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注冊會(huì )計師考試《財管》專(zhuān)題訓練2017
一、單項選擇題
1、下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續計量會(huì )計處理的表述中，不正確的是( )。
A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式
B.滿(mǎn)足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式
C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式
D.同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式
【答案】C
【解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式
2、甲公司20×1年至20×4年發(fā)生以下交易或事項：
20×1年12月31日購入一棟辦公樓，實(shí)際取得成本為3 000萬(wàn)元。該辦公樓預計使用年限為20年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，20×4年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開(kāi)始日為協(xié)議簽訂日，租賃期2年，年租金150萬(wàn)元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價(jià)值為2 800萬(wàn)元。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。 20×4年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為2 200萬(wàn)元。上述交易或事項對甲公司20×4年度營(yíng)業(yè)利潤的影響金額是( )。
A.0
B.-75萬(wàn)元
C.-600萬(wàn)元
D.-675萬(wàn)元
【答案】C
【解析】轉換前折舊金額=3 000/20×1/2=75(萬(wàn)元);轉換后確認半年租金=150/2=75(萬(wàn)元);當期末投資性房地產(chǎn)確認的公允價(jià)值變動(dòng)=2 200-2 800=-600(萬(wàn)元);綜合考慮之后對營(yíng)業(yè)利潤的影響=-75+75-600=-600(萬(wàn)元)。
3、20×6年6月30日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，合同規定甲公司將一棟自用辦公樓出租給乙公司，租賃期為1年，年租金為200萬(wàn)元。當日，出租辦公樓的公允價(jià)值為8 000萬(wàn)元，大于其賬面價(jià)值5 500萬(wàn)元。20×6年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為9 000萬(wàn)元。20×7年6月30日，甲公司收回租賃期屆滿(mǎn)的辦公樓并對外出售，取得價(jià)款9 500萬(wàn)元。甲公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，不考慮其他因素。上述交易或事項對甲公司20×7年度損益的影響金額是( )。
A.500萬(wàn)元
B.6 000萬(wàn)元
C.6 100萬(wàn)元
D.7 000萬(wàn)元
【答案】C
【解析】對甲公司20×7年度損益的影響金額=公允9 500-賬面價(jià)值9 000+其他綜合收益轉入損益的金額5 500+200/2(半年的租金收入)=6 100(萬(wàn)元)
4、20×7年2月5日，甲公司資產(chǎn)管理部門(mén)建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。20×7年2月10日，董事會(huì )批準關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內不會(huì )發(fā)生變化。當日，辦公樓的成本為3 200萬(wàn)元，已計提折舊為2 100萬(wàn)元，未計提減值準備，公允價(jià)值為2 400萬(wàn)元，甲公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量。
20×7年2月20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自20×7年3月1日起2年，年租金為360萬(wàn)元。辦公樓20×7年12月31日的公允價(jià)值為2 600萬(wàn)元，20×8年12月31日的公允價(jià)值為2 640萬(wàn)元。20×9年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿(mǎn)的辦公樓并對外出售，取得價(jià)款2 800萬(wàn)元。甲公司20×9年度因出售辦公樓而應確認的損益金額是( )。
A.160萬(wàn)元
B.400萬(wàn)元
C.1 460萬(wàn)元
D.1 700萬(wàn)元
【答案】C
【解析】自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是20×7年2月10日。轉換日產(chǎn)生其他綜合收益=2 400-(3 200-2 100)=1 300(萬(wàn)元);快速計算方法：出售辦公樓而應確認的損益金額=公允價(jià)值2 800-賬面價(jià)值2 640+其他綜合收益1 300=1 460(萬(wàn)元)。
具體的核算如下：
�、僮杂梅康禺a(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)時(shí)：
借：投資性房地產(chǎn)——成本 2 400
累計折舊 2 100
貸：固定資產(chǎn) 3 200
其他綜合收益 1 300
�、诶塾嫻蕛r(jià)值變動(dòng)損益=2 640-2 400=240(萬(wàn)元)
�、蹖ν獬鍪蹠r(shí)
借：銀行存款 2 800
貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 800
借：其他業(yè)務(wù)成本 1 100 (倒擠)
其他綜合收益 1 300
公允價(jià)值變動(dòng)損益 240
貸：投資性房地產(chǎn)——成本 2 400
——公允價(jià)值變動(dòng)2 640-2 400)240
所以驗算：其他業(yè)務(wù)收入2 800-其他業(yè)務(wù)成本1 100-公允價(jià)值變動(dòng)損益240=1 460(萬(wàn)元)。
5、2×17年1月1日，甲公司與乙公司簽訂一項租賃合同，將當日購入的一幢寫(xiě)字樓出租給乙公司，租賃期為2×17年1月1日至2×19年12月31日。該寫(xiě)字樓購買(mǎi)價(jià)格為3000萬(wàn)元，外購時(shí)發(fā)生直接費用10萬(wàn)元，為取得該寫(xiě)字樓所有權另支付了契稅60萬(wàn)元，以上款項均以銀行存款支付完畢。不考慮其他因素，則該項投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.3000
B.3010
C.3070
D.3450
【答案】C
【解析】該項投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值=3000+10+60=3070(萬(wàn)元)。
6、甲公司2×14年12月31日購入一棟辦公樓，實(shí)際取得成本為4000萬(wàn)元。該辦公樓預計使用年限為20年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，2×17年6月30日甲公司與乙公司簽訂經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開(kāi)始日為協(xié)議簽訂日，租期2年，年租金600萬(wàn)元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價(jià)值為3900萬(wàn)元。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。2×17年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為2200萬(wàn)元。假定不考慮增值稅等其他因素的影響，下列各項關(guān)于甲公司上述交易或事項會(huì )計處理的表述中，正確的是( )。
A.出租辦公樓應于2×17年計提折舊200萬(wàn)元
B.出租辦公樓應于租賃期開(kāi)始日確認其他綜合收益400萬(wàn)元
C.出租辦公樓應于租賃期開(kāi)始日按其原價(jià)4000萬(wàn)元確認為投資性房地產(chǎn)
D.出租辦公樓2×17年取得的300萬(wàn)元租金應沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值
【答案】B
【解析】2×17年該辦公樓應計提的折舊金額=4000/20×6/12=100(萬(wàn)元)，選項A錯誤;辦公樓出租前的賬面價(jià)值=4000-4000/20×2.5=3500(萬(wàn)元)，出租日轉換為以公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，租賃期開(kāi)始日應按當日的公允價(jià)值3900萬(wàn)元確認投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，且將公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的貸方差額記入其他綜合收益，所以應確認其他綜合收益的金額=3900-3500=400(萬(wàn)元)，選項B正確，選項C錯誤;出租辦公樓取得的租金收入應當計入其他業(yè)務(wù)收入，選項D錯誤。
7、甲公司于2×13年6月30日外購一項投資性房地產(chǎn)，成本為500萬(wàn)元，預計使用壽命為20年，預計凈殘值為零，并采用年限平均法計提折舊，采用成本模式對其進(jìn)行后續計量。甲公司2×17年6月30日開(kāi)始對該投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良，改良后將繼續用于經(jīng)營(yíng)出租。改良期間共發(fā)生改良支出100萬(wàn)元，均滿(mǎn)足資本化條件，2×17年9月30日改良完成并對外出租。不考慮其他因素，2×17年9月30日改良完成后該投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.493.75
B.500
C.400
D.502.08
【答案】B
【解析】2×17年9月30日改良完成后該投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=500-500/20×4+100=500(萬(wàn)元)。
對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴建，在改擴建之后仍作為投資性房地產(chǎn)核算的，應將投資性房地產(chǎn)在改擴建期間的賬面價(jià)值結轉到“投資性房地產(chǎn)——在建”科目中，相應的賬務(wù)處理為：
借：投資性房地產(chǎn)——在建 400
投資性房地產(chǎn)累計折舊 100
貸：投資性房地產(chǎn) 500
在改擴建期間發(fā)生的符合資本化的支出：
借：投資性房地產(chǎn)——在建 100
貸：銀行存款 100
改造完成后進(jìn)行結轉：
借：投資性房地產(chǎn) 500
貸：投資性房地產(chǎn)——在建 500
所以改良完成后該項投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為500萬(wàn)元。
二、多項選擇題
1、下列資產(chǎn)分類(lèi)或轉換的會(huì )計處理中，符合會(huì )計準則規定的有( )。
A.將投資性房地產(chǎn)的后續計量由公允價(jià)值模式轉為成本模式
B.對子公司失去控制或重大影響導致將長(cháng)期股權投資轉換為持有至到期投資
C.因出售具有重要性的債券投資導致持有至到期投資轉為可供出售金融資產(chǎn)
D.因簽訂不可撤銷(xiāo)的出售協(xié)議，將對聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資終止采用權益法并作為持有待售資產(chǎn)列報
【答案】CD
【解析】選項A，投資性房地產(chǎn)不能由公允價(jià)值模式轉為成本模式;選項B，股權投資沒(méi)有固定到期日和固定收回金額，因此不能劃分為持有至到期投資。
2、某企業(yè)采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量。2×15年1月1日該企業(yè)購入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入為180萬(wàn)元。該建筑物的購買(mǎi)價(jià)格為800萬(wàn)元，另發(fā)生相關(guān)稅費10萬(wàn)元，上述款項均以銀行存款支付。該建筑物預計使用年限為20年，預計凈殘值為10萬(wàn)元，采用年限平均法計提折舊。2×15年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為660萬(wàn)元。假定不考慮其他因素，下列表述中，正確的有( )。
A.2×15年該項投資性房地產(chǎn)應計提折舊37.13萬(wàn)元
B.2×15年該項投資性房地產(chǎn)減少當期營(yíng)業(yè)利潤60萬(wàn)元
C.2×15年該項投資性房地產(chǎn)增加當期營(yíng)業(yè)利潤30萬(wàn)元
D.2×15年年末該項投資性房地產(chǎn)的列報金額為660萬(wàn)元
【答案】CD
【解析】采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷(xiāo)，選項A錯誤;2×15年該投資性房地產(chǎn)增加營(yíng)業(yè)利潤的金額=180-(810-660)=30(萬(wàn)元)，選項C正確，選項B錯誤;2×15年年末該項投資性房地產(chǎn)按其公允價(jià)值列報，選項D正確。
3、2×16年1月10日甲公司在債務(wù)重組時(shí)取得一項處于建設中的房產(chǎn)，公允價(jià)值為3800萬(wàn)元，甲公司又發(fā)生建造和裝修支出2000萬(wàn)元，均符合資本化條件，應資本化的借款利息200萬(wàn)元，該房產(chǎn)于2×16年6月30日達到可使用狀態(tài)，考慮自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，甲公司董事會(huì )已經(jīng)作出書(shū)面決議將該房產(chǎn)30%留作辦公自用，另外70%與A企業(yè)簽訂了長(cháng)期租賃合同。合同規定租賃期開(kāi)始日為2×16年7月1日，年租金180萬(wàn)元。該項房產(chǎn)預計使用20年，預計凈殘值為0，甲公司以成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，采用年限平均法計提折舊。甲公司以下確認計量正確的有( )。
A.應分別確認用于出租房產(chǎn)和自用房產(chǎn)的賬面價(jià)值
B.2×16年6月30日固定資產(chǎn)初始計量金額為1800萬(wàn)元
C.2×16年6月30日投資性房地產(chǎn)初始計量金額為4200萬(wàn)元
D.2×16年7月1日固定資產(chǎn)初始計量金額為6000萬(wàn)元
【答案】ABC
【解析】債務(wù)重組中取得的該項資產(chǎn)總的初始入賬金額=3800+2000+200=6000(萬(wàn)元)，因30%作為自用(固定資產(chǎn))，所以該項固定資產(chǎn)的初始計量金額為1800萬(wàn)元;70%用于出租，目的是為賺取租金，應作為投資性房地產(chǎn)核算，其初始計量金額為4200萬(wàn)元。
4、下列關(guān)于采用成本模式進(jìn)行后續計量的投資性房地產(chǎn)的說(shuō)法中正確的有( )。
A.采用成本模式進(jìn)行后續計量的投資性房地產(chǎn)，應當按照《企業(yè)會(huì )計準則第4號——固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì )計準則第6號——無(wú)形資產(chǎn)》的有關(guān)規定，按期(月)計提折舊或攤銷(xiāo)。
B.采用成本模式進(jìn)行后續計量的投資性房地產(chǎn)計提的攤銷(xiāo)和折舊，記入“管理費用”科目C.投資性房地產(chǎn)計提減值后價(jià)值得以恢復的，應該將其計提的減值轉回
D.采用成本模式進(jìn)行后續計量的投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應對其進(jìn)行減值測試
【答案】AD
【解析】選項B，采用成本模式進(jìn)行后續計量的投資性房地產(chǎn)計提的攤銷(xiāo)和折舊，記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目;選項C，投資性房地產(chǎn)的減值，一經(jīng)計提持有期間不得轉回。
5、甲房地產(chǎn)公司于2×17年1月1日將一幢新建成的商品房對外出租并采用公允價(jià)值模式計量，租期為3年，每年年末收取租金100萬(wàn)元。出租時(shí)，該商品房的成本為2000萬(wàn)元，公允價(jià)值為2200萬(wàn)元;2×17年12月31日，該幢商品房的公允價(jià)值為2150萬(wàn)元。假定不考慮所得稅因素，下列說(shuō)法正確的有( )。
A.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)影響2×17年年末所有者權益的金額為200萬(wàn)元
B.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)2×17年應確認的當期損益為50萬(wàn)元
C.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)2×17年應確認的當期損益為-150萬(wàn)元
D.甲房地產(chǎn)公司因該項資產(chǎn)影響2×17年年末所有者權益的金額為250萬(wàn)元
【答案】BD
【解析】出租時(shí)公允價(jià)值大于成本的差額應計入其他綜合收益，不計入當期損益，因此影響2×17年當期損益的金額=100+(2150-2200)=50(萬(wàn)元)，選項B正確;對甲房地產(chǎn)公司2×17年年末所有者權益的影響=50+(2200-2000)=250(萬(wàn)元)，選項D正確。
三、綜合題
甲公司系增值稅一般納稅人，適用的增值稅稅率為11%。經(jīng)甲公司董事會(huì )批準，甲公司準備購買(mǎi)某棟寫(xiě)字樓的第6層，建造面積為1 000平方米，購買(mǎi)價(jià)為每平方米6萬(wàn)元，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化。
(1)2017年3月31日，取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，價(jià)款為6 000萬(wàn)元，進(jìn)項稅額為660萬(wàn)元。若采用成本模式后續計量，寫(xiě)字樓預計剩余使用年限為30年，凈殘值為零，采用直線(xiàn)法計提折舊。
采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)
借：投資性房地產(chǎn) 6 000
應交稅費——應交增值稅(進(jìn)項稅額)660
貸：銀行存款 6 660
借：投資性房地產(chǎn)——成本 6 000
應交稅費——應交增值稅(進(jìn)項稅額)660
貸：銀行存款 6 660
(2)2017年5月1日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司上述該層寫(xiě)字樓出租給乙公司使用，租賃期為3年。月租金(含稅)為66.6萬(wàn)元，2017年7月1日為租賃期開(kāi)始日。當日收到不含稅租金360萬(wàn)元，并開(kāi)出增值稅專(zhuān)用發(fā)票，增值稅銷(xiāo)項稅額為39.6萬(wàn)元。(按年確認)
采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)
借：銀行存款 399.6
貸：其他業(yè)務(wù)收入 360
應交稅費——應交增值稅(銷(xiāo)項稅額) 39.6
同左
(3)2017年12月31日，該層寫(xiě)字樓公允價(jià)值為每平方米6.5萬(wàn)元。
采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)
借：其他業(yè)務(wù)成本 150
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 (6 000/30×9/12)150
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 500
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 (6 500-6 000)500
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