關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋
為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，下面是小編分享的商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋?zhuān)瑲g迎大家閱讀!
【釋義】本條說(shuō)明了此司法解釋的法律依據，我們可以看到依據的都是全國人大制定的法律性規范文件，沒(méi)有一部是行政機構制定的法規或者規章，這說(shuō)明此解釋的制作者對部分行政機構制定的法規及規章的穩定性并不認同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來(lái)說(shuō)級別比較高的法律。
另外，本人在此做一點(diǎn)常識性解釋?zhuān)鶕读⒎ǚā返囊幎�，我國的規范性文件有法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、國務(wù)院部門(mén)規章和地方政府規章幾種，像建設部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》就是部門(mén)規章。當然最高人民法院公布的這個(gè)司法解釋不在此列，它是根據《人民法院組織法》第三十三條的規定：“最高人民法院對于在審判過(guò)程中如何具體應用法律、法令的問(wèn)題，進(jìn)行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個(gè)司法解釋要比其他文件更為有效。
第一條 本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統稱(chēng)為出賣(mài)人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì )銷(xiāo)售并轉移房屋所有權于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
【釋義】本條對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念進(jìn)行了定義，“商品房”大概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對于“公房”和“二手房”來(lái)說(shuō);不僅如此，我們還給它賦予了新的內容，就是那些還沒(méi)有完工不具備使用功能的房屋。
此條解釋讓人看起來(lái)還有點(diǎn)思考：什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?為了避免歧義，我認為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)比較好?
第二條 出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
【釋義】中國的預售制度由來(lái)已久，目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個(gè)規范性文件進(jìn)行調整，但是兩個(gè)文件總共只有17條，如果除去重復和無(wú)用的內容，則僅13條1100字，可謂大道至簡(jiǎn)。
高法的這項解釋是一種明顯的功利思想前三句認定預售許可制度的有效性，后兩句則認定了開(kāi)發(fā)企業(yè)的變通性。
對于消費者來(lái)說(shuō)，如果想利用開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預售許可證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行訴訟，應快點(diǎn)行動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對方有了許可證后再訴訟，一切都晚了;因為《預售許可證》相對于《土地使用權證》、《房屋所有權證》來(lái)說(shuō)，其取得的成本比較低。
第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
【釋義】本來(lái)《合同法》第十五條已經(jīng)規定了廣告內容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話(huà)，其內容應當作為合同內容兌現，否則將承擔違約責任。
但是建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定�！边@一條看起來(lái)是保護了消費者，但實(shí)際上它的潛臺詞是說(shuō)：“如果廣告不寫(xiě)入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開(kāi)發(fā)商就不需要就廣告內容承擔責任”。
幸運的是，起草《合同法》的學(xué)者們沒(méi)有象建設部的官員這么寫(xiě)，否則全世界都會(huì )嘲笑中國法律人的弱智;更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時(shí)候驅使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了“商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定”這一部分，但已經(jīng)是巨大的進(jìn)步了，我們要向法官們致敬。
希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應當做為房地產(chǎn)合同的要約”，因為過(guò)長(cháng)的定語(yǔ)使消費者難以理解，而且還會(huì )給欺詐者以更多開(kāi)脫的機會(huì )。
第四條 出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】定金合同是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特有現象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個(gè)小套，而收取了定金則將這個(gè)小套緊了緊，不退定金就是把這個(gè)小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是為了房屋而購房，而是為了不使定金浪費而購房。
這一條本來(lái)是想說(shuō)，即使簽訂了定金合同，如果沒(méi)有簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商應當退還定金，但是又覺(jué)得這樣寫(xiě)好象太對不起開(kāi)發(fā)商的良苦用心，所以又寫(xiě)了“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”?怎么又叫“未能訂立商商品房買(mǎi)賣(mài)合同”呢?。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
【釋義】這一條是比較危險的，相當于確認了定金合同向買(mǎi)賣(mài)合同的轉化條件;法律或者司法解釋?xiě)敎p少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。
我們一般將定金合同稱(chēng)為預合同，而將買(mǎi)賣(mài)合同稱(chēng)為本合同，預合同實(shí)際上是給雙方一個(gè)退出的機會(huì )，使大家在損失不大的情況下及時(shí)解除或者中止本來(lái)設想的交易行為，所以各國都規定了預合同解除的內容，嚴格限制將預合同認定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
【釋義】此條解釋可以說(shuō)對癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒(méi)有建立以前，是一種進(jìn)步;當然，如果登記制度建立了再這樣寫(xiě)，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時(shí)彼一時(shí)也。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規定處理。
【釋義】本來(lái)這一個(gè)司法解釋全部都是寫(xiě)商品房的，但是這里卻寫(xiě)到了拆遷房，可見(jiàn)是因為拆遷問(wèn)題到了“非抓不可”的地步了;我想大概是有的法官自己體會(huì )到中國拆遷制度的fubai性了，當然fubai之源就是《城市房屋拆遷管理條例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡(jiǎn)直就是強搶豪奪。
可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關(guān)于拆遷的解釋?zhuān)荒茉谶@里面提幾句，將補償安置房歸于商品房調整的范圍之內，可見(jiàn)是良心未泯啊。但是此條如果能夠寫(xiě)得更好一些，應當加一句“被拆遷人有權選擇是產(chǎn)權調換，還是貨幣補償”，否則今后拆遷企業(yè)都不進(jìn)行產(chǎn)權調換了，這樣可以避開(kāi)一個(gè)責任“雷區”。
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】《消法》第四十九條是說(shuō)：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費用的一倍�！毕◤娬{的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說(shuō)得“可以不超過(guò)一倍”，前者是“應當”，后者是“可以”;前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當然包括零賠償，所以根本不是一回事!
(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;
【釋義】此款就是常說(shuō)的“秘密抵押”，按說(shuō)這種情況不應當發(fā)生：所有權人怎么會(huì )不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是在中國、在北京這種事情就天天在重復，開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)出售給消費者的房屋抵押給了銀行，有時(shí)還不止是一家銀行，使消費者用自己的錢(qián)購買(mǎi)完房屋后，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了擔保，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，那么消費者還要將房屋給銀行，做到“錢(qián)房?jì)煽铡?這是我們的制度設計問(wèn)題。
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
【釋義】這一款沒(méi)有什么難的，一般人一看就明白;其實(shí)這還是制度設計的問(wèn)題，屬于物權變動(dòng)的內容;只是中國這樣的事情太多，不僅你沒(méi)有入住的房屋，有時(shí)就連你自己住著(zhù)的房屋也竟然會(huì )被其他人出賣(mài)，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。
第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效為前提;而此條強調的實(shí)際上是一種締約過(guò)失責任，也就是說(shuō)當合同不成立或者無(wú)效時(shí)，開(kāi)發(fā)商也要承擔責任;此條甚好!但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應當”則更好!
(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)。
【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護，保是寫(xiě)得不是很具體，就是如何確認“故意隱瞞”這一事實(shí)，因為法律上說(shuō)好說(shuō)，但是在訴訟中做起來(lái)可以難了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，所以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來(lái)證明了。
第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導致其無(wú)法取得房屋為由，請求確認出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應予支持。
【釋義】象此條所述行為本來(lái)可以確認為詐騙，但是因為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中這種行為太多了，再加上房屋不動(dòng)產(chǎn)又不象動(dòng)產(chǎn)一樣可以移動(dòng)，大家反而就將這種不轉移財產(chǎn)地點(diǎn)的詐騙不認為是詐騙了，這實(shí)在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。
第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣(mài)人承擔，交付使用后由買(mǎi)受人承擔;
【釋義】此條前半句沒(méi)有什么可說(shuō)的，說(shuō)得都是應當說(shuō)的內容。
買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
【釋義】此條的后半句則有問(wèn)題了，什么叫“無(wú)正當理由”?為什么不強調一下交房通知里的內容怎樣才是合法有效?為什么不看看目前交房時(shí)的各項“非法集資”?為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調消費者的單方責任，而不強調開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)?
第十二條 因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】這里面什么叫“主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結構”?與技術(shù)意義上的“主體結構”是否一樣?法律上的“質(zhì)量”是技術(shù)上的“質(zhì)量”是否一樣?此條是強調質(zhì)量問(wèn)題的，如果出現了這種問(wèn)題什么辦：主體結構質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦?我花一百萬(wàn)購買(mǎi)的房屋如果僅僅是主體結構質(zhì)量“合格”行不行?也就是說(shuō)以高價(jià)購買(mǎi)了一輛符合夏利質(zhì)量標準的寶馬車(chē)，這樣的`合同能否解除?
第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此款表面看來(lái)很好，但實(shí)際一用又極為不好，什么叫“嚴重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開(kāi)始下雨;另一處客廳中間有一大煤氣立柱;還有一處在餐廳內可以聽(tīng)到隔壁臥室動(dòng)靜。這些現象是否“嚴重影響正常居住使用”?法律不清則責任不明，責任不明則易枉法裁判。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內，出賣(mài)人應當承擔修復責任;出賣(mài)人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔。
第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)，按照合同約定的價(jià)格據實(shí)結算，買(mǎi)受人請求解除合同的，不予支持;
(二)面積誤差比絕對值超出3%，買(mǎi)受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買(mǎi)受人同意繼續履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補足，面積誤差比超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，所有權歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
【釋義】這個(gè)司法解釋早就開(kāi)始準備了，我本來(lái)以為會(huì )在面積問(wèn)題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開(kāi)發(fā)企業(yè)與測量企業(yè)共同承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問(wèn)題上進(jìn)行規定，但是很顯然，司法解釋依然沒(méi)有說(shuō)清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內實(shí)用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同?看來(lái)這又給我們留下了很多工作;中國消費者維權的道路已經(jīng)很漫長(cháng)了，中國商品房消費者維權的道路會(huì )更加漫長(cháng)。
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】這一條寫(xiě)得不錯，可以舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主就開(kāi)始行使催告權：“開(kāi)發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著(zhù)結婚用”。但“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內”也就是2003年5月1日前開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有交付，已經(jīng)從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應當支持;不過(guò)注意，最后可是說(shuō)明“另有約定的除外”，所以和開(kāi)發(fā)商簽字一定要小心。
法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個(gè)月。對方當事人沒(méi)有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。
【釋義】這一條也舉個(gè)例子：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號信說(shuō)： “開(kāi)發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費者都可以解除合同;而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長(cháng)三個(gè)月。
但是，如果你一封信也沒(méi)有發(fā)，或者說(shuō)是沒(méi)有任何證據可以證明你發(fā)了信了，那么你的解除權行使日期到2004年1月2日截止，消費者過(guò)了這一天就再也不能要求解除合同了!
第十六條 當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求減少的，應當以違約金超過(guò)造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
【釋義】此條的依據是《合同法》第114條所說(shuō)的：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少�！�
但此條容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾的理解，因為前兩條是說(shuō)“不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任”，為什么這里又說(shuō)“以違約金超過(guò)造成的損失30%為標準適當減少”，一個(gè)是100%，一個(gè)是30%，這倒底是怎么一回事呢?答案可能有以下幾個(gè)：
1、法官們寫(xiě)錯了，他們因為非典太忙了，可能少寫(xiě)了幾個(gè)字;
2、第八條、第九條適用于合同無(wú)效、解除、撤銷(xiāo)三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況;不過(guò)當合同解除時(shí)也有違約金啊，所以有點(diǎn)難以理解。
我對消費者有一個(gè)建議：當你的合同可能被判無(wú)效或者被撤銷(xiāo)時(shí)，你就直接要求兩倍賠償;當你的合同要求解除時(shí)，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金;不過(guò)，你如果不提違約金，又會(huì )出現另外一種風(fēng)險，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢?只能看你的運氣了。
第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類(lèi)房屋租金標準確定。
【釋義】此條簡(jiǎn)單是從《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補充協(xié)議范本204條》中抄下來(lái)的，只是我當時(shí)說(shuō)是租金是實(shí)際發(fā)生的租金，而此處寫(xiě)得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫(xiě)可能被認為無(wú)效條款，所以說(shuō)司法解釋的要求比我得要求還要高，沒(méi)有辦法，誰(shuí)讓人家是最高法院呢。
第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權屬證書(shū)的，除當事人有特殊約定外，出賣(mài)人應當承擔違約責任：
(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
【釋義】此條款是整個(gè)解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國以來(lái)，沒(méi)有任何一個(gè)法律、法規、規章、文件或者領(lǐng)導講話(huà)，說(shuō)過(guò)辦理產(chǎn)權證不準時(shí)要承擔違約責任，這次說(shuō)得是非常具體了，是“三個(gè)代表”最直接的體現。
第十九條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權登記，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說(shuō)是的違約責任，此條說(shuō)是解除合同，而且強調是由于出賣(mài)人的責任;只是留了一個(gè)小尾巴：什么是出賣(mài)人的責任呢?這又是給雙方律師提供了辯論的機會(huì )。
另外，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十三條規定全文如下：“預售商品房的購買(mǎi)人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買(mǎi)人應當自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買(mǎi)人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件�！备魑豢垂僮⒁�，此條強調是由購買(mǎi)人辦理承擔全部辦證義務(wù)，也別以為是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。
第二十條 出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購買(mǎi)，但當事人另有約定的除外。
【釋義】此條寫(xiě)得是商品房的批發(fā)業(yè)務(wù)，提出了一個(gè)新概念：“包銷(xiāo)人”，其實(shí)就是銷(xiāo)售代理，所以如果消費者在購買(mǎi)房屋時(shí)是與代理商簽訂合同，可能會(huì )有一定的風(fēng)險。
第二十一條 出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請求出賣(mài)人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】對消費者沒(méi)有什么太多的影響，但是如果開(kāi)發(fā)商將本來(lái)承諾由代理商銷(xiāo)售的房屋自己銷(xiāo)售了，就會(huì )有點(diǎn)麻煩了。
第二十二條 對于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷(xiāo)人參加訴訟;出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對各自的權利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
【釋義】前面所說(shuō)都是實(shí)體問(wèn)題，此條說(shuō)的是審判程序問(wèn)題，此處將代理商做為第三人對待，三角合同最難處理，請消費者在簽訂合同時(shí)務(wù)必與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，如果有代理商的話(huà)最好簽一個(gè)居間合同罷了。
第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣(mài)人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
【釋義】此條是指如果消費者無(wú)法取得銀行貸款的情況，現在這種事情越來(lái)越多了，因為“假貸” 越來(lái)越多，銀行也怕了，所以有時(shí)看著(zhù)業(yè)主長(cháng)相不對就不敢貸款了;只是少了一個(gè)條款：如果因為消費者的原因不能取得貸款，消費者是否有權解除買(mǎi)賣(mài)合同?就是說(shuō)銀行不給我貸款了，我能不買(mǎi)房了嗎?此等情況會(huì )在非典后日益增加，不知道法院會(huì )怎么處理。
第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
【釋義】此條是共同保護開(kāi)發(fā)商、消費者的，因為只有在處理銀行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機會(huì )并不是很多，希望各位要珍惜。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當事人一方請求確認商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。
【釋義】此款也是審判程序方面的規定，就是要將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔保貸款合同》糾紛一并審理。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買(mǎi)受人。
【釋義】寫(xiě)到這里我到想起一種情況，如果消費者與開(kāi)發(fā)商之間的爭議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進(jìn)來(lái)，但是如果是由仲裁委員會(huì )來(lái)管轄，由于仲裁程序沒(méi)有第三人的制度，所以銀行很難加入進(jìn)來(lái)，這時(shí)的情況就比較難辦了。
另外，在《商品房擔保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的;在貸款合同里，銀行是貸款人，消費者是借款人;在擔保合同里，開(kāi)發(fā)商是擔保人、銀行是擔保權人、消費者是債務(wù)人;在抵押保同里，消費者是抵押人，銀行是抵押權人。
第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買(mǎi)受人，請求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項下買(mǎi)受人合同權利的，應當通知出賣(mài)人參加訴訟;擔保權人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
【釋義】此條可以解釋為：如果消費者不能按時(shí)向銀行還貸，在消費者還還沒(méi)有辦理抵押登記手續(這時(shí)銀行拿不到房屋)的情況下，如果銀行起訴消費者，那么應當通知開(kāi)發(fā)商參加，潛臺詞是：如果銀行贏(yíng)了官司，開(kāi)發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒(méi)有抵押給銀行;這一條的實(shí)質(zhì)是通過(guò)訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護大中華的銀行。
第二十七條 買(mǎi)受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權屬證書(shū)并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償的，不應當追加出賣(mài)人為當事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。
【釋義】此條也是為了保護銀行的，只是讓銀行對開(kāi)發(fā)商網(wǎng)開(kāi)一面，平時(shí)都是朋友，現在已經(jīng)有消費者頂帳了，就不要再拉上開(kāi)發(fā)商了，當然開(kāi)發(fā)商提供了保證的除外。
第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當時(shí)的法律、法規和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。
【釋義】此條可謂是全文的畫(huà)龍點(diǎn)眼之作，過(guò)去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒(méi)有結案的案件都可以適用，所以我的幾個(gè)案件要堅決拖到2003年兒童節以后再開(kāi)庭。
【關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋】相關(guān)文章：
關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同集錦九篇01-31
關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同模板8篇01-29
關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同合集5篇01-29
關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同匯總八篇01-07
關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同匯編九篇01-07
商品房現房買(mǎi)賣(mài)合同11-18
深圳商品房買(mǎi)賣(mài)合同01-28
【熱門(mén)】商品房買(mǎi)賣(mài)合同01-24
商品房買(mǎi)賣(mài)合同【精】01-24