商業(yè)項目的活動(dòng)方案

　　商業(yè)項目活動(dòng)方案篇一

　　一、 網(wǎng)站商業(yè)運作利益點(diǎn)分析創(chuàng )意空間

　　本項目策劃是圍繞網(wǎng)站的關(guān)聯(lián)方利益點(diǎn)而出發(fā)的，而這將是網(wǎng)站定位、網(wǎng)站內容設計、網(wǎng)站推廣和網(wǎng)站業(yè)務(wù)收入設計等的知道原則，具體見(jiàn)下表： 序號

　　關(guān)聯(lián)方

　　利益點(diǎn)

　　網(wǎng)站運營(yíng)方創(chuàng )意空間

　　1、 網(wǎng)絡(luò )廣告收入

　　2、 會(huì )員服務(wù)收費(包括短信平臺運營(yíng)收入)

　　3、 商家合作銷(xiāo)售提成

　　4、 活動(dòng)策劃組織收入創(chuàng )意空間

　　5、 網(wǎng)站品牌效應創(chuàng )意空間

　　6、 新的合作機會(huì )產(chǎn)生創(chuàng )意空間

　　7、 網(wǎng)站實(shí)業(yè)的延伸創(chuàng )意空間

　　8、 營(yíng)造自我宣傳平臺

　　6兩點(diǎn)就是以網(wǎng)站作為對外投資享受收益，包括其上市融資機會(huì ))創(chuàng )意空間

　　消費者(網(wǎng)民)創(chuàng )意空間

　　1、 資訊收集

　　2、 知識學(xué)習

　　3、 比較機會(huì )實(shí)現創(chuàng )意空間

　　4、 尋求實(shí)惠

　　5、 自我價(jià)值展示機會(huì )發(fā)揮創(chuàng )意空間

　　6、 信息發(fā)布創(chuàng )意空間

　　7、 投資機會(huì )

　　8、 人脈機會(huì )創(chuàng )意空間

　　9、 享受潮流創(chuàng )意空間

　　10、 解決疑惑

　　11、 現時(shí)物品的適時(shí)適值處理創(chuàng )意空間

　　商家

　　1、 產(chǎn)品服務(wù)銷(xiāo)售收入

　　2、 建立客戶(hù)數據庫創(chuàng )意空間

　　3、 新機會(huì )物色

　　4、 借鑒提高自我

　　5、 銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )構建創(chuàng )意空間

　　6、 降低運營(yíng)成本創(chuàng )意空間

　　7、 競爭情報收集創(chuàng )意空間

　　8、 品牌宣傳平臺創(chuàng )意空間

　　9、 獲得反饋意見(jiàn)

　　10、 尋找任務(wù)外力支持

　　二、 網(wǎng)站運營(yíng)思路創(chuàng )意空間

　　1、 通過(guò)網(wǎng)站主題來(lái)吸引網(wǎng)民(潛在消費者)的瀏覽，建立穩定持續增長(cháng)的瀏覽量，且掌握建立相應的瀏覽者(網(wǎng)民)數據庫，借以相關(guān)活動(dòng)安排來(lái)建立網(wǎng)站的會(huì )員制以確保網(wǎng)站定期忠實(shí)的網(wǎng)民，并對網(wǎng)民情況進(jìn)行分析處理，借所掌握的網(wǎng)民情況來(lái)向我們的目標商家展示網(wǎng)站價(jià)值，從而來(lái)吸引商家與我們網(wǎng)站的合作，從而利于各項商業(yè)活動(dòng)的規劃和實(shí)施創(chuàng )意空間

　　2、 先期通過(guò)為商家提供免費的宣傳平臺，借以營(yíng)造網(wǎng)站的商業(yè)用途，也就是能為網(wǎng)民提供了潛在價(jià)值的利用，逐步確立網(wǎng)民對我們網(wǎng)站的認同度和瀏覽習慣;利用網(wǎng)民對我們網(wǎng)站信息的利用而使商家得到了網(wǎng)站的實(shí)惠體現，這時(shí)候才開(kāi)始進(jìn)行網(wǎng)站的商業(yè)性收費，在目前網(wǎng)站廣告運作環(huán)境下，給予體驗機會(huì )是一個(gè)強有力的競爭武器，況且這在網(wǎng)絡(luò )年代里在成本方面是可以允許的創(chuàng )意空間

　　3、 在以上兩個(gè)階段，我們還是以信息服務(wù)提供為網(wǎng)站的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，同時(shí)也兼帶一些線(xiàn)下商業(yè)運作，但仍然保持著(zhù)一定程度的中立;待網(wǎng)站運營(yíng)過(guò)程保持穩定發(fā)展了，我們可以考慮結合網(wǎng)站品牌情況推出自我品牌產(chǎn)品，實(shí)現一定程度上向實(shí)業(yè)方向轉變，借以網(wǎng)站建立起來(lái)的宣傳優(yōu)勢和我們網(wǎng)民數據庫，完全是可以打造一個(gè)消費品方面的品牌創(chuàng )意空間

　　4、 網(wǎng)絡(luò )的好處就是其運作的低成本和極度的靈活性，各個(gè)主題和網(wǎng)上活動(dòng)可以隨時(shí)變化和更新，從而能更好滿(mǎn)足網(wǎng)民的需求，有網(wǎng)民才有網(wǎng)站的生命力，所以要在網(wǎng)站上感于嘗試創(chuàng )意空間2H

　　三、 網(wǎng)站定位創(chuàng )意空間

　　1、 從網(wǎng)民的普遍個(gè)人利益心態(tài)，我們網(wǎng)站將以全方面提供市場(chǎng)商家優(yōu)惠促銷(xiāo)信息為主打內容，成為商家網(wǎng)上發(fā)布優(yōu)惠促銷(xiāo)信息平臺，成為網(wǎng)民消費者尋找優(yōu)惠促銷(xiāo)信息的主要網(wǎng)上來(lái)源，建立網(wǎng)上全權威的優(yōu)惠資訊平臺，以此最大限度吸引網(wǎng)民，最大限度為商業(yè)服務(wù)，據網(wǎng)民反應來(lái)做進(jìn)一步的商業(yè)活動(dòng)創(chuàng )意空間

　　2、 可以將團購的相關(guān)元素融入這個(gè)網(wǎng)站平臺中，將其與商家的優(yōu)惠活動(dòng)進(jìn)行更緊密結合創(chuàng )意空間

　　3、 同時(shí)引入來(lái)自商家或者網(wǎng)民的互動(dòng)、參與元素，保持網(wǎng)站的雙方交流機會(huì )，實(shí)現雙方其他利益點(diǎn)的相應結合創(chuàng )意空間

　　四、 網(wǎng)站名稱(chēng)創(chuàng )意空間

　　中國購物優(yōu)惠促銷(xiāo)指南網(wǎng)

　　五、 網(wǎng)站欄目設計

　　1、 優(yōu)惠促銷(xiāo)信息：提供當地商家公布的優(yōu)惠促銷(xiāo)信息，或者網(wǎng)站為網(wǎng)民爭取的優(yōu)惠信息

　　2、 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)資訊

　　3、 采購指南

　　4、 市場(chǎng)調查報告創(chuàng )意空間

　　5、 品牌排行榜：自定標準，結合市場(chǎng)調查和網(wǎng)民反饋信息，推行季度榜和總年度榜創(chuàng )意空間

　　6、 潮流資訊創(chuàng )意空間

　　7、 方案征集：滿(mǎn)足商家在營(yíng)銷(xiāo)、設計、人才等方面的需求

　　8、 服務(wù)提供：提供網(wǎng)民智力財富轉換機會(huì )創(chuàng )意空間

　　9、 網(wǎng)上小店：以招標經(jīng)營(yíng)的形式開(kāi)辟本網(wǎng)站的電子購物平臺

　　10、 交流天地

　　11、 會(huì )員特區：為會(huì )員提供相應附加值服務(wù)

　　六、 網(wǎng)站業(yè)務(wù)收入設計

　　1、 信息發(fā)布費創(chuàng )意空間

　　2、 網(wǎng)站廣告費創(chuàng )意空間

　　3、 短信平臺收費創(chuàng )意空間

　　4、 頻道外包收費(類(lèi)似電視節目外包操作)

　　5、 主辦、協(xié)辦活動(dòng)收費

　　6、 定向信息發(fā)布費(發(fā)揮會(huì )員數據庫作用)

　　7、 產(chǎn)品代理收費(電子商務(wù)頻道)創(chuàng )意空間

　　8、 調查報告費用

　　9、 顧問(wèn)費用創(chuàng )意空間

　　10、 地區業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)權費用(將地區業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)權外賣(mài))

　　11、 會(huì )員服務(wù)收費創(chuàng )意空間

　　創(chuàng )意空間

　　七、 后續產(chǎn)品開(kāi)發(fā)

　　1、 自我知識產(chǎn)權刊物出版創(chuàng )意空間

　　2、 系列會(huì )展開(kāi)發(fā)創(chuàng )意空間

　　3、 成立協(xié)會(huì )，進(jìn)行協(xié)會(huì )經(jīng)濟創(chuàng )意空間

　　4、 自我品牌(連鎖加盟)

　　5、 經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)服務(wù)

　　6、 海外合作創(chuàng )意空間。

　　商業(yè)項目活動(dòng)方案篇二

　　一：酒店簡(jiǎn)介

　　焦作三維戴斯酒店座落于焦作市專(zhuān)制中路555號，是焦作市一家根據國際標準建造，由美國戴斯酒店管理團體所管理的集客房、餐飲、文娛、健身、洗浴等高檔設施為一體的豪華商務(wù)酒店。焦作三維戴斯酒店地處焦作郊區最繁華的商業(yè)地段，地輿職位優(yōu)越，交通十分便利。高25層，酒店網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)方案�？偯娣e達4.5萬(wàn)平方米，學(xué)會(huì )網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)方案范文。與8萬(wàn)平方米的6層豪華商場(chǎng)相相接，合計12.5萬(wàn)平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店內設施配備完好，聽(tīng)聽(tīng)三維戴斯酒店營(yíng)。能敷裕滿(mǎn)足商務(wù)旅行和觀(guān)光旅游者的不同需求。焦作三維戴斯酒店具有初級客房、豪華客房、行政豪華房、商務(wù)豪華房、行政套房、總統套房。酒店設有豪華行政樓層、無(wú)煙樓層，所有客房安置寬帶互聯(lián)網(wǎng)、室內電子安全柜、語(yǔ)音信箱、液晶電視及衛星電視頻道。焦作三維戴斯酒店特設的行政酒廊位于22層，為賓客提供了一系列獨享的優(yōu)惠和性情化的專(zhuān)業(yè)任職，廣州網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)推廣。提供快捷便利的入住手續、厚實(shí)的自助早餐。并且全天供應軟飲，晚間還為商務(wù)賓客綢繆了雞尾酒，在此賓客可盡覽焦作光景。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案。

　　二：市場(chǎng)環(huán)境闡述

　　市場(chǎng)偵察和預測

　　市場(chǎng)偵察是指運用迷信的方法和措施，編制而有目的地對需求、供應和市場(chǎng)環(huán)境等信息舉行收集、闡述、研究的活動(dòng)。

　　(1)市場(chǎng)偵察的類(lèi)型

　　根據偵察的形式、類(lèi)型和目的的不同，不妨分為探干脆偵察、描述性偵察、因果性偵察。

　　探干脆偵察 主要用于收集初步原料。

　　描述性偵察 是對市場(chǎng)的客觀(guān)狀況舉行照實(shí)的記載和反映。

　　因果性偵察 是為了了解和掌握市場(chǎng)氣象之間的因果相關(guān)而舉行的市場(chǎng)偵察活動(dòng)。

　　(2)市場(chǎng)偵察的方法

　　市場(chǎng)偵察就是要收集、闡述、研究市場(chǎng)信息，對市場(chǎng)信息的偵察可分為原始原料的收集和二手原料的收集兩種形式�？纯磸V州網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)推廣。其中原始原料的收集又包括詢(xún)問(wèn)偵察法、觀(guān)察法、會(huì )議法、實(shí)驗法等。

　　市場(chǎng)預測就是在市場(chǎng)偵察獲取的原始原料和二手原料等信息的底子上，運用迷信方法，對市場(chǎng)未來(lái)一段時(shí)辰內的變化及需求趨向做出闡述和推斷。

　　(1)市場(chǎng)預測的方法 定性闡述法(消費者定見(jiàn)法、經(jīng)理人員判決法、德?tīng)柗品? 、 定量闡述法

　　(2)市場(chǎng)預測的程序 確定預測對象，擬定預測計劃;收集和闡述原料;抉擇預測方法，建立預測模型;確立預測后果，提出預測呈報

　　建立在上述的底子上對焦作市市場(chǎng)舉行偵察和預測：酒店網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)。

　　1.市場(chǎng)外部環(huán)境闡述，

　　如政治環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等，分別針抵消費者市嘗競爭者市場(chǎng)做出闡述，對后果舉行闡述和評價(jià)，進(jìn)而提出建議。

　　2.市場(chǎng)外部環(huán)境闡述，即酒店外部環(huán)境闡述

　　(1)酒店員工素質(zhì)

　　(2)酒店管理者素質(zhì)

　　(3)酒店自身狀況

　　3.酒店SWOT分析闡述

　　SWOT就是指一個(gè)企業(yè)維系外部市場(chǎng)對自身的優(yōu)優(yōu)勢闡述。酒店議決下面的內外部環(huán)境闡述此后在維系自身的狀況闡述酒店今朝所具有的優(yōu)勢及優(yōu)勢，然后針對這些狀況在作出一些更有益于自身繁榮的修正、補充和完美。

　　三.營(yíng)銷(xiāo)組合戰略

　　1 營(yíng)銷(xiāo)對象

　　酒店營(yíng)銷(xiāo)的對象當然要定位到實(shí)實(shí)在在的利潤上，但不光僅如此。營(yíng)銷(xiāo)對象的定位還要斟酌到消費者和社會(huì )的利益，學(xué)習酒店。要能切確措置好企業(yè)與這些人和團體的利益相關(guān)。所以，酒店營(yíng)銷(xiāo)對象應當有三個(gè)層次：方案。一是酒店計劃期的間接營(yíng)銷(xiāo)利潤，二是未來(lái)必定時(shí)期企業(yè)形象的增值，聽(tīng)聽(tīng)酒店餐飲營(yíng)銷(xiāo)方案。即議決優(yōu)質(zhì)任職、讓利和承擔社會(huì )負擔來(lái)提高企業(yè)的形象，三是探求和積聚營(yíng)銷(xiāo)體驗，培育造就一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)人才隊伍，建立完美有效的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )體系。

　　2 市場(chǎng)細分

　　市場(chǎng)細分是指企業(yè)根據消費集體之間需求的區別性，網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)方案范文。把一個(gè)整體市場(chǎng)劃分為若干個(gè)分市場(chǎng)，從中抉擇自己對象市場(chǎng)的方法。市場(chǎng)細分看待企業(yè)切確制訂營(yíng)銷(xiāo)計劃和營(yíng)銷(xiāo)戰略、順利殺青營(yíng)銷(xiāo)對象具有特別首要的意義。

　　酒店不妨根據各種成分細分旅游市場(chǎng)，如地輿、社會(huì )經(jīng)濟、置備行為、人口結構特點(diǎn)、消費者生理成分等。

　　3 對象市場(chǎng)

　　酒店根據所做的市場(chǎng)細分，有目的的抉擇對象市場(chǎng)，進(jìn)而有針對性地滿(mǎn)足對象市場(chǎng)消費者的需求。在抉擇對象市場(chǎng)時(shí)可運用的市場(chǎng)戰略大凡有三種：無(wú)區別性市場(chǎng)戰略、區別性市場(chǎng)戰略和麇集性市場(chǎng)戰略。

　　無(wú)區別性市場(chǎng)戰略又稱(chēng)整體市場(chǎng)戰略，即把整個(gè)市場(chǎng)作為企業(yè)的對象市場(chǎng)，聽(tīng)聽(tīng)三維。不注意區分市場(chǎng)不同的需求;區別性市場(chǎng)戰略是根據消費者的不同需求，對整體市場(chǎng)舉行細分，然后根據不同的對象市場(chǎng)分別采取不同的營(yíng)銷(xiāo)戰略，滿(mǎn)足每個(gè)細分市場(chǎng)的個(gè)別須要;麇集性市場(chǎng)戰略又叫聚積營(yíng)銷(xiāo)戰略，是企業(yè)在市場(chǎng)細分的底子上，針對某一細分市場(chǎng)，將企業(yè)的人財物資源聚積于該對象市場(chǎng)舉行營(yíng)銷(xiāo)。

　　酒店不妨靈動(dòng)運用這三種戰略，維系自己的產(chǎn)品特色，抉擇不同的對象市常你知道銷(xiāo)策劃方案。

　　4 市場(chǎng)定位

　　定位是在上世紀70年代由美國學(xué)家艾·里斯和杰克特勞特提出的，酒店營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。其含義是指企業(yè)根據者現有產(chǎn)品在市場(chǎng)上所處的職位，針對顧客對該類(lèi)產(chǎn)品某些特征或屬性的重視水平，為本企業(yè)產(chǎn)品塑造不同凡響的，給人印象昭著(zhù)的形象，并將這種形象生動(dòng)地轉達給顧客，從而使該產(chǎn)品在市場(chǎng)上確定適當的職位。市場(chǎng)定位是酒店在對象市場(chǎng)抉擇的底子上確定自己的產(chǎn)品定位、企業(yè)定位、競爭定位和消費者定位。目前，三維戴斯酒店的企業(yè)定位是商務(wù)型酒店，但還可根據不同的對象市場(chǎng)設置不同的產(chǎn)品定位。三維戴斯酒店營(yíng)。

　　5 具體營(yíng)銷(xiāo)戰略

　　市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰略是企業(yè)以顧客須要為啟碇點(diǎn)，根據體驗取得顧客需求量以及置備力的信息、商業(yè)界的欲望值，有計劃地組織各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，議決彼此妥協(xié)類(lèi)似的產(chǎn)品戰略、價(jià)錢(qián)戰略、出售渠道戰略和促銷(xiāo)戰略，即4ps戰略，為顧客提供寫(xiě)意的商品和任職而殺青企業(yè)對象的歷程。

　　(1)產(chǎn)品戰略：酒店營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。議決產(chǎn)品市場(chǎng)時(shí)機與題目闡述，提出合理的產(chǎn)品戰略建議，造成有效的4P組合，到達最佳效果。

　　1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速發(fā)動(dòng)市常

　　2)產(chǎn)品格量功效方案。事實(shí)上銷(xiāo)策劃方案。產(chǎn)品格量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完美的質(zhì)量保證體系。

　　3)產(chǎn)品品牌。要造成必定著(zhù)名度，、美譽(yù)度，我不知道營(yíng)銷(xiāo)策劃。創(chuàng )建消費者心目中的著(zhù)名品牌，必須有劇烈的創(chuàng )牌認識。

　　4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，須要能迎合消費者使其寫(xiě)意的包裝戰略。聽(tīng)說(shuō)方案。

　　5)產(chǎn)品任職�；I辦中要注意產(chǎn)品任職方式、任職質(zhì)量的改善和提高。

　　(2)價(jià)錢(qián)戰略 市場(chǎng)競爭離不開(kāi)價(jià)錢(qián)戰略，靈動(dòng)切確地制訂產(chǎn)品的價(jià)錢(qián)是殺青產(chǎn)品價(jià)值和企業(yè)市場(chǎng)對象的關(guān)鍵，你知道策劃。同時(shí)，產(chǎn)品價(jià)錢(qián)的高低與需求也親切相關(guān)，價(jià)錢(qián)制定得合理與否，間接相關(guān)到消費者的置備力和產(chǎn)品的競爭力。

　　(3)出售渠道戰略 出售渠道戰略的抉擇對企業(yè)能否打開(kāi)銷(xiāo)路、盡快占領(lǐng)市場(chǎng)及消沉營(yíng)銷(xiāo)得有有著(zhù)十分首要的作用。

　　(4)促銷(xiāo)戰略 促銷(xiāo)戰略常用的措施有廣告、公關(guān)、流傳、人員傾銷(xiāo)、舉辦或參加博覽會(huì )等等。

　　其中廣告流傳，推行程序可按以下方式舉行：

　�、倩I辦期內后期推出產(chǎn)品形象廣告。網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。

　�、阡N(xiāo)后適時(shí)推出誠征代理商廣告。

　�、酃澕偃�、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。酒店。

　�、塥殧垥r(shí)機舉行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費者。我不知道網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)推廣方案。

　�、葜鲃�(dòng)愚弄消息媒介，特長(cháng)建造愚弄消息事件提高企業(yè)產(chǎn)品著(zhù)名度。

　　隨著(zhù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)研究的不停深入，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合的形式也在產(chǎn)生著(zhù)變化，從“4Ps”繁榮為“6Ps”。營(yíng)銷(xiāo)策劃方案范文。近年又有人提出了“4Cs”為主要形式的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合。

　　根據籌辦期內各時(shí)辰段特點(diǎn)，推出各項促銷(xiāo)方案。促銷(xiāo)方案要過(guò)細、周密，操作性強又不乏靈動(dòng)性。還要斟酌費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得優(yōu)秀效果為綱領(lǐng)。加倍應當注意季候性產(chǎn)品淡、淡季營(yíng)銷(xiāo)著(zhù)重點(diǎn)，抓住淡季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢。

　　6 主題促銷(xiāo)提案

　　如過(guò)年、五一、十一、中秋等首要節日推出主題營(yíng)銷(xiāo)以吸收更多的消費者。怎么做網(wǎng)絡(luò )推廣。

　　7 外部營(yíng)銷(xiāo)

　　注重對員工的培養，創(chuàng )建外部營(yíng)銷(xiāo)認識。這樣在酒店外部造成一個(gè)外部營(yíng)銷(xiāo)鏈，使整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)顯得完整，更具競爭力。

　　四 營(yíng)銷(xiāo)方案預期效果闡述及推行

　　根據方案的可行性闡述，作出收益預測，進(jìn)而肯定推行與否。

　　五 方案的調整

　　若方案推行歷程中有不妥之處適時(shí)調整，是對原方案的補充和修正。

　　商業(yè)項目活動(dòng)方案篇三

　　一、策劃的總體思路

　　1. 全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設計與操盤(pán)策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

　　2. 項目對接：強調對項目所在區域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現最優(yōu)模式與項目自身進(jìn)行完美對接。

　　3. 創(chuàng )新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過(guò)在未來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓，不僅為項目自身創(chuàng )造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

　　二、 項目背景

　　1.用地概述

　　l 地塊位于蘇州市朝陽(yáng)區長(cháng)安西路南側，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂(lè )、醫院等生活設施配套齊全，交通便捷。

　　l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長(cháng)安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進(jìn)深112.78米，最小進(jìn)深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。

　　2.項目規劃

　　商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開(kāi)間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85㎡l

　　住宅形式：小戶(hù)型酒店式公寓布局，約9609.32㎡l

　　辦公形式：可自由間隔式寫(xiě)字樓布局，約22791.36㎡l

　　停車(chē)形式：地上81個(gè)，地下326，合407個(gè)車(chē)位(地下兩層停車(chē)布局，約13691.36㎡)。l

　　建筑密度：42%l

　　綠地率：25%l

　　容積率：4.5l

　　3.規劃設計要點(diǎn)

　　《蘇州世景國際方案設計說(shuō)明》(略)

　　4.用地紅線(xiàn)圖

　　(略)

　　三、項目資源分析、項目目標的界定

　　---效益和品牌

　　1. 項目銷(xiāo)售按目標計劃順利完成

　　第一階段銷(xiāo)售必須成功，以順利渡過(guò)項目風(fēng)險期，實(shí)現資金流的良性運作，確保后續開(kāi)發(fā)資金。l

　　總銷(xiāo)售額、回款額、銷(xiāo)售進(jìn)度、利潤目標的合理實(shí)現。l

　　2. 項目對企業(yè)品牌及后續項目的拉動(dòng)和貢獻。

　　借助項目運作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l

　　綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴張力。l

　　四、核心目標--樹(shù)立品牌

　　原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏(yíng)境界

　　品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規則，需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費者對話(huà)，這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規則，就是"房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運營(yíng)規則"。

　　品牌時(shí)代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要學(xué)會(huì )塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì )運用"房地產(chǎn)品牌運營(yíng)"的規則生產(chǎn)適銷(xiāo)對路的房地產(chǎn)品牌。

　　品牌經(jīng)營(yíng)與消費者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。

　　所謂三贏(yíng)是指開(kāi)發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費者客戶(hù)價(jià)值、項目所處的區域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過(guò)對樓盤(pán)潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶(hù)的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：

　　消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。

　　最終達到財富涌流、社會(huì )進(jìn)步的全新局面。

　　五、項目開(kāi)發(fā)總建議

　　1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。

　　2. 通過(guò)前期銷(xiāo)售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現有區域商業(yè)格局。

　　3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統一運營(yíng)管理概念，對項目精心包裝。

　　4. 通過(guò)超常規宣傳，通過(guò)項目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行造勢炒作，讓該項目的開(kāi)發(fā)成為當地市民關(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。

　　5. 通過(guò)適當靈活劃分商鋪面積來(lái)控制"總價(jià)"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門(mén)坎，使項目積聚大量的潛在客戶(hù)群。

　　6. 充分利用項目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢互補。

　　六、項目的SWOT分析

　　1. 項目?jì)?yōu)勢

　　地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺l

　　世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長(cháng)安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂(lè )中心過(guò)渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過(guò)500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利�？梢哉f(shuō)是是目前蘇州市城區內最具發(fā)展潛力的商業(yè)用地。

　　商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷l

　　由長(cháng)安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽(yáng)區最為成熟的商業(yè)活動(dòng)區，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂(lè )等均在整個(gè)蘇州市具絕對代表性。隨著(zhù)近年來(lái)來(lái)國民經(jīng)濟的穩步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規模新型商業(yè)項目的.投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類(lèi)商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區。

　　屬于三位一體的商業(yè)項目模式，開(kāi)發(fā)潛力巨大l

　　項目集商場(chǎng)、投資型公寓、寫(xiě)字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)、旅游居住與商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)勢互補。

　　2. 項目劣勢

　　周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。l

　　l 雖然街區具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè )觀(guān)，容易造成客戶(hù)的對比心理，為后期銷(xiāo)售招商增加壓力。

　　l 目前蘇州高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應量較大，如黃金大廈、國貿大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽(yáng)地區的高檔寫(xiě)字樓租賃情況不理想，中小型寫(xiě)字樓因租金優(yōu)勢較被市場(chǎng)認可。

　　l 目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓投資回報率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因為經(jīng)濟實(shí)力有限，多以租賃為主，購買(mǎi)意向不強。

　　3. 機會(huì )點(diǎn)

　　經(jīng)濟發(fā)展利好因素l

　　長(cháng)安路地位的提升，與其說(shuō)是近年來(lái)各開(kāi)發(fā)商著(zhù)力打造的結果，還不如說(shuō)是蘇州市經(jīng)濟穩步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長(cháng)安路為軸的格局。而中心路與長(cháng)安路也因地處城市軸線(xiàn)中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。

　　地理區位優(yōu)勢l

　　目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該項目的地理區位優(yōu)勢必然會(huì )贏(yíng)得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。

　　項目連動(dòng)實(shí)現價(jià)值最大化l

　　本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務(wù)娛樂(lè )場(chǎng)所，而左邊不超過(guò)500米又是蘇州市幾大著(zhù)名商場(chǎng)的聚集地，因此如何結合項目自身開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，能完善和補充市場(chǎng)缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實(shí)現本項目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現效益。

　　中心城市的建設匯聚了人氣l

　　隨著(zhù)政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽(yáng)區對“五區三縣”的影響力和知名度的提升，區位優(yōu)勢必然會(huì )帶來(lái)人氣的上升，而本項目開(kāi)發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開(kāi)發(fā)的安全性打下良好的基礎。

　　4. 風(fēng)險

　　市場(chǎng)因素l

　　可對形成直接影響的超大型項目在本項目開(kāi)發(fā)周期內都將面市時(shí)，例如即將開(kāi)售的珠玉島大廈和被譽(yù)為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產(chǎn)生競爭。

　　同時(shí)，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，各類(lèi)型競爭同質(zhì)化開(kāi)始，已引起許多開(kāi)發(fā)商的重視，按我們的開(kāi)發(fā)周期測算，一旦這些開(kāi)發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項目還是具有一定市場(chǎng)競爭的風(fēng)險性。

　　自身因素l

　　與本項目一墻之隔的華美商城及長(cháng)安路的其他大型商場(chǎng)已經(jīng)有強烈的對比，假如本項目沒(méi)能在項目定位、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及硬件設施上有所超越的話(huà)，銷(xiāo)售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見(jiàn)的。

　　5. 綜合分析

　　從市場(chǎng)調研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會(huì )和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應市場(chǎng)，順應消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng )造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場(chǎng)期望值。從目前各熱銷(xiāo)的房地產(chǎn)項目以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：

　　一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩定消費群體的區域等都是投資考慮的主要因素;

　　二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)理念，蘇州當前的商業(yè)模式開(kāi)始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區轉化，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購物"的大賣(mài)場(chǎng)等新的經(jīng)營(yíng)管理模式所帶來(lái)的影響是不言而喻的;同時(shí)隨著(zhù)市場(chǎng)上產(chǎn)權式酒店、投資型公寓及中高檔寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)項目的出現，投資物業(yè)的多樣性也開(kāi)始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項目要立于市場(chǎng)不敗之地的關(guān)鍵就是如何開(kāi)發(fā)出適合區域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念。

　　三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設計和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對消費及投資者的有效引導，還有商業(yè)項目的功能定位、軟硬件配套設施、人流走向等技術(shù)性?xún)热�，以上因素對商業(yè)項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。

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