物業(yè)管理條例15篇(精)

物業(yè)管理條例1

　　第一章　總則

　　第一條　為加強城市住宅區物業(yè)管理，維護物業(yè)產(chǎn)權人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的居住生活環(huán)境，根據國家和省的有關(guān)規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱(chēng)城市住宅區，是指在城市規劃區內以住宅為主，配套設施比較齊全，具有一定規模的居住區域。

　　本辦法所稱(chēng)城市住宅區物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè))，是指城市住宅區內房屋及相關(guān)的共用設施、設備和場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)管理合同約定，對物業(yè)進(jìn)行管理和為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供服務(wù)的活動(dòng)。

　　第三條　本辦法適用于大連市行政區域內城市住宅區的物業(yè)管理。

　　城市新建住宅區和共用設施、設備齊全的原有住宅區，應當實(shí)行物業(yè)管理;配套設施尚不齊全的城市原有住宅區，應當通過(guò)整治，逐步創(chuàng )造條件，實(shí)行物業(yè)管理。

　　第四條　大連市房地產(chǎn)管理局以及縣(市)、旅順口區、金州區、大連經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區、大連金石灘國家旅游度假區的房地產(chǎn)管理部門(mén)，是轄區內物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　市及縣(市)、區、大連經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區、大連金石灘國家旅游度假區物業(yè)管理辦公室，具體負責本轄區內物業(yè)管理的日常管理工作。

　　政府有關(guān)部門(mén)及街道辦事處，應協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好物業(yè)管理工作，并在各自職權范圍內，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導、協(xié)調和監督。

　　第二章　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )和委員會(huì )

　　第五條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )是城市住宅區物業(yè)產(chǎn)權人對物業(yè)實(shí)行自我管理的群眾性組織。物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )由物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人代表大會(huì )(以下統稱(chēng)物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì ))選舉產(chǎn)生。

　　第六條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體物業(yè)產(chǎn)權人組成;物業(yè)產(chǎn)權人較多的，可按比例推選物業(yè)產(chǎn)權人代表，組成物業(yè)產(chǎn)權人代表大會(huì )。

　　公有住宅的使用人可以按比例推選物業(yè)使用人代表，出席物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )，并行使與物業(yè)使用人相關(guān)的表決權。

　　第七條　共用設施、設備齊全的原有住宅區，公有住宅出售率達到40%以上以及新建住宅區出售和入住率達到總套數50%以上的，原產(chǎn)權或開(kāi)發(fā)建設單位應在達到規定條件后3個(gè)月內，在物業(yè)管理行政主管部門(mén)協(xié)調、指導下，組織物業(yè)產(chǎn)權人召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )。

　　第八條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )應當由超過(guò)2/3的物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)產(chǎn)權人代表以及具有表決權的物業(yè)使用人代表出席方可舉行。

　　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )作出的決定，應由半數以上的物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)產(chǎn)權人代表和具有表決權的物業(yè)使用人代表通過(guò)，并在物業(yè)管理區域內公布后方可生效。

　　第九條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )每年召開(kāi)1次。經(jīng)20%以上的物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)產(chǎn)權人代表提議，或物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )認為確有必要時(shí)，可臨時(shí)召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )。

　　召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )，應邀請物業(yè)管理行政主管部門(mén)及所在地街道辦事處、公安派出所等有關(guān)單位列席。

　　第十條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )的職權：

　　(一)審議《物業(yè)產(chǎn)權人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )章程》;

　　(二)選舉、改選物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )，增補或撤換物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )委員;

　　(三)聽(tīng)取和審議物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )關(guān)于物業(yè)管理的工作報告和財務(wù)報告，修改或撤銷(xiāo)物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )不適當的決定;

　　(四)審議物業(yè)管理企業(yè)的委托辦法;

　　(五)決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

　　第十一條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )選舉產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )成員由7至13人組成，設主任1人、副主任1至2人。主任、副主任從物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )委員中選舉產(chǎn)生。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )每屆任期3年，主任、副主任、委員可以連選連任。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )任期屆滿(mǎn)1個(gè)月前，應當組織換屆選舉，產(chǎn)生新一屆物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )。

　　第十二條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )的權利：

　　(一)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

　　(二)審議物業(yè)管理企業(yè)年度工作計劃和費用預算;

　　(三)檢查、監督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作情況;

　　(四)審議物業(yè)管理服務(wù)收費標準及使用情況;

　　(五)負責維修資金的籌集和使用管理;

　　(六)監督公共建筑、共用設施、設備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房的使用情況;

　　(七)物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )賦予的其他權利。

　　第十三條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )的義務(wù)：

　　(一)向物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )報告工作;

　　(二)執行物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )通過(guò)的各項決議，接受物業(yè)產(chǎn)權人監督;

　　(三)監督物業(yè)產(chǎn)權人遵守《物業(yè)產(chǎn)權人公約》，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項管理工作;

　　(四)履行物業(yè)管理委托合同，保障物業(yè)管理區域內各項管理目標的實(shí)施;

　　(五)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監督、指導。

　　第十四條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )每個(gè)季度例會(huì )1次。有2/3以上委員提議或主任、副主任認為有必要時(shí)，可以增加例會(huì )。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議必須有過(guò)半數委員出席。會(huì )議作出的決定，應經(jīng)過(guò)半數委員通過(guò)，并在物業(yè)管理區域內公布后生效。

　　第十五條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )應自選舉產(chǎn)生之日起15日內，持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請登記備案：

　　(一)登記備案申請;

　　(二)《物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )章程》和《物業(yè)產(chǎn)權人公約》;

　　(三)《物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )組成人員登記表》;

　　(四)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人代表和物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )委員選舉辦法。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)自受理登記備案之日起15日內發(fā)給登記備案證書(shū)。發(fā)給證書(shū)的日期，為物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )成立的日期。

　　第十六條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )、物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )作出生效的決定，物業(yè)管理區域內的全體物業(yè)產(chǎn)權人、使用人必須遵守。

　　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )、物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )作出的決定，不得與法律、法規和規章相抵觸。有關(guān)決定與物業(yè)管理委托合同不相一致的，應事先與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設立，以物業(yè)管理和社區服務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，獨立核算，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。

　　物業(yè)管理企業(yè)享受?chē)�家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的政策。

　　第十八條　物業(yè)管理企業(yè)應自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照后1個(gè)月內，持下列資料到物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請辦理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》：

　　(一)營(yíng)業(yè)執照副本;

　　(二)企業(yè)章程;

　　(三)企業(yè)法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個(gè)人資料;

　　(四)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)、任職文件或聘用合同;

　　(五)物業(yè)管理行政主管部門(mén)規定的其他資料。

　　第十九條　對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度和等級評定制度，具體辦法按國家有關(guān)規定執行。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)變更登記或被撤銷(xiāo)時(shí)，應于工商行政管理部門(mén)批準之日起15日內，到物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　　(一)依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規定，對物業(yè)實(shí)施管理;

　　(二)制止違反物業(yè)管理制度的行為;

　　(三)請求物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )協(xié)助管理;

　　(四)選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔專(zhuān)項工程，但不得將物業(yè)管理權轉讓給第三人。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng);

　　(二)接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )的監督;

　　(三)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監督、指導;

　　(四)定期向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費和維修基金的收支帳目;

　　(五)法律、法規和規章規定的其他義務(wù)。

　　第四章　物業(yè)管理與收費

　　第二十三條　物業(yè)管理實(shí)行物業(yè)產(chǎn)權人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)相結合的原則。

　　新建住宅區物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )成立前，由開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )成立后，由其選定的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)，應當簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權利和義務(wù)。

　　第二十四條　前期物業(yè)管理服務(wù)項目包括下列內容：

　　(一)對物業(yè)的規劃設計提出意見(jiàn)和建議;

　　(二)對防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進(jìn)行監督;

　　(三)配合物業(yè)管理行政主管部門(mén)參與物業(yè)竣工綜合驗收;

　　(四)管理工程技術(shù)和物業(yè)產(chǎn)權人、使用人與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料;

　　(五)為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人辦理入住手續，對物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的裝飾裝修進(jìn)行管理;

　　(六)本辦法第二十八條第(一)至(四)項規定的內容;

　　(七)前期物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十五條　購買(mǎi)(承租)物業(yè)的單位和個(gè)人，應在簽訂購房(租賃)合同的同時(shí)，與原產(chǎn)權或開(kāi)發(fā)建設單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　第二十六條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )選定物業(yè)管理企業(yè)后，負責前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應在物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )決定的期限內，將開(kāi)發(fā)建設單位提供的下列資料移交給物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )或其委托的物業(yè)管理企業(yè)：

　　(一)政府主管部門(mén)的項目批準文件;

　　(二)規劃圖和竣工總平面圖;

　　(三)單體建筑、結構、設施、設備竣工圖及工程質(zhì)量驗收資料;

　　(四)地下管網(wǎng)竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗收記錄;

　　(五)竣工綜合驗收合格證書(shū);

　　(六)各種設備及材料的檢驗合格證書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū);

　　(七)環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗收資料;

　　(八)其他必要的資料。

　　第二十七條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)可以采取招標或協(xié)商的方式進(jìn)行。1個(gè)物業(yè)管理區域，只能選聘1個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十八條　物業(yè)管理服務(wù)內容一般應包括：

　　(一)房屋共用部位、設施、設備的維修、養護及運行服務(wù);

　　(二)環(huán)境衛生及生活垃圾的收集;

　　(三)協(xié)助當地公安機關(guān)搞好物業(yè)管理區域內公共秩序及安全巡查工作;

　　(四)車(chē)輛停放秩序的管理及停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理;

　　(五)非市政管理部門(mén)管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養護管理;

　　(六)維修基金利息使用財務(wù)管理和物業(yè)管理檔案資料管理;

　　(七)開(kāi)展社區服務(wù)，參與社區文化建設;

　　(八)物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十九條　物業(yè)管理委托合同期滿(mǎn)，一方不再續簽的，應在合同期滿(mǎn)前兩個(gè)月內通知對方。合同有效期內，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被解聘的，在物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )重新選定物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )對物業(yè)實(shí)行自我管理，或委托物業(yè)管理行政主管部門(mén)委派的物業(yè)管理企業(yè)代管。

　　代管物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，在競聘對該物業(yè)的管理時(shí)，享有優(yōu)先受聘權。

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后7日內，應向物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )移交物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財務(wù)帳冊以及物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財物。

　　第三十一條　物業(yè)管理服務(wù)費用的構成按國家計劃委員會(huì )、建設部《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(計價(jià)費〔1996〕266號)執行。

　　收取物業(yè)管理服務(wù)費用(含前期物業(yè)管理服務(wù)費用)，必須到物價(jià)行政管理部門(mén)辦理經(jīng)營(yíng)性收費許可證。

　　第三十二條　前期物業(yè)管理服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位和購買(mǎi)房屋的物業(yè)產(chǎn)權人、入住的使用人承擔。

　　前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議對前期物業(yè)管理服務(wù)收費標準有約定的，經(jīng)物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)核準后，可按合同約定執行;沒(méi)有約定的，由市物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定。

　　第三十三條　物業(yè)管理服務(wù)收費標準，由物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )與其選定的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核，報物價(jià)行政主管部門(mén)批準后執行。但國家和省、市已有規定的，須按規定執行。

　　物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的特約服務(wù)，沒(méi)有收費標準的，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人協(xié)商定價(jià);國家和省、市有收費標準的'，按標準執行。

　　第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)應每半年向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費收支情況，接受物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監督。

　　第三十五條　城市新建住宅區，開(kāi)發(fā)建設單位應按房屋造價(jià)(成本價(jià))1%的比例繳納物業(yè)管理專(zhuān)項資金，用于購買(mǎi)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房按物業(yè)總建筑面積1%的比例，以成本價(jià)在臨街房屋首層提供。

　　物業(yè)管理專(zhuān)項資金，市內四區交市物業(yè)管理辦公室專(zhuān)項存儲;其他縣(市)、區交當地物業(yè)管理辦公室專(zhuān)項存儲。

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本后結余部分，全部用于補充維修基金的不足。

　　第三十六條　建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的住宅區，開(kāi)發(fā)建設單位應無(wú)償提供150平方米的物業(yè)管理辦公用房。每增加5萬(wàn)平方米，增加50平方米物業(yè)管理辦公用房。提供的物業(yè)管理辦公用房，應充分考慮辦公及群眾辦事方便。

　　第三十七條　規劃土地行政主管部門(mén)和開(kāi)發(fā)建設單位在進(jìn)行新建住宅區規劃設計時(shí)，應將物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、停車(chē)場(chǎng)等建設作為規劃設計條件。

　　第三十八條　物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房的產(chǎn)權歸住宅區全體物業(yè)產(chǎn)權人所有，不得分割、抵押、交換、買(mǎi)賣(mài)。

　　第三十九條　物業(yè)管理行政主管部門(mén)應建立投訴受理制度，接受物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )和物業(yè)產(chǎn)權人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第四十條　住宅區內的物業(yè)產(chǎn)權人和使用人，應按照法律、法規、規章和《物業(yè)產(chǎn)權人公約》的規定使用物業(yè)。

　　第四十一條　物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變房屋基礎、承重結構和外貌;

　　(二)擅自建設建筑物、構筑物;

　　(三)占用、損壞共用部位和共用設施、設備;

　　(四)安裝影響周?chē)�環(huán)境或者房屋結構的動(dòng)力設備;

　　(五)亂設攤亭、集貿市場(chǎng);

　　(六)隨意停放車(chē)輛，亂拋垃圾，亂堆雜物;

　　(七)踐踏、占用綠地，攀折花木;

　　(八)排放或者存放有毒有害物品，發(fā)出超過(guò)規定標準的噪音;

　　(九)亂掛、亂貼、亂畫(huà)和擅自安裝護欄、吊欄、曬衣架;

　　(十)法律、法規、規章規定的其他違法行為。

　　第四十二條　物業(yè)產(chǎn)權人、使用人裝修房屋需要改變房屋結構、外貌或明顯加大荷載的，必須按規定經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準并告知物業(yè)管理企業(yè)。對未經(jīng)批準擅自裝修的，物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)產(chǎn)權人和使用人，有權制止并報告有關(guān)部門(mén)。

　　第四十三條　物業(yè)產(chǎn)權人、使用人改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應按國家規定報有關(guān)行政主管部門(mén)辦理相關(guān)手續。影響他人利益的，應征得相鄰物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的同意。

　　第四十四條　在物業(yè)管理區域內對供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線(xiàn)電視等共用設施，新增或進(jìn)行維修、改造的，應向物業(yè)管理企業(yè)通報，并就恢復和賠償等事項簽訂協(xié)議后方可施工。

　　第四十五條　實(shí)行封閉物業(yè)管理的住宅區內的停車(chē)場(chǎng)和由物業(yè)產(chǎn)權人出資建設的停車(chē)場(chǎng)地，由物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規定收取車(chē)輛停放管理費。其中，占用由城建行政主管部門(mén)建設和維護道路的，應事先到城建行政主管部門(mén)辦理有關(guān)手續。

　　第四十六條　利用物業(yè)管理區域內房屋和共用設施、設備及公共場(chǎng)地設置經(jīng)營(yíng)性廣告的，應當在征得相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )的書(shū)面同意并簽訂有償使用協(xié)議后，方可到戶(hù)外廣告管理部門(mén)辦理手續。

　　第四十七條　物業(yè)管理區域內車(chē)輛停放管理費和戶(hù)外廣告有償使用費收入，扣除成本后結余部分的60%用于物業(yè)維修和綠地養護;40%用于彌補經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )同意減免的物業(yè)管理服務(wù)費和便民服務(wù)費用。

　　第四十八條　物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等，應由各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)管理到用戶(hù)，并負責維修和管理。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應當簽訂管理協(xié)議，并繳納委托管理費用。

　　第四十九條　物業(yè)產(chǎn)權人轉讓或出租物業(yè)時(shí)，應當將《物業(yè)產(chǎn)權人公約》、《物業(yè)使用守則》告知受讓人或承租人。

　　物業(yè)轉讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內，受讓方或承租方應將受讓或承租情況書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五十條　實(shí)行物業(yè)管理的住宅區內應建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規定》執行。

　　第五十一條　物業(yè)管理企業(yè)應當依照國家和省、市關(guān)于城市房屋維修、養護、危險房屋管理及公房售后維修養護等規定，加強房屋共用部位、共用設施、設備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

　　物業(yè)管理企業(yè)未按規定維修房屋共用部位、共用設施、設備或維修中造成物業(yè)產(chǎn)權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

　　第五十二條　物業(yè)維修時(shí)，相鄰物業(yè)產(chǎn)權人、使用人應予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財產(chǎn)損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責任人承擔賠償責任和相關(guān)的法律責任。

　　物業(yè)產(chǎn)權人因維修房屋自用部位、自用設施、設備或應維修而不維修，造成相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

　　第五十三條　保修期內房屋共用部位、共用設施、設備的維修、養護及運行服務(wù)的費用由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　第六章　法律責任

　　第五十四條　物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法的規定和物業(yè)管理合同約定實(shí)施物業(yè)管理的，物業(yè)產(chǎn)權人、使用人有權向物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴，物業(yè)行政主管部門(mén)可責令其限期改正;情節嚴重的，物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )有權解除物業(yè)管理委托合同，造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十五條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》從事物業(yè)管理，其所簽訂的物業(yè)管理合同無(wú)效，物價(jià)行政主管部門(mén)不予辦理收費許可證;擅自設立收費項目、提高收費標準的，由物價(jià)行政主管部門(mén)按照有關(guān)法律、法規和規章的規定處罰。

　　第五十六條　開(kāi)發(fā)建設單位不按本辦法規定繳納物業(yè)管理專(zhuān)項資金、維修基金、以及不提供物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)檔案資料的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可提請人民法院強制執行。

　　第五十七條　物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )作出的決定違反本辦法規定的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期改正，或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體物業(yè)產(chǎn)權人、使用人。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )作出的決定違反本辦法規定的，由物業(yè)產(chǎn)權人大會(huì )予以撤銷(xiāo)，并由責任人承擔相應的責任。

　　第五十八條　對不按規定交納物業(yè)管理服務(wù)費的物業(yè)產(chǎn)權人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應交金額的0.3%按日加收滯納金;拖欠物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方協(xié)議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十九條　物業(yè)產(chǎn)權人、使用人或其他單位、個(gè)人違反本辦法，損壞房屋及共用設備、設施和損害公共利益的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期改正，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款。

　　違反本辦法第四十一條規定的，由政府有關(guān)部門(mén)按照法律、法規和規章的規定予以處罰。

　　第六十條　當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人在規定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機關(guān)可以申請人民法院強制執行。

　　第七章　附則

　　第六十一條　本辦法中《物業(yè)使用守則》、《物業(yè)產(chǎn)權人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權人委員會(huì )章程》的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局制定。前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理委托合同的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局會(huì )同市工商行政管理局制定。

　　第六十二條　配套設施比較齊全但公有住宅出售率未達到40%的城市城市原有住宅區，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以組織產(chǎn)權及經(jīng)營(yíng)管理單位，參照本辦法前期物業(yè)管理的有關(guān)規定實(shí)行物業(yè)管理。

　　第六十三條　城市規劃區外經(jīng)批準建設的住宅區和城市規劃區內的辦公、商住、別墅等其他類(lèi)型的物業(yè)管理，參照本辦法規定執行。

　　第六十四條　本辦法由大連市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第六十五條　本辦法自20xx年1月1日起施行。大連市人民政府1995年7月21日發(fā)布的《大連市城市住宅小區物業(yè)管理辦法》即行廢止。

物業(yè)管理條例2

　　車(chē)位不得“只售不租”

　　“小區只規劃了地下停車(chē)位，沒(méi)有地面停車(chē)位。要是不買(mǎi)車(chē)位，車(chē)子將來(lái)在小區根本沒(méi)法停車(chē)。以后只能將自己的愛(ài)車(chē)停在附近的馬路邊上了�！边@是太湖新城一高檔小區業(yè)主吐的苦水。記者了解到，根據此前的相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商對擁有產(chǎn)權的車(chē)位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤(pán)在賣(mài)房時(shí)，為了盡快回籠資金，對車(chē)位采取“只售不租”的做法，業(yè)主無(wú)奈接受。為此，近幾年不少小區因為這事引發(fā)了風(fēng)波。

　　針對這一問(wèn)題，昨天無(wú)錫市物業(yè)管理協(xié)會(huì )負責人表示，剛實(shí)施的新條例給想租車(chē)位的業(yè)主撐了腰。條例規定：“建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準執行;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求承租車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的`房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購買(mǎi)或者未受贈車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫�！�

　　“人防”車(chē)位最多租三年

　　人防工程汽車(chē)泊位問(wèn)題是社會(huì )普遍關(guān)注的。不少停車(chē)位問(wèn)題突出的小區，不得不臨時(shí)將人防工程的停車(chē)位拿出來(lái)出租給業(yè)主。前不久，無(wú)錫市物業(yè)管理中心就接到投訴，稱(chēng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)“買(mǎi)房送車(chē)位”的形式，將依法配建的防空地下室以買(mǎi)房贈車(chē)位形式“送”給了業(yè)主。

　　“開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得人防工程產(chǎn)權的情況下，是無(wú)權這樣做的。而且按規定防空地下室車(chē)位只能出租，不能出售或變相出售�！毕嚓P(guān)人士解釋說(shuō)，根據人民防空法規，住宅小區修建的人防工程是老百姓戰時(shí)和遭遇突發(fā)災害時(shí)的保命工程，國家有著(zhù)非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設施。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有贈送車(chē)位的權利。

　　現實(shí)生活中，有些開(kāi)發(fā)商為回籠資金，硬性規定停車(chē)位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開(kāi)發(fā)商“逼”業(yè)主簽長(cháng)期租賃合同，新條例要求，人防工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。租賃期限超過(guò)3年且逾期不改正的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。

　　路面停車(chē)位收益歸業(yè)主

　　有關(guān)小區停車(chē)收益的歸屬，在錫城從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)爭論。在不少業(yè)主看來(lái)，根據物權法的相關(guān)規定，小區公共部位屬全體業(yè)主所有。既然地上停車(chē)位是屬于小區業(yè)主共同所有，那么停車(chē)收益，也理應歸業(yè)主所有。這一爭論也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)的重重矛盾。

　　這次新條例規定，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。相關(guān)人士解釋說(shuō)，收益歸業(yè)主，業(yè)主分到的不是鈔票，而是將這些停車(chē)收益“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。物業(yè)公司應該對這部分停車(chē)位的收益進(jìn)行單獨建賬，并附有公示的義務(wù)。也就是說(shuō)，業(yè)主對這筆“公共財務(wù)”收支享有知情權。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)委會(huì )，由業(yè)委會(huì )出面跟物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司應積極配合。業(yè)委會(huì )應該將收支情況向業(yè)主大會(huì )匯報。

　　車(chē)子被劃傷物業(yè)可免責

　　家住北塘區一老小區的市民反映，稱(chēng)他的車(chē)子停在小區收費停車(chē)位上，卻屢遭人劃傷。去找物業(yè)時(shí)，物業(yè)卻表示不在自己管轄范圍內。王先生惱火了，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費，而且地上停車(chē)位的費用每月也是按時(shí)繳納的，那么物管就有保障業(yè)主車(chē)輛安全的責任。

　　“愛(ài)車(chē)被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時(shí)接到的投訴也比較多�！毕嚓P(guān)人士表示，包括車(chē)子劃傷、電瓶車(chē)在小區內被盜在內的個(gè)人財產(chǎn)受到侵害，是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務(wù)范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規定：業(yè)主對停放的車(chē)輛有保管要求的，可另行與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。這名負責人告訴記者，車(chē)子劃傷了物業(yè)可免責，這聽(tīng)上去好像不可思議，難以理解。但是業(yè)主交給物業(yè)公司的物業(yè)費是維護小區公共設備，停車(chē)費是停車(chē)位的使用費。并不是業(yè)主交了停車(chē)費，就像交了保險，物業(yè)公司就應該承擔責任。相反，根據新的條例理解，物業(yè)公司對業(yè)主的車(chē)輛沒(méi)有保管的義務(wù)。

物業(yè)管理條例3

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì )和諧穩定，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調機制。

　　第四條縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，依法履行下列職責：

　　(一)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監督管理；

　　(二)對物業(yè)招投標活動(dòng)進(jìn)行監督管理；

　　(三)對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導和監督；

　　(四)處理物業(yè)管理中的投訴；

　　(五)對專(zhuān)項維修資金繳存、使用情況進(jìn)行監督管理；

　　(六)法律、法規規定的其他職責。

　　縣級以上人民政府其他有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，做好物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)監督管理工作。

　　第五條街道辦事處或鄉鎮人民政府依法監督指導業(yè)主大會(huì )的成立、業(yè)主委員會(huì )的選舉等工作，督促業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處或鄉鎮人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作，對業(yè)主大會(huì )籌備、召開(kāi)及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的日常工作進(jìn)行具體指導。

　　第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規范和標準，規范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　第七條鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，推進(jìn)智慧小區建設。

　　第二章業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第八條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域的劃分應當以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

　　新建物業(yè)物業(yè)管理區域的劃分由建設單位在編制建設項目規劃設計方案時(shí)一并報城市規劃主管部門(mén)核定。

　　尚未劃分物業(yè)管理區域并已投入使用的，其物業(yè)管理區域劃分由物業(yè)所在地縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉鎮人民政府征求業(yè)主意見(jiàn)后予以核定。

　　物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用不能分割的，應當劃為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　第九條已劃定的物業(yè)管理區域不得擅自變更。確需變更的，應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉鎮人民政府重新核定。

　　第十條建設單位應當在申領(lǐng)商品房預售許可或者現房銷(xiāo)售備案前，將物業(yè)管理區域資料報縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中載明。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)管理區域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。

　　第十一條具備下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

　　(二)交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專(zhuān)有部分交付使用時(shí)間滿(mǎn)兩年的；

　　(三)交付使用的戶(hù)數達到總戶(hù)數百分之五十以上的。

　　業(yè)主可以向建設單位查詢(xún)前款規定的有關(guān)資料和數據，建設單位應當予以配合。

　　第十二條符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府提出籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請。

　　街道辦事處或鄉鎮人民政府應當在接到申請后三十日內組織成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組�；I備組成立之日起七日內，建設單位應當向街道辦事處或鄉鎮人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業(yè)服務(wù)用房配置確認資料等。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第十三條業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由業(yè)主推選代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會(huì )代表組成�；I備組人數應當為七至十三人的單數，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十�；I備組組長(cháng)由街道辦事處或鄉鎮人民政府代表?yè)�任�?/p>

　　籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責予以公示，公示時(shí)間不得少于七日。

　　籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會(huì )委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。

　　第十四條首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組負責下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容；

　　(二)起草業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

　　(三)確認業(yè)主身份、人數及業(yè)主投票權數；

　　(四)組織業(yè)主推選業(yè)主委員會(huì )委員候選人；

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；

　　(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前公示會(huì )議通知、業(yè)主及投票權數確認情況、業(yè)主委員會(huì )委員候選人情況、業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則以及前款第二項規定的材料文本，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主對公示內容有異議的，籌備組應當復核或者修改，并書(shū)面告知異議人。

　　籌備組應當自成立之日起三個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議�；I備組在業(yè)主委員會(huì )成立后即自行解散。

　　第十五條業(yè)主大會(huì )決定下列事項：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會(huì )議事規則；

　　(二)制定、修改管理規約；

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )委員；

　　(四)改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　　(五)決定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費、業(yè)主委員會(huì )委員工作津貼及標準；

　　(六)確定物業(yè)服務(wù)內容、標準及物業(yè)服務(wù)收費方案；

　　(七)決定選聘、續聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(八)籌集和使用專(zhuān)項維修資金；

　　(九)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(十)利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的方式以及所得收益的分配與使用；

　　(十一)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十六條業(yè)主大會(huì )可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送達業(yè)主，并至少提前十五日公示相關(guān)文本和信息。

　　業(yè)主大會(huì )需要投票表決的，表決意見(jiàn)應當由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業(yè)主的身份證復印件及委托書(shū)。提倡采用信息技術(shù)手段進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會(huì )投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢(xún)、復制相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監督。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì )不按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當責令業(yè)主委員會(huì )限期組織召開(kāi)；逾期仍不組織召開(kāi)的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導監督居(村)民委員會(huì )及時(shí)組織召開(kāi)。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì )由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委員會(huì )委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過(guò)刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時(shí)管理規約、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的情況等信息，并向業(yè)主公開(kāi)。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )委員名單等材料報物業(yè)所在地的縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案，并書(shū)面告知相關(guān)居(村)民委員會(huì )。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)監督管理規約的實(shí)施；

　　(五)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

　　(六)組織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用；

　　(七)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出決定應當經(jīng)全體委員過(guò)半數通過(guò)。業(yè)主委員會(huì )委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì )應當建立信息公開(kāi)制度，及時(shí)公示下列信息：

　　(一)業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約；

　　(二)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )決定；

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置的機動(dòng)車(chē)停車(chē)位及其處分情況；

　　(五)專(zhuān)項維修資金的籌集、使用情況；

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)收益及其分配與使用詳細情況；

　　(七)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會(huì )委員工作津貼詳細情況；

　　(八)其他應當向業(yè)主、物業(yè)使用人公開(kāi)的情況和資料。

　　前款第一、二、三、四項規定的事項應當持續公示；第五、六、七項規定的事項，業(yè)主委員會(huì )應當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權查詢(xún)、復制本條第一款規定的信息及相關(guān)原始資料并依法實(shí)施監督，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應當予以配合。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)占總人數百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員提議，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權有權終止其委員資格：

　　(一)利用業(yè)主委員會(huì )委員身份牟取不正當利益，或者存在其他濫用職權行為，損害業(yè)主合法權益的；

　　(二)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　(三)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續三次以上的；

　　(四)法律、法規、業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )委員因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會(huì )。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主或者居(村)民委員會(huì )可以請求街道辦事處或鄉鎮人民政府督促移交。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì )應當于任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當責令其限期換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求街道辦事處或鄉鎮人民政府督促移交。

　　第二十四條業(yè)主大會(huì )根據需要可以設立業(yè)主代表會(huì )議，履行業(yè)主大會(huì )賦予的職權職責；業(yè)主大會(huì )決定設立業(yè)主代表會(huì )議的，應當同時(shí)明確業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主代表會(huì )議的權限及議事規則。

　　業(yè)主大會(huì )可以設立業(yè)主監督委員會(huì )，負責監督業(yè)主委員會(huì )的工作，并履行業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十五條在業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位應當按照國家和省有關(guān)規定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)。

　　第二十六條新建物業(yè)交付使用前，建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當進(jìn)行物業(yè)承接現場(chǎng)查驗。未經(jīng)現場(chǎng)查驗的'，建設單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當邀請業(yè)主代表、縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居(村)民委員會(huì )參加物業(yè)承接現場(chǎng)查驗，必要時(shí)可以聘請有關(guān)專(zhuān)業(yè)機構予以協(xié)助。

　　第二十七條實(shí)施承接查驗的物業(yè)，應當符合下列要求：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認可或者準許使用文件，并報建設行政主管部門(mén)備案；

　　(二)水、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶(hù)計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備及本物業(yè)管理區域內的非住宅用戶(hù)配置了獨立的水、電計量裝置；

　　(三)管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規劃要求安裝了分戶(hù)計量裝置和控制裝置；

　　(四)光纖、有線(xiàn)電視傳輸通信線(xiàn)路及電話(huà)、寬帶和有線(xiàn)電視端口敷設到戶(hù)，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位；

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備取得使用合格證書(shū)；

　　(六)按照規劃要求完成了教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環(huán)境衛生等設施以及社區管理用房建設；

　　(七)按照規劃要求完成了小區道路建設，并與城市道路或者公路相連；

　　(八)按照規劃要求完成了綠化建設及車(chē)庫、車(chē)位配置；

　　(九)建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰；

　　(十)法律、法規和前期物業(yè)服務(wù)合同規定的其他條件。

　　鼓勵實(shí)行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類(lèi)。規劃設計對住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標準要求的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按要求進(jìn)行查驗。

　　第二十八條經(jīng)現場(chǎng)查驗，符合本條例第二十七條規定的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與建設單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應當制作書(shū)面整改計劃，由建設單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復驗。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內，將承接查驗情況和承接協(xié)議予以公示，公示時(shí)間不得少于十五日。

　　第二十九條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案手續：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同；

　　(二)臨時(shí)管理規約；

　　(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　　(四)建設單位移交資料清單；

　　(五)查驗記錄；

　　(六)交接記錄；

　　(七)其他有關(guān)承接查驗的文件。

　　第三十條新建物業(yè)建設單位應當按照下列標準配置物業(yè)管理用房：

　　(一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米；

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋；設置在無(wú)電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓。

　　第三十一條建設單位應當按照規劃要求配套建設業(yè)主基本公共活動(dòng)用房和生活服務(wù)用房。業(yè)主基本公共活動(dòng)用房和生活服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。

　　保障性住房小區、國有土地上房屋征收或者農村集體土地征收拆遷安置住房小區及有條件的其他項目，建設單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費。

　　第三十二條建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示經(jīng)批準的規劃設計方案、物業(yè)管理區域資料、臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設施設備等信息，并向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面告知材料。

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　第三十三條建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例向設區的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內物業(yè)維修費用的保障。

　　建設單位在物業(yè)保修期內未及時(shí)履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請使用物業(yè)保修金予以維修。

　　物業(yè)保修期滿(mǎn)，設區的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當將剩余的物業(yè)保修金及孳息退還建設單位。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )可以決定采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì )決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )依照招標投標法律、法規組織招標。

　　業(yè)主大會(huì )決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當將三家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內容予以公示，并根據業(yè)主意見(jiàn)對公示內容調整后，提請業(yè)主大會(huì )決定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內將物業(yè)服務(wù)合同報送縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中享有下列權利：

　　(一)根據法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及物業(yè)管理區域內的環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　　(二)依照國家、省有關(guān)規定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費；

　　(三)勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；

　　(四)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會(huì )授予的其他權利。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規范提供物業(yè)管理服務(wù)，履行下列義務(wù)：

　　(一)落實(shí)消防、安防人員和措施，確保消防、安防監控設施正常使用，做好物業(yè)管理區域內的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；

　　(二)負責業(yè)主共有道路及其他公共場(chǎng)地的清掃保潔，負責物業(yè)管理區域內的垃圾清運，維護物業(yè)管理區域的環(huán)境衛生；

　　(三)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行養護、維修；

　　(四)做好物業(yè)養護、維修、更新及費用開(kāi)支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢(xún)服務(wù)；

　　(五)實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應急預案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

　　(六)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第三十七條除有關(guān)國家機關(guān)依法調取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書(shū)面同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息。

　　未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。

　　第三十八條物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目經(jīng)理人。

　　項目經(jīng)理人不能履行職責或者業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )要求更換項目經(jīng)理人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)更換。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定，在業(yè)主委員會(huì )的監督下，委托專(zhuān)門(mén)機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉交給其他單位或者個(gè)人。

　　電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的檢測機構進(jìn)行定期檢驗檢測，委托具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的維護保養機構負責日常維護、保養。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標準和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定；實(shí)行政府指導價(jià)的，應當在指導價(jià)范圍內確定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目、收費標準、收費依據、收費方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用。

　　物業(yè)服務(wù)合同期內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按幢公示擬調價(jià)方案、調價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意；沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì )的，需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

　　第四十一條業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買(mǎi)水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第四十二條產(chǎn)權轉讓的，業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費，并自轉讓合同簽訂之日起十五日內將轉讓事項告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)出租的，出租人應當在租賃合同簽訂后及時(shí)將承租人及其聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務(wù)費交納的約定等情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當公示下列信息：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目經(jīng)理人的姓名、聯(lián)系方式和物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；

　　(二)電梯、消防、監控等設施設備的日常維護保養單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

　　(三)公共水電費用及其分攤詳細情況；

　　(四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過(guò)程中的結構變動(dòng)等情況；

　　(五)其他應當公示的信息。

　　物業(yè)服務(wù)費采用酬金制方式收取的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定建立物業(yè)服務(wù)各項資金收支臺賬，于每年三月底前公布上一年度物業(yè)服務(wù)各項成本費用、接受委托利用業(yè)主共用部位和共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的各項收支、公共水電費用分攤等詳細情況。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人可以查詢(xún)、復制前款規定的相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監督；業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)作出書(shū)面說(shuō)明。

　　第四十四條業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)九十日前，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用事宜。業(yè)主大會(huì )決定續聘的，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì )決定不續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十五條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或者解除之日起十五日內退出物業(yè)項目，但與業(yè)主委員會(huì )另有約定的除外。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應當在業(yè)主委員會(huì )監督下，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦妥管理交接手續并移交下列資料和財物：

　　(一)物業(yè)承接查驗資料；

　　(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　　(四)預收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據；

　　(五)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定應當移交的其他資料和財物。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時(shí)，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )可以申請街道辦事處或鄉鎮人民政府進(jìn)行應急管理；尚未成立業(yè)主大會(huì )的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉鎮人民政府進(jìn)行應急管理。街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導、督促居(村)民委員會(huì )組織不超過(guò)一年的基本保潔、秩序維護等服務(wù)，費用由全體業(yè)主共同承擔。

　　第五章物業(yè)的使用與維護

　　第四十七條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守管理規約和業(yè)主大會(huì )決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩、外置式晾衣架等設施，不得違反管理規約，應當保持物業(yè)的安全、整潔、美觀(guān)。

　　第四十八條物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　　(一)改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構；

　　(二)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書(shū)房、廚房之上；

　　(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規劃用途；

　　(四)侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　　(五)擅自改變房屋外觀(guān)或者違法搭建建筑物、構筑物；

　　(六)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；

　　(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

　　(八)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

　　(十)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

　　(十一)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車(chē)泊位，違反規定停放車(chē)輛；

　　(十二)違反規定飼養動(dòng)物；

　　(十三)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。

　　違反前款規定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)處理。勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)應當依法處理。

　　第四十九條業(yè)主、物業(yè)使用人飼養犬只的，應當依法養犬、文明養犬，不得損害他人的合法權益。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取有效措施，減少犬只對環(huán)境的影響，并協(xié)助有關(guān)部門(mén)加強對物業(yè)區域內養犬行為的監督管理。

　　第五十條物業(yè)管理區域規劃設置的機動(dòng)車(chē)停車(chē)庫、車(chē)位應當首先滿(mǎn)足業(yè)主需要。建設單位不得將物業(yè)管理區域內規劃的車(chē)庫、車(chē)位出售給本區域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規劃車(chē)庫、車(chē)位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置的機動(dòng)車(chē)停車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

　　第五十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強房屋裝飾裝修現場(chǎng)巡查，發(fā)現違反規定的應當立即制止；制止無(wú)效的，及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政主管部門(mén)。

　　第五十二條利用物業(yè)管理區域共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定用于業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第五十三條同一物業(yè)管理區域內，有兩戶(hù)以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應當交存專(zhuān)項維修資金。業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金，由物業(yè)買(mǎi)受人在辦理商品房預售合同備案前存入物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業(yè)，由建設單位在竣工驗收備案前存入物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　業(yè)主分戶(hù)賬面專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時(shí)續交；未建立物業(yè)專(zhuān)項維修資金的物業(yè)，應當按照相關(guān)規定進(jìn)行補建。

　　續交、補交的物業(yè)專(zhuān)項維修資金可以一次性交存，也可隨物業(yè)管理費逐月交存。

　　第五十四條在保證專(zhuān)項維修資金正常使用的前提下，可以將專(zhuān)項維修資金用于購買(mǎi)國債。

　　利用專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債，應當在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺市場(chǎng)購買(mǎi)一級市場(chǎng)新發(fā)行的國債。

　　利用業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

　　利用專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債的增值收益應當轉入專(zhuān)項維修資金。

　　第五十五條物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當立即組織應急維修：

　　(一)物業(yè)管理區域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

　　(二)消防、電力、供水、排水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況；

　　(三)電梯故障；

　　(四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動(dòng)，玻璃幕墻炸裂；

　　(五)其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

　　第五十六條業(yè)主大會(huì )可以在管理規約和議事規則中約定對專(zhuān)項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。

　　采取異議方式投票表決的，業(yè)主大會(huì )應當在表決期限屆滿(mǎn)后將初步表決結果予以公示，并規定不少于十五日的催告期。未提出反對意見(jiàn)的業(yè)主在催告期內提出反對意見(jiàn)的，計入反對票總數；最終表決結果以催告期屆滿(mǎn)時(shí)的票數為準。

　　異議方式投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢(xún)、復制相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監督。

　　第五十七條業(yè)主大會(huì )成立前，物業(yè)專(zhuān)項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門(mén)設立的物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理機構代管。業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )決定自行管理或者委托代管。物業(yè)專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理的，業(yè)主大會(huì )應當依照有關(guān)法律、法規和國家、省有關(guān)規定籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

　　第五十八條設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當采取措施，支持老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備的改造建設。

　　老舊住宅小區業(yè)主需要增設電梯的，規劃、國土資源、住房和城鄉建設、質(zhì)量技術(shù)監督、財政、消防等有關(guān)部門(mén)應當根據國家和省有關(guān)規定予以支持。

　　第六章監督管理

　　第五十九條縣級人民政府發(fā)展和改革、城鄉規劃、住房和城鄉建設、城市管理、公安、環(huán)境保護、衛生和計生、園林等部門(mén)應當依照職責分工，加強物業(yè)管理區域內物業(yè)服務(wù)收費、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛生、園林綠化等方面的監督管理，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系方式。

　　前款規定的部門(mén)接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴舉報，應當及時(shí)進(jìn)行調查、處理，并將調查、處理結果告知投訴舉報人。

　　第六十條住宅專(zhuān)項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門(mén)的審計監督。

　　住宅專(zhuān)項維修資金的財務(wù)管理和會(huì )計核算應當依法接受財政部門(mén)監督。

　　第六十一條省人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當組織建立全省統一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息并通過(guò)本部門(mén)網(wǎng)站向社會(huì )公布。

　　設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，及時(shí)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)信息納入統一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺。業(yè)主、物業(yè)使用人有權對本物業(yè)管理區域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息依法進(jìn)行監督。

　　第六十二條街道辦事處或鄉鎮人民政府、居(村)民委員會(huì )、企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì )團體和其他組織應當支持城鄉社區人民調解組織及時(shí)調解物業(yè)糾紛，鼓勵社會(huì )工作者、人民調解員、法律專(zhuān)業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調解。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依照法律、法規及物業(yè)服務(wù)合同約定落實(shí)安全防范措施，將安全臺賬按月送交居(村)民委員會(huì )。

　　居(村)民委員會(huì )應當協(xié)助街道辦事處或鄉鎮人民政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范措施的落實(shí)情況進(jìn)行指導監督。

　　第六十四條設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動(dòng)中的重大問(wèn)題。

　　街道辦事處或鄉鎮人民政府應當及時(shí)召集縣(市、區)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、公安派出所、司法所、居(村)民委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主代表參與協(xié)調解決物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛。

　　第七章法律責任

　　第六十五條違反本條例第二十六條第一款規定，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行承接查驗義務(wù)的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

　　第六十六條違反本條例第四十五條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)正當理由拒不移交有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)財物的，業(yè)主委員會(huì )可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十七條違反本條例第四十八條第一款第一項規定，改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，造成他人損失的，依法承擔賠償責任；違反第五項規定，違法搭建建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府城市管理執法部門(mén)責令限期拆除。

　　第六十八條違反本條例規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同不符合約定導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第七十條縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政主管部門(mén)、街道辦事處或鄉鎮人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監督管理職責的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十一條違反本條例規定的其他行為，法律、法規規定處罰的，從其規定。

　　第八章附則

　　第七十二條本條例下列用語(yǔ)的含義是：

　　(一)業(yè)主，是指房屋的所有權人；

　　(二)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；

　　(三)共用部位，是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

　　(四)共用設施設備，是指物業(yè)管理區域內建設費用已分攤進(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等；

　　(五)公示，是指在物業(yè)管理區域的公告欄及其他顯著(zhù)位置和物業(yè)管理信息平臺公開(kāi)張貼、發(fā)布信息。

　　第七十三條業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )指導細則、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度、物業(yè)保修金管理辦法及住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類(lèi)制度等，由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照《湖南省地方立法條例》的有關(guān)規定制定。

　　第七十四條本條例自1月1日起施行。

物業(yè)管理條例4

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權。

　　二、進(jìn)一步規范和明確了物業(yè)收費。

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現在一是收費難度大。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！稐l例》從滿(mǎn)足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成；根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導價(jià)，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的.物業(yè)管理服務(wù)。

　　三、規范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

　　《條例》規定，建設單位要在物業(yè)管理區域內配置7%的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷(xiāo)售合同中應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業(yè)的保修責任。

　　四、住房共用部位維修資金要專(zhuān)款專(zhuān)用，維修保證金得以規范。

　　業(yè)主應交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項維修資金�！稐l例》規定，專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開(kāi)發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區、街道的關(guān)系。

　　社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體。但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系�；プ饔�，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位關(guān)系。

　　針對目前物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場(chǎng)規律做出了規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著(zhù)自來(lái)水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權益。

　　七、進(jìn)一步規范了住房維修資金制度。

　　購房款是一次性交納的購買(mǎi)房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專(zhuān)項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項維修資金。同時(shí)規定：專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益，也應主要用于補充專(zhuān)項維修資金。住宅共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會(huì )穩定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例5

　　第一章總則

　　第一條 為規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的生活、工作環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于杭州市行政區域內城鎮物業(yè)管理活動(dòng)。

　　兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權人的新建物業(yè)應當實(shí)行物業(yè)管理;其他物業(yè)，應當創(chuàng )造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其附屬的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

　　使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規定。

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )的委托，根據物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進(jìn)行維護、修繕、管理，對物業(yè)管理區域內的公共秩序、環(huán)境衛生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結合的.原則。

　　擁有相對獨立的共同設備設施的物業(yè)，應當劃歸于一個(gè)物業(yè)管理區域。物業(yè)管理區域由區、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)劃定。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域應當成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )，并應當委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　第五條 杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)管理部門(mén))主管全市的物業(yè)管理工作。

　　各區、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén))依照本條例對轄區內物業(yè)管理進(jìn)行管理監督。

　　街道辦事處、鎮人民政府負責轄區內物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的協(xié)調工作，社區居民委員會(huì )按照自己的職責協(xié)助本社區物業(yè)管理工作。

　　各級建設、規劃、市政公用、市容環(huán)衛、綠化、公安、環(huán)保、價(jià)格、民政、工商行政等部門(mén)按各自的職責，協(xié)同物業(yè)管理部門(mén)實(shí)施本條例。

　　第六條 各級人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導物業(yè)管理向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規�；�方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第七條 業(yè)主享有以下的權利：

　　(一)參加業(yè)主大會(huì )，享有表決權;

　　(二)享有業(yè)主委員會(huì )的選舉權和被選舉權;

　　(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費用相符的服務(wù);

　　(四)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(五)監督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　業(yè)主應當履行以下義務(wù)：

　　(一)執行業(yè)主(代表)大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的有關(guān)決定;

　　(二)遵守物業(yè)管理法律、法規;

　　(三)遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的制度;

　　(四)配合業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )組織者做好有關(guān)選舉工作;

　　(五)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用和分攤的維修等費用;

　　(六)對業(yè)主委員會(huì )簽訂的合同承擔責任。

　　第八條 物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì );業(yè)主人數超過(guò)100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )須持投票權數過(guò)半數以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過(guò)3年，可以連選連任。

　　業(yè)主的投票權，住宅物業(yè)實(shí)行一套一票;非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一個(gè)計票單位，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權證為一個(gè)計票單位。

　　第九條 物業(yè)管理區域內，有下列情況之一的，區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)應指導、監督前期物業(yè)管理單位召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　　(一)入住率達到60%以上的;

　　(二)入住率達到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿(mǎn)2年的;

　　第一次業(yè)主(代表)大會(huì )的費用開(kāi)支由物業(yè)建設單位承擔。

　　第十條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )每年至少召開(kāi)一次;業(yè)主委員會(huì )認為必要時(shí)或經(jīng)由20%以上投票權數的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主委員會(huì )應在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì );逾期不組織召開(kāi)的，由區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)幫助組織召開(kāi)。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )可以邀請街道辦事處、社區居民委員會(huì )和使用人代表列席。業(yè)主可書(shū)面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。

　　業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責人或其書(shū)面委托代理人應當列席會(huì )議。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決定，須經(jīng)出席大會(huì )的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權數的超過(guò)半數通過(guò)，并予以公布。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )行使下列職權：

　　(一)審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約;

　　(二)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì )工作報告;

　　(三)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(五)審議通過(guò)物業(yè)管理方案;

　　(六)變更或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;

　　(七)審查本區域內物業(yè)管理制度;

　　(八)決定其他有關(guān)業(yè)主權益的重大事項。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì )是在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施管理的自治組織。

　　業(yè)主委員會(huì )委員由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )由5人以上的單數組成。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )每屆任期不超過(guò)3年，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )成員提前兩個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )可以辭職，缺額按業(yè)主委員會(huì )章程補選。

　　業(yè)主委員會(huì )根據工作需要，可聘請社區居民委員會(huì )和有關(guān)單位的人員擔任業(yè)主委員會(huì )顧問(wèn)。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì )應在選舉產(chǎn)生之日起15日內，將業(yè)主委員會(huì )章程和名單報區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)登記備案。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主(代表)大會(huì )負責，維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì );

　　(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程草案或修訂草案;

　　(三)提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)根據業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決定，可以通過(guò)招投標或其他方式，及時(shí)選聘、續聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(五)審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預算和決算;

　　(六)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)管理服務(wù)合同的執行，協(xié)調業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費用;

　　(七)監督共用部位、共用設備設施的使用和維護;

　　(八)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集，召開(kāi)會(huì )議時(shí)須有半數以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )半數以上委員同意，決定應在作出之日起3日內予以公布。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)費用由全體業(yè)主共同分攤，但不得超過(guò)同期物業(yè)管理費總額的1%。具體數額和計劃由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )審議決定。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會(huì )公共利益。

物業(yè)管理條例6

　　第一條為規范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規和《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內住宅物業(yè)服務(wù)收費及監督管理。

　　第三條本辦法所稱(chēng)住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

　　第四條提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)形成。

　　第五條住宅物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及收費與服務(wù)水平相適應的原則。

　　第六條市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)負責全市住宅物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

　　縣（市、區）政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)按照價(jià)格管理權限，負責本行政區域內住宅物業(yè)服務(wù)收費監督管理工作。

　　第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費根據住宅的種類(lèi)、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費、前期物業(yè)停車(chē)服務(wù)費、車(chē)位租賃費實(shí)行政府指導價(jià)。市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)制定市區區域內普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費、前期物業(yè)停車(chē)服務(wù)費、車(chē)位租賃費收費標準，報市政府批準并向社會(huì )公布；各區政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)組織實(shí)施。各縣、市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)可參照市制定的收費標準，制定本行政區域內的收費標準，報當地政府批準后組織實(shí)施，并向社會(huì )公布。

　　普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費具體收費標準，由開(kāi)發(fā)建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規定的收費標準內約定。

　　普通住宅前期物業(yè)停車(chē)服務(wù)費具體收費標準，由車(chē)位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規定的收費標準內約定。

　　普通住宅車(chē)位租賃費具體收費標準，由承租人與開(kāi)發(fā)建設單位在規定的收費標準內約定。

　　非普通住宅以及業(yè)主大會(huì )選舉的業(yè)主委員會(huì )成立后的普通住宅，其物業(yè)服務(wù)收費、停車(chē)服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

　　第八條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級定價(jià)。

　　普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準由市政府物業(yè)主管部門(mén)會(huì )同同級價(jià)格主管部門(mén)制定并公布。

　　第九條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：

　�。ㄒ唬┕芾矸�務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區域清潔衛生費用；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區域綠化養護費用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區域秩序維護、安全防范費用；

　�。�六）辦公費用；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

　�。ò耍┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　�。ň牛┙�(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸及變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備，不屬于物業(yè)管理區域內共用設施設備。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十條物業(yè)服務(wù)合同應當約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。

　　開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當包含上述物業(yè)服務(wù)合同內容。

　　前期物業(yè)管理住宅小區，因開(kāi)發(fā)建設單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務(wù)收費按照不低于三分之一的標準予以減收，差額部分由開(kāi)發(fā)建設單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十一條業(yè)主或物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費由開(kāi)發(fā)建設單位交納。

　　業(yè)主或物業(yè)使用人無(wú)正當理由拖延辦理交付手續的，物業(yè)服務(wù)收費從開(kāi)發(fā)建設單位書(shū)面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續之日起按月計收。

　　物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)收費可以預收，預收時(shí)間一般不超過(guò)半年。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)收費按法定房屋產(chǎn)權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　已辦理房產(chǎn)證的，物業(yè)服務(wù)收費以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權面積計收。未辦理房產(chǎn)證的，物業(yè)服務(wù)收費按購房合同載明的建筑面積計收；辦理后與購房合同載明的建筑面積有誤差的，以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權面積為準，應多退少補。

　　改變設計用途用于經(jīng)營(yíng)的房屋、車(chē)庫、儲藏室，按相應的經(jīng)營(yíng)性用房物業(yè)服務(wù)收費標準收取。

　　獨立專(zhuān)有車(chē)庫，按照房產(chǎn)證或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第十三條房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)收費按照30%予以減收。

　　房屋空置的起止時(shí)間，業(yè)主應當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系，登記確認。

　　第十四條物業(yè)管理區域內業(yè)主共用（有）車(chē)庫內的車(chē)位，其車(chē)位使用人應當交納停車(chē)服務(wù)費，停車(chē)服務(wù)費按月計收，收費方式由車(chē)位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

　　停車(chē)服務(wù)費包括車(chē)庫、車(chē)位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買(mǎi)公眾責任保險等發(fā)生的費用。

　　車(chē)位使用人對汽車(chē)或非機動(dòng)車(chē)輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　車(chē)庫啟用后，尚未出售、出租的車(chē)位，停車(chē)服務(wù)費由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　已購買(mǎi)車(chē)位超過(guò)一年未使用的，停車(chē)服務(wù)費參照普通住宅物業(yè)服務(wù)收費的減收確認方式和比例予以減收。

　　獨立專(zhuān)有車(chē)庫已交納物業(yè)服務(wù)費的不再交納停車(chē)服務(wù)費。

　　第十五條占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應在確保消防、行車(chē)等公共安全和業(yè)主權益的前提下，按照有關(guān)規定劃定車(chē)位。車(chē)位使用人在劃定的車(chē)位上停放汽車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費。劃定車(chē)位及收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮公共安全、車(chē)位租賃費價(jià)格等因素確定。業(yè)主大會(huì )成立前，經(jīng)半數以上業(yè)主同意，在確保公共安全和業(yè)主權益的前提下，可以按照有關(guān)規定劃定車(chē)位停放汽車(chē)；車(chē)位場(chǎng)地使用費收取標準可參照規定的車(chē)位租賃費標準執行。

　　車(chē)位場(chǎng)地使用費收入屬全體業(yè)主共有，主要用于補充物業(yè)管理區域內的.物業(yè)專(zhuān)項維修資金。車(chē)位場(chǎng)地使用費的具體管理模式，由業(yè)主大會(huì )或者半數以上業(yè)主確定。

　　停車(chē)場(chǎng)地的保潔、秩序維護、購買(mǎi)公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實(shí)際支出在車(chē)位場(chǎng)地使用費中列支；業(yè)主大會(huì )成立前，支出比例或金額由市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)核定。

　　第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行出入證（卡）管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費并予以公示。

　　第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝服務(wù)及執行公務(wù)等車(chē)輛收取停車(chē)費用。

　　除前款規定以外的其他外來(lái)車(chē)輛，停放超過(guò)2個(gè)小時(shí)的，可以收取一定費用。按照管理權限，收費標準由政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)制定。

　　第十八條供水、供氣、供電、供暖等設施設備已移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛管理單位收取報酬。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

　　第十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋施工前，應與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，對裝修保證金、裝修工人出入等進(jìn)行約定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區居民委員會(huì )指定的地點(diǎn)堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。由業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運的，不得收費。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人按規定交納物業(yè)服務(wù)費后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得額外收取裝修電梯使用費、裝修管理費等費用。

　　第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規、政策，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標準與收費標準應當質(zhì)價(jià)相符。

　　第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時(shí)間、服務(wù)項目、收費標準以及收費依據、12358價(jià)格舉報電話(huà)等，接受業(yè)主的監督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

　　物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費。

　　第二十四條政府價(jià)格主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)實(shí)行成本監審制度和價(jià)格監測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照政府價(jià)格主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。

　　第二十五條政府價(jià)格主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

　�。ㄒ唬┏�出政府指導價(jià)規定收費的；

　�。ǘ�）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；

　�。ㄈ�）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　�。ㄋ模�強制服務(wù)并收費的；

　�。ㄎ澹┎话匆幎▽�(shí)行明碼標價(jià)的；

　�。�六）其他違反價(jià)格法律、法規規定的行為。

　　第二十六條政府價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)主管部門(mén)未按照《價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和本辦法管理和監督物業(yè)服務(wù)的，由上級政府價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)主管部門(mén)予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責任。

　　第二十七條本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，在合同期內，物業(yè)服務(wù)及其收費標準仍按合同約定執行；物業(yè)服務(wù)合同未約定期限或者前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標準等應按本辦法規定執行。

　　物業(yè)服務(wù)合同實(shí)行備案管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)規定，及時(shí)到當地物業(yè)主管部門(mén)辦理備案手續。

　　第二十八條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本辦法執行。

物業(yè)管理條例7

　　明確分期建設的項目可先期成立業(yè)委會(huì )

　　在無(wú)錫，一個(gè)大型社區分好多期開(kāi)發(fā)，10多年間無(wú)法成立業(yè)委會(huì )的情況并不少見(jiàn)。根據此前相關(guān)規定，在同一個(gè)區域，只能成立一個(gè)業(yè)委會(huì )，使得先期交付使用的部門(mén)區域的業(yè)主利益得不到有效保障。

　　《條例》對分期建設成立業(yè)主委員會(huì )作出了重要調整：劃分為一個(gè)物業(yè)管理區分期開(kāi)發(fā)的.建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。如小區分四期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會(huì )。但此時(shí)的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )只能代表一期，因此是有限權的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )。對于具體權限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無(wú)錫市業(yè)主委員會(huì )指導規則》中明確。

　　提出小區"三位一體"綜合管理

　　現實(shí)生活中，涉及發(fā)生在小區的事，業(yè)主第一反應是找物業(yè)公司。條例首次強調了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門(mén)的事情，而是需要全社會(huì )共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的最大變化。

　　《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應該建立由"行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立和換屆，協(xié)調業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價(jià)、質(zhì)監、工商等行政部門(mén)根據各自分工負責。這就有效避免了業(yè)主遇到問(wèn)題后，不同的職能部門(mén)相互"踢皮球"，也讓業(yè)主維權時(shí)找對"門(mén)路"。比如，根據《條例》第47條，在小區內亂設攤點(diǎn)、損壞綠地、社會(huì )生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監督管理。養犬、車(chē)輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門(mén)負責監督管理。

物業(yè)管理條例8

　　《物業(yè)管理條例》于20xx年9月1日起正式施行，標志著(zhù)我國的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規范化發(fā)展的新時(shí)期�！稐l例》的頒布對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的深遠意義，明確了物業(yè)管理活動(dòng)中各相關(guān)主體之間的權利、義務(wù)、職責，為物業(yè)管理活動(dòng)提供了堅實(shí)的法律依據。對比《條例》實(shí)施前后，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的根本性轉變，具體體現在以下幾點(diǎn)：

　　一、明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權�！稐l例》頒布前由于缺乏對業(yè)主委員會(huì )的有效制約和監督機制，民主協(xié)商和平衡機制不能夠充分體現。

　　在不少住宅區，業(yè)主大會(huì )只是名義上的權力機構，業(yè)主委員會(huì )實(shí)際上集決策和執行的職能于一身，少數業(yè)主控制物業(yè)管理的決定權，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益凌駕于業(yè)主共同利益之上，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益，導致矛盾產(chǎn)生。因此，《條例》確立了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )并存，業(yè)主大會(huì )決策、業(yè)主委員會(huì )執行的制度。

　　規定物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構，可以在業(yè)主大會(huì )的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的決定必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )2/3業(yè)主同意才能作出。與以往相比較明確了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的權利和義務(wù)；規范了業(yè)主大會(huì )決策程序；給業(yè)主委員會(huì )定位并明確其職責；約束了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)；確定了業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員之間的關(guān)系。從而建立了業(yè)主決策機構和執行機構分離的管理模式。維護了大多數業(yè)主的合法權益，促進(jìn)了物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展。

　　二、規范了物業(yè)管理收費。

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現在一是收費難度大。少數業(yè)主受傳統的福利性管理影響較深，不愿交管理費；還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長(cháng)期閑置，給物業(yè)費的收取帶來(lái)困難。

　　二是收費行為不規范。雖然國家計委、建設部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費作了明確規定。但是有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權益，巧立名目，多收費，少服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量與收費標準不相符，由此造成了很多的糾紛�！稐l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權益。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　《條例》從滿(mǎn)足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成；根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導價(jià)，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務(wù)。與《條例》頒布前比較一是物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；

　　二是充分考慮不同類(lèi)型、性質(zhì)、特點(diǎn)的物業(yè)，不同的服務(wù)對象以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求也不同，其物業(yè)管理費用的收取標準也不相同。

　　三是費用與服務(wù)水平相適應，以物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，確定不同的收費標準；同時(shí)，針對業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)管理費，影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的問(wèn)題《條例》規定，業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設公司交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正�；顒�(dòng)，維護了全體業(yè)主的合法權益。

　　三、規范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

　　相當一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，割不斷的“母、子”關(guān)系，使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運作上受到制約，缺少獨立性和經(jīng)營(yíng)自主性，影響專(zhuān)業(yè)化水平的提高；有些開(kāi)發(fā)項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問(wèn)題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設施不完善，有的開(kāi)發(fā)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開(kāi)發(fā)商承擔的一部分責任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續的管理工作帶來(lái)重大困難。當住宅出現質(zhì)量問(wèn)題或住區環(huán)境問(wèn)題時(shí)，由于建設和管理職責不清，一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權責不清，會(huì )產(chǎn)生很多的混淆，使問(wèn)題難以解決。

　　為了加強開(kāi)發(fā)建設與物業(yè)管理的銜接，加強對建設單位的監督《條例》規定，建設單位要在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷(xiāo)售合同中應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業(yè)的保修責任。同時(shí)對于違反上述規定的《條例》制定了一系列的處罰措施，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款；不移交有關(guān)資料的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期仍不移交有關(guān)材料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。從而改變了物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷局面，明確了開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)的責、權、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制的形成。

　　四、施行了職業(yè)資格管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　隨著(zhù)我國經(jīng)濟持續穩定的增長(cháng)，人們居住的.硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問(wèn)題基本解決后，自然會(huì )對居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提出更高的要求。這就對現有物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識和管理水平提出了新的挑戰。但在現實(shí)中受傳統觀(guān)念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業(yè)管理卻沒(méi)有全面的認識，對物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有準確的定位，很多人都認為物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理的主要內容無(wú)非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)，不需要高素質(zhì)的人才。

　　也正是受這些認識左右，在許多小區還保留著(zhù)房管所那個(gè)年代管理員的遺風(fēng)，物業(yè)管理從業(yè)人員普遍學(xué)歷低、年紀大、缺少服務(wù)意識，沒(méi)有把企業(yè)放在市場(chǎng)經(jīng)濟中，位子顛倒，擺不正與業(yè)主的關(guān)系，依然用計劃經(jīng)濟的傳統管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對廣大業(yè)主全心全意的服務(wù)意識，意識不到責任感、緊迫性危機感；只注重管理，甚至說(shuō)一不二，缺乏“用戶(hù)至上，用戶(hù)就是上帝”的服務(wù)觀(guān)念和平等對待業(yè)主的原則；在管理服務(wù)內容上，只是“掃掃地、看看門(mén)、收收費”等，缺乏“精益求精”和為用戶(hù)提供多方面的、綜合性的服務(wù)精神。實(shí)際上，物業(yè)管理不是傳統的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環(huán)境建設。物業(yè)管理是一項專(zhuān)業(yè)性很強的行業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò )等先進(jìn)科技，也需要現代化的企業(yè)管理。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進(jìn)步，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新科技的迅速發(fā)展，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，只有熟悉社會(huì )、經(jīng)濟的基本法律、法規和政策，掌握現代化的信息收集技術(shù)，能及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設施維修養護技能，擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人員，具有先進(jìn)的物業(yè)管理工具及設備，建立科學(xué)、規范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè)，才有能力提供相應的物業(yè)管理服務(wù)。

　　在物業(yè)管理中引入諸多高新科技的設施設備，已經(jīng)是大勢所趨。如果物業(yè)管理人員服務(wù)意識差、管理水平低，觀(guān)念不及時(shí)更新，這樣的企業(yè)在今后市場(chǎng)競爭中將不可避免的被淘汰出局。行業(yè)要發(fā)展需要技術(shù)進(jìn)步和人員素質(zhì)的提高，因此，《條例》對推動(dòng)物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和管理服務(wù)水平，加強物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員管理，都有詳細的規定，國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平；從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書(shū)制度，是貫徹中央部署，規范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)的需要。當前，我國物業(yè)管理行業(yè)尚處在起步階段，物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)，根據物業(yè)管理行業(yè)這一特殊性，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，只有具備扎實(shí)的物業(yè)管理知識和良好的實(shí)踐經(jīng)驗，具備較強的經(jīng)營(yíng)能力，才能保證物業(yè)的正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險并提高企業(yè)的自身效益。而且，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時(shí)掌握新技術(shù)、新方法。

　　對物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格認證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，也能給在職人員帶來(lái)壓力，促進(jìn)他們不斷更新知識和增強技能，有利于建設一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專(zhuān)業(yè)人員隊伍，推動(dòng)物業(yè)管理的技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續性發(fā)展。

　　五、施行了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度，規范物業(yè)管理市場(chǎng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，是一種以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟組織，實(shí)質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共的性質(zhì)。在物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權，以維護全體業(yè)主的利益和社會(huì )公共利益。物業(yè)管理企業(yè)具有與業(yè)主長(cháng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。目前，部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門(mén)或單位后勤管理部門(mén)轉制而來(lái)，服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系沒(méi)有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特性被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過(guò)度追求利潤，不按照合同約定的服務(wù)，收費與服務(wù)不符。一些物業(yè)管理公司對于所管理的物業(yè)徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經(jīng)營(yíng)，但僅僅是一種翻牌公司，與原來(lái)的房管所毫無(wú)兩樣，辦事拖拉，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不僅妨礙住戶(hù)正常的生活和不利于延長(cháng)物業(yè)的使用壽命，而且也影響了物業(yè)管理公司的聲譽(yù)和發(fā)展前途。因此，有必要物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準入和清出制度，為了有利于整頓和規范物業(yè)管理市場(chǎng)，實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度�！稐l例》對物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的條件作出了嚴格的限制，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要具備法人資格，還要具備相應的資質(zhì)資格，條例規定，國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，實(shí)行資質(zhì)管理制度，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。規范了企業(yè)行為、有效解決群眾投訴從而保證了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，凈化了物業(yè)管理市場(chǎng)，使物業(yè)管理行業(yè)踏上良性發(fā)展的軌道。

　　六、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區關(guān)系。

　　社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會(huì )在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個(gè)方面，都存在著(zhù)根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會(huì )是代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區建設，尤其在社區服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì )、社區委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng )造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區委員會(huì )的認識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規定，在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受監督。住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。要努力創(chuàng )建物業(yè)管理與社區建設良性互動(dòng)的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )共同努力，只有物業(yè)管理與社區建設共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng )造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現代化居住環(huán)境。

　　七、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位關(guān)系。

　　長(cháng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費無(wú)償地轉嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費用的不合理現象。而代收代繳費用的過(guò)程中，又存在著(zhù)總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)提高收費標準的方法，讓用戶(hù)承擔。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費標準的做法又違反了國家價(jià)格法的有關(guān)規定，屬于亂收費的范疇。

　　這樣就使得這些費用沒(méi)有辦法落實(shí)，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負擔。事實(shí)上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同的當事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來(lái)行使合同的權利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應該按照商品的市場(chǎng)規律直接提供服務(wù)與收費。向業(yè)主收取相應的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的權利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒(méi)有義務(wù)向上述單位支付這些費用，也沒(méi)有權利向業(yè)主收取這些費用。費用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費，會(huì )導致交易成本增高，對當事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。

　　如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費用，可以節省當事人的時(shí)間和金錢(qián)，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權益，針對目前物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場(chǎng)規律做出了規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著(zhù)自來(lái)水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權益。

　　八、建立住房維修資金制度。

　　住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統一建設，住房產(chǎn)權屬政府或單位所有。住房維修養護責任由政府或單位承擔，居民僅支付極少的租金。由于回收的租金不能夠維持房屋的維修，不足部分費用只能由政府或單位負擔。政府和單位背負上了維修費補貼的沉重包袱。

　　同時(shí)，維修資金缺乏，大量公房得不到及時(shí)保養和修繕，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶(hù)的居住安全。隨著(zhù)我國經(jīng)濟持續發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，取消了福利住房分配制度，房屋的權屬發(fā)生了根本性質(zhì)的改變。新建商品房由個(gè)人出資購買(mǎi)，產(chǎn)權歸個(gè)人所有，原有公有住房也通過(guò)房改的辦法，將產(chǎn)權出售給個(gè)人。隨著(zhù)房屋權屬逐步向個(gè)人化轉變，住房產(chǎn)權多元化格局逐漸形成，居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉移到由居民個(gè)人來(lái)承擔。因此，建設部和財政部1998年11月聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）規定商品房和公有住房出售后，都應當建立維修基金。但是，有的開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專(zhuān)項維修資金挪做它用，使住宅區的共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了業(yè)主的權益，造成了十分惡劣的影響。

　　同時(shí)，由于長(cháng)期受傳統公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對專(zhuān)項維修資金認識不足，不愿意交納專(zhuān)項維修資金，錯誤的認為這無(wú)形中增加了其購房費用，把維修資金和購房費用同等對待；有的業(yè)主認為，既然交納了物業(yè)管理費，住宅區的共用部位共用設施設備的維修養護就應該由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔。實(shí)際上，購房款是一次性交納的購買(mǎi)房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專(zhuān)項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　同時(shí)規定：專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。針對專(zhuān)項維修資金挪用的問(wèn)題《條例》規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收非法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。住宅共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會(huì )穩定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例9

第一條為規范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《廣東省實(shí)施<中華人民共和國價(jià)格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉建設廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（粵價(jià)〔20xx〕1號）等法律、法規、規章和規范性文件的規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內物業(yè)服務(wù)收費行為。

　　第三條本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條　物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及收費與服務(wù)水平相適應的原則。

　　第五條市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房產(chǎn)主管部門(mén)負責全市物業(yè)服務(wù)收費的管理監督工作。

　　各縣、區價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房產(chǎn)主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的管理監督工作。

　　第六條　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第七條物業(yè)服務(wù)收費根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　業(yè)主大會(huì )成立之前的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權的車(chē)位、車(chē)庫）物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)。別墅、非住宅及業(yè)主大會(huì )成立之后的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權的車(chē)位、車(chē)庫）物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第八條實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，按照屬地管理原則，惠城區、仲愷高新區轄區內由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房產(chǎn)主管部門(mén)根據不同類(lèi)型和服務(wù)內容制定基準價(jià)及浮動(dòng)幅度。其它縣、區由當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房產(chǎn)主管部門(mén)制定本地區的基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，并抄送市價(jià)格主管部門(mén)和市房產(chǎn)主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)應根據物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時(shí)調整。

　　制定或調整物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)應進(jìn)行成本監審。

　　第九條　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行包干制的，根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、不同管理階段、不同服務(wù)方式、不同服務(wù)等級等內容確定。

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )成立之前的物業(yè)服務(wù)收費按下列規定確定：

　　1．新建住宅物業(yè)，建設單位依法通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的前期物業(yè)服務(wù)收費，由建設單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷(xiāo)售前根據物業(yè)服務(wù)等級水平在政府指導價(jià)范圍內確定，并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，報當地價(jià)格主管部門(mén)備案。負責前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設單位向物業(yè)買(mǎi)受人交付物業(yè)時(shí)，與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　2．新建住宅，前期物業(yè)服務(wù)收費確需超過(guò)政府指導價(jià)水平的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當地價(jià)格主管部門(mén)提出申請，并由當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房產(chǎn)主管部門(mén)核準。

　　3．業(yè)主入住后的住宅小區，物業(yè)服務(wù)收費因成本變化等原因需要調整的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況在政府指導價(jià)范圍內協(xié)商確定，并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)補充協(xié)議，報當地價(jià)格主管部門(mén)備案。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )成立之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因成本變化等原因需要調整物業(yè)服務(wù)收費標準的，按照《廣東省物業(yè)管理條例》有關(guān)規定執行。

　�。ㄈ�）別墅、其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定，并簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　第十條　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行酬金制的，酬金比例或酬金數額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。

　　第十一條　前期物業(yè)服務(wù)合同應載明物業(yè)服務(wù)等級內容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時(shí)間等。新建住宅前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費等內容須在物業(yè)銷(xiāo)售前一天至銷(xiāo)售結束在交易場(chǎng)所醒目位置進(jìn)行公示。

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費等內容。

　　第十二條建設單位在物業(yè)銷(xiāo)售前應制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。業(yè)主應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。

　　第十三條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　第十四條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區域清潔衛生費用；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區域綠化養護以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節日喜慶等用水用電費用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區域秩序維護費用；

　�。�六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理服務(wù)所需的正常辦公費用；

　�。ò耍┕芾碣M分攤；

　�。ň牛┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　�。ㄊ�）經(jīng)業(yè)主共同決定的'其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十五條　住宅大樓內走廊通道、樓梯間等業(yè)主共用部位和物業(yè)管理區域內加壓水泵、電梯、照明路燈、消防等共用設施設備產(chǎn)生的水電費用可按約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。物業(yè)管理區域內物業(yè)服務(wù)用房、停車(chē)場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等用水用電不得向業(yè)主分攤�？煞謹偟墓灿盟�電需設置獨立計量表，費用單獨列帳，在收取分攤費前及時(shí)向業(yè)主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業(yè)主應負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業(yè)主自用的水、電費用在政府規定的水、電費標準上加價(jià)混合統收。

　　設置獨立計量表確實(shí)有困難的老住宅小區，經(jīng)測算共用水電費總額后，按約定方式向業(yè)主合理分攤。

　　第十六條物業(yè)服務(wù)收費根據依法確定的物業(yè)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的建筑面積計收。業(yè)主自有產(chǎn)權的車(chē)位、車(chē)庫物業(yè)服務(wù)費按車(chē)位、車(chē)庫數量計收。

　　第十七條物業(yè)買(mǎi)受人應當在建設單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用，逾期不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)產(chǎn)權或租賃權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　第十八條物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì )可以聘請依法設立的專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。

　　第十九條物業(yè)管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設單位按照該物業(yè)區域同類(lèi)物業(yè)的標準全額交納。

　　第二十條物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)數字電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業(yè)主收取手續費或水電周轉金。

　　第二十一條　業(yè)主（物業(yè)使用人）對物業(yè)進(jìn)行室內裝修，應當按有關(guān)規定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確裝修期間各方的權利義務(wù)及責任等。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（物業(yè)使用人）或裝修企業(yè)收取裝修保證押金。裝修保證押金用于修復裝修期間損壞的共用部位、共用設施設備和承擔違約責任，裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備且無(wú)違約責任的，經(jīng)雙方驗收認可后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在5日內全額退還裝修保證押金。裝修保證押金收取標準按當地價(jià)格主管部門(mén)有關(guān)規定執行。

　　業(yè)主（物業(yè)使用人）裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統一管理為由強制提供清理服務(wù)。

　　業(yè)主（物業(yè)使用人）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理裝修垃圾、余泥渣土的，清運費收取標準由當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房產(chǎn)主管部門(mén)根據國家和省的有關(guān)規定確定。

　　對裝修人員出入實(shí)行持證管理的，證件押金（或工本費）收取標準按當地價(jià)格主管部門(mén)有關(guān)規定執行。

　　除上述費用外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理費、電梯使用費、樓道維修費、公用設施損耗費、搬運押金等與裝修相關(guān)的各種名目的費用。

　　第二十二條　物業(yè)小區實(shí)行出入證（含IC卡）管理的，應當為業(yè)主免費提供每戶(hù)不少于5張、每部車(chē)輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業(yè)主要求增補出入證（含IC卡）的，可按出入證（含IC卡）的制作成本收取工本費，出入證（含IC卡）制作成本應當在本物業(yè)小區顯著(zhù)位置公示不少于7天，以接受業(yè)主的監督。

　　第二十三條利用物業(yè)管理區域屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地作為停放車(chē)輛的車(chē)位或者利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第二十四條物業(yè)管理區域內的機動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費按市、縣（區）制定的機動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費管理有關(guān)規定執行。已收取機動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)費的，不得收取車(chē)位、車(chē)庫物業(yè)服務(wù)費。

　　第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費用的，其他部門(mén)、單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按規定實(shí)行明碼標價(jià)，將服務(wù)等級內容、服務(wù)標準、價(jià)格誠信承諾以及收費項目、收費標準、收費依據、價(jià)格投訴調處程序、服務(wù)咨詢(xún)電話(huà)和12358價(jià)格舉報投訴電話(huà)等在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置進(jìn)行公示，自覺(jué)按受有關(guān)管理部門(mén)的檢查和業(yè)主監督。明碼標價(jià)方式由各縣、區價(jià)格主管部門(mén)負責監制。

　　第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守價(jià)格法律、法規、規章和政策規定，建立健全內部?jì)r(jià)格管理制度，配備物價(jià)員，加強價(jià)格自律，自覺(jué)規范價(jià)格行為，不斷改善管理服務(wù)。嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，為業(yè)主提供與收費水平相適應的服務(wù)。

　　第二十九條　對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)申請協(xié)商調解。

　　第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依法查處：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)當地價(jià)格主管部門(mén)核定，超過(guò)政府指導價(jià)標準收費的；

　�。ǘ�）擅自設立強制性收費項目的；

　�。ㄈ�）不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的；

　�。ㄋ模┎话匆幎▊浒傅�；

　�。ㄎ澹┎粓绦斜巨k法第九條、第十四條、第十五條規定擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準、擴大有關(guān)費用分攤范圍或提高分攤標準的；

　�。�六）其他違反價(jià)格法律、法規、規章和政策規定的。

　　第三十一條本辦法自20xx年10月1日起執行�！痘葜菔形飿I(yè)服務(wù)收費管理暫行規定》（惠府令第30號）同時(shí)廢止。本辦法有效期5年。

物業(yè)管理條例10

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過(guò)自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理工作。

　　第四條 物業(yè)管理應當堅持業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則，實(shí)現社會(huì )效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相統一。

　　第五條 縣(市)、區人民政府(含濟南高新區管委會(huì ))應當建立完善物業(yè)管理工作的監督管理體制和矛盾糾紛調處機制，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問(wèn)題。

　　第六條 市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市住房保障管理部門(mén))負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　各縣(市)、區(含濟南高新區)住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)縣(市)、區住房保障管理部門(mén))負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。城鄉建設、城管執法、公安、市政公用、質(zhì)監、經(jīng)濟和信息化、物價(jià)等部門(mén)依據各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆選舉工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，組織召開(kāi)物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議，調解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。

　　社區居民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理。

　　第二章 物業(yè)交付與前期管理

　　第八條 新建物業(yè)銷(xiāo)售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬(wàn)平方米以下的、非住宅項目一萬(wàn)平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約等資料報市、縣(市)住房保障管理部門(mén)備案。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當使用市住房保障管理部門(mén)制定的前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)管理規約示范文本。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可申請或者現售備案時(shí)，應當提交經(jīng)住房保障管理部門(mén)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約。

　　第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷(xiāo)售合同約定的內容，同時(shí)應當將臨時(shí)管理規約向買(mǎi)受人明示，由買(mǎi)受人予以書(shū)面承諾。

　　第十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應當按照國家有關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備及物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行檢查和驗收，形成書(shū)面查驗記錄并加蓋公章予以確認。

　　現場(chǎng)查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備不符合約定或者規定的情形，書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復驗。

　　物業(yè)承接查驗記錄應當作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。

　　第十二條 物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　(四)業(yè)主名冊；

　　(五)其他應當移交的資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動(dòng)，不得擅自改變用途。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當將物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記，住房保障管理部門(mén)應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

　　物業(yè)服務(wù)用房應當按下列規定配置：

　　(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　(二)應當滿(mǎn)足水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交手續，并協(xié)助買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第十五條 物業(yè)在保修期之內出現質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責保修。

　　新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內未及時(shí)履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿(mǎn)后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應當及時(shí)退還。

　　物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實(shí)施辦法由市住房保障管理部門(mén)、市城鄉建設部門(mén)制定。

　　第三章 業(yè)主自治管理

　　第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區域內，全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，對物業(yè)管理區域內共有部分實(shí)施管理。

　　物業(yè)管理區域的劃分，應當考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域；住宅區域與非住宅區域原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區域。

　　第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組建業(yè)主大會(huì )籌備組：

　　(一)業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的；

　　(二)業(yè)主入住戶(hù)數比例達到百分之五十以上的；

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上的。

　　籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )工作人員組成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以派員參加。

　　籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織推薦產(chǎn)生。

　　籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內公示。

　　第十八條 籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容；

　　(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件和選舉辦法；(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　第十九條 籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，表決通過(guò)業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )應當按照議事規則定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當由物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主委員會(huì )不按規定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二十一條 業(yè)主大會(huì )依法履行下列職責：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約；

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　　(三)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(五)籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金；

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(七)決定物業(yè)管理區域內的其他事項。

　　業(yè)主大會(huì )決定前款所列事項可以采取會(huì )議表決、書(shū)面征求意見(jiàn)表決或者通過(guò)市住房保障管理部門(mén)設立的電子投票系統進(jìn)行表決。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )每屆任期不超過(guò)五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )委員名單應當在物業(yè)管理區域內進(jìn)行公示，公示期十天。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )應當自公示期滿(mǎn)之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，推選主任、副主任和執行委員。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )應當在首次會(huì )議后，持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府簽署的意見(jiàn)書(shū)及下列資料向縣(市)、區住房保障管理部門(mén)備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議；

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則；

　　(三)管理規約；

　　(四)業(yè)主委員會(huì )委員基本情況和聯(lián)系方式；

　　(五)籌備組關(guān)于召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )的情況。

　　備案內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書(shū)面告知街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和縣(市)、區住房保障管理部門(mén)。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責：

　　(一)執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議；

　　(二)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )；

　　(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(五)組織并監督管理規約的實(shí)施；

　　(六)組織和監督物業(yè)專(zhuān)項維修資金的籌集、續籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

　　(七)按照業(yè)主大會(huì )決議，監督管理本物業(yè)管理區域內的公共收益；

　　(八)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

　　(九)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　(十)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集，會(huì )議內容應當記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議作出的決定，應當由參會(huì )委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區域內公示。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)拒不履行委員職責的；

　　(二)業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的；

　　(三)搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為的；

　　(四)因其他原因不適合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)九十日前，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )換屆改選。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì )的，或者業(yè)主委員會(huì )任期內委員人數不足總數的二分之一時(shí)，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導組織換屆改選。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十九條業(yè)主大會(huì )未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決重大事項。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法取得資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應當實(shí)行項目經(jīng)理責任制。項目經(jīng)理信息應當在物業(yè)管理區域內向業(yè)主公示。

　　從事物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應當具備相應從業(yè)資格。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應當依法向公安機關(guān)辦理備案手續。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：

　　(一)管理和維護物業(yè)共用部位及共用設施設備；

　　(二)養護公共區域綠化；

　　(三)維護公共區域環(huán)境衛生；

　　(四)維護公共區域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區域安全防范等事項；

　　(五)對物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行勸阻、制止、報告；

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；

　　(七)保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(八)其他約定的物業(yè)服務(wù)事項。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內，到物業(yè)所在地縣(市)、區住房保障管理部門(mén)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應當遵守下列規定：

　　(一)遵守有關(guān)法律、法規和規章的規定；

　　(二)符合國家、省、市規定的技術(shù)標準和操作規范；

　　(三)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)；

　　(四)制定、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度；

　　(五)向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

　　(六)將物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準及收費標準在物業(yè)管理區域內長(cháng)期公示；

　　(七)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。具體辦法由市物價(jià)部門(mén)、市住房保障管理部門(mén)制定。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的`，業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，拒不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。

　　第三十八條 住宅小區內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應當繳納的費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定并依據合同約定期限書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續；任何一方提出終止的，應當提前六十日通知對方。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)后決定不再為該物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的，應當按合同約定期限書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )；無(wú)業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內，向全體業(yè)主公示。合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務(wù)。

　　第四十條 業(yè)主大會(huì )決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)，并在物業(yè)管理區域內公示。

　　第四十一條 合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)用房；

　　(三)結算預收、代收的有關(guān)費用；

　　(四)法律、法規規定的其他事項。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止服務(wù)。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區域內不得有下列行為：

　　(一)擅自改建、占用共用部位、共用設施設備；

　　(二)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地；

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

　　(四)損壞房屋承重結構；

　　(五)違章搭建建筑物和構筑物；

　　(六)擅自改變房屋用途；

　　(七)隨意傾倒垃圾、污物；

　　(八)法律、法規禁止的其他行為。

　　第四十四條 物業(yè)管理區域內，業(yè)主、物業(yè)使用人不得實(shí)施賭博、利用迷信活動(dòng)等危害社會(huì )的行為；不得違反規定飼養動(dòng)物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。

　　第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開(kāi)工前，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應當給予配合。

　　第四十六條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后，業(yè)主所有的房屋、車(chē)位等專(zhuān)有部分的維修、更新由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。

　　第四十七條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時(shí)修復，并對造成的損失承擔賠償責任。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當健全物業(yè)共用部位、共用設施設備管理養護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護，并做好記錄。

　　電梯、鍋爐等特種設備和自動(dòng)消防設施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養，并明確各方安全管理責任。

　　第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，對物業(yè)管理區域內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備和相關(guān)管線(xiàn)依法承擔維修、更新責任。

　　第五十條 物業(yè)管理區域內有兩戶(hù)以上業(yè)主的，應當建立物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度。

　　物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。

　　第五十一條 住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續前，將首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金存入商品住宅維修資金專(zhuān)戶(hù)，尚未交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金的房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在辦理房屋產(chǎn)權初始登記時(shí)一次性交存。

　　公有住房售房單位應當按照有關(guān)規定從售房款中提取物業(yè)專(zhuān)項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　第五十二條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，應當由相關(guān)業(yè)主表決通過(guò)。

　　有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應急維修程序支取使用維修資金：

　　(一)屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )核實(shí)的；

　　(二)電梯運行存在安全隱患的；

　　(三)消防設施出現故障，公安機關(guān)消防機構下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書(shū)的。

　　按應急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應當在物業(yè)管理區域內向業(yè)主公示。

　　第五十三條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，業(yè)主委員會(huì )應當組織相關(guān)業(yè)主續交或者補交。業(yè)主未續交、補交物業(yè)專(zhuān)項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設施設備維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主應當共同承擔維修責任。

　　物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門(mén)、市財政部門(mén)制定。

　　第五十四條 物業(yè)管理區域內的車(chē)庫(含共用車(chē)庫車(chē)位和專(zhuān)用車(chē)庫)應當通過(guò)出售或者租賃形式，優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需要。共用車(chē)庫車(chē)位租賃費的標準按照物價(jià)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)確定。

　　在滿(mǎn)足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將車(chē)庫對外出租，但租賃期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第五十五條 因規劃建設車(chē)庫不足，業(yè)主大會(huì )可以決定占用物業(yè)管理區域內共有道路或者其他場(chǎng)地設置停車(chē)泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。

　　利用停車(chē)泊位停車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十六條 業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區域內的道路、綠地或者其他共有場(chǎng)地停放車(chē)輛。

　　第五十七條 未確定停車(chē)位的車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進(jìn)入物業(yè)管理區域，公安、消防、搶險、救護等特殊車(chē)輛執行公務(wù)以及臨時(shí)停車(chē)除外。

　　第五十八條 物業(yè)管理區域內利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第六章監督與管理

　　第五十九條 住房保障管理、城管執法、公安、質(zhì)監、市政公用、物價(jià)、城鄉建設等部門(mén)應當建立投訴、舉報受理制度，并在物業(yè)管理區域內公布投訴電話(huà)，對物業(yè)管理區域內的違法行為及時(shí)進(jìn)行查處。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門(mén)投訴：

　　(一)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；

　　(二)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的；

　　(三)將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個(gè)人管理的；

　　(四)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；

　　(五)擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)的；

　　(六)套取、挪用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)管理區域內有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：

　　(一)違反本辦法第四十三條第(一)至(七)項的，向城管執法部門(mén)投訴；

　　(二)物業(yè)保修期內出現工程質(zhì)量缺陷得不到及時(shí)維修的，向城鄉建設部門(mén)投訴；

　　(三)占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施，影響消防安全的，向公安機關(guān)消防機構投訴；

　　(四)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )的，違反規定飼養動(dòng)物干擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關(guān)投訴；

　　(五)電梯、鍋爐等特種設備存在事故隱患的，向質(zhì)監部門(mén)投訴；

　　(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規收費的，向物價(jià)部門(mén)投訴；

　　(七)供水、供暖、供氣專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未依法承擔專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備和相關(guān)管線(xiàn)維修養護責任的，向市政公用部門(mén)投訴；

　　(八)電力專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未依法承擔電力線(xiàn)路、設施及相關(guān)設備維修養護責任的，向經(jīng)濟和信息化部門(mén)投訴。

　　第六十二條 各縣(市)、區人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，研究、部署、推進(jìn)物業(yè)管理各項工作，解決本轄區內物業(yè)管理重大矛盾糾紛。

　　第六十三條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集由住房保障管理和城管執法部門(mén)、公安派出所、社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議。

　　物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議協(xié)調處理下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況；

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題；

　　(三)物業(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件；

　　(四)物業(yè)管理與社區管理銜接和配合中出現的問(wèn)題；

　　(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。

　　涉及協(xié)調處理物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛等事項的，應當通知相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加。

　　物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議召集單位應當整理并保管物業(yè)管理項目聯(lián)席會(huì )議記錄。

　　第六十四條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第六十五條 市住房保障管理部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，應當向社會(huì )公示，并作為企業(yè)業(yè)績(jì)評價(jià)的依據。具體辦法由市住房保障管理部門(mén)制定。

　　第六十六條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，規范行業(yè)行為，制定、完善行業(yè)服務(wù)標準，推進(jìn)標準化服務(wù)，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益。

　　市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當建立本市統一的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理及注冊物業(yè)管理師等相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員的執業(yè)名冊，向公眾提供查詢(xún)。

　　第七章 法律責任

　　第六十七條 違反本辦法規定的行為，法律、法規和其他規章已作出處罰規定的，按照其規定執行；未作出處罰規定的，按照本辦法的規定執行。

　　第六十八條 業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規定，拒不移交或者不及時(shí)移交相關(guān)資料和財物的，由物業(yè)管理區域所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其限期整改。

　　第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十四條規定，未及時(shí)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續的，由縣(市)、區住房保障管理部門(mén)責令其限期改正，并將該違規行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門(mén)處以一千元罰款。

　　第七十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第四十二條第二款規定，在經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后拒絕辦理交接的，由縣(市)、區住房保障管理部門(mén)責令其限期改正，將其違規行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門(mén)處以一千元罰款。

　　第七十一條 住房保障管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專(zhuān)項維修資金行為，或者利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監察機關(guān)依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　其他國家機關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動(dòng)監督管理職責，或者對投訴的違法違規行為不予查處造成惡劣影響的，由監察機關(guān)依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附則

　　第七十二條 已交付使用、配套設施不齊全的開(kāi)放式舊住宅區，由縣(市)、區人民政府組織街道辦事處、鄉(鎮)人民政府進(jìn)行改造整治。

　　改造整治完成后，符合專(zhuān)業(yè)化管理條件的，按本辦法執行。

　　第七十三條 本辦法自2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟南市物業(yè)管理辦法》(濟南市人民政府令第149號)同時(shí)廢止。

物業(yè)管理條例11

　　第一章 總則

　　第一條：為規范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主權益，維護物業(yè)市場(chǎng)秩序，根據《物權法》等相關(guān)法律規定，制定本條例。

　　第二條：本條例適用于一切有物業(yè)管理需求的住宅小區、商業(yè)綜合體、辦公樓宇等場(chǎng)所。

　　第三條：本條例所涉及的物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所承擔的物業(yè)管理責任的履行，包括但不限于房屋、綠化、清潔、安保、設備設施等方面的管理。

　　第四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在法律、法規、規章制度和合同約定的范圍內履行管理職責，并承擔由此產(chǎn)生的法律責任。

　　第二章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資格和監管

　　第五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應符合國家相關(guān)政策和法律法規規定，在經(jīng)過(guò)工商行政管理部門(mén)注冊并取得相應經(jīng)營(yíng)許可后方可從事物業(yè)管理服務(wù)。

　　第六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應有明確的管理和運作機制，建立完善的`質(zhì)量管理體系，制定完備的管理制度，積極開(kāi)展業(yè)務(wù)技術(shù)培訓和人員職業(yè)素質(zhì)培養。

　　第七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當主動(dòng)向業(yè)主公開(kāi)相關(guān)信息，包括但不限于服務(wù)承諾、服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標準等內容。同時(shí)，還應當配合政府部門(mén)開(kāi)展監督檢查，接受社會(huì )監督。

　　第八條：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規、規章制度、合同約定等相關(guān)規定，造成業(yè)主和社會(huì )公眾損失的，應當承擔相應的法律責任，并對受損業(yè)主給予賠償。

　　第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容

　　第九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為業(yè)主提供房屋的資料管理、租賃代理等服務(wù)，保障業(yè)主權益。

　　第十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為業(yè)主提供公共設施、綠化、道路等維修、養護服務(wù)，保證運行正常。

　　第十一條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為業(yè)主提供定期的房屋保潔、公共區域衛生清潔等服務(wù)，保證環(huán)境衛生。

　　第十二條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為業(yè)主提供安全防范、安全消防管理等服務(wù)，保障業(yè)主人身財產(chǎn)安全。

　　第十三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為業(yè)主提供公共事務(wù)咨詢(xún)、社區活動(dòng)策劃等服務(wù)，增進(jìn)業(yè)主之間的交流和合作。

　　第十四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照合同約定和收費標準，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用，并不得擅自提高或降低收費標準。

　　第十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立與業(yè)主委員會(huì )的良好合作關(guān)系，接受業(yè)主委員會(huì )的建議、意見(jiàn)和監督。

　　第四章 物業(yè)管理的責任和義務(wù)

　　第十六條：業(yè)主應當遵守《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規，注意對公共設施、綠化、環(huán)境衛生等的保護和改善。

　　第十七條：業(yè)主應當按照約定和規定的時(shí)間和方式交納物業(yè)服務(wù)費，并不得拒付或拖欠。

　　第十八條：業(yè)主應當保持對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的合理監督和管理，并及時(shí)向服務(wù)企業(yè)反饋意見(jiàn)、建議和要求。

　　第十九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當根據合同約定和相關(guān)規定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。

　　第二十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當嚴格遵守法律法規，秉承“公開(kāi)、公正、公平”的經(jīng)營(yíng)理念，保障業(yè)主權益。

　　第二十一條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對保潔、消防、安全等方面進(jìn)行定期培訓和演練，提高服務(wù)質(zhì)量和應急能力。

　　第二十二條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依據定期檢查和維修計劃，及時(shí)進(jìn)行公共設施、維修保養，確保設施設備正常運行。

　　第二十三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立和健全服務(wù)投訴、意見(jiàn)征集和快速處理機制，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和意見(jiàn)。

　　第五章 執法監管

　　第二十四條：國家有關(guān)部門(mén)和單位應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資格和監管進(jìn)行嚴格管理和監督。

　　第二十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立后及時(shí)報備，并提交相關(guān)資料，接受業(yè)主和有關(guān)部門(mén)的監督和檢查。

　　第二十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主簽訂合同，明確服務(wù)范圍、服務(wù)內容、收費標準等條款。

　　第二十七條：客觀(guān)存在的物業(yè)服務(wù)糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主可以協(xié)商解決；協(xié)商未果的，可以向相關(guān)部門(mén)申請仲裁或訴訟。

　　第六章 附則

　　第二十八條：本條例自發(fā)布之日起施行。

　　第二十九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制定服務(wù)承諾書(shū)，公示本企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)內容、收費標準等內容。

　　第三十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當公開(kāi)投訴，建立24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)。

　　附件：物業(yè)服務(wù)企業(yè)評價(jià)標準

　　注釋?zhuān)?/p>

　　1.《物權法》：《中華人民共和國物權法》是我國物權法律制度的總體規定，是我國民法典完善和法律法規體系完善的重要組成部分。

　　2.業(yè)主委員會(huì )：是指業(yè)主自行選舉產(chǎn)生的依法管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理事務(wù)的業(yè)主議事機構，具有獨立法人地位。

　　3.物業(yè)服務(wù)費：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的用于履行物業(yè)管理服務(wù)職責的費用。

　　可能遇到的困難及解決辦法：

　　1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間存在的糾紛較多，需要加強政府部門(mén)的監管和調解力度。

　　2.業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費標準存在質(zhì)疑，需要加強服務(wù)公開(kāi)度和信息公開(kāi)度，及時(shí)回應業(yè)主關(guān)切。

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理團隊和工作人員素質(zhì)亟待提高，需要加大培訓和管理力度，提高服務(wù)水平和管理能力。

物業(yè)管理條例12

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監督管理活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區域內的房屋及其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔;建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制，形成公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第四條省人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　各級人民政府有關(guān)行政主管部門(mén)，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門(mén)對轄區物業(yè)管理工作進(jìn)行指導、監督。協(xié)調物業(yè)管理和社區管理的關(guān)系;協(xié)調建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，有關(guān)專(zhuān)營(yíng)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;負責轄區業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的組建和換屆選舉工作，對業(yè)主委員會(huì )日�；顒�(dòng)進(jìn)行指導、監督。社區居(村)民委員會(huì )應當協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第一節業(yè)主

　　第七條房屋的所有權人為業(yè)主。本條例所稱(chēng)的業(yè)主包括：

　　(一)房屋所有權證登記的房屋所有權人;

　　(二)依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權的人;

　　(三)尚未辦理房屋所有權登記，但基于一定的法律事實(shí)，已經(jīng)合法占有房屋的人。

　　第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的`維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　　(四)按照國家和自治區有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第二節業(yè)主大會(huì )籌備

　　第十條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　建設單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將業(yè)主入住情況書(shū)面報告房地產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府。符合下列條之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　(一)交付使用的專(zhuān)有部分建筑面積達到物業(yè)管理區域內建筑物總面積百分之五十以上;

　　(二)已入住戶(hù)數比例達到百分之五十以上;

　　(三)首次交付使用滿(mǎn)兩年。

　　第十一條符合首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府接到報告后，應當及時(shí)會(huì )同房地產(chǎn)主管部門(mén)在三十日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　建設單位或物業(yè)管理企業(yè)的報告應當包括籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區域劃分證明;

　　(二)建筑物規劃總平面圖;

　　(三)綠化竣工總平面圖;

　　(四)交付使用附屬設施設備備案證明;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(六)專(zhuān)項維修資金繳存證明;

　　(七)業(yè)主名冊;

　　(八)成立業(yè)主大會(huì )必需的其他文件資料。

　　開(kāi)發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書(shū)面報告的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣(區)房屋主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。

　　第十二條業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主、街道辦事處或鄉鎮人民政府、開(kāi)發(fā)建設單位代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二�；I備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表?yè)�任�?/p>

　　第十三條業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;

　　(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員選舉辦法、候選人條件和名單;

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;

　　(六)做好首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內，將工作職責和成員名單在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當自組成之日起九十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

物業(yè)管理條例13

　　為了維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，規范物業(yè)服務(wù)和監督管理活動(dòng)，制定了《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》并將于20xx年10月1日實(shí)施，下面是詳細內容。

　　湖北省人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告

　�。ǖ诙�〇〇號）

　　《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》已由湖北省第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十三次會(huì )議于20xx年7月28日通過(guò)，現予公布，自20xx年10月1日起施行。

　　湖北省人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )

　　20xx年7月28日

　　第一章總則

　　第一條為了維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，規范物業(yè)服務(wù)和監督管理活動(dòng)，營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區域內的物業(yè)服務(wù)及其監督管理活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主自行或者通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等形式，對房屋及其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護和管理，維護物業(yè)區域內環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設規劃和社會(huì )治理體系，建立物業(yè)服務(wù)綜合協(xié)調機制和目標責任制，完善激勵政策和措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與和諧社區建設。

　　第四條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監督管理工作，依法履行下列職責：

　�。ㄒ唬�對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監督管理；

　�。ǘ�）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織開(kāi)展信用評價(jià)；

　�。ㄈ�）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行業(yè)務(wù)指導、培訓和監督管理；

　�。ㄋ模�對物業(yè)的使用與維護進(jìn)行監督管理；

　�。ㄎ澹�對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導和監督；

　�。�六）對物業(yè)保修金和住宅專(zhuān)項維修資金的交存、使用進(jìn)行監督管理；

　�。ㄆ撸┙�立、維護物業(yè)服務(wù)和管理電子信息平臺；

　�。ò耍┨幚砦飿I(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴；

　�。ň牛┓�律、法規規定的其他職責。

　　縣級以上人民政府城鄉規劃、建設、國土資源、公安、民政、環(huán)境保護、城市管理、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監督、價(jià)格等行政主管部門(mén)，按照各自職責共同做好物業(yè)服務(wù)監督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在同級黨組織領(lǐng)導和民政部門(mén)指導監督下，依法組織和指導本轄區內的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )，監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，協(xié)調物業(yè)服務(wù)與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，調解物業(yè)服務(wù)糾紛；居（村）民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的工作。

　　物業(yè)服務(wù)和管理應當納入基層精神文明建設的考核內容。

　　第六條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會(huì )議制度。

　　聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，房產(chǎn)、公安、民政、城市管理等行政主管部門(mén)和居（村）民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)中需要協(xié)調的問(wèn)題。

　　第七條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務(wù)規范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第二章物業(yè)區域的規劃與建設

　　第八條物業(yè)區域的劃分，應當遵循規劃優(yōu)先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

　　城鄉規劃行政主管部門(mén)審查項目規劃設計方案時(shí)，應當征求房產(chǎn)行政主管部門(mén)對物業(yè)區域劃分的意見(jiàn)。

　　第九條建設單位應當根據建設項目用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖，結合物業(yè)的共用設施設備、社區建設等因素劃分物業(yè)區域。

　　物業(yè)配套設施設備共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)區域；規模過(guò)大劃分為一個(gè)物業(yè)區域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個(gè)自然街區，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)區域。

　　第十條建設單位應當在取得房屋預售許可或者現房銷(xiāo)售前，向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)區域的備案申請。房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當征求城鄉規劃行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會(huì )等單位的意見(jiàn)，自受理備案申請之日起二十日內核定并予以答復。

　　建設單位應當在核定的物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)區域詳細分布圖，以及屬于全體業(yè)主共有部分、共用設施設備的配置和建設標準，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　第十一條已投入使用但尚未劃分物業(yè)區域或者需要調整物業(yè)區域的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)征求城鄉規劃行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會(huì )以及相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)區域。

　　調整物業(yè)區域的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第十二條新建住宅的，建設單位應當按照下列要求在物業(yè)區域內配置物業(yè)服務(wù)用房：

　�。ㄒ唬┎坏陀诳偨ㄖ�面積千分之二，且最少不低于一百平方米；

　�。ǘ�）應當具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置。

　　物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得分割、轉讓、抵押，也不得擅自變更用途。

　　業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其面積不低于二十平方米。

　　第十三條城鄉規劃行政主管部門(mén)在建設工程規劃許可過(guò)程中，應當對物業(yè)服務(wù)用房的設計指標進(jìn)行審查。

　　房產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋銷(xiāo)售許可時(shí)，應當對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。

　　第十四條集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，收益用于補充物業(yè)服務(wù)費。

　　第十五條新建住宅物業(yè)區域內的供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，應當符合國家技術(shù)標準和技術(shù)規范，并與主體工程同時(shí)設計、同時(shí)施工、同時(shí)交付。

　　建設項目竣工驗收合格后，建設單位應當將物業(yè)區域內供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護管理，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。

　　第十六條住宅物業(yè)區域內已投入使用的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備尚未移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護管理的，由業(yè)主大會(huì )決定是否移交。

　　決定移交的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國家技術(shù)標準和技術(shù)規范進(jìn)行驗收。驗收合格的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。驗收不合格的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備尚在質(zhì)量保修期內的，其整改費用由建設單位承擔。

　　第十七條對配套設施設備不齊全的老舊住宅區，縣級以上人民政府應當制定老舊住宅區物業(yè)改造規劃和年度實(shí)施計劃，加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務(wù)設施，改善老舊住宅區的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會(huì )應當在征求老舊住宅區業(yè)主意見(jiàn)后，劃分物業(yè)區域，并報房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第十八條房屋所有權人為業(yè)主。尚未登記取得所有權，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，認定為物業(yè)服務(wù)關(guān)系中的業(yè)主。

　　業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利、履行業(yè)主義務(wù)。委托應當以書(shū)面形式提交業(yè)主委員會(huì )。

　　第十九條一個(gè)物業(yè)區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )由物業(yè)區域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數超過(guò)三百人的物業(yè)區域可以成立業(yè)主代表大會(huì )，履行業(yè)主大會(huì )議事規則規定的職責，業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由業(yè)主大會(huì )決定。

　　業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第二十條符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開(kāi)物業(yè)區域內首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　�。ㄒ唬┙桓兜姆课輰�(zhuān)有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的；

　�。ǘ�）交付的房屋套數達到總套數百分之五十的；

　�。ㄈ�）自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數比例達到百分之二十的。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費根據物業(yè)區域規模、業(yè)主人數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔；老舊住宅區首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由縣級人民政府承擔。

　　第二十一條符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，建設單位應當書(shū)面報告房產(chǎn)行政主管部門(mén)；業(yè)主也可以向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的書(shū)面報告；房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當書(shū)面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到通知之日起三十日內組織成立業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二十二條業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府和業(yè)主、居（村）民委員會(huì )、建設單位的代表組成，其中業(yè)主代表人數比例不低于二分之一；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業(yè)主意見(jiàn)后確定�；I備組組長(cháng)由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府的代表?yè)�任�?/p>

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組應當做好以下工作：

　�。ㄒ唬┐_認業(yè)主身份、業(yè)主人數以及業(yè)主所有的專(zhuān)有部分面積；

　�。ǘ�）確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、內容以及表決規則；

　�。ㄈ�）起草業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會(huì )委員候選人名單；

　�。ㄎ澹┦状螛I(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式告知全體業(yè)主，前款第二項內容還應當在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公告。業(yè)主對前款內容有異議的，業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組應當記錄、處理并答復。

　　第二十三條建設單位應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送物業(yè)區域證明、房屋及建筑面積清冊、業(yè)主名冊、竣工總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將上述資料建檔保存。

　　第二十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論決定下列事項：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

　�。ǘ�）選舉業(yè)主委員會(huì )、更換業(yè)主委員會(huì )委員或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)；

　�。ㄈ�）選聘、續聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理物業(yè)；

　�。ㄋ模�審議業(yè)主委員會(huì )提交的物業(yè)服務(wù)合同草案；

　�。ㄎ澹┮婪ɑI集、管理、使用住宅專(zhuān)項維修資金和物業(yè)保修金；

　�。�六）改建、重建共有建筑物及其附屬設施；

　�。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛�；

　�。ò耍┕灿貌课�、共用設施設備經(jīng)營(yíng)的方式和所得收益的管理、分配、使用；

　�。ň牛�業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會(huì )委員津貼的來(lái)源、支付標準；

　�。ㄊ�）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　�。ㄊ�一）法律、法規規定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。

　　業(yè)主大會(huì )的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十五條業(yè)主大會(huì )決定本條例第二十四條第一款第五項和第六項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數按照下列方式確定：

　�。ㄒ唬�專(zhuān)有部分面積按照建筑面積計算，建筑物總面積按照專(zhuān)有部分面積之和計算；

　�。ǘ�）業(yè)主人數按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算；建設單位尚未銷(xiāo)售和雖已銷(xiāo)售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算；總人數按照以上統計的總和計算。

　　第二十六條業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì )半數以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）需要提前終止物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

　�。ㄈ�）業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議義務(wù)的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業(yè)主委員會(huì )三十日內組織召開(kāi)；業(yè)主委員會(huì )逾期仍不組織召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開(kāi)。

　　第二十七條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )依法選舉產(chǎn)生，對其負責、受其監督。業(yè)主委員會(huì )委員名單應當在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主委員會(huì )由五至十一人單數組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任由業(yè)主委員會(huì )在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )委員只能由業(yè)主擔任并履行職責，不得由他人代理。業(yè)主委員會(huì )委員出現空缺時(shí)，應當按照規定及時(shí)補足；缺額人數超過(guò)委員總人數百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十八條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會(huì )決議和業(yè)主委員會(huì )委員名單向房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業(yè)主委員會(huì )持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )印章。業(yè)主大會(huì )印章根據業(yè)主大會(huì )決定使用；業(yè)主委員會(huì )印章經(jīng)半數以上委員簽字同意方可使用。

　　第二十九條業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責：

　�。ㄒ唬﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的'決定和決議；

　�。ǘ�）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，定期向業(yè)主大會(huì )報告工作，并在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公布書(shū)面報告，接受業(yè)主詢(xún)問(wèn)；

　�。ㄈ�）根據業(yè)主大會(huì )決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘或者續聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題，維護業(yè)主合法權益；

　�。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規約，調解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　�。�六）組織、監督住宅專(zhuān)項維修資金和物業(yè)保修金的籌集、使用；

　�。ㄆ撸└鶕�業(yè)主大會(huì )決定或者授權，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；

　�。ò耍┡浜辖值擂k事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會(huì )、公安機關(guān)等做好物業(yè)區域內的社會(huì )治安、社區建設和公益宣傳等工作；

　�。ň牛┓�律、法規和業(yè)主公約或者管理規約規定的其他職責。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數的委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。

　　第三十條業(yè)主委員會(huì )委員不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┚芙^或者放棄履行委員職責；

　�。ǘ�）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

　�。ㄈ�）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)費，以及索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬；

　�。ㄋ模┐驌�、報復、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

　�。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

　�。�六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業(yè)主委員會(huì )委員違反前款規定的，街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實(shí)后，責令其暫停履行職責，由業(yè)主大會(huì )決定終止其委員職務(wù)。

　　第三十一條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　�。ㄒ唬┮詴�(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者居（村）民委員會(huì )提出辭職的；

　�。ǘ�）不再具備業(yè)主身份的；

　�。ㄈ�）不再具備履行職責能力的；

　�。ㄋ模┤温毱陂g被追究刑事責任的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規和業(yè)主公約或者管理規約規定的其他情形。

　　第三十二條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議完成換屆選舉。

　　第三十三條業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其移交，公安機關(guān)應當依法協(xié)助。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費從共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，不足部分由全體業(yè)主分攤。工作經(jīng)費的收支情況，應當每年在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公布一次，接受業(yè)主監督。

　　第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第三十五條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，實(shí)行資質(zhì)管理制度。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的能力。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中享有下列權利：

　�。ㄒ唬└鶕�物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費用；

　�。ǘ�）勸阻、制止損害物業(yè)或者其他損害業(yè)主共同利益和公共安全的行為；

　�。ㄈ�）法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權利。

　　任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無(wú)償服務(wù)。

　　第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中應當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規范提供物業(yè)服務(wù)；

　�。ǘ�）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關(guān)規定書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

　�。ㄈ�）落實(shí)安防人員、設施及安保措施，確保安防監控設施正常運轉，按照法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區域內的安全防范工作；

　�。ㄋ模┚S護物業(yè)區域環(huán)境衛生，引導業(yè)主進(jìn)行垃圾分類(lèi)處理；

　�。ㄎ澹┒ㄆ趯ξ飿I(yè)的共用部位、共用設施設備進(jìn)行養護，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；

　�。�六）做好物業(yè)維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主提供免費查詢(xún)服務(wù)；

　�。ㄆ撸�實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應急預案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

　�。ò耍┞�(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

　�。ň牛┓�律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等理由，減少服務(wù)內容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主合法權益的其他行為。

　　第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公示：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

　�。ㄈ�）電梯、消防、監控等專(zhuān)業(yè)設施設備的日常維修保養單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

　�。ㄋ模�業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用情況、住宅專(zhuān)項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；（五）物業(yè)區域內停車(chē)位、車(chē)庫的銷(xiāo)售、出租、分配以及使用情況；

　�。�六）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過(guò)程中的結構變動(dòng)等安全事項；

　�。ㄆ撸┢渌麘�當公示的信息。

　　業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當答復。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中有下列行為：

　�。ㄒ唬┥米栽试S他人利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)；

　�。ǘ�）擅自設置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；

　�。ㄈ�）法律、法規和業(yè)主公約或者管理規約規定的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

　　第四十條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核和信用評價(jià)體系，聽(tīng)取業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的評價(jià)意見(jiàn)，將評價(jià)意見(jiàn)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和服務(wù)質(zhì)量考核的內容；定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行檢查和考核，并向社會(huì )公布。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向房產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等資料。

　　第五章物業(yè)服務(wù)

　　第四十一條住宅物業(yè)的建設單位在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應當采取招標投標方式公開(kāi)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于三個(gè)或者住宅面積不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。

　　業(yè)主購買(mǎi)住宅物業(yè)后，建設單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當征得半數以上業(yè)主同意。

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第四十二條前期物業(yè)服務(wù)收費標準納入政府定價(jià)目錄管理。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主承擔。

　　第四十三條建設單位應當按照國家規定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　交付的物業(yè)應當具備以下條件：

　�。ㄒ唬┙ㄔO項目竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環(huán)境保護等行政主管部門(mén)出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門(mén)備案；

　�。ǘ�）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣等計量裝置已按照專(zhuān)有部分一戶(hù)一終端結算表、共有部分獨立計量表配置；

　�。ㄈ�）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環(huán)境衛生、社區服務(wù)等公共服務(wù)設施已按照規劃設計要求建成；

　�。ㄋ模┑缆�、車(chē)位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求；

　�。ㄎ澹╇娞�、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控系統等共用設施設備取得使用合格證書(shū)；

　�。�六）同一住宅建設項目分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

　�。ò耍┓�律、法規規定的其他條件。

　　建設單位將未達到交付條件的新建物業(yè)交付給買(mǎi)受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業(yè)服務(wù)費用。

　　第四十四條建設單位應當在物業(yè)交付十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，按照國家規定移交承接查驗資料。承接查驗后，雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。

　　第四十五條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內，向房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案下列資料：

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；

　�。ǘ�）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　�。ㄈ�）建設單位移交資料清單；

　�。ㄋ模┎轵�、交接記錄；

　�。ㄎ澹┢渌�與承接查驗有關(guān)的資料。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建檔保存。

　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查詢(xún)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在業(yè)主大會(huì )成立之日起十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)承接查驗檔案。

　　第四十七條業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵業(yè)主大會(huì )采用招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準及調整辦法、收費方式、雙方權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專(zhuān)項維修資金的管理與使用、共用部位和共用設施設備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務(wù)合同報房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守業(yè)主公約或者管理規約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關(guān)行政主管部門(mén)投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第四十九條業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)九十日前組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，決定續聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。合同期滿(mǎn)仍未決定的，原物業(yè)服務(wù)合同應當繼續履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)九十日前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )到期終止合同的除外。

　　業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日與業(yè)主委員會(huì )辦理完全部交接手續，并履行下列交接義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十五條規定的資料；

　�。ǘ�）移交物業(yè)服務(wù)用房；

　�。ㄈ�）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料；

　�。ㄋ模┮平惶峁┪飿I(yè)服務(wù)期間配置的固定設施設備及其資料；

　�。ㄎ澹┙Y清預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用；

　�。�六）提供電梯、消防、監控等專(zhuān)業(yè)設施設備的技術(shù)手冊、維護保養記錄等相關(guān)資料；

　�。ㄆ撸┮平焕�用共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料；

　�。ò耍┓�律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　第五十條業(yè)主可以采取業(yè)主直接管理、業(yè)主委員會(huì )負責管理、成立其他管理機構管理等形式對物業(yè)實(shí)施自行管理，并對下列事項作出決定：

　�。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱绦袡C構、管理人；

　�。ǘ�）自行管理的內容、標準、費用和期限；

　�。ㄈ�）聘請專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的方案；

　�。ㄋ模┢渌�有關(guān)自行管理的內容。

　　第六章物業(yè)的使用與維護

　　第五十一條業(yè)主對物業(yè)專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

　　業(yè)主對物業(yè)專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，承擔義務(wù)。

　　第五十二條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規和業(yè)主公約或者管理規約外，影響相鄰人合法權益的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理有關(guān)手續，同時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十三條利用業(yè)主共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續，經(jīng)營(yíng)所得收益屬于全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況，接受業(yè)主監督。

　　第五十四條物業(yè)區域內按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)銷(xiāo)售、附贈或者出租等方式約定，不得銷(xiāo)售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過(guò)一年。

　　物業(yè)區域內占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會(huì )決定；建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售。

　　第五十五條物業(yè)區域內劃定車(chē)位、停放車(chē)輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨礙其他車(chē)輛和行人的正常通行。

　　第五十六條業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個(gè)人應當遵守。

　　第五十七條物業(yè)區域內禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門(mén)窗位置，超荷載存放物品；

　�。ǘ�）將沒(méi)有防水功能的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶(hù)的客廳、廚房、臥室、書(shū)房的上方；

　�。ㄈ�）違法建設建筑物、構筑物，破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途；

　�。ㄋ模┥米哉加�、挖掘物業(yè)區域內道路、場(chǎng)地，損毀樹(shù)木、綠地；

　�。ㄎ澹┻`反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

　�。�六）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過(guò)規定標準的噪聲、振動(dòng)、光源等；

　�。ㄆ撸┥米约茉O電線(xiàn)、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；

　�。ò耍┻`反規定停放車(chē)輛；

　�。ň牛┻`反規定出租房屋；

　�。ㄊ�）違反規定飼養動(dòng)物或者種植植物；

　�。ㄊ�一）法律、法規和業(yè)主公約或者管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì )和建設、公安、環(huán)境保護、城市管理等有關(guān)行政主管部門(mén)報告，有關(guān)行政主管部門(mén)應當依法處理。

　　第五十八條禁止在物業(yè)區域內飼養烈性犬和大型犬，具體品種和體高、體重標準由省人民政府公安機關(guān)確定，并向社會(huì )公布。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)區域內飼養前款規定以外其他犬只應當遵守有關(guān)法律、法規和業(yè)主公約或者管理規約，攜犬只出戶(hù)的，應當束犬鏈牽引；犬只傷害他人的，養犬人應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強物業(yè)區域內養犬行為的監督，及時(shí)制止違法違規養犬行為。

　　第五十九條城鄉規劃、建設、公安、環(huán)境保護、城市管理、工商行政管理、價(jià)格等行政主管部門(mén)，應當加強物業(yè)區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生、房屋使用、物業(yè)收費等方面的監督管理，建立違法行為投訴、處理和回復制度，并在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系方式，依法及時(shí)處理物業(yè)區域內的違法行為。

　　第六十條建設單位應當按照國家和省有關(guān)規定承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。

　　物業(yè)保修金實(shí)行統一交存、權屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管的原則，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)指定的機構統一管理。在物業(yè)保修期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。

　　物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿(mǎn)后，物業(yè)保修金有結余的，應當返還建設單位。

　　第六十一條業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響觀(guān)瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主應當及時(shí)養護、維修，相鄰業(yè)主應當提供便利。

　　第六十二條物業(yè)保修期滿(mǎn)后，物業(yè)區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，由全體業(yè)主共同承擔，法律、法規另有規定的除外。

　　共用部位主要包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、公共照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非專(zhuān)有車(chē)位車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關(guān)規定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責定期維護、保養，確保使用安全。

　　第六十三條住宅物業(yè)、住宅物業(yè)區域內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存住宅專(zhuān)項維修資金。

　　住宅專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規定執行。住宅專(zhuān)項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會(huì )依法決定，可以根據維修范圍以單元（棟）為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即根據業(yè)主公約或者管理規約的規定，持不同意見(jiàn)的業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過(guò)。

　　第六十四條物業(yè)保修期滿(mǎn)后，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、居（村）民委員會(huì )應當先行采取應急措施，并向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出使用住宅專(zhuān)項維修資金的申請：

　�。ㄒ唬┪菝�、外墻滲漏的；

　�。ǘ�）電梯故障的；

　�。ㄈ�）消防設施故障的；

　�。ㄋ模┕�共護欄（圍）破損嚴重的；

　�。ㄎ澹�樓體外立面有脫落危險的；

　�。�六）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

　�。ㄆ撸┪＜胺课莅踩�和人身財產(chǎn)安全的其他情形。

　　房產(chǎn)行政主管部門(mén)收到維修申請后，應當即時(shí)核準并撥付住宅專(zhuān)項維修資金。

　　第六十五條住宅物業(yè)區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當負責分戶(hù)終端計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新，并承擔相關(guān)費用。法律、法規另有規定的，從其規定。

　　已經(jīng)移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護管理的設施設備，其維修、養護、更新等費用，不得從物業(yè)服務(wù)費中列支。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新時(shí)，業(yè)主應當配合。

　　第七章法律責任

　　第六十六條違反本條例，法律、法規有規定的，從其規定；造成他人損害的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十七條建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)依照下列規定處罰，并錄入企業(yè)信用檔案：

　�。ㄒ唬┻`反本條例第二十三條、第四十一條第三款，未按照規定報送相關(guān)資料或者備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；

　�。ǘ�）違反本條例第四十一條第一款，未通過(guò)招標投標方式或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第六十條第一款，在物業(yè)保修期內未按照規定履行保修責任的，責令限期改正；逾期未改正的，依法確定有法定資質(zhì)的第三方進(jìn)行維修，所需費用由建設單位承擔，并處所需維修費用一倍以上三倍以下罰款。

　　第六十八條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第十五條第二款、第十六條第二款和第六十五條第一款，未按照規定接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備或者未按照規定對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新的，由縣級以上人民政府相關(guān)行政主管部門(mén)責令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，依法承擔民事責任。

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)依照下列規定處罰，并錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：

　�。ㄒ唬┻`反本條例第三十七條第二款，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實(shí)施損害業(yè)主合法權益的其他行為的，責令限期改正，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰；

　�。ǘ�）違反本條例第三十八條第一款，未按照規定在物業(yè)區域內公示有關(guān)信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第三十九條第一款規定的，責令限期改正，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款；有收益的，用于物業(yè)區域內共用部位、共用設施設備的維修和養護；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰；

　�。ㄋ模┻`反本條例第四十五條、第四十六條第一款、第四十七條第三款，未按照規定備案或者保存、移交物業(yè)承接查驗資料、檔案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；

　�。ㄎ澹┻`反本條例第四十九條，擅自撤離物業(yè)區域、停止物業(yè)服務(wù)的，或者被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定辦理交接手續、拒不退出的，責令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰。

　　第七十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第二款，泄露業(yè)主信息或者對業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力行為的，由公安機關(guān)按照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　第七十一條建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十四條，銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售停車(chē)位、車(chē)庫的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款；未按照規定出租停車(chē)位、車(chē)庫的，責令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

　　第七十二條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十八條第一款，在物業(yè)區域內飼養烈性犬和大型犬的，由公安機關(guān)沒(méi)收犬只，并處5000元以上1萬(wàn)元以下罰款。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十八條第二款，攜犬只出戶(hù)未束犬鏈牽引的，由公安機關(guān)責令改正；拒不改正的，處500元以上1000元以下罰款；情節惡劣或者造成嚴重后果的，沒(méi)收犬只。

　　第七十三條國家機關(guān)及其工作人員有下列情形之一的，由其主管機關(guān)或者監察機關(guān)依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分：

　�。ㄒ唬┪窗凑找幎�履行監督管理職責的；

　�。ǘ�）未按照規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的；

　�。ㄈ�）未按照規定在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系方式或者對物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、依法處理的；

　�。ㄋ模┌l(fā)現違法行為或者接到舉報后不及時(shí)查處的；

　�。ㄎ澹┙亓�、挪用、侵占或者未按時(shí)審核撥付住宅專(zhuān)項維修資金的；

　�。�六）違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的；

　�。ㄆ撸┢渌�玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

　　第八章附則

　　第七十四條本條例規定的業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則、物業(yè)服務(wù)合同示范文本，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)制訂。

　　第七十五條本條例自20xx年10月1日起施行。

物業(yè)管理條例14

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的生活、工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理、使用及其監督管理活動(dòng)適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　各區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)依照本條例對轄區內日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監督管理，對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )日常運作開(kāi)展業(yè)務(wù)指導。

　　建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監、城管、人防、價(jià)格、消防等部門(mén)按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理的監督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建及日常工作，協(xié)調物業(yè)管理和社區建設的相互關(guān)系。

　　社區居民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立由轄區房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調解決轄區內物業(yè)管理的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調解委員會(huì )可以依法調解本轄區內業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應當建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規范，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第七條 房屋等物業(yè)的所有權人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務(wù)，并遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

　　第八條 物業(yè)管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個(gè)月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的資料：

　　(一)物業(yè)管理區域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)共用設施設備的交接資料;

　　(六)物業(yè)管理用房配置確認資料;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后兩個(gè)月內指導業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會(huì )的代表組成，成員人數應當為單數。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十�；I備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會(huì )代表?yè)�任�?/p>

　　籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協(xié)調解決。

　　第十條 籌備組應當自成立之日起三個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專(zhuān)有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;

　　(五)制定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法;

　　(七)完成組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )按照下列方式確認參加會(huì )議的業(yè)主：

　　(一)業(yè)主到會(huì )并在會(huì )議簽到表上確認;

　　(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則以及法律、法規規定的其他方式。

　　業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書(shū)面委托的代理人應當列席會(huì )議。

　　第十二條 業(yè)主人數和總人數按照下列方法確定：

　　(一)業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算;

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第十三條 專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算;沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業(yè)主為業(yè)主代表。

　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區域內的其他業(yè)主書(shū)面委托在一定期限內代其行使共同管理權。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書(shū)面委托行使業(yè)主權利，但不得擔任業(yè)主委員會(huì )委員。

　　第十五條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)的建設項目，首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。物業(yè)管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )決定的事項書(shū)面告知建設單位。建設單位銷(xiāo)售該物業(yè)管理區域內的物業(yè)的，應當在銷(xiāo)售合同中注明業(yè)主大會(huì )的決定事項。

　　第十六條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業(yè)主大會(huì )籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費應當專(zhuān)戶(hù)儲存，專(zhuān)款專(zhuān)用。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì )籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監督�；I備經(jīng)費的結余部分應當納入物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者根據業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會(huì )應當對業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決情況進(jìn)行監督。

　　業(yè)主委員會(huì )不按照規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協(xié)調、確定召開(kāi)時(shí)間;逾期仍未召開(kāi)的，由物業(yè)所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會(huì )指導業(yè)主召開(kāi)。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì )委員應當是本物業(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規，遵守臨時(shí)管理規約、管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則。

　　業(yè)主委員會(huì )委員人數應當為五人以上單數，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業(yè)主根據業(yè)主大會(huì )議事規則召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，并執行業(yè)主大會(huì )的決定。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生后，社區居民委員會(huì )應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì )可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過(guò)業(yè)主委員會(huì )正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規則、任職資格和職務(wù)終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業(yè)主委員會(huì )一并備案。

　　業(yè)主委員會(huì )因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過(guò)正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動(dòng)遞補，并且在本物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主委員會(huì )委員缺額人數超過(guò)正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會(huì )。候補委員具體遞補規則等內容應當在業(yè)主大會(huì )議事規則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業(yè)主大會(huì )議事規則的規定，提議業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議或者臨時(shí)會(huì )議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會(huì )委員職責和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權益的行為。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)時(shí)，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區域的業(yè)主的';

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則規定及業(yè)主大會(huì )決定召開(kāi)會(huì )議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員的提議，應當在七日內召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )委員不能委托代理人參加會(huì )議。候補委員可以列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )應當通過(guò)公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢(xún)。

　　業(yè)主委員會(huì )應當聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì )日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢(xún)、投訴和監督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì )決定，任期屆滿(mǎn)自行終止。業(yè)主委員會(huì )委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )在任期屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，應當書(shū)面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開(kāi)展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會(huì )應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。物業(yè)管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì )籌備組或者業(yè)主委員會(huì )提出意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上表決通過(guò)后執行。

　　業(yè)主委員會(huì )應當每年公布上一年度業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區域由所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會(huì )，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項目，包括分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開(kāi)發(fā)建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應當在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內核定物業(yè)管理區域并書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同同級民政部門(mén)負責劃分物業(yè)管理區域。

　　建設單位在房屋銷(xiāo)售時(shí)，應當將有關(guān)主管部門(mén)核定的物業(yè)管理區域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì )可以向所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提出調整物業(yè)管理區域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習慣形成的兩個(gè)以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經(jīng)各區域中專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區域的;

　　(二)兩個(gè)以上獨立物業(yè)管理區域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì )同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區域的。

　　要求調整物業(yè)管理區域的，業(yè)主委員會(huì )應當提交物業(yè)管理區域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業(yè)管理區域管理方案和業(yè)主大會(huì )決議等材料。所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應當在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內，會(huì )同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會(huì )作出是否調整物業(yè)管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區域內的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉規劃主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷(xiāo)售(預售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權屬于該物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會(huì )成立之前，物業(yè)管理用房由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(cháng)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì )成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì )成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應當經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意并公告。

　　第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區域應當由一個(gè)具備相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì )的物業(yè)管理區域，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，可以根據物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區域總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，應當采用公開(kāi)招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個(gè)、物業(yè)管理區域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區域內的非住宅面積計入物業(yè)管理區域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區域具備成立業(yè)主大會(huì )條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分面積占建筑總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達建設單位之日起滿(mǎn)三個(gè)月時(shí)合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì )已經(jīng)按照規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

　　(一)參與工程的檢查，對發(fā)現的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設單位或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)提出整改建議，并協(xié)助專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)督促落實(shí);

　　(二)就共用設施設備的安裝位置、管線(xiàn)走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

　　(三)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

　　(四)根據臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗時(shí)，應當和建設單位或者業(yè)主委員會(huì )簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì )應當依據法律、法規的規定與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應的服務(wù)，并遵守下列規定：

　　(一)符合國家、省和本市規定的技術(shù)標準、規范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);

　　(四)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作;

　　(五)接受社區居民委員會(huì )監督指導，配合做好社區管理相關(guān)工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內應當將合同副本報物業(yè)所在區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)備案。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達對方之日起滿(mǎn)三個(gè)月合同終止。合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續至選聘工作完成。在原合同延續期間，任何一方提前終止合同的，自書(shū)面通知到達對方之日起三十日內合同終止。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕退出物業(yè)項目。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時(shí)，應當向業(yè)主委員會(huì )移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時(shí)業(yè)主大會(huì )仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當進(jìn)行應急管理。社區居民委員會(huì )可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府委托下根據應急管理的需要負責組織不超過(guò)六個(gè)月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費用由業(yè)主承擔。各相關(guān)職能部門(mén)及供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應當予以配合。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。政府指導價(jià)適用范圍和收費標準由價(jià)格主管部門(mén)制定。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)項目，收費標準由物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)確定。物業(yè)服務(wù)收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)服務(wù)收費標準根據收費與服務(wù)水平相適應的原則，并根據物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調整。

　　第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費;物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。

　　業(yè)主應當依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書(shū)面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )可以采用在本物業(yè)管理區域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。

　　物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預收物業(yè)服務(wù)費的，預收期限最高不得超過(guò)十二個(gè)月。物業(yè)服務(wù)合同存續的剩余期限不足十二個(gè)月的，則預收期限不得超過(guò)合同的剩余期限。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規規定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金，也可以根據業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應當單獨列賬;由業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應當以業(yè)主委員會(huì )名義開(kāi)設賬戶(hù)，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況;實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　前期物業(yè)服務(wù)期間，建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，并將審計結果在物業(yè)管理區域內公示。

　　第四十條 經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，物業(yè)管理區域可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )的監督指導下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決。

　　業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行服務(wù)的，應當為其支付依法屬于業(yè)主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維護和養護。

　　業(yè)主自行管理中需要開(kāi)具發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì )可以持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會(huì )的證明材料，向稅務(wù)部門(mén)申請辦理臨時(shí)稅務(wù)登記證，憑臨時(shí)稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門(mén)申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開(kāi)具。

　　業(yè)主大會(huì )可以委托具有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構對管理費用、物業(yè)專(zhuān)項維修資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等進(jìn)行財務(wù)管理和財務(wù)審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

　　第四章 物業(yè)使用和維修

　　第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時(shí)應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線(xiàn)鋪設和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。

　　建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前制定臨時(shí)管理規約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主大會(huì )應當制定管理規約。臨時(shí)管理規約和管理規約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門(mén)制定。

　　第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)違法拆改、變動(dòng)房屋承重結構;

　　(二)將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;

　　(三)違法搭建、改建建筑物、構筑物;違法挖掘房屋地下空間;

　　(四)擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;

　　(五)擅自改變房屋外立面;

　　(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全;

　　(七)擅自占用綠地，損毀樹(shù)木、綠化設施;

　　(八)損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地;

　　(九)違反國家和地方規定，向環(huán)境超標排放污染物;

　　(十)占用共用部位、共用設施設備;

　　(十一)法律、法規禁止的其他行為。

　　對違反有關(guān)法律、法規規定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )報告，相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )應當根據相應規定及時(shí)處理。

　　第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規定辦理手續。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監督，業(yè)主應當予以配合。

　　第四十四條 業(yè)主大會(huì )成立前，車(chē)輛停放在物業(yè)管理區域內共用部位的，其收費標準應當按照價(jià)格主管部門(mén)的規定執行。業(yè)主大會(huì )成立后，車(chē)輛在物業(yè)管理區域內行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會(huì )制定。業(yè)主大會(huì )決定對車(chē)輛停放收費的，應當確定收費標準。車(chē)主對車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照有關(guān)規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等設施設備移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負責管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應當及時(shí)接收。物業(yè)交付使用時(shí)，建設單位應當將有關(guān)設施設備移交專(zhuān)業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　專(zhuān)業(yè)單位接收后，應當及時(shí)做好有關(guān)設施設備的維修、更新和養護，確保物業(yè)管理區域內有關(guān)設施設備的安全運轉和正常使用。

　　物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專(zhuān)業(yè)單位自行負責相關(guān)工作。

　　第四十六條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔：

　　(一)專(zhuān)用部位和專(zhuān)用設施設備包括在構造上及利用上具有獨立性，由單個(gè)業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設施設備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔;

　　(二)共用部位和共用設施設備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等設施設備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設施設備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。

　　物業(yè)維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛、人防等專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應當配合。

　　第四十七條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將臨時(shí)管理規約、管理規約、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費的結算作明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權交易手續之日起三十日內，將物業(yè)產(chǎn)權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )。

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項維修資金

　　第四十八條 用于銷(xiāo)售的物業(yè)，建設單位在房屋產(chǎn)權初始登記之前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產(chǎn)權初始登記時(shí)無(wú)法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門(mén)頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預交物業(yè)保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。

　　物業(yè)保修金實(shí)行“統一交存、權屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)指定的機構(以下稱(chēng)保修金管理機構)統一管理。

　　第四十九條 在物業(yè)保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：

　　(一)經(jīng)專(zhuān)業(yè)機構鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門(mén)認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問(wèn)題的;

　　(二)經(jīng)城鄉規劃主管部門(mén)認定未按照經(jīng)批準的建設工程設計方案進(jìn)行配套設施建設的。

　　需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )提出申請，經(jīng)保修金管理機構核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì )組織維修。

　　第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)保修金存儲期間，建設單位因注銷(xiāo)、清算等原因，無(wú)法繼續履行保修責任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業(yè)保修金存儲期滿(mǎn)后，保修金管理機構應當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿(mǎn)無(wú)異議的，物業(yè)保修金本息余額轉為同一物業(yè)管理區域的物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

　　第五十一條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶(hù)”和“業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱(chēng)維修資金管理機構)統一管理，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)專(zhuān)項維修資金應當建立年度公布及日常查詢(xún)制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門(mén)的監督。

　　第五十二條 首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產(chǎn)權初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設單位按照專(zhuān)有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金由建設單位承擔。

　　前款所稱(chēng)物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準;前款所稱(chēng)交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標準由房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同同級財政部門(mén)根據當地實(shí)際和房屋結構類(lèi)型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機構應當及時(shí)通知相應物業(yè)管理區域的業(yè)主委員會(huì )組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區域管理規約規定或者業(yè)主大會(huì )決定。

　　第五十四條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)專(zhuān)項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業(yè)管理區域的維修資金公共賬戶(hù)，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第五十五條 使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關(guān)事項;

　　(二)業(yè)主委員會(huì )審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見(jiàn)，同時(shí)將上述事項在物業(yè)管理區域內公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì )確認的征求業(yè)主意見(jiàn)表等資料，向維修資金管理機構提出申請;

　　(四)維修資金管理機構經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專(zhuān)門(mén)機構出具的審計報告書(shū)、業(yè)主委員會(huì )審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會(huì )驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬(wàn)元以?xún)鹊�，�?jīng)業(yè)主委員會(huì )審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬(wàn)元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )書(shū)面同意后，可以按照下列簡(jiǎn)易程序申請使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區、縣(市)質(zhì)監或者消防部門(mén)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意的電梯或者消防設施設備維修報告;

　　(二)質(zhì)監或者消防部門(mén)對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書(shū)面確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將確認內容在物業(yè)管理區域內公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監或者消防部門(mén)的確認書(shū)、工程預算方案、業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面同意意見(jiàn)等資料，向維修資金管理機構申請物業(yè)專(zhuān)項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監或者消防部門(mén)出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)專(zhuān)項維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內向全體業(yè)主公告。

　　第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )負責物業(yè)專(zhuān)項維修資金的日常管理。

　　實(shí)行物業(yè)專(zhuān)項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：

　　(一)由業(yè)主委員會(huì )草擬自主管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的實(shí)施方案，方案應當明確物業(yè)專(zhuān)項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢(xún)及公布方案等內容;

　　(二)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )代表列席。實(shí)施方案應當征得物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會(huì )將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細情況及業(yè)主大會(huì )決定等相關(guān)資料報維修資金管理機構;

　　(四)維修資金管理機構對申請資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細情況及業(yè)主大會(huì )決定在相關(guān)物業(yè)管理區域內公示，公示期不少于三十日。發(fā)現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。

　　第五十八條 任何機構和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項維修資金用于出借、擔保及任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

　　第六章 法律責任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關(guān)規定處罰;沒(méi)有規定的，按照本條例的規定予以處罰。

　　本條例規定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關(guān)負責實(shí)施。

　　第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令改正，可以處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令改正，恢復原狀，可以處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業(yè)主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關(guān)消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環(huán)境保護主管部門(mén)依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規定，房產(chǎn)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者物業(yè)保修金的;

　　(二)發(fā)現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務(wù)之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理條例15

　　第一章總則

　　第一條

　　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條

　　國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條

　　國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作�？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第六條

　　房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第八條

　　物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　第九條

　　一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條

　　同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第十一條

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專(zhuān)項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第十三條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　第十四條

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。

　　第十五條

　　業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監督管理規約的實(shí)施;

　　(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十六條

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條

　　管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益。

　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條

　　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十一條

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十二條

　　建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　第二十三條

　　建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。

　　第二十四條

　　國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。

　　第二十六條

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十七條

　　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。

　　第二十九條

　　在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十條

　　建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條

　　建設單位應當按照國家規定的.保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　物業(yè)管理服務(wù)編輯

　　第三十二條

　　從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定。

　　第三十三條

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第三十四條

　　一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十五條

　　業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　第三十六條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。

　　業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　第四十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條

　　物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條

　　業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。

　　第四十三條

　　縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督。

　　第四十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十五條

　　物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條

　　對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關(guān)規定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　第四章使用與維護

　　第五十條

　　物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會(huì )討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續。

　　第五十一條

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。

　　第五十三條

　　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十四條

　　住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)制定。

　　第五十五條

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十六條

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

　　第五章法律責任

　　第五十七條

　　違反本條例的規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十八條

　　違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條

　　違反本條例的規定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十條

　　違反本條例的規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十一條

　　違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條

　　違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條

　　違反本條例的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條

　　違反本條例的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十七條

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條

　　業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條

　　違反本條例的規定，國務(wù)院建設行政主管部門(mén)、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　物業(yè)管理的工作原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

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