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購買(mǎi)二手房注意事項
購買(mǎi)二手房注意事項1
購買(mǎi)二手車(chē)對于剛工作的白領(lǐng)，需要供房貸的上班族，用于買(mǎi)菜的車(chē)主來(lái)說(shuō)都是一個(gè)不錯的選擇。但是，如何正確挑選二手車(chē)?防止買(mǎi)到事故車(chē)、泡水車(chē)都是需要考慮的。下面，就總結了通常選購二手車(chē)需要考量的幾點(diǎn)。
一、 外觀(guān)不是衡量二手車(chē)的標準。二手車(chē)被經(jīng)紀公司收購后，相當一部分經(jīng)過(guò)了翻新。 在選購時(shí)首先應該看車(chē)的出廠(chǎng)年份和行駛公里數，以此衡量車(chē)子的折舊程度。
二、 過(guò)戶(hù)資料很重要。
1.賣(mài)主的身份證。通過(guò)檢查賣(mài)主的身份證可以判定賣(mài)主是否對所賣(mài)機動(dòng)車(chē)擁有使用權和支配權。
2.機動(dòng)車(chē)行駛證。這是機動(dòng)車(chē)取得合法行駛權利的憑證。車(chē)輛的登記證明。每一輛在路上行駛的車(chē)都會(huì )在當地車(chē)管所進(jìn)行登記注冊，必要的時(shí)候可以致電車(chē)管所進(jìn)行核實(shí)。
(JIAZHAO)
3.機動(dòng)車(chē)來(lái)歷證明。也就是原始的購車(chē)發(fā)票，如果原來(lái)已經(jīng)是二手車(chē)，則要看是否有二手車(chē)的購車(chē)發(fā)票，以防買(mǎi)到不正當來(lái)歷的車(chē)輛。
4.機動(dòng)車(chē)牌號。主要看看有無(wú)涂抹更改的痕跡，應做到與行駛證上登記的號牌一致才行。車(chē)架號，也應該與行駛證上登記的號碼保持一致，車(chē)架號通常被刻在車(chē)輛的儀表板上。
5.保險單，只有上了保險的車(chē)才有可能在車(chē)輛發(fā)生交通事故的時(shí)候將車(chē)主的.損失降到最低。
三、 小心價(jià)格圈套。不要到那些不具備經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的二手車(chē)商那里進(jìn)行交易。否則，哭得就是兄弟你自己了!
四、 二手車(chē)的安全紀錄和維修紀錄很重要，特別是發(fā)動(dòng)機。另外，還要兼顧排放標準、今后的維修費和配件的供應渠道。另外，雖然二手車(chē)很可能是拿來(lái)練手，但至少應當考慮到一斷時(shí)間內受不受當地汽車(chē)政策限制。
五、 如果新車(chē)市場(chǎng)上不斷有打折促銷(xiāo)和降價(jià)的情形出現，舊車(chē)市場(chǎng)上就會(huì )有相應的反映甚至更為劇烈，新車(chē)市場(chǎng)與舊車(chē)市場(chǎng)有著(zhù)直接的關(guān)聯(lián)度。所以，市場(chǎng)保有量是衡量車(chē)輛保值的關(guān)鍵因素。
以上，也只是粗略的講解。大家在購買(mǎi)二手車(chē)時(shí)還是最好帶上懂行的朋友陪同。同時(shí)，選擇一家正規的二手車(chē)行也是避免被坑的要素。
購買(mǎi)二手房注意事項2
1、產(chǎn)權是否可靠：需注意產(chǎn)權證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權的性質(zhì)和內容，包括面積、地址及標準價(jià)房的分配比例。同時(shí)，還要驗看正本、查詢(xún)產(chǎn)權證的真實(shí)性。此外，還要知曉二手房是成本價(jià)房還是標準價(jià)房或者是經(jīng)濟適用房，產(chǎn)權性質(zhì)的不同牽涉到成交過(guò)程的復雜程度，也牽涉到買(mǎi)房收益的分配問(wèn)題，最終影響到二手房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂。
2、原單位是否允許轉賣(mài)：需確認原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權單位確認利益的分配辦法，標準價(jià)購買(mǎi)的公房出讓是存在按成本價(jià)補足費用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，買(mǎi)主應當對此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。
3、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動(dòng)過(guò)房屋的`內部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動(dòng)，在購買(mǎi)時(shí)應該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房?jì)r(jià)計算之外，當然了，這需要和房主具體協(xié)商了。
4、確認所購二手房的準確面積：產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積，買(mǎi)主還需了解使用面積和戶(hù)內的實(shí)際面積。
5、認真觀(guān)察房屋的內部結構，注意戶(hù)型是否合理，管線(xiàn)是否太多，二手房是否帶裝修，另外，還要所要房屋的內部結構圖，以便日后裝修。
6、查詢(xún)物業(yè)的管理水平，包括提供服務(wù)的內容和水準、保安、保潔、綠化的水準及基本生活設施的管理。
7、考察房屋的市政配套：主要包括水、有線(xiàn)電視、供電容量、電線(xiàn)、電話(huà)線(xiàn)、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。
相信大多數人購買(mǎi)二手房都是為了自己或家人居住，對于二手房的不足之處就應該在購買(mǎi)時(shí)多加小心。
購買(mǎi)二手房注意事項3
二手房交易注意事項：
1、核實(shí)產(chǎn)權是否清晰:
賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗產(chǎn)權證和產(chǎn)權人身份證核實(shí)，確認無(wú)誤即可。只樣做到這一點(diǎn)，你才能防止無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同的出現或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則，糾紛在所難免。
2、核實(shí)房屋狀況：
一定要謹慎對待看房行為，至少應核實(shí)以下幾個(gè)方面：
�、俜课萁ㄖ顩r。如房屋坐落、戶(hù)型、結構、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
�、诜课菪^狀況。如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì )、物業(yè)管理等。
�、鄯课輽嗬闆r。如土地使用權類(lèi)型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等等。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險，比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用;土地使用權為劃撥的，涉及補交土地使用權出讓金;房屋租賃期未滿(mǎn)的，涉及承租方有權租住至期滿(mǎn)以及優(yōu)先購買(mǎi)權;房屋仍在抵押期內的，則涉及登記過(guò)戶(hù)前先行解除抵押的問(wèn)題;被查封或凍結轉讓的房屋，則在解除凍結之前不得買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會(huì )讓你放心省心。
3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時(shí)間付房款、過(guò)戶(hù)、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買(mǎi)方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續。
(1)看房、簽約：看房滿(mǎn)意后，買(mǎi)方?jīng)Q定購房，應與賣(mài)方確定合同的內容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續、買(mǎi)賣(mài)合同備案過(guò)戶(hù)、違約責任、稅費承擔等等。房屋中介公司為體現其居間身份，往往作為合同第三方。由于房管局大多提供二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本并要求交易雙方使用，因此實(shí)踐中買(mǎi)賣(mài)雙方常常還需要按照范本重簽買(mǎi)賣(mài)合同，可以說(shuō)這兩份買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定兩個(gè)版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準。所以注意讓兩個(gè)版本的合同內容保持一致，是你和賣(mài)方雙方都務(wù)必注意的問(wèn)題。
(2)按合同約定付房款：支付房款是買(mǎi)方的主要義務(wù)，一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買(mǎi)方有足夠資金、賣(mài)方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉讓不存在(或可立即解除)抵押等權利限制等條件，按交易進(jìn)度支付房款(簽合同付定金/過(guò)戶(hù)后付大部分房款/交房后付余款)。后者則簽合同付定金/簽按揭合同付首期款/余下的房款由銀行打到賣(mài)方帳戶(hù)上)。
(3)交房：交房有利于防止賣(mài)方一房?jì)少u(mài)的機會(huì )，買(mǎi)方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項：
�、俳环康臅r(shí)間和條件。交房一般與尾款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行，如無(wú)約定交鑰匙視同交房。雙方應明確交付房屋狀況，如賣(mài)方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
�、谖飿I(yè)費、水電費等承擔方式。通常買(mǎi)方自收房后開(kāi)始繳納，賣(mài)方應提供此前最后繳費證明。
�、鄯课莩鲎獾�，應約定交房后由誰(shuí)收取剩余租金或買(mǎi)方如何重簽租賃合同等。
(4)過(guò)戶(hù)：過(guò)戶(hù)即將房屋的權屬人由賣(mài)方變更為買(mǎi)方。雙方對此須明確：
�、俚椒抗芫洲k理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶(hù)的時(shí)限，一般為賣(mài)方取得產(chǎn)權證或解除抵押后的某一時(shí)間。
�、谶^(guò)戶(hù)所涉稅收和費用的承擔。
�、圪I(mǎi)方的人數。買(mǎi)方應確定過(guò)戶(hù)后產(chǎn)權證上登記的權屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現。
�、軕�(hù)口遷出。在賣(mài)方(原戶(hù)主)未遷出前，現行政策不同意買(mǎi)方(新戶(hù)主)戶(hù)籍遷入，因此賣(mài)方戶(hù)口遷出交易房屋的時(shí)限應予以約定。
4、明確違約責任：和賣(mài)方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當房?jì)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費改革等情況出現時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買(mǎi)方簽約后認為房?jì)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶(hù)稅費，就拖延辦理過(guò)戶(hù)手續，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款;有的賣(mài)方發(fā)現房?jì)r(jià)飆升，則稱(chēng)未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求買(mǎi)方退房。因此，雙方在簽約時(shí)就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點(diǎn)：
�、俸贤x務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
�、诿宽椫饕x務(wù)均應有違約責任一一對應。
�、圻`約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過(guò)總房款的20%為宜，因為違約金被認為過(guò)高時(shí)法院會(huì )依法調低，反而又處于不確定狀態(tài)。
�、軕s定如解除合同，買(mǎi)方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣(mài)方承擔買(mǎi)方裝修損失的計算依據。另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。
總之，在二手房交易中堅持以上原則，嚴格確認產(chǎn)權情況、交易程序和違約責任，將大大降低買(mǎi)賣(mài)雙方的交易風(fēng)險，特別是買(mǎi)方的風(fēng)險。
物業(yè)交割注意事項
在收房做物業(yè)交割的時(shí)候一定要注意以下問(wèn)題：
(1)結清水表賬單。交房之前，買(mǎi)家要詢(xún)問(wèn)賣(mài)家是否已付清水費，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份已繳納的水費賬單收據。
(2)告知電表狀況。在房屋交接驗收時(shí)，買(mǎi)家必須親自查驗電表有否移動(dòng)、改裝、線(xiàn)路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳納的電費賬單收據。
(3)協(xié)助煤氣過(guò)戶(hù)。按照燃氣公司的規定，買(mǎi)賣(mài)雙方必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且已寫(xiě)明本房?jì)r(jià)已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣(mài)家在交房日前一個(gè)月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續。對于沒(méi)有約定或約定不清的，燃氣部門(mén)可能將拒絕辦理。
(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的.物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來(lái)年供暖。
(5)結清電話(huà)費。有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話(huà)線(xiàn)路，買(mǎi)家要問(wèn)清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線(xiàn)路，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn)，轉讓價(jià)是否包含電話(huà)線(xiàn)。購房者可以讓原房主將電話(huà)移走，然后另外申請安裝電話(huà)。如確因電話(huà)線(xiàn)路或號源緊張而非要賣(mài)家的不可，那么在交房前就要和賣(mài)家一起到電信部門(mén)辦截止到交房日的結算賬單，一并結清后，再辦理過(guò)戶(hù)手續。
(6)協(xié)助有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)。有線(xiàn)電視實(shí)行一戶(hù)一卡制，由于有些二手房是空置房，平時(shí)無(wú)人居住，賣(mài)家也沒(méi)有去付有線(xiàn)電視的月租費，造成拖欠。時(shí)間一長(cháng)，有線(xiàn)站會(huì )作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)買(mǎi)家可要求賣(mài)家提交交房日上月的有線(xiàn)電視費收據憑證，以及有線(xiàn)電視憑證。買(mǎi)家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權證，即可辦理過(guò)戶(hù)手續。
(7)結算維修基金。按照相關(guān)規定，住宅轉讓時(shí)，維修基金賬戶(hù)中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣(mài)家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結算交割單》可向買(mǎi)家收取，同時(shí)維修基金的所有人更名為買(mǎi)家。
(8)附屬設施。一般來(lái)講，買(mǎi)方在交房時(shí)都會(huì )對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進(jìn)行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。
(9)遷移戶(hù)口。買(mǎi)賣(mài)二手房，除房屋交接和權利轉移以外，賣(mài)家的戶(hù)口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買(mǎi)家利益的一種糾紛。因此，買(mǎi)家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門(mén)查閱賣(mài)家的戶(hù)口是否已經(jīng)遷出。如果賣(mài)家戶(hù)口要在交房后才可遷出，則買(mǎi)家一定要與賣(mài)家就此問(wèn)題約定清楚。
注意事項
(1)房屋手續是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
(2)房屋產(chǎn)權是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
(4)土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
(5)市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。
(7)單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。
(8)物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。
(9)中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。
(10)合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮
二手房交易風(fēng)險如何避免
購房人在與二手房房主簽訂購房合同時(shí)，應提前考慮房?jì)r(jià)上漲等因素可能帶來(lái)的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)，盡快辦理，避免對方反悔。
買(mǎi)房人在買(mǎi)房前要充分了解房屋買(mǎi)賣(mài)需要的各種手續，最好選擇專(zhuān)業(yè)人士提供法律意見(jiàn)，再慎重簽訂合同。
買(mǎi)房人應在簽訂買(mǎi)房合同時(shí)，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
二手房買(mǎi)賣(mài)雙方在交易時(shí)應當選擇正規中介機構，并對雙方商定的內容以書(shū)面形式約定好。
為了了解所購房屋的真實(shí)情況，購房者應在購房前向物業(yè)、鄰居、開(kāi)發(fā)商了解情況，最好到現場(chǎng)看房，并對出現質(zhì)量問(wèn)題如何承擔責任等內容做出書(shū)面約定。
法律明確規定農村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮居民不要購買(mǎi)這類(lèi)房屋，此種房屋交易不受法律保護。
購買(mǎi)二手房注意事項4
第一，注意查看出賣(mài)方的證件
在買(mǎi)賣(mài)雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同之前，買(mǎi)方一定要查看賣(mài)方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶(hù)口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結婚證，需夫妻雙方簽字。
第二，注意房屋的產(chǎn)權狀態(tài)
房屋的權利狀態(tài)是購買(mǎi)二手房的前提和基礎，只有出賣(mài)方擁有完全的`、無(wú)瑕疵的所有權時(shí)，才能保證交易的合法性。很多人在購買(mǎi)二手房時(shí)，出賣(mài)方可能本身還沒(méi)有取得房產(chǎn)證，此時(shí)買(mǎi)方交易有很大的風(fēng)險，有可能買(mǎi)房人長(cháng)期無(wú)法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無(wú)法取得房產(chǎn)證，那么買(mǎi)房人永久無(wú)法取得對購買(mǎi)房屋的物權。建議大家購買(mǎi)二手房時(shí)注意出賣(mài)方是否已經(jīng)實(shí)際取得房產(chǎn)證。
第三，注意房屋的抵押狀態(tài)
通常，出賣(mài)方在出售房屋時(shí)，房子本身還有部分銀行貸款沒(méi)有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來(lái)講，出賣(mài)方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無(wú)效合同，除非銀行同意出售。實(shí)踐中出賣(mài)方通常要求買(mǎi)房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續后，雙方再辦理交易手續。這種交易，律師提醒廣大買(mǎi)房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣(mài)方不辦理解押，可能導致買(mǎi)房人面臨合同無(wú)效的風(fēng)險，最后可能房款也無(wú)法追回。
第四，注意房屋的出租狀態(tài)
若是出賣(mài)方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對這個(gè)房子享有優(yōu)先購買(mǎi)權，所以買(mǎi)房人要取得承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的聲明，否則承租人有權主張買(mǎi)賣(mài)雙方所簽署的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。同時(shí)，即使承租人放棄了優(yōu)先購買(mǎi)權，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權要求買(mǎi)房人繼續履行原有的租賃合同。這會(huì )給買(mǎi)房人帶來(lái)一定的影響。
第五，注意房屋的性質(zhì)
房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟適用房、集資建房、標準價(jià)購買(mǎi)的公有住房、成本價(jià)購買(mǎi)的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買(mǎi)二手房時(shí)要區分房屋的性質(zhì)。
按照二手房交易的慣例，賣(mài)房標價(jià)往往標的是房屋的總價(jià)，而不像一手房銷(xiāo)售標明房屋的單價(jià)。為了了解所購房屋的真實(shí)情況，購房者應在購房前向物業(yè)、鄰居、開(kāi)發(fā)商了解情況，最好到現場(chǎng)看房，并對出現質(zhì)量問(wèn)題如何承擔責任等內容做出書(shū)面約定。
購買(mǎi)二手房注意事項5
一、房屋手續是否齊全?
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其低押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有來(lái)辦理取得后，房主還可抵押和轉賣(mài) 。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
二：交易房屋是否在租?
有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃、買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不難及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因我國包括大部分國家均訓可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對坑在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
三、房屋產(chǎn)權是否明晰?
有些房屋有多個(gè)共有我，如有繼承人共有的、有家庭共有的'、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應該當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如僅有部分人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同一般為無(wú)效。
四、土地情況是否清晰?
二手房買(mǎi)受人應注意土地使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛芡恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓則是房主已繳納土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整權利;還應該注意土地使用年限，如房屋土地使用權僅40年，房主已使用十來(lái)年，買(mǎi)受人還按同地段土地使用權為70年商品房?jì)r(jià)格來(lái)衡量就不劃算了。
五、物管費用是否拖欠?
有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費、電費及天燃氣費用長(cháng)期拖欠，且已欠費不少，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)此房屋后，可能要全部承擔所有費用。
六、福利房屋是否合法?
房改房，集體房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，助這些房屋在土地性質(zhì)，房屋所有權范圍上有一定國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。
七、中介是否違規?
有些中介違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的合部購房款均可從銀行騙出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占便宜，豈不知如被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。
購買(mǎi)二手房注意事項6
1、過(guò)戶(hù)前的準備
過(guò)戶(hù)前，購買(mǎi)二手房的雙方應簽定網(wǎng)上買(mǎi)賣(mài)合同(是否辦理立等可取)、查詢(xún)房屋基本信息檔案、準備復印件、核實(shí)過(guò)戶(hù)稅費，如果買(mǎi)方要做按揭的，需核實(shí)貸款手續后再過(guò)戶(hù)。
2、核實(shí)房屋維修基金
房屋修建年代在1999年1月1日以前的不需要繳納維修基金，以后的(包含1999年1月1日)要繳納房屋維修基金。其中，房屋維修基金征收標準為多層：22元∕平方米、電梯：27.5元∕平方米。
3、核查房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)稅費
凡是要辦理免收營(yíng)業(yè)稅的，賣(mài)方夫妻雙方本人到場(chǎng)持房產(chǎn)證原件(復印件1份)，買(mǎi)方身份證原件(復印件1份)，賣(mài)方夫妻雙方身份證原件(復印件各1份)，賣(mài)方婚姻證明原件(復印件1份)未婚的提供戶(hù)口原件(復印件1份)，買(mǎi)賣(mài)合同原件(復印件1份)，房屋信息檔案原件到房管局稅務(wù)大廳取號后到5—12號窗口等待辦理免稅及出票手續。
凡是購入滿(mǎn)5年的'住房再次出售時(shí)可以免征收該房屋的營(yíng)業(yè)稅，非住宅除外。
4、買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)交件受理
購買(mǎi)二手房的雙方本人帶身份證原件同時(shí)到場(chǎng)，持房產(chǎn)證原件、稅票、買(mǎi)賣(mài)合同原件、(產(chǎn)權未載入登記簿的需提供賣(mài)方婚姻關(guān)系證明)到房管局1樓總咨詢(xún)臺排號后，3—26號窗口等待辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續。
5、買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)取件受理
憑取件單到房管局過(guò)戶(hù)大廳1樓27號窗口排號后，28—33號窗口等待換取繳費通知書(shū)后，再到總咨詢(xún)臺排號88-92號窗口辦理契稅、交易手續費、工本費的繳款手續(維修基金在100號窗口繳款不需要取號等待)。
繳款完畢，返回原來(lái)?yè)Q取繳款通知書(shū)的窗口(不再排號)，憑繳款的票據和購買(mǎi)二手房的雙方的身份證領(lǐng)取新的產(chǎn)權證。
6、國土轉移
購買(mǎi)二手房的雙方帶身份證、新產(chǎn)權證、交易手續費發(fā)票、契稅票、國土證(委托書(shū))同時(shí)到場(chǎng)到房管局2樓46號窗口辦理國土更名手續。
7、信貸按揭辦理
首先需持已簽定的《買(mǎi)賣(mài)合同》原件與購買(mǎi)二手房的雙方至信貸部簽定《個(gè)人房產(chǎn)貸款申請表》，在簽定《按揭合同》時(shí)，遞交各項貸款資料通過(guò)初審后辦理按揭，銀行審查資料通過(guò)后，由信貸部工作人員通知業(yè)務(wù)員辦理按揭可以過(guò)戶(hù)(買(mǎi)方為夫妻，產(chǎn)權須辦理共有證)，待產(chǎn)權取出后辦理產(chǎn)權抵押，抵押完畢后七個(gè)工作日之內放款(根據各銀行具體政策辦理放款)。
購買(mǎi)二手房注意事項7
一、購買(mǎi)二手房有哪些流程
1、看房：
所購二手房所有權是否真實(shí)、完整和可靠，所有權人是否與他人共同擁有，房屋有無(wú)其他債權債務(wù)糾紛;是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否準確無(wú)誤，所購房屋的實(shí)際面積是否與產(chǎn)權證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應以產(chǎn)權證上注明的為準，其他面積不計算在內;房屋產(chǎn)權證上的房主與賣(mài)房人是否系同一個(gè)人等。
2、定價(jià)：
二手房交易最關(guān)鍵的環(huán)節就是確定房屋價(jià)格，目前較為常見(jiàn)的是采取市場(chǎng)比較法，評估人員憑借豐富的交易經(jīng)驗，熟悉了解整個(gè)市場(chǎng)行情，并根據每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房?jì)r(jià)做出微調，這樣得出的評估價(jià)在實(shí)際交易中具有指導作用。
3、合同：
首先，明確雙方的權利和義務(wù)，以及業(yè)主對買(mǎi)方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據可查;其次，明確違約責任，在簽訂合同時(shí)應詳細規定違約責任及相關(guān)的違約處理方法。最后，明確物業(yè)交割方式，在簽訂合同時(shí)應注明交房時(shí)間及交房狀況，明確房屋交驗時(shí)間是過(guò)戶(hù)后還是過(guò)戶(hù)前，房屋交驗后產(chǎn)生的費用由誰(shuí)來(lái)承擔等。
4、過(guò)戶(hù)：
辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續，是買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中最耗費時(shí)間和精力的一步。由于辦理過(guò)戶(hù)涉及一系列政策法規，且手續比較繁瑣，建議購房者委托專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)中介公司辦理過(guò)戶(hù)手續，可以省時(shí)、省力、省心。
5、付款：
一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，客戶(hù)即支付相當于房?jì)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主;在辦理過(guò)戶(hù)當天或物業(yè)交驗后，再把剩余的房款支付給業(yè)主(已付定金轉為房款);二是通過(guò)第三方介入，對買(mǎi)賣(mài)進(jìn)程及房款進(jìn)行全程監控，或是通過(guò)公證處的房款提存公證，或是委托資信較好的房產(chǎn)中介公司提供擔保，這樣也能達到安全、省心的目的。
二、選購二手房要注意哪些事項
1、產(chǎn)權清晰
產(chǎn)權證上的房主與賣(mài)房者是否一致;搞清楚所賣(mài)房屋的性質(zhì);產(chǎn)權證上所確認的面積與實(shí)際面積是否相符;驗證產(chǎn)權證的合法性與真實(shí)性。
2、產(chǎn)權的完整性
確認產(chǎn)權的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒(méi)有抵押，包括私下抵押?共有人等。以避免在過(guò)戶(hù)后出現不必要的爭議與糾紛。
3、房屋質(zhì)量
觀(guān)察房屋的結構，建筑與裝修材料�？捶课莸膬韧獠拷Y構是否被改動(dòng)過(guò);是否有私建部分;是否有占用走廊或陽(yáng)臺等;牽涉到陽(yáng)臺的面積怎么算的問(wèn)題。
4、居住空間
觀(guān)察房屋的內部結構是否合理;是否適合居住;活動(dòng)空間大小等。
5、裝修配置
看原房屋裝修的水平、程度如何;確認房子的供電設施、供氣管道、水管等是否有老化現象;電話(huà)線(xiàn)、寬帶的安裝是否完備等。
6、物業(yè)管理
了解該區水、電、煤、暖的價(jià)格及繳費方式，是上門(mén)代收還是自己去繳;觀(guān)察電梯是否可以正常使用;了解該區的.停車(chē)場(chǎng)、小區綠化的基本情況;當地保安水平怎么樣，觀(guān)察一下保安是否有責任心等。
7、房屋歷史
了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限;有哪些人住過(guò)，有什么用途;還有原住戶(hù)在當地的信用情況;是否有欠交物業(yè)費、水電費等。
8、鄰里情況
鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。在買(mǎi)房前應該要拜訪(fǎng)上下左右的鄰居，了解他們在此的居住情況;與居委會(huì )和傳達室的值班人員聊天，了解情況。
9、房屋價(jià)值
通過(guò)對市場(chǎng)上的功放的反復比較判斷房屋的價(jià)值;委托信得過(guò)的中介公司進(jìn)行價(jià)值評估;銀行提供按揭時(shí)會(huì )作出價(jià)值評估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。
10、貸款條件
二手房的貸款有具體的要求。具體的要依據所在省市的相關(guān)規定。
11、產(chǎn)權的交接
需要找個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如信譽(yù)較好的擔保公司，等過(guò)戶(hù)完成后再將房款轉入賣(mài)方賬戶(hù)。
購買(mǎi)二手房注意事項8
1、不管是什么時(shí)候建的房子，一定要查看購買(mǎi)房屋手續是否齊全，房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的唯一的憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的交易對購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)存在極大的風(fēng)險，房主可能用房產(chǎn)證將房屋抵押或再次轉賣(mài)，因此選擇房屋最好要有房產(chǎn)證，避免以后產(chǎn)生糾紛。
2、房屋產(chǎn)權是否清晰，有些房屋的所有者不是本人，或者是幾個(gè)家庭成員共有的，如果是共有的，則要看賣(mài)方是否簽有出售房屋的合同，如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
3、土地情況是否清晰，二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。另外還要查看房屋是否有負擔，有些房屋可能是在租賃中，或者存在債務(wù)糾紛，買(mǎi)方要搞清楚，否則購買(mǎi)以后還要去承擔前業(yè)主的'債務(wù)。
4、是否有市政規劃的影響，有些房主出售的二手房可能已經(jīng)了解到該房屋可能于5到10左右要拆除了，或者房屋附近要建高住宅，可能影響到采光或者價(jià)格等市政規劃的情況存在，因此做為購買(mǎi)者在購買(mǎi)時(shí)要全面的了解清楚。
5、合同約定是否明確 二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮。
6、中介公司是否違規有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。
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1、檢查房屋的產(chǎn)權證和土地證，看兩證是否齊全(有些房本是兩證合一的);
2、是要看清楚產(chǎn)權證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載
3、檢查房屋本身的質(zhì)量。除了以上幾點(diǎn)之外，還要注意房屋是否被賣(mài)房人出租;
4、要檢查房產(chǎn)證上的'產(chǎn)權人姓名和賣(mài)房人的身份證上的姓名是否一致。
5、看產(chǎn)權證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書(shū)面同意證明。即使是夫妻共有的情況，也需要另一方出具證明，以避免糾紛;
6、對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，除了要嚴格按照建設委員會(huì )的二手房買(mǎi)賣(mài)合同格式訂立合同之外，還需要將一些細節問(wèn)題納入合同內容。主要包括房屋的物業(yè)管理交接，戶(hù)籍的遷移等問(wèn)題。
7、買(mǎi)方可以留一定的房款作為“保證金”，等買(mǎi)房將物業(yè)管理交接，戶(hù)籍遷出之后再將房款全部交齊。
8、是對于貸款無(wú)法如約辦下來(lái)的情況要尤其注意，這是導致最近一些二手房合同糾紛的主要原因。買(mǎi)房人可以在合同中事先約定，可以設立一個(gè)期限，如果由于客觀(guān)原因到期未能辦理按揭貸款，雙方的解決辦法。
購買(mǎi)二手房注意事項10
二手房由于住房交易直接，工程質(zhì)量一目了然等選擇余地頗多等備受置房者的青睞，但買(mǎi)二手房也有哪些問(wèn)題是一定要注意的呢？除了地段 、戶(hù)型、配套、交通等因素，物業(yè)、車(chē)位、維修基金等也都是要考慮的重點(diǎn)內容。
一、物業(yè)交接細節頗多
物業(yè)交接涉及到細節頗為繁瑣，在買(mǎi)房的時(shí)候一定要注意，除了要對鑰匙、水電、煤氣等這些細節進(jìn)行交接查驗，還要對合同多加注意。要把具體交割款項詳細的標注在合同中；在簽訂合同后應到物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費結算，時(shí)間應以交房當日為準，同時(shí)還要辦理物業(yè)進(jìn)戶(hù)手續。
二、 車(chē)位問(wèn)題一定要理清楚
現在私家車(chē)越來(lái)越多，停車(chē)位也就顯得格外重要。沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)和車(chē)庫的小區往往看起來(lái)亂七八糟，車(chē)輛擺放成了大問(wèn)題，不僅不美觀(guān)，還給生活帶來(lái)了極大的不便，所以購買(mǎi)二手房的'時(shí)候盡量選擇有停車(chē)位或者車(chē)庫的。
這里需要注意車(chē)位的產(chǎn)權問(wèn)題，一般情況下有產(chǎn)權的車(chē)位可以出售的，但是有些只有使用權的停車(chē)位能否轉讓?zhuān)瑒t要取決于當初業(yè)主與物業(yè)管理處簽訂的合同。不管是為了日常生活的便利還是房屋的升值價(jià)值，購房者都有要盡量爭取停車(chē)位。
三、公共維修基金如何處理？
房屋交易的過(guò)程中很容易被忽略，因為距公共維修基金繳納的時(shí)間過(guò)久，很多業(yè)主都已經(jīng)忘記這回事。那么，房屋交易過(guò)程中公共維修基金到底怎么處理呢？
像是這種雙方都忽略的情況下，一般默認結余維修基金不予退還，公共維修基金將隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。除了這種方法，買(mǎi)賣(mài)雙方也可以自行解決。
一般有以下幾種處理方法：
1、 買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商，由客戶(hù)與業(yè)主共同承擔這筆費用，即客戶(hù)支付原業(yè)主所繳納公共維修基金費用的50%；
2、 買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商按一定比例支付公共維修基金費用。比例公式為：（房屋產(chǎn)權年限-原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時(shí)間差）÷房屋產(chǎn)權年限。
通過(guò)了解這些事項想必廣大業(yè)主們也能有所注意了，買(mǎi)到合適合心意二手房。
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