房地產(chǎn)論文15篇
無(wú)論是身處學(xué)校還是步入社會(huì )，大家或多或少都會(huì )接觸過(guò)論文吧，論文對于所有教育工作者，對于人類(lèi)整體認識的提高有著(zhù)重要的意義。相信寫(xiě)論文是一個(gè)讓許多人都頭痛的問(wèn)題，以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產(chǎn)論文1
摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計管理涉及項目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品設計的各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節，其工作是貫穿始終的，合理的設計管理對方案設計、質(zhì)量管理以及成本管理都有很大促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)周期中占據至關(guān)重要的地位。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設計管理；措施
1房產(chǎn)項目設計管理的指導意義與重要價(jià)值
說(shuō)到設計管理，傳統的理解就是根據地塊的規劃要點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)的項目定位報告，來(lái)給設計單位下達委托或進(jìn)行設計招標，確定設計單位后，要求設計單位按照合同要求，進(jìn)行方案設計、擴初設計直至完成施工圖設計，施工圖設計完成了，設計管理工作就剩后期的設計變更管理服務(wù)了，但我們知道項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個(gè)極端，因為其中任何一項都意味著(zhù)代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。這就意味著(zhù)房地產(chǎn)項目的設計管理工作，必須貫穿始終，它對一個(gè)項目的成敗具有重要的價(jià)值和特殊的意義。設計管理部門(mén)通過(guò)對國家規范、政策以及當地政府政策的全面掌控，把控好技術(shù)管理關(guān)的同時(shí)，加強對設計合同的管理，降低項目實(shí)際支出成本，從規劃、配套、建筑設計、環(huán)境設計和相關(guān)政策上，為公司爭取利益最大化。下面我們就根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)階段來(lái)探究一下設計管理的內容以及相應的管理措施。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段的設計管理措施探究
2.1前期拿地階段
這個(gè)階段首先有一系列的注意事項：當地生活習慣、日照要求；基地地形/基地地質(zhì)和地下水文情況；開(kāi)挖回填土情況；政府規劃或傾向建筑風(fēng)格；周邊市政、公建配套；當地部品材料、苗木情況調研；地方規范（如節能標準/抗震標準/人防標準等）以及當地的一些習慣做法。這個(gè)階段設計管理還只是輔助作用，其主要工作就是設計研究，提供拿地的強排概念方案供營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)進(jìn)行初步的市場(chǎng)定位以及成本部門(mén)對總體的目標成本進(jìn)行初步測算。
2.2方案設計階段
方案階段隨著(zhù)設計工作的展開(kāi)，設計管理開(kāi)始成為主角，目的就是要求項目設計人員結合成本控制人員按技術(shù)經(jīng)濟分析方法和價(jià)值工程原理以及美觀(guān)度、合理性角度來(lái)選擇最佳設計方案。通過(guò)設計任務(wù)書(shū)從設計、工程，銷(xiāo)售等多角度把包含成本控制內容的意圖系統、明確地告知設計單位。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個(gè)反復多輪次的方案設計過(guò)程，作為設計管理人員，都應認真深入地剖析項目中各個(gè)價(jià)值體系，如：在建筑空間分布設計、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀(guān)系統、建筑設備的設置、以及建筑戶(hù)型的平面及立體風(fēng)格等，都要與設計院進(jìn)行詳細溝通，并與政府有關(guān)部門(mén)保持聯(lián)系，促使方案設計健康發(fā)展。設計管理組織者還必須具備一定的風(fēng)險意識，及時(shí)分析項目風(fēng)險，采取一些規避措施，防患于未然，設計管理部門(mén)在這個(gè)階段應加強與其他部門(mén)的溝通與協(xié)調，明確項目定位和發(fā)展模式，提高產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力，加強對設計師的管理。
2.3初步設計階段
本階段控制內容主要為設計任務(wù)書(shū)、限額設計、建筑、景觀(guān)、室內、定板定樣、綜合管線(xiàn)、概算等；設計任務(wù)書(shū)主要是應對外墻形式、屋面形式、機電設備指標、電梯指標、配電、配水指標以及與“荷載”相關(guān)的其他指標進(jìn)行確認。具體原則是：“技術(shù)先進(jìn)，安全適用，經(jīng)濟合理，確保質(zhì)量”。這個(gè)階段在建筑設計總體、指標等都已明確的前提下，就要和設計合作單位做好相關(guān)溝通和交流工作，引導設計院進(jìn)行多方案比較并采用最優(yōu)化、最合理的結構方案來(lái)降低工程的結構成本；以及對于強弱電（包括變配電系統、照明系統、火災自動(dòng)報警系統、閉路電視系統、智能化系統等）確定具體電氣設計技術(shù)經(jīng)濟指標。在本階段設計管理部門(mén)要配合項目發(fā)展部、設計顧問(wèn)完成主材的材料調研、材料清單編制及主要材料初步定樣。在初步設計階段進(jìn)行建筑材料研究是為了深化方案設計、把控方案效果盡可能真實(shí)反映到最終的建成效果，指導下一步的施工圖設計并保證施工建造的工程質(zhì)量，提高工作效率，減少后期的變更修改量，將建設成本控制在預算范圍內。
2.4施工圖設計階段
本階段最重要的任務(wù)就是要完成該項目可供報建及施工的圖紙。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì )聘請專(zhuān)業(yè)設計顧問(wèn)進(jìn)行設計優(yōu)化，各專(zhuān)業(yè)工程師精通目前設計單位采用的施工圖軟件，具有建筑工程設計優(yōu)化資質(zhì)和能力，能有效的幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行設計投資控制。設計管理部門(mén)要對圖紙進(jìn)行嚴格管理，結合公司的相關(guān)規定，采取獎勵方案，對設計圖紙進(jìn)行質(zhì)量定量評估，并在施工過(guò)程中，根據工程進(jìn)度，對設計圖紙進(jìn)行分期評審。這個(gè)階段在各專(zhuān)業(yè)圖紙均已成熟，通過(guò)審圖并準備實(shí)施的情況下，就需要完成建筑材料最終研究成果，按照結構材料、外立面材料、室內材料、公共燈具、設備材料、室外景觀(guān)材料分為六個(gè)大項，分別對其中每種材料進(jìn)行具體的技術(shù)項目研究和說(shuō)明。同時(shí)成本部門(mén)應盡快提供預算并結合整體成本控制提醒設計管理人員超成本注意事項。
2.5施工現場(chǎng)配合階段
本階段設計管理的主要工作就是配合現場(chǎng)施工以及設計變更控制：由于在設計階段受到外部條件的限制，如工程地質(zhì)、設備材料的供應、物資采購、供應價(jià)格的變化，以及人們主觀(guān)認識的局限性，往往會(huì )造成施工過(guò)程中的局部變更，由此會(huì )引起對己確認造價(jià)的改變，但這種正常的變化在一定范圍內是允許的。至于涉及到建設規模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設計方案的重大變更時(shí)，就應進(jìn)行嚴格控制和審核。因此，要加強設計變更的管理和建立相應的制度，防止不合理的設計變更造成工程造價(jià)的提高；對影響工程造價(jià)的重大設計變更，要用先算賬，后變更的辦法解決，以使工程造價(jià)得到有效控制。
2.6后期竣工階段的優(yōu)化總結
隨著(zhù)計算機聯(lián)網(wǎng)的普及，可以由造價(jià)工程師牽頭、結合設計管理各專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、經(jīng)濟人員可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)跨地區、跨省進(jìn)行技術(shù)交流、互通信息、全面了解建筑市場(chǎng)，實(shí)行網(wǎng)絡(luò )化投資管理，并建立集團標準化材料庫�？偨Y公司已有優(yōu)秀項目并在此基礎上加以深化完善后形成系列產(chǎn)品。
3貫穿始終的技術(shù)管理，合同管理和責任管理
前面我們分析了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，設計管理的主要任務(wù)和相應措施，綜合而言，設計管理無(wú)外乎技術(shù)管理、合同管理和責任管理這三方面：技術(shù)管理就是個(gè)各專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理人員，及時(shí)發(fā)現設計中的各種紕漏與缺陷，從而有效減少設計后期的變更數量，節省設計成本，有效提高設計進(jìn)度與設計質(zhì)量，并在現場(chǎng)施工階段加強設計變更流程管理。合同管理是甲方按合同對設計的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，在項目成本估算的基礎上要求設計單位控制好單方造價(jià)的上線(xiàn)，避免到全部設計成果完成時(shí)才發(fā)現與目標成本控制要求相差甚遠的情況發(fā)生。合同管理中還有一個(gè)重要環(huán)節是設計周期的時(shí)間管理，在房地產(chǎn)項目設計管理階段，要防止發(fā)生設計方案確立周期時(shí)間較長(cháng)的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設計的施工窘境。責任管理方面需要制定嚴格的設計管理責任體系，制定完整的設計變更責任圖，確保每個(gè)職能部門(mén)都能了解自身工作內容及主要職責，將設計變更等責任落實(shí)到具體部門(mén)及個(gè)人，提高項目開(kāi)發(fā)建設效率。
4結論
總之，在房地產(chǎn)項目設計管理，根據不同階段，采取不同措施，嚴格把控技術(shù)管理、合同管理、責任管理等方面的問(wèn)題，才能保障工程項目每一階段的各項任務(wù)順利執行。
參考文獻
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房地產(chǎn)論文2
【摘 要】近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，也發(fā)生了很大的變化。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的深入推進(jìn)市場(chǎng)化時(shí)，也為我國人民群眾的生活水平以及居民居住條件的提高都有很大貢獻。房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的推進(jìn)，也為地方政府增加了財政收入，對地方經(jīng)濟的發(fā)展都有很大促進(jìn)作用。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理卻存在著(zhù)很多問(wèn)題，本文根據我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問(wèn)題，提出相關(guān)地解決策略，以提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理水平，促進(jìn)此行業(yè)的健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀管理；問(wèn)題；解決對策
一、引言
房地產(chǎn)經(jīng)紀管理，意思是在一定數量的商品房?jì)�，對這些商品房所支出的費用，進(jìn)而管理這些費用，并以成本項目對這些費用進(jìn)行分類(lèi)和分配。對這些費用進(jìn)行管理分類(lèi)的目的就是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的所用的成本和房地產(chǎn)項目投入所用的總成本進(jìn)行有效的管理。房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理中有許多問(wèn)題，沒(méi)有頒布相關(guān)的扶持政策、管理的目標不確定、管理機制也不完善等，將房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行妥善解決，才是房地產(chǎn)行業(yè)所要關(guān)注的重要話(huà)題。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現狀
1.對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)，我國頒布了一些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的政策，也對房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制進(jìn)行了加強，然而這些房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的政策卻沒(méi)有起到實(shí)際的作用，這些政策完全解決不了房地產(chǎn)行業(yè)中問(wèn)題，卻一定程度上提高了商品房的房?jì)r(jià)。
2.我國的房?jì)r(jià)持續不斷的上漲。我國物價(jià)水平的持續上升，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)所需的建材以及土地等資源成本的提高，這就造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)商品房的房?jì)r(jià)持續上漲。
3.從當前的發(fā)展形勢來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)幾年還是有很好的發(fā)展前景的。而在20xx年經(jīng)濟危機后，國家已經(jīng)意識到推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的不合理的發(fā)展模式，以投資、出口的形式來(lái)擴大內需，而我國同時(shí)出臺了一些促進(jìn)消費的政策，使商品房的房?jì)r(jià)進(jìn)一步提升。
而我國在今后的推動(dòng)城鎮化發(fā)展的進(jìn)程時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì )快速發(fā)展，房?jì)r(jià)也會(huì )逐漸穩定上升。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問(wèn)題
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏完善的管理機制
擁有一個(gè)完善的房地產(chǎn)管理機制，才會(huì )使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規范，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。即使我國頒布了關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面的政策，然而這些政策卻沒(méi)有實(shí)際的效果，缺少一個(gè)完善的市場(chǎng)監督機制來(lái)保證這些政策能夠貫徹落實(shí)。隨著(zhù)我國商品房房?jì)r(jià)的不斷上漲，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都發(fā)現其中的商機，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的投資不斷加大。另外，我國依然有很多購房投機者，它們進(jìn)一步拉高了房產(chǎn)價(jià)格，且價(jià)格已經(jīng)產(chǎn)出了消費者的購買(mǎi)能力。這些購房投機者沒(méi)有嚴格按照我國頒布的相關(guān)房地產(chǎn)的政策，使得這些政策無(wú)法正常落實(shí)，政策成為了一種形式，在沒(méi)有完善的管理機制下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理必然會(huì )存在一些漏洞。
2.管理目標不確定，沒(méi)有長(cháng)期的政策
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的相關(guān)政策中，并沒(méi)有連續的政策扶持，從而使目標的管理不確定。通常情況下，我國將遏制房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求來(lái)當做市場(chǎng)管理的目標。而現在，我國對于房地長(cháng)試產(chǎn)出現的問(wèn)題還不能從本質(zhì)認知，因此，在這些政策頒布后并沒(méi)有針對性，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理也就起不到實(shí)際作用。而國家頒布的一些長(cháng)期政策與短期政策存在一些矛盾，使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的效果降低很多。房地產(chǎn)相關(guān)的政策由于其沒(méi)有連續性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟的秩序得不到規范，一些購房投機者趁虛而入，嚴重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。比如房產(chǎn)稅的稅收政策以及經(jīng)濟適用房政策等政策的落實(shí)時(shí)，都表明了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理沒(méi)有一個(gè)連續的政策，管理目標也不準確。
3.缺少完善的法律法規體系
與國內房地產(chǎn)行業(yè)相比，國外房地產(chǎn)行業(yè)擁有一套比較完善的法律法規體系，促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理政策可以有效貫徹落實(shí)。然而，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不成熟，沒(méi)有制定一套完善的法律法規來(lái)對房產(chǎn)經(jīng)濟管理進(jìn)行規范化。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)行業(yè)中，貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)的建設、開(kāi)發(fā)、交易以及后期管理等各個(gè)時(shí)期，我國還沒(méi)有相關(guān)的法律法規貫穿于房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)階段。另外，我國頒布的相關(guān)法律法規，并不能順應房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，從而架空了這些法律法規。
四、針對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問(wèn)題提出相關(guān)解決策略
1.建立完整的管理機制
對于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的狀況，可以建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的管理機制進(jìn)行規范。建立完整的管理機制，政府要要發(fā)揮出應有的作用，汲取國外先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的經(jīng)驗，然后國家制定一個(gè)完善合理的制度。
2.建立連續的房地產(chǎn)政策
我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不成熟，只有制定連續的房地產(chǎn)政策，才能促使房地產(chǎn)行業(yè)的有序進(jìn)行，以防房地產(chǎn)行業(yè)出現混亂，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。另外，還要制定長(cháng)遠的計劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標，爭取引導居民住房消費。
五、總結
由于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理是一個(gè)比較繁雜的項目，要想把房地產(chǎn)經(jīng)濟管理做好，就要制定完善的管理機制，確定管理目標，制定連續的房地產(chǎn)政策以及要有完善的法律法規體系，只有這樣才能使我國的房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)行規范，避免投機者鉆空子，故意抬高房?jì)r(jià)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
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房地產(chǎn)論文3
摘要：自從國家全面實(shí)行“營(yíng)改增”稅法政策以來(lái)，增值稅方面發(fā)生了很大的變化，同時(shí)在會(huì )計實(shí)務(wù)中也遇到了一些新問(wèn)題，對于某些規定由于缺乏總局稅法解釋?zhuān)魅死斫獠灰�，在�?shí)際工作中都感到很困惑。即：投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項稅額是一次性全額抵扣還是分期抵扣問(wèn)題。本文結合會(huì )計制度、會(huì )計準則和稅法相關(guān)政策，進(jìn)行詳盡分析研究，并提出建議，希望以此促進(jìn)形成共識，也有利于促進(jìn)國家進(jìn)一步完善相關(guān)稅法政策。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；增值稅；進(jìn)項稅額；一次性抵扣；分期抵扣
一、相關(guān)政策法規
國家為了促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，給企業(yè)減少稅負和擴大增值稅的征收范圍，從20xx年5月1日起，在全國范圍內全面開(kāi)始實(shí)行營(yíng)改增政策，所有的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等以前是營(yíng)業(yè)稅納稅人的，現在全部由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。為了便于營(yíng)改增政策的順利實(shí)施，國家稅務(wù)總局制定了《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》，即國家稅務(wù)總局公告20xx年第15號，公告第二條規定,“增值稅一般納稅人自20xx年5月1日后取得并在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及20xx年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其增值稅進(jìn)項稅額應分2年從銷(xiāo)項稅額中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%�！痹趯�(shí)務(wù)中產(chǎn)生歧義的，是對公告中第二條規定的“在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”的理解差異很大，對此規定的不同理解，是引起“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項稅額是一次性全額抵扣還是分期抵扣”的直接原因。
二、投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項稅額需分期抵扣的觀(guān)點(diǎn)分析
持“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項稅額分期抵扣”觀(guān)點(diǎn)的人認為，15號公告第二條規定的“在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，需從“會(huì )計制度”和“固定資產(chǎn)”兩個(gè)方面來(lái)考慮。
1.《企業(yè)會(huì )計制度》中沒(méi)有“投資性房地產(chǎn)”這個(gè)科目，在會(huì )計準則中才設置了“投資性房地產(chǎn)”這個(gè)科目，15號公告應該是從“會(huì )計制度”的角度講的，“投資性房地產(chǎn)”符合“使用期限超過(guò)1年的房屋建筑”這個(gè)條件，故會(huì )計制度中的固定資產(chǎn)應包括“投資性房地產(chǎn)”在內，所以取得投資性房地產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項稅額應分2年期限進(jìn)行抵扣。
2.15號公告第十一條規定，待抵扣進(jìn)項稅額記入“應交稅金—待抵扣進(jìn)項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉入“應交稅金—應交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目�！皯欢惤稹笨颇渴菚�(huì )計制度中的會(huì )計科目，而在會(huì )計準則中設置的是“應交稅費”科目。
3.15號公告中規定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規定�！逼渲胁](méi)有列舉“投資性房地產(chǎn)”這個(gè)項目，因此企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)發(fā)生進(jìn)項稅額應分2年期限抵扣。從以上三點(diǎn)看，筆者認為這種理解只是局限于字面形式，看似有一定道理，但沒(méi)有反映出稅收優(yōu)惠政策的本意，更無(wú)權威性依據，不能令人信服。
三、投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項稅額一次性全額抵扣的觀(guān)點(diǎn)分析
持“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項稅額一次全額性抵扣”觀(guān)點(diǎn)的人認為：
1.為了適應時(shí)代發(fā)展和規范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露等情況，財政部專(zhuān)門(mén)制定了《企業(yè)會(huì )計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》。其中第二條規定，“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或是兩者兼有而持有的房地產(chǎn)�！贝隧椧幎ㄖ该髁巳〉猛顿Y性房地產(chǎn)的目的是租賃出去來(lái)賺取租金，或者是使其資本增值。而企業(yè)取得“固定資產(chǎn)”的目的一般是為了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，而不是為了賺取租金或是資本增值，目的不同，性質(zhì)不同，它們的用途和范圍也不同，由此可知，“投資性房地產(chǎn)”與“固定資產(chǎn)”是兩個(gè)不同的概念，必須嚴格正確區分，在實(shí)務(wù)中應分別列示且各自獨立核算，所以“投資性房地產(chǎn)”不屬于15號公告中的“固定資產(chǎn)”的范疇。
2.對于《企業(yè)會(huì )計制度》（財會(huì )[20xx]25號），雖然目前還沒(méi)有明文規定作廢，但是現在應該已經(jīng)沒(méi)有企業(yè)執行《企業(yè)會(huì )計制度》，現在的企業(yè)不是執行《小企業(yè)會(huì )計準則》，就是執行《企業(yè)會(huì )計準則》。筆者曾經(jīng)給財政部打電話(huà)詢(xún)問(wèn)是否還可以執行《企業(yè)會(huì )計制度》，財政部人員講，已經(jīng)不能執行了，現在的財務(wù)報表都必須按會(huì )計準則來(lái)上報。所以《企業(yè)會(huì )計制度》已經(jīng)名存實(shí)亡。因此在實(shí)務(wù)中屬于投資性房地產(chǎn)范疇的，應該計入“投資性房地產(chǎn)”科目,按照投資性房地產(chǎn)準則進(jìn)行會(huì )計核算，而不計入“固定資產(chǎn)”科目按固定資產(chǎn)準則核算，投資性房地產(chǎn)不是15號公告所規定的“會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，其在購進(jìn)時(shí)的進(jìn)項稅可以一次性全額抵扣。
3.總局之所以在15號文中強調必須是“在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算”的不動(dòng)產(chǎn)，是因為原來(lái)增值稅中“固定資產(chǎn)”的進(jìn)項稅抵扣是不包括不動(dòng)產(chǎn)的，現在實(shí)行“營(yíng)改增”涉及到不動(dòng)產(chǎn)也可以抵扣進(jìn)項稅額，而不動(dòng)產(chǎn)既包括屬于固定資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)，也包括不屬于固定資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)，只是明確一下按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)。
4.由于對此項規定的不同理解，內蒙古國稅局在《內蒙古自治區國家稅務(wù)局全面推開(kāi)營(yíng)改增政策問(wèn)題解答二（不動(dòng)產(chǎn)部分）》第十一條明確：“20xx年5月1日后取得并在會(huì )計制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額可以一次性全額抵扣�！贝隧椊獯鹈魑闹赋觥巴顿Y性房地產(chǎn)”的進(jìn)項稅額可以一次全額抵扣。這個(gè)解答是對此項規定的具有一定權威性的解釋。綜合上述四點(diǎn)分析，筆者認為，這個(gè)理解符合出臺政策惠民的原意，還有權威性解答，此觀(guān)點(diǎn)應該是正確的。
四、結論與建議
通過(guò)對上面兩種觀(guān)點(diǎn)的不同分析比較，筆者支持“一次性全額抵扣”的觀(guān)點(diǎn)。雖然總局并沒(méi)有明確“投資性房地產(chǎn)”是否屬于15號公告規定的“會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，但內蒙古自治區國稅局對此規定進(jìn)行的權威性解答有很大的參考指導作用。另外，筆者認為，15號公告中所規定“會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”，其中的“會(huì )計制度”并不是專(zhuān)指《企業(yè)會(huì )計制度》（財會(huì )[20xx]25號），而是泛泛講的會(huì )計方面的相關(guān)制度規定而已，重點(diǎn)強調“按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”。并且，從營(yíng)改增政策的制定初衷來(lái)說(shuō)，國家是想擴大稅收優(yōu)惠政策，給企業(yè)減輕稅負，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，因此筆者認為：投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項稅額應該一次性全額抵扣。
1.在國家稅務(wù)總局還沒(méi)有就此事出臺相關(guān)文件之前，會(huì )計們最好按“投資性房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項稅額一次性全額抵扣”的方法去做。因為這是由于稅法規定不清晰造成的，各種理解均可接受，所以，采取一次性全額抵扣方法對企業(yè)最有利，假如總局出臺文件不允許一次性抵扣（筆者認為這種可能性很�。�，那么把以前已經(jīng)抵扣而不允許抵扣部分，做“進(jìn)項稅額轉出”即可。
2.國家稅務(wù)總局應該盡快出臺文件，對15號公告中的“會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)”加以明確，完善稅收政策，使廣大會(huì )計工作者不再有異議，不再浪費時(shí)間做無(wú)謂的爭論。
參考文獻:
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房地產(chǎn)論文4
摘要：隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人均物質(zhì)生活水平顯著(zhù)提高，相應的對居住環(huán)境提出了更高的要求，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了更大的空間。我國房地產(chǎn)業(yè)由于自身特性，具有帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈和增加就業(yè)的重要作用，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，成為當地稅收的財政的主要來(lái)源，有助于當地政府各項業(yè)務(wù)有序開(kāi)展。但是由于當前激烈的市場(chǎng)競爭中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收同樣面臨著(zhù)不同程度上的稅收風(fēng)險，這就需要加強稅收風(fēng)險管理，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、精細化稅收管理，增加地方稅收收入。由此，本文主要就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險管理問(wèn)題展開(kāi)分析，結合實(shí)際情況，就其中存在的問(wèn)題，尋求合理的應對措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收；風(fēng)險管理；財政收入
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，可能存在不同程度上的稅收風(fēng)險，對于稅收風(fēng)險的管理則是強調相關(guān)的稅收機構借助先進(jìn)的信息技術(shù)手段，對企業(yè)風(fēng)險進(jìn)行分析，結合實(shí)際情況，有針對性提出合理的稅收管理措施，以求盡可能的降低稅收管理風(fēng)險，提高企業(yè)納稅額，維護當地政府的財政穩定。對此，相關(guān)稅收部門(mén)可以通過(guò)對納稅企業(yè)進(jìn)行輔導和宣傳，加強稅收監管力度，根據差別化的手段來(lái)降低稅收風(fēng)險，提升稅收管理成效。由此看來(lái)，加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收管理風(fēng)險研究是十分有必要的，對于后續理論研究和實(shí)踐工作開(kāi)展具有一定參考價(jià)值。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收管理現狀
�。ㄒ唬﹥炔靠刂迫笔�。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟持續增長(cháng)中不可或缺的組成部分，當前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險管理工作中面臨著(zhù)各式各樣的風(fēng)險，其中一個(gè)典型的問(wèn)題就是內部控制缺失[1]。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身組織結構較為冗雜，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及到眾多方面，一個(gè)工程項目從設計開(kāi)發(fā)、建筑施工、加工業(yè)、建材商貿以及房屋銷(xiāo)售代理等多個(gè)部門(mén)，這個(gè)部門(mén)的日常工作量較大，在核算經(jīng)營(yíng)成本時(shí)很容易混亂影響到最終結果準確性；同時(shí)，稅收風(fēng)險管理力量不高，缺少足夠的管理資源，管理水平偏低，在實(shí)際納稅中可能在執行上存在差異。當前我國的房地產(chǎn)企業(yè)盡管結合實(shí)際情況建立了相應的內部控制和風(fēng)險管理制度，但是在實(shí)際執行中難以有效的落實(shí)到實(shí)處，依法旅行納稅職責，致使納稅風(fēng)險依然存在。同時(shí)，還有更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未建立完善的風(fēng)險管理體系，自然就談不上執行納稅風(fēng)險管理措施。由于很多企業(yè)內部制度不健全，或是不愿意去執行稅收風(fēng)險管理措施，同樣會(huì )為企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險。
�。ǘ┢髽I(yè)稅收規劃容易存在誤區。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收規劃主要是為了盡可能的在法律允許范圍內少繳稅，但是稅收規劃失敗，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì )付出相應的代價(jià)，即稅收規劃風(fēng)險。為了能夠在法律允許范圍內少繳稅，通過(guò)調低稅基，就能夠實(shí)現少繳稅的目的。但是企業(yè)在稅收規劃和方案選擇中并未依法繳納稅務(wù)，或是由于無(wú)法及時(shí)、全面的了解到相關(guān)稅收政策，導致稅收規劃存在較大的風(fēng)險[2]。
�。ㄈ┢髽I(yè)辦稅人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)開(kāi)展中，辦稅人自身的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高低同樣會(huì )對企業(yè)稅收風(fēng)險管理帶來(lái)風(fēng)險，導致企業(yè)無(wú)法更加全面、有效的了解稅收政策，或是對稅收政策精髓把握的不全面，納稅行為并未嚴格遵循相關(guān)納稅要求進(jìn)行，或是流于表面，未能從實(shí)質(zhì)上真正按照稅收政策規定進(jìn)行操作，導致企業(yè)面臨逃稅、漏稅的問(wèn)題，承擔違約金和罰款的處罰，不僅損害企業(yè)經(jīng)濟效益，在一定程度上還會(huì )損害企業(yè)的整體形象和名譽(yù)。
�。ㄋ模贤▍f(xié)調不充分。對于一些涉及到具體的納稅業(yè)務(wù)，一般情況下是由專(zhuān)門(mén)的管理人員進(jìn)行調查、審核以及評估，但是多數房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專(zhuān)門(mén)的人員去同稅務(wù)人員進(jìn)行溝通和協(xié)調，這種溝通協(xié)調的不充分問(wèn)題，將會(huì )為企業(yè)帶來(lái)少繳和未繳稅的風(fēng)險出現，從而造成嚴重的后果。與此同時(shí)，稅收政策由于自身特性十分復雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)對于稅收政策的理解和認知上存在差異，這種對稅收政策理解上的差異，可能導致企業(yè)認定的繳稅范圍和稅收機關(guān)認定的繳稅范圍不同，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險應對措施
�。ㄒ唬┙∪屯晟破髽I(yè)財務(wù)會(huì )計核算體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身業(yè)務(wù)涉及范圍較廣，在財務(wù)成本核算中可能存在一定的問(wèn)題，造成成本核算工作出現缺失。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)健全和完善財務(wù)會(huì )計核算體系，能夠對企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和交易真實(shí)、全面的反映出來(lái)，科學(xué)合理的計算，對于重大財務(wù)活動(dòng)及時(shí)申報和繳納，為企業(yè)積極參與市場(chǎng)良性競爭打下堅實(shí)的基礎。在交易活動(dòng)開(kāi)展中，企業(yè)應該重點(diǎn)關(guān)注納稅主體的資格和信用，進(jìn)行綜合考評，防止企業(yè)惡意的轉嫁稅收風(fēng)險，出現稅收漏洞，盡可能的降低稅收風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)中。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應該提高辦稅人員自身的綜合素質(zhì)，加強培訓和考核，樹(shù)立正確的責任意識和稅務(wù)風(fēng)險意識，能夠不斷完善自身知識結構，學(xué)習新的稅收法律和政策內容，明確稅收風(fēng)險防范的重要性，真正將稅收風(fēng)險管理工作落實(shí)到實(shí)處，維護企業(yè)合法的稅收權益，顯著(zhù)提升企業(yè)的稅收風(fēng)險管理能力。
�。ǘ┘訌姸悇�(wù)部門(mén)監管。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據實(shí)際面臨的稅收風(fēng)險，有針對性提出應對措施，降低稅收風(fēng)險帶來(lái)的危害。稅務(wù)部門(mén)同樣應該對企業(yè)申報存在異常納稅項目進(jìn)行監督，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠明確自身納稅范圍，對于異常納稅項目更深層次的檢查和管理，及時(shí)補繳稅款。對于一些異常納稅項目，如果經(jīng)過(guò)企業(yè)自身額定檢查仍然無(wú)法明確異常原因，稅務(wù)機關(guān)可以交由相關(guān)稽查部門(mén)對企業(yè)納稅情況進(jìn)行科學(xué)合理的評估，從而更為全面的了解到納稅異常原因所在。
�。ㄈ┙⒍愗撃Ｐ�。稅務(wù)機關(guān)應該引進(jìn)先進(jìn)的計算機網(wǎng)絡(luò )技術(shù)，根據房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規模，應用金稅軟件數據庫建立稅務(wù)模型，以此來(lái)更加科學(xué)合理的管理稅收風(fēng)險，計算企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅，根據建立的稅負模型考核企業(yè)自身的稅負情況，更深入的了解到房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)的稅收風(fēng)險，及時(shí)有效的采取應對措施，解決企業(yè)稅收異常問(wèn)題。
�。ㄋ模┕蚕矸康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)信息。為能更有效的對房地產(chǎn)稅收風(fēng)險進(jìn)行管理，政府部門(mén)可以建立房地產(chǎn)行業(yè)統一的數據平臺，實(shí)現數據共享。工商、稅務(wù)、土地以及建委等相關(guān)部門(mén)可以在數據平臺上共享數據，數據透明度更高，有助于后續發(fā)現稅務(wù)異常查詢(xún)數據信息。此外，對數據平臺應該定期維護和更新，確保房地產(chǎn)信息共享更加及時(shí)、全面，根據相關(guān)數據信息對比分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，有效規避房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風(fēng)險。
�。ㄎ澹┘訌姺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險管理。為了能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管理成效，相關(guān)稅務(wù)部門(mén)應結合實(shí)際情況，加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險管理，建立健全風(fēng)險管理機制，定期組織房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收政策培訓，促使企業(yè)能夠更加全面的了解稅收相關(guān)信息，嚴格遵循稅收政策繳納稅款，規避稅收風(fēng)險。
三、結論
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展速度較快，利潤較高，是政府的財政的主要來(lái)源，為了能夠保證政府的財政收入，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅合法，加強稅收風(fēng)險管理是尤為關(guān)鍵的，通過(guò)建立數據共享平臺，加強稅務(wù)機關(guān)監管，不斷強化房地產(chǎn)稅收風(fēng)險管理，盡可能的降低稅收風(fēng)險為企業(yè)帶來(lái)的損失。
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文5
成本管理是眾多企業(yè)極為關(guān)注的課題，因為這會(huì )對企業(yè)日后的經(jīng)營(yíng)方向及對策有著(zhù)莫大的關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理就是其中一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節，對企業(yè)的發(fā)展有著(zhù)極其深遠的作用。
前言
企業(yè)財務(wù)成本管理根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高獲利能力。企業(yè)財務(wù)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟效益水平，企業(yè)的核心競爭力與財務(wù)成本管理有著(zhù)重要的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競爭中生存并發(fā)展壯大，關(guān)鍵在于設計出能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需要或提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的產(chǎn)品和服務(wù)，也只有這樣，才能更好地滿(mǎn)足消費需求、贏(yíng)得客戶(hù)、占領(lǐng)市場(chǎng)，并在激烈的競爭中立于不敗之地。
1企業(yè)要實(shí)行成本管理的意義
1.1成本管理是保護股東權益的重要手段
企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒(méi)有人會(huì )希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細算，通過(guò)一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營(yíng)成本，減少很多不必要的費用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤水平，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打好堅實(shí)的基礎，使企業(yè)價(jià)值實(shí)現了最大化。從另一方講也是股東一個(gè)更好的回報。
1.2成本分析是成本控制的基礎
古諺語(yǔ)提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報。企業(yè)同樣如此，成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤的必要條件。成本管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進(jìn)行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，沒(méi)有成本管理提供的基礎數據是無(wú)法完成的。
1.3成本管理是提高企業(yè)競爭力的有力保證
成本管理不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長(cháng)遠的目光看待付出的成本對企業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰略成本的概念。所謂戰略成本就是企業(yè)對自身情況進(jìn)行系統的評估，通過(guò)制定一系列的包括產(chǎn)並鏈分析、原材料加工及銷(xiāo)售控制等手段，從企業(yè)整體對成本進(jìn)行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長(cháng)期利益的共贏(yíng)以及企業(yè)的可持續發(fā)展。戰略成本管理將使企業(yè)既能“節流”更能“開(kāi)源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當今世界500強企業(yè)，都是通過(guò)完善的管理制度，實(shí)現自身基礎的穩固和發(fā)展的穩健。反觀(guān)一些微小私人企業(yè)，成本管控意識不強，遇到不景氣的經(jīng)濟大環(huán)境，則無(wú)法依靠管理制度合理調整，最終成為淘汰者。
2房地產(chǎn)項目成本管理的幾個(gè)階段
2.1項目投資階段的成本管理
對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，項目投資是成本管理的首要環(huán)節。每個(gè)房地產(chǎn)公司在投資之前都會(huì )有一系列的分析，既包括企業(yè)自身的因素，例如企業(yè)自身的投資能力、實(shí)施能力等等同時(shí)也需要對項目自身進(jìn)行分析，例如項目開(kāi)發(fā)的必要性、優(yōu)越性、項目的利潤回報率等等。另外，還有一個(gè)因素是不得不考慮的，那就是當地政府的相關(guān)房地產(chǎn)調控政策，選擇建設符合大眾要求和市場(chǎng)要求的房地產(chǎn)項目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說(shuō)的項目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場(chǎng)調研數據，只有準確的數據才能獲得更全面投資評估。這一階段的成本控制水平會(huì )直接影響項目的最終回報情況。這就類(lèi)似于做一件事情先要找對方向，如果方向錯了，之后投入的越多損失越大。這一階段項目決策需要各部門(mén)人員的共同分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從項目投資的客觀(guān)環(huán)境、工程項目的類(lèi)型和規模、經(jīng)濟技術(shù)指標、原材料市場(chǎng)供應狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行考察；企業(yè)策劃人員要對消費者的需求、市場(chǎng)銷(xiāo)售預期、產(chǎn)品利潤空間等因素進(jìn)行調查和分析；數據分析人員要立足于科學(xué)的數據、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規模進(jìn)行合理估算；房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過(guò)建設項目的市場(chǎng)需求、財務(wù)評價(jià)、建設標準、設計方案、潛在風(fēng)險等因素制定科學(xué)的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性；項目決定實(shí)施后，項目造價(jià)人員還要對房地產(chǎn)建設項目的工程造價(jià)進(jìn)行準確估算。這就進(jìn)入項目規劃設計階段的成本管理。
2.2項目規劃設計階段的成本管理
項目規劃設計階段是對投資項目進(jìn)行必要的設計，以確保后期項目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規劃設計階段的企業(yè)成本，包括設計規劃人員的人工費、材料費、設備維護費，另外還可以降低工程項目建設所需要的設備、原材料、安裝費、施工費等。此階段一般是房地產(chǎn)公司自行設計，考慮到個(gè)人容易受思維定勢的影響，適當的引入招標制度是一個(gè)不錯的選擇，這樣可以得到最優(yōu)化的設計規劃方案，同時(shí)可以極大程度的節約房地產(chǎn)公司的企業(yè)成本。項目設計階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設成本控制的關(guān)鍵，必須要合理科學(xué)的進(jìn)行項目設計，否則就會(huì )造成投資成本過(guò)高、建設周期更長(cháng)、回收資金更慢，最終影響項目工程的經(jīng)濟效益最大化。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì )對項目設計進(jìn)行周密細致的分析，確保成本管理有效實(shí)現。
2.3項目施工階段的成本管理
房地產(chǎn)項目的施工階段其實(shí)就是項目投資的實(shí)施階段。這個(gè)階段的復雜性超過(guò)其他的幾個(gè)環(huán)節，是最為復雜的環(huán)節。這個(gè)階段既要對質(zhì)量把好關(guān)又要盡可能的節約工程成本，找到兩方面的平衡點(diǎn)。質(zhì)量好、成本少這是兩個(gè)相互矛盾的方面。雙方的統一方面是能保證按時(shí)按質(zhì)的完成。在保證質(zhì)量的同時(shí)降低人力、財力及物力的支出。通過(guò)對大多數房產(chǎn)企業(yè)的研究，施工過(guò)程中的成本控制措施一般從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
2.3.1企業(yè)在施工前，要審查好施工組織設計
這項工作看似對成本管理沒(méi)有什么幫助，其實(shí)不然。因為施工組織設計體現了承包方和發(fā)包方相應的權利和義務(wù)，同時(shí)也是雙方處理分歧的依據。施工組織設計一般都會(huì )包含項目質(zhì)量、施工進(jìn)度、建設成本控制目標、處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問(wèn)題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對后期的工程施工會(huì )起到極大的推動(dòng)作用，避免出現問(wèn)題相互推諉扯皮的情況出現。這從某種意義上講是對施工工程成本進(jìn)行了管理。
2.3.2物資采購方面要做到比價(jià)
物資采購對工程的成本及質(zhì)量有相當大的影響作用。物資采購過(guò)程對質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面進(jìn)行把關(guān)，同時(shí)對不同的'供應商進(jìn)行此價(jià)。這樣才能做到物美價(jià)廉，保證質(zhì)量的同時(shí)降低成本。
2.3.3嚴格管理工程變更
工程出現變更必然會(huì )造成預算成本的增加，所以應盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴格審核成本計劃和工作流程圖，管理好設計圖紙和施工圖紙。
2.3.4加強管理相關(guān)合同，做到有章可循
這樣可以避免以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛等隱患的出現。這樣也可以為項目結算階段的成本管理提供相關(guān)的保障。
2.4引入價(jià)值鏈管理理念，樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)戰略成本管理思想
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項目實(shí)施離不開(kāi)資金流轉。傳統項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金預算往往根據工程預算結合進(jìn)度節點(diǎn)安排使用計劃，在實(shí)際操作中還會(huì )脫離預算被動(dòng)支付，超預算付款經(jīng)常發(fā)生。引入價(jià)值鏈管理，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高對消費者（業(yè)主）提供滿(mǎn)意的產(chǎn)品和售后服務(wù)質(zhì)量，將圍繞項目開(kāi)發(fā)的上下游相關(guān)單位都納入管理和服務(wù)的對象，制定和提供與企業(yè)品牌和項目開(kāi)發(fā)策略相匹配的相關(guān)的管理、技術(shù)、質(zhì)量、安全等標準，確保項目周期內任何一個(gè)階段、任何一個(gè)單位都能采用統一的管理、技術(shù)和服務(wù)標準，嚴格執行并得到有效控制，最終滿(mǎn)足消費者的需求。
3結語(yǔ)
綜上所述，成本管理對于企業(yè)而言有著(zhù)非常重大的意義，為了保障企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進(jìn)企業(yè)決策的科學(xué)化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。
房地產(chǎn)論文6
摘要：宏觀(guān)經(jīng)濟形勢看好、產(chǎn)業(yè)地位不斷提高、行業(yè)內競爭持續加劇，是目前宏觀(guān)調控背景下我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境真實(shí)寫(xiě)照。在此宏觀(guān)背景之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)深陷開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸壓力加大的雙重困局，需要實(shí)施調整投資開(kāi)發(fā)戰略、尋求新的突破資金瓶頸的融資途徑。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策
近年來(lái)隨著(zhù)國家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規范房地產(chǎn)行為的政策法規的相繼出臺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開(kāi)發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴峻挑戰，絕大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過(guò)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資現狀及存在問(wèn)題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰略資源的運用和取得方式入手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的價(jià)值鏈系統、投融資規模和融資方式等問(wèn)題進(jìn)行探討，提出適應現行市場(chǎng)體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運作模式。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規模及投融資現狀
(一)我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍規模較小國家統計局數據顯示，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數量從20xx年年末的2.73萬(wàn)家增至20xx年年末8.75萬(wàn)家，其中90%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為三級、四級和暫定資質(zhì)，一級資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過(guò)程中，全國范圍內形成了大量以項目公司形式存在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這些開(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源主要依靠銀行貸款和預售房款，企業(yè)自有資金在開(kāi)發(fā)投資中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國內貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來(lái)源33785億元(在其他資金來(lái)源中，定金及預付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
(二)政策變化催生新的市場(chǎng)游戲規則從20xx年以來(lái)，國務(wù)院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規定和通知，在新的游戲規則下，行業(yè)門(mén)檻大幅提高，貸款難度進(jìn)一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著(zhù)金融的血”的風(fēng)險性被迫降低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適時(shí)調整價(jià)格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資面臨的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一
眾所周知，我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，來(lái)源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規模大，投資周期長(cháng)的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款、項目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現在已經(jīng)在國家的宏觀(guān)調控政策作用下，基本沒(méi)有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時(shí)代已經(jīng)一去不復返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對解決的問(wèn)題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創(chuàng )新。
(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系
目前，國內房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對于股權融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項目執行方面并不是十分重視，過(guò)于看中后期的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和資金回籠方面，也是導致國內相關(guān)的投融資機構和擔保機構發(fā)展規模過(guò)小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資的項目階段性來(lái)說(shuō)，目前國內企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴格劃分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)每個(gè)階段的資金需求，分階段性的進(jìn)行資金融資也是企業(yè)應該思考的。
(三)資金的核算缺乏科學(xué)性
多數房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過(guò)程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍圖，下面的財務(wù)人員進(jìn)行一個(gè)大體的資金核算，而專(zhuān)門(mén)的投融資管理員依據原始流程按部就班的進(jìn)行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過(guò)程中最為重要的一個(gè)要素便是資金，多數傳統企業(yè)的財務(wù)核算人員只是對財務(wù)知識比較了解，而對房地產(chǎn)方面的實(shí)際操作經(jīng)驗為零，這樣制定出的整體財務(wù)預算很容易與實(shí)際建設過(guò)程中的資金需要形成大的出入。資金預算過(guò)多，會(huì )導致企業(yè)增加融資的成本；資金預算過(guò)少，會(huì )很大程度的影響工程建設的進(jìn)度，臨時(shí)融資的時(shí)效和成本也都是不可預估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專(zhuān)業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資運作問(wèn)題的復雜性，研究涉及投融資體系、體制機制、房地產(chǎn)企業(yè)運作等多個(gè)方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實(shí)踐積累分不開(kāi)。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認為要想解決當前困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金瓶頸問(wèn)題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng )新、提升和比重。改變：重點(diǎn)改變過(guò)分依賴(lài)政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現狀。創(chuàng )新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據企業(yè)發(fā)展戰略制定未來(lái)3-5年資本運營(yíng)戰略，提高自身的造血功能和持續提升企業(yè)價(jià)值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權融資)，靠直接融資帶動(dòng)或激活間接融資。
(一)尋求企業(yè)的合伙制
尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個(gè)合伙制。企業(yè)可以通過(guò)尋找實(shí)力相當或者比資金實(shí)力稍強的企業(yè)進(jìn)行合伙開(kāi)發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開(kāi)發(fā)，彌補自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個(gè)行之有效的方法，雙方進(jìn)行合同約定，避免以后利益問(wèn)題產(chǎn)生一系列糾紛。20xx年天津市國土房管局就推出三項服務(wù)舉措。一是鼓勵以聯(lián)合方式參與土地競買(mǎi)。全面實(shí)行允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機構等以聯(lián)合方式參與公開(kāi)出讓土地競買(mǎi)。二是支持企業(yè)多方融資開(kāi)發(fā)項目。允許土地競買(mǎi)人在競得土地后，按照競買(mǎi)申請書(shū)約定內容，在地塊所在轄區注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當延長(cháng)土地出讓金繳納時(shí)限。根據土地成交價(jià)總額和地塊開(kāi)發(fā)要求，出讓金繳納時(shí)限可延長(cháng)至6至12個(gè)月。這些舉措都將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。
(二)增加融資方式
1.融資租賃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)在自己的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過(guò)簽訂長(cháng)期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)據此合約可像銀行等金融機構進(jìn)行貸款申請抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)回購融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格出手給具有資金實(shí)力的機構，再以同等價(jià)格回收，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)出售房產(chǎn)取得的現金，再以回購的方式進(jìn)行長(cháng)期的分期付款。
2.房地產(chǎn)信托對于我國目前的發(fā)展狀況來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)體系才是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專(zhuān)業(yè)理財優(yōu)勢，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托下，通過(guò)實(shí)施信托計劃募集資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設。對于資金嚴重匱乏的企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對較高，但是在項目進(jìn)行過(guò)程中，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)滿(mǎn)足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)不錯的選擇。
3.尋求企業(yè)上市自從證監會(huì )恢復房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡(jiǎn)單的國內上市之外，還可以通過(guò)收購國內已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行大規模投資。另外，還可以通過(guò)收購海外的上市公司進(jìn)行融資，國外的收購相對于國內手續審批及資金成本方面都相對具有優(yōu)勢，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。
四、結束語(yǔ)
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)導致國家的宏觀(guān)調控政策開(kāi)始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過(guò)自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅強后盾，融資是一個(gè)大的系統工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設，人員專(zhuān)業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問(wèn)題。關(guān)注國家隨時(shí)變化的宏觀(guān)政策，然后再結合當地以及自身的優(yōu)勢，順應時(shí)代潮流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在投融資的市場(chǎng)競爭下，一定會(huì )一馬當先，立于不敗之地。
參考文獻:
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房地產(chǎn)論文7
摘要：資金管理是財務(wù)管理中的一項重要內容，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言資金管理的優(yōu)良對于其的經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有重要的影響作用。本文以此為切入點(diǎn)就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性、當前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中所存在的問(wèn)題及相應的改善對策這幾方面的內容進(jìn)行相關(guān)的論述。
關(guān)鍵詞：資金管理；房產(chǎn)企業(yè)；改善對策
近些年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快速，并對我國的國民經(jīng)濟帶來(lái)了重要的影響作用，于此同時(shí)相應的問(wèn)題也隨之出現了。而近些年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已進(jìn)入飽和狀態(tài)，管理中的相應問(wèn)題被進(jìn)一步的凸顯了出來(lái)，其中資金管理問(wèn)題尤為明顯。進(jìn)而相關(guān)的學(xué)者認為當前有必要就房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理問(wèn)題進(jìn)行深入的更為細致化的研究，從而找出其中所存在的問(wèn)題，以有針對性的來(lái)對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題進(jìn)行解決。進(jìn)而來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)內部的資金管理，強化房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競爭力，為其長(cháng)遠的、穩定化的發(fā)展提供更為有利的支持。
一、對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理的必要性
房地產(chǎn)企業(yè)因自身企業(yè)性質(zhì)原因，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中需要大量的資金作為運營(yíng)的保障。一旦在這一過(guò)程中發(fā)生資金鏈斷裂情況，那么勢必將會(huì )對企業(yè)的整體運營(yíng)帶來(lái)負面的影響作用。就當前市場(chǎng)內房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)情況來(lái)看，其中一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)因為資金鏈的斷裂而陷入危機，一些甚至因此而倒閉。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理則是對資金運用的一種合理化、科學(xué)管理，可有效的避免資金管理不當而對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的負面影響。因而就這一角度而言，當前對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理是非常有必要的一件事。
二、房地產(chǎn)企業(yè)中資金管理方面所存在的問(wèn)題
(一)資金預算管理方面
資金管理預算是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中非常重要的一項內容，做好資金的預算管理對于資金的整體規劃、后期的資金管理具有支持性的作用。遺憾的是在當前的房地產(chǎn)資金管理中，資金預算工作尚存在一定的問(wèn)題，其中包括負責經(jīng)營(yíng)、資金來(lái)源單一等。
(二)資金結算管理方面
另外，在當前的房地產(chǎn)資金管理中還存在有一個(gè)問(wèn)題為資金結算問(wèn)題。因房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)性質(zhì)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間項目會(huì )橫跨省市。為了方便日常的運營(yíng)，各項目會(huì )設立獨立的銀行賬戶(hù)。該情況的存在引發(fā)了資金結算時(shí)的分散問(wèn)題，直至集團無(wú)法及時(shí)的、全面的、準確的了解到當前資金的結算管理問(wèn)題，最終會(huì )影響到房地產(chǎn)企業(yè)資金的循環(huán)利用。此外，應收賬款的回收不及時(shí)導致資金占用率高，融資不理。
(三)企業(yè)人員資金管理意識薄弱
當前很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員將管理的重心放在了項目的建設管理方面，并未于思想上重視起內在的資金管理。從某種程度上而言這與其資金管理意識薄弱不無(wú)一定的關(guān)系，而該情況的發(fā)生則無(wú)法有效的對成本進(jìn)行控制，導致項目資金挪用情況的發(fā)生，相應的便提升了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險。
(四)資金管理制度等方面存在不完善情況
目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)并未建立合理的、科學(xué)的房地產(chǎn)資金管理制度。該情況的存在導致相關(guān)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資金管理上無(wú)據可依，是影響房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的原因之一。事實(shí)上，該情況的發(fā)生表明當前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上存在有不完善情況。容易引發(fā)資金脫軌情況的發(fā)生，此時(shí)資金的周轉、利用都將受到影響。
三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對策
(一)全面強化資金預算管理
為了更好的將房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的預算功能充分的發(fā)揮出來(lái)，當前相關(guān)部門(mén)應設立專(zhuān)門(mén)的資金預算管理部門(mén)，并針對資金預算管理制定相應的制度。從而來(lái)明晰工作人員的職責，促使工作人員全面的、完善的來(lái)做好房地產(chǎn)企業(yè)內部的資金預算管理工作。進(jìn)而來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)內部資金預算管理的作用，確保其的功能充分的發(fā)揮出來(lái)。
(二)強化資金管理
針對房地產(chǎn)企業(yè)項目分散，資金管理困難問(wèn)題。有關(guān)人員應強化做好資金的集中化管理，為了實(shí)現這一目標。房地產(chǎn)企業(yè)內部應首先做好制度的制定，以集中資金流的管理，對資金進(jìn)行統一調單，避免因此而帶來(lái)財務(wù)風(fēng)險。進(jìn)而強化對于各項目銀行戶(hù)頭的管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的運營(yíng)提供更為有利的保證。
(三)提升企業(yè)內部相關(guān)人員的資金管理意識
人的意識決定了人的行為，所以當前為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，于內在有必要提升房地產(chǎn)企業(yè)內部人員的資金管理意識。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與建筑施工安全、質(zhì)量管理具有同等的作用。因而，當前為了更好地來(lái)完成房地產(chǎn)企業(yè)內部資金管理，企業(yè)內部有必要提升員工及領(lǐng)導者的資金管理意識。
(四)做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金監管
而為了避免房地產(chǎn)企業(yè)內部資金的不合理運用，管理者應加大日常的資金監管力度。具體到實(shí)際工作中，應結合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況來(lái)制定相應的監管政策。于各環(huán)節來(lái)做好資金管理工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金有效的回收，減少因資金管理不善而為企業(yè)帶來(lái)的資金壓力，避免資金鏈斷裂等不利情況的發(fā)生，確保企業(yè)的穩定發(fā)展，同時(shí)完善各項制度。
四、結語(yǔ)
事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是一項系統性的工作。而且該項工作的優(yōu)良將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體運營(yíng)、內在成本的控制，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)的資金效益具有積極的影響作用。因而，在當前相關(guān)人員應提升資金管理認識，深挖經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所存在的資金管理問(wèn)題，并有針對性的予以解決，確保房地產(chǎn)企業(yè)的持久化運營(yíng)。
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房地產(chǎn)論文8
�。ㄒ唬┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔的必然要求
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類(lèi)眾多，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著(zhù)。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到國家抑制房?jì)r(jià)上漲宏觀(guān)政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負擔，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。
�。ǘ┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當前的宏觀(guān)政策，針對企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。
�。ㄈ┒悇�(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場(chǎng)規則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(cháng)遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過(guò)平衡稅負來(lái)實(shí)現企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過(guò)對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
�。ㄒ唬┣捌跍蕚潆A段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開(kāi)發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔連帶責任。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據分支機構的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來(lái)源不同，項目開(kāi)發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購買(mǎi)土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場(chǎng)購買(mǎi)。從非政府單位購買(mǎi)土地時(shí)就涉及直接購買(mǎi)還是轉讓合并的選擇問(wèn)題，前者發(fā)生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更傾向于以轉讓合并的方式來(lái)獲得節稅效益。
�。ǘ╅_(kāi)發(fā)建設階段稅務(wù)籌劃
開(kāi)發(fā)建設階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下，建設方采購設備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目具有開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、項目金額大等特點(diǎn)，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì )有所增加。第二，權益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據實(shí)扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
�。ㄈ┥唐贩夸N(xiāo)售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售階段的稅負主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷(xiāo)售的方式，這些稅收無(wú)可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開(kāi)計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
�。ㄋ模┪飿I(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段，通過(guò)對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話(huà)費、水電費等代收費用，應當分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話(huà)費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題
雖然合法合規的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足
房地產(chǎn)業(yè)內長(cháng)期以來(lái)對納稅籌劃問(wèn)題重視不夠，這就導致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過(guò)去傳統的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀(guān)上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會(huì )計、財務(wù)等方面的專(zhuān)業(yè)基礎，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程，同時(shí)還要能夠根據自身的經(jīng)營(yíng)狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設與我國的現實(shí)需求仍有差距。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)節稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊藏著(zhù)巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來(lái)自外部的客觀(guān)環(huán)境因素，也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀(guān)判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理，規避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對策建議
�。ㄒ唬┰鰪姺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要想增強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要認識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，不僅要加強對稅收法律法規的學(xué)習，樹(shù)立依法納稅、合法節稅的觀(guān)念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設置專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)籌劃機構、從外部聘請會(huì )計事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)服務(wù)和設置專(zhuān)職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。
�。ǘ┲匾暸囵B稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人才
一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應加大對稅務(wù)籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監督檢查，必要時(shí)要從外部聘請專(zhuān)業(yè)會(huì )計師處理復雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養。在處理企業(yè)利益和國家利益的過(guò)程當中，稅務(wù)籌劃人員應當堅守職業(yè)道德；在制訂與執行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應立場(chǎng)鮮明地維護稅法的權威性。
�。ㄈ┨嵘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險管理
有效的風(fēng)險管理能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達到預期節稅效果，因此，風(fēng)險意識應當貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過(guò)程。首先，企業(yè)應樹(shù)立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理目標，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險評估的方法和程序，制定風(fēng)險控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理考核制度，對風(fēng)險進(jìn)行實(shí)時(shí)監控。此外，對稅收政策變動(dòng)的準確把握、密切關(guān)注稅收法律法規的變動(dòng)，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險的有效方法，尤其在當前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”的宏觀(guān)背景下，關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強對稅收政策的學(xué)習，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專(zhuān)業(yè)知識。
房地產(chǎn)論文9
摘 要：在房地產(chǎn)企業(yè)的運營(yíng)過(guò)程中，往往涉及到許多與大額資金相關(guān)的問(wèn)題，需要進(jìn)行資金的融入。但目前在房地產(chǎn)行業(yè)當中，證券和股票等融資形式過(guò)于老化且趨向單一，在房地產(chǎn)融資方面出現了一系列問(wèn)題。在20xx年我國提出了房地產(chǎn)投資信托基金這一新型的融資模式的試點(diǎn)。由于這一投資形式的不成熟性，導致投資者對其潛在風(fēng)險等問(wèn)題還不夠了解，因此本文對房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險進(jìn)行了簡(jiǎn)要的例舉和論述并就其解決方法提出了相應的建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 信托基金 風(fēng)險類(lèi)型 防范方法
1 概述
1.1 房地產(chǎn)投資的形式
房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個(gè)方面從狹義地角度考慮就是房屋銷(xiāo)售方與買(mǎi)方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買(mǎi)等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當中較為新型的一種投資方式，也是擴大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一。
1.2 房地產(chǎn)投資信托基金的含義
所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過(guò)專(zhuān)門(mén)的投資機構或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫(xiě)是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發(fā)展不夠成熟的階段。
2 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險類(lèi)型
2.1 客觀(guān)風(fēng)險（系統性風(fēng)險）
2.1.1 政策風(fēng)險
政策風(fēng)險指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的過(guò)程中由于國家的政策變動(dòng)而對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類(lèi)。首先最為直接的是國家政策對于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國家政策對房地產(chǎn)投資資金進(jìn)行較為緊縮性的管理，則有可能導致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的影響。如果國家政策對于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)采取限制性政策，則有可能導致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價(jià)格的調整，房屋的價(jià)格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。
2.1.2 法律風(fēng)險
房地產(chǎn)投資信托基金的法律風(fēng)險指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)信托基金投資的過(guò)程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專(zhuān)門(mén)的投資機構進(jìn)行的資金的統計和支配，因此在這個(gè)過(guò)程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機構進(jìn)行管理，而沒(méi)有較為具體的針對房地產(chǎn)投資信托基金設立的相關(guān)條例，保障呈現出不夠完善的狀態(tài)。但出現這一現象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著(zhù)密不可分的關(guān)系，隨著(zhù)立法的完善這一風(fēng)險會(huì )逐漸趨于減小。
2.1.3 金融風(fēng)險
金融狀況的好壞對于各個(gè)經(jīng)濟領(lǐng)域都有著(zhù)較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著(zhù)的。對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是直接投資還是間接投資都會(huì )受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時(shí)候，人們的購買(mǎi)力降低，這種情況將會(huì )形成房屋銷(xiāo)售的重大瓶頸。這就會(huì )導致房地產(chǎn)商的房屋收益無(wú)論是從時(shí)間上還是從總體收益狀況來(lái)說(shuō)都會(huì )受到極大的打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風(fēng)險。
2.2 主觀(guān)因素造成的風(fēng)險（非系統性風(fēng)險）
2.2.1 項目風(fēng)險
在房地產(chǎn)項目籌建的前期，都會(huì )涉及到一些問(wèn)題，例如土地及貸款等方面的問(wèn)題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個(gè)房地產(chǎn)項目的籌建資金只靠一種方式進(jìn)行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產(chǎn)項目的籌備和推進(jìn)所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩定的情況，項目的不穩定性甚至會(huì )影響投資收益或直接導致出現虧損。
2.2.2 經(jīng)營(yíng)和管理風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設過(guò)程中不僅要在項目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)對于整個(gè)建設工程的經(jīng)營(yíng)和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，有可能由于施工過(guò)程的管理不當而導致房屋建設工程的成本過(guò)高或者是出現一系列的房屋質(zhì)量問(wèn)題，這些經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中出現的影響房屋銷(xiāo)售的因素都會(huì )對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場(chǎng)信息的不斷變動(dòng)也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)過(guò)程出現問(wèn)題的主要原因之一，可能導致房屋的滯銷(xiāo)，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理不當以及市場(chǎng)的不穩定性是導致信托基金產(chǎn)生風(fēng)險的重要因素。
2.2.3 流動(dòng)性風(fēng)險
所謂的流動(dòng)性風(fēng)險就是指在投資過(guò)程中，由于投資產(chǎn)品的流動(dòng)性和靈活性不強而導致的一種風(fēng)險現象。這一現象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時(shí)候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動(dòng)和流動(dòng)的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設過(guò)程中出現困損，無(wú)力償還投資的本金的時(shí)候，投資方無(wú)法變現信托基金，則有可能導致此處所提及的流動(dòng)性風(fēng)險。
3 風(fēng)險防范的方式
3.1 信托公司加強內部的管理和控制
信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過(guò)程中起到將信托基金進(jìn)行管理、統計并負責將收益下放給投資人的一種專(zhuān)門(mén)的投資機構。前文提到，房地產(chǎn)投資信托基金的法律保障是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投入的時(shí)候對信托機構安全性的保護。使信托公司嚴格按照法律規定對投資者的投資基金進(jìn)行管理和分配。當然，這一過(guò)程的完成除了需要靠法律規制之外，還需要信托公司對自身的員工進(jìn)行一定程度的培訓和訓練，使其在工作的過(guò)程中能夠做到遵法守法。除此之外還應當完善信托公司內部的監督控制管理機制，對每個(gè)員工的工作態(tài)度進(jìn)行監督，對投資基金進(jìn)行謹慎妥善的處理。
3.2 建立完善的風(fēng)險規避機制
風(fēng)險規避機制的建立主要也是針對信托公司進(jìn)行風(fēng)險防范提出的相應的措施和建議。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的投資之前，雖然部分風(fēng)險是不可預計的，但是同樣也存在許多風(fēng)險是可以預計的。例如，信托公司可以對融資的房地產(chǎn)企業(yè)以往的房地產(chǎn)建設經(jīng)營(yíng)狀況以及企業(yè)本身的資金狀況進(jìn)行一定程度的了解，以對經(jīng)營(yíng)風(fēng)險進(jìn)行一定的評估，然后再進(jìn)行投資。除此之外，信托公司也應當對市場(chǎng)等可能存在潛在風(fēng)險的因素進(jìn)行相應的了解，以通過(guò)這種方式對可能遇到的風(fēng)險進(jìn)行估計，并針對這些潛在風(fēng)險建立相應的較為完善的風(fēng)險規避機制。
3.3 分散進(jìn)行多樣化組合投資
在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中，其投資方式往往是針對單一的投資項目而進(jìn)行的投資方式。此類(lèi)投資方法雖然可以更加直觀(guān)方便地了解到所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的項目情況及相關(guān)的經(jīng)營(yíng)情況，但企業(yè)可能由于在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中方法不當而造成較大的利益損失。因此，在投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中可以對多個(gè)項目進(jìn)行投資，以此來(lái)分散在投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險。
3.4 增加信托產(chǎn)品的流動(dòng)性
前文提到由于房屋和土地的流動(dòng)性相對較差導致其在投資過(guò)程中所存在的風(fēng)險較大。因此為了解決這一流動(dòng)性風(fēng)險，信托公司可以在進(jìn)行信托基金管理的時(shí)候對基金進(jìn)行合理的分配，以此來(lái)增強信托公司所信托產(chǎn)品的流通性。除此之外，風(fēng)險一旦發(fā)生，則具有不可逆轉的特點(diǎn)。因此，信托公司還應當積極與銀行及其他金融機構合作，為投資人進(jìn)行質(zhì)押或擔保服務(wù)，從而實(shí)現在一定程度上減少投資人虧損的風(fēng)險。
3.5 進(jìn)行合理的風(fēng)險分擔設計
上文提到將投資渠道多元化是進(jìn)行風(fēng)險承擔的重要方式之一，但是實(shí)際上在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中，如果整個(gè)項目產(chǎn)生虧損，承擔虧損的并不只是投資者個(gè)人，而是由房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、商業(yè)銀行、第三方擔保機構以及保險公司等多方面的相關(guān)單位對風(fēng)險進(jìn)行共同承擔。但是由于這些相關(guān)方所承擔的責任及各自經(jīng)濟實(shí)力的差距，因此在進(jìn)行風(fēng)險分擔的過(guò)程中應當進(jìn)行合理的風(fēng)險分擔設計方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。
3.6 房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設過(guò)程進(jìn)行合理的管理
要想減小投資方在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過(guò)程中所需要面臨和承擔的風(fēng)險，除了需要投資方及信托公司進(jìn)行相應的風(fēng)險預測及防范之外，房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程建設過(guò)程的管理以及對于整個(gè)銷(xiāo)售進(jìn)程的推進(jìn)都對房地產(chǎn)投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設進(jìn)程合理地經(jīng)營(yíng)和管理，也是控制房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險的重要方式之一。
3.7 政府機關(guān)合理制定房地產(chǎn)投資信托基金的管理規則
由于房地產(chǎn)投資信托基金投資方式具有較大的風(fēng)險性。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中，國家的政府機關(guān)也應當從投資者的利益角度出發(fā)制定相應的房地產(chǎn)投資信托基金的管理規則，并通過(guò)這種規則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當中信托基金所占的比重進(jìn)行一定程度的規定，使個(gè)人投資者受到的影響和面臨的風(fēng)險不至于太大。除此之外，在規則制定的借鑒方面，應當選取與我國經(jīng)濟類(lèi)型及國情相似的國家進(jìn)行借鑒，而不應當過(guò)度借鑒美英等與我國經(jīng)濟具有較大差異的國家。
4 結語(yǔ)
總的來(lái)說(shuō)，任何一種投資形式都有可能存在風(fēng)險，本文通過(guò)對房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險因素的直觀(guān)分析突出了其風(fēng)險程度，并提出了相應的規避措施，以期對減小房地產(chǎn)投資信托基金的投資風(fēng)險起到參考作用。
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房地產(chǎn)論文10
摘要：得益于電子計算技術(shù)的極大發(fā)展，信息系統在房地產(chǎn)管理中可以得到廣泛的應用，極大的提高了房地產(chǎn)管理的效率和效果，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和繁榮，為我國的社會(huì )主義經(jīng)濟建設以及提高居民的生活質(zhì)量水平做出了重大貢獻。文章基于地理信息系統在房地產(chǎn)管理中的實(shí)際應用情況進(jìn)行了研究和分析，并提出了可行的建議，旨在進(jìn)一步提高地理信息系統在房地管理中的應用水平，從而推動(dòng)我國的城市化建設進(jìn)程。
關(guān)鍵詞：地理；信息；房地產(chǎn)
1地理信息系統
地理信息系統是在計算機技術(shù)發(fā)展的基礎上，融合了管理科學(xué)、地理學(xué)、地圖學(xué)等多門(mén)學(xué)科的知識，是一項實(shí)用性非常強的綜合性高新科學(xué)技術(shù)。通過(guò)對地理信息系統的應用，進(jìn)行大量的地理數據采集、存儲、管理和分析都不再需要花費大量的時(shí)間和人工精力，工作效率得到極大的提升。特別是通過(guò)計算機技術(shù)的輔助，可以根據采集到的數據信息進(jìn)行模擬實(shí)驗，使地理相關(guān)行業(yè)對地理地質(zhì)的實(shí)際環(huán)境和條件能夠進(jìn)行更加準確的掌握和分析。這對房地產(chǎn)管理工作來(lái)說(shuō)是非常重要的，因此，地理信息系統在房地產(chǎn)管理工作中的應用對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)起到了巨大的推動(dòng)作用。地理信息系統能夠在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮出巨大的推動(dòng)作用，主要是因為地理信息系統具有三信方面的功能和特征：首先，地理信息系統能夠深入的采集、存儲、精細化管理、分析和輸出各類(lèi)地理空間信息，而這些信息正是開(kāi)展房地產(chǎn)管理工作所需要依據的重要數據和實(shí)際情況。其次，在房地產(chǎn)管理工作中，需要對地理空間信息進(jìn)行多要素綜合分析，并以此為基礎，對地理動(dòng)態(tài)做出預測，而通過(guò)地理信息系統做出的分析和預測遠遠高于人工分析和預測結果，促房地產(chǎn)管理依據的數據和信息準確性大大提升，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)管理工作中的決策正確率得到有效的提升。最后，依托計算機技術(shù)發(fā)展起來(lái)的地理信息系統，能夠快捷肯于精確的對各類(lèi)繁雜的地理信息進(jìn)行空間定位和動(dòng)態(tài)分析，其完成的速度是人工速度完全無(wú)法比擬的，不僅大幅度的提升了工作效率，還使房地產(chǎn)管理工作節省了大量的人力資源支出，從而節省了工作成本。
2房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理
在房地產(chǎn)管理工作中，主要包括對土地進(jìn)行調查、登記、其他數據采集統計以及地籍檔案管理等。所謂的地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍是指房地產(chǎn)的所有權，即指房地產(chǎn)產(chǎn)權的有人可以依法對其所有的房地產(chǎn)行使權力，包括占有、使用、收益以及處分。在信息管理方面，要對房地產(chǎn)的地籍進(jìn)行管理，即調查土地權屬以及進(jìn)行地籍測量。在我國，地籍和產(chǎn)權產(chǎn)籍的管理有四個(gè)方面的內容：第一，就是要對房屋所有權以及對其占有的國有土地使用權進(jìn)行明確的劃分，并依法進(jìn)行產(chǎn)權辦理和登記。第二，對房屋、土地的地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍等變動(dòng)情況要及進(jìn)掌握和了解。第三，要進(jìn)行詳細的房地產(chǎn)測繪，掌握房地產(chǎn)數據。第四，要對房地產(chǎn)的地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍等相關(guān)資料、數據和信息進(jìn)行詳細的記錄并建檔存檔。作為房地產(chǎn)管理的重要內容，完善房地立的地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍信息，明確產(chǎn)權歸屬并建立相關(guān)的檔案，是保所產(chǎn)權人合法權益的重要保障，也是房地產(chǎn)信息管理規范化的表現之一。在城市發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)管理工作內空、工作量并越來(lái)越龐大，也會(huì )越來(lái)越復雜，因此建立起規范的工作制度和工作程序，對于房地產(chǎn)管理工作以及城市的發(fā)展建設來(lái)說(shuō)，都具有非常重要的意義。
3傳統的房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理系統存在的問(wèn)題
在我國傳統的房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理系統中，雖然也依托于強大的計算機管理系統進(jìn)行相關(guān)的管理工作，但隨著(zhù)我國城市建設的不斷發(fā)展和深入，房地產(chǎn)管理工作的內容和方式都發(fā)生相應的變化，傳統的計算機管理系統已無(wú)法滿(mǎn)足當今社會(huì )房地產(chǎn)管理工作的需要，因此就需引入更加先進(jìn)的管理系統，地理信息系統就是在這一情況下，進(jìn)入房地產(chǎn)管理工作中的，并在房地產(chǎn)管理工中作發(fā)展了巨大的作用。傳統的計算機管理系統在當今的房地產(chǎn)管理的應用過(guò)程中，主要在三個(gè)方面存在阻礙：①地理信息系統以房地產(chǎn)管理中的應用范圍較為狹窄。計算機管理系統僅能夠處理一般的地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍文本信息，對于相關(guān)圖形信息卻難以發(fā)揮有效作用[1]；②投資金額巨大，隨著(zhù)計算機硬件和軟件技術(shù)的發(fā)展，很多軟件開(kāi)發(fā)商已把目光轉移到基至GIS的地籍和產(chǎn)權產(chǎn)籍管理信息系統的研發(fā)上，從而使房地產(chǎn)管理行業(yè)增加建立管理系統的資金投入；③欠缺重要的管理功能。目前在房地產(chǎn)管理工作中，需要進(jìn)行許多復雜的面積計算問(wèn)題，但在當前的許多管理系統中，對面積計算方面的模型設計都較為簡(jiǎn)陋，還存在著(zhù)程序運行不合理的現象，因此使最終的計算結果存在著(zhù)偏差，影響了房地產(chǎn)對地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍的科學(xué)和準確管理工作[2]。
4地理信息系統在房地產(chǎn)信息管理中的具體應用
首先，需要利用地理信息系統對土地、房產(chǎn)進(jìn)行測繪，對測繪的成果和數據按照CAD制圖軟件的統一要求標準進(jìn)行質(zhì)量檢查和數據編輯，最終建立完善的房地產(chǎn)地理信息系統空間信息數據庫。其次，要利用地理信息系統的關(guān)聯(lián)性，將房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息以及社會(huì )人文屬性信息等一一聯(lián)系起來(lái)，使其能夠彼此對應關(guān)聯(lián)，從而建立房屋信息關(guān)聯(lián)。地理信息系統正是應這一發(fā)展要求而進(jìn)入房地產(chǎn)管理工作中的，完美的解決了困擾房地產(chǎn)管理工作的難題，在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，還要進(jìn)一步挖掘地理信息系統在房地產(chǎn)管理中的潛在功能，以促進(jìn)我國的城市化建設和社會(huì )經(jīng)濟建設的發(fā)展進(jìn)步。
5地理信息系統對于房地產(chǎn)信息管理的實(shí)際意義
利用地理信息系統進(jìn)行房地產(chǎn)管理的重要意義，主要體現在：首先，使房地產(chǎn)管理更加智能化，將房屋的地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍與房產(chǎn)分幅平面圖緊緊相聯(lián)，滿(mǎn)足了房地產(chǎn)管理中對于圖形信息的管理需深圳市，更建立了房地產(chǎn)空間信息的關(guān)聯(lián)，使房地產(chǎn)信息管理更加準確。其次，大大提高了房地產(chǎn)管理的工作效率。最后，由于信息和數據處理的誤差大大降低，使信息和數據更加真實(shí)可靠，依靠這些信息和數據做出的決策，自然也就更加可靠。
作者:陳躍 單位:重慶市城市建設配套費管理辦公室
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房地產(chǎn)論文11
【摘要】如今，房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展，在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，為提高管理的有效性，要結合現階段科學(xué)技術(shù)，以科技引入為宗旨，不斷豐富房地產(chǎn)檔案資源的利用價(jià)值，隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)的完善，在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，以數字化管理為基礎的房地產(chǎn)檔案管理越來(lái)越被重視，本文結合科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，簡(jiǎn)明分析了房地產(chǎn)檔案管理引入科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢，同時(shí)也基于科學(xué)技術(shù)視角，具體分析了提高房地產(chǎn)檔案管理能力的策略，以此分析，旨在進(jìn)一步為房地產(chǎn)管理提供科學(xué)助力。
【關(guān)鍵詞】房屋檔案；科學(xué)技術(shù)；管理；策略
從現階段社會(huì )的整體發(fā)展看，現代化、科技化水平都在不斷提高上升，這也提高了人們的科技認識，也進(jìn)一步明確了各項工作過(guò)程采用有效的科學(xué)技術(shù)的必要性，從房地產(chǎn)檔案管理工作方面看，隨著(zhù)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，其檔案管理更具有一定的復雜性，傳統檔案管理模式必然要轉變，以積極的信息化檔案管理與科技化管理為根本，不斷實(shí)現檔案管理服務(wù)水平的完善，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。具體分析如下：
1.房地產(chǎn)檔案管理引入科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢
1.1促使檢索更加快捷。傳統檔案信息的檢索繁瑣，相關(guān)工作人員要以具體事件與相關(guān)問(wèn)題為基準，通過(guò)目錄顯示，對應所需資源，隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)引入，現代信息化檔案管理，檢索信息快捷，實(shí)現了辦公的高效率，無(wú)論查找的資料多么復雜，都可以有效應對，目前，檔案資源越來(lái)越多，運用數字化技術(shù)，檔案數據進(jìn)行了編號處理，以數字的形式錄入計算機，通過(guò)快速檢索，不僅準確定位，也減少了工作流程，同時(shí)為工作人員提供了工作的準確性。
1.2便于設置權限。房地產(chǎn)檔案涉及到商業(yè)機密，在進(jìn)行科學(xué)管理過(guò)程中，不僅要對企業(yè)負責，同時(shí)也要對個(gè)人負責，現代科學(xué)技術(shù)引入，檔案數據調取與使用過(guò)程，提供了查詢(xún)端口，但這僅僅是檔案檢索一部分，在進(jìn)行深入檔案資源的運用，會(huì )設置很多限制性權限，工作人員也基于有效范圍，在權限允許范圍可以進(jìn)行資料的管理，這樣一來(lái)，權限設置通過(guò)計算機實(shí)現，工作強度與難度都會(huì )降低，提高了檔案保密工作能力，也進(jìn)一步實(shí)現了服務(wù)的有效性。
1.3有助于統計工作�？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展，檔案管理過(guò)程，實(shí)現了數據資源的有效整合，利于相關(guān)工作人員進(jìn)行精確分析，通過(guò)事先的準備工作，把相關(guān)信息錄入計算機，檔案類(lèi)型有了進(jìn)一步歸類(lèi)，這樣一來(lái)，以便日后數據統計，檔案管理人員通過(guò)以數字化信息為依托，利用計算機軟件，實(shí)現了統計的全面性，這樣不僅減少工作時(shí)間，同時(shí)也提高了工作質(zhì)量，這對于現階段檔案管理科學(xué)化引入提供了保證。
2.科學(xué)技術(shù)發(fā)展視角下房地產(chǎn)檔案管理的策略
2.1提高對科學(xué)化檔案管理的重視。為提高房地產(chǎn)檔案管理工作效率，應該深入研究科學(xué)技術(shù)發(fā)展，相關(guān)工作人員不僅要提高認知，同也應該通過(guò)重視自身業(yè)務(wù)水平的提升，實(shí)現檔案管理的科學(xué)化，檔案管理人員，要適應科學(xué)化，要不斷提升自身的管理水平，不斷學(xué)習現代化信息技術(shù)，提高重視度，相關(guān)單位更要重視對于管理者管理水平的提高，通過(guò)管理者引導工作人員，積極實(shí)施規范化管理，在保障檔案管理安全性的同時(shí)，不斷深入提升自身的技術(shù)水平，豐富科技發(fā)展內涵，為檔案管理工作現代化發(fā)展提供科學(xué)助力。
2.2完善檔案的科學(xué)化管理制度。傳統檔案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，應該優(yōu)化管理形式，利用信息技術(shù)，以及管理能力，不斷形成有效的管理制度，其管理制度應該包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于這些制度的構建，不僅要把管理科學(xué)性作為重要管理內容，同時(shí)更要完善管理的安全，強化安全規范，不斷把數據資源進(jìn)行有效保管，避免因制度的疏忽，造成檔案數據的丟失，也要避免因計算機病毒的入侵，對檔案資源的安全性產(chǎn)生威脅。
2.3完善科學(xué)化檔案管理設施的建設。在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，需要引入先進(jìn)的設施，從科學(xué)發(fā)展角度看，科技日新月異，這也要求，相關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)，要積極做好設備的更新與完善，包括一些硬件以及軟件設備，都要順應時(shí)代發(fā)展，積極更新，以此才能實(shí)現管理的便利性，為進(jìn)一步實(shí)現檔案管理的特色化管理提供有效保證，此外，要以信息化資源體系的構建為根本，實(shí)現資源的有效共享，能夠提高工作的便利性，也會(huì )調動(dòng)工作人員的積極性，利于檔案資源管理與其他相關(guān)工作的有效融合開(kāi)展。
2.4建立完善的科學(xué)化管理標準�？茖W(xué)技術(shù)發(fā)展前提下，檔案管理工作應該建立完善的標準，以標準體系為依托，不斷實(shí)現管理的統一化，包括檔案的錄入、掃描以及備份，都要嚴格按統一標準，避免因格式問(wèn)題出現差異，同時(shí)也要避免因數字化管理的標準不統一，對日后檔案的調取與查找利用造成一定困難，此外，在建立完善的科學(xué)化管理標準時(shí)，要以實(shí)際情況為主，重視實(shí)踐深入研究，標準要規范，要具有一定的科學(xué)性，以此才能進(jìn)一步做到管理工作的準確性。
2.5做好科學(xué)化檔案管理人才的培訓。房地產(chǎn)檔案管理以人為本，同時(shí)更加需要高素質(zhì)的現代化技術(shù)人員，以此為保障，不斷提高管理的科學(xué)化水平，基于此，房地產(chǎn)檔案管理部門(mén)，首先要重視對于知識性人才的培養與引入，現有工作人員，要定期進(jìn)行培訓，培訓內容要以科技發(fā)展過(guò)程中先進(jìn)的管理理念與技術(shù)為主，培訓還應該具有針對性與實(shí)踐性，要充分利用人才的終身教育模式，不斷深入改革，迎合現代化技術(shù)的完善，使相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)與專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平都得到有效提升。結束語(yǔ)總之，在信息化時(shí)代，科學(xué)技術(shù)不斷更新，作為房地產(chǎn)檔案工作，迎來(lái)了新挑戰，基于發(fā)展觀(guān)，更應該充分重視科學(xué)技術(shù)的力量，以此為新機遇，不斷豐富多樣化的檔案資源管理，使房地產(chǎn)事業(yè)不斷健康發(fā)展，以此也進(jìn)一步提升服務(wù)水平，順應時(shí)代，做到檔案管理的與時(shí)俱進(jìn)，從而實(shí)現檔案管理的科學(xué)化發(fā)展。
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房地產(chǎn)論文12
一、理論基礎
勞動(dòng)合同，是指勞動(dòng)者與用人單位之間為了確立勞動(dòng)關(guān)系，明確雙方的權利和義務(wù)所簽訂的協(xié)議。其中，勞動(dòng)合同雙方的權利和義務(wù)是統一的。勞動(dòng)合同的目的產(chǎn)生于當事人之間的權利與義務(wù)。從合同依法成立之時(shí)起，相應的有約束力的權利義務(wù)關(guān)系就立即建立起來(lái)了； 勞動(dòng)合同雙方都必須履行自己的義務(wù)，否則，一旦出現違反合同約定條款的情形時(shí)，就要承擔相應的法律責任； 勞動(dòng)合同雙方在工作層面是一種從屬關(guān)系，這也是勞動(dòng)合同區別于其他合同的一個(gè)重要特點(diǎn)。
勞動(dòng)爭議是指勞動(dòng)關(guān)系主體 （ 用人單位與勞動(dòng)者） 之間，因勞動(dòng)權利和義務(wù)引起的爭論和糾紛，即勞資關(guān)系糾紛，它涉及用人單位與勞動(dòng)者雙方的切身利益。改善勞資關(guān)系，可以避免勞資沖突，改進(jìn)工作條件等，充分實(shí)現勞動(dòng)者的潛能和價(jià)值。
二、企業(yè)案例
HZ 房地產(chǎn)公司成立于 20 世紀 90 年代，是一家國有企業(yè)。公司注冊資金 500 萬(wàn)元，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級資質(zhì)，為廣東省重點(diǎn)企業(yè)。但在企業(yè)實(shí)施新 《勞動(dòng)合同法》的過(guò)程中，出現了一系列的問(wèn)題，以下是有代表性的兩個(gè)案例。
�。� 一） 員工投訴
HZ 公司領(lǐng)導一直關(guān)注 《勞動(dòng)合同法》，并根據企業(yè)自身狀況進(jìn)行調整。公司人力資源部門(mén)員工在完成勞動(dòng)合同任務(wù)時(shí)，卻遭到公司老員工投訴。公司老員工多為工齡滿(mǎn)十年以上員工。新 《勞動(dòng)合同法》第 14 條規定： 用人單位初次實(shí)行勞動(dòng)合同制度或者國有企業(yè)改制重新訂立勞動(dòng)合同時(shí)，勞動(dòng)者在該用人單位連續工作滿(mǎn)十年且距法定退休年齡不足十年的，用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商一致，可以訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。人力資源部工作人員解釋道， “可以”不等于 “應當”,更不等于“必須”.因此，拒絕和老員工簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。
�。� 二） 農民工拒簽勞動(dòng)合同
HZ 公司屬于房地產(chǎn)企業(yè)，農民工占據很大比重。公司人力資源部門(mén)根據新 《勞動(dòng)合同法》決定與農民工簽訂新的勞動(dòng)合同。因為新 《勞動(dòng)合同法》第八十二條規定： 用人單位自用工之日起超過(guò)一個(gè)月不滿(mǎn)一年未與勞動(dòng)者訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，應當向勞動(dòng)者每月支付二倍的工資。所以，如果公司不與農民工簽訂勞動(dòng)合同就會(huì )面臨巨大損失。然而，在實(shí)際操作中，人力資源部門(mén)與農民工產(chǎn)生矛盾，農民工普遍表示反對，并且出現了農民工罷工事件，嚴重影響了公司施工進(jìn)度和企業(yè)形象。
三、勞動(dòng)合同規范分析
�。� 一） 勞動(dòng)合同管理水平低下。HZ 公司沒(méi)有依法建立勞資糾紛調解組織，因此，一旦發(fā)生薪資、福利、工作條件等爭議時(shí)，往往由人力資源部門(mén)簡(jiǎn)單處理，留下巨大 “隱患”; 在處理糾紛的方式和程序上，也沒(méi)有做到規范化和制度化； 此外，人力資源管理形式單一，采取傳統經(jīng)驗管理，對員工潛能開(kāi)發(fā)和自主性調動(dòng)作用低下。
�。� 二） 員工法律意識淡薄，勞動(dòng)合同需要規范。企業(yè)員工多為農民工，其法律意識較為淡��； 當他們的工資被拖欠時(shí)，企業(yè)往往實(shí)施 “胡蘿卜加大棒”的管理方式； 企業(yè)處理勞資糾紛的方法也過(guò)于死板，態(tài)度過(guò)于強硬，往往懲罰多于激勵，壓制多于溝通。[1]
�。� 三） 勞動(dòng)合同關(guān)系復雜。公司大部分員工是露天作業(yè)，工作環(huán)境十分惡劣。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，公司在用工方面存在隊伍龐大、構成復雜、勞務(wù)外包嚴重、不易管理等問(wèn)題，導致用工不規范，影響工期和質(zhì)量等。
四、建議
�。� 一） 制定勞動(dòng)規章制度，提高勞動(dòng)合同管理水平。企業(yè)應及時(shí)修改與新 《勞動(dòng)合同法》不一致的內容，依法制定企業(yè)內部勞動(dòng)規章制度； 成立職工代表大會(huì )，發(fā)揮工會(huì )的作用； 嚴格執行新 《勞動(dòng)合同法》，按照規定實(shí)施管理。
�。� 二） 建立員工素質(zhì)培訓體系。企業(yè)要加強員工基礎法律知識培訓； 開(kāi)展企業(yè)文化教育培訓，增強員工主人翁意識，調動(dòng)其工作積極性； 開(kāi)展文體娛樂(lè )比賽或活動(dòng)，活躍企業(yè)氛圍，促進(jìn)員工交流溝通。
�。� 三） 建立激勵性的薪酬管理體系。企業(yè)人力資源部門(mén)要發(fā)揮作用，實(shí)現 “人崗匹配”,采取適當的激勵原則來(lái)激發(fā)員工潛能； 將員工薪酬和公司績(jì)效掛鉤，不斷完善企業(yè)整體薪資結構，給優(yōu)秀員工提供良好的發(fā)展空間。
五、結論
第一，政府應綜合運用立法和行政手段，完善 《勞動(dòng)合同法》及其相關(guān)法律法規，加快推進(jìn)相關(guān)法律如 《勞動(dòng)合同法實(shí)施細則》的建立與完善，強化政府部門(mén)監督、處理并執行勞動(dòng)糾紛的職能，為妥善化解勞資糾紛提供政策基礎和法律依據。[2]
第二，企業(yè)應建立工會(huì )組織，發(fā)揮工會(huì )的機制保障作用，依托工會(huì )組織開(kāi)展教育培訓，健全集體談判和集體合同制度，使工會(huì )能夠真正代表并維護員工的合法利益。
第三，企業(yè)應提高自身管理水平，嚴格執行新的勞動(dòng)合同制度，完善員工績(jì)效考核與薪酬管理體系，健全勞資糾紛處理機制，實(shí)現管理科學(xué)化、制度化和長(cháng)效化。
總之，勞動(dòng)合同糾紛是一個(gè)跨管理學(xué)、法學(xué)和社會(huì )學(xué)的多學(xué)科問(wèn)題，解決勞動(dòng)合同糾紛是一個(gè)系統工程[3].只有通過(guò)有效加強政府監管[4]、充分發(fā)揮工會(huì )作用、加快提升企業(yè)管理水平等多方面的對策，才能夠解決企業(yè)勞動(dòng)合同糾紛的困擾，促進(jìn)企業(yè)快速健康發(fā)展。也只有正確處理企業(yè)勞動(dòng)合同糾紛，協(xié)調好各個(gè)利益層面的關(guān)系，才能構建和諧的勞資關(guān)系，形成建設社會(huì )主義和諧社會(huì )的穩固基礎，為實(shí)現 “中國夢(mèng)”奠定堅實(shí)基礎。（ 作者單位： 東北農業(yè)大學(xué)文法學(xué)院）
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文13
隨著(zhù)經(jīng)濟的逐步發(fā)展，高新技術(shù)在現實(shí)生活中的利用越來(lái)越廣泛。數字化技術(shù)作為現階段重點(diǎn)使用的技術(shù)之一，在諸多行業(yè)得到了普遍的應用。從目前的行業(yè)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，而且呈現出持續發(fā)展的態(tài)勢，在這樣的環(huán)境下，做好房地產(chǎn)檔案的管理，可以為行業(yè)健康發(fā)展提供有利的參考依據。由于房地產(chǎn)檔案具有數量多、規模大的特點(diǎn)，所以在檔案管理中積極地進(jìn)行數字化技術(shù)的應用，可以有效地提升檔案管理質(zhì)量。本文就數字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的應用進(jìn)行分析，旨在強化認識，提高技術(shù)利用率，進(jìn)而提升管理的效率。
一、房地產(chǎn)檔案管理的特點(diǎn)
�。ㄒ唬⿲�(zhuān)業(yè)性和項目性。房地產(chǎn)檔案管理有自己的特點(diǎn)，突出表現在專(zhuān)業(yè)性和項目性上。就專(zhuān)業(yè)性而言，因為房地產(chǎn)檔案是在房地產(chǎn)的管理活動(dòng)中形成的具有真實(shí)性的歷史資料，其產(chǎn)生的基礎是房地產(chǎn)特定的專(zhuān)業(yè)活動(dòng)，所以其具有較強的專(zhuān)業(yè)性。就項目性而言，因為房地產(chǎn)的建設是以項目為區分的，所以檔案資料也是按照項目?jì)热葸M(jìn)行建立，因此，在檔案管理的時(shí)候，便會(huì )按照項目來(lái)進(jìn)行。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)檔案的產(chǎn)生具有專(zhuān)業(yè)性和項目性，所以在管理中也要重視這兩個(gè)特性。
�。ǘ┓稚⑿院图行�。房地產(chǎn)檔案管理除了具有專(zhuān)業(yè)性和項目性的特點(diǎn)外，還擁有分散性和集中性的特點(diǎn)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，由于項目需要完成不同的工作，而每一項工作都具有差異性，所以對于不同工作的資料要進(jìn)行分散管理，這就造成了管理的分散性特點(diǎn)。另一方面，雖然項目有不同的環(huán)節劃分，但是整體上具有統一性，所以在管理當中，項目資料需要進(jìn)行集中保管。這也就形成了房地產(chǎn)檔案管理集中性的特點(diǎn)。簡(jiǎn)言之，分散和集中的結合，使得檔案管理更具效率性。
二、數字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的應用
�。ㄒ唬┰跈n案檢索和查詢(xún)中的應用。數字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的應用價(jià)值巨大，首先體現在檔案檢索和查詢(xún)中。
傳統的房地產(chǎn)檔案在進(jìn)行檢索和查詢(xún)的時(shí)候，需要按照“問(wèn)題”或者是“事由”來(lái)進(jìn)行檔案位置的確定，然后再進(jìn)行進(jìn)一步的查詢(xún)。在利用了數字化技術(shù)之后，可以在數據庫中進(jìn)行檔案資料的直接檢索，這就避免了檢索步驟的繁復化，使得檢索效率有了顯著(zhù)的提升。另外，利用數字化技術(shù)，還可以打破時(shí)間和空間的限制，這就使得房地產(chǎn)檔案的檢索和查詢(xún)可以隨時(shí)隨地地進(jìn)行，此種管理方式無(wú)疑會(huì )提高檔案的利用效率和價(jià)值。
�。ǘ┰谙到y權限設置方面的應用。數字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，在系統權限的設置方面也有著(zhù)積極應用。在房地產(chǎn)檔案的數字化體系建設中，為了保證信息資料的完善性、全面性以及保密性，需要在系統中進(jìn)行一定的安全權限設置。數字化技術(shù)能夠清楚地將檔案管理的環(huán)節進(jìn)行劃分，然后在環(huán)節連接處進(jìn)行權限設置，這樣，整個(gè)系統的環(huán)節性更加的明顯，安全性也得到了相應的提升。
�。ㄈ┰跈n案統計工作中的應用。數字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的另一個(gè)突出應用便是在統計工作中的應用。目前，由于信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò )技術(shù)的普遍利用，房地產(chǎn)檔案不僅會(huì )以文本的形式存在，更會(huì )以電子形式存在，利用數字化技術(shù)，可以在最短的時(shí)間內對電子檔案信息進(jìn)行分類(lèi)和編排，這會(huì )提升檔案統計工作的效率，而且這種數字化手段的應用，成功地解決了人工檔案在存儲和管理上的不便。傳統的紙質(zhì)檔案容易受到各方面因素的影響而造成毀壞，比如腐爛或者火災等，這些毀壞會(huì )造成檔案統計的不完善，而利用數字化技術(shù)，可以將檔案資料壓縮成數字信息，進(jìn)而進(jìn)行保存，這樣，檔案的完整性和全面性都會(huì )得到保障，檔案統計的質(zhì)量和效率也會(huì )提升。簡(jiǎn)而言之，利用數字化技術(shù)，可以進(jìn)一步加強房地產(chǎn)檔案統計工作的全面性，從而實(shí)現質(zhì)量化和效率化。
�。ㄋ模┰跈n案分析中的應用。數字化技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的最后一個(gè)突出應用體現在檔案分析中。檔案分析是檔案管理的重要內容，利用數字化技術(shù)，可以迅速地將電子檔案進(jìn)行分類(lèi)和整理，從而提取出有效的信息為管理效果的提升服務(wù)。利用數字化技術(shù)，檔案分析的效率會(huì )明顯提升，檔案管理的質(zhì)量也會(huì )顯著(zhù)加強。在進(jìn)行檔案管理的時(shí)候，要想使得檔案的價(jià)值得到最大化的發(fā)揮，那么就必須進(jìn)行檔案分析。數字化技術(shù)利用信息的手段，對檔案資料進(jìn)行重新的分析和組合，這樣，檔案的價(jià)值便會(huì )得到提升，其利用的效果也會(huì )加強。
三、結語(yǔ)
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續發(fā)展，房地產(chǎn)檔案的數量持續增加。數量繁多的檔案資料給有效地管理帶來(lái)的一定的困難，而管理難度的增加又會(huì )造成檔案資料利用價(jià)值的降低，所以積極地利用新技術(shù)促進(jìn)房地產(chǎn)檔案的管理，提升其利用價(jià)值具有重要的意義。數字化技術(shù)是近年來(lái)發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)，在管理中具有突出的作用，利用數字化技術(shù)對房地產(chǎn)檔案進(jìn)行管理，可以更加科學(xué)地掌控檔案資料，從而提高資料利用率，這對于檔案管理的價(jià)值提升而言意義重大。
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房地產(chǎn)論文14
一、我國房地產(chǎn)稅收體系
我國現行的房地產(chǎn)稅制,是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的。我國現行的房地產(chǎn)稅收體系中,直接針對房地產(chǎn)本身的稅收有城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅,與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調節稅(20xx年1 月1 日停征)、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。按照征稅發(fā)生的環(huán)節,可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉三個(gè)環(huán)節的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節的稅收有兩種,即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調節稅;針對房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅收有兩種,即城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅;針對在房地產(chǎn)流轉環(huán)節,目前設置的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設稅、教育費附加。
除了已經(jīng)實(shí)行的11個(gè)稅種外,現在還有一個(gè)爭論比較大的一個(gè)稅種,就是物業(yè)稅。物業(yè)稅又稱(chēng)財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應繳納的稅值會(huì )隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。
二、我國現行房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題
(一) 稅種繁雜、重復征稅
目前我國實(shí)際征收的與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達11種,占我國實(shí)際征收稅種數量的一半,而且許多稅種之間存在稅基重疊,重復課稅的情況。如房產(chǎn)稅與城鎮土地使用稅存在重復課稅。房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅條例頒布時(shí),房產(chǎn)的原值中一般不包括土地的價(jià)值,因為土地都是無(wú)償劃撥的。因此,不存在重復課稅問(wèn)題。1990年國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地出讓與轉讓暫行條例》,全面推行土地的有償使用,此后建造的大量房產(chǎn)其價(jià)值中都已包含了所占用土地的價(jià)值,這部分房產(chǎn)一方面要就包括土地價(jià)值在內的房產(chǎn)原值納稅;另一方面還要再繳納土地使用稅,很顯然存在重復課稅問(wèn)題。
(二) 課稅范圍狹窄、稅基覆蓋不全
這在房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅兩個(gè)稅種上表現最為突出。我國的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮和工礦區,而處在這些區域之外的房產(chǎn)和土地則不需納稅。目前,許多企業(yè)都坐落于房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅課稅范圍之外的臨界區域,其與坐落于城鎮的企業(yè)在對公共品的享受方面并沒(méi)有本質(zhì)區別,卻不需承擔房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅的納稅義務(wù)。
(三) 稅負結構不合理, 房地產(chǎn)保有環(huán)節稅負畸輕而流轉環(huán)節稅負畸重
世界各國重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節征稅,而房地產(chǎn)權屬轉讓的稅收則相對較少,而我國房地產(chǎn)稅費在開(kāi)發(fā)流通環(huán)節稅費多、負擔重,在保有環(huán)節課稅少、負擔輕。目前的房地產(chǎn)稅制基本上是不賣(mài)不稅、不租不稅,一旦租售,則數稅并課,造成房地產(chǎn)保有環(huán)節稅負畸輕而流轉環(huán)節稅負畸重。在房地產(chǎn)的轉讓環(huán)節,土地增值稅的稅率則過(guò)高,現行土地增值稅實(shí)行30%、40%、50%和60%四級超率累進(jìn)稅率,若再加上5%的營(yíng)業(yè)稅和25%的企業(yè)所得稅,企業(yè)的實(shí)際平均稅負水平達到40%以上。
(四) 計稅依據失當, 稅率設置不合理
突出表現在城鎮土地使用稅和耕地占用稅計稅依據和稅率失當。城鎮土地使用稅開(kāi)征的早期由于土地的收益差別體現并不明顯,因此,當時(shí)的計稅依據是納稅人實(shí)際占用的土地面積,但隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展,土地收益的差別日益明顯,我國現行城鎮土地使用稅應由按面積課征變?yōu)榘赐恋貎r(jià)值課征,而現行城鎮土地使用稅的稅率也不合理。與按土地面積課稅相適應,我國現行城鎮土地使用稅的稅率為定額稅率,主要按照城市的大小將適用稅額分為4個(gè)級次,其中最高稅額30元/平方米為最低稅額0.6元/平方米的50倍,似乎較大,但就稅額差別的絕對額而言,最高稅額與最低稅額之間的年差別僅為29.4元/平方米,這樣的稅額差別與我國不同地區之間使用土地所獲收益的巨大差距是極不匹配的。
(五) 稅制本身存在有欠公平之處
我國目前的房地產(chǎn)稅收體系存在違背公平原則的地方,例如因經(jīng)濟行為不同而稅負不同�，F行房產(chǎn)稅規定,企業(yè)自用的房產(chǎn)按照房產(chǎn)原值扣除10%~30%之后的房產(chǎn)余值每年按1.2%的稅率計征,而出租房產(chǎn)則按照租金收入的12%計征。這種規定導致了兩種稅負不公狀況的產(chǎn)生:第一種,處于城市繁華地段的老房產(chǎn),由于其建造較早,因此賬面原值較低,但由于其所處地段較好,若出租則租金往往較高。所以,這類(lèi)房產(chǎn)若出租,其承擔的房產(chǎn)稅一般遠遠高于自用所承擔的房產(chǎn)稅。第二種,處于稍偏遠地段的新房產(chǎn),由于其造價(jià)較高而租金收入較低,此時(shí)自用房產(chǎn)會(huì )較出租房產(chǎn)承擔更多的房產(chǎn)稅。因此,現行房產(chǎn)稅的規定常常導致同一房產(chǎn)僅僅由于自用或出租的經(jīng)濟行為不同而承擔不同的稅收負擔。另外城鄉稅制也不統一。
三、我國房地產(chǎn)稅收改革的若干建議
制度改革的基本框架。針對現實(shí)存在的問(wèn)題,筆者認為今后稅制改革的總體思路是:精簡(jiǎn)稅種,明確稅基,正稅清費。改革的內容包括土地、開(kāi)發(fā)環(huán)節、占有環(huán)節、交易環(huán)節和相關(guān)的稅費改革。從立法、執法到監督,以及地方政府部門(mén)的相關(guān)配套措施一定要跟進(jìn)。
對土地使用環(huán)節的相關(guān)稅收改革。將現在在土地出讓時(shí)一次性繳納的土地出讓金改為按年征收土地地價(jià)稅,而每年繳納的稅金根據土地的市場(chǎng)價(jià)值的定額比例計算,在改革的初期可以若干年進(jìn)行一次比例調整。同時(shí)取消耕地占用稅,完善土地增值稅稅目,設置土地轉移增值稅、土地租賃增值稅和自然土地增值稅。
對房地產(chǎn)流轉環(huán)節稅收進(jìn)行精簡(jiǎn)。取消房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的營(yíng)業(yè)稅、城市建設稅和教育費附加,將其合并到所得稅中;同時(shí)將印花稅合并到契稅當中,擴大契稅的征收范圍,因為印花稅和契稅在很大程度上存在重復征收,而契稅更具有實(shí)際代表性。另外,在房地產(chǎn)取得稅類(lèi)開(kāi)征遺產(chǎn)稅與贈與稅,可以彌補無(wú)償轉讓房地產(chǎn)環(huán)節稅收調節的缺位,遺產(chǎn)稅和贈與稅應實(shí)行“高起征點(diǎn),高稅率”的原則。
房地產(chǎn)保有環(huán)節稅制的完善。筆者認為以中國現在的物力財力以及相關(guān)的制度和技術(shù)都達不到開(kāi)征物業(yè)稅的條件。一方面,國人對物業(yè)稅的認識還存在一定程度的偏差,在一段較長(cháng)的時(shí)間內是很難接受的。另一方面,開(kāi)征物業(yè)稅的稅基、稅率如何確定,稅收優(yōu)惠和累進(jìn)稅制該如何設定,估定價(jià)值采用何種估價(jià)方法等問(wèn)題面臨重大的挑戰。另外,物業(yè)稅的開(kāi)征需要中央和地方政府的很健全的配
套政策的支持,這其中還會(huì )涉及到中央和地方、政府和企業(yè)之間利益的博弈,還需要健全的稅收信息披露制度。這對于我國現階段還是一個(gè)比較遙遠的設想。
但是,面對我國房地產(chǎn)稅收“重流轉,輕保有”的不足,可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改革:第一,進(jìn)行房產(chǎn)稅改革。改當前按房屋原值一次減除10%-30%后的余值計征的辦法變?yōu)榘捶课莸脑u估價(jià)值計征;將目前的從價(jià)計征和從租計征統一為從價(jià)計征,稅率也應該統一。第二,如前面所說(shuō),取消城市土地使用稅和耕地占用稅開(kāi)征地價(jià)稅,以土地的評估價(jià)值作為計稅依據,向土地的實(shí)際占有者征稅。第三,開(kāi)征土地閑置稅。土地閑置稅以閑置未用的土地為課征對象,對閑置土地的實(shí)際持有人課稅。
最后,在我國法制和經(jīng)濟發(fā)展條件成熟的情況下,在相關(guān)技術(shù),物力財力得到滿(mǎn)足的前提下,借鑒國外的成功經(jīng)驗,適時(shí)適當地推出物業(yè)稅。
房地產(chǎn)論文15
摘要：投資性房地產(chǎn)的會(huì )計政策選擇一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續計量的會(huì )計政策會(huì )導致不同的會(huì )計后果和經(jīng)濟后果，因此，對投資性房地產(chǎn)后續計量模式選擇的探討具有重要的現實(shí)意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇存在原因的基礎上，探究當前我國投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會(huì )計政策選擇的途徑。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì )計政策 成本模式 計量
理論上講，隨著(zhù)近年來(lái)我國投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值持續增長(cháng)、其賬面凈值顯著(zhù)低于公允價(jià)值現象，采用公允價(jià)值計量模式將會(huì )給企業(yè)帶來(lái)較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場(chǎng)和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數公司仍采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策的選擇背后的深層原因，還應對有關(guān)會(huì )計政策及會(huì )計政策選擇的動(dòng)因進(jìn)行深入的了解。
一、投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇原因分析
首先，會(huì )計計量與報告中的主觀(guān)性。會(huì )計計量與報告過(guò)程是人們主觀(guān)地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會(huì )計對象加以反映，以提供與會(huì )計管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會(huì )計計量與報告中存在的主觀(guān)性特點(diǎn)，就使得財務(wù)人員可能對通過(guò)以經(jīng)濟業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會(huì )計政策選擇。
其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計事務(wù)方面存在的多樣性與復雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營(yíng)規模及經(jīng)營(yíng)狀況等條件的不同，為促使會(huì )計信息恰當的反映企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會(huì )計人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會(huì )計政策的選擇。
二、現階段我國投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析
了解了投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇原因之后，我們就應全方位、深入的剖析，以確定在新會(huì )計準則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：
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對稅收更有利成本模式計量時(shí)可以通過(guò)計提折舊抵銷(xiāo)的所得稅此時(shí)必須繳納。
由抵稅效應的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計入應納稅所得額，在實(shí)際處置或結算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。
�。ǘ┕蕛r(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更
《企業(yè)會(huì )計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》規定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式”�？梢�(jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計量，就很難再調回到原來(lái)的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續計量模式，而仍處于觀(guān)望態(tài)勢。
�。ㄈ┕蕛r(jià)值模式的應用不具備完全市場(chǎng)條件
《企業(yè)會(huì )計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量�！睖蕜t同時(shí)規定了采用公允價(jià)值模式計量必須同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，還很難滿(mǎn)足新準則所規定的兩個(gè)條件。
三、完善投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇的方向
�。ㄒ唬┩晟茣�(huì )計準則與政策法規
新會(huì )計準則體系改革的方向是國際會(huì )計準則相趨同的會(huì )計準則體系。當前，我國市場(chǎng)經(jīng)濟的現實(shí)條件是：資本市場(chǎng)建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟的政策與法規不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會(huì )計政策選擇權還需要循序漸進(jìn)。首先，會(huì )計準則的制定應具有較為廣泛的參與性，借此以提升會(huì )計政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會(huì )計準則應具有前瞻性，不應使準則落后于實(shí)際的經(jīng)濟活動(dòng)管理中；再次，加強會(huì )計信息披露的規范化建設，防止企業(yè)在會(huì )計信息披露中的人為操縱和尋租行為。
�。ǘ﹥�(yōu)化企業(yè)內部會(huì )計政策選擇中的相關(guān)權力
會(huì )計政策選擇權的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結構上。因此,有必要對相關(guān)的各方在索取權問(wèn)題上有更充分的討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內部不同層次在會(huì )計政策選擇中具有的相關(guān)權力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會(huì )計政策選擇的建議權；董事會(huì )由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會(huì )理所當然的享有會(huì )計政策選擇的決策權；監事會(huì )有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。
四、結束語(yǔ)
企業(yè)無(wú)論采用公允價(jià)值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀(guān)地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計量模式在應用過(guò)程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場(chǎng)環(huán)境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統的資產(chǎn)計量方法,會(huì )計處理相對比較簡(jiǎn)單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人利用進(jìn)行利潤操縱。但卻反應不出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續計量模式預計將會(huì )在很長(cháng)一段時(shí)間內共存,企業(yè)應如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。
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