老年公寓可行性研究報告

　　老年公寓可行性報告

　　截止到年底，我市戶(hù)籍60歲以上老人達150.94萬(wàn)，占總人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全國平均增長(cháng)速度，城區空巢家庭達60.7%。據預測，到21世紀中葉，哈爾濱市老年人口比重將達到25%，即每4個(gè)人中就有一個(gè)老年人。

　　據分析，哈爾濱市人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經(jīng)濟發(fā)展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問(wèn)題的重要手段。開(kāi)辦老年公寓首要的問(wèn)題是維持良性運轉，即如何保持其自身發(fā)展。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等。其計算公式為(預期入住人數╳收費)—服務(wù)成本即為盈虧。收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務(wù)項目收取約定的費用。

　　一、申辦老年公寓可行性分析

　　養老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長(cháng)的行業(yè)，對此，我們要有清醒的認識。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業(yè)總量(床位數)及分布情況;老人及家庭經(jīng)濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，XX鎮的交通和環(huán)境情況等。辦院的主要風(fēng)險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開(kāi)支不能得到有效攤薄，導致開(kāi)辦一年內甚至更長(cháng)時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風(fēng)險，由于老人及子女的財務(wù)狀態(tài)惡化等原因，都能造成入住老人不能及時(shí)續費，養老機構又不能強行將老人趕出門(mén)，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調解對養老院都帶來(lái)人力和物力上的負擔。

　　(一)、 從市場(chǎng)角度

　　目前，我市現擁有養老機構211家，床位共計8000余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發(fā)展空間。從區域角度來(lái)看，南崗區、道里區、道外區、香坊區養老機構相對密集，群力新區存在養老機構床位上的不足。

　　(二)、 目前哈市養老機構發(fā)展評價(jià)

　　哈市養老機構應該說(shuō)從數量上發(fā)展較慢，但總體運營(yíng)水平不夠高。

　　1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低(全部費用800元以下)的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類(lèi)型的養老機構前期投入較大，要求配套設施齊全。

　　2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，市場(chǎng)目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營(yíng)情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類(lèi)型的養老機構是外地來(lái)養老的老人的首選，市場(chǎng)前景看好。

　　3、30張床位至100張床位之間的中等規模老年公寓是我市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡(jiǎn)單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數都實(shí)現了盈利。 需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺(jué)不自覺(jué)將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類(lèi)型。

　　4、30張床位以下的小型養老機構，也稱(chēng)家庭式養老院，這種院所經(jīng)營(yíng)形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經(jīng)營(yíng)這種類(lèi)型養老機構的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會(huì )的支持，在房屋租金等方便實(shí)現優(yōu)惠�？赡艿那闆r下?tīng)幦〉礁２驶�金的投入�?ldquo;老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營(yíng)者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險。經(jīng)營(yíng)這種養老機構可以附設開(kāi)辦學(xué)生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經(jīng)營(yíng)平均狀況較差，對經(jīng)營(yíng)者的運營(yíng)水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過(guò)年檢被淘汰的養老院。迫切需要專(zhuān)業(yè)人士介入，對這種養老機構財務(wù)運營(yíng)須進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導，或采取集團式經(jīng)營(yíng)方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，才能達到降低服務(wù)成本的目的。

　　二、收支情況分析(以150張床位，四人間老年公寓為例)

　　(一)、 開(kāi)辦養老機構前期投入

　　1、 150張床位的養老機構總建筑面積在1300平方米以上。

　　2、 房屋改造和簡(jiǎn)單裝修費用，約投入60萬(wàn)元。

　　3、 基本設施配備。

　　a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×300=240000元。

　　b) 床上用品200×150=30000元

　　c) 室內每人一個(gè)圈椅200×150=30000

　　d) 電視每房間一個(gè)1000×38=38000

　　e) 活動(dòng)室設施家庭影院一套，麻將桌8個(gè)，健身器材5件，預算約40000元。

　　f) 餐飲設施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺，總控制在20000元。(可在開(kāi)業(yè)時(shí)爭取區政府或贊助單位的捐贈)

　　g) 洗衣設備，預算2000元。

　　h) 洗澡設備，預算5000元。

　　i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車(chē)一部。(可時(shí)機成熟時(shí)再到位) 合計最小投入280000元。

　　4、開(kāi)業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約20000元。 以上租金+裝修+設施+宣傳=132萬(wàn)元

　　(二)、 養老機構年度運營(yíng)投入

　　1、 員工工資。 院長(cháng)(兼會(huì )計)1人計4000×12=48000元 副院長(cháng) 兼采購1人計3000×12=36000元 護理員15人計1500×12×15=270000元 廚師2人計2500×12×2=60000元 以上共計19人計41.4萬(wàn)元。

　　2.伙食費成本400×150×12=720000元。

　　3、水電費50×150×12=90000元

　　4、 取暖費2噸/天×1000元/噸×180天=360000元(買(mǎi)煤360噸)

　　5、 辦公費用600×12=7200元(含洗衣粉等洗浴用品)

　　6、 設備耗材、維護等2000元 以上投入合計159.14萬(wàn)元。

　　(三)、 養老機構收入預測(按80%床位利用率，1080元/人收費)

　　1、床位費(四人間)1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52萬(wàn)元。

　　2、國家補貼：3000元/床/年×150床×80%=36萬(wàn)元

　　3、興辦期間國家補貼：1000元/床/年×150床×80%=12萬(wàn)元

　　總收入：203萬(wàn)元

　　(四)、 經(jīng)營(yíng)評估

　　1、 此種規模設計養老機構盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率62.7%。

　　2、 預期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬(wàn)元的資產(chǎn)折舊， 5000元意外損耗，保守收入42.36萬(wàn)元。

　　3、每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收付60萬(wàn)元，可40%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

　　三、開(kāi)辦養老機構相關(guān)手續

　　(A)、開(kāi)辦養老機構應具備的條件

　　(一)符合當地養老服務(wù)機構發(fā)展規劃;

　　(二)有規范的名稱(chēng);

　　(三)有固定的場(chǎng)所和服務(wù)設施，有室外活動(dòng)場(chǎng)所;

　　(四)有相應的資金(前期投入約1萬(wàn)元/床);

　　(五)有與其業(yè)務(wù)相適應的從業(yè)人員(醫生護士可通過(guò)與屬地醫院診所簽約實(shí)現)。

　　(B)、開(kāi)辦養老服務(wù)機構，應當提交下列材料：

　　(一)開(kāi)辦組織或個(gè)人的身份證明;

　　(二)機構章程;

　　(三)資金狀況證明;

　　(四)場(chǎng)所證明;

　　(五)消防安全、衛生防疫證明;

　　(六)與養老服務(wù)機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務(wù)協(xié)議或者內設醫療機構的批準證書(shū)。

　　四、開(kāi)辦養老服務(wù)機構，應辦理如下手續：

　　1、市和各區(市)人民政府以及非本市組織、個(gè)人開(kāi)辦養老服務(wù)機構，申辦人直接向市民政部門(mén)提出申請。本市其他組織和個(gè)人開(kāi)辦養老服務(wù)機構，申辦人應當向養老服務(wù)機構所在地的區(市)民政部門(mén)提出申請。區(市)民政部門(mén)應當按照本辦法的有關(guān)規定進(jìn)行審查，對符合規定的，報市民政部門(mén)。 民政部門(mén)審查開(kāi)辦養老服務(wù)機構申請的時(shí)限為自接到申請之日起20日內。

　　2、核準開(kāi)辦養老服務(wù)機構的，申辦人應當按照有關(guān)規定和民政部門(mén)的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)驗收合格后，由市民政部門(mén)發(fā)給登記證書(shū)。

　　3、 申辦人取得登記證書(shū)后，應當按下列規定辦理有關(guān)手續：

　　(一)利用非國有資產(chǎn)開(kāi)辦的非營(yíng)利性養老服務(wù)機構，申辦人憑登記證書(shū)到開(kāi)辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續;

　　(二)利用國有資產(chǎn)開(kāi)辦的非營(yíng)利性養老服務(wù)機構，申辦人憑登記證書(shū)按事業(yè)登記管理的規定到事業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續;

　　(三)開(kāi)辦營(yíng)利性養老服務(wù)機構，申辦人憑登記證書(shū)到工商行政管理部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)辦理登記手續。

　　五、養老機構享受優(yōu)惠和社會(huì )資源利用

　　1、養老機構用水、電、安裝電話(huà)實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門(mén)審批一次。

　　2、符合老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

　　3、可利用志愿者開(kāi)展服務(wù)，降低用人成本，實(shí)現親情服務(wù)。

　　4、開(kāi)展社會(huì )公益活動(dòng)，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。 養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實(shí)，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質(zhì)、地區經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務(wù)對象(消費群體)市場(chǎng)容量等。

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　　XX年X月X日

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