房屋贈與合同的撤銷(xiāo)方式
現實(shí)生活中，房屋的贈與行為時(shí)常發(fā)生，但是房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，房屋贈與與一般的動(dòng)產(chǎn)贈與是有區別的。
房屋贈與合同撤銷(xiāo)方式
一、在財產(chǎn)權利轉移之前，贈與合同的任意撤銷(xiāo)權。
房屋贈與合同是指贈與人與受贈人就無(wú)償轉移房屋所有權而達成的協(xié)議。根據合同法第一百八十六條的規定，除了帶有社會(huì )公益、道德義務(wù)性質(zhì)和經(jīng)過(guò)公證的贈與合同，一般的贈與合同在贈與財產(chǎn)權利轉移前可以撤銷(xiāo)。即在財產(chǎn)轉移之前，除法律規定的情形外，贈與人享有任意撤銷(xiāo)權，《合同法》規定一般情況下贈與財產(chǎn)的權利轉移了就不得撤銷(xiāo)贈與合同，對一般的財產(chǎn)贈與通常是以財產(chǎn)是否交付來(lái)認定財產(chǎn)權利是否轉移，但對于房產(chǎn)的贈與，因房產(chǎn)是以進(jìn)行房產(chǎn)登記確認所有權，所以房產(chǎn)的權利轉移以是否進(jìn)行過(guò)戶(hù)手續為準，也就是說(shuō)在房屋尚未登記過(guò)戶(hù)時(shí)，贈與人享有任意撤銷(xiāo)權。
二、在房屋登記過(guò)戶(hù)以后，房屋贈與合同撤銷(xiāo)方式有哪些?
在房屋贈與合同經(jīng)過(guò)公證或者已經(jīng)過(guò)戶(hù)以后，贈與人在下列幾種情況下可以撤銷(xiāo)贈與：
1、附義務(wù)的贈與，贈與附義務(wù)的，受贈人應當按照約定履行義務(wù)。受贈人沒(méi)有按照約定履行義務(wù)的，贈與人可以撤銷(xiāo)贈與。
2、贈與合同的法定撤銷(xiāo)權。根據合同法第一百九十二條規定，受贈人如果有以下三種行為中的一種：(1)嚴重侵害贈與人或贈與人近親屬;(2)對贈與人有扶養義務(wù)而不履行;(3)不履行贈與合同約定的義務(wù)，贈與人就可以撤銷(xiāo)贈與，而不論贈與財產(chǎn)的權利是否轉移。
3、贈與人的經(jīng)濟狀況顯著(zhù)惡化的，合同法第一百九十五條規定，贈與人的經(jīng)濟狀況顯著(zhù)惡化，嚴重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)。
贈與合同撤銷(xiāo)權約束的都是受贈人的行為，也就是說(shuō)在受贈人不履行義務(wù)，對受贈人之外的任何人沒(méi)有約束力。贈與人想要以經(jīng)濟狀況顯著(zhù)惡化來(lái)主張撤銷(xiāo)贈與合同的，應當提交其經(jīng)濟情況顯著(zhù)惡化，嚴重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的相關(guān)證明，且必須得達到嚴重影響的程度，一般性影響不在此列。
房屋贈與合同的撤銷(xiāo)是如何行使的
一、房屋贈與合同的撤銷(xiāo)
1、 贈與關(guān)系成立，且受贈人未占有、使用該房屋及其產(chǎn)權證書(shū)之前，贈與人可行使任意撤銷(xiāo)權;根據我國《》第186條：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉移之前，可以撤銷(xiāo)贈與”及上述“民通意見(jiàn)”可以看出，贈與人在簽訂贈與合同且受贈人未實(shí)際占有房屋及其產(chǎn)權證之前，即財產(chǎn)權利未轉移之前，是可以享有任意撤銷(xiāo)權的。這里的“財產(chǎn)權利”被民通意見(jiàn)明細化，指的并非房屋的過(guò)戶(hù)登記，而是受贈人占有、使用該房屋及其產(chǎn)權證書(shū)。因此，贈與人在此階段實(shí)行任意撤銷(xiāo)權才是可以得到法律的支持。當然，《合同法》第186條對贈與人的這種任意撤銷(xiāo)權也進(jìn)行了限制，它對房屋贈與行為也是同樣適用的，其中包括具有救災、扶貧等社會(huì )公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同不得撤銷(xiāo);經(jīng)過(guò)公證的贈與合同不得撤銷(xiāo)。此外，《合同法》第192條也設立了法定撤銷(xiāo)權之規定，即無(wú)論是否具備《合同法》第186條規定的情形，只要滿(mǎn)足以下條件均可撤銷(xiāo)： (一)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;(二)對贈與人有扶養義務(wù)而不履行;(三)不履行贈與合同約定的義務(wù)。贈與人的撤銷(xiāo)權，自知道或者應當知道撤銷(xiāo)原因之日起一年內行使。
2、 贈與關(guān)系成立，受贈人占有、使用該房屋及其產(chǎn)權證書(shū)，但未辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)，贈與人一般不可以行使任意撤銷(xiāo)權;根據《民法通則意見(jiàn)》第128條規定“公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準”這說(shuō)明贈與合同為實(shí)踐性合同，即以交付為所有權轉移的生效條件。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據我國《》及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規定，房屋的所有權轉移以登記為準。因此，在房屋贈與合同中，房屋過(guò)戶(hù)登記才是所有權轉移的時(shí)間界點(diǎn)。但是，根據上述《民法通則意見(jiàn)》第128條規定可以看出，為了保護受贈人的合法權益而對此作出了特殊的規定，即只要受贈人已占有、使用該房屋及其產(chǎn)權證書(shū)，這時(shí)該贈與行為即生效，贈與人應當為受贈人補辦過(guò)戶(hù)手續。此時(shí)，贈與人一般是不可以以行使任意撤銷(xiāo)權為由來(lái)翻悔的。因此部分律師認為，如果沒(méi)有到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權證書(shū)的變更登記，不但房屋所有權不發(fā)生轉移，而且這種贈予合同也是不生效的觀(guān)點(diǎn)是不準確的。由此可見(jiàn)，贈與人行使任意撤銷(xiāo)權的時(shí)間應當在贈與關(guān)系成立之后，但未將產(chǎn)權證書(shū)交與受贈人，在受贈人占有、使用該房屋之前提出，否則贈與人就不能有效的行使撤銷(xiāo)權、進(jìn)而達到撤銷(xiāo)贈與的法律效果。
二、房產(chǎn)贈與行為生效的時(shí)間
贈與是轉移所有權的'民事法律行為，是實(shí)踐性法律行為，因此，贈與行為生效的時(shí)間與財產(chǎn)所有權轉移時(shí)間有密切聯(lián)系，財產(chǎn)所有權轉移的時(shí)間，就是贈與行為生效的時(shí)間。根據民法通則第72條規定：“按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時(shí)轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外�！狈课菟袡噢D移時(shí)間是民法通則第72條所規定的例外情況之一。根據1983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理條例》第6條：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續�！钡�7條：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時(shí)，須按下列要求提交件：……(三)受贈的房屋，須提交原房屋所有權證，贈與書(shū)和契證�！备鶕�1988年《最高人民法院關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第128條：“公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的支付為準。贈與房屋，如根據書(shū)面贈與合同辦理了過(guò)戶(hù)手續的，應當認定贈與關(guān)系;未辦理過(guò)戶(hù)手續的，但受贈人根據書(shū)面贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過(guò)戶(hù)手續�！�
顯然，房屋贈與，一般情況下，只有到房管機關(guān)辦理所有權轉移登記手續方為有效，也就是說(shuō)，房產(chǎn)贈與的所有權轉移時(shí)間應以房管機關(guān)辦理了房產(chǎn)轉移登記手續，受贈人領(lǐng)取了房產(chǎn)證之時(shí)為房屋所有權轉移時(shí)間，該時(shí)間即為房產(chǎn)贈與行為生效的時(shí)間;特殊情況下，當事人雖未辦理過(guò)戶(hù)手續，但受贈人根據書(shū)面贈與合同已占有、使用該房屋的，房屋交付時(shí)間也算房屋所有權轉移時(shí)間，即房產(chǎn)贈與行為生效時(shí)間。理由是：一方面有利于加強人民群眾的法制觀(guān)念，以促使人民群眾在進(jìn)行房產(chǎn)贈與行為時(shí)，不僅注重實(shí)際占有、使用房屋，而且要重視并及時(shí)地辦理房屋產(chǎn)權的登記手續。
同時(shí)，也更有利于房管機關(guān)對私房的管理，保護房屋所有人的合法權益;另一方面，我國長(cháng)期以來(lái)法制不健全，不少群眾對房屋所有權的轉讓?zhuān)蛔⒅貙?shí)際占有、使用房屋，而不進(jìn)行房產(chǎn)登記，如不考慮歷史狀況，一律以辦理房產(chǎn)登記時(shí)間為房屋所有權的轉移時(shí)間，為房產(chǎn)贈與行為生效的時(shí)間，那么，實(shí)踐中，許多房產(chǎn)贈與行為也就成為無(wú)效的行為，也會(huì )發(fā)生在房屋交付后至房產(chǎn)轉移登記之前這段時(shí)間的所有權仍屬房產(chǎn)贈與人，房產(chǎn)受贈人在此期間對該房屋所為的占有、使用、收益、處分行為為無(wú)效行為，這將不利于房產(chǎn)權的相對穩定和社會(huì )安定團結。當然，對實(shí)際生活中，那種為分散財產(chǎn)，或出于逃避或其他法定義務(wù)的履行，或純屬封建的子襲父業(yè)的思想而借用他人名義辦理了房產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的，不應認定贈與成立，更不能認定辦理房產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續時(shí)間就是房產(chǎn)行為生效時(shí)間。如我市張某于1999年辦廠(chǎng)期間為逃避債務(wù)，將己有的一套房屋無(wú)償贈與給其弟，并單方寫(xiě)了贈與書(shū)后申辦了公證，但未辦理過(guò)戶(hù)手續，也未交付房屋，2000年7月，張某與其弟為其他事發(fā)生沖突，張某要收回贈與的房屋，其弟訴到法院，法院判決此贈與未成立。
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