- 房地產(chǎn)論文 推薦度：
- 房地產(chǎn)的論文 推薦度：
- 房地產(chǎn)的論文 推薦度：
- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)論文（精選15篇）
在學(xué)習、工作中，大家一定都接觸過(guò)論文吧，論文的類(lèi)型很多，包括學(xué)年論文、畢業(yè)論文、學(xué)位論文、科技論文、成果論文等。寫(xiě)論文的注意事項有許多，你確定會(huì )寫(xiě)嗎？下面是小編收集整理的房地產(chǎn)論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產(chǎn)論文1
1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰略成本會(huì )計
戰略成本會(huì )計最直接的運用即在企業(yè)成本管理中，是對傳統成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過(guò)成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現企業(yè)發(fā)展戰略的第一步。成本分析與管理可以通過(guò)成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節，對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，待銷(xiāo)售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過(guò)存貨成本核算與管理，發(fā)現采購原材料的價(jià)格、次數，安排采購周期實(shí)現對原材料采購環(huán)節的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過(guò)程中對建筑材料的購買(mǎi)也需要采用戰略性成本管理法則，通過(guò)對原材料采購次數、平均采購成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設計原材料采購周期與采購次數，結合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷(xiāo)售環(huán)節，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤(pán)”實(shí)現對商品房存貨銷(xiāo)售有節奏的控制，可以發(fā)現房地產(chǎn)行業(yè)或市場(chǎng)目前出現的問(wèn)題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷(xiāo)策略，配合發(fā)盤(pán)節奏實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷(xiāo)售費用的管理與控制，提高房企經(jīng)營(yíng)的績(jì)效。因此，可以看出戰略成本會(huì )計對于房企來(lái)說(shuō)，是考慮將生產(chǎn)(建設)經(jīng)營(yíng)的某一環(huán)節聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節以成本控制作為量化手段與標準，更將每一生產(chǎn)環(huán)節在房企經(jīng)營(yíng)管理的整體系統中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現，采取適當的成本核算方法將存貨(待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分攤到各個(gè)環(huán)節，以發(fā)現各個(gè)環(huán)節成本改善的因素，最終從單一環(huán)節上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現了房企企業(yè)管理策略的戰略性高度。
2戰略成本會(huì )計在房企售前、售后服務(wù)管理中的應用
戰略成本會(huì )計貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節，而對于房企來(lái)說(shuō)根據售前市場(chǎng)調查情況制定存貨銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售策略，根據銷(xiāo)售的實(shí)際情況對售后銷(xiāo)售環(huán)節的.反饋從而控制銷(xiāo)售費用，能夠實(shí)質(zhì)性幫助房企降低銷(xiāo)售成本、提高銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。對于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰略成本會(huì )計主要變現為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線(xiàn)設計、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對于房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售環(huán)節的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷(xiāo)售培訓使銷(xiāo)售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，銷(xiāo)售培訓費用與銷(xiāo)售人員提成費用的控制，都是戰略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節;銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過(guò)市場(chǎng)調查設計房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過(guò)合理的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )布局實(shí)現較小成本耗費下的高銷(xiāo)售業(yè)績(jì)與目標，這在房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節是十分重要的，合理有效的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設計，能夠在人流量的地方設置醒目的銷(xiāo)售廣告，戰略成本會(huì )計能夠權衡廣告費用與銷(xiāo)售業(yè)績(jì)之間的關(guān)系;另外，旅游景區房地產(chǎn)在市區設立的售樓咨詢(xún)中心，也需要考慮人流量與周?chē)用窕蚴忻竦氖杖肭闆r，戰略成本會(huì )計即能夠通過(guò)該環(huán)節的成本分析與控制實(shí)現對銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級;售后服務(wù)對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應該是越來(lái)越受重視的環(huán)節，因為房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售團隊具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預期感受與滿(mǎn)意程度，這不僅僅是對房地產(chǎn)企業(yè)戰略性發(fā)展的高要求，也是對與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰略成本會(huì )計要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷(xiāo)售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對于房企來(lái)說(shuō)，售前售后環(huán)節關(guān)系到房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的可持續化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設施和相應的售后服務(wù)人員。
3戰略成本會(huì )計在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應用
戰略成本會(huì )計不同于傳統成本會(huì )計的最明顯之處，即在于其對于企業(yè)來(lái)說(shuō)的戰略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場(chǎng)動(dòng)向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢，戰略成本會(huì )計通過(guò)市場(chǎng)調查、企業(yè)成本控制與市場(chǎng)未來(lái)走勢預測為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場(chǎng)競爭力的價(jià)格決策或是商品房促銷(xiāo)決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng);而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競爭對手優(yōu)劣勢方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長(cháng)遠的發(fā)展規劃;戰略成本會(huì )計還能夠幫助企業(yè)了解準購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費者雙贏(yíng)的發(fā)展性策略。另外，對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的戰略性成本會(huì )計信息的使用，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程最為直觀(guān)的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。
房地產(chǎn)論文2
房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的增長(cháng)點(diǎn)，對我國經(jīng)濟平穩健康增長(cháng)起到重要的作用。在國家宏觀(guān)調控的大背景下，由于銀行貸款政策的不斷縮緊，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道迫在眉睫。20xx年12月3日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議確定了9條金融促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的政策措施，房地產(chǎn)信托投資基金作為創(chuàng )新融資方式的性質(zhì)被明確。在隨后的幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)信托投資基金以其相對較高的回報率，獲得了投資者的追捧。然而，在信托業(yè)平穩發(fā)展同時(shí)，對于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)可能出現的風(fēng)險，市場(chǎng)必須保持高度警惕。一旦出現系統性風(fēng)險，房地產(chǎn)信托公司將無(wú)法承載兌付高峰狀態(tài)，從而對現金流量及基金單位持有人的分紅額構成不利影響。而房地產(chǎn)信托投資基金價(jià)格的不穩定性，也會(huì )最終影響到其收益性，造成投資者固定收益無(wú)法收回，致使國內信托公司及房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大損失。鑒于此，本文將從兌付高峰分析入手，研究房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險產(chǎn)生原因及解決對策。
1 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現狀
信托業(yè)務(wù)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構成現代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托投資基金屬于房地產(chǎn)證券化的一種，是指信托公司通過(guò)制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資。并委托或聘請專(zhuān)業(yè)機構和人員實(shí)施具體經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比，房地產(chǎn)信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢，據《20xx年中國信托業(yè)發(fā)展報告》數據顯示，房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在20xx年及20xx年上半年。20xx年一季度末，房地產(chǎn)信托余額僅為2300多億元;20xx年末增加到4300余億元;20xx年6月末，繼續增加到6000多億元;到20xx年6月末為6752億元，直至20xx年底增加到6983億元。
房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個(gè)主要方向，一直以來(lái)房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個(gè)很主要的資金來(lái)源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現出一種快速增長(cháng)的勢頭，這種勢頭一直保持到了20xx年的年中，從20xx年下半年開(kāi)始，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調控，加上銀監會(huì )對房地產(chǎn)信托投資基金加強了監管，這個(gè)勢頭開(kāi)始下滑，但由于投資市場(chǎng)中股市持續低迷，儲蓄利率也沒(méi)有提高跡象，房地產(chǎn)信托投資基金這種預計年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續調控之下，許多資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說(shuō)房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”，也有人說(shuō)房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用，但無(wú)論如何，在宏觀(guān)調控的背景下，由于銀行貸款的減少，確實(shí)讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。
2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風(fēng)險
目前隨著(zhù)我國銀行對房地產(chǎn)信貸的收緊，信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的.資金來(lái)源之一，但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)也出現了巨大隱患�，F今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%，為投資者帶來(lái)收益的同時(shí)，也為到期時(shí)需兌付的巨額本息埋下了伏筆，隱藏著(zhù)潛在風(fēng)險。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè)，先天具備著(zhù)高風(fēng)險性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品，一方面受到宏觀(guān)經(jīng)濟調控、房地產(chǎn)項目本身、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境等諸多不確定因素帶來(lái)多重風(fēng)險的影響，另一方面又面臨著(zhù)信托投資基金業(yè)務(wù)運行過(guò)程中的各種不確定性風(fēng)險。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風(fēng)險。
2.1 提前清盤(pán)風(fēng)險
在真正的兌付高峰到來(lái)之前，20xx年已經(jīng)有超過(guò)4個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤(pán)，如20xx年2月10日，天津信托20xx年11月發(fā)行的正源投資——信達地產(chǎn)股票收益權投資及回購結合資金信托計劃提前宣告終止，這比原本的5月到期日提前了3個(gè)月。該項目于20xx年9月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)之初，月成交套數能達到100套，但從20xx年2月開(kāi)始后的12個(gè)月，月銷(xiāo)售套數基本都在個(gè)位數，而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時(shí)正值房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之際。然而20xx年2月開(kāi)始，房產(chǎn)商銷(xiāo)售回款大幅下降，而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來(lái)源于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款，一旦銷(xiāo)售持續下降，兌付風(fēng)險即呈現，信達地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實(shí)屬無(wú)奈。以上事例層出不窮，盡管目前沒(méi)有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗，但房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險暗流涌動(dòng)，市場(chǎng)不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤(pán)現象。據公開(kāi)信息顯示，去年三季度以來(lái)，房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤(pán)數量就達15支，涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。20xx年全國共有50支信托提前清盤(pán)，房地產(chǎn)信托投資基金出現的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩度過(guò)，引起了社會(huì )輿論的集中關(guān)注。
2.2 企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險
經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年的爆發(fā)式增長(cháng)后，房地產(chǎn)信托投資基金迎來(lái)了集中兌付期，兌付問(wèn)題成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。20xx年房地產(chǎn)信托投資基金到期規模達到1758億元，迎來(lái)首個(gè)兌付小高潮，其中季度高峰出現在3季度，為716億元，單月高峰出現在7月份，到期總額達到504億元，兌付壓力仍將持續。根據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的數據顯示，截止到20xx年底，我國信托資產(chǎn)總規模達到4.8萬(wàn)億元，同比增長(cháng)58%，其中投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金達到6882億元，占比14.83%，20xx年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規模就達到3704億元。據國泰君安的報告顯示，20xx年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規模約為1758億元，20xx年成為信托兌付高峰年，隨著(zhù)兌付高峰期的到來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策與經(jīng)濟周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監管措施具有滯后性等因素的影響，兌付風(fēng)險嚴峻。
2.3 到期不能兌付約定收益風(fēng)險
近期一款名為國開(kāi)城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達到37%引發(fā)多方關(guān)注，此款產(chǎn)品由國開(kāi)金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構聯(lián)合發(fā)行，總規模為500億元，一期資金為101億元，根據該基金的背景資料，信托投資人的年化收益率高達20%到37%，上不封頂，其主要贏(yíng)利點(diǎn)是分享土地增值收益，進(jìn)行土地一級開(kāi)發(fā)，該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線(xiàn)城市未開(kāi)發(fā)土地，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響巨大，土地價(jià)格有著(zhù)極大的不確定性，進(jìn)而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動(dòng)性的，因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點(diǎn)。由于信托公司沒(méi)有公開(kāi)披露平臺，各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大，因此，在高收益的背后，整個(gè)房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力，是否能如期兌付約定收益，使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構成方面，協(xié)調保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現金流的穩定，是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動(dòng)力。
3 房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險產(chǎn)生的根源
房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式，但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)限購、限價(jià)和信貸緊縮，房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開(kāi)發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來(lái)源，如此大的信托融資規模導致了未來(lái)諸多兌付風(fēng)險的產(chǎn)生。
3.1 兌付高峰引來(lái)提前清盤(pán)風(fēng)險
20xx年出現的50支信托提前清償，主要原因有三:第一，房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高，房地產(chǎn)公司就以新融到的錢(qián)把原來(lái)的房地產(chǎn)融資項目提前還款，資質(zhì)好的地產(chǎn)集團，基本上利率都在15%-18%左右，高于銀行同業(yè)利率10%左右，有的地產(chǎn)商借了信托的資金，拿到地后四證齊全，即可到銀行申請開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)貸款，貸款成功就會(huì )使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降，因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢(qián)之前，會(huì )想辦法先把信托這部分余款補足，信托項目就會(huì )提前終止。第二，提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷的狀況下，不愿意開(kāi)發(fā)項目，造成提前償還。第三，信托公司嚴加監管，及時(shí)控制清盤(pán)。一些信托的確預期會(huì )出現風(fēng)險，在房地產(chǎn)信托投資基金里面，信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險控制是非常嚴密的，信托公司針對每一筆信托項目，都會(huì )采取大股權項目，指派項目監理及財務(wù)總監控制現金流，公司每一筆資金流動(dòng)都受到監管。當出現融資風(fēng)險時(shí)，會(huì )造成提前還款，這也從反方向體現出信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。
3.2 到期日集中導致企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險
目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規模巨大，到期日又相對集中，陸續出現地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個(gè)地產(chǎn)項目在20xx年5月底出現的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此，大量集中兌付風(fēng)險的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規模增大。數據顯示20xx年全年，根據單家公司房地產(chǎn)信托規模排行，發(fā)現排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司，諸如萬(wàn)科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元，融資規模遠大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。
20xx年9月初，萬(wàn)科以51億元的購地金額領(lǐng)跑土地市場(chǎng)，粗略計算，其20xx年前8個(gè)月，累計購地金額已達135億元，巨額的購地金背后是強大的信托支持。信托規模巨大極易帶來(lái)到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務(wù)壓力也帶來(lái)兌付隱患。以綠城為例，20xx年綠城面臨超過(guò)200億元的短期債務(wù)壓力，其中包括45億元左右的信托貸款。20xx年6月，綠城先是賣(mài)掉了綠城中國24.6%的股權給九龍倉，融資51億港元，而后又轉讓了9個(gè)項目給融創(chuàng )中國，*現33.7億元。如此騰挪轉移，皆被指出與信托到期有關(guān)。大型房地產(chǎn)公司大量信托產(chǎn)品集中到期，必將給壓力下的信托行業(yè)帶來(lái)不可預期的兌付風(fēng)險。
3.3 市場(chǎng)規模激增導致預期收益無(wú)法收回風(fēng)險
在追捧這種具有高收益率的投資產(chǎn)品時(shí)，切記要注意其風(fēng)險，主要原因有兩方面:首先，預計年化收益率過(guò)高導致到期兌付收益無(wú)法實(shí)現。就20xx年全年來(lái)講，在市場(chǎng)上共運行著(zhù)138款信托產(chǎn)品，其中預計年化收益率高達12.5%的有兩支，分別為中信信托的聚信匯金地產(chǎn)基金3號信托和吉林置業(yè)的陽(yáng)光國際購物中心建設集合資金信托計劃。業(yè)內人士分析，如此高的預計年化收益率，主要是因為央行，特別是國務(wù)院對房地產(chǎn)進(jìn)行調控后，開(kāi)發(fā)商想從商業(yè)銀行正常貸款會(huì )受到限制，通過(guò)信托方式來(lái)融資實(shí)屬必然之選。其次，多款產(chǎn)品投資同一項目導致兌付收益減低。在眾多的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品中，投資風(fēng)險大小在于所投項目?jì)?yōu)劣，在國家加大對房地產(chǎn)企業(yè)融資監管的背景下，這種現象的產(chǎn)生有了一定的必然性，因為信托有約定性，信托產(chǎn)品有人數限制及資金限制，所以一個(gè)信托能夠融資的量是有限的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要的資金量卻比較大，必須分散給幾個(gè)信托去做，產(chǎn)品所募資金除用于具體項目外，還用于銀行存款，同業(yè)拆借，短期貸款等資金市場(chǎng)運作，以獲取投資收益。房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的一款多用，作為閑置資金，投資于銀行間市場(chǎng)，在資金盤(pán)活角度上來(lái)講沒(méi)有太大風(fēng)險，但如果投資于其他實(shí)業(yè)，如制造業(yè)、股票等風(fēng)險比較高的市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商資信情況較差或者開(kāi)發(fā)的項目銷(xiāo)售不出去，資金沒(méi)辦法預期回籠就會(huì )造成極大風(fēng)險。
4 防范房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險的對策
針對上述問(wèn)題，只有政府、銀監會(huì )、房地產(chǎn)商及信托公司多方做出努力，采取切實(shí)可行的措施，才能有效防范信托投資基金風(fēng)險。
4.1 協(xié)調平衡政府監管力度
房地產(chǎn)信托投資基金是需要政府嚴加管理的一個(gè)重要方面，需加強監管。在兌付高峰期，房地產(chǎn)商面對的主要是資金鏈問(wèn)題，并不是虧損問(wèn)題，所以房地產(chǎn)商在兌付困難情況下就會(huì )采取降價(jià)賣(mài)樓等措施。因為有些民間的集資以房地產(chǎn)信托的方法去籌集資金，它是用高利息去吸引投資者進(jìn)行投資的，但在投資項目不明確時(shí)就進(jìn)行籌資，把資金投給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這必然存在投資風(fēng)險，例如信托業(yè)發(fā)展良好的香港在沒(méi)有項目之前，是不允許這樣籌資的，從而減少融資風(fēng)險。又如美國是房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生的搖籃，經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展，從識別、評估和管理三個(gè)方面進(jìn)行系統性研究，建立了風(fēng)險調控系統，值得我國政府借鑒。因此，我國政府在協(xié)調平衡監管力度的同時(shí)，應借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗，從技術(shù)層面出發(fā)，全力提升我國信托行業(yè)風(fēng)險監管水平。
4.2 創(chuàng )新改革銀監會(huì )調控方式
銀監會(huì )在加強對房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)監管方面一直不斷改革，創(chuàng )新銀監會(huì )調控方式對信托業(yè)務(wù)將帶來(lái)巨大影響，尤其是對長(cháng)期性建設項目。作為信托行業(yè)的指揮調控者，銀監會(huì )應對信托公司各項業(yè)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)合規性風(fēng)險自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規性和風(fēng)險狀況，合理把握規模擴展，加強信托資產(chǎn)的運用監控，嚴控對大型房企集團多投授信，集團成員內部關(guān)聯(lián)風(fēng)險，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整風(fēng)險。此前，銀監部門(mén)曾給諸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指導，這是非常好的舉措。今后，銀監會(huì )應不斷創(chuàng )新調控方式，預防房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)穩定健康發(fā)展。
4.3 穩步提升房產(chǎn)商應對方式
就房地產(chǎn)商而言，應在原有應對方式基礎上，不斷提升自身應對方式，開(kāi)展更多應對手段，一是借新還舊，找另外一家信托公司發(fā)一個(gè)新的信托產(chǎn)品，新信托產(chǎn)品融到的錢(qián)償還舊信托產(chǎn)品的資金，這種方式目前比較常見(jiàn)。二是把信托產(chǎn)品賣(mài)給資產(chǎn)管理公司，由于抵押率低，哪怕最后償還不了，將土地及物業(yè)抵押后得到的資金足夠用來(lái)彌補初期投入，對于投資人來(lái)說(shuō)，只要抵押物有價(jià)值，就一定會(huì )有人來(lái)接盤(pán)。三是把信托產(chǎn)品賣(mài)給房地產(chǎn)商，在股權信托模式下，把信托公司持有的股權賣(mài)給股權公司，按雙方認可的價(jià)錢(qián)賣(mài)給接盤(pán)公司是一個(gè)極為理性的選擇。四是把信托產(chǎn)品賣(mài)給房地產(chǎn)基金，由于地產(chǎn)基金期限比信托長(cháng)，更利于其度過(guò)房地產(chǎn)低迷期，對于投資人來(lái)說(shuō)，等于把風(fēng)險慢慢消耗掉了。
4.4 改善調整信托調控能力
此前，信托公司對信托到期無(wú)法兌現問(wèn)題的解決途徑包括:延期兌付，借新還舊，第三方接盤(pán)，項目重組，出售抵押資產(chǎn)償還投資者以及自由基金接盤(pán)等，但是由于信托對到期收益條款的剛性規定，以及新發(fā)行信托難度加大等原因，所以上述措施在實(shí)施上困難重重。于是，信托公司應改善原有做法，創(chuàng )新防范措施，預防風(fēng)險，轉化風(fēng)險，保證信托投資公司的盈利能力和行業(yè)聲譽(yù)�，F今，不管是監管層，還是房地產(chǎn)公司自身，都對房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險十分重視，監管層已發(fā)文控制信托風(fēng)險，那么，對于信托公司自身來(lái)說(shuō)，嚴控風(fēng)險發(fā)生勢在必行。
業(yè)內人士指出，房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)以累計的巨大按揭規模將直接導致信托產(chǎn)品還本付息壓力空前。從目前情況看，房地產(chǎn)信托投資基金雖然整體風(fēng)險可控，但隨著(zhù)兌付高峰期的到來(lái)，極有可能發(fā)生不能如期兌付風(fēng)險，這就需要以上四方通力合作，從源頭抓起，重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)，提升信托公司的監管與防范意識，積極研發(fā)多元化產(chǎn)品，共同防范信托風(fēng)險，協(xié)調保證房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)健康有序發(fā)展，使房地產(chǎn)信托投資基金在其獨特的優(yōu)勢下，得到進(jìn)一步提升。
參考文獻:
1.尹阿東 何海凝.房地產(chǎn)信托風(fēng)險控制措施的研究.科技和產(chǎn)業(yè).20xx.3
2.呂洪 魏慧馨.淺析我國房地產(chǎn)信托的現狀和發(fā)展趨勢.流通經(jīng)濟.20xx.36
3.馮曉明.我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險防范探究.金融市場(chǎng).20xx.7
4.王根興 余茂輝.房地產(chǎn)信托投資基金運作模式選擇與風(fēng)險控制.時(shí)代經(jīng)貿.20xx.
房地產(chǎn)論文3
房地產(chǎn)經(jīng)濟隨著(zhù)我國城市化建設的發(fā)展以及資金投入的提升，在近十年來(lái)有了飛速的發(fā)展與擴張。然而，房?jì)r(jià)虛高、商品房積壓、房屋空置等問(wèn)題成了當今房地產(chǎn)市場(chǎng)較為突出的問(wèn)題，如何針對當前形勢對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行調整，成為當前需要加強研究的問(wèn)題。
引言
隨著(zhù)我國改革開(kāi)放的深入、城市化水平的提高，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速的擴張與成長(cháng)。我國從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投入到收入上，都成為了國民經(jīng)濟的重要增長(cháng)點(diǎn)。尤其是一二線(xiàn)城市在近十年的房?jì)r(jià)增長(cháng)情況來(lái)看，房子已經(jīng)成為了人們最為關(guān)注的問(wèn)題。
1房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的形勢
1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供需產(chǎn)生不平衡
由于近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過(guò)快，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需產(chǎn)生了一定程度的不平衡，加上非市場(chǎng)因素的介入，使得很多城市房?jì)r(jià)虛高，以一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)為代表，房?jì)r(jià)的虛高會(huì )加速房地產(chǎn)供需的不平衡。這種不平衡主要表現在，從價(jià)格的上升角度看，房屋的供給量表面上小于房屋的需求量，而從房屋的成交量上看人們對房屋的需求小于供給量，產(chǎn)生了一種獨特的不平衡現象。
1.2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的壓力較大
我國在20xx年底到20xx年初，以一二線(xiàn)城市為主，出臺了一系列閑置房屋去庫存的辦法與政策，這些政策的出臺，在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量的提高，但是在另一方面，又使得房屋價(jià)格在一定時(shí)期內產(chǎn)生了迅速的增長(cháng)，使得政府對房貸、首付等等“門(mén)檻”政策在短時(shí)間內連續的調整。而我國城市的房屋庫存并沒(méi)有明顯的減少。
1.3新增樓盤(pán)數量持續下降
由于城市在拿地政策以及房屋證件的辦理上越加嚴格，對房地產(chǎn)商的限制變多，使得城市新增樓盤(pán)的數量有所降低，這樣就放緩了房屋增加的速度，一方面在降低房地產(chǎn)商對于已建樓盤(pán)的銷(xiāo)售風(fēng)險，另一方面也影響了房地產(chǎn)商資本擴張的速度。
1.4房地產(chǎn)交易量下降
城市的房地產(chǎn)交易量的下降很大原因是因為房屋的價(jià)格超出了人們的承受能力。相比于人們的收入，大部分人必須要通過(guò)貸款購房，而很多人對于首付的支付表示壓力很大。加上人們對房屋購買(mǎi)趨于理性，很多人選擇租房居住，或是對房?jì)r(jià)采取觀(guān)望制度，使得房地產(chǎn)交易量漲速很慢，甚至在很多城市產(chǎn)生了下降的情況。
2政府對房?jì)r(jià)采取調控政策
在一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上漲的同時(shí)，政府出臺了很多抑制房?jì)r(jià)上漲的宏觀(guān)調控政策，例如限制購房者購房數量、提高首付比率、提高貸款利率、廉租房政策等等。政府的宏微觀(guān)調控，使得房?jì)r(jià)增長(cháng)速度有了一定程度的降低，另一方面也給買(mǎi)不起商品房的居民提供了居住的條件。
3造成當前房地產(chǎn)形勢的因素
3.1政策的影響
房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢首先受到國家政策的影響。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的走勢，在市場(chǎng)調節的同時(shí)，主要還要看國家政策，例如我國在十一五、十二五規劃中對城市建設的支持，使得在城市的基礎設置建設以及居民住房建設上都有很大的促進(jìn)。再如，在城市房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快時(shí)，政府對人們購房的限制。
3.2市場(chǎng)的影響
房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢仍然是供需為主要因素的市場(chǎng)行為。房屋價(jià)格的高低終究是人們是否購買(mǎi)所決定的'。目前我國一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)是很多居民一輩子的收入都難以支付的，但是由于人們對房?jì)r(jià)預期估計走高，因此人們無(wú)論在居住需要還是投資需要方面，都有購買(mǎi)的欲望。另一方面，炒作的存在，房地產(chǎn)經(jīng)濟最著(zhù)名的炒作現象就是溫州炒房團現象，在房屋購買(mǎi)不設置壁壘的時(shí)期，炒房現象在一二線(xiàn)城市相當普遍，甚至在很大程度上決定了當地的房?jì)r(jià)水平。而隨著(zhù)我國對炒房現象的限制，炒房的風(fēng)險陡增，使得炒房現象有所降溫，但一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)并沒(méi)有明顯的下降趨勢。
3.3人們需求的影響
人們對房屋的認識已經(jīng)不再是居住的需要。投資品、奢侈品、學(xué)區房等等屬性在房屋上都有所體現，使得房屋成為了人們偏愛(ài)投資的重點(diǎn)，甚至在房?jì)r(jià)上漲的預期上，房屋比股票、基金等更加受到投資者喜愛(ài)。再如寫(xiě)字樓、店面、學(xué)區房等等因素，使得人們對房屋投資的方向不僅僅只限于居住，還有商業(yè)與教育的目的等等。
3.4經(jīng)濟新常態(tài)的影響
隨著(zhù)世界經(jīng)濟形勢的低迷，我國經(jīng)濟增長(cháng)進(jìn)入漲速放緩的新常態(tài)趨勢。我國在煤炭、鋼材、水泥等大宗物資的生產(chǎn)上面臨降產(chǎn)能的需求，對于過(guò)剩產(chǎn)能還要積極的進(jìn)行消化，這樣我國對于房地產(chǎn)的擴張就形成了宏觀(guān)上的限制，加上人們的收入與消費有所降低，人們對房屋的平均購買(mǎi)力產(chǎn)生了降低的趨勢，同時(shí)，寫(xiě)字樓、店面的銷(xiāo)售也產(chǎn)生了很大的困難。
4房地產(chǎn)經(jīng)濟的調整措施
4.1政府的宏觀(guān)調控
房屋價(jià)格的降低或是抑制，首先需要政府大干預。我國與西方發(fā)達資本主義國家不同，從城市人口、城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構等等方面都有自己的特殊國情，因此，與西方國家最大的不同就是我國房屋價(jià)格需要政府出面做宏觀(guān)調控。政府補貼住房，廉租房、經(jīng)適房建設等等措施，加上政府對拿地限制、貸款限制、審批趨緊等等限制措施，都能夠對房地產(chǎn)經(jīng)濟形成指導性的調控。
4.2科學(xué)的城市化建設
我國城市化建設應該以產(chǎn)業(yè)結構調整和經(jīng)濟的發(fā)展為基礎。我國城市的擴張應當以城市經(jīng)濟發(fā)展、服務(wù)業(yè)發(fā)展、人口增加為基礎，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最終要看人們的居住率，對于一些城市產(chǎn)生的空城、鬼城現象，就是房地產(chǎn)過(guò)度的發(fā)展與人們居住率的不合理配置產(chǎn)生的。
4.3維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序
我國城市房?jì)r(jià)的虛高，另一方面是由于不正常的市場(chǎng)行為造成的。一些不合規不合法的行為，不但使房?jì)r(jià)產(chǎn)生了虛高的現象，也給購房者造成了很大的風(fēng)險。一些房屋在審批環(huán)節鉆空子，不合規的銷(xiāo)售，使得房屋不能按期交房或是存在很大的質(zhì)量問(wèn)題，給房屋的購買(mǎi)者造成了很多麻煩。因此，各地市需要嚴格把控房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊不合規不合法行為，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。
房地產(chǎn)論文4
摘要：在近年來(lái)我國經(jīng)濟下行趨勢明顯的時(shí)期，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)其對于經(jīng)濟貢獻的作用不言而喻。而物業(yè)管理行業(yè)作為與房地產(chǎn)息息相關(guān)的配套性產(chǎn)業(yè)，在提升業(yè)主入住體驗、保障業(yè)主相關(guān)權益方面也起到重要的作用。故本文主要探討在當前經(jīng)濟下行的階段如何推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、推進(jìn)物業(yè)管理教學(xué)改革與發(fā)展。剛好地為社會(huì )培養具有綜合素養的復合型人才。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；教學(xué)；改革；發(fā)展
一、物業(yè)管理行業(yè)限制房地產(chǎn)發(fā)展的原因
房地產(chǎn)作為當前我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性企業(yè)，其涉及的領(lǐng)域十分廣泛，且各領(lǐng)域間相互聯(lián)系性也比較緊密。隨著(zhù)近年來(lái)我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在經(jīng)濟效益增長(cháng)同時(shí)，也出現了多種問(wèn)題，比如在城鎮化不斷推進(jìn)使得房地產(chǎn)業(yè)等基礎產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，而同期與房地產(chǎn)行業(yè)相配套的物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、維護等服務(wù)產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有以相同的速度配套發(fā)展。這就使得房地產(chǎn)業(yè)硬件與服務(wù)型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產(chǎn)業(yè)健康持續的發(fā)展。同時(shí)在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，由于相應規定的不完善導致行業(yè)秩序并不能按照一個(gè)合理穩定的區間進(jìn)行發(fā)展。由于行業(yè)規定沒(méi)有一個(gè)良好的限制與規定的作用，使得在后續配套服務(wù)建設期間并不能科學(xué)有效地開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。進(jìn)而物業(yè)管理服務(wù)不能發(fā)揮其真正的作用，降低業(yè)主入住體驗，從側面限制了房地產(chǎn)的發(fā)展。
二、物業(yè)管理教學(xué)對于房地產(chǎn)業(yè)的意義
由于房地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域和專(zhuān)業(yè)十分廣泛，從而使得評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)的方面有很多。業(yè)主不僅會(huì )從房地產(chǎn)主要商品住房的建筑質(zhì)量、選址、環(huán)境設計等硬件因素對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評價(jià)，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)具體住房環(huán)境維護管理的重要方面也是業(yè)主評判房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的最直接體現。物業(yè)管理行業(yè)的工作主體是物業(yè)，包括對房屋及其配套設施、相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護、管理等具體工作。物業(yè)管理的工作對象主要是人，這也要求了物業(yè)能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)的形象來(lái)和業(yè)主進(jìn)行相關(guān)的溝工作。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)首先從業(yè)務(wù)范圍來(lái)看屬于上下級的關(guān)系，房地產(chǎn)在開(kāi)展過(guò)程中需要建設配套的物業(yè)管理服務(wù)，而科學(xué)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)也會(huì )進(jìn)一步從軟環(huán)境建設方面優(yōu)化房地產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。在基本的依存關(guān)系直上，物業(yè)管理行業(yè)可以成為提升房地產(chǎn)業(yè)項目?jì)r(jià)值的最重要手段。作為硬件主體，房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)住房的價(jià)值是一定的，而通過(guò)積極有效地物業(yè)管理等軟環(huán)境的綜合建設，可以及大地提升業(yè)主的入住質(zhì)量。物業(yè)管理如果科學(xué)合理就會(huì )極大地提升整個(gè)項目的綜合價(jià)值。物業(yè)管理可以通過(guò)對基礎能源、停車(chē)產(chǎn)地、室外公共設施的維護，形成一套嚴格的安全管理機制等方面的管理使得整個(gè)項目升值。
三、物業(yè)管理學(xué)科改革的具體策略
由上文可知，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對提升房地產(chǎn)項目?jì)r(jià)值、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著(zhù)至關(guān)重要的.作用。所以在當前高校進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)方面也需要將學(xué)科積極融入到房地產(chǎn)業(yè)版圖之中，通過(guò)對于房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢的分析合理的進(jìn)行教學(xué)安排，有計劃、有側重性地對學(xué)生相關(guān)綜合能力進(jìn)行培養。大體上物業(yè)管理學(xué)科改革可以從教學(xué)目標、教學(xué)思想、教學(xué)方法三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行具體的開(kāi)展：
1.教學(xué)目標：首先在物業(yè)管理教學(xué)的目標設定上，教師需要將物業(yè)管理學(xué)科與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展積極適應。以學(xué)生在未來(lái)工作實(shí)踐過(guò)程中如何更好地進(jìn)行物業(yè)管理工作幫助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為根本目標。這種實(shí)際效果導向的教學(xué)目標可以對教學(xué)工作起到有的放矢的作用。以追求結果作為安排教學(xué)內容、教學(xué)環(huán)節的指導，從根本上保障學(xué)生的學(xué)習效果。
2.教學(xué)思想：在進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)思想的選擇上，教師需要從教學(xué)目標出發(fā)，積極選取以實(shí)踐為主體的教學(xué)思想。由于物業(yè)管理學(xué)科體現出的實(shí)際應用性較強，所以對于學(xué)生在進(jìn)行學(xué)期期間實(shí)踐過(guò)程的運用就顯得尤為重要。通過(guò)實(shí)踐思想在教學(xué)環(huán)節中的運用，學(xué)生可以做到從實(shí)際出發(fā)，面向物業(yè)管理學(xué)科要求的各個(gè)領(lǐng)域，在學(xué)中做，在做中悟，通過(guò)實(shí)際操作的形式對于相關(guān)知識點(diǎn)進(jìn)行理解，并在實(shí)踐中不斷磨煉自身各種能力。通過(guò)實(shí)踐教學(xué)思想的貫徹保障學(xué)生真正學(xué)習到能力與素養。
3.教學(xué)方法：在教學(xué)方法的選擇上，通過(guò)物業(yè)管理的課程目標制定與實(shí)踐教學(xué)思想的全面貫徹，教師可以根據物業(yè)管理學(xué)科中的各項內容與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間對于軟環(huán)境建設的具體要求適時(shí)，豐富地選用多種教學(xué)方法。摒棄固有的教師單向授課模式，積極通過(guò)基于實(shí)踐基礎上的探究、演練、模擬、實(shí)習等手段幫助學(xué)生進(jìn)行物業(yè)管理學(xué)科的學(xué)習。在授課期間教師可以讓學(xué)生按照現實(shí)生活中物業(yè)管理的案例、規則、技巧進(jìn)行全方位的綜合性演練。讓學(xué)生在實(shí)踐練習的環(huán)境中加深對于知識點(diǎn)和實(shí)際能力技巧的掌握和運用。在此基礎上，教師還需要積極組織多種豐富的實(shí)習活動(dòng)，讓學(xué)生走入房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)相關(guān)實(shí)習工作來(lái)提升學(xué)生的綜合能力與素質(zhì)，更好地為就業(yè)服務(wù)。
參考文獻：
[1]淺議房地產(chǎn)物業(yè)管理的內容與發(fā)展[J].莫月冰.現代經(jīng)濟信息.20xx(06)
[2]論房地產(chǎn)物業(yè)管理的意義[J].呂小飛.黑龍江科技信息.20xx(04)
[3]校企合作實(shí)踐育人的應用型本科人才培養模式研究———以物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)為例[J].王海燕,馬云俊,何景梅,魏雙燕.現代商貿工業(yè).20xx(12)
房地產(chǎn)論文5
一、當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟工作存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)龍頭老大可以帶動(dòng)一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、制造、設備、運輸、化工、燃料動(dòng)力等企業(yè)的發(fā)展，但是它也給我們生活的空間帶來(lái)了許多負面影響，這也是我們大家不可以回避的話(huà)題。
1、資源浪費極端嚴重
長(cháng)期以來(lái)，我國的經(jīng)濟發(fā)展就是“粗放型"發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，因為它的發(fā)展主要是靠大量地消耗土地、地表與地下水、煤炭等地下資源與空間資源，其合理的開(kāi)發(fā)與利用得不到有效的保障與重視。如大量耕地被建筑成別墅、豪華小區、住宅樓，及大量的工廠(chǎng)建筑等，地表水與地下水已經(jīng)被嚴重地抽干，導致附近居民生活用水困難或者附近莊稼絕產(chǎn)，嚴重的煤炭開(kāi)采導致重大事故時(shí)常發(fā)生以及地表出現裂痕。這對于我國人口眾多，人均土地面積較低，資源相對不豐富的國家來(lái)說(shuō)，空間資源浪費十分嚴重，這是不符合我國的國情的，那么資源的合理利用將成為我們重新考慮的話(huà)題。
2、對環(huán)境的保護不夠重視
片面地追求效益最大化、利潤最大化，導致房地產(chǎn)企業(yè)的數量急劇增加，在“僧多米少”的情況下，建筑密度過(guò)高、容積率過(guò)高已經(jīng)是城市居住的象征，“鋼筋混凝土”包圍著(zhù)城市，綠化空間少了，居民居住密集了，市區的污染環(huán)境加重了，空氣的質(zhì)量下降了，霧霾天氣時(shí)時(shí)籠罩了，現在人們出門(mén)戴口罩已經(jīng)是很正常的事情，居民不開(kāi)門(mén)窗生活也極為普遍，諸如此類(lèi)的狀況帶給人們的是精神的'壓抑和生活的不便不言自明。由于城市的空間有限，不少市區已經(jīng)向縣區發(fā)展和擴延，從而又導致我國大部分土地資源被占用，如耕地蓋廠(chǎng)礦、湖泊被造田，這樣嚴重違反大自然規律的開(kāi)發(fā)方式值得人們去三思而后行。
3、金融機構體系尚不配套
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)由于周期長(cháng)，成本大，資金占用比例高，所以大部分資金都來(lái)自于外部融資，這是大家眾所周知的，這部分資金多數是來(lái)自銀行的借貸，由于資產(chǎn)負債比例過(guò)高導致了企業(yè)資金流轉稍有不適則無(wú)法生產(chǎn)，以至于破產(chǎn)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資一般都是銀行的金融借貸，幾乎沒(méi)有其他渠道取得資金，這樣使企業(yè)產(chǎn)生融資風(fēng)險高，融資壓力大，最終形成了企業(yè)無(wú)$錢(qián)找銀行，銀行無(wú)$錢(qián)找央行這種“三角債”，這種有了收益企業(yè)拿大頭，有了風(fēng)險國家承擔大頭，顯然是失去公平的。
二、針對當前我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟存在的問(wèn)題應采取的措施
1、合理有效地利用各種資源
首先要提高資源利用的科學(xué)性和有效性，要將粗放式經(jīng)濟管理方式向資源集約利用的方向轉變，尤其是對土地和空間的利用上杜絕那些亂砍亂伐、過(guò)渡開(kāi)采地下、地表資源，將資源破壞到?jīng)]有再生的可能，這樣做法即對不起我們的祖先，也對不起我們的后代，在這方面國家應該出臺一些政策以及法律法規，對違法者給予經(jīng)濟制裁及刑事處罰，絕不能手軟，因為這是關(guān)系到我們的子孫后代生存發(fā)展問(wèn)題，不能因今天眼前利益去影響子孫后代的健康成長(cháng)。
2、注重保護生態(tài)環(huán)境
事物是在普遍聯(lián)系中發(fā)展的，房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展與我們城市居民居住的生態(tài)環(huán)境也應該有機地結合起來(lái)，這就要求開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項目決策前認真地組織項目調研及有關(guān)各方面的專(zhuān)家評審，聽(tīng)取他們的意見(jiàn)，進(jìn)行科學(xué)地規劃，本著(zhù)“以人為本”的理念去設計、去開(kāi)發(fā)，這樣既美化人們的生活環(huán)境，又保護了生態(tài)資源，同時(shí)又增加了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益與社會(huì )效益。
3、逐步完善相關(guān)的金融體系
房地產(chǎn)企業(yè)可持續發(fā)展是以金融業(yè)可持續發(fā)展為基礎的，所以要逐步建立與房地產(chǎn)企業(yè)相匹配的金融體系，如要做好房地產(chǎn)貸款結構的調整，進(jìn)一步加大住房消費信貸的比重，現在我國大多數房地產(chǎn)金融借貸都是在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)階段，國外的借款比重一般都在消費信貸方面上，這也是導致如果房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)壓力過(guò)大，一旦倒閉破產(chǎn)，最終損失大部分將由國家承擔。國家應該鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多渠道取得資金，如通過(guò)房地產(chǎn)金融二級市場(chǎng)等。這樣既能減輕國家的風(fēng)險也能降低國家的損失。
4、加強監管與宏觀(guān)調控力度
大家都知道，微觀(guān)的市場(chǎng)調價(jià)與宏觀(guān)的經(jīng)濟調控是一對孿生姐妹，房地產(chǎn)企業(yè)要做到可持續發(fā)展就離不開(kāi)國家的宏觀(guān)經(jīng)濟調控。所以國家也在逐步完善現有房地產(chǎn)業(yè)法律法規政策，本著(zhù)以人本，生態(tài)和諧、社會(huì )和諧的理念發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。
三、結語(yǔ)
總之，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益和國家的經(jīng)濟命脈是緊密相關(guān)的，它的發(fā)展有利于促進(jìn)社會(huì )文明發(fā)展，同時(shí)也是提高社會(huì )經(jīng)濟實(shí)力的基礎，所以正確處理好房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展與國家的各種資源以及生態(tài)結構的關(guān)系具有十分重要的現實(shí)意義。
房地產(chǎn)論文6
引言
近些年來(lái)，隨著(zhù)我國住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的主要來(lái)源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機遇的同時(shí)，也面臨著(zhù)潛在的巨大風(fēng)險。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設周期長(cháng)、安全系數風(fēng)險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會(huì )計核算的任務(wù)和難度，一旦會(huì )計核算中出現一些人為或是技術(shù)上的差錯，將會(huì )直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨特性和會(huì )計核算中面臨的問(wèn)題，企業(yè)相關(guān)決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會(huì )計核算質(zhì)量，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的水平和質(zhì)量。
1、房地產(chǎn)企業(yè)加強會(huì )計核算的現實(shí)性意義
1.1會(huì )計核算是企業(yè)預測及經(jīng)營(yíng)決策的基礎
財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說(shuō)直接決定著(zhù)企業(yè)的生存和發(fā)展，會(huì )計核算又是構成財務(wù)管理的核心環(huán)節，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展提供必要可靠的基礎財務(wù)數據，能夠準確地反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的運行狀況和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。企業(yè)的會(huì )計核算主要是包括對企業(yè)相關(guān)資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預測和制定相關(guān)經(jīng)營(yíng)決策的前提條件和基礎，及時(shí)準確的會(huì )計核算能夠為企業(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數據分析，為企業(yè)科學(xué)管理提供必要的參考依據。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會(huì )計核算工作中堅持可靠性原則，確保會(huì )計核算的真實(shí)性和可靠性，為企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展提供真實(shí)、有效的會(huì )計信息。
1.2會(huì )計核算能夠真實(shí)反映企業(yè)的資金運動(dòng)情況
房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點(diǎn)，其資金的運轉情況直接關(guān)系著(zhù)企業(yè)能否持續發(fā)展。企業(yè)的會(huì )計核算能夠如實(shí)地記錄企業(yè)消耗的各項資金并及時(shí)進(jìn)行跟蹤監督，將企業(yè)資金運轉的真實(shí)情況通過(guò)會(huì )計數據加以呈現。企業(yè)管理者通過(guò)分析和研究相關(guān)的會(huì )計信息和數據資料，能夠在第一時(shí)間獲取企業(yè)資金運轉的真實(shí)情況，從而能夠在最有效的時(shí)間里對企業(yè)整體運行進(jìn)行監督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)運營(yíng)中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會(huì )計核算人員秉公執法、科學(xué)嚴謹的進(jìn)行會(huì )計核算，才能確保會(huì )計信息的真實(shí)性，進(jìn)一步提高管理層管理和監督企業(yè)各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力。
1.3會(huì )計核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益
房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場(chǎng)競爭力和經(jīng)營(yíng)效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。企業(yè)的會(huì )計核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來(lái)源，通過(guò)進(jìn)行科學(xué)有效的會(huì )計核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營(yíng)者了解到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經(jīng)營(yíng)效益。
2、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的現狀
2.1房地產(chǎn)企業(yè)對借款費用的資本化不夠規范
房地產(chǎn)企業(yè)由于其開(kāi)發(fā)項目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會(huì )通過(guò)舉債的方式來(lái)籌集項目開(kāi)發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本的回收期一般較長(cháng)。新會(huì )計準則中對借款費用資本化范圍的規定有所擴大，但是對借款費用可以資本化的條件的規定十分嚴格，借款費用必須同時(shí)滿(mǎn)足資產(chǎn)支出已經(jīng)開(kāi)始、借款費用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始的時(shí)候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對其進(jìn)行確定，而且對長(cháng)期沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地儲備中所包含的借款費用也不能進(jìn)行資本化，將其計入財務(wù)費用的話(huà)，也會(huì )在很大程度上影響企業(yè)的當期利潤。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤指標不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況
房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計年度報表與其他企業(yè)相比，往往會(huì )出現業(yè)績(jì)大幅度波動(dòng)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長(cháng)的行業(yè)，因此在企業(yè)進(jìn)行商品房建設過(guò)程中會(huì )出現業(yè)績(jì)差的冰點(diǎn)時(shí)期，當工程竣工進(jìn)行驗收出售后，會(huì )計人員就將已收款項計入當期收入，而這些預收款通常是要采取分期付款在每個(gè)會(huì )計分期中才能收回的，或是要經(jīng)過(guò)相當長(cháng)時(shí)間才能收回的款項，最終導致了企業(yè)的凈利潤指標不能真實(shí)有效的反映出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。
3、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算問(wèn)題的解決對策
3.1完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算
第一，要明確銷(xiāo)售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商品在市場(chǎng)上銷(xiāo)售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入，包括轉讓土地取得的收入、銷(xiāo)售商品房的收入、銷(xiāo)售配套設施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商品既包括企業(yè)在銷(xiāo)售之前沒(méi)有與購買(mǎi)方簽訂合同的`開(kāi)發(fā)商品，也包括在銷(xiāo)售之前就已經(jīng)簽訂銷(xiāo)售合同的房地產(chǎn)。周轉房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶(hù)的拆遷面積的房產(chǎn)權款以及增加住房面積的房款等都應該通過(guò)銷(xiāo)售收入進(jìn)行核算。第二，確定合理的銷(xiāo)售標準。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入的確定要同時(shí)符合兩個(gè)標準，一個(gè)是法律標準，另一個(gè)是專(zhuān)業(yè)標準。法律標準是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷(xiāo)售應該符合我國相關(guān)法律法規的標準，例如:如果土地使用權是以出讓的方式取得的，沒(méi)有按照合同支付出讓金，沒(méi)有取得土地使用證，沒(méi)有按照合同規定進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，或者是所有權有爭議沒(méi)有依法登記的房地產(chǎn)都不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。即凡是沒(méi)有符合法律標準的，即使開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關(guān)的報酬，轉移了相關(guān)的風(fēng)險，也不能確認收入。專(zhuān)業(yè)標準是指在會(huì )計準則和會(huì )計制度中規定的確認收入的標準，即會(huì )計準則中對收入確認規定的四個(gè)條件:商品的主要風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉移、無(wú)法對出售的商品進(jìn)行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計量。
3.2提高企業(yè)應對風(fēng)險的能力，提高風(fēng)險的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長(cháng)期性和高價(jià)值性，在具體建設銷(xiāo)售中都要預先進(jìn)行相關(guān)準備金和質(zhì)量保證金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，應該將產(chǎn)品的質(zhì)量保證金作為一個(gè)單獨的會(huì )計科目進(jìn)行明細核算，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有數額更大、保證期限更長(cháng)的質(zhì)量保證金。企業(yè)的會(huì )計核算人員應該根據企業(yè)所開(kāi)發(fā)項目的具體情況計提一定量的質(zhì)量保證金，將其計入當期的工程成本中，以提高企業(yè)應對各種外來(lái)風(fēng)險的能力。另一方面，企業(yè)的會(huì )計核算人員應將企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設過(guò)程中所面臨的各種風(fēng)險通過(guò)財務(wù)會(huì )計報告進(jìn)行揭示和呈現，不僅僅局限于抵押風(fēng)險，而應在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報表的附注部分增加對企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的土地、工程項目等面臨的各種開(kāi)發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險等各種風(fēng)險的強調和說(shuō)明，以提高企業(yè)風(fēng)險的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會(huì )計信息和數據分析。
3.3進(jìn)一步完善成本核算
首先，明確開(kāi)發(fā)項目的成本核算對象，可以是整個(gè)項目本身，也可以是每一個(gè)獨立施工的單項工程，結構類(lèi)型相似、同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、施工單位相同的開(kāi)發(fā)項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長(cháng)、規模較大的開(kāi)發(fā)項目可以按照分期開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)區域作為成本核算的對象，同時(shí)，如果一個(gè)項目的施工單位不同，應該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶(hù)型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問(wèn)題，可以根據可靠經(jīng)驗對各個(gè)樓層和戶(hù)型確定權重標準，計算總成本和總面積的加權平均成本，以此計算單位面積的銷(xiāo)售成本。再次，制定合理的成本分配標準，當開(kāi)發(fā)的商品房達到可以銷(xiāo)售的狀態(tài)時(shí)，應該根據房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現收入與成本之間的配比。
4、結論
綜上所述，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算中還面臨著(zhù)一系列的不足和問(wèn)題，需要國家、企業(yè)及內部會(huì )計人員的共同努力，真正讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者切實(shí)認識到會(huì )計核算工作的重要性與緊迫性，企業(yè)的會(huì )計人員努力來(lái)提高自身的會(huì )計核算水平，才能從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的效率，實(shí)現企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續發(fā)展。
房地產(chǎn)論文7
摘要：體驗營(yíng)銷(xiāo)突破傳統上“理性消費者”的假設，認為消費者消費時(shí)是理性與感性兼具的。消費者在消費過(guò)程中的體驗成為品牌經(jīng)營(yíng)的有效途徑。本文結合某開(kāi)發(fā)商的具體項目，討論體驗營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)中運用。
關(guān)鍵詞：體驗營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)
美國未來(lái)學(xué)家阿爾文·托夫勒預言服務(wù)經(jīng)濟的下一步是走向體驗經(jīng)濟，人們會(huì )創(chuàng )造越來(lái)越多的跟體驗有關(guān)的經(jīng)濟活動(dòng)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入成熟時(shí)期，房地產(chǎn)產(chǎn)品的同質(zhì)性日益嚴重，市場(chǎng)競爭加劇，在這種情況下，“體驗營(yíng)銷(xiāo)”這一方式受到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的關(guān)注。
體驗營(yíng)銷(xiāo)就是從消費者的感官、情感、思考、行動(dòng)、關(guān)聯(lián)五個(gè)方面來(lái)重新定義、設計營(yíng)銷(xiāo)理念。在體驗營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)是，發(fā)現產(chǎn)品從設計到投入使用與消費者接觸的所有點(diǎn)，研究這些點(diǎn)，通過(guò)對它們的體驗建立起品牌在消費者心中的深刻印象。
房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，體驗應貫穿始終。從開(kāi)始的規劃設計到客戶(hù)入住后的長(cháng)期物業(yè)服務(wù)。每一個(gè)環(huán)節，開(kāi)發(fā)商都必須從消費者的角度來(lái)構思，不能像過(guò)去一樣僅僅滿(mǎn)足于怎樣把它做好，而是要考慮消費者看到它、使用它時(shí)，會(huì )產(chǎn)生什么樣的感受。
本文以廈門(mén)某房地產(chǎn)商，在洛陽(yáng)新城區首次投資的成功案例為例，淺談“體驗營(yíng)銷(xiāo)”在房地產(chǎn)業(yè)中的運用。
一、項目基本情況
1.項目位置：洛陽(yáng)古城路、王城大道與民苑二路形成的圍合區域內，臨隋唐城遺址。
2.項目占地:690573㎡
3.SWOT分析。(1)優(yōu)勢S。地段優(yōu)勢明顯，處洛陽(yáng)新城區，是住宅集中區，地段好;交通條件較好，王城大道與古城大道均為城市干道，且周邊有多條公交線(xiàn)路;臨路狀況較好，有利于沿街店面設置，商業(yè)價(jià)值形成;臨隋唐城遺址，為項目未來(lái)業(yè)主帶來(lái)良好的.視野及景觀(guān)。(2)劣勢W。地塊不規則形,且呈條形，在項目規劃上存在較大難度;周邊配套薄弱,目前周邊配套少，生活不便利;周邊人流較少，人氣較弱，商業(yè)氛圍相對較難形成;道路交通污染，臨城市干道，存在一定交通污染。(3)機會(huì )O。洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展階段，市場(chǎng)走勢基本穩定;洛陽(yáng)經(jīng)濟發(fā)展，城市化進(jìn)程推動(dòng);南方開(kāi)發(fā)商介入洛陽(yáng)市場(chǎng)，在政府及消費者層面都能帶來(lái)一定的優(yōu)勢。(4)隱憂(yōu)T本案體量較大，消化周期較長(cháng)，未來(lái)項目銷(xiāo)售存在不確定性壓力;隨著(zhù)競爭加劇，產(chǎn)品品質(zhì)提升，這在一定程度上將影響本案項目競爭力的形成;宏觀(guān)經(jīng)濟及政策的不確定，是本案未來(lái)開(kāi)發(fā)的潛在性風(fēng)險。
二、項目之體驗營(yíng)銷(xiāo)
1.目標客戶(hù)群分析。
根據區域市場(chǎng)及消費者需求的了解，結合本案的區位特征，將本案客戶(hù)群定位為——洛陽(yáng)地區中高端的購房需求消費群體——其具備以下特征未來(lái)客戶(hù)群:來(lái)源地——洛陽(yáng)市區及城郊居民為主，部分周邊縣市居民;置業(yè)類(lèi)型——以自住型消費為主，老城區二次以上置業(yè)者占多數，進(jìn)城置業(yè)者比例突出;職業(yè)類(lèi)型——私營(yíng)業(yè)主、農村高收入者等為主要客戶(hù)群;消費特征——對新城的區位認同度高，對項目總價(jià)值要求較高，戶(hù)型、園林及配套均有相對突出的要求，并看好區域及社區發(fā)展前景。
根據馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強烈。當物質(zhì)生活水準達到一定程度以后，人們購買(mǎi)住宅的目的不再是出于滿(mǎn)足簡(jiǎn)單居住的要求，而是出于滿(mǎn)足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品與自我定位的吻合。人們在購房時(shí)除了價(jià)格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產(chǎn)品。因此，產(chǎn)品定位應該緊緊圍繞客戶(hù)需求展開(kāi)。
2.產(chǎn)品定位及創(chuàng )新。
根據對目標客戶(hù)群的心理分析，本案從以下幾方面對產(chǎn)品進(jìn)行定位：(1)公園地產(chǎn)概念，倡導生態(tài)、人文的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念;(2)軟性配套，體現在項目配套及各項服務(wù)的突出優(yōu)勢，與區域市場(chǎng)形成差異化競爭優(yōu)勢;(3)以綜合性社區的姿態(tài)入市，體現規模優(yōu)勢，有利于項目形象的樹(shù)立。綜上，將本案定位為洛陽(yáng)新城區中高檔的、公園主題的、集居住、購物、商務(wù)等功能于一體，具有突出軟性配套特色的復合大盤(pán)，并附以下產(chǎn)品特色，以滿(mǎn)足客戶(hù)需求，實(shí)現項目差異化。①生態(tài)車(chē)庫——創(chuàng )新“會(huì )呼吸的地下車(chē)庫”，增強產(chǎn)品附加值;②空中別墅庭院——帶大庭院的高層戶(hù)型規劃，增強觀(guān)景效果及品質(zhì);③組合結構戶(hù)型——創(chuàng )新2+1，3+1的戶(hù)型結構，靈動(dòng)變通，實(shí)現戶(hù)型多樣化;④社區配套方面：生態(tài)社區——通過(guò)建材選擇、人車(chē)分流、垃圾處理、直飲水系統、中水處理等系統等與社區園林綜合實(shí)現;智能社區——智能化社區安防系統、家居智能系統;數字社區——社區網(wǎng)絡(luò )一體化，物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò )化;音樂(lè )社區——社區背景音樂(lè )系統，家居背景音樂(lè )系統;文化社區——通過(guò)社區會(huì )所文化性設施及社區商業(yè)配套等實(shí)現;名流社區——休閑及運動(dòng)雙會(huì )所規劃;
3.體驗式活動(dòng)。
購房即便對于中高端階層也不可能是瞬間決定的事情，次次體驗給客戶(hù)新的感受。耐心陪伴著(zhù)顧客，從初步體驗到認可產(chǎn)品品質(zhì)。(1)文化性會(huì )所先行建設，通過(guò)會(huì )員活動(dòng)，讓客戶(hù)了解本案的開(kāi)發(fā)及服務(wù)理念;(2)參觀(guān)前期完成的園林景觀(guān)樣板區(結合舉辦書(shū)畫(huà)展)，讓客戶(hù)真實(shí)地感受規劃方案中的園林風(fēng)格社區主題。(3)專(zhuān)業(yè)人士解說(shuō)規劃設計方案——產(chǎn)品不僅需要有好的功能和質(zhì)量，還要有能滿(mǎn)足使用者視覺(jué)，觸覺(jué)，審美等方面的感官質(zhì)量。密切聯(lián)系消費者和使用者，在專(zhuān)業(yè)人士的解說(shuō)過(guò)程中，通過(guò)客戶(hù)的意見(jiàn)了解到產(chǎn)品的不足之處。(4)主題樣板房試住——借品牌凝聚體驗，表面上，品牌是廣告或服務(wù)的標志;深層次上，品牌則是對人們心理和精神上的表達。在體驗營(yíng)銷(xiāo)者看來(lái)，品牌就是“消費者對一種產(chǎn)品或服務(wù)的總體體驗”。(5)垃圾處理、直飲水、中水處理系統、生態(tài)車(chē)庫等產(chǎn)品特色演示、介紹(6)戶(hù)型選擇、居家風(fēng)水常識小講座;——通過(guò)額外的服務(wù)細節，給消費者帶來(lái)美好而難忘的體驗。(7)組織客戶(hù)戶(hù)外游，增進(jìn)準客戶(hù)的“鄰里”關(guān)系。本案目前已開(kāi)發(fā)完成，取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，并獲得客戶(hù)好評。
體驗營(yíng)銷(xiāo)這種基于為消費者提供服務(wù)，最終與消費者實(shí)現共同體驗的商業(yè)模式下的行銷(xiāo)方式，成為地產(chǎn)商、地產(chǎn)項目樹(shù)立市場(chǎng)形象，吸引市場(chǎng)關(guān)注的一劑強心針。因此注重挖掘客戶(hù)的潛在需求和預期欲望，并將其對項目的良好體驗，愉悅的感情升華為客戶(hù)的忠誠，這是房地產(chǎn)項目營(yíng)銷(xiāo)成敗的關(guān)鍵。
參考文獻：
[1]《旅游地產(chǎn)》第10期房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)之體驗營(yíng)銷(xiāo)
[2]李亞輝:淺談房地產(chǎn)體驗式營(yíng)銷(xiāo)
房地產(chǎn)論文8
1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理普遍存在的問(wèn)題
1.1 財務(wù)管理意識淡薄，財務(wù)制度流于形式大多數房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊起家，經(jīng)營(yíng)者本身缺乏財務(wù)管理知識，重銷(xiāo)售輕財務(wù)，財務(wù)管理基本定位于記賬算賬報表的原始會(huì )計核算階段，根本滿(mǎn)足不了現代企業(yè)財務(wù)管理的要求，完全忽視了財務(wù)管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應的財務(wù)制度，在制度執行過(guò)程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導一支筆說(shuō)了算，遇到財稅問(wèn)題常常試圖通過(guò)疏通關(guān)系解決，得過(guò)且過(guò)，沒(méi)有真正思考過(guò)自身財務(wù)管理的缺失，勢必導致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本增加和后期的財務(wù)風(fēng)險。
1.2 財務(wù)人員自身職業(yè)能力不強，會(huì )計核算粗枝大葉，沒(méi)有形成一套科學(xué)的行之有效的財務(wù)核算和管理體系很多財務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒(méi)有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財稅業(yè)務(wù)知識，加之大多數房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都是在取得土地后急于進(jìn)行開(kāi)發(fā)，回籠資金，財務(wù)人員也盲目隨從，在開(kāi)發(fā)前期就沒(méi)有設計好財務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財務(wù)測算，往往是邊開(kāi)發(fā)邊摸索，遇到問(wèn)題解決問(wèn)題，沒(méi)有前瞻性的財務(wù)思路。這樣一種摸著(zhù)石頭過(guò)河的財務(wù)管理模式非常容易帶來(lái)后期無(wú)法彌補的財務(wù)風(fēng)險。
1.3 財務(wù)的過(guò)程控制極其薄弱
1.3.1 資金管理隨意性大，沒(méi)有真正認真分析企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒(méi)有相應的控制和資金使用計劃，領(lǐng)導簽字后即可以付款。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個(gè)項目沒(méi)有開(kāi)發(fā)完，盲目購置新地塊，財務(wù)人員也沒(méi)有提出項目投資的建設性指導意見(jiàn)，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無(wú)法利用。很多企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于盲目擴大規模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開(kāi)發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。
1.3.2 預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監控。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立有效的財務(wù)預算，甚至根本就沒(méi)有財務(wù)預算，經(jīng)營(yíng)者把預算簡(jiǎn)單地理解為工程部的項目造價(jià)預算，社會(huì )常流行的“開(kāi)發(fā)企業(yè)賺不賺錢(qián)，關(guān)鍵靠預算”，這里的預算不僅指工程造價(jià)預算，也包括財務(wù)預算，只有財務(wù)預算和工程造價(jià)造價(jià)預算很好地結合才能稱(chēng)之為有效的預算。有的企業(yè)雖然制訂了財務(wù)預算，但卻在預算執行過(guò)程中沒(méi)有進(jìn)行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒(méi)有合理控制或控制不夠細化，到?jīng)Q算時(shí)發(fā)現利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒(méi)有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現實(shí)中為了完成預算任務(wù)，基本上都是根據實(shí)際來(lái)調整預算，對于實(shí)際偏離預算或超預算的真正原因沒(méi)有深入挖掘。這樣的后果其實(shí)使預算陷入惡性循環(huán)，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1.3.3 不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個(gè)項目建設過(guò)程中十分重要的環(huán)節，很多企業(yè)合同的簽訂過(guò)程根本不需要財務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時(shí)財務(wù)部才見(jiàn)到合同，財務(wù)部基本處于事后被動(dòng)執行合同的處境，財務(wù)部由于沒(méi)能在合同簽訂時(shí)參與合同匯簽工作，不能從財務(wù)專(zhuān)業(yè)角度把可能存在的財務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險提前規避，常常是在合同執行中才發(fā)現合同中存在的財務(wù)隱患。合同執行完畢財務(wù)部也只是根據既定合同條款進(jìn)行往來(lái)結算，而無(wú)法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風(fēng)險損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程施工合同和銷(xiāo)售合同沒(méi)有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務(wù)賬面數據簡(jiǎn)單反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢必導致財務(wù)無(wú)法清晰地掌握每項合同的來(lái)龍去脈。
1.4 沒(méi)有建立有效的財務(wù)分析考核體系大多數房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析只局限于3張財務(wù)報表的編制及簡(jiǎn)單的財務(wù)收支統計，沒(méi)有完備細致的財務(wù)內部分析報表，為領(lǐng)導層提供建設性的有價(jià)值的數據分析，沒(méi)有透過(guò)財務(wù)數據反映出企業(yè)日常財務(wù)管理存在的問(wèn)題和不足。業(yè)績(jì)考核也只局限于簡(jiǎn)單的指標完成與否。
2 建設有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的建議
2.1 加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期的財務(wù)規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期財務(wù)規劃至關(guān)重要，在項目開(kāi)發(fā)前建立完備的財務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細的財務(wù)預測能夠避免很多后期的'財務(wù)風(fēng)險。
2.1.1 項目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行開(kāi)發(fā)項目的成本、費用、收益等測算。在項目開(kāi)發(fā)前期財務(wù)部會(huì )同營(yíng)銷(xiāo)部根據項目開(kāi)發(fā)計劃及產(chǎn)品類(lèi)型測算出銷(xiāo)售總價(jià);財務(wù)部會(huì )同工程部、合約部對開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測算，并將開(kāi)發(fā)成本的構成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開(kāi)發(fā)間接費等項目一一對應到相關(guān)成本項目中，最終預測總成本。財務(wù)部按照國家相關(guān)法規政策進(jìn)行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產(chǎn)負債表、預計利潤表、預算現金流量表，進(jìn)而形成資金預算，根據營(yíng)銷(xiāo)計劃和回款計劃測算出各時(shí)點(diǎn)的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時(shí)機進(jìn)行投資或融資活動(dòng)，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。
2.1.2 建立完備的財務(wù)管控體系。在項目開(kāi)發(fā)前就應根據項目的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規的要求，制訂切合實(shí)際的行之有效的財務(wù)制度體系和內部控制體系。如制訂經(jīng)濟事項的審批流程和權限規范、制訂各項資本性支出及費用開(kāi)支的規范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會(huì )計核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規范，財務(wù)部應該依據財經(jīng)法規的規范要求，并結合工程合約部的工程造價(jià)預算細目，設置科學(xué)合理的財務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來(lái)對賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。
2.2 加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理應該貫穿合同執行的全過(guò)程。對于工程施工合同在簽訂時(shí)財務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專(zhuān)業(yè)角度提出可能存在的財務(wù)隱患;在合同執行過(guò)程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監理等相關(guān)工程負責人對工程執行情況的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)，認真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷(xiāo)售合同要按每個(gè)客戶(hù)，詳細記錄客戶(hù)的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷(xiāo)售部核對銷(xiāo)控情況和回款情況。
2.3 實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理，加強財務(wù)控制“凡事欲則立，不預則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險大，加強房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的項目預算，還要將日常各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入到全面預算管理體系，把開(kāi)發(fā)項目預算按年度、季度、月度進(jìn)行指標分解，落實(shí)到每個(gè)單位，每個(gè)部門(mén)。日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)要明確各單位、各部門(mén)的崗位、責任、預算目標，對整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預算控制。要定期對預算執行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和不足，把預算執行的偏差率作為重要的績(jì)效考核指標，并將責任落實(shí)到部門(mén)和相關(guān)責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2.4 加強融資業(yè)務(wù)的學(xué)習，拓寬融資渠道融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數房地產(chǎn)企業(yè)的資金過(guò)于依賴(lài)商業(yè)銀行貸款，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款限制多門(mén)檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財務(wù)人員加強融資業(yè)務(wù)的學(xué)習，認真分析和評價(jià)影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內拓寬融資渠道，達到最好的綜合經(jīng)濟效益。初期可以通過(guò)預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過(guò)統借統貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運營(yíng)的中高級階段，例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續簡(jiǎn)便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款;通過(guò)出售產(chǎn)權商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規范、規模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)股權融資方式掛牌地方新三版或上市，通過(guò)擔保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過(guò)眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對傳統融資模式進(jìn)行資金補充。
3 結束語(yǔ)
在現代企業(yè)制度下，財務(wù)管理的內容將日益豐富，提高企業(yè)內部財務(wù)管理水平，建設適應現代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
房地產(chǎn)論文9
(一)利用銷(xiāo)售收入進(jìn)行納稅籌劃
關(guān)于土地增值稅的籌劃，根據其計算公式和納稅規定，主要集中在收人總額、扣除金額和稅率這三個(gè)方面。其中，收人總額白_接與銷(xiāo)售收人掛鉤，因此，需要權衡稅后利潤和所繳納稅款，合理確定房屋銷(xiāo)售價(jià)格。根據《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規定，房地產(chǎn)企業(yè)所建造的房屋屬于普通住宅，且增值率低于20%的，可以免征土地增值稅。需要注意的是，在進(jìn)行具體的籌劃方案設計時(shí)，需要權衡企業(yè)所繳稅款和稅后利潤之間的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)銷(xiāo)售裝修成品房的方式增加銷(xiāo)售成本，進(jìn)而降低增值額所占比例。
(二)利用公司的組織形式進(jìn)行納稅籌劃
利用公司的組織形式進(jìn)行納稅籌劃需要在房地產(chǎn)公司與其關(guān)聯(lián)公司之間，合理分配投人成本和銷(xiāo)售收人，并以此來(lái)控制增值率。此種方法可通過(guò)兩種方式實(shí)現，一是設立裝修公司。由房地產(chǎn)公司在其內部設立裝修公司，可將原來(lái)的一份房屋銷(xiāo)售合同，變?yōu)閮煞莺贤�，一份是毛坯房銷(xiāo)售合同，另一份是房地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)裝修公司的房屋裝修合同，通過(guò)合同設計，可減輕房地產(chǎn)公司應繳土地增值稅。二是成立銷(xiāo)售公司，成立銷(xiāo)售公司的'日的在于利用房地產(chǎn)公司與下屬銷(xiāo)售公司之間的組織關(guān)系，合理分配下屬銷(xiāo)售公司和房地產(chǎn)公司之間的銷(xiāo)售任務(wù)，這樣可以對銷(xiāo)售收人進(jìn)行重新分配，并以此降低應繳土地增值稅。
房地產(chǎn)論文10
一、簡(jiǎn)要概述房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)內容
1.房地產(chǎn)土地費用
房地產(chǎn)中的土地費用包含有土地轉讓費用、場(chǎng)地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務(wù)方面的費用，這些費用成為房地產(chǎn)成本的主要來(lái)源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是否能夠獲得預期的經(jīng)濟效益，也是評價(jià)項目可行度的重要指標。房地產(chǎn)在對項目可行性的進(jìn)行測算時(shí)，必須對土地相關(guān)費用進(jìn)行科學(xué)計算，從土地面積和容積率方面的科學(xué)計算得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項目前期的相關(guān)費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設施裝備費用與機械技術(shù)費用、施工產(chǎn)生的管理費用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)生的招標價(jià)成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本控制的時(shí)候應該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設施費用及其他支出費用
房地產(chǎn)企業(yè)項目中的配套設施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設費用、園林綠化費用及市政設施配套等相關(guān)費用，此外，學(xué)校、醫院及商店等生活公共服務(wù)設施的費用也在此范圍內。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類(lèi)支出的種類(lèi)繁雜，缺少統一的收取標準，收費項目在收取過(guò)程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經(jīng)濟效益的重要因素之一。
二、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制中存在的問(wèn)題
1.沒(méi)有確立全面系統的成本控制觀(guān)念
房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，工程建設時(shí)間周期長(cháng)，進(jìn)行成本核算的步驟較多且具有風(fēng)險高的特點(diǎn)，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長(cháng)期性，任何一個(gè)房地產(chǎn)項目從取得土地開(kāi)發(fā)權到開(kāi)發(fā)完工，大都需要兩年以上的時(shí)間，如果考慮到項目售出后的配套設施建設及相關(guān)工程維護及物業(yè)管理等工作，成本期更長(cháng);成本內容復雜性，房地產(chǎn)項目與市政建設、土木建設、設施安裝、園林綠化、環(huán)境建設、物業(yè)管理、貸款等都有著(zhù)緊密的聯(lián)系，使得成本構成內容復雜化;成本構成之間的差異;成本價(jià)格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點(diǎn)要求成本控制工作必須全面且系統，但當前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學(xué)理念，成本控制工作僅限于建筑施工過(guò)程，對成本預測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒(méi)有建立科學(xué)合理的成本控制體系
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹(shù)立系統且全面的成本控制觀(guān)念，大多數房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒(méi)有制定科學(xué)的成本管理控制制度，導致成本管理工作出現沒(méi)有相關(guān)規章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒(méi)能得到足夠的重視，缺乏執行力度，基本上起不到實(shí)效作用。
3.沒(méi)有制定科學(xué)合理的目標成本或者執行不到位
制定目標成本是房地產(chǎn)項目管理過(guò)程中的重要內容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標制定這一過(guò)程中，設計部門(mén)、成本管理部門(mén)及財務(wù)部門(mén)都不甚配合，對相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來(lái)的目標成本科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目標成本制定完成之后并沒(méi)有執行，相關(guān)執行人員在項目執行過(guò)程中不做科學(xué)具體分析，最終使得目標成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施
1.成本控制觀(guān)念更新，實(shí)施全面成本控制
房地產(chǎn)屬于開(kāi)發(fā)周期時(shí)間長(cháng)，設計范圍廣的項目，進(jìn)行單一的成本控制對于整個(gè)項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡(jiǎn)單，而是應該將其上升到經(jīng)營(yíng)層面，站在這個(gè)高度，提倡全員、全過(guò)程的成本控制方法，這也是實(shí)現成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節中都要貫徹實(shí)行科學(xué)成本控制觀(guān)念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學(xué)的成本控制獎罰機制，調動(dòng)相關(guān)責任單位及人員的工作積極性
構建一個(gè)科學(xué)可行的成本控制制度其主要就是指構建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟責任制度，將企業(yè)的成本控制指標進(jìn)行分解，并在分解過(guò)程中逐級實(shí)施，采取多種方式將個(gè)人的經(jīng)濟利益與成本目標完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時(shí)按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎勵。
3.建筑施工過(guò)程中實(shí)施成本控制及資金籌措控制
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著(zhù)重要的作用和影響。負責施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實(shí)施過(guò)程中出現的問(wèn)題及時(shí)報于上級進(jìn)行溝通。施工過(guò)程的要建立符合市場(chǎng)規律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學(xué)規范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現內部人員不良操作的情況出現。
大部分房企產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì )遇到資金籌措方面的.問(wèn)題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開(kāi)發(fā)成本會(huì )產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時(shí)支付，就能確保承包單位的施工進(jìn)度，確保工程的竣工時(shí)間及房屋的銷(xiāo)售，讓建設資金能夠按照預定計劃回籠，降低建設資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門(mén)
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個(gè)成本控制機構，確保成本控制制度的落實(shí)。此部門(mén)可有各個(gè)項目的負責人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會(huì )。企業(yè)各相關(guān)部門(mén)可以配備開(kāi)展財務(wù)統計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進(jìn)行成本控制工作。此外，這個(gè)部門(mén)要嚴格落實(shí)企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結束語(yǔ)
總而言之，在當前環(huán)境中，國家一方面對金融市場(chǎng)加強了宏觀(guān)調控，并對各種違規行為進(jìn)行整頓和規范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度的需求;另一方面，很多具有實(shí)力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認清當前形勢，有效控制成本，對資金進(jìn)行合理利用，才能在經(jīng)濟浪潮中占據一席之地。
房地產(chǎn)論文11
摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要環(huán)節，是開(kāi)發(fā)商將潛在市場(chǎng)機會(huì )轉化為現實(shí)市場(chǎng)機會(huì )，從而實(shí)現企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵!
關(guān)鍵詞：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)；市場(chǎng)機會(huì )；風(fēng)險管理
1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理的意義
房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、設計環(huán)節多等特點(diǎn)，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的風(fēng)險就比較多，在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體系的建構和完善的今天，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)發(fā)展迅速，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的進(jìn)步著(zhù)實(shí)影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動(dòng)著(zhù)國民經(jīng)濟的發(fā)展。在激烈的市場(chǎng)競爭中不存在沒(méi)有風(fēng)險的機會(huì )，而在企業(yè)所遭遇的各種風(fēng)險中，營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的危害最大，也最難預料和預防。因此，要想在這復雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的風(fēng)險管理，對其進(jìn)行探索研究，用科學(xué)的方法對其進(jìn)行規范管理，有著(zhù)極其重要的意義。
回避營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險可以節約企業(yè)成本。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險者最經(jīng)濟的手段為就可能發(fā)生的風(fēng)險做好準備，運用最合適的、最佳的技術(shù)手段降低管理成本。以最適合的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險工具，及有關(guān)的安全計劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達到最大的安全保障，取得控制風(fēng)險的最佳效果。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理水平的提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的形成和成因
從實(shí)質(zhì)上分析，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀(guān)因素造成的，另一種是市場(chǎng)環(huán)境的客觀(guān)因素形成的。
2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的主觀(guān)因素成因
1企業(yè)未擺脫傳統計劃經(jīng)濟體制的影響，仍然保持傳統的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念。計劃經(jīng)濟時(shí)期商品供不應求，傳統的營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念奉行的是以產(chǎn)定銷(xiāo)原則�，F代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念奉行按需生產(chǎn)、以銷(xiāo)定產(chǎn)原則，強調根據市場(chǎng)需求組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在現代市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，商品供應相對過(guò)剩，消費是一種屬于消費者***的行為。企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念錯誤，導致行為錯誤，因而產(chǎn)生風(fēng)險。
2企業(yè)決策者習慣于憑主觀(guān)想象作出營(yíng)銷(xiāo)決策。最終將會(huì )導致產(chǎn)品滯銷(xiāo)，資金擱淺。
3企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理者和營(yíng)銷(xiāo)人員不了解市場(chǎng)規則、規范或法規，也極易引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險。
在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，為了維護公平的競爭環(huán)境，長(cháng)期以來(lái)形成了一系列規則規范、法律法規如國家有關(guān)的法律法規、行業(yè)行為規范、慣例等，如果某一企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)違反了市場(chǎng)規則規范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的*** 、封殺和聯(lián)合反擊，最終使企業(yè)敗北。
4企業(yè)缺乏處理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的經(jīng)驗和知識。當企業(yè)產(chǎn)生營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險后，由于缺乏處理營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的經(jīng)驗和知識，風(fēng)險就不能被及時(shí)控制并化險為夷。
2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險的客觀(guān)成因
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的風(fēng)險。對此類(lèi)原因，企業(yè)必須加以研究。
1市場(chǎng)需求變化的客觀(guān)性，是導致市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險客觀(guān)存在的首要因素。隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)愈來(lái)愈受制于市場(chǎng)需求。而市場(chǎng)需求則是一個(gè)不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國企業(yè)所面對的市場(chǎng)需求，已經(jīng)由數量型需求轉變?yōu)橘|(zhì)量型需求，并且正朝著(zhù)個(gè)性化需求演進(jìn)。
2經(jīng)濟形勢與經(jīng)濟政策變化產(chǎn)生市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險。近幾年來(lái)，我國的社會(huì )經(jīng)濟形勢可以說(shuō)發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀(guān)我國經(jīng)濟的方方面面，無(wú)一不在快速變化中，并繼續快速變化著(zhù)。從全球經(jīng)濟形勢看，各國經(jīng)濟之間的相互聯(lián)絡(luò )度和影響度也在進(jìn)一步上升，世界上某一國家的經(jīng)濟形勢的變化，也導致其他國家的經(jīng)濟形勢發(fā)生變化。
3房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險管理的種類(lèi)
3.1內部環(huán)境的風(fēng)險管理
企業(yè)的內部環(huán)境包括企業(yè)體制、執行機制、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)政策、營(yíng)銷(xiāo)體系、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系內部環(huán)境又是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險管理的基礎，沒(méi)有良好的內部環(huán)境，風(fēng)險管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內部環(huán)境對提高公司內部營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險管理能力有著(zhù)非常重要的意義。其中內部環(huán)境有：
1風(fēng)險管理理念的強化。如房地產(chǎn)公司風(fēng)險管理理念淡薄，遇到問(wèn)題再處理，不總結經(jīng)驗教訓，上升不到風(fēng)險管理的階段，內部員工欠缺風(fēng)險的意識等一系列問(wèn)題的思想理念的強化。
2部門(mén)權利和職責。權利和職責的清晰分配，各盡其責。
3制定合適的人力資源準則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓、評價(jià)、指導、晉升、薪酬和補償措施的`準則，統一評定標準，實(shí)行精細化管理。
3.2市場(chǎng)監控的風(fēng)險管理
市場(chǎng)唯一不變的法則，就是市場(chǎng)永遠在變。關(guān)注市場(chǎng)的當前情況的同時(shí)，關(guān)注市場(chǎng)的變化，這包括對國家市場(chǎng)政策和競爭者的情況的監控。把握好市場(chǎng)變化的法則，預測市場(chǎng)變化所帶來(lái)的影響，對市場(chǎng)供求平衡的準確分析。
1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統，對市場(chǎng)及時(shí)監控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。
2建立風(fēng)險評估工具。風(fēng)險評估技術(shù)需要利用眾多資料來(lái)比對，要重視蒐集關(guān)于風(fēng)險的歷史資料，遇到風(fēng)險時(shí)及時(shí)記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風(fēng)險評估工具。
3有效的監控。風(fēng)險管理是隨著(zhù)時(shí)間而變化的，原來(lái)有效的風(fēng)險應對可能對現在不起作用，控制活動(dòng)也失去作用，需要對市場(chǎng)政策環(huán)境等進(jìn)行及時(shí)監控和資料分析。
3.3產(chǎn)品的風(fēng)險管理
產(chǎn)品風(fēng)險是指產(chǎn)品在市場(chǎng)上處于不適銷(xiāo)對路時(shí)的狀態(tài)。產(chǎn)品風(fēng)險包括產(chǎn)品自身風(fēng)險、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險、產(chǎn)品入市時(shí)機選擇風(fēng)險和產(chǎn)品市場(chǎng)定位風(fēng)險、產(chǎn)品品牌風(fēng)險等。產(chǎn)品自身風(fēng)險又包括：建筑、結構、裝修、材料、小區規劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。
4市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險管理的控制
在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，不論哪種風(fēng)險都必須有針對性的進(jìn)行規避和管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應設立門(mén)的人員或機構進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險管理活動(dòng)，系統性、全域性性對風(fēng)險進(jìn)行定期的復核和評估：
1提高風(fēng)險意識，將風(fēng)險管理納入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理之中。將風(fēng)險管理納入日常的經(jīng)營(yíng)管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場(chǎng)等造成的風(fēng)險，更要有清醒的認識和管理措施。
2建立合理的風(fēng)險管理組織。為了使風(fēng)險管理成為企業(yè)持續不斷的管理活動(dòng)，有條件的企業(yè)應建立相應的風(fēng)險管理機構，條件不成熟的企業(yè)也應設專(zhuān)人進(jìn)行風(fēng)險管理。同時(shí)，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專(zhuān)業(yè)風(fēng)險管理咨詢(xún)公司為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，做好企業(yè)的風(fēng)險管理工作。
3建立高效的風(fēng)險管理資訊系統。運用這一系統可以在合適的時(shí)間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風(fēng)險管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身風(fēng)險及風(fēng)險管理政策的資訊，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風(fēng)險管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網(wǎng)路。企業(yè)可以利用現代先進(jìn)技術(shù)，特別是企業(yè)區域網(wǎng)路來(lái)建立風(fēng)險資訊管理系統。
4建立科學(xué)的風(fēng)險管理機制。事先對風(fēng)險進(jìn)行衡量，確實(shí)了解企業(yè)的風(fēng)險度，并對可能發(fā)生的損失有足夠的估計，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分析比較，并密切注意社會(huì )、經(jīng)濟、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現潛在危險，力求避免或轉嫁風(fēng)險。進(jìn)而作出處理風(fēng)險的正確決策。充分認識和掌握風(fēng)險發(fā)生的特點(diǎn)和規律，摸清產(chǎn)生風(fēng)險的各種因素，合理安排專(zhuān)案管控，制定系統制度，搞好風(fēng)險專(zhuān)案的重點(diǎn)管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過(guò)各種防災防損措施盡力預防和消除可能發(fā)生的風(fēng)險，或降低風(fēng)險程度，以較少的耗費得到最好的安全效益。最后進(jìn)行方案的成果評估。
5總結
總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果要想實(shí)現企業(yè)的既定目標、要想實(shí)現企業(yè)利益的最大回報、要想使企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)揮最大的效能同時(shí)將風(fēng)險降至最低，就必須識別所有重大的風(fēng)險，采取必要的風(fēng)險管理措施，通過(guò)完善的風(fēng)險控制系統，確保企業(yè)的可持續性發(fā)展。
房地產(chǎn)論文12
摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)自房改政策實(shí)施并推進(jìn)以來(lái)，逐步成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的主導力量。但是隨著(zhù)近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)不斷的進(jìn)軍該領(lǐng)域，急需大部分人力及物力，對人才的需求更是求賢若渴，但是人力資源管理現狀還存在很多問(wèn)題亟待解決，本文根據這些問(wèn)題，指出一些可行的措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)人力資源管理；現狀；改進(jìn)對策
一、引言
在新世紀新現象的情況下，越來(lái)越多的“海龜”歸來(lái)，越來(lái)愈多的人才涌進(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展中的主導力量--房地產(chǎn)企業(yè)。面對房地產(chǎn)企業(yè)這塊肥沃的土地 ,我們該如何選擇優(yōu)異的人才來(lái)開(kāi)墾呢，而現如今，人才更是良莠不齊在很多房地產(chǎn)企業(yè)里也存在大量的虛設崗位，大量的沒(méi)有充分利用的人才。
二、當前房地產(chǎn)企業(yè)人力資源現狀及存在問(wèn)題分析
近期，二、三線(xiàn)樓市降價(jià)的恐慌情緒逐漸蔓延，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)亦現松動(dòng)。業(yè)內人士認為，平價(jià)跑量將是樓市未來(lái)一段時(shí)間的主流。在這樣形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，急需人才來(lái)管理與解救新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，現在的房地產(chǎn)企業(yè)一般存在這樣或那樣的問(wèn)題我們來(lái)具體分析下都有哪些問(wèn)題存在。
1.人力資源管理不到位，缺乏對新形勢下大前提下的學(xué)習與充分準備。作為人力資源管理層面的人員有責任也有義務(wù)做好人力資源規劃，招聘與合理安排崗位，物盡其用，培訓與開(kāi)發(fā) 考核與評價(jià)薪酬與福利管理還有合理簽訂勞動(dòng)關(guān)系合同等。而現階段大部分人都是有事能躲就躲，能推給別人決不自己來(lái)的心理，這樣怎么能將企業(yè)發(fā)展壯大。
2.人才素質(zhì)低下，不能提高自身修養與素質(zhì)及專(zhuān)業(yè)技能的提高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的人才選拔都沒(méi)有什么特別的學(xué)歷要求及專(zhuān)業(yè)技能的考核要求，導致很多房地產(chǎn)企業(yè)的人才學(xué)歷不高，有的甚至都是大專(zhuān)以下，素質(zhì)不高，對企業(yè)的文化，以及自己要做的.事不能充分理解，不能積極參與到企業(yè)當中來(lái)，不能和房地產(chǎn)企業(yè)文化以及房地產(chǎn)企業(yè)精神及房地產(chǎn)企業(yè)命脈聯(lián)系在一起，不能把房地產(chǎn)企業(yè)當做自己的家，不能將房地產(chǎn)企業(yè)的同事當做家人一樣對待，這些都阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展與繁榮昌盛。
3.人才安排不合理，不能做到物盡其用。人才是有用，有用武之地才叫做人才，有用武之地又能把人巧妙合理的安排到合適的位置中去，有效的發(fā)揮出來(lái)他的特長(cháng)，才叫做物盡其用。他特別擅長(cháng)管理，你叫他去實(shí)干，去做個(gè)技工�？峙戮退阕屗F學(xué)現賣(mài)也是為難這樣的人才了。所以不是沒(méi)有人才，是你不能夠合理安排人才，不能夠展示他之所長(cháng)，他又怎會(huì )在你眼中大放光彩，“是金子到哪都會(huì )發(fā)光的”這句諺語(yǔ)也是說(shuō)到了正確的位置，減少奮斗的年頭，是人才到那里也都能有所作為，就看方法對不對，以及他適不適合這個(gè)崗位，若不適合，這樣的人才也同樣會(huì )有所作為，只不過(guò)會(huì )多走許多彎路，或許是多奮斗幾年甚至幾十年，房地產(chǎn)企業(yè)也同樣，這樣的人才若果不合理配置，既是浪費也是對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一種阻礙，不能夠及時(shí)奉獻于房地產(chǎn)企業(yè)。
4.培訓層面不足。不能夠做到對專(zhuān)業(yè)技能的及時(shí)修補與對房地產(chǎn)企業(yè)新形勢下的應對措施與專(zhuān)業(yè)的分析，時(shí)間不會(huì )為任何人任何事停留一分一秒，它能做的就只有向前向前，再向前，時(shí)代在不斷的進(jìn)步，發(fā)生的事情也會(huì )令你措手不及，房地產(chǎn)企業(yè)也一樣，你不能阻止任何事情，任何不可抗拒因素，你能做的就是向前，跟住時(shí)代的腳步，加快步伐，提高自己?jiǎn)T工的技能以及對新形式的分析能力以及應對能力，防患于未然，未雨綢繆。而一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)都只是安業(yè)現狀，培訓機構形同虛設，有的房地產(chǎn)企業(yè)公司里更是沒(méi)有這樣的結構，缺少這樣的環(huán)節等同于切斷自己的前路，只能安于現狀，學(xué)習使人不斷的進(jìn)步，學(xué)習才有這樣的先進(jìn)的現代化社會(huì )，若不學(xué)習，哪來(lái)的筷子，也許人還處在猿人時(shí)代的鐵器時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)也是一樣的，任何一個(gè)企業(yè)都是，不學(xué)習就會(huì )止步不前，而剛剛我也提過(guò)了，現在大多數房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有人才培訓機構，也許這對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)可能是致命傷。
5.人才提拔標準績(jì)效考核標準不一，工薪福利待遇不一。人才績(jì)效考核標準是房地產(chǎn)企業(yè)留住人才，讓人才與房地產(chǎn)企業(yè)合二為一的方法，也是房地產(chǎn)企業(yè)之發(fā)展不能不考慮的一項，而現大多數房地產(chǎn)企業(yè)績(jì)效考核標準不一，有的房地產(chǎn)企業(yè)更是家族系的企業(yè)，這樣的企業(yè)也許并不妨礙發(fā)展，也許家人也都精通房地產(chǎn)，這個(gè)咱們不討論，但是績(jì)效考核確實(shí)是無(wú)論在家族系與非家族系房地產(chǎn)企業(yè)之間都非常重要的指標之一，而現在大部分企業(yè)房地產(chǎn)都是績(jì)效考核標準不一，也許你認識總管，跟總管的關(guān)系比較不錯，也許今年新加坡免費游就是你的，績(jì)效考核標準也許就只是形式，這種情況一定要杜絕，所以一定要將績(jì)效考核標準定位為鐵桿定律，這樣人才的心理才能更為廣闊，更為開(kāi)朗，更服氣這樣的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)在他們眼里才能是給他們未來(lái)的企業(yè)。
三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的改進(jìn)對策及應對措施
房地產(chǎn)企業(yè)現存在很多問(wèn)題，在這里我就不一一贅述了，上述都已經(jīng)很細致的分析過(guò)了，那么接下來(lái)我們談?wù)勏襁@樣種種的問(wèn)題我們該怎么改進(jìn)，那我們該做些什么，應對措施主要也應該從以下幾方面入手。
1.提高選拔標準，提高人才素質(zhì)。對于人才素質(zhì)這一塊可能是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的致命傷，人才的學(xué)歷標準一定要提高，招聘標準也要提高，進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)不說(shuō)要求是碩士還是博士但最起碼也必須是大專(zhuān)以上學(xué)歷，學(xué)歷隨不一定代表素質(zhì)，但受過(guò)高等教育的還是好的，所以房地產(chǎn)企業(yè)招聘原則一定要對學(xué)歷有所要求，在招聘過(guò)程中考核要細致，剛剛進(jìn)入公司的員工也一樣，一定要嚴格要求，更要掌握房地產(chǎn)企業(yè)的公司文化，與企業(yè)融為一體，致力于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)才指日可待。
2.人才一定要合理安排，做到物盡其用。他是什么樣的人才，長(cháng)處在哪，作為房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理部門(mén)一定要了如指掌，安排合理的位置，做到物盡其用，發(fā)揮其長(cháng)處，效力于房地產(chǎn)企業(yè)，這樣的企業(yè)這樣的人才，只有做到這樣企業(yè)與人才，人才與企業(yè)才能共同進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì )愈來(lái)愈好，蓬勃發(fā)展。
3.人才培訓機構一定要先進(jìn)，跟上時(shí)代的步伐，提高人才的分析能力，應對風(fēng)險的能力。我們要做的就是與時(shí)俱進(jìn)，未雨綢繆，不落后于其他企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要在人才培訓這塊著(zhù)重看中，培養人才是企業(yè)的未來(lái)，這樣也會(huì )讓人才認可這樣有預見(jiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)，有機會(huì )也一定要人才去其他的國家學(xué)習，這樣先進(jìn)的企業(yè)，才能培養先進(jìn)的人才。這樣的房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì )與時(shí)俱進(jìn)。
4.房地產(chǎn)企業(yè)的績(jì)效考核標準一定要標準統一。剛剛已經(jīng)說(shuō)過(guò)了不統一的壞處，在這里就不贅述了，可績(jì)效考核標準統一的好處是顯而易見(jiàn)的，人才會(huì )有動(dòng)力，員工會(huì )有激情，這是一個(gè)企業(yè)，更是一個(gè)有發(fā)展有前景的房地產(chǎn)企業(yè)該做的，只有這樣人才和企業(yè)才能協(xié)調配合，致力于房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)。
四、結語(yǔ)
新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的現狀以及應對措施，我們都已談過(guò)了。一定要記住，房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)是與人才共進(jìn)退的，所以一定要人力安排人才，合理選拔人才，提高人才的素質(zhì)與能力。
參考文獻：
[1]李迎春。淺析房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理[J].山西科技，20xx,（1）。
[2]聶芳，任佩瑜。關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的對策探析[J].商場(chǎng)現代化，20xx,（12）。
[3]劉香毅。房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理與開(kāi)發(fā)策略[J].華東經(jīng)濟管理，20xx,（8）。
[4]楊玉萍。房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的策略分析[J].企業(yè)家天地，20xx,（4）。
房地產(chǎn)論文13
一、價(jià)值鏈成本管理概述
（一）價(jià)值鏈成本管理的定義
價(jià)值鏈式的成本管理是依整體目標實(shí)現為目的的綜合平衡成本管理，具有全局性、長(cháng)期性、動(dòng)態(tài)性、競爭性、外延性等特點(diǎn)�？朔藢徦阈统杀竟芾�，只以結算、審計為管理重點(diǎn)和控制型，強調控制成本上限的缺陷。而傳統的會(huì )計流程和資料并沒(méi)有提供足夠的信息去對成本進(jìn)行有效的管理，基于企業(yè)價(jià)值鏈的成本管理思想則能有效的避免這些缺陷。為了能夠幫助企業(yè)有效降低成本，增強企業(yè)的核心競爭力，通�？梢越柚髽I(yè)內部?jì)r(jià)值鏈分析，進(jìn)而對生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的關(guān)鍵部分作出改進(jìn)；為了保證企業(yè)在整個(gè)行業(yè)的價(jià)值鏈中處于比較優(yōu)勢的位置，優(yōu)化與價(jià)值鏈上其他企業(yè)的關(guān)系，通過(guò)還會(huì )進(jìn)行行業(yè)內部?jì)r(jià)值鏈分析；為了能夠和競爭對手相比有更有效的成本管理措施和競爭策略，通常還會(huì )進(jìn)行對競爭對手的價(jià)值鏈分析。
（二）價(jià)值鏈成本管理的作用
首先，壓縮無(wú)效價(jià)值，尋找適合自己的核心價(jià)值。每個(gè)企業(yè)里總存在著(zhù)幾個(gè)不符合價(jià)值鏈增值要求東西存在，如：工程費用、拆遷費用、銷(xiāo)售費用。通過(guò)價(jià)值鏈的分析，我們還能夠判斷一樣東西對企業(yè)而言是否具有真正的價(jià)值，比如對于固定資產(chǎn)，能夠對企業(yè)產(chǎn)生關(guān)鍵性影響的還是一部分固定資產(chǎn)，而不是整體的固定資產(chǎn)；類(lèi)似于這樣的價(jià)值，我們需要根據企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行壓縮，挖掘潛在的核心價(jià)值。各個(gè)行業(yè)都具有不同的特點(diǎn)，行業(yè)中的企業(yè)又各自不同，其經(jīng)營(yíng)范圍，盈利模式往往差距很大，在供應鏈、技術(shù)、渠道、產(chǎn)品、品牌以及組織管理等等方面都存在各自的特點(diǎn)，企業(yè)應當充分利用自身資源，壓縮無(wú)效價(jià)值，尋找核心價(jià)值。
其次，更好的將企業(yè)優(yōu)勢財務(wù)資源用于企業(yè)核心價(jià)值鏈，并進(jìn)行整體性的成本管理�？v觀(guān)成功企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，并不完全都是事無(wú)巨細的將每一件事情都做好，但卻都有自己的核心增值業(yè)務(wù)，將企業(yè)的一些優(yōu)勢資源，比如財務(wù)上、人力上都最大限度的應用到核心增值業(yè)務(wù)上，讓核心增值業(yè)務(wù)最大化的為企業(yè)創(chuàng )造價(jià)值，從而取得事半功倍的效果。另外，雖然我們進(jìn)行的是價(jià)值鏈成本管理，但是對于一些基礎性工作仍然不能忽視，雖然核心業(yè)務(wù)處于價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節，但是對于價(jià)值鏈上的其他環(huán)節也應該給予重視，因為價(jià)值鏈是一個(gè)整體，任何一個(gè)環(huán)節的缺失都有可能導致價(jià)值鏈的鍛煉。
二、價(jià)值鏈成本管理在房地產(chǎn)項目中的應用
（一）房地產(chǎn)項目成本構成及分析
對于房地產(chǎn)項目的成本構成主要分為四個(gè)部分——目標成本的制定、崗位職責的確定、成本的有效控制以及績(jì)效評估。其中，成本的有效控制是指由于動(dòng)態(tài)成本是由合同性成本和無(wú)合同成本兩部分構成，為了實(shí)現目標成本，就需要通過(guò)估算這兩項成本來(lái)確定當前的動(dòng)態(tài)成本，進(jìn)而與目標成本進(jìn)行比較，從而實(shí)現有效成本控制的目標。通過(guò)上面的分析可以看出，在項目的整個(gè)過(guò)程的動(dòng)態(tài)控制中，招標、變更、結算都是控制的重要環(huán)節。實(shí)時(shí)性是動(dòng)態(tài)成本最大的特征，所謂動(dòng)態(tài)，是要求在項目的整個(gè)生命周期中，無(wú)論是在哪一個(gè)時(shí)點(diǎn)，我們都能對項目的實(shí)時(shí)狀態(tài)有所把握和估算。我們之所以強調這種實(shí)時(shí)性測算就是為了控制成本，進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng)決策。反之，如果成本的相關(guān)數據在整個(gè)項目完工時(shí)才能取得，那么我們只是完成了簡(jiǎn)單的核算工作，并沒(méi)有進(jìn)行項目進(jìn)行中的控制。此時(shí)項目已經(jīng)結束，再想改變什么已經(jīng)為時(shí)已晚。那么怎么才能實(shí)現對動(dòng)態(tài)成本的核算呢？在下面的結構圖中已經(jīng)表明，動(dòng)態(tài)成本事實(shí)上是由合同成本，非合同成本以及待發(fā)生成本三項構成的。其中合同性成本變動(dòng)性比較大，也成為了成本控制的關(guān)鍵，二非合同性成本，例如政府的報批報建費用，則比較容易控制。也正是因為合同性成本充滿(mǎn)不確定性，才讓動(dòng)態(tài)成本的`測算具有復雜性。
（二）基于價(jià)值鏈的成本管理
通過(guò)前文的分析可以看到，由于動(dòng)態(tài)成本的控制中合同性成本是關(guān)鍵部分，所以必須建立以合同為中心的價(jià)值鏈成本管理體系，同時(shí)還要兼顧實(shí)際發(fā)生成本以及實(shí)付成本兩條線(xiàn)路。動(dòng)態(tài)成本主要指在項目生命周期任何時(shí)間點(diǎn)項目的綜合成本構成，實(shí)際成本主要是指至項目整個(gè)生命周期結束所產(chǎn)生的各項費用的綜合，它與動(dòng)態(tài)成本之間的對比可以看出項目的進(jìn)行程度。實(shí)付成本是指在項目進(jìn)行過(guò)程中，已經(jīng)實(shí)際支付的款項，此項與實(shí)際發(fā)生成本的比較可以看出項目相關(guān)款項的支付進(jìn)度。這三項是基于價(jià)值鏈的成本管理的關(guān)鍵部分，也是控制工程成本最有效的方法。市場(chǎng)是變化的，工程成本也在時(shí)刻的變化過(guò)程中，所以，坐在辦公室研究定額是控制不了成本的，應加強社會(huì )工程資源的考察、選用、評估與管理。
（三）建立成本數據庫
我們將項目的最終動(dòng)態(tài)成本與目標成本對比，我們可以評價(jià)整個(gè)項目的成本控制水平。已經(jīng)成本控制的結果，按照重要性、可比性、一貫性以及實(shí)際發(fā)生原則建立成本資料數據庫。在掌握市場(chǎng)信息前提下，為合理確定后續項目的目標成本做數據支持，實(shí)現公司的成本控制標準穩定性。對于項目整個(gè)生命周期中的成本控制還要進(jìn)行分析和總結，讓成本數據庫的建立與績(jì)效評估兩項工作同時(shí)開(kāi)展，此時(shí)的分析總結要注意與項目最初提出的目標成本、動(dòng)態(tài)成本數據進(jìn)行對比。
三、結束語(yǔ)
綜上所述，過(guò)去的成本管理僅僅是成本的控制，難以覆蓋和貫穿項目的全周期（目標成本制定、招標采購、合同簽訂、工程變更、合同付款、項目結算等)。但是基于價(jià)值鏈的成本管理，能夠有效的對比目標成本、預算成本、實(shí)際成本和結算成本這四項內容，保證在項目開(kāi)始前進(jìn)行管控、在進(jìn)行中實(shí)時(shí)反應、在結束后分析匯總；通過(guò)成本結轉，可以實(shí)現項目、子項目任務(wù)、項目要素、責任中心之間數據的靈活結轉。我們可以看到，將基于價(jià)值鏈的成本管理應用到房地產(chǎn)項目中，能夠挖掘成本降低的潛力，實(shí)時(shí)了解項目動(dòng)態(tài)成本，項目的定位和領(lǐng)導決策更加準確。同時(shí)加強了資金的使用效率，最大程度控制企業(yè)的經(jīng)濟風(fēng)險。因此，企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應當融入價(jià)值鏈的成本管理的先進(jìn)理論思想。
房地產(chǎn)論文14
摘 要：自從20世紀20年代企業(yè)社會(huì )責任興起以來(lái)，它經(jīng)歷了一段漫長(cháng)的發(fā)展歷程。它與房地產(chǎn)企業(yè)的結合還是最近幾十年的事情，而且更多的是從理論上來(lái)探討和呼吁其承擔社會(huì )責任。從實(shí)證上通過(guò)構建一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì )責任評價(jià)體系來(lái)分析它們的社會(huì )責任承擔狀況并不多見(jiàn)。本文從利益相關(guān)者的角度出發(fā)，通過(guò)對他們的需求回應來(lái)構建房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì )責任評價(jià)指標體系，引導房地產(chǎn)企業(yè)重視社會(huì )責任問(wèn)題。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)社會(huì )責任 利益相關(guān)者 指標體系
伴隨著(zhù)科技的進(jìn)步，企業(yè)在當今社會(huì )已不再僅僅扮演一個(gè)創(chuàng )造物質(zhì)財富的角色，而是在政治、經(jīng)濟、文化等各方面都產(chǎn)生巨大影響力。它們希望可以憑借享受的種種特權，攫取更大的利益；但另一方面，隨著(zhù)人們認識水平的提升，他們對企業(yè)的期望已不再僅僅局限于創(chuàng )造物質(zhì)財富，提供就業(yè)機會(huì )，照章納稅，而是更多的關(guān)注其是否能夠為社會(huì )的進(jìn)步、環(huán)境的改善、社區的福利以及弱勢群體的保護等方面有所作為。企業(yè)社會(huì )責任已經(jīng)成為了企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵性因素。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，根據《城市房地產(chǎn)管理法》的定義，它是以贏(yíng)利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷(xiāo)售等一系列經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)組織。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，又是一個(gè)事關(guān)民生的行業(yè)，更應在這次企業(yè)社會(huì )責任運動(dòng)大潮中，抓住機遇，調整內部組織結構，改善與企業(yè)內外部利益相關(guān)者的關(guān)系，實(shí)現企業(yè)自身與社會(huì )的雙贏(yíng)。
一、 房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì )責任的概念
企業(yè)社會(huì )責任的思想最早誕生于20世紀20年代的美國，由謝爾頓提出。但是那時(shí)的企業(yè)社會(huì )責任思想是非常抽象的，認為企業(yè)不能僅僅滿(mǎn)足于創(chuàng )造利潤，還應在更大范圍的社會(huì )利益上有所作為。迄今為止，對企業(yè)社會(huì )責任人沒(méi)有一個(gè)大家都認可的概念。我覺(jué)得應該從房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程視角來(lái)看待它的社會(huì )責任，一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程包括項目決策階段、前期準備工作、工程建設階段、項目銷(xiāo)售階段以及交付使用階段。在每一個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要與不同的機構和群體打交道，比如說(shuō)，在前期準備階段，它要獲得土地使用權，需要與政府相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)商談判；在拆遷過(guò)程中需要對拆遷戶(hù)承擔責任。而所有這些與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生互動(dòng)的群體和個(gè)人就構成了它的利益相關(guān)者群體。
二、 利益相關(guān)者理論對企業(yè)社會(huì )責任評價(jià)的影響
1984年，弗里曼在他的著(zhù)作——《戰略管理：利益相關(guān)者方式》中明確提出了利益相關(guān)者理論。所謂利益相關(guān)者就是能夠影響一個(gè)組織目標的實(shí)現，或者受組織目標實(shí)現過(guò)程影響的個(gè)人或群體�？v觀(guān)利益相關(guān)者理論從產(chǎn)生到發(fā)展的整個(gè)歷史演進(jìn)過(guò)程，其間始終貫穿著(zhù)這樣一個(gè)核心理念，即企業(yè)除了股東之外，還存在許多利益相關(guān)者，如管理者、員工、供應商、客戶(hù)、政府、社區、環(huán)境等，他們也同股東一樣，對企業(yè)進(jìn)行了某種專(zhuān)有性資源投入，并承擔著(zhù)由此帶來(lái)的風(fēng)險。因此，企業(yè)必須有效的處理好它與各利益相關(guān)者的關(guān)系，通過(guò)滿(mǎn)足他們的合理利益要求（而不僅僅只是考慮股東利益），來(lái)使企業(yè)得到永續發(fā)展。而且通過(guò)利益相關(guān)者理論，由于確定了一級指標，可以很便利的通過(guò)構建一個(gè)指標評價(jià)體系來(lái)分析和探討企業(yè)究竟應該向誰(shuí)承擔責任以及承擔什么樣的責任，
但是根據弗里曼對利益相關(guān)者的定義，幾乎所有的個(gè)人和組織都可以成為房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者，因為他們都或直接或間接的受影響或影響之。鑒于此，米切爾指出了鑒定企業(yè)利益相關(guān)者的三原則：（1）合法性，即某一群體是否被賦予法律上的對于公司的索取權；（2）權力性，即某一群體是否擁有影響公司決策的地位、能力和手段；（3）緊急性，即某一群體的要求能否立即引起公司管理層的關(guān)注。通過(guò)查閱大量相關(guān)文獻以及專(zhuān)家咨詢(xún)，將三個(gè)原則的指標得分相加，確定出了房地產(chǎn)企業(yè)的主要利益相關(guān)者：拆遷戶(hù)、股東、債權人、社區、政府、員工和消費者。下面通過(guò)一個(gè)房產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程一一分析房地產(chǎn)企業(yè)對各個(gè)利益相關(guān)者的責任�？紤]到項目決策階段主要是進(jìn)行項目的市場(chǎng)調研，可行性研究，沒(méi)涉及具體的利益相關(guān)者，所以不加討論。
三、 從項目建設的完整周期剖析房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者
1.前期準備階段
房地產(chǎn)企業(yè)在前期準備階段的主要工作是取得項目開(kāi)工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。此時(shí)，對土地審批及建設部門(mén)的責任是占主導地位的。此外，對拆遷戶(hù)的拆遷補償也是重點(diǎn)。其實(shí)對拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)，最大的愿望就是希望能夠得到合理的補償�！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導意見(jiàn)》明確拆遷估價(jià)機構的選擇應當公開(kāi)、透明，應采取由被拆遷人投票決定。但在實(shí)際拆遷過(guò)程中，大部分估價(jià)機構都是由拆遷人單方面決定；有些拆遷單位甚至利用自己的強勢地位，直接指定估價(jià)機構，被拆遷人的權利完全被剝奪。這不但為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了利潤來(lái)源，同時(shí)也為拆遷戶(hù)的暴力阻拆埋下了隱患。所以這一時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的主要社會(huì )責任就是“五證齊全”以及尊重拆遷戶(hù)的意愿選擇估價(jià)機構。
2.工程建設階段
工程建設階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項目建設的階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設是在一定的地域時(shí)空條件下進(jìn)行的，不可避免的會(huì )對周邊的社區和環(huán)境產(chǎn)生影響，如何最小化對他們的影響是這一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的。社區承擔著(zhù)為企業(yè)的生存和發(fā)展提供社會(huì )服務(wù)的功能，如水電供應，治安保衛等。公益捐贈應該是企業(yè)的一項重要社會(huì )責任實(shí)踐，通過(guò)捐贈，可以增進(jìn)社會(huì )福利，改善社區環(huán)境，促進(jìn)社區發(fā)展，同時(shí)企業(yè)形象也能得到改善，建立良好的社區關(guān)系，有利于企業(yè)的可持續發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)作為環(huán)境污染和能源消耗大戶(hù)，應該在環(huán)保和節能方面發(fā)揮帶頭作用。東麗湖·萬(wàn)科城，萬(wàn)科的節能創(chuàng )新典范，包括建筑外圍護結構節能、地熱資源的利用、太陽(yáng)能利用、防止熱島效應的技術(shù)措施、雨水收集系統、建造中水處理站等很好的詮釋了綠色節能型建筑。
3.項目銷(xiāo)售階段
銷(xiāo)售階段是開(kāi)發(fā)商出售房屋，回收資金實(shí)現贏(yíng)利的階段。一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售的`成敗決定于消費者的認可。隨著(zhù)信息技術(shù)的日益發(fā)達，消費者可以通過(guò)各種渠道來(lái)了解房地產(chǎn)企業(yè)的形象和所建房屋的質(zhì)量，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了理性消費時(shí)代，消費者不僅關(guān)注他們所購買(mǎi)房屋的質(zhì)量，而且在意企業(yè)在建房過(guò)程中體現的人文精神、道德素質(zhì)及對周?chē)h(huán)境的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)應在保證房屋質(zhì)量的同時(shí)積極主動(dòng)地向顧客提供真實(shí)的產(chǎn)品信息、建立咨詢(xún)渠道、健全售后服務(wù)體系，認真及時(shí)地處理顧客投訴。
在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)除了要對消費者負責之外，還需要履行對政府的責任。因為實(shí)現銷(xiāo)售獲得了收入，需要納稅。房地產(chǎn)企業(yè)應與政府充分溝通，相互理解，誠實(shí)守信，照章納稅并積極響應政府的相關(guān)政策。
4.交付使用階段
很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有自己的物業(yè)公司而是委托專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行社區的管理。但是如果售后服務(wù)處理的不好，同樣會(huì )影響房地產(chǎn)商的形象。建外SOHO“停電們”事件應該是一個(gè)很好的警示。
此外，股東作為企業(yè)名義上的所有者，債權人作為企業(yè)的重要外部投資者，員工作為維持一個(gè)企業(yè)運作的核心部件，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的每一個(gè)階段中都關(guān)系著(zhù)他們的利益。對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先應該保證股東的資金安全，這是底線(xiàn)；其次在資金安全的基礎上，努力實(shí)現資產(chǎn)的增值，定期向股東發(fā)布企業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資方面的真實(shí)信息。銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的債權人，在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮著(zhù)重要作用。不僅房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的大部分資金來(lái)源于銀行貸款，而且預收款中大部分也是銀行對購房者發(fā)放的住房貸款，據統計總共約有70%的資金是來(lái)自銀行系統，因此銀行在其中承擔著(zhù)巨大風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應恪守合同要求，嚴格執行合同，按時(shí)還本付息，定期向銀行發(fā)布企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息，保障銀行借貸安全。員工是構成企業(yè)的細胞，他們直接參與了房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，企業(yè)對員工的責任一方面在法律意義上保障實(shí)現員工的勞動(dòng)報酬獲取權；另一方面在道德和倫理層面上做到對員工進(jìn)行系統的培訓，為員工的個(gè)人發(fā)展創(chuàng )造條件。
四、 指標體系評價(jià)方法的選擇
企業(yè)社會(huì )責任評價(jià)指標體系的分析框架主要有四種經(jīng)典模式：（1）Carroll（1979）的企業(yè)社會(huì )責任四維度模型；（2）John Elkington（1995）的經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境三重底線(xiàn)模型；（3）以KLD（20xx）為代表的社會(huì )責任主題框架；（4）以Clarkson（1995）為代表的利益相關(guān)者模型。
以上四種評價(jià)模型中，與前三種評價(jià)模型相比，利益相關(guān)者評價(jià)模型具有比較明顯的優(yōu)勢，也更加符合企業(yè)社會(huì )責任的評價(jià)要求。Wood（1995）認為利益相關(guān)者理論是評價(jià)企業(yè)社會(huì )責任的最為相關(guān)的理論體系，非常適合企業(yè)社會(huì )責任評價(jià)模型。首先，利益相關(guān)者理論和利益相關(guān)者為人們所熟悉，得到多方認可；其次，按利益相關(guān)者來(lái)展開(kāi)的企業(yè)社會(huì )責任評價(jià)指標在結構上是相對清晰的，采用利益相關(guān)者理論的評價(jià)指標體系在應用于評價(jià)和披露過(guò)程時(shí)也具有一定的便利性；另外，利益相關(guān)者框架也能全面地體現企業(yè)的社會(huì )責任主題框架。
五、 房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì )責任指標體系的構建
上面分析了房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段對各利益相關(guān)者所應承擔的責任，為了具體評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì )責任履行情況，就需要將這些責任具體化。從企業(yè)利益相關(guān)者的各自目標出發(fā)，客觀(guān)的選取評價(jià)指標，對其進(jìn)行綜合評價(jià)。這種指標評價(jià)體系的構建，首先應明確為獲取利益相關(guān)者支持企業(yè)發(fā)展戰略時(shí)發(fā)揮其應有的作用，明確他們各自的需求；其次，明確如何度量房地產(chǎn)企業(yè)和利益相關(guān)者的目標，即從每個(gè)利益相關(guān)者的角度選取指標進(jìn)行評價(jià)。
根據以上分析，再依據科學(xué)性、系統性、可行性、可操作性以及財務(wù)指標與非財務(wù)指標相結合的指標選取原則，篩選出了房地產(chǎn)企業(yè)對利益相關(guān)者（股東、債權人、拆遷戶(hù)、員工、消費者、政府、社區、環(huán)境）所應承擔的17項主要社會(huì )責任。
1.基于股東的績(jì)效評價(jià)指標
為確保股東的資金安全，必須建立完善的公司治理結構，即有關(guān)股東大會(huì )、董事會(huì )、監事會(huì )以及經(jīng)理層的權力制衡機制；資本保值增值率反映公司運用股東投入資本獲得資本增值的能力。該比率越高,意味著(zhù)企業(yè)運用 一定的資本為社會(huì ),尤其是股東所做的貢獻越大,對股東的責任履行得越好；為使股東了解企業(yè)情況，保持投資熱情，必須建立完善的信息披露機制。
2.基于債權人的績(jì)效評價(jià)指標
對銀行來(lái)說(shuō)最大的愿望就是貸出去的錢(qián)能按時(shí)收回。資產(chǎn)負債率是指企業(yè)一定時(shí)期負債總額與資產(chǎn)總額的比率，該指標是評價(jià)企業(yè)負債能力和償債能力的綜合指標�，F金流動(dòng)負債比是企業(yè)一定時(shí)期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金凈流量與流動(dòng)負債的比率，這一比率是從現金流動(dòng)角度反映企業(yè)當期償付短期債務(wù)的能力。
3.基于拆遷戶(hù)的績(jì)效評價(jià)指標
拆遷是房地產(chǎn)正式開(kāi)發(fā)階段的第一環(huán)節，處理的好壞直接影響著(zhù)后續的工程，而對拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)，為了經(jīng)濟發(fā)展需要，拆遷不可避免，唯一的希望就是能夠按照房屋市場(chǎng)價(jià)得到合理的補償，而自主選擇拆遷估價(jià)機構是實(shí)現合理補償的核心環(huán)節。
4.基于員工的績(jì)效評價(jià)指標
員工收入提高率是本年度員工平均收入總額與上年度平均收入總額的比值，反映了員工對企業(yè)增長(cháng)的利潤的分享程度。員工收入包括其從企業(yè)獲得的工資、津貼、補助、加班費等一切貨幣是實(shí)物形態(tài)總和。此外個(gè)人發(fā)展已經(jīng)成為現代企業(yè)員工越來(lái)越重視的一項內容，員工人均年教育經(jīng)費就反映了企業(yè)對員工個(gè)人能力發(fā)展的重視程度。
5.基于消費者的績(jì)效評價(jià)指標
對消費者來(lái)說(shuō)，房屋質(zhì)量永遠是第一位的。沒(méi)有人會(huì )選擇為了少花錢(qián)而去購買(mǎi)一棟危房，相反他們會(huì )在保證房屋質(zhì)量的前提下，尋求盡量低的價(jià)格。顧客投訴率反映了房屋質(zhì)量的好壞。它是房地產(chǎn)企業(yè)接受顧客投訴的數量（包括電話(huà)投訴，書(shū)面投訴以及網(wǎng)絡(luò )投訴）與該企業(yè)總共投放市場(chǎng)的房屋數量之比。產(chǎn)品價(jià)格率是反映了房屋質(zhì)量和價(jià)格的綜合。此外，完善的售后服務(wù)體系在企業(yè)品牌提升和消費者滿(mǎn)意方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。
6.基于政府的績(jì)效評價(jià)指標
按照卡羅爾的金字塔模型，房地產(chǎn)企業(yè)對政府的經(jīng)濟責任可用資產(chǎn)納稅率衡量；法律責任可用稅款上繳率衡量，它反映企業(yè)對國家相關(guān)稅收法律法規的遵守情況；倫理和慈善責任可用就業(yè)貢獻率衡量，反映房地產(chǎn)企業(yè)運用全部?jì)糍Y產(chǎn)為社會(huì )公眾提供就業(yè)的能力，該比率越高，說(shuō)明企業(yè)為社會(huì )提供的就業(yè)能力越強。
7.基于社區的績(jì)效評價(jià)指標
因為房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)主要是對社區內的環(huán)境產(chǎn)生影響，因此我將社區和環(huán)境合二為一。環(huán)保資金投入率直接反映企業(yè)對環(huán)境保護的重視程度。單位利潤能耗量直接反映企業(yè)為獲利對資源(包括各種材料、水、電、煤等)的消耗程度。捐贈收入比反映企業(yè)對所在社區的關(guān)心程度。
根據上述內容，將房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì )責任分為三個(gè)層次，第一層次是目標層，是企業(yè)社會(huì )責任績(jì)效的最終表現。第二層次為因素層，分別從股東、債權人、拆遷戶(hù)、員工、顧客、政府和社區七個(gè)角度來(lái)衡量影響房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì )責任績(jì)效的因素。第三層次是指標層，具體闡述房地產(chǎn)企業(yè)對各利益相關(guān)者所承擔的責任。由此，我們構建出了房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì )責任績(jì)效評價(jià)體系。
房地產(chǎn)論文15
一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)轉型的必要性
1、國家的宏觀(guān)調控抑制市場(chǎng)的需求。一直來(lái)我國頒布的宏觀(guān)的調控政策都在或多或少地對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生不同的影響，如今全國已有超過(guò)40個(gè)重點(diǎn)城市都統一實(shí)行了基本限購令，國家宏觀(guān)的房地產(chǎn)調控中有關(guān)于經(jīng)濟調控、行業(yè)行政的管理以及有關(guān)土地的管理這幾個(gè)方面的政策所起到的作用還是挺好的。
2、房地產(chǎn)的資金鏈穩定性低。房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金是屬于緊密型的，因此也需要金融有關(guān)行業(yè)與其的默契配合，兩兩互助、支持和交流共同將房地產(chǎn)的價(jià)位漸漸推高；并且在三年前銀行出現錢(qián)荒的情況后，國內許多銀行資金并不充足的真相也被挖了出來(lái)，現在越來(lái)越多不同的電子銀行進(jìn)入人類(lèi)生活中，許多的銀行短期的存款就被這些網(wǎng)上的理財軟件收納了，最終致使銀行業(yè)流動(dòng)性的壓力漸漸變大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)完成戰略轉型的策略
1、依照自身情況制定長(cháng)期的戰略規劃�，F在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)明顯的分化：位居一、二線(xiàn)的城市因為經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、教育以及醫療的發(fā)展都比較好，因而吸引力較大，但因土地資源缺乏而使房地產(chǎn)供不應求。而位居三、四線(xiàn)的城市各方面相對來(lái)說(shuō)就落后于一、二線(xiàn)城市，由于經(jīng)濟水平低，因此購買(mǎi)力也就弱，市場(chǎng)空間有限，人口和資金都往外流并且加上前一次的調控后，許多的開(kāi)發(fā)商都入駐三、四線(xiàn)城市釋放當地的許多土地，導致房產(chǎn)資源供求失衡并且還在繼續。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)就要將目標盡量聚集，不要過(guò)于分散，其中也包括區域跟城市的布局以及產(chǎn)品線(xiàn)的規劃。萬(wàn)達就是目標聚集戰略的成功典例。
2、聯(lián)合開(kāi)發(fā)可降低風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮自己存在的優(yōu)勢共同發(fā)展，開(kāi)發(fā)項目，聯(lián)合開(kāi)發(fā)項目可以實(shí)施多房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合的戰略，這樣能夠有資本與其他有實(shí)力的企業(yè)抗衡，以此將房產(chǎn)企業(yè)融資能力低的弱勢得到緩解，也可使經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險得到降低；并且在實(shí)施這個(gè)戰略的過(guò)程中各企業(yè)可以互相取長(cháng)補短來(lái)增強自身的綜合實(shí)力。
3、規范管理方式。在設計流程跟分析任務(wù)點(diǎn)的基礎上另建立各方面的管理準則，并且必須依照部門(mén)職責，組織構造以及管理的標準有一個(gè)清晰的方案設計，還要掌握好平衡和原則以保障管理制度能切實(shí)實(shí)行。并且還要清楚企業(yè)本身的實(shí)際的情況，所建立的管理制度要適合企業(yè)的發(fā)展，盡量少參考其他企業(yè)的管理制度。還要為企業(yè)建立一個(gè)監督體系，將企業(yè)信息的透明度升高，以此將企業(yè)效率提高。
4、實(shí)施“多元化”融資，穩定資金鏈。除國內的銀行信貸來(lái)融資以外，也可通過(guò)股權融資：房地產(chǎn)企業(yè)出讓公司的小部分股權進(jìn)行融資，以此吸引基金或者是社會(huì )上的一些閑散的資金來(lái)投資，從而將企業(yè)資金上的壓力得到緩解；發(fā)行私募債券：通過(guò)在外貿交易的市場(chǎng)發(fā)行私募債券來(lái)為房產(chǎn)企業(yè)增加一個(gè)有效的.融資道路；民營(yíng)、外資銀行合作：民營(yíng)與外資的銀行信貸機制相對來(lái)說(shuō)更靈活，對房地產(chǎn)融資有極大的好處；抵押融資：房產(chǎn)企業(yè)可將擁有的土地或是其他資源作為抵押來(lái)向銀行等獲得開(kāi)發(fā)投資的資金。
5、加強人力資源管理，引進(jìn)并培養人才。房地產(chǎn)企業(yè)對一個(gè)項目進(jìn)行開(kāi)發(fā)設涉及了許多的環(huán)節以及部門(mén)，并且每個(gè)部門(mén)都需要一定的專(zhuān)業(yè)人才對化解進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導才能完成。所以，專(zhuān)業(yè)人才對企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是很重要的；首先反鏟企業(yè)應根據自身實(shí)際情況切實(shí)建立合適的薪水管理模式來(lái)將人才吸引進(jìn)來(lái)，并且構建一個(gè)人性化的管理模式以及將工作環(huán)境改善這些方法讓專(zhuān)業(yè)人才對企業(yè)的滿(mǎn)意、忠誠的程度提高；然后好藥對人才做一個(gè)進(jìn)一步的培養，定期或不定期的培訓，將他們的知識面更加地擴大，讓這些引進(jìn)來(lái)的人才既具有相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識和實(shí)戰的經(jīng)驗，同時(shí)也具有分析財務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的知識。最終成為一個(gè)復合型的人才。
6、實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng )新和產(chǎn)品標準化，提高產(chǎn)品的競爭力。結合當前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，可以從這兩個(gè)方面來(lái)將產(chǎn)品的競爭力提高：第一是產(chǎn)品的創(chuàng )新：產(chǎn)品創(chuàng )新包含了單一產(chǎn)品、項目的創(chuàng )新，比如戶(hù)型、圍墻的樣式以及外立面等方面的創(chuàng )新，產(chǎn)品創(chuàng )新最主要的作用就是將產(chǎn)品的附加值提高以此將企業(yè)的經(jīng)濟效益也隨之提高。第二是實(shí)施產(chǎn)品的標準化：現在占多數的大型房產(chǎn)企業(yè)都已在企業(yè)內部形成了許多條產(chǎn)品線(xiàn)以及產(chǎn)品系列，而且還在許多城市和項目上將其開(kāi)展連鎖、復制開(kāi)發(fā)等�，F在實(shí)施產(chǎn)品標準化的房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越多，因為這樣能夠將企業(yè)的周轉快速實(shí)現，還能讓企業(yè)的成本、費用得到降低。所以無(wú)論是大型還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)樂(lè )意實(shí)施產(chǎn)品標準化方法。
參考文獻：
[1]李傳鵬.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉型升級[J].中國房地產(chǎn)業(yè),20xx,(9).
[2]劉世釗.經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)轉型發(fā)展[J].經(jīng)營(yíng)管理者20xx,(7).
[3]俞爐烽.淺析中國房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢[J].城市開(kāi)發(fā),20xx,(2).
【房地產(chǎn)論文】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)的論文07-25
房地產(chǎn)論文08-15
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的論文02-02
房地產(chǎn)論文（合集）07-26
房地產(chǎn)相關(guān)的論文08-24
關(guān)于房地產(chǎn)的論文02-20
房地產(chǎn)論文(15篇)02-14
房地產(chǎn)論文15篇11-28
房地產(chǎn)的論文15篇[精選]07-26