商品購銷(xiāo)合同注意事項

　　一、弄清楚簽合同的人

　　(一)買(mǎi)受人——購房人

　　看房選房，可能是情侶或是兩口子一起進(jìn)行，也可能是兒子女兒為父母挑選，也可能是父母為子女早作打算，也可能是親戚朋友陪同。但是，簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)候，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上面填寫(xiě)的“買(mǎi)受人”卻必須明確，因為這一欄填寫(xiě)名字的人將要為這份合同承擔責任。當然，也只有這個(gè)人才可以享有對房屋的權利。

　　“買(mǎi)受人”一欄填寫(xiě)名字的人：

　　1.將要成為房屋產(chǎn)權證上記載的所有人。

　　2.需要交付首付，申請貸款。

　　3.遇有對方違約時(shí)，追究對方的責任。

　　4.一旦違反合同約定，承擔違約責任。

　　5.在取得產(chǎn)權證之前，合同可以證明房產(chǎn)是屬于他的財產(chǎn)。

　　(二)出賣(mài)人——開(kāi)發(fā)商

　　開(kāi)發(fā)商是樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)者，也是樓盤(pán)的大產(chǎn)權人，購房人購買(mǎi)了房屋之后，才能夠從開(kāi)發(fā)商手中分割獲得“小產(chǎn)權”二因此，只有同開(kāi)發(fā)商簽約，您才能夠順利地接收房屋并獲得產(chǎn)權。

　　那么，如何確定與您簽約的就是開(kāi)發(fā)商呢?

　　第一，簽合同前，請您首先審查商品房買(mǎi)賣(mài)合同上的“出賣(mài)人”與《商品房預售許可證》上記載的銷(xiāo)售單位是否一致，《商品房預售許可證》上記載的銷(xiāo)售單位就是樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。

　　第二，您還可以查驗營(yíng)業(yè)執照正本或是上網(wǎng)查一下“出賣(mài)人”一欄填寫(xiě)的營(yíng)業(yè)執照注冊號、企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號和法定代表人是否屬實(shí)。

　　第三，您還可以核對商品房買(mǎi)賣(mài)合同上的“出賣(mài)人”與《國有土地使用權證》上記載的土地使用權人是否相同。

　　第四，如果是現房，您還可以核對商品房買(mǎi)賣(mài)合同上的“出賣(mài)人”與《房屋所有權證》上記載的所有權人是否一致。

　　(三)代理人

　　看房、選房、簽約到交房的過(guò)程中，您經(jīng)常會(huì )遇到開(kāi)發(fā)商的“代理人”，比如，開(kāi)發(fā)商會(huì )把銷(xiāo)售事務(wù)委托給專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進(jìn)行，面對這些代理人，您應該注意：

　　1.弄清楚您要跟誰(shuí)簽約

　　只有開(kāi)發(fā)商才有權利、也有能力把房屋轉讓給您，因此您應該與開(kāi)發(fā)商簽約。具體說(shuō)來(lái)就是看《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上“出賣(mài)人”一欄填寫(xiě)的單位是否為開(kāi)發(fā)商，即是否為預售許可證上記載的售房單位。

　　2.謹慎對待代理人簽約

　　按照《中華人民共和國民法通則》的規定，代理人應該在代理權限內，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。只有這樣，被代理人才對代理人的代理行為承擔民事責任。

　　如果《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上“出賣(mài)人”一欄填寫(xiě)的單位不是開(kāi)發(fā)商，而是銷(xiāo)售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，在簽約付款時(shí)請一定要三思而后行，以避免“付了錢(qián)、簽了約，開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)從未簽訂過(guò)這份合同”的情況發(fā)生。

　　3.查驗房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)

　　開(kāi)發(fā)商通常會(huì )委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構作代理人，部分地區對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進(jìn)行年度資質(zhì)審查，并頒發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)證書(shū)》。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)劃分級別，通常一級經(jīng)紀機構的注冊資本比較雄厚，從業(yè)人員要求較高。二、三級經(jīng)紀機構則條件逐漸降低。因此通過(guò)《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)證書(shū)》上級別的記載可以初步判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的實(shí)力。

　　同時(shí)還應注意查驗《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)證書(shū)》是否經(jīng)過(guò)年檢。

　　4.要求查看《授權委托書(shū)》

　　代理人或代理機構沒(méi)有委托書(shū)或超越委托書(shū)的授權委托范圍簽訂合同，只有經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的追認，開(kāi)發(fā)商才承擔民事責任。否則，開(kāi)發(fā)商不承擔責任。

　　開(kāi)發(fā)商有時(shí)也會(huì )委托銷(xiāo)售公司作為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的出賣(mài)人與購房者簽合同，此時(shí)最關(guān)鍵的問(wèn)題是在合同中明確：一旦房屋出現問(wèn)題由誰(shuí)來(lái)負責，應由開(kāi)發(fā)商對房產(chǎn)最終負責。

　　一旦遇到開(kāi)發(fā)商委托代理人或代理機構進(jìn)行銷(xiāo)售，購房人一定要看清委托書(shū)中開(kāi)發(fā)商委托的權限范圍。如果出賣(mài)人授權代理人或代理機構代表開(kāi)發(fā)商簽字，購房人一定要仔細審查一下授權書(shū)的正本，同時(shí)要求將該授權書(shū)作為合同的'附件。

　　5.索要開(kāi)發(fā)商簽字蓋章的收款憑證

　　交付前款之后，一定要索要收款憑證，并且一定要索要由開(kāi)發(fā)商簽字蓋章的收款憑證，以證明前款已經(jīng)為開(kāi)發(fā)商所收取，以免發(fā)生代理人把房款“私吞”的情況。

　　(四)投資商、發(fā)展商和承建商

　　他們經(jīng)常在廣告、宣傳材料上出現，但是他們都沒(méi)有權利簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　二、廣告、沙盤(pán)、樓書(shū)、樣板間與商品房買(mǎi)賣(mài)合同

　　很多購房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的廣告、沙盤(pán)和樓書(shū)所展現出來(lái)的“夢(mèng)幻”狀態(tài)，但是，即使不考慮開(kāi)發(fā)商的刻意夸張和銷(xiāo)售人員的信口承諾，通過(guò)電腦特技、色彩夸張、調整比例等方法而“炮制”出來(lái)的“夢(mèng)幻”房屋與實(shí)際交付的房屋之間的差距往往也很大。因此

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