；通過(guò)媒體加強宣傳。
中期運營(yíng)目標：“以質(zhì)取勝”通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓大家來(lái)認可。
長(cháng)遠目標：完善養老院管理制在全國社區普及某某度，宣傳養老院的企社區養老院業(yè)文化
2.運營(yíng)管理
2.1運營(yíng)周期
從投入市場(chǎng)到收回成本的周期約為22個(gè)月。
2.2員工要求
管理人員：具有一定的管理學(xué)知識，具有決策能力和管理經(jīng)驗。醫療人員：具有大專(zhuān)以上學(xué)歷的醫師或全科醫師，了解老年人心理。上崗前再經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期的專(zhuān)業(yè)培訓。
財務(wù)人員：具有財務(wù)、會(huì )計學(xué)知識，獲得相應專(zhuān)業(yè)的學(xué)歷及學(xué)位，并有會(huì )計師證等相關(guān)的從業(yè)資格證書(shū)。
后勤人員：具有為養老院提供后勤服務(wù)及家政服務(wù)的能力，下崗工人，退伍軍人優(yōu)先，上崗前再經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期的專(zhuān)業(yè)培訓。
專(zhuān)業(yè)人員：具有各種專(zhuān)業(yè)化技能。如：烹飪、茶藝、曲藝、書(shū)法、繪畫(huà)、武術(shù)等。
四、投資分析
1.資金運作策略
資金需求前期主要為建造醫療室、小廚房，設置老年宿舍、活動(dòng)室和倉庫，同時(shí)購買(mǎi)醫療設備，并購置一定數量的老年專(zhuān)用品；后期則為品牌宣傳。這里按三種可能采取的策略分析。保守策略是指資金運作采用比較保守的方法，適當控制預算和開(kāi)銷(xiāo)，在可能條件下限制現金流出量。激進(jìn)策略是指資金運作采取比較激進(jìn)的做法，前期立刻投入大量資本并較大規模地執行預算開(kāi)支，以爭取用最快的速度搶占市場(chǎng)。適中策略則居于二者之間。當然，三種策略之間并沒(méi)有明確的界限，不同風(fēng)格的管理者對各種策略的定義也不盡相同。
2.資金來(lái)源與運用
資金主要用于租賃房屋以及裝修、購買(mǎi)設備，直接人工費用及其它各類(lèi)期間費用等。
由于在財務(wù)預測中，沒(méi)有考慮彈性分析，假定價(jià)格定在原定基礎上，利潤較高�，F假設由于經(jīng)濟利潤較高，使得潛在競爭者的加入，爭奪市場(chǎng)份額；養老院經(jīng)營(yíng)達不到預期的銷(xiāo)售。這些因素都會(huì )對養老院的收入造成比較大的影響。
五、管理體系
1.公司性質(zhì)
XX社區養老院為連鎖性有限責任公司。
2.組織形式
公司初期擬采取直線(xiàn)制的組織形式，如所示（略）
董事會(huì )院長(cháng)醫療部養老部餐飲部活動(dòng)室財務(wù)部后勤部
公司組織形式
3.部門(mén)職責
董事會(huì )：由公司的股東組成，屬于決策層，負責制定養老院的總體發(fā)展戰略，決定總經(jīng)理的人選。
院長(cháng)：負責養老院的日常經(jīng)營(yíng)事務(wù)，對董事會(huì )負責，決定副總經(jīng)理和部門(mén)經(jīng)理的人選，協(xié)調各部門(mén)之間關(guān)系。
財務(wù)經(jīng)理：負責養老院資金的籌集、使用和調度分配，如財務(wù)計劃和分析、股利分配等；負責日常會(huì )計工作與稅收管理，每個(gè)財政年度末向院長(cháng)匯報本年財務(wù)情況并規劃下年財務(wù)工作。
醫療部：負責為社區居民提供醫療、衛生預防、心理咨詢(xún)、養生保健等服務(wù)。同時(shí)，對會(huì )員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的日常護理。
養老部：負責那些為社區高齡和生活不能自理的老人提供個(gè)性化的服務(wù)。
餐飲部：負責為會(huì )員提供每日三餐的專(zhuān)業(yè)化餐飲服務(wù)和非會(huì )員的正常餐飲服務(wù)。
活動(dòng)室：負責把社區的老年人聚集在一起，開(kāi)展一些精神文化活動(dòng)，消除老年人的孤獨寂寞感，改變老年人的精神面貌！
后勤部：負責養老院的后勤工作，以及提供家政服務(wù)。
互聯(lián)網(wǎng)養老創(chuàng )業(yè)項目計劃書(shū)6
一、項目簡(jiǎn)介
項目名稱(chēng)：“夕陽(yáng)紅”養老院服務(wù)
經(jīng)營(yíng)范圍：為老人提供集體居住、生活照料、護理康復、精神關(guān)愛(ài)等方面的需求
項目投資：500萬(wàn)
場(chǎng)地選擇：北京周邊環(huán)境優(yōu)美安靜的郊區
項目概括：如今社會(huì )，隨著(zhù)人口老齡化的到來(lái)，老年人口越來(lái)越多，上班族的壓力越來(lái)越大，而且絕大多數都是獨生子女，出現了許多沒(méi)時(shí)間照顧老人，導致老人變得孤單的事情越來(lái)越多。創(chuàng )辦“夕陽(yáng)紅”養老院服務(wù)，將為年輕人無(wú)法照顧老人而組織起來(lái)。為老人提供集體居住、生活照料、護理康復等方面的需求，解決年輕上班族無(wú)法照顧老年的問(wèn)題。使老人愉快的度過(guò)晚年。
二、市場(chǎng)分析
目前，北京市的養老院數量少，獲得優(yōu)質(zhì)的養老服務(wù)質(zhì)量參差不齊，據新聞報道北京最火的養老院排隊要等一百年。只要揚長(cháng)避短，制定自己的競爭優(yōu)勢，突出重點(diǎn)，創(chuàng )新發(fā)展，才能滿(mǎn)足社會(huì )的需求。發(fā)展潛力是十分巨大的，從創(chuàng )業(yè)項目來(lái)講，只要重視競爭對手，采取“全方位，服務(wù)多元化，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)取勝”的經(jīng)營(yíng)方針，一定能成功。
三、成本預算
1.薪資預算
辦公管理人員不做工資預算，但保潔人員以及為老人提供醫療服務(wù)，康復，飲食等方面的人員按月發(fā)放工資。
2．投資預算
說(shuō)明：
�。�1）對原經(jīng)營(yíng)房間進(jìn)行修補系統性簡(jiǎn)單裝修
�。�2）要充分利用原來(lái)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的基本設備
�。�3）購買(mǎi)老年人專(zhuān)業(yè)的護理床
�。�4）購買(mǎi)必要的醫療設備
�。�5）購買(mǎi)救護車(chē)一輛
3.經(jīng)營(yíng)成本預算
說(shuō)明：
�。�1）老人伙食費：按每月80人計算，一天伙食費20元，每月按30天計，每月伙食飛是48000元
�。�2）老人伙食標準：針對老人飲食需求，按不同季節安排。
�。�3）國家對民營(yíng)養老院創(chuàng )業(yè)方面有一定優(yōu)惠。
四、盈虧分析
1.經(jīng)營(yíng)目標
�。�1）實(shí)現招收目標:全年100人
�。�2）主營(yíng)業(yè)額目標：全年營(yíng)業(yè)額4200000元
2.成本核算
�。�1）房租一年約六十萬(wàn)
�。�2）員工工資一年約一百零八萬(wàn)元
�。�3）其他開(kāi)支約五十萬(wàn)
�。�4）設備維護三十萬(wàn)
毛利潤一年約100萬(wàn)
創(chuàng )業(yè)風(fēng)險：
�。�1）老人安全問(wèn)題，突發(fā)性疾病的處理
�。�2）品牌效應以及入住率的問(wèn)題
�。�3）養老院涉及部門(mén)比較多，對多部門(mén)的管理問(wèn)題
五、結束語(yǔ)
計劃固然好，但更重要的在于其具體實(shí)踐并取得成效。任何目標，只說(shuō)不做，到頭來(lái)都是一場(chǎng)空。然而，現實(shí)是未知多變的，定出的目標計劃隨時(shí)都可能遭遇問(wèn)題，要求有清醒的頭腦。理想，信念，追求，成功，未來(lái)，一切的一切都要靠自己去打拼。人生的事沒(méi)有十全十美，我們應該認真活在其中，無(wú)怨無(wú)悔！
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