- 相關(guān)推薦
房屋租賃合同簽訂中應注意的問(wèn)題
在日常生活中，很多地方都會(huì )用到合同，那你知道合同在簽訂的時(shí)候有什么問(wèn)題是需要注意的嗎？下面是小編帶來(lái)的一篇房屋租賃合同簽訂中應注意的問(wèn)題，僅供參考，歡迎閱讀。
房屋租賃作為當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要內容之一，它和房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運轉有著(zhù)十分密切的關(guān)系。
在當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，房屋租賃合同的簽訂十的頻繁，這不僅有利于提高我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的穩定性，還促進(jìn)了社會(huì )經(jīng)濟的增長(cháng)。但是，從當前我國房屋租賃合同鑒定的實(shí)際情況來(lái)看，出租人在和承租人簽訂房屋租賃合同的時(shí)候，由于人們對自身的權責不夠明確，因此這就容易使得出租人和承租人在房屋租賃合同簽訂中存在著(zhù)許多的糾紛問(wèn)題。這就對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展有著(zhù)一定的影響。下面我們就對房屋租賃合同簽訂中應該注意的問(wèn)題進(jìn)行介紹。
房屋租賃合同的概述
在我國《合同法》中，人們并沒(méi)有對房屋租賃合同的相關(guān)內容進(jìn)行明確的概述，只是將其作為租憑合同中的一種進(jìn)行介紹，這就使得人們在對房屋租憑管理的過(guò)程中存在著(zhù)許多問(wèn)題，導致房屋租賃合同出現糾紛問(wèn)題，這就對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著(zhù)一定的影響。不過(guò)，隨著(zhù)人類(lèi)社會(huì )的不斷發(fā)展，人們對房屋租賃合同的簽訂也越來(lái)越重視，因此就開(kāi)始對房屋租賃合同的定義進(jìn)行相應的研究分析。其中大部分學(xué)者認為，房屋租賃合同的定義是指房屋出租人們將房屋出租給承租人，承載人必須定期給付出租人租金所簽訂的合同，并且在合同終止時(shí)，租出人必須要將房屋完好的歸還給出租人。
房屋租賃合同簽訂中應該注意的問(wèn)題
目前在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程，房屋租賃合同的糾紛問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，這就對房屋當事人的合法權益有著(zhù)一定的影響，因此我們在房屋租賃合同監督的過(guò)程中，就對其相關(guān)問(wèn)題予以重視，從而減少房屋租賃合同糾紛的發(fā)生。其中我們在房屋租賃合同簽訂當中，存在的問(wèn)題主要體現為以下幾個(gè)方面：
1房屋的性質(zhì)和產(chǎn)權問(wèn)題
在當前我國房屋租賃當中，房屋的性質(zhì)問(wèn)題是經(jīng)常出現的，這就使得房屋租賃當事人的合法權益受到侵害。而所謂的房屋性質(zhì)的問(wèn)題其實(shí)就是指的土地性質(zhì)的問(wèn)題，目前我們在對土地性質(zhì)進(jìn)行劃分時(shí)，主要可以將其劃分成住宅用地、工業(yè)用地、綜合用地以及商業(yè)用地這幾種類(lèi)型。然而，在早期我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，人們對房屋并不重視，這就使得房屋性質(zhì)中存在的問(wèn)題一直沒(méi)有得到很好的解決，這就使得人們在對房屋租賃合同簽訂的過(guò)程中，并沒(méi)有對對房屋的性質(zhì)問(wèn)題進(jìn)行考慮，這就使得人們在房屋租賃的過(guò)程中，自身的合法權益極有可能遭受?chē)乐氐膿p失。
除了房屋性質(zhì)外，還有一個(gè)是房屋產(chǎn)權的問(wèn)題，在大多數情況我們簽訂商業(yè)房屋租賃合同的出租人一般都是產(chǎn)權人即房產(chǎn)證上載明的所有權人。但是目前因為商業(yè)活動(dòng)的頻繁，承租人由于主客觀(guān)原因而轉行或退市的情況屢見(jiàn)不鮮，原承租人為了使自己損失降到最低，把房屋轉租出去。另一情況就是所有權人將房產(chǎn)抵押或出售等導致出租人(所有權入)變更的情，這些情況均會(huì )對房屋出租人和承租人產(chǎn)生影響，因此在房屋租賃合同簽訂中應當約定，如承租人轉租時(shí)必須經(jīng)出租人書(shū)面同意才能轉租，相反承租人也可以約定出租人在變更房屋所有權人時(shí)必須保證租賃合同在租賃期內的持續有效。
2房屋租賃用途及房屋改造裝修的問(wèn)題
商業(yè)房屋租賃的用途當然是只能用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)廣泛的概念，零售、娛樂(lè )、餐飲等都是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在商業(yè)房屋租賃合同中除了約定不得從事非法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)外，還應當約定具體用途。如租賃房屋處在居民區，而承租人租了房屋用于餐飲經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，那么經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的油、煙等會(huì )對周邊小區居民產(chǎn)生影響進(jìn)而導致投訴不斷，甚至在辦理證照時(shí)遇到不可逆的問(wèn)題。
承租人租賃房屋以后，對房屋進(jìn)行裝修是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中常見(jiàn)的一環(huán)。同樣在商業(yè)房屋租賃合同中也應當約定裝修的范圍，出租人可以約定承租人不得破壞房屋主體結構，以減小因房屋裝修而對房屋產(chǎn)生的損害。另外還可約定租賃房屋到期后對裝修的處理，是拆除恢復原狀，還是承租人撤出后保留裝修歸出租人所有等等。
3租賃期限、租金、費用的問(wèn)題
租賃期限是房屋租賃起始日與終止日的期間。按照合同法規定，租期最長(cháng)不得超過(guò)20年。租金問(wèn)題，要明確租金計租的標準，如年租金、月租金、日租金等，以及租金的遞增、租金的支付方式都要明確約定。租金在實(shí)際支付過(guò)程中還有一個(gè)問(wèn)題就是稅，即租金是否含稅。一般民間房屋租賃僅憑收款收據，甚至沒(méi)有憑證，沒(méi)有稅務(wù)部門(mén)開(kāi)具的房屋租賃發(fā)票，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的房屋租賃發(fā)票對于承租人來(lái)講是一個(gè)很重要的票據。出租人到稅務(wù)部門(mén)憑房屋租賃合同開(kāi)具發(fā)票時(shí)還要繳稅，所以這個(gè)問(wèn)題要在商業(yè)房屋租賃合同中明確。
4租賃合同當事人的經(jīng)營(yíng)范圍及確認
我國《民法通則》規定，企業(yè)法人應當在核準登記經(jīng)營(yíng)范圍內從事經(jīng)營(yíng)，并明文規定企業(yè)法人不得擅自超越核準登記的經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，否則，將導致合同無(wú)效，不產(chǎn)生預期的法律效果。對于租賃合同來(lái)說(shuō)，并不是所有的企業(yè)都有租賃經(jīng)營(yíng)權，只有那些依照企業(yè)法人登記管理條例，經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準登記，確定了財產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)才有權從事財產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)。在實(shí)踐中，租賃合同的當事人特別是承租方一定要嚴格、認真地審查出租方的經(jīng)營(yíng)范圍，看其經(jīng)營(yíng)范圍中是否有財產(chǎn)租賃這一項。
5租賃合同當事人的履約能力、資信狀況及確認
對方當事人的履約能力及資信狀況對租賃合同的履行是至關(guān)重要的。如果對方無(wú)履約能力，對另一方當事人來(lái)說(shuō)，不但不會(huì )帶來(lái)任何經(jīng)濟利益，反而會(huì )造成不應有的經(jīng)濟損失。如果對方具有履約能力，還要看其商業(yè)信譽(yù)如何。只有確信對方具有履約能力，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障，才能與之簽約。在實(shí)踐中，要搞清對方的資信情況，主要是看其營(yíng)業(yè)執照，了解注冊資金、經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)、法定代表人或企業(yè)負責人等。
總而言之，在當前我國社會(huì )經(jīng)濟建設的過(guò)程中，房屋租賃合同的簽訂問(wèn)題對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展有著(zhù)嚴重的影響，造成房屋租賃合同的糾紛頻繁發(fā)生，因此為了有效的解決這些問(wèn)題，我們在對房屋租賃合同簽訂的過(guò)程中，一定要對這些問(wèn)題予以重視，除了注意這些問(wèn)題以外，還要對房屋租賃管理機制進(jìn)行相應的改進(jìn)和完善，以確保我國社會(huì )經(jīng)濟的穩定發(fā)展，從而解決了房屋租賃合同中存在著(zhù)相關(guān)問(wèn)題。
房屋租賃糾紛如何確定管轄?
《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復》(1986年1月7日)規定，凡在租賃關(guān)系存續期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄。
上述規定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權的有效意見(jiàn)。
(1)房屋租賃糾紛一般應由房屋所在地法院管轄;
(2)個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄。
什么是定期房屋租賃合同?
定期房屋租賃合同是指當事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。
定期房屋租賃合同包括以下形式：
(1)口頭約定或者書(shū)面約定房屋租賃期限不滿(mǎn)6個(gè)月的;
(2)書(shū)面約定房屋租賃期限在6個(gè)月以上的。
什么是不定期房屋租賃合同?
不定期房屋租賃合同是指當事人沒(méi)有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同。
不定期房屋租賃合同包括以下形式：
(1)非書(shū)面形式不定期租賃合同：租賃期限6個(gè)月以上，當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。
提示：
當事人約定租賃期限在6個(gè)月以上而未采用書(shū)面形式的，不論是否有證據證明，一律視為不定期租賃合同。
(2)約定不明確不定期租賃合同：當事人對租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，不能達成補充協(xié)議的，并且按照合同有關(guān)條款或者交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃。
提示：
當事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃合同。
(3)事實(shí)不定期租賃合同：租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
提示：
事實(shí)租賃合同推定為不定期租賃合同。
�、俪凶馊丝梢噪S時(shí)通知出租人解除不定期租賃合同;
�、诔鲎馊艘部梢噪S時(shí)解除不定期租賃合同，但應當在合理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。
房屋租賃合同最長(cháng)期限是多少年?
《合同法》第214條規定，“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)二十年�！�
因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長(cháng)期限均為20年。
提示：
�、俜课葑赓U合同期限最長(cháng)20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過(guò)20年;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過(guò)20年。
�、诜课葑赓U期間屆滿(mǎn)，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)20年。
�、鄯课葑赓U期限超過(guò)20年，并非整個(gè)租賃合同無(wú)效;而是超過(guò)20年部分租賃期限無(wú)效，也就是租賃期限按20年計算。
房屋出租人有哪些義務(wù)?
(1)交付出租房屋的義務(wù)：出租人應當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。
(2)出租房屋保持義務(wù)：出租人應當保持出租房屋符合約定的用途。
(3)出租房屋維修義務(wù)：出租人應當履行出租房屋的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。
A.承租人在出租房屋需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內維修：
B.出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔;
C.因維修出租房屋影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長(cháng)租期。
提示：
房屋出租人承擔維修出租房屋義務(wù)需要具備以下條件：
�、僖宰赓U期間承租人履行了通知義務(wù)為前提條件;
�、谝猿鲎夥课萦芯S修必要、維修可能為基本條件;
�、圩赓U房屋毀損必須是因不可歸責于承租人的事由造成的;
�、墚斒氯藳](méi)有約定出租人不承擔出租房屋維修義務(wù)。
(4)、出租房屋權利瑕疵擔保義務(wù).
出租房屋權利瑕疵擔保義務(wù)是指承租人在訂立合同時(shí)不知道出租房屋存在權利瑕疵的，出租人應當保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務(wù)。
�、僖虻谌酥鲝垯嗬�，承租人應當及時(shí)通知出租人。
�、谝虻谌酥鲝垯嗬�，致使承租人不能對出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
提示：
�、俪鲎夥课輽嗬Υ脫Ａx務(wù)的范圍為出租房屋交付前即存在的權利瑕疵，且為承租人不知情的權利瑕疵。
�、诔鲎夥课萁桓逗蟛糯嬖诘臋嗬Υ�，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權利瑕疵，則不構成出租房屋權利瑕疵擔保義務(wù)。
【房屋租賃合同簽訂中應注意的問(wèn)題】相關(guān)文章：
勞動(dòng)合同簽訂過(guò)程中應注意的事項05-23
當前城市房屋拆遷應注意的幾個(gè)問(wèn)題04-14
簽訂房屋租賃合同03-28
簽訂房屋租賃合同01-12
簽訂事業(yè)單位聘用合同應注意的事項06-22
簽訂商鋪租賃合同注意事項02-11
公司章程擬定過(guò)程中應注意的法律問(wèn)題06-01
簽訂房屋租賃合同(15篇)02-02
簽訂房屋租賃合同15篇01-12