【熱門(mén)】房屋買(mǎi)賣(mài)合同范文合集9篇

　　在人們越來(lái)越相信法律的社會(huì )中，合同的用途越來(lái)越廣泛，合同的簽訂是對雙方之間權利義務(wù)的最好規范。那么制定合同書(shū)有什么需要注意的呢？以下是小編幫大家整理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同9篇，希望能夠幫助到大家。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇1

　　出售(代理)方姓名：身份證號：地址：(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

　　購買(mǎi)(代理)方姓名：身份證號：地址：(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

　　甲方現有㎡的房屋，地址：，權證號：，土地證號：，自愿出售給乙方，以按揭方式購買(mǎi)。乙方經(jīng)實(shí)地看房并已充分了解此房信息，自愿購買(mǎi)此房。經(jīng)協(xié)商后甲、乙雙方均同意售價(jià)為人民幣(大寫(xiě)元)(￥元)。此房?jì)r(jià)包括(水、電、光纖、天然氣戶(hù)頭、裝修、及：)并達成以下協(xié)議：

　　一、第一次乙方于年月日支付購房定金計人民幣(大寫(xiě)：元)(￥)給甲方。

　　第二次按銀行程序辦理：待簽約貸款銀行審批通過(guò)，通知過(guò)戶(hù)后日內，甲、乙雙方必須到市房地產(chǎn)交易中心將此房產(chǎn)權證交買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)科受理，出據受理單后，乙方再支付給甲方購房首付款(大寫(xiě)元)(￥元)此款不包含購房定金。否則視為違約。乙方須在此首付款內扣除人民幣(大寫(xiě)元)(￥)作為交房押金，待交房時(shí)甲方結清該房所有費用后，乙方再支付給甲方。

　　第三次剩余房款計人民幣(大寫(xiě)元)(￥元)屬于乙方向銀行貸款部分，待辦完過(guò)戶(hù)手續做完抵押后，則由簽約銀行轉賬給指定的甲方賬戶(hù)。(按揭購房此款由簽銀行支付)如果貸款金額不足則由買(mǎi)方以現金方式補差，此合同圓滿(mǎn)結束。

　　二、甲方配合乙方辦理完產(chǎn)權過(guò)戶(hù)后，乙方必須無(wú)條件辦理此房抵押登記手續，否則視為違約。

　　三、甲方必須保證此房產(chǎn)權清楚、無(wú)查封、抵押、凍結、實(shí)屬純私房，并無(wú)任何糾葛，否則承擔一切法律責任。乙方以按揭貸款購買(mǎi)此房，(全權委托擔保公司辦理貸款)或(自行向銀行辦理貸款)應保證自己在銀行無(wú)不良記錄。

　　四、甲方應按約定的時(shí)間和指定的地點(diǎn)，并帶齊相關(guān)證件協(xié)助乙方辦理此房的過(guò)戶(hù)換證手續，所產(chǎn)生的一切費用由方去付(含買(mǎi)賣(mài)方各項稅費)稅收標準以政策為準。

　　五、甲、乙雙方成交后，此房的一切權利全部轉到乙方名下，屬乙方所有。

　　六、違約責任：甲、乙雙方簽字生效后，不得以任何理由推翻此協(xié)議，本協(xié)議在履行過(guò)程中除因不可抗拒的阻力而外，更不得以任何理由解除此協(xié)議，否則依法追究其法律責任。甲方違約不賣(mài)此房以及不按本合同第一款之規定辦理，則雙倍賠付乙方所付定金。乙方違約不買(mǎi)此房以及不按本合同第一款、第二款之規定辦理，則所付定金不退。甲、乙雙方任何一方違約，中介有權從定金中提取(總額的2%作為信息服務(wù)費)或(從定金中提取一半作為信息服務(wù)費)。

　　七、甲乙雙方協(xié)定(甲方在收到第三次房款的同時(shí))或(甲方收到首付款的同時(shí))雙方交接、交房，一經(jīng)交接甲方不在承擔此房任何維修及費用。甲方交房時(shí)保證該房屋的水、電、氣、光纖、物業(yè)管理等相關(guān)費用結清，原有室內設施齊全完整無(wú)損。

　　八、本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方及中介方各執一份，從簽字蓋手印之日起生效。另：甲、乙雙方簽字蓋手印生效的同時(shí)，由方按售價(jià)的支付中介服務(wù)費，計人民幣(大寫(xiě)元)(￥元)，甲乙雙方各支付(大寫(xiě)元)(￥元)

　　九、此協(xié)議簽定后，甲方應將房產(chǎn)證原件交中介方保存，中介方應出具正式蓋章收據，此收據待產(chǎn)權證交件受理后即自動(dòng)無(wú)效。.

　　十、特別約定：甲乙雙方自愿以按揭貸款方式買(mǎi)賣(mài)此房，在辦理過(guò)程中，因政策原因或不可抗拒的阻力，導致銀行無(wú)法辦理貸款，雙方協(xié)定相互都不作違約賠償，甲方退還乙方定金，同時(shí)此協(xié)議自行解除。

　　十一、本協(xié)議在履行過(guò)程中，若發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成任何一方可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。.

　　十二、甲、乙雙方已認真、仔細的閱讀了以上協(xié)議內容，并確認簽字。

　　備注：

　　簽訂日期：年月日

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇2

　　賣(mài)方：(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)買(mǎi)方：(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

　　根據《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執行。

　　第一條房屋的基本情況：

　　甲方房屋坐落于;位于小區___幢單元室，房屋結構為_(kāi)_，房產(chǎn)證登記面積____平方米，地下室一間，面積平方米，房屋權屬證書(shū)號為。

　　第二條價(jià)格：

　　以房產(chǎn)證登記面積為依據，每平米元，該房屋售價(jià)總金額為元整，大寫(xiě)：。

　　第三條付款方式：

　　乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金___元整(大寫(xiě)：)，日內交付元(大寫(xiě))，余款元(大寫(xiě))在房屋過(guò)戶(hù)手續辦理完畢之日支付。

　　第四條房屋交付期限：

　　甲方應于本合同簽訂之日起日內，將該房屋交付乙方。

　　第五條乙方逾期付款的違約責任：

　　乙方如未按本合同第三條規定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約責任。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的__%向甲方支付違約金。逾期超過(guò)__日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，追究乙方的違約責任。

　　第六條甲方逾期交付房屋的違約責任：

　　除不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房?jì)r(jià)款向甲方追究違約責任。每逾期一天，甲方按累計已付款的__%向乙方支付違約金。逾期超過(guò)__日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，追究甲方的違約責任。

　　第七條關(guān)于產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記的約定：

　　甲方應協(xié)助乙方在房屋產(chǎn)權登記機關(guān)規定的期限內向房屋產(chǎn)權登記機關(guān)辦理權屬過(guò)戶(hù)登記手續。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天內取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)，乙方有權解除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起__天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的__%賠償乙方損失。

　　第八條簽訂合同之后，所售房屋室內設施不再變更。甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權糾紛，質(zhì)量符合國家有關(guān)規定，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關(guān)費用包括水、電、氣、物業(yè)、有線(xiàn)等費用有甲方承擔。由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，于乙方無(wú)關(guān)。

　　第九條因本房屋所有權轉移所發(fā)生的稅費均按國家的有關(guān)規定由甲乙雙方交納。

　　第十條本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。

　　第十一條本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意向所在地人民法院起訴。

　　第十三條本合同一式貳份，甲、乙雙方各執壹份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等效力。

　　甲方：乙方：

　　年月日

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇3

　　出讓方(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：許某某，男，漢族，1970年3月4日出生，住四川省大竹縣月華鄉00000組，身份證號：513029197000000000電話(huà)：13920000000

　　受讓方(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：繞某某，男，漢族，1970年9月9日出生，住四川省大竹縣月華000000組，身份證號：51302919700000000x電話(huà)：13925000000000

　　甲方將自己擁有的竹陽(yáng)鎮某某門(mén)市(面積為45.99平方米)出賣(mài)給乙方。為明確雙方的權利、義務(wù)及法律責任，根據?中華人民共和國合同法?和?中華人民共和國物權法?有關(guān)法律、法規之規定，雙方在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎上就該房屋的轉讓?zhuān)�達成如下協(xié)議：

　　一、物權依據

　　該房屋為四川省大竹縣某某門(mén)市。20xx年00月00日大竹縣國土資源局頒發(fā)土地使用證號為大竹縣國用(20xx)第000000號，房產(chǎn)證號為大竹縣房權證竹陽(yáng)鎮字第000000000號。

　　二、房屋價(jià)款

　　甲方與乙方約定出售稅后總價(jià)款人民幣265080元(大寫(xiě)：貳拾陸萬(wàn)伍千零捌拾元整)。

　　三、付款方式及期限

　　乙方采用一次性付款方式，本協(xié)議簽定之日后，乙方向甲方付清總購房款，收款詳見(jiàn)收款收據或銀行轉賬憑證。

　　四、交房時(shí)間：20xx年12月30日(該房屋為普通裝修房，有水電戶(hù)頭各一個(gè)，乙方接房后水電戶(hù)頭不過(guò)戶(hù)到自己名下)。

　　五、甲方把房屋交付給乙方后，乙方在裝修過(guò)程中，不能擅自改變房屋的主體承重結構，否則出現質(zhì)量問(wèn)題一概由乙方負責。(包括經(jīng)濟責任、法律責任)

　　六、特別約定

　　甲方保證該房屋無(wú)抵押、出售、租賃等現象存在，也無(wú)任何債權債務(wù)糾紛。

　　七、房屋過(guò)戶(hù)

　　甲乙雙方約定在20xx年12月30日前，甲方將房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)到乙方名字下，一切稅費由乙方承擔。

　　八、違約責任

　　合同生效后，雙方不得反悔，任何一方反悔，違約方一次性支付給守約方違約金人民幣伍萬(wàn)元整。

　　九、本合同自雙方簽訂之日起生效，合同壹式二份，甲乙雙方各執壹份，具有同等法律效力。

　　甲方(簽章)：乙方(簽章)：

　　聯(lián)系電話(huà)：聯(lián)系電話(huà)：

　　年月日年月日

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇4

　　出賣(mài)人(以下略稱(chēng)甲方)：身份證號: 聯(lián)系電話(huà): 買(mǎi)受人(以下略稱(chēng)乙方)：身份證號: 聯(lián)系電話(huà): 根據《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規之規定,買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上簽訂本合約。

　　第一條 甲方志愿將其房屋山東興唐源建設工程有限公司宿舍4號樓西單元5樓東戶(hù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋）給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并志愿購買(mǎi)該房屋�，F該房屋具體狀況如下：

　　(一)該房屋座落于濟寧市中區唐口鎮唐人居小區東北角，該房屋建筑面積 平方米（含公攤）為93.9平方米，儲藏室 8.66平方米，一共 102.56平方米。該房屋的用途為民用住宅,屬磚混結構結構,建筑層數地上6層，地下一層架空層。

　�。ǘ�）該房屋的建筑面積以山東興唐源建設工程有限公司所出具的建筑面積為準。

　�。ㄈ�）該房屋出售后一年后正式辦理建設單位出具的購房合同，此房屋沒(méi)有房產(chǎn)證。

　　第二條 計價(jià)方式與價(jià)款�？偨痤~(人民幣)壹拾陸萬(wàn)捌仟零壹拾肆元陸角整（￥：168014.6）。

　　第三條 付款時(shí)間及方式乙方應于本合約發(fā)生效力之日起7日內將該購房合約范本房屋全部?jì)r(jià)款給付甲方。具體付款方式為：現金或轉賬。

　　第四條 甲方承諾在建設方承諾的交房日期當天將房屋交給乙方。

　　第五條 乙方未按本合約的約定支付房?jì)r(jià)款的，按下列約定承擔違約責任：

　　如在規定的期限內未交清房款甲方有權解除本合約，將已收房?jì)r(jià)款一次性無(wú)息退還乙方，所收定金不予退還；甲方保留要求乙方支付總房?jì)r(jià)款百分之五的違約金。

　　第六條 出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的房屋沒(méi)有產(chǎn)權糾紛和債權債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因,造成該房屋發(fā)生債權債務(wù)糾紛的,由出賣(mài)人承擔全部責任。

　　第七條 本合約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立增補條款或增補和談。增補條款或增補和談和本合約的附件均為本合約不成分割的部分。

　　第八條 本合約自甲乙雙方簽字之日起發(fā)生效力。

　　第九條 因本合約或與本合約有關(guān)的不論什么爭議，雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，提交處理濟寧市仲裁委員會(huì )仲裁解決或依法由群眾法院訴訟解決。

　　第十條 本合約一式貳份。此中甲方乙方雙方各執壹份。

　　甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

　　法定代表人： 法定代表人：

　　簽約日期： 簽約日期：

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇5

　　甲方：

　　乙方：

　　經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著(zhù)互讓、互諒、公平、自愿的原則，達成宅基地買(mǎi)賣(mài)合同，具體條款如下：

　　一、甲方愿將座落張樓鄉茶庵村豐李組北邊建設用地，路西側，門(mén)面兩間宅基地面積寬_______,南鄰以人民幣給乙方。

　　二、乙方先支付作為預付款，在甲方付款________元(大寫(xiě)元(大寫(xiě))個(gè)月做好建房準備后，開(kāi)始在該)。

　　西鄰，元(大寫(xiě)米，長(cháng)東鄰米，北鄰，)的價(jià)格出售處建房時(shí)，無(wú)四鄰權屬糾紛，順利做完地梁后一次性付清余三、甲方保證宅基無(wú)任何四鄰糾紛，無(wú)與宅基相關(guān)的債權糾紛，若有糾紛，甲方有權全力協(xié)助乙方調解。

　　四、本合同甲乙雙方簽訂后不得違約，一方若違約，將支付對方該宅基款50%作為違約金。

　　五、本合同受《合同法》保護。本合同未盡事宜另行協(xié)商。

　　六、本合同簽字之日起生效。

　　七、本合同一式叁份，甲乙雙方及公證人各持一份。

　　甲方：

　　公證人：

　　乙方：

　　年月日

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇6

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題涉及預售商品房再轉讓問(wèn)題和其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題（主要是指現房），我國法律界對該問(wèn)題討論的不是很多，但是由于厘清該問(wèn)題對司法實(shí)踐頗有裨益，因此本文擬就該問(wèn)題作些探討。

　　一、合同權利轉讓的基本理論問(wèn)題。

　　在研究房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題之前，本文先就合同權利轉讓的一些基本理論問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要地說(shuō)明。

　　合同權利轉讓是指合同債權人通過(guò)協(xié)議將其債權全部或者部分地轉讓給第三人的行為。其特征是：第一、合同權利轉讓是不改變合同權利的內容，由債權人將權利轉讓給第三人。第二、合同權利轉讓的對象是合同債權。第三、權利的轉讓既可以是全部的轉讓?zhuān)�也可以是部分的轉讓。合同權利轉讓的生效有兩個(gè)條件：第一、權利轉讓合同成立。第二、債權人將權利轉讓的事實(shí)通知債務(wù)人。合同權利轉讓的法律效力分為對內效力和對外效力，對內效力具體表現為：第一、合同權利由讓與人轉讓給受讓人，如果是全部轉讓?zhuān)瑒t受讓人將作為新債權人而成為合同權利的主體，轉讓人將脫離原合同關(guān)系，由受讓人取代其地位。如果是部分權利轉讓?zhuān)瑒t受讓人將加入合同關(guān)系，與原債權人一起成為共同債權人。第二、在轉讓合同權利時(shí)從屬于主債權的從權利也將隨主權利移轉而發(fā)生移轉。第三、轉讓人應當保證其轉讓的權利是有效存在且不存在權利瑕疵的。對外效力具體表現為：第一、債務(wù)人不得再向轉讓人即原債權人履行債務(wù)。第二、受讓人不僅取得債權人轉讓的債權，而且應取得與債權有關(guān)的從權利。第三、債務(wù)人在合同權利轉讓時(shí)就已經(jīng)享有的對抗原債權人的抗辯權，并不因合同權利的轉讓而消滅。2

　　我國關(guān)于合同權利轉讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法通則》）第九十一條和《中華人民共和國合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第五章的有關(guān)規定，其中第七十九條至八十三條專(zhuān)門(mén)規定合同權利轉讓問(wèn)題，第八十七條規定辦理批準、登記等手續問(wèn)題。

　　《民法通則》第九十一條規定：“合同一方將合同的權利、義務(wù)全部或者部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規定應當由國家批準的合同，需經(jīng)原批準機關(guān)批準。但是，法律另有規定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒(méi)有對權利的轉讓和義務(wù)的轉移進(jìn)行區分，而是將二者作為一個(gè)整體看待。合同權利義務(wù)的轉讓含有義務(wù)轉移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果轉讓人不承擔合同義務(wù)（單務(wù)合同）或者義務(wù)已經(jīng)履行完畢，其轉讓合同權利是否需要合同另一方的同意呢？?jì)H就該條文理解，在這種情況下，仍需另一方的同意。同時(shí)該條文對合同權利的轉讓還有一個(gè)限制，即轉讓人轉讓合同權利義務(wù)時(shí)不得牟利，這種規定明顯帶有計劃經(jīng)濟體制立法模式的色彩�！逗贤�法》關(guān)于合同權利轉讓的規定“是在對民法通則第91條進(jìn)行補充的基礎上，并借鑒《涉外經(jīng)濟合同法》第26條的有關(guān)規定發(fā)展而來(lái)，它彌補了合同債權債務(wù)轉讓的立法漏洞”。3因《合同法》關(guān)于債權轉讓的規定比較明確，本文不再詳述。

　　《合同法》未對合同所指向的標的物作動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的劃分，應當理解為只要符合法律規定，不論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，合同權利都可以轉讓。因此可以講《合同法》對房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓提供了明確的法律依據。下面就該權利轉讓所涉及的問(wèn)題進(jìn)行分析論述。

　　二、我國關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓的有關(guān)規定。

　　因預售商品房以外的其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同的權利轉讓問(wèn)題并不復雜，本文對該問(wèn)題不再贅述，下面僅就預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題進(jìn)行分析。

　　預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題一般稱(chēng)之為預售商品房再轉讓。對于預售商品房再轉讓問(wèn)題有兩種截然相反的觀(guān)點(diǎn)：第一種是反對轉讓?zhuān)�主要理由是“炒樓花”具有較大的投機性，允許炒樓花可能導致房?jì)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害房屋實(shí)際使用者的利益，影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。贊成轉讓的認為，炒家進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險投資，既可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聚集資金，又可以活躍市場(chǎng)，從世界各國房地產(chǎn)交易實(shí)踐來(lái)看，炒家參與房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn).4本人贊同第二種觀(guān)點(diǎn)，商品房再轉讓形成的原因是多方面的，可能是為了投資，也可能是因其他原因，購買(mǎi)的商品房對預購方已經(jīng)沒(méi)有意義，例如預購方移居國外。如果一概禁止轉讓?zhuān)瑒t限制了預購方合法權益的行使。5

　　其實(shí)，關(guān)于預售商品房再轉讓問(wèn)題，我國1995年《房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)作出了規定，該法第五十四條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓的問(wèn)題，由國務(wù)院規定”。因迄今為止國務(wù)院尚未作出具體規定，有些學(xué)者據此認為預購商品房不能再轉讓。本人認為該規定是一種委任性條款，即授權國務(wù)院對預售商品房再轉讓制定行政法規，其隱含的意思是預購商品房可以再轉讓。我們無(wú)法想象國務(wù)院會(huì )制定這樣的行政法規：“根據《房地產(chǎn)法》第五十四條的規定，預售商品房不能再轉讓”。如果預售商品房不可以再轉讓?zhuān)�那么《房地產(chǎn)法》應當直接作出規定，沒(méi)有必要再授權國務(wù)院制定不可轉讓的行政法規。所以該條款“實(shí)際上是對商品房的預售合同轉讓的認可”。6

　　我國最高人民法院對預購商品房再轉讓問(wèn)題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會(huì )紀要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《1993年座談會(huì )紀要》）規定：“關(guān)于轉賣(mài)預售商品房問(wèn)題。預購方在預售方實(shí)際交付房屋之前，將預售商品房轉賣(mài)給第三人的，必須符合法規、政策規定。違反法律、政策規定，倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的，應當認定買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。在預售方已實(shí)際交付房屋后，預購方將房屋賣(mài)給第三人的，可按一般房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理”�！�1993年座談會(huì )紀要》大體包含這樣幾層含義：一、預購方可以轉讓商品房。二、該轉讓行為必須是在預售方實(shí)際交付房屋之前。三、該轉讓行為必須符合法規、政策規定。四、違法法規、政策規定倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的行為無(wú)效。五、在房屋交付之后預售方轉讓房屋的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其中該座談會(huì )紀要未明確解釋“轉讓行為必須符合法規、政策規定”的具體含義，但是根據該段后半部分的規定，違法“法規、政策規定”主要是指倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的行為。該規定沿襲了《民法通則》的立法本意，這大體與我國當時(shí)的經(jīng)濟體制有關(guān)。

　　1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《1995年司法解釋》）中，對預售商品房再轉讓問(wèn)題作出比較詳細的規定，為避免不必要的爭論，本文全文引用該規定：“七、關(guān)于預售商品房的轉讓問(wèn)題。28、商品房的預售合同無(wú)效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無(wú)效。29、商品房預售合同的雙方當事人，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)辦理了有關(guān)手續后，在預售商品房尚未實(shí)際交付前，預購方將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒(méi)有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。30、商品房預售合同的預購方，在實(shí)際取得預購房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理”。

　　根據以上規定，可以將預售商品房的債

　　權轉讓問(wèn)題歸納為：一、預售商品房合同無(wú)效的，預售商品房的轉讓合同一般也無(wú)效。二、該轉讓行為必須是在預售方實(shí)際交付房屋之前，且商品房買(mǎi)賣(mài)合同和權利轉讓合同都辦理了轉讓手續。三、在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而非預售商品房再轉讓關(guān)系。

　　與《1993年座談會(huì )紀要》相比，《1995年司法解釋》對商品房債權轉讓問(wèn)題的規定出現了很大變化：一、《1993年座談會(huì )紀要》規定在房屋交付之后預售方轉讓房屋的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而《1995年司法解釋》強調在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系�！�1993年座談會(huì )紀要》關(guān)于這方面的規定有悖于物權理論，因為在房屋交付后預購方并不當然取得房屋的所有權，其轉讓房屋的行為也不當然都是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，其中可能仍然包括預售商品房再轉讓關(guān)系�！�1995年司法解釋》將房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系限定在預購方實(shí)際取得房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后的轉讓范圍內。預購方取得房屋所有權證書(shū)當然取得房屋的所有權，即便這時(shí)房屋還未交付，其再將房屋轉讓亦當然是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。二、《1993年座談會(huì )紀要》規定違反法規、政策規定倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的行為無(wú)效，而《1995年司法解釋

　　》則強調轉讓預售商品房應當辦理轉讓手續，將辦理了轉讓手續作為轉讓預售商品房合同有效的條件。但是，該“轉讓手續”是指預購方和預售方的轉讓手續還是指預購方和受讓方的轉讓手續？該“轉讓手續”的具體含義是什么？無(wú)論該“轉讓手續”是指什么，決不可能是預購方和預售方向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權登記手續，因為如果辦理了房屋產(chǎn)權登記手續，預購方已經(jīng)取得預購商品房的所有權，那么預購方和受讓人之間就不存在預售商品房合同權利轉讓關(guān)系，而只存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。根據該解釋的規定，該轉讓手續應當包括預購方和預售方、預購方和受讓方兩個(gè)轉讓手續。那么該轉讓手續是指什么呢？該解釋沒(méi)有作出進(jìn)一步的規定，但是根據《房地產(chǎn)法》第四十四條第二款：“商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上人 民 政 府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”的規定，該轉讓手續應當是指預售合同的登記備案手續。同理預購方和受讓方的轉讓手續也應當是預售商品房轉讓合同的登記備案手續。

　　20xx年最高人民法院又發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《20xx年司法解釋》），其中第六條涉及登記備案問(wèn)題。該條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外”。根據該條規定，預售商品房合同不以辦理登記備案手續為合同生效的條件，除非雙方當事人另有約定。也就是說(shuō)《20xx年司法解釋》對《1995年司法解釋》關(guān)于預購方轉讓預售商品房權利的條件進(jìn)行了修正，即預購方和預售方合同簽訂的預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如果符合法律規定的條件，則該預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同生效，而該買(mǎi)賣(mài)合同是否登記備案不影響合同的效力。同理，預購方和受讓方簽訂的預售商品房權利轉讓合同是否備案也不能成為影響轉讓合同效力的原因。

　　此外，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權屬登記時(shí)，預購方將購買(mǎi)交付的商品房轉讓他人的，對該轉讓的性質(zhì)如何認定？根據最高人民法院以上司法解釋的規定，預售商品房再轉讓限定在商品房尚未實(shí)際交付以前，交付以后的轉讓問(wèn)題不適用該解釋。登記是房屋所有權變更的公示方式，在房屋未辦理登記時(shí)，該房屋的所有權仍然屬于開(kāi)發(fā)商，那么該轉讓是否屬于無(wú)權處分呢？無(wú)權處分行為主要包括以下幾種情形：出賣(mài)他人之物，出租他人之物，未經(jīng)共有人同意出租、出賣(mài)共有物，將他人之物設定抵押、質(zhì)押等。7從表面上看，該轉讓屬于無(wú)權處分，但是仔細推敲起來(lái)就會(huì )發(fā)現這種理解存在問(wèn)題：房屋未交付以前，預購方轉讓合同權利只要通知預售方，該轉讓合同即對預售方發(fā)生法律效力，但是按照無(wú)權處分處理，預購方轉讓房屋必須經(jīng)過(guò)預售方追認，該轉讓合同才能生效，這種結論讓人覺(jué)得不可思議。其實(shí)，按照合同權利轉讓理論，除不得轉讓的情形外，預購方可以將其對預售方享有的權利轉讓給第三人，此時(shí)預購方轉讓的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同中請求預售方協(xié)助辦理產(chǎn)權的權利。因此，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權屬登記，預購方將購買(mǎi)交付的商品房轉讓他人，其法律性質(zhì)仍然屬于合同權利轉讓問(wèn)題，只是該轉讓不適用最高人民法院關(guān)于預售商品房再轉讓司法解釋的有關(guān)規定，而應當適用《合同法》關(guān)于合同權利轉讓的一般規定。

　　三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同債權轉讓的法律適用問(wèn)題。

　　在理論界和實(shí)務(wù)界有一種觀(guān)點(diǎn)，認為未取得權屬證書(shū)的房屋，無(wú)論是房屋所有權還是債權都不得轉讓?zhuān)�因轉讓而簽訂的合同都是無(wú)效的。其法律根據是《房地產(chǎn)法》第三十七條，該條規定：“下列房地產(chǎn)，不得轉讓?zhuān)骸�（六）、未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的…”。

　　這種觀(guān)點(diǎn)對法律的理解有失偏頗。根據有關(guān)法律規定，至少有三種“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓?zhuān)?/p>

　　第一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出賣(mài)現房的情況。根據20xx年6月1日國務(wù)院頒布實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，其第七條規定：“商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（二）取得土地使用權證書(shū)或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)”。從以上規定可以看出，開(kāi)發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權初始登記手續，可以直接將現房出賣(mài)給買(mǎi)受人。也許有人會(huì )提出，《房地產(chǎn)法》第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書(shū)”。那么如何解釋“轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書(shū)”的規定和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條的規定之間的矛盾呢？實(shí)際上，二者之間不存在競合問(wèn)題，理由為：《房地產(chǎn)法》第三十八條規定的轉讓是指轉讓以出讓方式取得的土地使用權，如果轉讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權時(shí)該房屋應當具有所有權證書(shū)，一般情況下，買(mǎi)受人應當是具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的法人。而《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規定的轉讓是商品房（現房）的轉讓問(wèn)題，而非單純的土地使用權轉讓?zhuān)瑢�買(mǎi)受人的條件沒(méi)有限制。此為“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓的情形之一。

　　第二是開(kāi)發(fā)商預售商品房的情形。所謂預售商品房是指“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房?jì)r(jià)款的行為”。&

　　nbsp;8因為是預售正在建設中的商品房，房屋還未建成，開(kāi)發(fā)商不可能取得房屋權屬證書(shū)，但是開(kāi)發(fā)商卻可以轉讓該未建成的房屋。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在預售商品房時(shí)有一部分房屋未賣(mài)出，但是房屋已經(jīng)建成，開(kāi)發(fā)商同樣不需要取得房屋權屬證書(shū)，其可以憑原商品房預售證書(shū)繼續轉讓該已建成房屋。此為“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓的情形之二。

　　第三是無(wú)權處分情形。無(wú)權處分是指無(wú)處分權人處分他人財產(chǎn)，并且與相對人訂立財產(chǎn)轉讓合同�！逗贤�法》第五十一條規定：“無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。對該條款的效力，我國法律界的通說(shuō)為“效力待定”。也就是說(shuō)，即使出賣(mài)人出賣(mài)他人房屋并也不當然導致合同無(wú)效，經(jīng)房屋所有人追認或者出賣(mài)人訂立合同后取得處分權的.，該是房屋買(mǎi)賣(mài)為有效。此為“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓的情形之三。

　　以上三種均為出賣(mài)人在未取得房屋權屬證書(shū)的情況下可以轉讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無(wú)處分權的人處分他人房屋，未經(jīng)房屋所有人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后未取得處分權的，該合同無(wú)效。至少排除這三種情形之外，其他房屋在未取得房屋權屬證書(shū)時(shí)不得轉讓?zhuān)�例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋權屬證書(shū)時(shí)不得出賣(mài)。

　　按照這種邏輯思路，可以得出買(mǎi)受人與出賣(mài)人（可以是開(kāi)發(fā)商，也可以是開(kāi)發(fā)商之外的自然人、法人或者其他組織）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在未辦理房屋權屬變更登記手續之前，買(mǎi)受人對出賣(mài)人享有的權利包括：接受房屋和要求出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋權屬登記手續；與此相對應，出賣(mài)人的義務(wù)包括：交付房屋和協(xié)助辦理房屋權屬登記手續。買(mǎi)受人可以將對出賣(mài)人的上述請求權全部或者部分轉讓給第三人（受讓人）。此時(shí)，因房屋尚未辦理過(guò)戶(hù)手續，房屋所有權仍然屬于出賣(mài)人，所以買(mǎi)受人轉讓的只能是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的權利（請求權），而不是房屋所有權。在這種情況下，該權利的轉讓問(wèn)題應當適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關(guān)于合同權利轉讓的規定，同時(shí)由于《合同法》對《民法通則》有關(guān)權利轉讓問(wèn)題進(jìn)行了修正（轉讓權利只需通知出賣(mài)人，該權利轉讓合同即對出賣(mài)人發(fā)生法律效力），根據“特別法優(yōu)于普通法”的原則，關(guān)于轉讓合同權利問(wèn)題應當適用《合同法》的有關(guān)規定（預售商品房再轉讓問(wèn)題還應當適用最高人民法院有關(guān)的司法解釋?zhuān)��?/p>

　　四、與房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓有關(guān)的其他法律問(wèn)題。

　�。ㄒ唬�、買(mǎi)受人轉讓合同權利是否還應當交納契稅和契稅的繳納對轉讓合同效力的影響。

　　根據我國稅收征收方面的法律規定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人應當按照房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格交納契稅。如果在只有買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當事人的情況下，契稅的納稅人只能買(mǎi)受人當無(wú)異議。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓中，應當由哪一方繳納契稅？未繳納契稅是否導致該權利轉讓合同無(wú)效？

　　對這個(gè)問(wèn)題在理論界和司法實(shí)務(wù)界有兩種截然對立的觀(guān)點(diǎn)：一種認為，買(mǎi)受人和出賣(mài)人都應當繳納契稅，即先由買(mǎi)受人繳納契稅取得房屋權屬證書(shū)后，再由受讓人繳納契稅取得買(mǎi)受人的房屋權屬證書(shū)。如果買(mǎi)受人未繳納契稅，應當認定該權利轉讓合同無(wú)效。另一種觀(guān)點(diǎn)認為，契稅應當由受讓人交納。如果買(mǎi)受人和出賣(mài)人都繳納契稅，結果是人為地制造了兩次買(mǎi)賣(mài)、兩次稅費，無(wú)法實(shí)現社會(huì )效益的最大化。9

　　本人同意后一種觀(guān)點(diǎn)，除該觀(guān)點(diǎn)的理由之外，還有如下理由：

　　第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅”，其第四條規定：“契稅的計稅依據：（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；……”，《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第七條規定：“條例所稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)，是指房屋所有人將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為”。根據以上規定，契稅的納稅人應當是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，即買(mǎi)受人為房屋權屬的承受人。買(mǎi)受人是否成為契稅的納稅人應當區別二種情形：第一是買(mǎi)受人將合同權利部分轉讓給受讓人，買(mǎi)受人不退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人和受讓人共同對出賣(mài)人享有權利，是該房屋的共有人，也是房屋權屬的共同承受人，契稅當然由二者共同繳納。第二是買(mǎi)受人將合同權利全部轉讓給受讓人，買(mǎi)受人退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，受讓人單獨對出賣(mài)人享有權利，是房屋權屬的承受人，契稅由受讓人繳納，因買(mǎi)受人已退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其不應當再承擔契稅的繳納義務(wù)。從另外的一個(gè)角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權屬證書(shū)的對價(jià)，買(mǎi)受人沒(méi)有取得房屋權屬證書(shū)，當然不需要繳納契稅。如果買(mǎi)受人繳納契稅，則其取得房屋權屬證書(shū)，此時(shí)的轉讓行為是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而不是合同權利轉讓關(guān)系。

　　第二、如果認為因買(mǎi)受人未繳納契稅則權利轉讓合同無(wú)效，那么出賣(mài)人未繳納土地增值稅也同樣會(huì )導致合同無(wú)效。這就象我們去超市購買(mǎi)商品，因銷(xiāo)售者沒(méi)有交納稅款而導致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效一樣荒謬無(wú)比。納稅與否是納稅人和稅收征收機關(guān)之間的稅收征收關(guān)系，該法律關(guān)系屬于稅法的調整范圍，而買(mǎi)賣(mài)合同以及權利轉讓合同是民事關(guān)系，二者之間沒(méi)有任何原因和結果關(guān)系。

　　第三、無(wú)論《民法通則》和《合同法》，還是最高人民法院的相關(guān)司法解釋?zhuān)�都承認房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利可以轉讓?zhuān)�并且都沒(méi)有將買(mǎi)受人繳納契稅作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓生效的要件。其實(shí)，不交納契稅并不代表買(mǎi)受人可以不交納其他稅費，其還是應當按照稅收法律的規定交納所得稅等其他稅費。

　　因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓?zhuān)�轉讓權利的買(mǎi)受人不應當繳納契稅。同時(shí)，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)合同的當事人，還是權利轉讓的當事人，契稅或者其他稅費是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。

　�。ǘ�）抵債房屋的再轉讓問(wèn)題。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，以房抵債的現象非常普遍。開(kāi)發(fā)商由于資金緊張或者為避免流動(dòng)資金的大量占用，往往要求施工方墊資施工，待房屋建成后以房屋折價(jià)抵頂工程款。在這種情形下，實(shí)際存在兩種法律關(guān)系：建筑工程施工合同關(guān)系和房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。因建筑工程施工合同與本文主旨無(wú)關(guān)，故僅論述房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

　　以房抵債的法律性質(zhì)為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，即開(kāi)發(fā)商以建成房屋折價(jià)作為給付施工方的工程款，施工方以開(kāi)發(fā)商欠其的工程款作為購買(mǎi)房屋的對價(jià)。建設部《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》第三條也對此作了明確規定：“本規定所稱(chēng)房地產(chǎn)轉讓?zhuān)�是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。前款所稱(chēng)其他合法方式，主要包括下列行為：……（四）以房地產(chǎn)抵債的；……”。

　　施工方為了使房屋變現，就需要轉讓該房屋，這種轉讓分為兩種情形：一是施工方在取得房屋權屬登記證書(shū)后再轉讓房屋，該轉讓?xiě)�當為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。二是施工方與第三人達成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，由施工方將該抵債房屋轉讓給第三人，第三人將房屋價(jià)款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費，為減少變現成本，施工方大多采取第二種方式變現。

　　如何確定施工方轉讓行為的法律性質(zhì)？開(kāi)發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，則開(kāi)發(fā)商承擔

　　的義務(wù)為交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權手續，施工方享有的權利為接受房屋和要求開(kāi)發(fā)商承擔協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權手續。因施工方尚未取得房屋權屬證書(shū)，其與第三人簽訂的轉讓協(xié)議實(shí)際上轉讓的仍然是對開(kāi)發(fā)商享有的權利，即該轉讓為合同權利轉讓。同時(shí)由于該房屋已經(jīng)建成，所以該轉讓行為應當適用《合同法》關(guān)于權利轉讓的規定。

　　由于施工方不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，其與第三人達成協(xié)議后，再由開(kāi)發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并出具發(fā)票等辦理房屋權屬登記所需的手續。如果開(kāi)發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價(jià)格、施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價(jià)格、第三人和開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的房屋價(jià)格相同，例如三個(gè)合同的房屋價(jià)格分別為100萬(wàn)元，權利轉讓問(wèn)題不會(huì )產(chǎn)生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現，往往會(huì )降價(jià)銷(xiāo)售房屋，例如開(kāi)發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價(jià)格為100萬(wàn)元，施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價(jià)格80萬(wàn)元，最后第三人和開(kāi)發(fā)商以80萬(wàn)元簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，此時(shí)存在一個(gè)問(wèn)題：合同權利轉讓是指不改變合同權利的內容，由債權人將權利轉讓給第三人。最后一個(gè)合同改變了第一個(gè)合同的內容，這種改變是否影響權利轉讓的性質(zhì)？施工方轉讓合同權利的完整流程是，開(kāi)發(fā)商和施工方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，工程款為房屋價(jià)款，其后施工方再和第三人簽訂權利轉讓合同，施工方收取第三人給付的對價(jià)，最后施工方通知開(kāi)發(fā)商。因該流程比較煩瑣，施工方往往在和第三人或者包括第三人和開(kāi)發(fā)商達成初步的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后（可能是口頭的，也可能是書(shū)面的），由開(kāi)發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，第三人不需要按照合同約定向開(kāi)發(fā)商交付房款，因其已經(jīng)將房屋價(jià)款交付給了施工方。同時(shí)因該房屋已經(jīng)由施工方交付給第三人，該第三人就享有要求開(kāi)發(fā)商出具辦理房屋權屬登記各種手續的權利。從該層面上分析，最后一個(gè)合同只具有形式上的意義，或者說(shuō)該價(jià)格僅為繳納契稅而確定的成交價(jià)。但是無(wú)論如何，施工方的轉讓行為仍然為權利的轉讓?zhuān)�我們權且稱(chēng)之為“簡(jiǎn)化的權利轉讓”。

　�。ㄈ�）、《合同法》第八十七條的具體含義。

　　《合同法》第八十七條規定：“法律、行政法規規定轉讓權利或者轉移義務(wù)應當辦理批準、登記手續的，依照其規定”。具體到房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題，“辦理批準、登記手續”的含義是指受讓人辦理房屋權屬登記手續還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓合同應當辦理登記手續？如果是轉讓合同應當辦理登記手續，那么未辦理登記手續是否影響該合同的效力？

　　根據該條款“轉讓權利或者轉移義務(wù)應當辦理批準、登記手續”的規定，該“批準、登記手續”顯然是指轉讓合同的批準、登記手續，這種理解應無(wú)異議。

　　關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓登記問(wèn)題，只有《1995年司法解釋》第二十九條作出規定，但是該司法解釋即不是法律（狹義的法律），也不是行政法規，同時(shí)該司法解釋只適用1995年1月1日以前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案件，而不適用1995年以后的案件，再者法律、行政法規對房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓是否需要登記都沒(méi)有作出規定。本人認為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同債權轉讓不需要辦理登記手續，或者至少說(shuō)現在不需要辦理登記手續。因此，未辦理登記手續不影響轉讓合同的效力。

　　五、結論。

　�。ㄒ唬�、我國法律和司法實(shí)踐都承認房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利可以再行轉讓?zhuān)瑱嗬�轉讓包括預售商品房再轉讓和其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓。

　�。ǘ�）、預售商品房再轉讓。

　　轉讓的條件是：（1）、預購方和預售方簽訂的預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。（2）、預購方和受讓方簽訂的預售商品房債權轉讓合同合法有效。（3）、預售商品房債權轉讓合同應當在預購方還未取得房屋產(chǎn)權證書(shū)之前簽訂。（4）、預購方向預售方履行了通知義務(wù)。

　�。ㄈ�）、特殊的權利轉讓合同。（1）、轉讓已經(jīng)交付但是尚未辦理權屬登記的商品房。（2）、轉讓尚未辦理權屬登記的抵債房屋。該二種情形均屬于合同權利轉讓?zhuān)�適用《合同法》關(guān)于權利轉讓的一般規定。

　�。ㄋ模�、其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓。

　　轉讓條件：1、出賣(mài)人和買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。2、買(mǎi)受人和受讓人簽訂的轉讓合同合法有效。3、買(mǎi)受人向出賣(mài)人履行了通知義務(wù)。

　�。ㄎ澹�、排除條件是：1、轉讓權利的轉讓人不應當繳納契稅，同時(shí)契稅或者其他稅費是否繳納也不影響轉讓權利合同的效力。2、轉讓合同不需要辦理登記手續。

　　注釋?zhuān)?/strong>

　　1、因合同權利、義務(wù)一并轉移需要經(jīng)過(guò)對方同意，該轉讓可研究的問(wèn)題有限，故本文論述的前提是轉讓人（原合同買(mǎi)受人）不承擔合同義務(wù)或者其義務(wù)已經(jīng)履行完畢的情況下單純的合同權利轉讓問(wèn)題。

　　2、參見(jiàn)王利明、崔建遠：《合同法新論總則》，中國政法大學(xué)出版社，20xx年3月修訂版，第412-426頁(yè)。

　　3、駱小春：《預購商品房再轉讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》，20xx年第5期，第112頁(yè)。

　　4、駱小春：《預購商品房再轉讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》，20xx年第5期，第112頁(yè)。

　　5、參見(jiàn)金儉：《析商品房預售合同》，載《現代法學(xué)》，1996年第1期，第62頁(yè)。

　　6、趙英偉：《商品房預售合同轉讓法律性質(zhì)及條件研究》，法律圖書(shū)館，首頁(yè)》

　　法律論文資料庫》“商品房”搜索，下載于20xx年8月4日。

　　7、參見(jiàn)田韶華、包雯：《論我國合同法上的無(wú)權處分合同及其效力》，載《法學(xué)家》，20xx年第2期，第54頁(yè)。梁慧星：《如何理解合同法第五十一條》，載《人民法院報》，20xx年1月8日，第3版。王軼：《論無(wú)權處分行為的效力》，載《中外法學(xué)》，20xx年第3期，第287頁(yè)。

　　8、1995年2月17日建設部《城市商品房預售管理辦法》第二條。

　　9、鄒征優(yōu)、林奇良：《不是轉讓房屋，是轉讓合同權利》，載《人民法院報》，20xx年2月26日，第B4版。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇7