二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛如何處理

　　社會(huì )上有許多人因為二手房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行糾紛，小編在這提供二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛如何處理給大家參考。

　　1、一房多賣(mài)情形下，多個(gè)當事人均要求履行合同的，怎么處理?

　　出賣(mài)人就同一房屋分別簽訂數份買(mǎi)賣(mài)合同，在合同均為有效的前提下，買(mǎi)受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買(mǎi)受人：

　　(1)已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的;

　　(2)均未辦理房屋所有權轉移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;

　　(3)均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

　　買(mǎi)受人中之一人起訴要求出賣(mài)人繼續履行買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其他買(mǎi)受人作為第三人參加訴訟;其他買(mǎi)受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應當依據前款原則協(xié)調處理。

　　2、當事人先后簽訂數份合同或簽訂陰陽(yáng)合同，對房屋價(jià)款和履行方式約定不一致的，怎么處理?

　　當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份買(mǎi)賣(mài)合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產(chǎn)生爭議的，應當依據當事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續履行。對于當事人在房屋買(mǎi)賣(mài)中確實(shí)存在規避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門(mén)予以處理。

　　也就是說(shuō)，通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實(shí)意思表示，而無(wú)效，仍應按照實(shí)際交易價(jià)格履行。

　　3、以他人名義購房，借名人與登記人發(fā)生糾紛的，怎么處理?

　　當事人約定一方以他人名義購買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當事人之間已經(jīng)就借名購房達成了書(shū)面協(xié)議，或有證據能夠證明借名的事實(shí)。且借名人不得以其系實(shí)際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應當知道該情形的除外。

　　4、一方當事人確實(shí)為購房出資，但不能證明當事人之間系借名關(guān)系的，怎么處理?

　　當事人一方提供證據證明其對房屋的購買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規定處理。

　　也就是說(shuō)，在此情形下，出資人只能向對方當事人主張雙方形成借款的債權債務(wù)關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權。

　　5、借用他人名義購買(mǎi)經(jīng)濟適用房等政策性保證住房，能否要求登記人將房屋過(guò)戶(hù)至借用人名下?

　　借名人違反相關(guān)政策、法規的規定，借名購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

　　也就是說(shuō)，借用人在其本身不符合購買(mǎi)經(jīng)濟適用房等保障性住房條件的情況下，不可能通過(guò)借用他人名義購買(mǎi)房屋，而達到規避購買(mǎi)條件，實(shí)現購買(mǎi)保障性住房的目的。

　　6、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)方交付了房款，并實(shí)際占有了房屋，能否直接要求確定房屋歸其所有?

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人未依約為買(mǎi)受人辦理房屋所有權轉移登記，買(mǎi)受人提起房屋確權之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應當行使釋明權，告知其應當變更訴訟請求要求出賣(mài)人辦理所有權轉移登記，買(mǎi)受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。

　　也就是說(shuō)，賣(mài)方未履行辦理所有權轉移登記手續的行為，屬于違反雙方買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的行為，仍是合同糾紛，并不因為當事人付清了購房款，并實(shí)際占有房屋，而可直接要求確認其享有物權。

　　7、房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，一方當事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權?

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無(wú)法實(shí)現的，合同雙方均有權要求解除合同。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價(jià)解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經(jīng)審查合同繼續履行不存在現實(shí)困難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定的法定不能履行或事實(shí)不能履行情形的除外。

　　8、房屋買(mǎi)賣(mài)合同對定金性質(zhì)約定不明確的，如何處理?

　　當事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對定金性質(zhì)約定不明的，不應視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價(jià)解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同。

　　若房屋買(mǎi)賣(mài)合同中同時(shí)約定了解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時(shí)解約定金處罰與違約金可以同時(shí)適用。

　　也就是買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價(jià)解除買(mǎi)賣(mài)合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時(shí)并用。在《北京高院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的指導意見(jiàn)中》即規定：“當事人同時(shí)約定違約金和定金并約定了定金性質(zhì)的，當事人一方違約，對方依據約定的定金性質(zhì)一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持;當事人一方違約，對方依據約定的定金性質(zhì)一并主張解約定金和違約金的，法院應予支持。”

　　9、房屋買(mǎi)賣(mài)合同因一方根本違約解除后，守約方可以主張賠償哪些損失?

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

　　在認定和計算可得利益損失時(shí)，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過(guò)失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

　　也就是說(shuō)，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉賣(mài)他人所得額外收入，特別是在出賣(mài)方一房二賣(mài)，出賣(mài)人將房屋以高于買(mǎi)受人所出價(jià)格，賣(mài)于第三人的情形，買(mǎi)受人有權要求從出賣(mài)人轉售的更高房?jì)r(jià)款中分享利益。

　　10、房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)后，如何處理?

　　在買(mǎi)賣(mài)合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)的情形中，形成的是締約過(guò)失責任，而非違約責任，此時(shí)，無(wú)過(guò)錯一方所受的`損失，主要是信賴(lài)利益的損失。信賴(lài)利益的損失包括：所受損害和所失利益(當事人信賴(lài)合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會(huì )損失等)、締約花費的成本等損失，但締約過(guò)失的損失賠償數額以不超過(guò)履行利益為限。

　　11、房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵害第三方優(yōu)先購買(mǎi)權的，如何處理?

　　房屋的優(yōu)先購買(mǎi)權，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權轉移登記，經(jīng)審查承租人購買(mǎi)房屋的意思表示真實(shí)，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價(jià)款，但法律、司法解釋另有規定的除外。法院在審理過(guò)程中可以根據案件實(shí)際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。

　　承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權，而不要求行使優(yōu)先購買(mǎi)權，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。

　　也就是說(shuō)，具有優(yōu)先購買(mǎi)權的人，提起侵害其優(yōu)先購買(mǎi)權訴訟的，在訴訟中，必須立即或擔保行使優(yōu)先購買(mǎi)權，而不能只主張侵犯優(yōu)先權，而不行使優(yōu)先購買(mǎi)權。即不能自己不買(mǎi)，也不讓他人購買(mǎi)。

　　12、房屋買(mǎi)賣(mài)中，房產(chǎn)中介在居間合同中，具有什么義務(wù)?

　　房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關(guān)事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據實(shí)報告的義務(wù)。

　　房屋中介機構違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費用及從事居間活動(dòng)的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。

　　房產(chǎn)中介在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機會(huì )或提供訂立合同的媒介服務(wù)，盡管房產(chǎn)中介作為非買(mǎi)賣(mài)合同當事人，無(wú)需對合同承擔法律責任，但房產(chǎn)中介應就其提供的訂立合同機會(huì )或媒介服務(wù)負責，若房產(chǎn)中介未適當履行其義務(wù)，對存在重大權屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應或能夠發(fā)現其瑕疵，而僅因其不積極調查等消極行為未發(fā)現或未告知合同當事人，那么房屋中介機構不僅可能承擔退還居間費的損失，而且還可能會(huì )承擔其他賠償責任。

　　13、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理?

　　出賣(mài)人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買(mǎi)受人為善意的，可以認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

　　出賣(mài)人為夫妻一方，轉讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權的，另一方不得以其不同意為由對抗受讓人。

　　此種情形多發(fā)生在，存在多個(gè)共有人或房屋為夫妻共同財產(chǎn)，但房產(chǎn)登記在一人或夫、妻一人名下，受讓人在購買(mǎi)時(shí)，已盡到適當審查義務(wù)的，已核實(shí)房產(chǎn)證登記名稱(chēng)與出賣(mài)人名稱(chēng)相符的，不應或不能發(fā)現房屋存在共有事實(shí)的情形，在這種情況下，應保護受讓善意第三人的利益。

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