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關(guān)于經(jīng)營(yíng)性土地、房地產(chǎn)評估收集資料的總結
總結是對取得的成績(jì)、存在的問(wèn)題及得到的經(jīng)驗和教訓等方面情況進(jìn)行評價(jià)與描述的一種書(shū)面材料，它能夠使頭腦更加清醒，目標更加明確，讓我們一起來(lái)學(xué)習寫(xiě)總結吧�？偨Y你想好怎么寫(xiě)了嗎？以下是小編幫大家整理的關(guān)于經(jīng)營(yíng)性土地、房地產(chǎn)評估收集資料的總結，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
在我們日常評估工作中，收集材料是我們正確評估的基礎。一宗地由毛地、場(chǎng)地平整、開(kāi)始施工、在建工程到開(kāi)發(fā)完成經(jīng)歷多個(gè)階段，在不同階段，評估需要收集不同的材料。收集材料錯誤或者不全，往往導致我們需要第二次或第N次與客戶(hù)進(jìn)行溝通來(lái)索取資料，也導致了客戶(hù)對我們的評價(jià)會(huì )降低。
如何準確全面收集材料，筆者在工作中作出一點(diǎn)總結，不足之處，請多多指正。
一、毛地階段
毛地是指已完成土地使用批準手續（包括土地使用權出讓手續），具有“三通”或者條件更完備的其他設施，但未進(jìn)行動(dòng)遷和拆遷的可用于建設的土地。宗地內存在建筑物或其他附屬物，并可能存在權屬瑕疵。估價(jià)師在評估此類(lèi)用地時(shí)，應明確尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農田面積，并計算拆遷成本。
收集資料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、國有土地使用證、土地出讓合同、規劃設計要點(diǎn)、委托方對未拆遷狀況的說(shuō)明。委托方在委托說(shuō)明中應明確一下內容：宗地內的建筑物及構筑物是否完成拆遷、拆遷補償款是否已經(jīng)補償、尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農田面積，需需支付的拆遷補償款估算總額，及評估時(shí)設定的開(kāi)發(fā)水平、規劃等。
評估方法：①市場(chǎng)比較法a.以毛地作為比較案例，與待估案例進(jìn)行比較b.以?xún)舻刈鳛楸容^案例，比準后扣除拆遷及場(chǎng)地平整成本②假設開(kāi)發(fā)法。在假設開(kāi)發(fā)法評估時(shí)，應在開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售周期中考慮拆遷時(shí)間，并在前期費用中扣除拆遷成本。
另外，在銀行抵押時(shí)，現狀為毛地的業(yè)務(wù)最好不要接。因為毛地在處置時(shí)，權屬存在瑕疵，很難處置。當然，可以做估價(jià)對象在設定條件下的咨詢(xún)價(jià)格，前提是委托方出具委托說(shuō)明。
二、凈地階段
凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。
在此階段，企業(yè)可能有規劃局批復的規劃總平面圖。規劃總平面圖能夠詳細說(shuō)明待估宗地將來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的總建筑面積、各種用途的建筑面積、容積率、建筑密度等。規劃總平面圖要比規劃設計要點(diǎn)更加詳細。只有收集更準確的資料，才能更準確的把握評估價(jià)格。
因此，本階段收集材料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、國有土地使用證、土地出讓合同、規劃設計要點(diǎn)，規劃總平面圖（在企業(yè)已經(jīng)取得的情況下）。
三、開(kāi)始施工階段
開(kāi)發(fā)商由開(kāi)始取得一宗地到開(kāi)發(fā)完成，依次取得下列證件：《建設用地規劃許可證》（規劃局辦理）→《建設用地批準書(shū)》（國土局辦理））→《國有土地使用證》（國土局辦理）→《建設工程規劃許可證》（規劃局辦理）→《建設工程施工許可證》（建設局辦理）→《商品房預（銷(xiāo)）售許可證》（房產(chǎn)局辦理）。
規劃材料取得時(shí)間越近，其準確性就越高。在開(kāi)始施工階段，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》等，《建設工程規劃許可證》已明確規定了每幢建筑的建筑面積（地上和地下）、建筑用途，要比規劃總平面圖的法律性、準確性更強。
因此，本階段收集材料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、國有土地使用證、土地出讓合同、規劃設計要點(diǎn)，規劃總平面圖、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證。另外，若建設工程規劃許可證尚未領(lǐng)全，則以規劃總平面圖為準。
四、在建工程階段
根據規定，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，即可領(lǐng)取商品房預（銷(xiāo)）售許可證。此階段，開(kāi)發(fā)商若已領(lǐng)取商品房預（銷(xiāo)）售許可證，就有存在預售可能。在建工程存在預售，則預售建筑面積及相對應的土地面積權屬已經(jīng)發(fā)生轉移，轉移到商品房購買(mǎi)方。此時(shí)，宗地或者整個(gè)在建工程就存在多個(gè)權屬，若評估時(shí)仍然將整個(gè)估價(jià)對象視為開(kāi)發(fā)商所有，則存在巨大的風(fēng)險。
此階段，土地評估所收集材料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、國有土地使用證、土地出讓合同、規劃設計要點(diǎn)，規劃總平面圖、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、委托方對樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況的說(shuō)明。委托方對樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況的說(shuō)明中應包含是否銷(xiāo)售、已銷(xiāo)售建筑面積計建筑面積所對應的土地面積。
此階段，在建工程評估所需要的材料：委托方營(yíng)業(yè)執照、整個(gè)小區具體情況介紹或樓書(shū)、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預（銷(xiāo)）售許可證、工程進(jìn)度表（經(jīng)委托方蓋章）、商品房銷(xiāo)售窗口表（經(jīng)委托方蓋章）、樓盤(pán)交付標準、設計要點(diǎn)通知書(shū)及項目總平面圖、設計方案、委托方對評估建筑面積及分攤土地面積的說(shuō)明。
五、開(kāi)發(fā)完成階段
開(kāi)發(fā)完成階段的評估可分下列幾種情況
1.土地評估
1.1對于已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的，若房屋已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權證，且符合規劃，應收集以下材料：：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、國有土地使用證、土地出讓合同、房屋所有權證。（前提：所有產(chǎn)權歸企業(yè)所有）
1.2已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成，但尚未領(lǐng)取房屋所有權證的，收集以下材料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、國有土地使用證、規劃總平面圖、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證等。（前提：所有產(chǎn)權歸企業(yè)所有）
2.房地產(chǎn)評估
房地產(chǎn)評估，國有土地使用證和房屋所有權證必須齊全。應收集以下材料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、國有土地使用證、房屋所有權證，有共有權證的須提供房屋共有權證。
在某些情況下，估計對象存在租約。租約的存在，尤其是長(cháng)期租約，限定了估價(jià)對象在一定年限的收益，繼而影響估價(jià)對象的價(jià)值。因此，若估價(jià)對象存在租約，評估人員在收集材料時(shí)必須收集租賃約定書(shū)。
能否準確全面的收集材料，直接影響我們評估人員對估價(jià)對象的把握程度，可以體現我們評估機構的專(zhuān)業(yè)水平。謹記一個(gè)原則，規劃越是最近取得，其法律性就越強，影響估價(jià)對象價(jià)格程度就越高。以上是本人在日常評估工作中的一點(diǎn)積累，希望對大家在工作中有一點(diǎn)幫助。
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