房企土地增值稅納稅籌劃建議探析論文

　　房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)包含開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售三個(gè)方面，土地增值稅作為重要的稅負之一，近年來(lái)上繳金額也在隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷增溫而不斷上升。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好企業(yè)自身的納稅籌劃，實(shí)現土地增值稅的科學(xué)合理繳納，對于規避企業(yè)發(fā)展風(fēng)險，確保企業(yè)的長(cháng)遠健康發(fā)展，降低運營(yíng)成本，減輕企業(yè)納稅負擔具有重要的作用。

　　1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的相關(guān)理論

　　土地增值稅的概念是指單位或個(gè)人通過(guò)轉讓國有土地的使用權以及地上建筑物及其周?chē)�附�?zhù)物的使用權來(lái)獲得的一定收入，國家針對企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)所有權出售過(guò)程中所獲的增值額進(jìn)行納稅征收。對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是轉讓國有土地使用權還是房產(chǎn)使用權的過(guò)程中，都會(huì )相應的增加銷(xiāo)售收入，因此要承擔土地增值稅，成為了納稅義務(wù)人。只要屬于有償轉讓地面建筑物以及附著(zhù)物，以及國有土地使用權，都要針對增值額繳納土地增值稅。增值額的確定是根據納稅義務(wù)人轉讓過(guò)程中所獲的收入再扣除規定扣除的項目金額后的余額來(lái)確定的。

　　土地增值稅允許扣除的項目主要有五類(lèi)：第一是在開(kāi)發(fā)土地的全過(guò)程里發(fā)生的所有成本；第二是在取得土地使用權過(guò)程中所支付的金額；第三是需要繳納的相關(guān)稅費；第四是房屋建設中相關(guān)配套設施所要支出的成本；第五是財政部規定的其他可扣除項目，主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據實(shí)際情況計算的金額進(jìn)行 20% 的.扣除。另外，我國土地增值稅的稅率計算采用四級超額累進(jìn)方式，即根據增值額的多少確定征多少稅，多增值多征稅，不增值就沒(méi)有稅費。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃要求企業(yè)能夠嚴格根據法律法規的相關(guān)規定，結合自身業(yè)務(wù)情況調整避稅、節稅手段，隨著(zhù)我國稅收政策的不斷調整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要根據政策和形勢的變化調整自身的納稅籌劃，提升自身的生存競爭力。

　　2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)納稅籌劃的建議

　　2.1 利用建房與合作方式進(jìn)行納稅籌劃

　　在現階段我們國家的稅法中，享受免除土地增值稅的情況為代建和合作房屋，對于房企，可以通過(guò)改變合作方式實(shí)現避稅，比如實(shí)現建房方式的改變。詳細的說(shuō)，企業(yè)可以在建樓前就確定住戶(hù)，并以確定好的住戶(hù)的名義開(kāi)展施工建設。這樣可以避免企業(yè)產(chǎn)生高額的土地增值稅，當然，這樣的建房方式仍然是需要繳納稅費的，但是相比較于土地增值稅來(lái)說(shuō)，還是可以大大減輕企業(yè)的稅負的。另外一種方式是合作建房，在我國當前的稅法中，合作建房免征土地增值稅。具體是指一方提供資金，一方建房，雙方通過(guò)配合實(shí)現建筑物的建成。也就是指，房企在建房前要先將購房款收齊，形成合作的方式，以自供土地的方式建房，避免產(chǎn)生土地增值稅，也是一種合法的避稅方式。

　　2.2 利用房屋價(jià)格以及物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行調控

　　房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)合理調控房?jì)r(jià)來(lái)實(shí)現自身的納稅籌劃。目前我國的土地增值稅采取的納稅率為四級超額累進(jìn)稅率，即企業(yè)繳納的增值稅與其增值額之間是正比的關(guān)系：企業(yè)房屋銷(xiāo)售所獲利潤越高，其要繳納的稅額也相應增高；反之則需要繳納的增值稅額也有所降低。這當中實(shí)際上存在一個(gè)納稅的臨界點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際操作過(guò)程當中，為了能夠實(shí)現自身納稅額的最低，可對其房屋銷(xiāo)售的價(jià)格進(jìn)行合理的調控，即在一定程度上降低其房屋銷(xiāo)售的價(jià)格，并通過(guò)降低增值額的方式，來(lái)確保實(shí)現企業(yè)自身有效的納稅籌劃。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定房屋價(jià)格時(shí)要尤其注意，因為這將關(guān)系到自身土地增值稅屬于哪一級稅率，以及最終要繳納多少稅費，是否能夠實(shí)現合理避稅。另外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)可以根據自身的有效證件和手續來(lái)確定增值額，具體可以是建設用地規劃許可證以及工程規劃許可證，在確定了住宅面積后計算增值額，對于出售普通住宅增值在可扣除金額的 20% 內的，可以不用繳納土地增值稅。

　　2.3 通過(guò)利息扣除實(shí)現避稅

　　通過(guò)合理比較和選擇利息支出的扣除方式，能夠實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)的有效納稅籌劃。我國目前納稅的相關(guān)規定中，有此條例：即房地產(chǎn)企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)建設的過(guò)程當中，一旦其財務(wù)費用當中的利息支出可提供金融機構證明，并且在實(shí)際操作過(guò)程中，能夠實(shí)現按照房地產(chǎn)具體的開(kāi)發(fā)項目來(lái)進(jìn)行計算和分攤，則可以據實(shí)扣除，但又不得超出同期同類(lèi)商業(yè)銀行的貸款率計算金額。因此，房地產(chǎn)實(shí)際允許扣除的開(kāi)發(fā)費用就等于：企業(yè)合法利息支出 +（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 + 獲得土地實(shí)際使用權所支出的金額）×5%;反之，則其實(shí)際允許扣除的的開(kāi)發(fā)費用就等于：（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 + 獲得土地實(shí)際使用權所支出的金額）×10%.在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員可以根據自身情況選擇扣除項目，主要有兩種方式，并且在實(shí)際操作中，要務(wù)必根據企業(yè)的實(shí)際狀況，選擇最適合自身的方式，實(shí)現合理避稅。

　　2.4 利用增加扣除項目金額的方式進(jìn)行納稅籌劃

　　轉移費用，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是增加扣除項目金額的一種有效方式，扣除項目金額增加了，企業(yè)增值額降低，繳納的稅自然少了。前文中已經(jīng)提到，企業(yè)最終需要繳納的土地增值稅為扣除了成本和可扣除項目金額后的余額來(lái)確定稅率的，因此合理費用的確定，就能有效降低最終增值金額。在企業(yè)扣除成本和費用后，增值額已經(jīng)確定，扣除項目的金額依靠的是法律規定的合理費用，費用的轉移，比如將職工薪酬、財務(wù)費用等必要支出列入其中，就能幫助降低增值額。當然，這樣的方式，并不是所有費用都能夠進(jìn)行扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際操作的過(guò)程中，要嚴格區分費用的種類(lèi)，不能做虛假費用，如果實(shí)現合理費用的轉移，幫助自身增加了可扣除金額，就能夠降低最終需要繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行可扣除項目金額扣除的過(guò)程中，要注意選擇最佳的成本分配方式，合理分配成本和費用，最大限度的增加可扣除金額，實(shí)現土地增值稅的合理稅務(wù)籌劃。

　　2.5 企業(yè)通過(guò)分散收益額降低增值金額

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了上述降低可扣除項目金額的方式外，還可以分散自身的收益額。在房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)的過(guò)程中，降低土地增值稅，實(shí)現納稅籌劃是目的，而實(shí)現的途徑是降低增值額，幫助降低最終應繳納的稅額。除了之前提到的建房合作方式、房屋價(jià)格的確定、利息扣除、轉移費用之外，分散房產(chǎn)收益也是一個(gè)有效的方式，降低企業(yè)的收入額，運用科學(xué)的方式細分企業(yè)房屋銷(xiāo)售收入，降低土地增值稅。具體方式是，房產(chǎn)企業(yè)在建造好房屋后，要將自身的房屋劃分為不同的種類(lèi)，銷(xiāo)售時(shí)根據客戶(hù)的需求簽訂不同的合同，讓每一筆收入作為單獨收入，實(shí)現土地增值稅的納稅籌劃。

　　3 結束語(yǔ)

　　綜上所述，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，國民經(jīng)濟水平不斷提升，作為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)規模和收益都在不斷擴大和提高，在當前，我國大多數正規的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都能有先進(jìn)的財務(wù)管理觀(guān)念，注重科學(xué)合理避稅，能夠重視納稅籌劃。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)承擔的一大稅種，對于企業(yè)的財務(wù)管理水平提出了較高要求。在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)要勇于克服困難，不斷更新政策和管理知識，運用科學(xué)合理的方式實(shí)現土地增值稅的納稅籌劃，實(shí)現自身的發(fā)展競爭力和效益的最大化。

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