房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理論文

　　【摘要】房地產(chǎn)投資屬于資金密集型、投入大、回收期長(cháng)、高風(fēng)險的行業(yè)，風(fēng)險控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成敗的關(guān)鍵，而行之有效的全面預算管理制度則可以有效降低投資風(fēng)險，實(shí)現經(jīng)營(yíng)目標，是分步實(shí)現企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰略目標的有效保障。針對行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要建立以現金流量為核心，以項目預算、財務(wù)預算、籌資預算為重點(diǎn)的全面預算管理制度。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 全面預算管理

　　古人云“：預則立，不預則廢”，正是對企業(yè)預算管理工作的形象描述�！秶�有大中型企業(yè)建立現代企業(yè)制度和加強管理的基本規范》明確要求企業(yè)內部推行全面預算管理制度，《企業(yè)國有資本與財務(wù)管理暫行辦法》規定企業(yè)對年度內的資本營(yíng)運與各項財務(wù)活動(dòng)應當實(shí)行財務(wù)預算管理制度，2002年4月財政部專(zhuān)門(mén)出臺了《關(guān)于企業(yè)實(shí)行財務(wù)預算管理的指導意見(jiàn)》，這些突出反映了預算管理工作在現代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要地位。隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐步完善和我國加入WTO，各種經(jīng)濟性質(zhì)的企業(yè)都要直面愈來(lái)愈激烈的市場(chǎng)競爭，借鑒自然界最基本的‘適者生存’法則，企業(yè)要想在競爭中生存、發(fā)展，必須建立和完善現代企業(yè)制度和法人治理結構。全面預算管理是現代企業(yè)制度的重要特征之一，是企業(yè)實(shí)現公司治理、股東價(jià)值最大化、資源有效配置的重要管理手段。

　　1.構建行之有效的組織結構和預算管理制度

　　(1)預算管理首先必須建立一個(gè)完善的組織體系，確保預算的科學(xué)制定、嚴格控制、公正評價(jià)、合理獎懲。全面預算管理是一個(gè)系統工程，包含了企業(yè)各個(gè)職能部門(mén)及每個(gè)工作崗位，是全面整合企業(yè)各項資源的管理制度。一般要設置公司預算委員會(huì )，由總經(jīng)理領(lǐng)導，負責預算的制定、控制、變更、評價(jià)與獎懲，成員由各職能部門(mén)負責人組成，以確保預算的嚴格執行;財務(wù)部門(mén)負責日常預算執行情況的監督、協(xié)調、匯總及信息反饋工作;各職能部門(mén)負責本部門(mén)預算的具體編制和執行;(2)全面預算管理要突出‘以人為本’的管理思想，制度設計要以約束機制和激勵機制為前提，只有充分調動(dòng)全體員工的能動(dòng)性，各部門(mén)通力合作，才能使預算制度發(fā)揮盡可能的效能。有制度并不一定有效，明確的權責利，高效的作業(yè)和組織，才能實(shí)現預算管理目標。一般而言，全面預算管理制度由預算編制、執行、協(xié)調、評價(jià)和考核獎懲幾個(gè)部分組成。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理

　　以現金流量為核心投資大、周期長(cháng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的突出特征，市場(chǎng)風(fēng)險和融資債務(wù)風(fēng)險是企業(yè)風(fēng)險控制的關(guān)鍵。土地購置、規劃設計、工程進(jìn)度、質(zhì)量控制、售價(jià)制定是影響市場(chǎng)風(fēng)險的主要因素，這也是構成項目預算的主要成分。目前國內房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資本金不足的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)資金進(jìn)行大量銀行融資，房地產(chǎn)企業(yè)正常的資產(chǎn)負債率在70%左右，甚至更高，特別是新土地供應政策的出臺，一個(gè)中等房地產(chǎn)項目的投資需要幾億元，一旦市場(chǎng)風(fēng)險導致項目經(jīng)營(yíng)失敗，會(huì )嚴重影響企業(yè)的現金流量，沉淀大量資金，而往往是積壓房產(chǎn)無(wú)人問(wèn)津，導致惡性循環(huán)，后果則是直接導致企業(yè)財務(wù)困難，危及企業(yè)的正常資金運轉，資金成本加速積累，企業(yè)再融資、再投資能力迅速下降，最終會(huì )導致企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗�？梢�(jiàn)，充裕的`現金流是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的持續經(jīng)營(yíng)能力的關(guān)鍵因素，是企業(yè)實(shí)現經(jīng)營(yíng)戰略目標的必要保障，必然成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預算管理的核心問(wèn)題。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目預算的流程

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目預算幾乎涵蓋了企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的主要流程，包括項目考察、項目可行性研究、土地購置、規劃設計、工程建設、房屋銷(xiāo)售和售后服務(wù)。

　　3.1項目考察：土地資源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源泉，由于土地資源的稀缺性和不可再生性，尋找投資項目，土地儲備和土地開(kāi)發(fā)計劃對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有戰略意義，要保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)持續穩定地增長(cháng)，就需要保持一定的土地儲備、土地開(kāi)發(fā)和房屋銷(xiāo)售規模，形成良性循環(huán)。

　　項目考察就要在企業(yè)實(shí)施戰略計劃的指導下進(jìn)行，主要考察指標包括項目地點(diǎn)、項目規模、市場(chǎng)規模和市場(chǎng)環(huán)境。而且項目考察要同企業(yè)同期的財務(wù)預算和籌資預算相協(xié)調，否則，盲目進(jìn)行項目考察，不僅費時(shí)費力，更重要的是阻礙了企業(yè)全面預算的實(shí)施。這項工作非常重要，同時(shí)也很艱巨。

　　3.2項目可行性研究：符合條件的項目就要實(shí)施可行性研究，主要內容包括土地購置成本、工程建設成本、開(kāi)發(fā)計劃和銷(xiāo)售預測。實(shí)質(zhì)上，項目可行性研究基本上包含了項目預算的全部?jì)热�，只有做深入、詳細、準確的可行性研究，才可以保證項目開(kāi)發(fā)成功。一般情況下，工程建設成本和開(kāi)發(fā)計劃都是可確定和可控的，關(guān)鍵在于對未來(lái)銷(xiāo)售市場(chǎng)、銷(xiāo)售定價(jià)、銷(xiāo)售時(shí)間和預期利潤的估計，最終確定土地購置成本范圍，作出投資決定。

　　3.3土地購置、規劃設計、工程建設、銷(xiāo)售計劃和售后服務(wù)：在項目可行性研究基礎之上，籌集資金進(jìn)行土地購置。土地購置根據企業(yè)戰略計劃可以作為土地儲備，或者立刻著(zhù)手進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)，無(wú)論怎樣，都要對新購置土地制定完整的項目投資預算，由預算委員會(huì )負責制定，并具體落實(shí)到各個(gè)相關(guān)職能部門(mén)。重點(diǎn)在于制定工程進(jìn)度計劃、開(kāi)發(fā)成本費用預算、銷(xiāo)售計劃，特別是工程進(jìn)度計劃，時(shí)間對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言非常寶貴，延誤進(jìn)度，不僅增加資金占用成本，更有可能失去市場(chǎng)機會(huì )，影響銷(xiāo)售計劃，影響企業(yè)正常的資金運轉。工程進(jìn)度計劃一般都要分解到周計劃，成本費用預算要嚴格控制在預算之內，重大變動(dòng)需提請預算委員會(huì )審議，否則會(huì )影響最終預期利潤的實(shí)現。項目投資預算的日常監控、協(xié)調和分析由財務(wù)部門(mén)執行，及時(shí)將執行情況匯報預算委員會(huì )。由于房地產(chǎn)項目的不可復制性和重復開(kāi)發(fā)，對于項目預算要嚴格執行。

　　4.財務(wù)預算

　　財務(wù)部門(mén)是一個(gè)企業(yè)的信息中心，在全面預算管理中處于承上啟下的位置。財務(wù)預算是對一定時(shí)期內企業(yè)資金取得和投放、各項收入和支出、企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果及其分配等資金運作作出具體安。全面預算管理應當服從企業(yè)戰略計劃，因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)預算就應當圍繞企業(yè)的戰略要求和發(fā)展規劃，以項目預算和資本預算為基礎，以經(jīng)營(yíng)利潤為目標，以現金流為核心進(jìn)行編制，并主要以現金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表等財務(wù)報表形式體現。財務(wù)部門(mén)具體負責組織財務(wù)預算的編制、執行、分析等具體工作，財務(wù)預算是對企業(yè)全面預算的綜合平衡，需要各職能部門(mén)的通力合作。財務(wù)部門(mén)是企業(yè)的信息處理中心，重點(diǎn)是通過(guò)財務(wù)預算的執行情況和監控其他預算的執行情況及時(shí)向預算委員會(huì )反饋信息，提交預警報告。

　　5.籌資預算

　　目前，銀行融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的資金來(lái)源�；I資預算一般由財務(wù)部門(mén)負責編制、執行等具體工作�；I資預算一般包括籌資風(fēng)險、籌資方式、籌資規模、籌資期限、籌資結構、籌資成本和債務(wù)償還計劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資預算主要以項目預算為基礎，以企業(yè)的現金流為保障，在此基礎上，企業(yè)財務(wù)杠桿經(jīng)營(yíng)才能發(fā)揮最大效能，否則必然導致企業(yè)財務(wù)危機，甚至導致企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗�；I資預算需要對籌資規模、結構和債務(wù)償還計劃作出科學(xué)估計，充分考慮財務(wù)風(fēng)險控制�；I資預算要同企業(yè)發(fā)展戰略計劃相協(xié)調，但要保持一定的獨立性，不能單純服從企業(yè)的產(chǎn)業(yè)擴張�？茖W(xué)合理的籌資安排是企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展變化的有效保障。

　　企業(yè)的全面預算管理是一個(gè)系統工程，是公司治理的重要組成內容，是與企業(yè)發(fā)展戰略相配合的戰略保障體系。每一個(gè)企業(yè)需要根據自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預算管理制度，真正達到實(shí)現企業(yè)發(fā)展戰略目標，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟效益的目的。最后，我們要特別強調的是，全面預算管理的組織和制度建設僅是基礎工作，關(guān)鍵是制度的執行，最主要的工作就是權責利的統一，約束機制和激勵機制的統一。

　　參考文獻：

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　　(作者單位：廈門(mén)經(jīng)濟特區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團有限公司)

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