【熱門(mén)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告
在不斷進(jìn)步的時(shí)代，報告的使用頻率呈上升趨勢，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。相信許多人會(huì )覺(jué)得報告很難寫(xiě)吧，下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告1
今年以來(lái)，在國家擴大內需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸向好，商品房銷(xiāo)售持續上升，政策效應進(jìn)一步顯現。
一、當前我市房地產(chǎn)發(fā)展現狀
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月××市及縣(市、區)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構表
投資額(億元)
占開(kāi)發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產(chǎn)建設規�！岸唤怠�。隨著(zhù)我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長(cháng)，新開(kāi)工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。
新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。
二、房地產(chǎn)新政對市場(chǎng)影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應得到進(jìn)一步顯現。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來(lái)各部門(mén)又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關(guān)于調整市區房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開(kāi)工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，貸款最長(cháng)期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的`顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，無(wú)論是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費者來(lái)說(shuō)都是一種利好，增強了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的房產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售持續下降的新情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整開(kāi)發(fā)戰略和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取了各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長(cháng)。
三、當前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題
其次，房?jì)r(jià)高位運行，可能對商品房銷(xiāo)售形成新的制約。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的較快增長(cháng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現了價(jià)格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開(kāi)始，有部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤(pán)出現了“坐地漲價(jià)”的現象。從市區商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jì)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場(chǎng)化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現有的可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展以中小戶(hù)型(戶(hù)型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿(mǎn)足絕大多數市民的住房需求。房?jì)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者依然無(wú)法承受當前的房?jì)r(jià)，而事實(shí)上當前的房?jì)r(jià)仍然包含著(zhù)較大的利潤，一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(cháng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
3、穩定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴(lài)于市場(chǎng)消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng )造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著(zhù)力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創(chuàng )造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告2
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的`中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告3
xx年貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策：1、購房入戶(hù)。凡在貴陽(yáng)市購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購買(mǎi)住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶(hù)手續或居住證，享受本市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫等同等待遇，不受入住時(shí)間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買(mǎi)普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買(mǎi)普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買(mǎi)首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個(gè)人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買(mǎi)自住房的最高貸款額度調整為50萬(wàn)元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會(huì )保障部門(mén)認定的引進(jìn)人才，可在一次性補繳12個(gè)月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶(hù)區、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權人購房，金融機構在風(fēng)險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車(chē)搖號。凡購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房金額每滿(mǎn)500萬(wàn)元，并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營(yíng)，有合法營(yíng)業(yè)執照的，可不參加搖直接申請一個(gè)小汽車(chē)專(zhuān)段號牌。
由以上細則可得出，貴陽(yáng)市作為我國三線(xiàn)城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶(hù)區、舊城區改造所帶來(lái)的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實(shí)需要購房的民眾以及價(jià)格合理的房地產(chǎn)項目不會(huì )造成很大的影響。同時(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動(dòng)整個(gè)貴陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)，如井噴式的發(fā)展。
貴陽(yáng)典型樓盤(pán)分析
提及貴陽(yáng)的樓盤(pán)，不得不用“三個(gè)大字”來(lái)概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷(xiāo)售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤(pán)要歸屬于貴陽(yáng)花果園項目，被譽(yù)為“中國第一大盤(pán)”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬(wàn)㎡，其中1230萬(wàn)㎡住宅，200萬(wàn)㎡商業(yè)，200萬(wàn)㎡辦公，200萬(wàn)㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬(wàn)人口，據了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶(hù)區改造項目，拆遷戶(hù)數21000多戶(hù)，拆遷面積400萬(wàn)㎡，受到國家的領(lǐng)導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開(kāi)發(fā)成本低，房?jì)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，總銷(xiāo)售量占整個(gè)貴陽(yáng)市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷(xiāo)售明顯高于貴陽(yáng)其他項目，可以說(shuō)是壟斷了半個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)走訪(fǎng)調查，目前該樓盤(pán)剩余不足5000套住宅、銷(xiāo)售均價(jià)4200元/㎡，平均每天銷(xiāo)售300套左右，如此龐大的銷(xiāo)售率，在整個(gè)中國比較罕見(jiàn)，分析因素：1、市場(chǎng)剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，綜合性?xún)r(jià)比高。 2、其二典型樓盤(pán)：由中天城投集團全力打造的.“中天未來(lái)方舟”項目位于貴陽(yáng)新區，是西南地域唯一集溫泉養生、游樂(lè )度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來(lái)建成后將成為貴陽(yáng)城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬(wàn)人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀(guān)板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場(chǎng)、室內滑雪場(chǎng)、海洋館等。區內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬(wàn)平方米旅游綜合商業(yè)，70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來(lái)方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點(diǎn)項目，
使用同層排水、風(fēng)力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監測管理系統、戶(hù)式垃圾處理等先進(jìn)高端技術(shù)。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說(shuō)花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據了解，該項目總銷(xiāo)售量占貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的17%，最高月銷(xiāo)售總量1500套，平均日銷(xiāo)售總量為100套左右，由此可見(jiàn)如此高端的產(chǎn)品也是未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展需要。分析因素：1、市場(chǎng)剛需，人們居住品質(zhì)的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的規劃設計。 綜合分析：貴陽(yáng)樓市“以?xún)r(jià)換量”特征顯著(zhù)，最典型樓盤(pán)花果園項目，今年除了在售的超過(guò)10個(gè)100萬(wàn)平方米的大盤(pán)將推出大量新房源外，多個(gè)響當當的實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、多個(gè)幾百萬(wàn)方甚至超千萬(wàn)方的大盤(pán)齊聚貴陽(yáng)，一場(chǎng)貴陽(yáng)樓市前所未有、全國樓市也不多見(jiàn)的“大盤(pán)之戰”即將拉開(kāi)序幕。在超大盤(pán)和資金壓下，一些樓盤(pán)并沒(méi)有一味走“以?xún)r(jià)換量”路線(xiàn)，而是通過(guò)提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤(pán)不一樣的差異化產(chǎn)品路線(xiàn)，滿(mǎn)足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實(shí)現了價(jià)位不低的花園洋房熱銷(xiāo)，成為走差異化市場(chǎng)道路的成功案例，充分說(shuō)明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬(wàn)平方米的大盤(pán)為何齊集貴陽(yáng)?分析因素：1、國家對當地房地產(chǎn)的支持起主導作用，加之當地房地產(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領(lǐng)導人親臨市查，要求大批改造棚戶(hù)區和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽(yáng)是新星中的發(fā)展城市，外來(lái)人口和當地人口居住需求量在不斷上升。
3、其它樓盤(pán)分析
(1)天譽(yù)城：由貴州譽(yù)浚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司隸屬廣州天譽(yù)臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來(lái)上市公司。項目位于貴陽(yáng)省的政府北門(mén)上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規劃面積15.6萬(wàn)㎡，總建面58萬(wàn)㎡，33層、38層超高層，總規劃戶(hù)數4754戶(hù)，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學(xué)，超市，餐飲，休閑會(huì )所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區門(mén)口還有公交車(chē)中專(zhuān)站，交通便利，車(chē)位配比1：1。同時(shí)三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時(shí)，也將住宅退后，與交通干道隔絕開(kāi)，其完善的配套也創(chuàng )造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認籌，銷(xiāo)售均價(jià)：5000元/㎡，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車(chē)位只租不賣(mài)，租金200每/月，車(chē)位管理費用50元/月。
分析：該項目?jì)?yōu)勢：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價(jià)位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤(pán)整體空間局促。
(2)中大國際廣場(chǎng)：項目處于貴陽(yáng)云巖區大營(yíng)坡鹿沖關(guān)路，金陽(yáng)新區與老城區交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬(wàn)方，容積率7.0，車(chē)位配比：1:1.5。集購物、娛樂(lè )、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶(hù)高品質(zhì)住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場(chǎng)，目前該項目已
經(jīng)建成，并成功引進(jìn)沃爾瑪超市，屬于現房銷(xiāo)售。住宅銷(xiāo)售均價(jià)：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格：2萬(wàn)/㎡至3萬(wàn)/㎡，車(chē)位只租不賣(mài)，租金300-400元/月，車(chē)位管理費：80元/月。 分析：該項目?jì)?yōu)勢：屬于城中心樓盤(pán)，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價(jià)值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質(zhì)量差。銷(xiāo)售策略上，該樓盤(pán)住宅部分分批銷(xiāo)售，每月僅開(kāi)放幾套房源，銷(xiāo)售完畢再放出批次房源，并且選引進(jìn)商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告4
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng)，尤其是幾個(gè)相對較大的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。
二、存在問(wèn)題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn)，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見(jiàn)較大。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家，大部分為本地企業(yè)，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導致樓盤(pán)建設配套設施不完善，出現一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高，參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設穩中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
三、下步打算：
1、有序的開(kāi)展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場(chǎng)供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。
4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的'出現。
5、加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場(chǎng)，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告5
自去年下半年以來(lái)，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀，國家統計局巴中調查隊采取實(shí)地走訪(fǎng)房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門(mén)，與問(wèn)卷調查社會(huì )群眾相結合的方式，開(kāi)展了新政下巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀調研，現將有關(guān)情況報告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門(mén)提供決策參考依據。
一、近期巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩，銷(xiāo)量同比呈下降趨勢
一是售價(jià)企穩，同、環(huán)比基本持平。根據巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數據：今年以來(lái)，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。
二是銷(xiāo)量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下，1-2月市區新建商品房銷(xiāo)售套數與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開(kāi)發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷(xiāo)量就達500余套，而今年截止3月中旬才銷(xiāo)售了不到300套，表明今年新建商品房銷(xiāo)售情況整體不容樂(lè )觀(guān)。究其原因主要有兩個(gè)方面：一是20xx年國內整體經(jīng)濟發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回熱錢(qián)大幅減少，致使購買(mǎi)能力減弱;二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀(guān)望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買(mǎi)”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫
今年來(lái)，巴中市主城區二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現出房源增加，銷(xiāo)量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過(guò)對5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪(fǎng)了解，今年一月以來(lái)，受《條例》頒布實(shí)施的影響，二手房房源呈現了三個(gè)新特點(diǎn)：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現增長(cháng)趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開(kāi)征的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的`二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見(jiàn)一斑。
二是交易量回落明顯，單價(jià)小幅下降。據5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷(xiāo)售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬(wàn)之間，而今年交易價(jià)格降到了44-48萬(wàn)之間。
三是租賃市場(chǎng)有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來(lái)國內經(jīng)濟下行壓力較大、物價(jià)低位運行，同時(shí)隨著(zhù)巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節后，二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬(wàn)降到了今年的1.8-2萬(wàn)，江北的100平方米二手房租金由2.4萬(wàn)左右降到了2.2萬(wàn)左右。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)
通過(guò)對100名社會(huì )群眾(包括城鄉居民，機關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶(hù)，離退休人員)進(jìn)行入戶(hù)面訪(fǎng)、問(wèn)卷調查發(fā)現，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，群眾表現出知曉率關(guān)注度高、對內容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀(guān)望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì )關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標志著(zhù)《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調查數據顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施;對不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調查發(fā)現，僅16%的受調查者表示不關(guān)注，有49%的受調查者表示非常關(guān)注，有35%的受調查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì )各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內容知之甚少�！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì )公眾對《條例》的詳細內容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過(guò)調查發(fā)現，除16%的受訪(fǎng)者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪(fǎng)者表示知之甚少。究其原因，部分受訪(fǎng)者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒(méi)有出臺配套政策，群眾處于觀(guān)望狀態(tài);再者是因為《條例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強化。
三是觀(guān)望心態(tài)比較普遍。通過(guò)調查發(fā)現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀(guān)望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪(fǎng)對象在回答“是否準備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問(wèn)題時(shí)，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀(guān)望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪(fǎng)者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí)，大家都知曉“簡(jiǎn)政放權、保護權利人合法財產(chǎn)權”、“利好剛需購房、有效調控房?jì)r(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎”等其他衍生作用，但存在著(zhù)主次不明的現象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見(jiàn)，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著(zhù)主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導。
五是擔憂(yōu)新政泄露隱私。對“《條例》實(shí)施后最大擔憂(yōu)”的問(wèn)題，有60%的受訪(fǎng)者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”，表明受訪(fǎng)者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢(xún)、調閱機制，確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪(fǎng)者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì )被征過(guò)高的稅�！北砻鞴妼浾搨鲗У姆慨a(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開(kāi)征的隱憂(yōu)、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪(fǎng)者對不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔憂(yōu)，亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應盡快出臺落實(shí)。
三、新政影響初現，程度尚需觀(guān)察
(一)企業(yè)多措并舉適應新政
為了適應《條例》實(shí)施、“降息降準”等新政實(shí)施，巴中市區多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應對新政實(shí)施帶來(lái)的影響。
一是開(kāi)發(fā)企業(yè)穩中求進(jìn)、積極應對。首先，走訪(fǎng)的5家房開(kāi)企業(yè)中有4家采取了調整營(yíng)銷(xiāo)策略、優(yōu)化促銷(xiāo)方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售策略整合，力促穩價(jià)保量。其次，對已納入開(kāi)發(fā)計劃的項目進(jìn)行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)，放緩整體開(kāi)發(fā)腳步;同時(shí)針對巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買(mǎi)土地，確保企業(yè)發(fā)展穩中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場(chǎng)供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費率，力促降低買(mǎi)賣(mài)雙方交易成本;其次強化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)、納稅報備等工作效率，切實(shí)提升服務(wù)水平，降低買(mǎi)賣(mài)雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措，積極做好買(mǎi)賣(mài)雙方溝通說(shuō)明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。
(二)百姓買(mǎi)跌賣(mài)空持續觀(guān)望
一是購房者觀(guān)望心態(tài)較重，等待價(jià)格繼續下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì )使更多的房源涌現，價(jià)格勢必會(huì )繼續下行，因此問(wèn)多買(mǎi)少、持續觀(guān)望、期待價(jià)格繼續下行的現象較為普遍。
二是大量拋售未出現，希望相關(guān)政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長(cháng)，但由于《條例》實(shí)施現屬于試點(diǎn)階段，且各地實(shí)施細則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價(jià)趨勢未有顯現，故巴中市區未出現拋售潮。同時(shí)多數多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺，利于社會(huì )群眾做出合理判斷和相應舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯
3月30日，五部門(mén)相繼出臺降低二套房購買(mǎi)首付及調整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策，標志著(zhù)新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)，作為房屋銷(xiāo)售將迎來(lái)利好，尤其是二手房銷(xiāo)售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下，將會(huì )一定程度上擴大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買(mǎi)者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見(jiàn)及建議
通過(guò)問(wèn)卷收集和實(shí)地面訪(fǎng)，現將群眾提出的意見(jiàn)和建議歸納如下：
一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進(jìn)一步強化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò )、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂(lè )見(jiàn)的方式強化宣傳引導，確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細則，并給予支持配合，為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎。
二是強化責任落實(shí)，出臺配套政策。針對不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問(wèn)題及時(shí)研究出臺配套政策，如改革后監管及個(gè)人信息隱私的問(wèn)題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題、反腐敗的問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問(wèn)題、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問(wèn)題等，進(jìn)一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合群眾主體利益需求的體制機制。
三是強化配套服務(wù)，夯實(shí)物權保障。進(jìn)一步梳理職能，簡(jiǎn)化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項具體業(yè)務(wù)事項出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí)，重點(diǎn)規范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴厲查處各類(lèi)違法違規行為，增強不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護群眾合法權益。
四是強化監管職能，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。加強對不動(dòng)產(chǎn)登記監管工作，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規互通共享，實(shí)現跨部門(mén)、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強市場(chǎng)監測和行為監管，建立健全完善的社會(huì )信用體系和市場(chǎng)監管體系，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序運行。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告6
一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現狀
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展
據統計，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長(cháng)了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬(wàn)平方米，其中住宅1106。59萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了32。03%和33。34%；新開(kāi)工面積710。95萬(wàn)平方米，其中住宅555。75萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬(wàn)平方米，其中住宅464。99萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長(cháng)45。9%。
與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距，說(shuō)明中央宏觀(guān)調控措施的實(shí)施，對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)繼續持續快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。
2、合肥市房?jì)r(jià)一路走高
目前合肥市商品住房預售均價(jià)（不含三縣）為2722元/平方米。而據同一部門(mén)的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數字來(lái)看，雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國平均價(jià)約100元，但由于房?jì)r(jià)上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開(kāi)始趨于平緩。
據悉，20xx年新建樓盤(pán)中房?jì)r(jià)在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷(xiāo)量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長(cháng)，單套40萬(wàn)元的住宅銷(xiāo)售增長(cháng)迅速，占總銷(xiāo)量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買(mǎi)方式的多樣化及人們消費觀(guān)念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個(gè)小區環(huán)境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。
3、商品房總體上供小于求
據合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年，合肥房?jì)r(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房?jì)r(jià)的上揚。同時(shí)，購買(mǎi)力的增加和市場(chǎng)供求量不符，也導致了房?jì)r(jià)上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小于求的局面。需求快速增長(cháng)主要是因為合肥城市化進(jìn)程的加快，據統計當發(fā)展中國家人均GDP達1000美元，城鎮化率達30%時(shí)，城鎮化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設用地115平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬(wàn)，城市用地約170平方公里，城鎮化水平在45%左右。
4、賣(mài)方市場(chǎng)漸變買(mǎi)方市場(chǎng)
在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會(huì )上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的.大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng )造了機遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷(xiāo)理念，推動(dòng)了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤(pán)的品質(zhì)和銷(xiāo)售速度，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀(guān)念，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，部分開(kāi)發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出，引入專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場(chǎng)概念，注重團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達城市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷(xiāo)手段，對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。
二、合肥市場(chǎng)潛力購房消費者特征分析
消費者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時(shí)期內隨著(zhù)收入與觀(guān)念的變化對住宅的需求也必然會(huì )呈現不同的特點(diǎn)與趨勢。
1、購房需求更旺，購房群體更年輕
按照中等發(fā)達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會(huì )持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積為18。12平方米，市場(chǎng)需求仍有強大的增長(cháng)后勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著(zhù)變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費者購房意向分布
購房群體在年齡上的變化究竟會(huì )對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化：
一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶(hù)型主流應該以經(jīng)濟型戶(hù)型（包括部分小戶(hù)型）為主，從供求關(guān)系的角度來(lái)講，中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(cháng)機會(huì )和空間；
二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級消費市場(chǎng)，最初購買(mǎi)商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會(huì )中堅力量），從以上的數據來(lái)看，目前市場(chǎng)中堅力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開(kāi)發(fā)商過(guò)度耗費需求資源有關(guān)；
三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；
四是20xx年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展狀態(tài)，從需求上講，沒(méi)有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來(lái)看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢是：低端市場(chǎng)需求增長(cháng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。
三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展
自20xx年以來(lái)，安徽省的土地開(kāi)發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開(kāi)工與竣工面積、商品住宅銷(xiāo)售的總量和增長(cháng)情況等，一直處于中部地區之首或前列，而作為省會(huì )城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝，供應總價(jià)達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區省會(huì )城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長(cháng)11。5%，成交僅額約415867。1萬(wàn)元。（注：以上數據為20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）
按區域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬(wàn)元。其次為龍陽(yáng)區成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬(wàn)元�，幒^成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬(wàn)元。
土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時(shí)性和對土地市場(chǎng)的控制權，從而解決土地市場(chǎng)混亂無(wú)序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場(chǎng)，防止土地市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟的可持續發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里范圍內四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地，在盤(pán)活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。
四、未來(lái)合肥樓盤(pán)的發(fā)展趨勢
1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢，比多層住宅節約用地，又比高層住宅節省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。
2），適當發(fā)展聯(lián)體別墅區。開(kāi)發(fā)區遠離市區，自然條件和地理環(huán)境都比城區優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區，這既可滿(mǎn)足社會(huì )需求，又符合發(fā)展需要。
3），中小戶(hù)型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來(lái)越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現，中小戶(hù)型住房無(wú)疑會(huì )成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個(gè)里程碑，這也就注定了中小戶(hù)型住房將在二級市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用。
4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例�？臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛及空調設備，并具有一定的實(shí)用性和耐用性，任何年齡均可居��；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。
5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無(wú)毒、無(wú)污染，節能型的綠色新材料；要實(shí)行分質(zhì)供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統；實(shí)行三表自動(dòng)收費、門(mén)禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動(dòng)報警的智能系統；要運用生態(tài)技術(shù)，力求節約能源、減少污染。達到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告7
今年以來(lái)，在國家擴大內需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸向好，商品房銷(xiāo)售持續上升，政策效應進(jìn)一步顯現。
一、 當前我市房地產(chǎn)發(fā)展現狀
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
市區共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開(kāi)發(fā)投資38.9億元，同比增長(cháng)12.4%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長(cháng)，降幅較大的有廣陵、開(kāi)發(fā)區和儀征(詳見(jiàn)下表)。
從房地產(chǎn)投資構成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長(cháng)48.4%。辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高。
(二)房地產(chǎn)建設規�！岸唤怠�。隨著(zhù)我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長(cháng)，新開(kāi)工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。
1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)13.6%;其中住宅面積887.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)4.1%;辦公樓26.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)75.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房161.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)52.5%�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。
(三)新政助今年商品房銷(xiāo)售增勢強勁。1-11月，全市商品房共銷(xiāo)售313.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)58.5%。其中，住宅銷(xiāo)售面積286.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)64.7%;辦公樓銷(xiāo)售面積3.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)92.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積20.3萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)8.0%。商品房銷(xiāo)售額147.6億元，同比增長(cháng)92.1%;其中住宅銷(xiāo)網(wǎng)售額130.8億元，同比增長(cháng)103.2%;辦公樓銷(xiāo)售額2.2億元，同比增長(cháng)116.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額14.0億元，同比增長(cháng)27.6%。
(四)開(kāi)發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來(lái)，隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售逐步回升，成交量顯著(zhù)增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位情況良好。1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元，同比增長(cháng)12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比增長(cháng)13.3%;上年末結余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個(gè)百分點(diǎn)。今年開(kāi)發(fā)資金來(lái)源數為同期開(kāi)發(fā)投資完成額的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來(lái)源情況看，1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的其它資金來(lái)源為76.2億元，同比網(wǎng)增長(cháng)19.2%，其中定金及預收款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長(cháng)32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來(lái)隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的活躍，企業(yè)回籠資金情況良好。
二、房地產(chǎn)新政對市場(chǎng)影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應得到進(jìn)一步顯現。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來(lái)各部門(mén)又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關(guān)于調整市區房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開(kāi)工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，貸款最長(cháng)期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，無(wú)論是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費者來(lái)說(shuō)都是一種利好，增強了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的房產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售持續下降的新情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整開(kāi)發(fā)戰略和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取了各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長(cháng)。
3、城鎮居民收入增長(cháng)較快，消費信心和購買(mǎi)力有所增強。全市城鎮居民人均可支配收入保持較快增長(cháng)態(tài)勢，XX年1-11月，人均達17878元，同比增長(cháng)12.0%。居民收入的增長(cháng)，加上“80后”的結婚用房，另一方面，積累了去年處于觀(guān)望狀態(tài)的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位，今年以來(lái)全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著(zhù)提升，使得購房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。
三、當前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題
首先，商品房新開(kāi)工面積近幾年首次出現下降之勢。受去年商品房銷(xiāo)售持續下降的影響，今年1-11月累計，全市商品房新開(kāi)工面積為293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個(gè)百分點(diǎn)。據分析，今年以來(lái)商品房新開(kāi)工面積出現下降的主要原因，一是當前部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對當前經(jīng)濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開(kāi)發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數增速高(去年1-11月全市新開(kāi)工面積379.1萬(wàn)平方米)。如果新開(kāi)工面積出現持續下滑態(tài)勢，不但會(huì )影響到今后的市場(chǎng)供應量，也會(huì )影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長(cháng)也會(huì )造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關(guān)注和重視。
其次，房?jì)r(jià)高位運行，可能對商品房銷(xiāo)售形成新的制約。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的`較快增長(cháng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現了價(jià)格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開(kāi)始，有部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤(pán)出現了“坐地漲價(jià)”的現象。從市區商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jì)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場(chǎng)化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現有的可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展以中小戶(hù)型(戶(hù)型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿(mǎn)足絕大多數市民的住房需求。房?jì)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者依然無(wú)法承受當前的房?jì)r(jià)，而事實(shí)上當前的房?jì)r(jià)仍然包含著(zhù)較大的利潤，一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(cháng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
3、穩定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴(lài)于市場(chǎng)消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng )造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著(zhù)力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創(chuàng )造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告8
樓宇經(jīng)濟是隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現的一種新興都市特色經(jīng)濟。溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為主城區的區域，目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉型努力構建以服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系。主動(dòng)順應城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式的應有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟形態(tài)，更好地促進(jìn)其發(fā)展，近期，區委政研室就此開(kāi)展了專(zhuān)題調研，摸查了全區樓宇經(jīng)濟現狀，并走訪(fǎng)學(xué)習了成華、錦江、武侯等區的經(jīng)驗，思考了一些具體的對策建議，現將情況報告如下。
一、樓宇經(jīng)濟的主要特點(diǎn)及對溫江的積極作用
樓宇經(jīng)濟是以樓宇為載體,吸引一些機構公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟形式，是隨著(zhù)城市經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟形態(tài)�？傮w來(lái)看，樓宇經(jīng)濟有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是樓宇經(jīng)濟是都市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規模、地位和綜合經(jīng)濟實(shí)力有明顯的正向關(guān)系，城市規模越大，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進(jìn)經(jīng)濟要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟一般具有較高的投入產(chǎn)出回報。一般一棟高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過(guò)一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟必須以一批基礎和配套較為完善、建設標準和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應相對集中，最好是有一些CBD區。四樓宇經(jīng)濟所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷(xiāo)售中心，所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)，無(wú)論對服務(wù)業(yè)的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動(dòng)作用。
基于這些原因，國內外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟發(fā)展作為成區域發(fā)展的一個(gè)重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區中環(huán)銅鑼灣等;國內比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(市)縣。都這方面進(jìn)行過(guò)很多的探索和實(shí)踐，積累了很多成功的經(jīng)驗，可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒。
就溫江當前的現實(shí)而言，主動(dòng)順應快速城市化的趨勢，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對推動(dòng)溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個(gè)方面的積極作用。一是能極大地促進(jìn)資源節約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進(jìn)我區產(chǎn)業(yè)結構的`調整和提檔升級，使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展，并且是主要是高端的現代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來(lái)大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動(dòng)周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)。四是能通過(guò)一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設施的建設，使溫江的城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到明顯提升。
二、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展現狀及主要差距
研究溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展，必須首先對全區樓宇經(jīng)濟現狀有一個(gè)仔細的了解。為此，我們通過(guò)借鑒其它地區的經(jīng)驗和標準，對全區建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)、營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇、城市綜合體等四種類(lèi)型樓宇，分已建成、在建、計劃開(kāi)工三種情況進(jìn)行了相應的統計分析。
統計顯示：目前，全區已建成的各類(lèi)商務(wù)樓宇共計56座，建筑面積約72.1萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)48座，建筑面積57.8萬(wàn)平方米，占80.2%，在全區已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導地位;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)3座，建筑面積7.6萬(wàn)平方米，占10.5%;營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇2座，建筑面積5.4萬(wàn)平方米，占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座，建筑面積1.3萬(wàn)平方米，占1.8%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告9
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1—6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的`速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
5）房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告10
第一部分、阜新市概況
阜新1940年建市，市名源于“物阜民豐，煥然一新”之意。東臨省會(huì )，距沈陽(yáng)直線(xiàn)距離147.5公里；南靠渤海遼東灣，與大連港南北相望；西與錦州港、京津地區襟衣相連，是環(huán)渤海經(jīng)濟區的組成部分之一。全市總面積10355平方公里，其中城市規劃區面積674.02平方公里，建成區面積53平方公里。下轄兩縣五區，即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區、細河區、太平區、新邱區、清河門(mén)區。此外，還有省級經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區。全市總人口193萬(wàn),其中城市人口78萬(wàn)。全市有30個(gè)少數民族,共30.5萬(wàn)人,占總人口的15.8%，其中蒙古族人口22萬(wàn)，占總人口的11％。
阜新具有悠久的歷史文化。境內的查海古人類(lèi)遺址，距今已有7600年以上的歷史，著(zhù)名考古學(xué)家蘇秉琦先生因此將阜新譽(yù)為“玉龍故鄉，文明發(fā)端”。在遼代，阜新是契丹民族的主要活動(dòng)區域，近年來(lái)發(fā)現了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內的懿州古城，是武當宗師張三豐的出生地。在清朝，阜新是藏傳佛教的東方傳播中心，境內的瑞應寺現有國務(wù)院冊封的七世活佛，海棠山上至今還保留著(zhù)267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開(kāi)采歷史。
近幾年阜新的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現上升趨勢，而且有穩步上漲的勢頭，所以，阜新市近幾年的.房子建造業(yè)發(fā)展迅速。
第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征
一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況
�、偻ㄟ^(guò)調查我們發(fā)現,目前本市的房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：
�、诜慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，開(kāi)發(fā)規模及價(jià)格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品化程度偏低；③房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏規范的市場(chǎng)化運作的體制及環(huán)境，規�；氖袌�(chǎng)初步形成；④整體的營(yíng)銷(xiāo)手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，但營(yíng)銷(xiāo)水平并不落后；二級市場(chǎng)表現稍活躍，其價(jià)位與商品房市場(chǎng)步調接近。
二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現狀分析
從整個(gè)阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，住宅商品房的開(kāi)發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應量不多，后續開(kāi)發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽(yù)度、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商較多；隨著(zhù)競爭激烈程度的加強，發(fā)展商在整體規劃、建筑設計、物業(yè)管理上的意識逐漸加強,戶(hù)型設計、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據調查顯示，目前阜新市房產(chǎn)品質(zhì)逐步提升，具有代表性的有：海鑫國際、祥宇一品、金地花園、銀通國際等。下面就這些樓盤(pán)進(jìn)行具體分析，以便掌握阜新市未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展情況，為本案的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)提供參考資料。
1、代表性樓盤(pán)概況
規模普遍較小,建筑風(fēng)格單一,以傳統多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現與多層共存的市場(chǎng)現狀，小高層市場(chǎng)有待于在今后的市場(chǎng)中逐漸培育，目前還處于初級階段；產(chǎn)品立面外觀(guān)多數以外墻涂料處理，品質(zhì)感稍顯不足；開(kāi)發(fā)戶(hù)型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復式產(chǎn)品稀缺。大多數建筑面積在80——135平米之間。
2、代表樓盤(pán)對比
根據上述目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在預售項目的供給量特征，本次調研特別針對市場(chǎng)上具有代表性的房產(chǎn)項目展開(kāi)分析，有針對性的發(fā)掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場(chǎng)運作的經(jīng)驗，為本項目的規范化市場(chǎng)運作奠定基礎。
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——項目定位：阜新人上層生活的坐標。
——項目規模：占地面積14.85萬(wàn)平方米，由多層和小高層組成，分三期開(kāi)發(fā)建設，共開(kāi)發(fā)建設47幢樓，一期15幢，20xx年8月30日竣工，現已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期現有16幢即將竣工，三期即將開(kāi)工。
——建筑特色：簡(jiǎn)潔、現代的建筑風(fēng)格。
——工程進(jìn)度：09年4月份而起進(jìn)入市場(chǎng)以來(lái)，截至目前接近三年時(shí)間，目前工程進(jìn)度接近完工。
——銷(xiāo)售情況：房屋接近售完，還有部分小戶(hù)型以及大戶(hù)型待售。
——價(jià)位情況：均價(jià)2500元左右，10樓參考價(jià)位3200元/㎡，最低、最高價(jià)在2300—3500元浮動(dòng)。
——主力總價(jià)：以125㎡主力三房為例，市場(chǎng)總價(jià)為：35萬(wàn)左右。
——商業(yè)分析：臨街商鋪10000元/㎡，最小的商鋪面積為33㎡，總價(jià)為33萬(wàn)，與住宅類(lèi)主力戶(hù)型的主力總價(jià)接近。
——項目配套：超市分布周邊，餐飲、娛樂(lè )、銀行、醫院等配套設施均可以滿(mǎn)足社區居民的日常消費，配套完善。
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——項目定位：戶(hù)型結構優(yōu)勢明顯，地理位置好。
——項目規模：建筑面積160000平方米，占地面積119350平方米。
——銷(xiāo)售情況：現已售完，二期建設完畢，已銷(xiāo)售65%，三期已規劃完畢，正在建設之中。
——價(jià)位情況：起價(jià)：2650元/平方米，最高價(jià)：3800元/平方米，均價(jià)3200元/平方米。
——主力戶(hù)型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。
——其他資料：金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行建造和規劃，容積率為1.34，綠化率為40%，一期總戶(hù)數為1928戶(hù)，采取地熱。
——項目配套：周邊有小型菜市場(chǎng)、游泳館、公園，超市以及飯店圍繞小區分布，2路、2環(huán)、12路、13路都在小區門(mén)口經(jīng)過(guò)。
第三部分、區域市場(chǎng)總體分析
一、該項目所在區域概況
小區位于位于人民街以東，東風(fēng)路以北，工業(yè)街以西的34.8萬(wàn)平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹來(lái)各方的關(guān)注，如今，一期27幢15萬(wàn)平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風(fēng)情建筑呈現在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間，高低錯落，藍色坡屋頂彰顯出藝術(shù)的流暢與美感，簡(jiǎn)約、美觀(guān)、莊重、大氣，品質(zhì)感優(yōu)越；線(xiàn)條、色調、建筑，都表現出了簡(jiǎn)約、硬朗、莊重的氣質(zhì)，它對人的活動(dòng)空間非常注重，無(wú)論是建筑物的外部，還是建筑物的內部，都通過(guò)有層次的空間營(yíng)造來(lái)滿(mǎn)足人的需要。
二、地塊分析
阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準成立的房屋建筑工程總承包三級資質(zhì)的建筑公司。公司設有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質(zhì)量部、物資供應部、財務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部、保衛處等部門(mén)。工程共49棟樓，建筑面積達到30萬(wàn)平方米。
三、競爭分析
本項目周邊3公里半徑范圍內具有代表性的是時(shí)代海鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的海鑫國際項目，共有13棟多層、3棟小高層，其中60%以上被公務(wù)員團購，目前該項目現房呈現，與本項目不構成直接的競爭局面。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告11
全區計劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共計18座，建筑面積約165.7萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬(wàn)平方米，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬(wàn)平方米，占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇1座，建筑面積10萬(wàn)平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬(wàn)平方米，占20.4%。
調查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區的重要區域，處于成都西向城市群的重要節點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟的區位優(yōu)勢十分明顯。近年來(lái)，隨著(zhù)我區加快構建以現代服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略的實(shí)施，全區教育、醫療、體育、金融、保險、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開(kāi)始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟也呈現快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區已建成和在建、計劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共達97座344萬(wàn)平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區，之后是科技園片區、醫學(xué)城片區和體育城片區，4個(gè)片區樓宇面積占全區總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區樓宇經(jīng)濟發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規劃較為商端的區域版塊內，這對我區樓宇經(jīng)濟的發(fā)展和現代服務(wù)業(yè)的培育，無(wú)疑是十分有利的。尤其是隨著(zhù)西部新城建設的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現。
但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì )發(fā)現，我區商務(wù)樓宇雖已初具規模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比，在發(fā)展規模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個(gè)方面：
一、特色化和專(zhuān)業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專(zhuān)業(yè)樓宇少。
我區現有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對于發(fā)展總部、醫療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng )意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強，現有樓宇的結構遠遠不能適應區委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟較發(fā)達地區的樓宇已經(jīng)呈現出產(chǎn)業(yè)集聚和專(zhuān)業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規模的中介機構匯聚地;武侯區擁有純寫(xiě)字樓宇11座，面積86.3萬(wàn)平方米。樓宇特色不鮮明，專(zhuān)業(yè)化不強，就必然導致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應和集群效應。
二、綜合配套不完善。
從外部環(huán)境來(lái)看，交通、停車(chē)、市容衛生等問(wèn)題影響著(zhù)樓宇的發(fā)展。老城區雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車(chē)泊位不足、物業(yè)管理不規范等問(wèn)題。新城區樓宇主要沿光華大道兩側開(kāi)發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著(zhù)功能定位不明確、生活配套不完善等問(wèn)題。從內部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫(xiě)字樓等級指導標準》，我區還沒(méi)有一座甲級寫(xiě)字樓，甚至沒(méi)有一座乙級寫(xiě)字樓。而錦江區現有甲級寫(xiě)字樓7座，占全市13座甲級寫(xiě)字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。
成都商務(wù)寫(xiě)字樓評定標準
三、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想的原因分析。
通過(guò)分析梳理，我們認為，溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：
一是重視不到位。通過(guò)調研，我們看到成華、錦江、武侯區都先后制定了樓宇經(jīng)濟發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟辦公室，專(zhuān)門(mén)負責樓宇經(jīng)濟的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。與之相比，我區樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作尚未“破題”，全區上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經(jīng)濟在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級、構建以現代服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經(jīng)濟的研究還處于起步階段。
二是機制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是一項系統工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì )的聯(lián)動(dòng)。而我區尚未建立系統的樓宇經(jīng)濟工作機制。目前，我區樓宇經(jīng)濟的建設管理職能分散在發(fā)改、建設、商務(wù)、工商等多個(gè)部門(mén)，難以形成工作合力，部門(mén)、片區、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí)，在考核激勵方面，目前我區尚未制定樓宇經(jīng)濟考核辦法，沒(méi)有形成層層抓落實(shí)的工作機制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性尚未充分調動(dòng)。由于上述問(wèn)題的存在，我區目前對樓宇經(jīng)濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的問(wèn)題也不能及時(shí)予以協(xié)調化解。
三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展壯大離不開(kāi)針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干政策意見(jiàn)》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務(wù)寫(xiě)字樓220座，其中高檔寫(xiě)字樓70座，實(shí)現“億元樓”30座等一系列目標，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟的健康可持續發(fā)展。我區雖然也已出臺了促進(jìn)現代服務(wù)業(yè)、現代工業(yè)、現代農業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專(zhuān)門(mén)針對樓宇經(jīng)濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經(jīng)濟有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟的快速科學(xué)發(fā)展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區在建設龍潭總部經(jīng)濟城的過(guò)程中，加強商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng )新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機制，加大對品牌集團公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
四、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策思考
分析溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)地區的發(fā)展經(jīng)驗，我們認為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強化相應保障。
1、加強組織領(lǐng)導。成立溫江區樓宇經(jīng)濟領(lǐng)導小組，定期分析全區樓宇經(jīng)濟發(fā)展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經(jīng)濟發(fā)展中出現的問(wèn)題及時(shí)提出處理意見(jiàn)，并督促各單位層層落實(shí)責任，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展狀況，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。領(lǐng)導小組下設辦公室，主要負責全區樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的收集、整理、統計、分析工作和重點(diǎn)項目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調工作，處理領(lǐng)導小組的日常工作。
2、合理規劃布局。根據城市總體規劃、土地利用規劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規劃，加快編制溫江區樓宇經(jīng)濟發(fā)展規劃，細化各功能片區發(fā)展規劃。在空間布局上堅持“點(diǎn)塊結合、以塊為主”，合理布局全區樓宇經(jīng)濟的基本版圖和發(fā)展內容，形成以光華片區、科技園片區、醫學(xué)城片區、體育城片區等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)等現代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區域性的特色主題樓宇，如在醫學(xué)城片區大力發(fā)展醫學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達地區以?xún)?yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開(kāi)發(fā)，對示范性和帶動(dòng)性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關(guān)規劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標;對新開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過(guò)設臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車(chē)設施、提升物業(yè)水平的，按開(kāi)發(fā)面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規模的，對有關(guān)工作主體予以相應獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著(zhù)力改善商務(wù)樓宇的交通、停車(chē)、電梯、電力、內部裝修等方面的問(wèn)題，大力提升樓宇內部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問(wèn)題，積極引入在社會(huì )上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫(xiě)字樓進(jìn)行管理，形成區域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí)，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂(lè )等配套服務(wù)設施，改善樓宇配套狀況。
至于具體的推進(jìn)途徑和工作措施，當前應著(zhù)重抓好以下六個(gè)方面。
1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進(jìn)責任機制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的'樓宇項目，促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時(shí)跟蹤了解項目進(jìn)度，幫助協(xié)調解決建設過(guò)程中存在的問(wèn)題和矛盾;對天來(lái)酒店、�？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計劃開(kāi)工項目，促進(jìn)其盡快開(kāi)工建設。
2、強化現有資源的盤(pán)活、挖潛。要實(shí)現我區樓宇經(jīng)濟的新突破，盤(pán)活用好存量樓宇是最現實(shí)、最快捷、最經(jīng)濟、最有效的
3、快產(chǎn)業(yè)升級轉型步伐，實(shí)現由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過(guò)程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘�？菩畔a(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng )業(yè)街等項目的潛力，同步實(shí)施閑臵標準廠(chǎng)房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟項目和服務(wù)于園區工業(yè)生產(chǎn)和銷(xiāo)售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設計、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷(xiāo)售服務(wù)等公司、項目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。
4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標準，盡快設計建設一批甲級寫(xiě)字樓，實(shí)現溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會(huì )投資、長(cháng)期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟的樣板工程，并以此為突破口，帶動(dòng)全區樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。
5、加大招商營(yíng)銷(xiāo)力度�！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢�。只有投資方財力雄厚、建設方經(jīng)驗豐富、管理方運作規范，才能確保樓宇定位準確、設計科學(xué)、施工規范、功能完善。因此，招商營(yíng)銷(xiāo)工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重中之重。堅持政府主導、業(yè)主主體、市場(chǎng)配臵，創(chuàng )新樓宇招商機制，建立專(zhuān)業(yè)招商隊伍，強化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟招商手冊、建立對外推介網(wǎng)絡(luò )平臺，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對外知名度。加強與外商聯(lián)系，積極與各類(lèi)知名中介機構合作，適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟專(zhuān)場(chǎng)推介招商活動(dòng)，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告12
一、調研前言
長(cháng)沙是湖南省會(huì )，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟，文教，商貿和旅游中心，是中南地區重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱(chēng)。全市現轄芙蓉，天心，岳麓，開(kāi)福，雨花五區和長(cháng)沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里，人口613萬(wàn)，其中城區面積556平方公里，人口199萬(wàn)。 本次調研主要是為了了解長(cháng)沙地區的人均住房面積情況，針對XX年長(cháng)沙地區的400戶(hù)住民進(jìn)行的調查，通過(guò)了解這400戶(hù)住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調查。通過(guò)此次調研，我們了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400戶(hù)不同收入層次的人群顯示：有80%的戶(hù)主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
�。ㄒ唬┱{研時(shí)間及地點(diǎn) xx年初至xx年末 長(cháng)沙市區
�。ǘ┱{研對象及范圍 長(cháng)沙市區隨機抽取的400戶(hù)住民
�。ㄈ┱{研目的 了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當前長(cháng)沙的住房形式以及人均住房面積。
�。ㄋ模┱{研方法 隨機抽樣調查法和上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調查法
�。ㄎ澹┱{研結論
通過(guò)調查了解長(cháng)沙的人均住房面積有了很大的增長(cháng)，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購置面積等等，都在增長(cháng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過(guò)本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶(hù)占5.75%，租私房14戶(hù)，占3.50%，自由私房360戶(hù)，占90.0%，其他3戶(hù)，占0.75%。其中一居室19戶(hù)，二居室173戶(hù)，三居室147戶(hù)，四居室以上18戶(hù)。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現在長(cháng)沙的人均住房面積有了很大的`增長(cháng)，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購置面積等等，都在增長(cháng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
�。ㄒ唬╅L(cháng)沙市人均住房和市區人口分析 從1980年開(kāi)始到XX年，長(cháng)沙市的人均住房使用面積隨著(zhù)市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬(wàn)人增加到XX年的218.75萬(wàn)人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長(cháng)到XX年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時(shí)高時(shí)低，無(wú)法預測。
�。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶(hù)住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶(hù)住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶(hù)住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
�。ㄈ┳》款�(lèi)型和現有住房數分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類(lèi)型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類(lèi)型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
�。ㄋ模╅L(cháng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析
1、長(cháng)沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長(cháng)到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長(cháng)到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長(cháng)到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍，房屋售出面積增長(cháng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長(cháng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米，其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米，空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。
從而可以看出長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。
四、結論及建議
通過(guò)此次調研，可以看出長(cháng)沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著(zhù)市區人口數的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍，房屋售出面積增長(cháng)了30倍。長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。 長(cháng)沙市可以減少房屋的施工建筑，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房?jì)r(jià)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告13
為了向公司高層投資決策提供參考數據，同時(shí)為下一步的項目前期策劃工作準備基礎資料，投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對綿陽(yáng)市區目標地塊開(kāi)發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、開(kāi)發(fā)環(huán)境、消費環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場(chǎng)調查。通過(guò)考察現場(chǎng)、拜訪(fǎng)相關(guān)職能部門(mén)，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調查報告，供領(lǐng)導參閱。
第一部分目標地塊環(huán)境分析
第一節 目標地塊(財貿校地塊)環(huán)境分析
一、地塊位置及邊界：
地塊位于綿陽(yáng)市涪城區濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設中的青年廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面；南臨一條規劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財貿校區道路），此路西邊為財貿校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
�。ㄔ斠�(jiàn)附圖一）
二、面積指標：
該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長(cháng)130米，南邊邊長(cháng)130米，西邊邊195米，北邊邊長(cháng)220米。
三、地塊形狀：
地塊外型類(lèi)似于一個(gè)不規則的梯型。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著(zhù)物：
整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災害時(shí)，地塊上沒(méi)有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長(cháng)100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一籃球場(chǎng)及兩個(gè)羽毛球場(chǎng)；其余地面均長(cháng)著(zhù)一些雜草。
五、 現有街道狀況
目標地塊周邊現沒(méi)有成型的商業(yè)街道，根據現場(chǎng)考察來(lái)看，此地塊的商鋪開(kāi)發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊，以及原財貿校內道路。
六、 地塊權屬及相關(guān)情況
成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標，通過(guò)其特殊的關(guān)系渠道及總規劃，獲得了該地塊的土地使用權（見(jiàn)綿國土函[20xx]136號）。中標總地價(jià)為￥2900萬(wàn)元，63.6萬(wàn)元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬(wàn)元），按規定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬(wàn)元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉讓出來(lái)。據現場(chǎng)考察，此地塊現應是綿陽(yáng)市五橋內最好的地塊。屬二級土地，市場(chǎng)地價(jià)應為80萬(wàn)/畝。
第二節 周邊環(huán)境區位分析
一、 自然環(huán)境
�。ㄒ唬�、自然景觀(guān)：
目標地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂(lè )山公園及遠處跌落有致的群山形成較為壯觀(guān)的自然景觀(guān)；在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的樹(shù)木將會(huì )形成一片漂亮的綠化景觀(guān)，（廣場(chǎng)計劃今年11月份竣工）。
�。ǘ�、環(huán)境污染狀況
由于綿陽(yáng)市定位為全國唯一的一座“科技城“，市區所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀(guān)優(yōu)秀，
所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。
二、 人文景觀(guān)
1、 緊臨目標地塊東側的青年廣場(chǎng)建成后將為目標地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣(mài)點(diǎn)。
2、 在目標地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂(lè )山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀(guān)使目標地塊的周邊環(huán)境大為增色。
三、 社會(huì )環(huán)境
�。ㄒ唬�、人居環(huán)境
該地塊所處涪城區是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內。政府機關(guān)有市委、區委、區政府、公安、財政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫院等單位。
各機關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè )，生活設施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。
�。ǘ�、社會(huì )治安環(huán)境
綿陽(yáng)市整體社會(huì )治安情況較好，目標地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區等強力機關(guān)。地塊所處位置相對僻靜，緊鄰地塊西南側的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現象，同時(shí)地塊東側的青年廣場(chǎng)修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹(shù)成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風(fēng)車(chē)輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。
�。ㄈ�、商務(wù)狀況
由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級城市，商務(wù)較省內其它區市發(fā)達，加之目標地塊所處區域為該市的商務(wù)中心，其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標地塊1公里，區域內的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達80%以上，是當地入住率最高的賓館之一，為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。
第三節 社區生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路，目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標地塊，隨著(zhù)青年廣場(chǎng)的竣工，此路也將連通。
目前當地人均車(chē)輛數較多，街上過(guò)往的代步車(chē)主要是公交車(chē)、出租車(chē)、三輪車(chē)和自行車(chē)，公用轎車(chē)數量較多，副局級領(lǐng)導的車(chē)子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據說(shuō)該市的城市暢通工程居全國第二，（成都市居全國第七）。
經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車(chē)線(xiàn)路有5條，其中5路公交車(chē)的起點(diǎn)站在距目標地塊的150米處的濱河南路。
2、 管網(wǎng)設施
由于目標地塊地處原財貿校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統完善，相對而言，寬帶網(wǎng)建設相對滯后，周邊小區居民通常使用電信撥號方式上網(wǎng)。
目標地塊及周邊社區原有的城市排污管道系統比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設備初期使用，沒(méi)有起到多大作用。但目標地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。根據我們實(shí)地考察，污水提升泵站滿(mǎn)負荷工作時(shí)嘈聲不大，不會(huì )對將來(lái)的小區造成影響。
3、 市政單位
目標地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛生局、民政局及涪城區各職能部門(mén)。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué)，150米處有綿陽(yáng)一中，該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級中學(xué)——“南山中學(xué)”；在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局，綿陽(yáng)晚報、日報社、市教委、涪城區黨校及新華書(shū)店。
5、 體育設施
緊鄰目標地塊東側有一大型休閑娛樂(lè )的“青年廣場(chǎng)”；地塊南側1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設施最齊全，檔次最高的“南河體育運動(dòng)中心”，今年的“全國農運會(huì )”及即將舉行的“全國少數民族運動(dòng)會(huì )”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統
由于目標地塊與傳統的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多，附近中行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內。
二、生活配套設施
1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)
目標地塊距離較政府職能部門(mén)較近，但政府職能部門(mén)距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標地塊周邊300米范圍內的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃，不過(guò)范圍內的`日常生活品購買(mǎi)還是較方便，在建設路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區”內市政道路旁有一門(mén)診部及其個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以?xún)龋?/p>
2、 休閑娛樂(lè )設施
當地休閑娛樂(lè )較集中的街道在距目標地塊西側400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過(guò)目標地塊的濱河南路西側上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。整體看來(lái)，這個(gè)區域內休閑娛樂(lè )設施不是很集中。
3、 醫療衛生設施
在目標地塊西側的一環(huán)路南段上有涪城區中醫院及市中醫院機關(guān)分院，綿陽(yáng)市中心醫院距地塊只有600米左右，該醫院是綿陽(yáng)市醫療設施最先進(jìn)，市民最信得過(guò)的醫院。
4、 農貿市場(chǎng)
在距目標地塊西側300米處有一建設路市場(chǎng)，為較大型的農貿市場(chǎng)。
5、 住宿、餐飲設施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿(mǎn)香園、蔣記豆花莊及建設路上的軍區招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是，上述設施從文字上感覺(jué)與目標地塊有一定的距離，但實(shí)際生活中，它們卻處在人們日常生活中能夠接受的活動(dòng)范圍之內。
第四節目標地塊分析
一、 目標地塊價(jià)值分析
綜前所述，財貿校目標地塊應是可供選擇的地塊中居住小區開(kāi)發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善，根據周邊規劃建設的不斷完善，住宅開(kāi)發(fā)的價(jià)值較大。
二、成本分析
在目標地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車(chē)庫，將會(huì )導致建安成本大大增加，同時(shí)目標地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)風(fēng)險較大，相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。這樣也使項目投資風(fēng)險進(jìn)一步加大。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后，項目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預算的那樣高，多層建安約500元/M2。
因綿陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商較多，整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高，據國土局的葉先生講市區商品地產(chǎn)地價(jià)（凈地）大約為：
備注：
根據目標地塊的周邊情況及當地市民購房的習慣，該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開(kāi)發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告14
商圈的劃分
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研
房地產(chǎn)商圈調查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報資料，通過(guò)對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀(guān)市場(chǎng)到微觀(guān)市場(chǎng)，如從對房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調研細致到個(gè)別樓盤(pán)的調研；從抽象的'觀(guān)念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價(jià)值觀(guān)等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛(ài)、購物習慣于行為等，進(jìn)行全方位的調查研究。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調研的目的
主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據。調研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調研的目的的可能是為了制定長(cháng)遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研的特點(diǎn) 1.內容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容廣范，既有宏觀(guān)方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個(gè)樓盤(pán)的調研，同時(shí)也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內容不同，實(shí)施調研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項目調研對地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì )發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話(huà)調研、實(shí)地調研、座談會(huì )
按調研目的分類(lèi)
從調研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調研主要分為應用性市場(chǎng)調研和基礎性市場(chǎng)調研。
應用性市場(chǎng)調研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告15
名稱(chēng)××公司××房地產(chǎn)項目市場(chǎng)調研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執行部門(mén)監督部門(mén)考證部門(mén)
一、調研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調研活動(dòng)。
本市場(chǎng)調研報告就是對這次調研活動(dòng)的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場(chǎng)情況，從而為××項目的銷(xiāo)售決策提供比較全面的數據參考。
二、調研方法和人員
�。ㄒ唬┱{研方法
本次調研活動(dòng)所采取的調研方法包括調查問(wèn)卷法、文獻法、訪(fǎng)談法等多種調研方法。
�。ǘ┱{研人員
�、俟臼袌�(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部是本次調研活動(dòng)的主導部門(mén)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部派出三名經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)人員開(kāi)展了本次調研活動(dòng)，并編寫(xiě)了調研報告。
�、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展此次調研活動(dòng)。
�、蹫榱舜_保調研活動(dòng)順利開(kāi)展，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開(kāi)展調研活動(dòng)。
三、調研內容和結論
�。ㄒ唬痢潦械暮暧^(guān)環(huán)境
1.宏觀(guān)經(jīng)濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
�、�?lài)鴥壬a(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥壬a(chǎn)總值。
�、凵鐣�(huì )消費品零售總額。
�、苋司鐣�(huì )消費品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
�、蕹擎偩用袢司芍涫杖�。
�、叱擎偩用袢司M性支出。
�、喽鞲駹栂禂担ㄊ称分С稣枷M性支出的比重）。
�、岢青l居民儲蓄存款余額。
�、獬鞘芯用袢司幼∶娣e。
2.城市規劃及發(fā)展趨勢
�、俪鞘幸巹�。
�、诎l(fā)展趨勢（未來(lái)三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
�、诮�(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
�。ㄈ┙衲辍痢练康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析和預測
�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N(xiāo)售增長(cháng)情況。
�、谖磥�(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售預測情況。
�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
�、偻恋卣�。
�、诮鹑谡�。
�。ㄎ澹痢另椖克诘摹痢羺^的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區總體規劃
�、俪鞘幸巹�。
�、诰幼∮玫匾巹�。
�、凵虡I(yè)規劃。
�、芙煌ㄒ巹�。
2.××區零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
�。痢另椖克诘摹痢羺^的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.項目區域市場(chǎng)分析
�。裕�
2.項目片區市場(chǎng)分析
�、夙椖课恢�。
�、谄瑓^范圍。
3.項目街區特點(diǎn)
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
�、谌丝诜植技笆杖霕嫵�。
4.項目周邊配套
�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。
�、陧椖恐苓吔逃涮�。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。
�、茼椖恐苓呩t療配套。
�。ㄆ撸痢另椖克诘�.××區的售樓盤(pán)及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤(pán)及分析
分析內容包括樓盤(pán)概況、交通情況、戶(hù)型分析、價(jià)格分析、銷(xiāo)售分析、客源客層、項目?jì)?yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤(pán)概況、配套情況、價(jià)格情況、戶(hù)型情況等。
3.其他在售樓盤(pán)及分析
分析內容包括其他在售樓盤(pán)的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶(hù)型統計、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
�。ò耍┚C合結論
�、僭搮^域房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型和景觀(guān)營(yíng)造的特點(diǎn)。
�、诒緟^域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)建筑風(fēng)格和設計特點(diǎn)。
�、郾緟^域的戶(hù)型特點(diǎn)和面積分布情況。
�、鼙緟^域樓盤(pán)客戶(hù)的主要特點(diǎn)。
�。ň牛┍緟^域房地產(chǎn)項目暢銷(xiāo)與滯銷(xiāo)的因素
1.暢銷(xiāo)特征
�、俳煌ū憷�，生活配套設施、教育配套設施完善。
�、谑袌�(chǎng)定位準確。
�、郛a(chǎn)品在當地市場(chǎng)具有唯一性。
�、軕�(hù)型設計相對較為合理、實(shí)用率高。
�、莓a(chǎn)品的性?xún)r(jià)比高。
�、尬飿I(yè)管理到位。
�、郀I(yíng)銷(xiāo)定位及宣傳效果較好。
�、嗥髽I(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷(xiāo)特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設施不完善。
�、谄髽I(yè)運作項目資金鏈斷裂。
�、僖巹澰O計較差，戶(hù)型設計不合理，面積過(guò)大。
�、诳們r(jià)過(guò)高，首付壓力相對較大。
�、莓a(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)概念的設計與市場(chǎng)實(shí)際脫節。
�、揲_(kāi)發(fā)規模與開(kāi)發(fā)時(shí)機出現錯位。
�。ㄊ┱{研結論
�、夙椖渴袌�(chǎng)環(huán)境、區域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
�、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標客戶(hù)特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊�(hù)調研問(wèn)卷。
�、诮y計數據資料。
�、墼L(fǎng)談及會(huì )談?dòng)涗洝?/p>
編制日期審核日期批準日期
修改標記修改處數修改日期
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