關(guān)于杭州建筑市場(chǎng)的調查報告

　　據我們調查目前杭州市區建筑工程施工點(diǎn)約1400多處，分布于城市各個(gè)角落;而從事建筑行業(yè)的外地民工已攀升至20余萬(wàn)人次，約占在杭外來(lái)務(wù)工者總數三分之一。2006年1-5月杭州批準預售商品房面積383.22萬(wàn)平方米，其中批準預售商品住宅340.23萬(wàn)平方米;完成商品房預售面積234.27萬(wàn)平方米，其中商品住宅預售196.38萬(wàn)平方米。住宅存量的積壓已經(jīng)對開(kāi)發(fā)商的資金回籠產(chǎn)生影響，由于資金壓力，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇戰略收縮，新開(kāi)工面積大幅度減少。2006年1-5月杭州全市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為224.87萬(wàn)平方米，同比下降12.7%。在這種形勢下，我們小組對杭州建筑市場(chǎng)進(jìn)行了一次比較深入的調查，具體情況如下:

　　一、調查目的

　　掌握杭州建筑市場(chǎng)規模和建筑成本、建筑材料價(jià)格及價(jià)格的波動(dòng)、建筑市場(chǎng)的勞動(dòng)力資源等情況，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢，從而使我們的企業(yè)以最低的項目成本獲取最大的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。

　　二、調查對象及范圍

　　主要對象是一般的商品住宅樓，不包括經(jīng)濟適用房、農村多層住宅、廉租房、安居工程及別墅、商業(yè)用房等;主要范圍為整個(gè)濱江區及其附近的蕭山區市心路兩旁及其以西地塊、杭州市區錢(qián)塘江北岸及錢(qián)江新城地塊。

　　三、調查方式

　　本次調查主要采取的是實(shí)地調查法并結合咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士，查看相關(guān)書(shū)報及網(wǎng)上資料，對杭州錢(qián)江新城、濱江區、蕭山區共計36個(gè)樓盤(pán)，總建筑面積701萬(wàn)平米，進(jìn)行了比較詳細的調查。

　　四、調查的內容

　　分3部分:1、現有住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售規模;2、開(kāi)發(fā)成本;3、建材、勞動(dòng)力價(jià)格波動(dòng)情況。

　　五、調查結果

　　調查結果根據我們調查的主要內容分三部分闡述:

　　(一)現有住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售規模

　　濱江區板塊房產(chǎn)作為占據杭州八城區樓市1/3量的大板塊，其動(dòng)向一直深受業(yè)內外關(guān)注。本次我們調查了濱江區16個(gè)主要在售樓盤(pán)，總建筑面積365萬(wàn)平米;蕭山區市心路兩旁及其以西地塊14個(gè)主要在售(或將售)樓盤(pán)，總建筑面積250萬(wàn)平米;杭州市區錢(qián)塘江北岸錢(qián)江新城地塊6個(gè)主要在售樓盤(pán)，總建筑面積86萬(wàn)平米(詳細資料附后)。

　　從在售樓盤(pán)的情況來(lái)看，雖然這兩年政府為抑制房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大，制定了一系列政策，比如增加土地供應、減少貸款比例、提高首付比例、增收增值稅、加大經(jīng)濟適用房及廉租房的建設投入等等，但商品房?jì)r(jià)有增無(wú)減。在我們調查的濱江區16個(gè)樓盤(pán)中，價(jià)格最低的是位于西興鎮的“中央園景宅”均價(jià)5800元/m2，位于錢(qián)江四橋南岸以東，緊靠錢(qián)塘江的“旅游·水印城”均價(jià)已達9000元/m2 。相對濱江來(lái)說(shuō)，一江之隔的杭州錢(qián)江新城商品住宅樓均價(jià)已達12000元/m2，杭州新紫云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“水岸帝景”均價(jià)16000元/m2。緊鄰濱江的蕭山區房?jì)r(jià)相對低一些，從我們的調查資料中可看出，均價(jià)一般在5000~6000元/m2之間。據有關(guān)部門(mén)統計2006年杭州市人均收入約為1700元/月，與房產(chǎn)價(jià)格相比，可想而知了。(附表A~D)

　　A、樓盤(pán)均價(jià)

　　B、得房率

　　C、容積率

　　D、建筑面積(m2)

　　(二)開(kāi)發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本相對來(lái)說(shuō)統計比較困難，影響的因素比較多，而且每個(gè)樓盤(pán)根據其地段、設計的不同風(fēng)格、不同檔次、所采用的材料、不同的容積率等等，開(kāi)發(fā)成本相差較大。

　　根據我們的調查了解，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要有如下6個(gè)方面構成:

　　1、土地出讓金(包括契稅):

　　這是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要內容之一，土地出讓金現在一般分劃撥和拍賣(mài)，以拍賣(mài)為主，從調查的濱江區16個(gè)樓盤(pán)來(lái)看，大部分是拍賣(mài)的，價(jià)格依據地段的不同而相差較大，濱江區地塊中相對來(lái)說(shuō)越遠離錢(qián)塘江，土地出讓金越便宜，比如位于錢(qián)江四橋南岸以東，緊靠錢(qián)塘江的“旅游·水印城”、錢(qián)江四橋與錢(qián)江一橋中間，緊靠錢(qián)塘江的“盛元·慧谷”土地出讓金已達每畝700萬(wàn)左右;濱江區政府南面如“風(fēng)雅錢(qián)塘”等地塊在450萬(wàn)/畝左右;到西興鎮上如“中央園景宅”、“風(fēng)情苑”一般在200~300萬(wàn)元/畝。根據容積率的不同，土地成本折算到每平米建筑面積大概在2000~3000元左右。但象錢(qián)塘江北岸如錢(qián)江新城地塊，土地出讓金已達1000萬(wàn)/畝;蕭山區本次調查的市心路兩旁及其以西地塊是發(fā)展前景相對比較好的地塊，土地出讓金平均在400萬(wàn)/畝。

　　2、設計、監理費:一般來(lái)說(shuō)，設計、監理費相對比較固定，隨樓盤(pán)地段影響不是很大，在50~70元/m2。但如果設計要求比較高，邀請國內外設計大師或國外設計單位進(jìn)行設計，成本就會(huì )提高。

　　3、建安成本:包括土建、安裝、區內道路、給排水、電力、消防、景觀(guān)綠化、智能化、通信、燃氣等等。根據我們的調查，建安成本相對來(lái)說(shuō)也比較穩定，同期建造的同類(lèi)建筑濱江區、錢(qián)江新城、蕭山區基本差不多，主要影響因素在于設計要求、品位和風(fēng)格不同，象多層住宅、小高層或高層、框架、框剪或磚混結構，層高、戶(hù)型結構都將影響成本，一般建安成本在1500~2000元/m2。

　　4、建設項目規費:我們調查的三個(gè)區塊中，建設項目規費基本相同，主要有市政基礎設施配套費、新型墻體專(zhuān)項基金、白蟻防治費、質(zhì)監費、建筑地方高等教育費等。一般在90~110元/m2。

　　5、建設單位辦公費、財務(wù)費:根據每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的不同情況而不同，特別是財務(wù)費用，開(kāi)發(fā)商自有資金充裕，相對來(lái)說(shuō)財務(wù)費用支出就少，貸款比例越高，財務(wù)費用開(kāi)支就越大，成本也越高。另外施工周期越長(cháng)，建設單位辦公費、財務(wù)費開(kāi)支也就越大，因此很難折算到每平米建筑面積的單方造價(jià)。

　　6、銷(xiāo)售成本、廣告費:根據每個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售的不同情況而相差甚遠，如果一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)銷(xiāo)售情況良好，其銷(xiāo)售成本、以后的廣告費投入就會(huì )減少，如果開(kāi)盤(pán)時(shí)銷(xiāo)售情況不好，開(kāi)發(fā)商必定要加大銷(xiāo)售力度及廣告投入，如給銷(xiāo)售人員提成、降價(jià)促銷(xiāo)、加大宣傳力度等等，因此也很難折算到每平米建筑面積的單方造價(jià)。

　　從以上6個(gè)方面分析可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的不確定因素比較多，而且每個(gè)項目都具有唯一性，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)很難找到一模一樣的兩個(gè)建筑物，價(jià)格對比不明顯，性?xún)r(jià)比又比較難衡量，這也是目前一方面消費者認為房?jì)r(jià)虛高，房產(chǎn)商暴利;另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商覺(jué)得風(fēng)險太大，利潤空間不高的原因所在。(附表E)

　　E、區域土地出讓價(jià)

　　(三)建材、勞動(dòng)力價(jià)格波動(dòng)情況

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本中的建安成本，同期建造的同類(lèi)建筑基本相差不大，但在不同的時(shí)期隨著(zhù)建材價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格的上漲，也是水漲船高，建材價(jià)格中主要建筑材料如水泥、鋼材、商品砼、紅磚、砂石料、木材等價(jià)格波動(dòng)近年來(lái)也比較大，2004年年初開(kāi)始，水泥、鋼材價(jià)格暴漲，漲幅在20%左右，32.5#水泥曾達到450元/T，鋼筋達到4800元/T，2005年年底，隨著(zhù)石油價(jià)格的上漲，石油瀝青、瀝青砼價(jià)格一天一個(gè)價(jià)，漲幅也超過(guò)10%，2005年下半年以后，水泥、鋼材價(jià)格又慢慢恢復原來(lái)價(jià)格，32.5#水泥一般維持在230元/T左右，鋼筋保持在3200元/T左右。2006年11月份，水泥價(jià)格上漲幅度比較大，32.5#水泥從原來(lái)的230元/T，已漲到近320元/T，漲幅達到40%，商品砼價(jià)格也隨之漲價(jià)。相比而言，鋼材、石油瀝青價(jià)格基本穩定。

　　勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格漲幅也比較大，普通的民工工資已由2001年的每天不到20元漲至45元，其他工種工資也都是翻倍增加。但目前來(lái)看，勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格還是比較穩定的。

　　從我們調查的上述三個(gè)方面來(lái)看，住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售規模還是比較大的，地段好、配套設備齊全的樓盤(pán)雖然價(jià)格高，但銷(xiāo)售情況也很好，但因為受人們可支配收入的限制，大戶(hù)型(150m2以上)，高價(jià)格的樓盤(pán)，因為總價(jià)太高，銷(xiāo)售的形勢沒(méi)有小戶(hù)型來(lái)的好，在我們調查的36個(gè)樓盤(pán)中，50~100m2的戶(hù)型好像比較暢銷(xiāo)。另外我們認為在確保工程質(zhì)量、小區品位的同時(shí)努力降低開(kāi)發(fā)成本才是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應努力尋求的一種途徑。(附表F~G)

　　F、建筑材料信息價(jià)與市場(chǎng)價(jià)比較(11月份)

　　G、勞動(dòng)力資源調查

　　說(shuō)明:各工種費用總和分攤到房地產(chǎn)成本里為200~220元/m2

　　六、調查體會(huì )

　　從目前來(lái)看，杭州的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)生機盎然的行業(yè)，它的需求是真實(shí)的，它所有的來(lái)源都在國內，它的客戶(hù)在國內，勞動(dòng)力在國內，原材料也基本在國內，對經(jīng)濟有很大的拉動(dòng)作用。但是，我們還應該看到，無(wú)論從發(fā)展規模還是速度來(lái)講，杭州的房地產(chǎn)業(yè)還處于成長(cháng)階段，發(fā)展潛力巨大。

　　要使我們企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)得到客戶(hù)和各界的認同，要在競爭中生存和發(fā)展，就需要在策劃、前期、規劃設計、工程實(shí)施、成本控制、材料管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)等方面引起足夠的重視。對此，我們提出以下幾點(diǎn)建議:

　　(1)加強對工程項目的投資決策

　　工程、造價(jià)部門(mén)應配合財務(wù)部門(mén)或前期籌劃部門(mén)等相關(guān)部門(mén)盡可能準確的計算出包括土地成本、前期規費、工程造價(jià)、資金成本及管理費用(含建設單位管理費、設計費、監理費等)等可能發(fā)生于工程建設項目全過(guò)程中的`費用，讓決策層實(shí)現了解完成該項目需策劃的資金規模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

　　(2)抓緊、抓實(shí)工程項目的具體實(shí)施階段

　　首先要抓緊工程招投標階段的工作。其次是要加強項目施工各環(huán)節的管理和工程造價(jià)的有效控制。據有關(guān)資料統計，這一階段影響工程投資(工程造價(jià))的可能性只有5%~10%，節約投資的可能性已經(jīng)很小，但是工程投入的大量資金卻主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此業(yè)主方在施工階段要加強對合同的管理，重點(diǎn)應加強工程施工現場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，杜絕投資浪費。

　　(3)加強對工程竣工審計各個(gè)環(huán)節的管理和控制

　　工程項目的審計應對工程項目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過(guò)程進(jìn)行審計，不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。同時(shí)要提高工程投資效益，在工程管理和造價(jià)控制的重要環(huán)節上，合理、科學(xué)的安排人員。另外，做好建設項目完成后的評估工作，提出今后中的改進(jìn)方案，便于今后在項目管理和工程造價(jià)控制中的運用。

　　綜上所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，必須對影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程的管理、控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會(huì )出效益，才能使我們的企業(yè)立足于這個(gè)競爭激烈的市場(chǎng)。

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