【推薦】房屋買(mǎi)賣(mài)合同集合六篇

　　在當今不斷發(fā)展的世界，合同出現的次數越來(lái)越多，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為。那么正式、規范的合同是什么樣的呢？以下是小編整理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同6篇，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇1

　　出賣(mài)人(甲方)：身份證號碼：

　　買(mǎi)受人(乙方)：身份證號碼：

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同 賣(mài) 方:__________________________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

　　買(mǎi) 方:__________________________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

　　甲乙雙方本著(zhù)誠實(shí)信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權利義務(wù)轉讓事宜，達成如下協(xié)議：

　　一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)

　　二、 甲乙雙方商定轉讓價(jià)格為人民幣_____________________元， (大寫(xiě))____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整。

　　乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

　　三、 甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應有一切權利和義務(wù)同時(shí)轉讓。

　　四、出賣(mài)的房屋如存在產(chǎn)權糾紛，由甲方承擔全部責任。

　　五、出賣(mài)的房屋如因政府規劃行為需拆遷，所得相關(guān)賠償的一切 權利自合同生效日起歸乙方所有。

　　六、本合同經(jīng)雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應 嚴格履行。其權利、義務(wù)轉移時(shí)間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時(shí)。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠 償損失， 支付對方違約費用人民幣________元， 大寫(xiě)__________元整。

　　七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;

　　八、未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規定辦理。如發(fā)生爭議，雙方 協(xié)商解決;協(xié)商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。

　　九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力。

　　甲方(簽名或蓋章):_________________________________

　　身份證號:___________________________________________

　　乙方(簽名或蓋章):_________________________________

　　身份證號:___________________________________________

　　簽訂日期：___________年____月____日

　　【延伸閱讀】

　　一、小產(chǎn)權房屋能夠自由買(mǎi)賣(mài)?

　　嚴格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權房包括：已購公房，鄉產(chǎn)房和使用權房。根據這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉讓時(shí)也會(huì )區別對待�！耙奄徆�房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買(mǎi)房款的1%，就可以等同為商品房上市出售�！班l產(chǎn)權”，歸農村集體所有，產(chǎn)權關(guān)系很難改變，很難過(guò)渡為完全產(chǎn)權，否則將會(huì )動(dòng)搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來(lái)說(shuō)，上市出售則會(huì )有一線(xiàn)希望，因為，國家也在一直提倡并做著(zhù)改革試點(diǎn)的努力。

　　二、有哪些注意事項?

　　第一，根據北京市建委發(fā)出購房風(fēng)險提示指出，“使用權”、“鄉產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”的房屋無(wú)產(chǎn)權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。

　　第二，像小產(chǎn)權中的“鄉產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒(méi)有國家的產(chǎn)權證書(shū)，只有鄉政府或村委會(huì )給的產(chǎn)權證，不能像大產(chǎn)權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現糾紛，缺少法律支持。

　　第三，購買(mǎi)鄉產(chǎn)權那樣的小產(chǎn)權房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì )加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。

　　筆者認為小產(chǎn)權房合同的效力不應簡(jiǎn)單一刀切似得認定為有效或無(wú)效，應分情況認定。

　　三、小產(chǎn)權房向城鎮居民轉讓的合同效力

　　目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認定為合同無(wú)效。而在理論上，國內較多的學(xué)者對合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無(wú)效論，主要基于以下幾個(gè)理由：

　　(一)違反我國相關(guān)法律規定

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉讓�！备鶕�這一規定得知，轉讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權屬證書(shū)的。而小產(chǎn)權房是建立在農村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權，根本無(wú)法進(jìn)行登記領(lǐng)取權屬證書(shū)。

　　(二)違反我國房地一體主義

　　我國《物權法》第146條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著(zhù)于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。該條規定的主要是指國有建設用地流轉原則，它表明房地產(chǎn)所有權轉讓之時(shí)，房產(chǎn)之上的土地所有權也隨房一起轉讓?zhuān)�該原則的實(shí)行，避免了我國房產(chǎn)交易市場(chǎng)出現混亂局面，維護了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩定。對于這一原則對集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)同樣適用。而小產(chǎn)權房恰恰違反了這一原則，根據我國土地管理法的相關(guān)規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。故小產(chǎn)權房流轉中城鎮居民根本無(wú)法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。

　　四、小產(chǎn)權房向其他集體經(jīng)濟組織成員轉讓的合同效力

　　針對這一情形，實(shí)踐中多數判定為合同無(wú)效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：

　　(一)基于公平正義原則

　　國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農民最基本的生存及生活居住權，體現了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時(shí)，這也恰恰是限制了農民應享有的同城鎮居民一樣的權利，“農民與城鎮居民”，對稱(chēng)謂及身份的區別本身就是違反公平的體現，為了農民的身份，他們無(wú)法享受房屋及土地所帶來(lái)的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無(wú)法同國家一樣買(mǎi)賣(mài)土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著(zhù)，而是被禁錮在了這片土地上。

　　(二)維護農民合法收益權

　　基于我國現有規定及我國國情，允許小產(chǎn)權房在市場(chǎng)隨意流轉勢必將造成我國房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權房的流轉則是對公平原則的違反，農民對土地可以占有、使用，因無(wú)處分權而無(wú)法像城鎮居民一樣獲得房屋升值所帶來(lái)的利益，在目前我國現實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現同城市房地產(chǎn)一樣的大市場(chǎng)，但筆者認為可以嘗試在各集體經(jīng)濟組織之間開(kāi)拓一個(gè)獨立的小市場(chǎng)，允許各集體經(jīng)濟組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉，使集體經(jīng)濟組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來(lái)的利益。

　　五、房屋合同無(wú)效后的利益平衡

　　由于小產(chǎn)權房的交易不在少數，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權房的問(wèn)題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

　　(一)責任比例的確定

　　實(shí)踐中多數情況下是因房?jì)r(jià)的不斷增長(cháng)使得賣(mài)方反悔而向法院主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，小產(chǎn)權房交易之時(shí)必然是雙方合意的結果，但賣(mài)方因利益驅使，違反當初協(xié)議，這是對誠實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣(mài)方對誠實(shí)信用的違背而判定賣(mài)方承擔主要責任呢?筆者認為這是不妥的。小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之時(shí)，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過(guò)錯，雙方過(guò)錯大小應相同，不能因為房?jì)r(jià)的大幅增長(cháng)而讓賣(mài)方承擔更重的過(guò)錯責任，因此，筆者認為在合同無(wú)效的情況下雙方仍是承擔相同的過(guò)錯責任。

　　(二)實(shí)際操作

　　既然雙方是同等責任，合同無(wú)效后，首先考慮的應是恢復原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買(mǎi)房人使用房屋期間對房屋進(jìn)行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣(mài)房人取得利益，應補償買(mǎi)房人因此支付的費用。當然，若買(mǎi)房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應對賣(mài)方遭受的損失進(jìn)行賠償。對于房?jì)r(jià)的上漲，在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預見(jiàn)的，房?jì)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟作用的結果，雙方對此均無(wú)需承擔過(guò)錯責任。因此，合同無(wú)效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應當然的歸房屋所有人所有，即賣(mài)方所有。作為房屋的買(mǎi)方，明知小產(chǎn)權房先天不足而選擇購買(mǎi)，承擔房屋返還的風(fēng)險應是其可以預見(jiàn)到的，當然，其因買(mǎi)房失去的一部分存款利息筆者認為是可以向賣(mài)方主張承擔的。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇2

　　民事起訴狀

　　原告：

　　注冊地

　　法定代表人：

　　電話(huà)：

　　被告：

　　地址：

　　電話(huà)：

　　訴訟請求：

　　1、請法院依法解除20xx年12月 26日原、被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；

　　2、請求法院判決被告支付違約金610元；

　　3、本案訴訟費用由被告承擔。

　　事實(shí)和理由：

　　原告于20xx年12月26日與被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定由原告出售給被告位于鄭州市金水區玉鳳路西、燕南路北瑞豐苑的一套面積為96.6平方米的商品房，該房屋總價(jià)款為：881049元，其中有首付款271049元，余款610000元被告應在20xx年2月6日以商業(yè)貸款貸款的方式支付，合同還約定交房日期為20xx年10月31日之前。合同簽訂后，被告僅支付首付款271049元。之后，被告以貸款沒(méi)有通過(guò)為由，在合同約定的余款交付日期到后，卻遲遲未能向原告支付610000元的余款。直至今日，被告一直違反合同約定，未履行付款義務(wù)。雙方在合同第七條第二款中約定：“逾期90日后，出賣(mài)人有權解除合同，買(mǎi)受人按累計應付款的0.1%向出賣(mài)人支付違約金�！�

　　因此，原告根據合同約定向法院起訴，要求法院判決解除原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求法院判決被告依合同約定支付違約金。原告特提起訴訟，請求法院判如所請。

　　此致

　　金水區區人民法院

　　河南省置業(yè)有限公司

　　二O**年月 日

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇3

　　賣(mài)方（下稱(chēng)甲方）：

　　地 址：

　　法 定 代 表 人：

　　買(mǎi)方（下稱(chēng)乙方）：

　　身份 證 ：

　　委 托 代 理 人：

　　委托代理人身份證：

　　乙方向甲方購買(mǎi)坐落于 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)為該商鋪）商品房壹套，雙方已簽訂《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)合同），合同編號：號，現經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，達成協(xié)議如下：

　　一、甲、乙雙方自愿解除上述商品房的買(mǎi)賣(mài)合同。

　　二、自雙方簽訂本協(xié)議之日起，買(mǎi)賣(mài)合同即終止，雙方之間就買(mǎi)賣(mài)合同的爭

　　議全部解決。甲方收回出售給乙方的上述商品房，該商品房的產(chǎn)權即與乙方無(wú)關(guān)。

　　三、雙方對退還已付房款辦法已達成一致意見(jiàn)，具體如下：

　　1、xx元。

　　2、乙方已繳付樓款/。

　　3、雙方退款事宜另行約定。

　　四、乙方應于本協(xié)議生效后的三個(gè)工作日內提交辦理解除按揭貸款協(xié)議、解除買(mǎi)賣(mài)合同、注銷(xiāo)抵押登記事宜所需要的全部資料，并配合甲方辦妥上述事宜，若乙方不能按時(shí)提交相關(guān)資料或提交資料欠缺、不合格或拒絕配合辦理的，甲方有權暫緩推還乙方所有款項。

　　五、辦理解除合同產(chǎn)生的手續費由 乙方 承擔。

　　六、雙方同意，自本協(xié)議生效后，雙方之間就買(mǎi)賣(mài)合同的爭議全部解決。除本協(xié)議明確約定外，任何一方均不對另一方主張買(mǎi)賣(mài)合同項下的權利或與買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)的權利。

　　七、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效、本協(xié)議為一式伍份，甲方執 貳 份，乙方執 壹 份， 貳 份留存政府相關(guān)部門(mén)，均具同等法律效力。

　　甲方：乙方：

　　法定代表人： 委托代理人：

　　年月日

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇4

　　房屋合同糾紛是指房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出現的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認購書(shū)相關(guān)的糾紛、房屋買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償的糾紛、二手房買(mǎi)賣(mài)的糾紛、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調、有關(guān)包銷(xiāo)的糾紛等。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛產(chǎn)生的原因

　　房屋作為基本的生活資料和生產(chǎn)資料，對單位、對個(gè)人事關(guān)重大。一方面，經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增長(cháng)以及人們的消費水平和消費愿望的提高，使得土地、房屋的供應跟不上需求，供需失調容易引起利益矛盾;另一方面，某些客觀(guān)情況的變化，如價(jià)格波動(dòng)、質(zhì)量問(wèn)題、因特殊原因不能按時(shí)交付房屋等，也會(huì )引起利益矛盾;第三，商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身不規范、不具體、不明確，或者在合同履行過(guò)程中，當事人一方甚至雙方發(fā)生違約現象，同樣會(huì )引發(fā)利益矛盾;第四，商品房買(mǎi)賣(mài)合同當事人一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律、法規，侵犯他人的合法權益，也是造成商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的一個(gè)主要原因。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛出現的司法難題

　　第一，關(guān)于認購協(xié)議與定金的效力問(wèn)題。認購協(xié)議是廣泛存在于房屋銷(xiāo)售中的一種文書(shū)，因認購協(xié)議簽署后無(wú)法達成房屋買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的案件的數量已經(jīng)在不斷地上升。由于買(mǎi)受人在簽訂認購協(xié)議后，往往要先行支付幾千元到幾萬(wàn)元的定金，如果雙方不能達成正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人更容易成為受損方，買(mǎi)受人索還定金則成為必然，從各個(gè)區縣法院審理的案件看，因認購協(xié)議產(chǎn)生的糾紛原告全部為買(mǎi)受人。

　　第二，關(guān)于辦理房屋權屬證書(shū)義務(wù)承擔問(wèn)題�，F因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣(mài)人無(wú)法辦理房屋所有權證和國有土地使用證導致的買(mǎi)受人辦證遲延。那么買(mǎi)受人購買(mǎi)房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的經(jīng)營(yíng)者在集體土地上開(kāi)發(fā)建造商品房，消費者根本領(lǐng)不到產(chǎn)權證書(shū)�，F此類(lèi)案件審理中出現的難點(diǎn)問(wèn)題是在合同沒(méi)有約定的情況下，如何認定辦證義務(wù)以及關(guān)于違約金的計算標準如何確定的問(wèn)題。

　　第三，政策調整后的稅費分攤。稅費分攤爭議是指受稅收政策的影響，一些房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行跨越兩個(gè)或者兩個(gè)以上的稅收政策時(shí)期，稅收政策的變化對交易雙方均可能產(chǎn)生影響，稅收政策變化引起的營(yíng)業(yè)稅、契稅增加或者減少所引發(fā)的成本分攤和合同效力問(wèn)題爭議。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法應對

　　首先，簽訂合同前，要嚴格審查售房的主體資格。房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有很大一部分是由于對售房者的資格或者資信情況不了解而產(chǎn)生的。要避免和減少糾紛的發(fā)生，在簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，包括簽訂意向書(shū)或繳納定金時(shí)，要先審查發(fā)展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房屋預售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房屋預售許可證》這兩證，要認真查看其中批準銷(xiāo)售的面積、地點(diǎn)、項目名稱(chēng)、銷(xiāo)售內容等，防止開(kāi)發(fā)商將批準銷(xiāo)售范圍之外的房屋對外出售。因此，在簽訂認購協(xié)議繳納定金時(shí)，要先了解主合同無(wú)法簽訂時(shí)，定金是否能夠返還;買(mǎi)受人在簽訂認購書(shū)，被收取數萬(wàn)元的定金后，開(kāi)發(fā)商是否會(huì )有“潛規則”拋出不合理交易條件，脅迫買(mǎi)受人簽訂違心合同。

　　其次，在辦理房屋權屬證書(shū)的問(wèn)題上，依據國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第33 條的規定，預售商品房的購買(mǎi)人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買(mǎi)人應當自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房屋所有權的登記手續。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買(mǎi)人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。在出賣(mài)人不按時(shí)提供產(chǎn)權證書(shū)，或者不提供相應的證明文件的情況下，買(mǎi)受人房屋的產(chǎn)權證書(shū)就無(wú)法辦理。所以，在買(mǎi)受人與出賣(mài)人兩者之間互有協(xié)助履行之義務(wù)。因此，在尊重雙方當事人意思自治的基礎上，買(mǎi)受人要要求出賣(mài)人承擔相應的義務(wù)。買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人簽訂協(xié)議，嚴格依據合同的約定，按照雙方約定的辦證種類(lèi)進(jìn)行辦證;在雙方?jīng)]有進(jìn)行約定的情況下，應該由相關(guān)的房地產(chǎn)主管部門(mén)決定房屋的辦證種類(lèi)。

　　最后，當事人對稅費的支付有明確約定的，應遵守約定;當事人對稅費的支付沒(méi)有約定或約定不明的，應根據國家稅費法規確定承擔主體。若雙方當事人對稅費的支付做出約定后，又因宏觀(guān)政策調控而發(fā)生稅費增減的，除當事人協(xié)商一致外，增減部分仍應按國家稅費法規確定承擔主體。雙方不能達成一致意見(jiàn)的，人民法院不宜直接對合同予以適當調整或判決解除合同，雙方仍應履行合同義務(wù)。

　　總之，房屋買(mǎi)賣(mài)并不是像一般的商品買(mǎi)賣(mài)那樣簡(jiǎn)單，它是一個(gè)系統工程。在買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中，不僅涉及到合同的合理確定，要對合同條款仔細研究琢磨，更重要的是要站在把握全局的高度上，了解交易雙方買(mǎi)賣(mài)的動(dòng)機和實(shí)力，了解相關(guān)的法律條款，避免在法律已經(jīng)明確的問(wèn)題上犯常規性的錯誤。即使在發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，我們也要保持鎮定。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇5

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題涉及預售商品房再轉讓問(wèn)題和其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題（主要是指現房），我國法律界對該問(wèn)題討論的不是很多，但是由于厘清該問(wèn)題對司法實(shí)踐頗有裨益，因此本文擬就該問(wèn)題作些探討。

　　一、合同權利轉讓的基本理論問(wèn)題。

　　在研究房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題之前，本文先就合同權利轉讓的一些基本理論問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要地說(shuō)明。

　　合同權利轉讓是指合同債權人通過(guò)協(xié)議將其債權全部或者部分地轉讓給第三人的行為。其特征是：第一、合同權利轉讓是不改變合同權利的內容，由債權人將權利轉讓給第三人。第二、合同權利轉讓的對象是合同債權。第三、權利的轉讓既可以是全部的轉讓?zhuān)�也可以是部分的轉讓。合同權利轉讓的生效有兩個(gè)條件：第一、權利轉讓合同成立。第二、債權人將權利轉讓的事實(shí)通知債務(wù)人。合同權利轉讓的法律效力分為對內效力和對外效力，對內效力具體表現為：第一、合同權利由讓與人轉讓給受讓人，如果是全部轉讓?zhuān)瑒t受讓人將作為新債權人而成為合同權利的主體，轉讓人將脫離原合同關(guān)系，由受讓人取代其地位。如果是部分權利轉讓?zhuān)瑒t受讓人將加入合同關(guān)系，與原債權人一起成為共同債權人。第二、在轉讓合同權利時(shí)從屬于主債權的從權利也將隨主權利移轉而發(fā)生移轉。第三、轉讓人應當保證其轉讓的權利是有效存在且不存在權利瑕疵的。對外效力具體表現為：第一、債務(wù)人不得再向轉讓人即原債權人履行債務(wù)。第二、受讓人不僅取得債權人轉讓的債權，而且應取得與債權有關(guān)的從權利。第三、債務(wù)人在合同權利轉讓時(shí)就已經(jīng)享有的對抗原債權人的抗辯權，并不因合同權利的轉讓而消滅。2

　　我國關(guān)于合同權利轉讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法通則》）第九十一條和《中華人民共和國合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第五章的有關(guān)規定，其中第七十九條至八十三條專(zhuān)門(mén)規定合同權利轉讓問(wèn)題，第八十七條規定辦理批準、登記等手續問(wèn)題。

　　《民法通則》第九十一條規定：“合同一方將合同的權利、義務(wù)全部或者部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規定應當由國家批準的合同，需經(jīng)原批準機關(guān)批準。但是，法律另有規定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒(méi)有對權利的轉讓和義務(wù)的轉移進(jìn)行區分，而是將二者作為一個(gè)整體看待。合同權利義務(wù)的轉讓含有義務(wù)轉移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果轉讓人不承擔合同義務(wù)（單務(wù)合同）或者義務(wù)已經(jīng)履行完畢，其轉讓合同權利是否需要合同另一方的同意呢？?jì)H就該條文理解，在這種情況下，仍需另一方的同意。同時(shí)該條文對合同權利的轉讓還有一個(gè)限制，即轉讓人轉讓合同權利義務(wù)時(shí)不得牟利，這種規定明顯帶有計劃經(jīng)濟體制立法模式的色彩�！逗贤�法》關(guān)于合同權利轉讓的規定“是在對民法通則第91條進(jìn)行補充的基礎上，并借鑒《涉外經(jīng)濟合同法》第26條的有關(guān)規定發(fā)展而來(lái)，它彌補了合同債權債務(wù)轉讓的立法漏洞”。3因《合同法》關(guān)于債權轉讓的規定比較明確，本文不再詳述。

　　《合同法》未對合同所指向的標的物作動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的劃分，應當理解為只要符合法律規定，不論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，合同權利都可以轉讓。因此可以講《合同法》對房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓提供了明確的法律依據。下面就該權利轉讓所涉及的問(wèn)題進(jìn)行分析論述。

　　二、我國關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓的有關(guān)規定。

　　因預售商品房以外的其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同的權利轉讓問(wèn)題并不復雜，本文對該問(wèn)題不再贅述，下面僅就預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題進(jìn)行分析。

　　預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題一般稱(chēng)之為預售商品房再轉讓。對于預售商品房再轉讓問(wèn)題有兩種截然相反的觀(guān)點(diǎn)：第一種是反對轉讓?zhuān)�主要理由是“炒樓花”具有較大的投機性，允許炒樓花可能導致房?jì)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害房屋實(shí)際使用者的利益，影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。贊成轉讓的認為，炒家進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險投資，既可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聚集資金，又可以活躍市場(chǎng)，從世界各國房地產(chǎn)交易實(shí)踐來(lái)看，炒家參與房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn).4本人贊同第二種觀(guān)點(diǎn)，商品房再轉讓形成的原因是多方面的，可能是為了投資，也可能是因其他原因，購買(mǎi)的商品房對預購方已經(jīng)沒(méi)有意義，例如預購方移居國外。如果一概禁止轉讓?zhuān)瑒t限制了預購方合法權益的行使。5

　　其實(shí)，關(guān)于預售商品房再轉讓問(wèn)題，我國1995年《房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)作出了規定，該法第五十四條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓的問(wèn)題，由國務(wù)院規定”。因迄今為止國務(wù)院尚未作出具體規定，有些學(xué)者據此認為預購商品房不能再轉讓。本人認為該規定是一種委任性條款，即授權國務(wù)院對預售商品房再轉讓制定行政法規，其隱含的意思是預購商品房可以再轉讓。我們無(wú)法想象國務(wù)院會(huì )制定這樣的行政法規：“根據《房地產(chǎn)法》第五十四條的規定，預售商品房不能再轉讓”。如果預售商品房不可以再轉讓?zhuān)�那么《房地產(chǎn)法》應當直接作出規定，沒(méi)有必要再授權國務(wù)院制定不可轉讓的行政法規。所以該條款“實(shí)際上是對商品房的預售合同轉讓的認可”。6

　　我國最高人民法院對預購商品房再轉讓問(wèn)題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會(huì )紀要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《1993年座談會(huì )紀要》）規定：“關(guān)于轉賣(mài)預售商品房問(wèn)題。預購方在預售方實(shí)際交付房屋之前，將預售商品房轉賣(mài)給第三人的，必須符合法規、政策規定。違反法律、政策規定，倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的，應當認定買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。在預售方已實(shí)際交付房屋后，預購方將房屋賣(mài)給第三人的，可按一般房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理”�！�1993年座談會(huì )紀要》大體包含這樣幾層含義：一、預購方可以轉讓商品房。二、該轉讓行為必須是在預售方實(shí)際交付房屋之前。三、該轉讓行為必須符合法規、政策規定。四、違法法規、政策規定倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的行為無(wú)效。五、在房屋交付之后預售方轉讓房屋的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其中該座談會(huì )紀要未明確解釋“轉讓行為必須符合法規、政策規定”的具體含義，但是根據該段后半部分的規定，違法“法規、政策規定”主要是指倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的行為。該規定沿襲了《民法通則》的立法本意，這大體與我國當時(shí)的經(jīng)濟體制有關(guān)。

　　1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《1995年司法解釋》）中，對預售商品房再轉讓問(wèn)題作出比較詳細的規定，為避免不必要的爭論，本文全文引用該規定：“七、關(guān)于預售商品房的轉讓問(wèn)題。28、商品房的預售合同無(wú)效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無(wú)效。29、商品房預售合同的雙方當事人，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)辦理了有關(guān)手續后，在預售商品房尚未實(shí)際交付前，預購方將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒(méi)有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。30、商品房預售合同的預購方，在實(shí)際取得預購房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理”。

　　根據以上規定，可以將預售商品房的債

　　權轉讓問(wèn)題歸納為：一、預售商品房合同無(wú)效的，預售商品房的轉讓合同一般也無(wú)效。二、該轉讓行為必須是在預售方實(shí)際交付房屋之前，且商品房買(mǎi)賣(mài)合同和權利轉讓合同都辦理了轉讓手續。三、在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而非預售商品房再轉讓關(guān)系。

　　與《1993年座談會(huì )紀要》相比，《1995年司法解釋》對商品房債權轉讓問(wèn)題的規定出現了很大變化：一、《1993年座談會(huì )紀要》規定在房屋交付之后預售方轉讓房屋的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而《1995年司法解釋》強調在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系�！�1993年座談會(huì )紀要》關(guān)于這方面的規定有悖于物權理論，因為在房屋交付后預購方并不當然取得房屋的所有權，其轉讓房屋的行為也不當然都是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，其中可能仍然包括預售商品房再轉讓關(guān)系�！�1995年司法解釋》將房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系限定在預購方實(shí)際取得房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后的轉讓范圍內。預購方取得房屋所有權證書(shū)當然取得房屋的所有權，即便這時(shí)房屋還未交付，其再將房屋轉讓亦當然是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。二、《1993年座談會(huì )紀要》規定違反法規、政策規定倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的行為無(wú)效，而《1995年司法解釋

　　》則強調轉讓預售商品房應當辦理轉讓手續，將辦理了轉讓手續作為轉讓預售商品房合同有效的條件。但是，該“轉讓手續”是指預購方和預售方的轉讓手續還是指預購方和受讓方的轉讓手續？該“轉讓手續”的具體含義是什么？無(wú)論該“轉讓手續”是指什么，決不可能是預購方和預售方向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權登記手續，因為如果辦理了房屋產(chǎn)權登記手續，預購方已經(jīng)取得預購商品房的所有權，那么預購方和受讓人之間就不存在預售商品房合同權利轉讓關(guān)系，而只存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。根據該解釋的規定，該轉讓手續應當包括預購方和預售方、預購方和受讓方兩個(gè)轉讓手續。那么該轉讓手續是指什么呢？該解釋沒(méi)有作出進(jìn)一步的規定，但是根據《房地產(chǎn)法》第四十四條第二款：“商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上人 民 政 府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”的規定，該轉讓手續應當是指預售合同的登記備案手續。同理預購方和受讓方的轉讓手續也應當是預售商品房轉讓合同的登記備案手續。

　　20xx年最高人民法院又發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《20xx年司法解釋》），其中第六條涉及登記備案問(wèn)題。該條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外”。根據該條規定，預售商品房合同不以辦理登記備案手續為合同生效的條件，除非雙方當事人另有約定。也就是說(shuō)《20xx年司法解釋》對《1995年司法解釋》關(guān)于預購方轉讓預售商品房權利的條件進(jìn)行了修正，即預購方和預售方合同簽訂的預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如果符合法律規定的條件，則該預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同生效，而該買(mǎi)賣(mài)合同是否登記備案不影響合同的效力。同理，預購方和受讓方簽訂的預售商品房權利轉讓合同是否備案也不能成為影響轉讓合同效力的原因。

　　此外，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權屬登記時(shí)，預購方將購買(mǎi)交付的商品房轉讓他人的，對該轉讓的性質(zhì)如何認定？根據最高人民法院以上司法解釋的規定，預售商品房再轉讓限定在商品房尚未實(shí)際交付以前，交付以后的轉讓問(wèn)題不適用該解釋。登記是房屋所有權變更的公示方式，在房屋未辦理登記時(shí)，該房屋的所有權仍然屬于開(kāi)發(fā)商，那么該轉讓是否屬于無(wú)權處分呢？無(wú)權處分行為主要包括以下幾種情形：出賣(mài)他人之物，出租他人之物，未經(jīng)共有人同意出租、出賣(mài)共有物，將他人之物設定抵押、質(zhì)押等。7從表面上看，該轉讓屬于無(wú)權處分，但是仔細推敲起來(lái)就會(huì )發(fā)現這種理解存在問(wèn)題：房屋未交付以前，預購方轉讓合同權利只要通知預售方，該轉讓合同即對預售方發(fā)生法律效力，但是按照無(wú)權處分處理，預購方轉讓房屋必須經(jīng)過(guò)預售方追認，該轉讓合同才能生效，這種結論讓人覺(jué)得不可思議。其實(shí)，按照合同權利轉讓理論，除不得轉讓的情形外，預購方可以將其對預售方享有的權利轉讓給第三人，此時(shí)預購方轉讓的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同中請求預售方協(xié)助辦理產(chǎn)權的權利。因此，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權屬登記，預購方將購買(mǎi)交付的商品房轉讓他人，其法律性質(zhì)仍然屬于合同權利轉讓問(wèn)題，只是該轉讓不適用最高人民法院關(guān)于預售商品房再轉讓司法解釋的有關(guān)規定，而應當適用《合同法》關(guān)于合同權利轉讓的一般規定。

　　三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同債權轉讓的法律適用問(wèn)題。

　　在理論界和實(shí)務(wù)界有一種觀(guān)點(diǎn)，認為未取得權屬證書(shū)的房屋，無(wú)論是房屋所有權還是債權都不得轉讓?zhuān)�因轉讓而簽訂的合同都是無(wú)效的。其法律根據是《房地產(chǎn)法》第三十七條，該條規定：“下列房地產(chǎn)，不得轉讓?zhuān)骸�（六）、未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的…”。

　　這種觀(guān)點(diǎn)對法律的理解有失偏頗。根據有關(guān)法律規定，至少有三種“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓?zhuān)?/p>

　　第一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出賣(mài)現房的情況。根據20xx年6月1日國務(wù)院頒布實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，其第七條規定：“商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（二）取得土地使用權證書(shū)或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)”。從以上規定可以看出，開(kāi)發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權初始登記手續，可以直接將現房出賣(mài)給買(mǎi)受人。也許有人會(huì )提出，《房地產(chǎn)法》第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書(shū)”。那么如何解釋“轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書(shū)”的規定和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條的規定之間的矛盾呢？實(shí)際上，二者之間不存在競合問(wèn)題，理由為：《房地產(chǎn)法》第三十八條規定的轉讓是指轉讓以出讓方式取得的土地使用權，如果轉讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權時(shí)該房屋應當具有所有權證書(shū)，一般情況下，買(mǎi)受人應當是具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的法人。而《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規定的轉讓是商品房（現房）的轉讓問(wèn)題，而非單純的土地使用權轉讓?zhuān)瑢�買(mǎi)受人的條件沒(méi)有限制。此為“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓的情形之一。

　　第二是開(kāi)發(fā)商預售商品房的情形。所謂預售商品房是指“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房?jì)r(jià)款的行為”。&

　　nbsp;8因為是預售正在建設中的商品房，房屋還未建成，開(kāi)發(fā)商不可能取得房屋權屬證書(shū)，但是開(kāi)發(fā)商卻可以轉讓該未建成的房屋。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在預售商品房時(shí)有一部分房屋未賣(mài)出，但是房屋已經(jīng)建成，開(kāi)發(fā)商同樣不需要取得房屋權屬證書(shū)，其可以憑原商品房預售證書(shū)繼續轉讓該已建成房屋。此為“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓的情形之二。

　　第三是無(wú)權處分情形。無(wú)權處分是指無(wú)處分權人處分他人財產(chǎn)，并且與相對人訂立財產(chǎn)轉讓合同�！逗贤�法》第五十一條規定：“無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。對該條款的效力，我國法律界的通說(shuō)為“效力待定”。也就是說(shuō)，即使出賣(mài)人出賣(mài)他人房屋并也不當然導致合同無(wú)效，經(jīng)房屋所有人追認或者出賣(mài)人訂立合同后取得處分權的，該是房屋買(mǎi)賣(mài)為有效。此為“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓的情形之三。

　　以上三種均為出賣(mài)人在未取得房屋權屬證書(shū)的情況下可以轉讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無(wú)處分權的人處分他人房屋，未經(jīng)房屋所有人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后未取得處分權的，該合同無(wú)效。至少排除這三種情形之外，其他房屋在未取得房屋權屬證書(shū)時(shí)不得轉讓?zhuān)�例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋權屬證書(shū)時(shí)不得出賣(mài)。

　　按照這種邏輯思路，可以得出買(mǎi)受人與出賣(mài)人（可以是開(kāi)發(fā)商，也可以是開(kāi)發(fā)商之外的自然人、法人或者其他組織）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在未辦理房屋權屬變更登記手續之前，買(mǎi)受人對出賣(mài)人享有的權利包括：接受房屋和要求出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋權屬登記手續；與此相對應，出賣(mài)人的義務(wù)包括：交付房屋和協(xié)助辦理房屋權屬登記手續。買(mǎi)受人可以將對出賣(mài)人的上述請求權全部或者部分轉讓給第三人（受讓人）。此時(shí)，因房屋尚未辦理過(guò)戶(hù)手續，房屋所有權仍然屬于出賣(mài)人，所以買(mǎi)受人轉讓的只能是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的權利（請求權），而不是房屋所有權。在這種情況下，該權利的轉讓問(wèn)題應當適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關(guān)于合同權利轉讓的規定，同時(shí)由于《合同法》對《民法通則》有關(guān)權利轉讓問(wèn)題進(jìn)行了修正（轉讓權利只需通知出賣(mài)人，該權利轉讓合同即對出賣(mài)人發(fā)生法律效力），根據“特別法優(yōu)于普通法”的原則，關(guān)于轉讓合同權利問(wèn)題應當適用《合同法》的有關(guān)規定（預售商品房再轉讓問(wèn)題還應當適用最高人民法院有關(guān)的司法解釋?zhuān)��?/p>

　　四、與房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓有關(guān)的其他法律問(wèn)題。

　�。ㄒ唬�、買(mǎi)受人轉讓合同權利是否還應當交納契稅和契稅的繳納對轉讓合同效力的影響。

　　根據我國稅收征收方面的法律規定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人應當按照房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格交納契稅。如果在只有買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當事人的情況下，契稅的納稅人只能買(mǎi)受人當無(wú)異議。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓中，應當由哪一方繳納契稅？未繳納契稅是否導致該權利轉讓合同無(wú)效？

　　對這個(gè)問(wèn)題在理論界和司法實(shí)務(wù)界有兩種截然對立的觀(guān)點(diǎn)：一種認為，買(mǎi)受人和出賣(mài)人都應當繳納契稅，即先由買(mǎi)受人繳納契稅取得房屋權屬證書(shū)后，再由受讓人繳納契稅取得買(mǎi)受人的房屋權屬證書(shū)。如果買(mǎi)受人未繳納契稅，應當認定該權利轉讓合同無(wú)效。另一種觀(guān)點(diǎn)認為，契稅應當由受讓人交納。如果買(mǎi)受人和出賣(mài)人都繳納契稅，結果是人為地制造了兩次買(mǎi)賣(mài)、兩次稅費，無(wú)法實(shí)現社會(huì )效益的最大化。9

　　本人同意后一種觀(guān)點(diǎn)，除該觀(guān)點(diǎn)的理由之外，還有如下理由：

　　第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅”，其第四條規定：“契稅的計稅依據：（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；……”，《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第七條規定：“條例所稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)，是指房屋所有人將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為”。根據以上規定，契稅的納稅人應當是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，即買(mǎi)受人為房屋權屬的承受人。買(mǎi)受人是否成為契稅的'納稅人應當區別二種情形：第一是買(mǎi)受人將合同權利部分轉讓給受讓人，買(mǎi)受人不退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人和受讓人共同對出賣(mài)人享有權利，是該房屋的共有人，也是房屋權屬的共同承受人，契稅當然由二者共同繳納。第二是買(mǎi)受人將合同權利全部轉讓給受讓人，買(mǎi)受人退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，受讓人單獨對出賣(mài)人享有權利，是房屋權屬的承受人，契稅由受讓人繳納，因買(mǎi)受人已退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其不應當再承擔契稅的繳納義務(wù)。從另外的一個(gè)角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權屬證書(shū)的對價(jià)，買(mǎi)受人沒(méi)有取得房屋權屬證書(shū)，當然不需要繳納契稅。如果買(mǎi)受人繳納契稅，則其取得房屋權屬證書(shū)，此時(shí)的轉讓行為是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而不是合同權利轉讓關(guān)系。

　　第二、如果認為因買(mǎi)受人未繳納契稅則權利轉讓合同無(wú)效，那么出賣(mài)人未繳納土地增值稅也同樣會(huì )導致合同無(wú)效。這就象我們去超市購買(mǎi)商品，因銷(xiāo)售者沒(méi)有交納稅款而導致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效一樣荒謬無(wú)比。納稅與否是納稅人和稅收征收機關(guān)之間的稅收征收關(guān)系，該法律關(guān)系屬于稅法的調整范圍，而買(mǎi)賣(mài)合同以及權利轉讓合同是民事關(guān)系，二者之間沒(méi)有任何原因和結果關(guān)系。

　　第三、無(wú)論《民法通則》和《合同法》，還是最高人民法院的相關(guān)司法解釋?zhuān)�都承認房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利可以轉讓?zhuān)�并且都沒(méi)有將買(mǎi)受人繳納契稅作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓生效的要件。其實(shí)，不交納契稅并不代表買(mǎi)受人可以不交納其他稅費，其還是應當按照稅收法律的規定交納所得稅等其他稅費。

　　因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓?zhuān)�轉讓權利的買(mǎi)受人不應當繳納契稅。同時(shí)，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)合同的當事人，還是權利轉讓的當事人，契稅或者其他稅費是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。

　�。ǘ�）抵債房屋的再轉讓問(wèn)題。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，以房抵債的現象非常普遍。開(kāi)發(fā)商由于資金緊張或者為避免流動(dòng)資金的大量占用，往往要求施工方墊資施工，待房屋建成后以房屋折價(jià)抵頂工程款。在這種情形下，實(shí)際存在兩種法律關(guān)系：建筑工程施工合同關(guān)系和房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。因建筑工程施工合同與本文主旨無(wú)關(guān)，故僅論述房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

　　以房抵債的法律性質(zhì)為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，即開(kāi)發(fā)商以建成房屋折價(jià)作為給付施工方的工程款，施工方以開(kāi)發(fā)商欠其的工程款作為購買(mǎi)房屋的對價(jià)。建設部《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》第三條也對此作了明確規定：“本規定所稱(chēng)房地產(chǎn)轉讓?zhuān)�是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。前款所稱(chēng)其他合法方式，主要包括下列行為：……（四）以房地產(chǎn)抵債的；……”。

　　施工方為了使房屋變現，就需要轉讓該房屋，這種轉讓分為兩種情形：一是施工方在取得房屋權屬登記證書(shū)后再轉讓房屋，該轉讓?xiě)�當為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。二是施工方與第三人達成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，由施工方將該抵債房屋轉讓給第三人，第三人將房屋價(jià)款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費，為減少變現成本，施工方大多采取第二種方式變現。

　　如何確定施工方轉讓行為的法律性質(zhì)？開(kāi)發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，則開(kāi)發(fā)商承擔

　　的義務(wù)為交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權手續，施工方享有的權利為接受房屋和要求開(kāi)發(fā)商承擔協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權手續。因施工方尚未取得房屋權屬證書(shū)，其與第三人簽訂的轉讓協(xié)議實(shí)際上轉讓的仍然是對開(kāi)發(fā)商享有的權利，即該轉讓為合同權利轉讓。同時(shí)由于該房屋已經(jīng)建成，所以該轉讓行為應當適用《合同法》關(guān)于權利轉讓的規定。

　　由于施工方不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，其與第三人達成協(xié)議后，再由開(kāi)發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并出具發(fā)票等辦理房屋權屬登記所需的手續。如果開(kāi)發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價(jià)格、施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價(jià)格、第三人和開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的房屋價(jià)格相同，例如三個(gè)合同的房屋價(jià)格分別為100萬(wàn)元，權利轉讓問(wèn)題不會(huì )產(chǎn)生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現，往往會(huì )降價(jià)銷(xiāo)售房屋，例如開(kāi)發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價(jià)格為100萬(wàn)元，施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價(jià)格80萬(wàn)元，最后第三人和開(kāi)發(fā)商以80萬(wàn)元簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，此時(shí)存在一個(gè)問(wèn)題：合同權利轉讓是指不改變合同權利的內容，由債權人將權利轉讓給第三人。最后一個(gè)合同改變了第一個(gè)合同的內容，這種改變是否影響權利轉讓的性質(zhì)？施工方轉讓合同權利的完整流程是，開(kāi)發(fā)商和施工方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，工程款為房屋價(jià)款，其后施工方再和第三人簽訂權利轉讓合同，施工方收取第三人給付的對價(jià)，最后施工方通知開(kāi)發(fā)商。因該流程比較煩瑣，施工方往往在和第三人或者包括第三人和開(kāi)發(fā)商達成初步的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后（可能是口頭的，也可能是書(shū)面的），由開(kāi)發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，第三人不需要按照合同約定向開(kāi)發(fā)商交付房款，因其已經(jīng)將房屋價(jià)款交付給了施工方。同時(shí)因該房屋已經(jīng)由施工方交付給第三人，該第三人就享有要求開(kāi)發(fā)商出具辦理房屋權屬登記各種手續的權利。從該層面上分析，最后一個(gè)合同只具有形式上的意義，或者說(shuō)該價(jià)格僅為繳納契稅而確定的成交價(jià)。但是無(wú)論如何，施工方的轉讓行為仍然為權利的轉讓?zhuān)�我們權且稱(chēng)之為“簡(jiǎn)化的權利轉讓”。

　�。ㄈ�）、《合同法》第八十七條的具體含義。

　　《合同法》第八十七條規定：“法律、行政法規規定轉讓權利或者轉移義務(wù)應當辦理批準、登記手續的，依照其規定”。具體到房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題，“辦理批準、登記手續”的含義是指受讓人辦理房屋權屬登記手續還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓合同應當辦理登記手續？如果是轉讓合同應當辦理登記手續，那么未辦理登記手續是否影響該合同的效力？

　　根據該條款“轉讓權利或者轉移義務(wù)應當辦理批準、登記手續”的規定，該“批準、登記手續”顯然是指轉讓合同的批準、登記手續，這種理解應無(wú)異議。

　　關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓登記問(wèn)題，只有《1995年司法解釋》第二十九條作出規定，但是該司法解釋即不是法律（狹義的法律），也不是行政法規，同時(shí)該司法解釋只適用1995年1月1日以前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案件，而不適用1995年以后的案件，再者法律、行政法規對房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓是否需要登記都沒(méi)有作出規定。本人認為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同債權轉讓不需要辦理登記手續，或者至少說(shuō)現在不需要辦理登記手續。因此，未辦理登記手續不影響轉讓合同的效力。

　　五、結論。

　�。ㄒ唬�、我國法律和司法實(shí)踐都承認房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利可以再行轉讓?zhuān)瑱嗬�轉讓包括預售商品房再轉讓和其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓。

　�。ǘ�）、預售商品房再轉讓。

　　轉讓的條件是：（1）、預購方和預售方簽訂的預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。（2）、預購方和受讓方簽訂的預售商品房債權轉讓合同合法有效。（3）、預售商品房債權轉讓合同應當在預購方還未取得房屋產(chǎn)權證書(shū)之前簽訂。（4）、預購方向預售方履行了通知義務(wù)。

　�。ㄈ�）、特殊的權利轉讓合同。（1）、轉讓已經(jīng)交付但是尚未辦理權屬登記的商品房。（2）、轉讓尚未辦理權屬登記的抵債房屋。該二種情形均屬于合同權利轉讓?zhuān)�適用《合同法》關(guān)于權利轉讓的一般規定。

　�。ㄋ模�、其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓。

　　轉讓條件：1、出賣(mài)人和買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。2、買(mǎi)受人和受讓人簽訂的轉讓合同合法有效。3、買(mǎi)受人向出賣(mài)人履行了通知義務(wù)。

　�。ㄎ澹�、排除條件是：1、轉讓權利的轉讓人不應當繳納契稅，同時(shí)契稅或者其他稅費是否繳納也不影響轉讓權利合同的效力。2、轉讓合同不需要辦理登記手續。

　　注釋?zhuān)?/strong>

　　1、因合同權利、義務(wù)一并轉移需要經(jīng)過(guò)對方同意，該轉讓可研究的問(wèn)題有限，故本文論述的前提是轉讓人（原合同買(mǎi)受人）不承擔合同義務(wù)或者其義務(wù)已經(jīng)履行完畢的情況下單純的合同權利轉讓問(wèn)題。

　　2、參見(jiàn)王利明、崔建遠：《合同法新論總則》，中國政法大學(xué)出版社，20xx年3月修訂版，第412-426頁(yè)。

　　3、駱小春：《預購商品房再轉讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》，20xx年第5期，第112頁(yè)。

　　4、駱小春：《預購商品房再轉讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》，20xx年第5期，第112頁(yè)。

　　5、參見(jiàn)金儉：《析商品房預售合同》，載《現代法學(xué)》，1996年第1期，第62頁(yè)。

　　6、趙英偉：《商品房預售合同轉讓法律性質(zhì)及條件研究》，法律圖書(shū)館，首頁(yè)》

　　法律論文資料庫》“商品房”搜索，下載于20xx年8月4日。

　　7、參見(jiàn)田韶華、包雯：《論我國合同法上的無(wú)權處分合同及其效力》，載《法學(xué)家》，20xx年第2期，第54頁(yè)。梁慧星：《如何理解合同法第五十一條》，載《人民法院報》，20xx年1月8日，第3版。王軼：《論無(wú)權處分行為的效力》，載《中外法學(xué)》，20xx年第3期，第287頁(yè)。

　　8、1995年2月17日建設部《城市商品房預售管理辦法》第二條。

　　9、鄒征優(yōu)、林奇良：《不是轉讓房屋，是轉讓合同權利》，載《人民法院報》，20xx年2月26日，第B4版。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇6