整體資產(chǎn)評估報告模板（通用11篇）

　　在人們素養不斷提高的今天，報告有著(zhù)舉足輕重的地位，報告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。其實(shí)寫(xiě)報告并沒(méi)有想象中那么難，下面是小編收集整理的整體資產(chǎn)評估報告模板（通用11篇），歡迎閱讀與收藏。

　　整體資產(chǎn)評估報告 1

xx國際建設集團股份有限公司：

　　xx資產(chǎn)評估（武漢）有限公司接受泛�？毓捎邢薰�司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“xx控股”）及xx國際建設集團股份有限公司的共同委托，依據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對xx國際控股的投資性房地產(chǎn)于評估基準日20xx年5月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照法定的評估程序，對委托評估所涉及的xx國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查，對該房地產(chǎn)所處宏觀(guān)、微觀(guān)環(huán)境、歷史經(jīng)營(yíng)狀況及未來(lái)發(fā)展前景進(jìn)行了分析、論證，采用收益法對xx國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)在20xx年5月31日的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映，現將評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方、被評估企業(yè)和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評估報告使用者概況

　�。ㄒ唬┪�托方及被評估單位：xx國際控股有限公司

　　1、注冊地址：xx市朝陽(yáng)區工人體育場(chǎng)西路18號光彩國際公寓1號樓底商3C

　　2、法定代表人：盧xx

　　3、注冊資本：人民幣21000萬(wàn)元整

　　4、實(shí)收資本：人民幣21000萬(wàn)元整

　　5、公司類(lèi)型：有限責任公司（自然人投資或控股）

　　6、經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項目：（無(wú)）。一般經(jīng)營(yíng)項目：實(shí)業(yè)投資、資產(chǎn)管理；經(jīng)濟技術(shù)管理咨詢(xún)；出租位于xx市朝陽(yáng)區工體西南角光彩國際公寓的辦公用房；

　　7、截止20xx年5月31日，公司注冊資本為人民幣21000萬(wàn)元。

　　目前企業(yè)股權構成如下（單位：萬(wàn)元）

　　股東名稱(chēng) 投資金額 投資比例

　　盧xx 16200 77.14%

　　黃xx 2400 11.43%

　　盧xx 2400 11.43%

　　合計 21000 100%

　�。ǘ�）委托方二：xx國際建設集團股份有限公司

　　xx國際建設集團股份有限公司由xx國際控股集團股份有限公司和xx市小梅沙實(shí)業(yè)股份有限公司于1994年7 月出資組建，現股權情況為：

　　投資者名稱(chēng) 投入資本（萬(wàn)元） 投資比例

　　xx國際控股集團股份有限公司 440919.9xx554 96.75%

　　xx市小梅沙實(shí)業(yè)股份有限公司 14811.263246 3.25%

　　合 計 455731.1768 100%

　　1、注冊地址：xx市東城區建國門(mén)內大街28號民生金融中心C座22層

　　2、法定代表人：盧xx

　　3、注冊資本：455731.1768萬(wàn)元

　　4、實(shí)收資本：455731.1768萬(wàn)元

　　5、公司類(lèi)型：其他股份有限公司（上市）

　　6、經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項目：無(wú)。一般經(jīng)營(yíng)項目：承辦國內外投資開(kāi)發(fā)項目；經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及物業(yè)管理；投資興辦實(shí)業(yè)（具體項目另行申報）；資產(chǎn)管理；建筑設備、建筑裝飾材料的購銷(xiāo)；自有物業(yè)租賃；企業(yè)管理咨詢(xún)

　　7、xx國際建設集團股份有限公司于1994年在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000046。截至2011年末，公司總資產(chǎn)為234.37億元，總股本為4，557，311，768股。xx國際建設集投資規劃、開(kāi)發(fā)建設、商業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)等于一體，具備大體量、多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋普通住宅、商務(wù)公寓、酒店、寫(xiě)字樓及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。對品質(zhì)不懈追求、對細節力求精致、對服務(wù)專(zhuān)業(yè)用心，xx國際建設始終如一，致力于為客戶(hù)提升價(jià)值。xx國際建設目前擁有17家控股子公司，開(kāi)發(fā)的項目分布于xx、深圳、武漢、上海、杭州、青島等中心城市，知名項目包括xx國際居住區、光彩國際公寓、深圳xx國際拉菲花園、武漢中央商務(wù)區項目、杭州xx國際中心、青島xx國際名人廣場(chǎng)等眾多建筑精品

　�。ㄈ�）投資性房地產(chǎn)

　�。�1）投資性房地產(chǎn)的分類(lèi)

　　投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。

　�。�2）投資性房地產(chǎn)的計價(jià)

　　投資性房地產(chǎn)按其成本作為入賬價(jià)值，外購投資性房地產(chǎn)的成本包括購買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量，外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計量。不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，在資產(chǎn)負債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。

　�。�3）投資性房地產(chǎn)的轉換和處置

　　投資性房地產(chǎn)的用途改變?yōu)樽杂脮r(shí)，則自改變之日起，將該投資性房地產(chǎn)轉換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，以其轉換當日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價(jià)值計價(jià)，轉換當日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計入所有者權益。

　　當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時(shí)，終止確認該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。

　　深圳市萬(wàn)澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司近二年及基準日當年資產(chǎn)負債情況

　　見(jiàn)下表：

　�。ㄋ模┢渌�評估報告使用者

　　資產(chǎn)評估管理機構、國有資產(chǎn)監督管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)。

　　二、評估目的

　　本次資產(chǎn)評估受xx國際控股有限公司及xx國際建設集團股份有限公司的共同委托，xx國際控股有限公司擬轉讓其所持有的xx光彩置業(yè)有限公司35%出資權及相應權益所涉及的光彩國際公寓房地產(chǎn)提供公允價(jià)值參考依據。

　　三、評估對象和評估范圍

　　評估對象為房地產(chǎn)。

　　評估范圍：納入評估范圍的光彩國際公寓的房地產(chǎn)總面積7405.99平方米，房產(chǎn)用途為商業(yè)。其產(chǎn)權證權利人為xx光彩置業(yè)有限公司。xx光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現有三家出資方，分別是xx國際建設集團股份有限公司、xx國際控股有限公司、美國泛海有限公司。根據光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補充協(xié)議，確認應分配給xx國際有限公司位于xx光彩國際公寓的7405.99平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨辦理房產(chǎn)證。目前商業(yè)部分房產(chǎn)在對外出租，出租面積為5665.98平方米，未出租面積為1740.01平方米。

　　以上委估對象用地性質(zhì)均為出讓?zhuān)�評估范圍包含房地產(chǎn)分攤的土地使用權價(jià)值。

　　評估范圍為委托方提供清單所列示的評估基準日的資產(chǎn)，從而確定其基準日止的價(jià)值。本次評估的范圍以企業(yè)提供的清單為準。

　　納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估確定的資產(chǎn)范圍一致。

　　四、價(jià)值類(lèi)型及其定義

　　評估人員經(jīng)與委托方充分溝通后，根據本評估項目的評估目的等相關(guān)條件選取確定本次評估價(jià)值類(lèi)型為“市場(chǎng)價(jià)值”，本報告書(shū)所稱(chēng)“市場(chǎng)價(jià)值”是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額。

　　注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的僅是對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。評估結果系指評估對象在評估基準日的經(jīng)濟環(huán)境與市場(chǎng)狀況以及其他評估師所依據的評估前提和假設條件沒(méi)有重大變化的情況下，為滿(mǎn)足評估目的而提出的價(jià)值估算成果，不能理解為評估對象價(jià)值實(shí)現的保證或承諾。

　　五、評估基準日

　　本項目評估基準日為：20xx年5月31日。

　　1、本評估基準日是在保證與會(huì )計報表的日期相吻合，并盡可能與評估目的實(shí)現日接近的前提下，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。

　　2、本評估基準日是為保證評估所需資料的真實(shí)性、完整性、公允性以及評估報告的時(shí)效性，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。

　　本次評估所采用的價(jià)格均為評估基準日的價(jià)格標準，如評估基準日變動(dòng)，將會(huì )對評估結果產(chǎn)生影響。

　　六、評估依據

　　本次評估工作中所遵循的具體行為依據、法律依據、準則依據、權屬依據和取價(jià)依據為：

　　一）行為依據

　　1、雙方購買(mǎi)協(xié)議

　　2、xx國際控股有限公司、xx國際建設集團股份有限公司與我公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)

　　二）法律依據

　　1、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36 號《國有資產(chǎn)評估管理辦法實(shí)施細則》；

　　2、國辦發(fā)[2001]102 號《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監督管理工作意見(jiàn)的通知》；

　　3、國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )、財政部第 3 號令《企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法》；

　　4、國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )第 12 號令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》；

　　5、國資委產(chǎn)權[2006]274 號《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》。

　　三）準則依據

　　1、中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )關(guān)于印發(fā)會(huì )協(xié)[2003]18 號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》的通知；

　　2、財企[2004]20 號《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》；

　　3、《資產(chǎn)評估準則——評估報告》（中評協(xié)[2007]189 號）；

　　4、《資產(chǎn)評估準則——評估程序》（中評協(xié)[2007]189 號）；

　　5、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》（會(huì )協(xié)[2003]18 號）；

　　6、《資產(chǎn)評估價(jià)值類(lèi)型指導意見(jiàn)》（中評協(xié)[2007]189 號）；

　　7、《資產(chǎn)評估準則——不動(dòng)產(chǎn)》（中評協(xié)[2007]189 號）；

　　四）權屬依據

　　1、被評估單位的營(yíng)業(yè)執照等；

　　2、主要購置合同、發(fā)票，以及有關(guān)協(xié)議、合同書(shū)、建筑施工預決算書(shū)等財務(wù)資料。

　　五）取價(jià)依據

　　1、公司提供的2009年—20xx年資產(chǎn)負債表、利潤表等財務(wù)會(huì )計資料，歷史與現行資產(chǎn)價(jià)格資料、歷史用戶(hù)統計資料，未來(lái)發(fā)展規劃及盈利預測方面的資料；

　　2、xx科技出版社《資產(chǎn)評估常用數據參數手冊》；

　　3、網(wǎng)上公示的現行寫(xiě)字樓、商鋪等出租信息資料；

　　4、委托方提供的歷史的與現行的房屋租金價(jià)格資料；

　　5、重要的付款憑證及發(fā)票；

　　6、房屋出租行業(yè)分析資料；

　　7、wind 資訊金融終端；

　　8、xx國際控股有限公司 2009年—20xx年的財務(wù)會(huì )計資料；

　　9、資產(chǎn)現狀現場(chǎng)調查；

　　10、公司有關(guān)管理層和基層工作人員對公司發(fā)展前途、市場(chǎng)前景預測、企業(yè)銷(xiāo)售、成本、投資、管理等意見(jiàn)；

　　11、有關(guān)政策、法律、法規、合同、協(xié)議、文件等。

　　六）參考資料及其他依據

　　1、委托方及產(chǎn)權持有者申報的《資產(chǎn)評估申報明細表》；

　　2、委托方及產(chǎn)權持有者提供的關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明；

　　3、會(huì )計憑證、會(huì )計報表及其他會(huì )計資料；

　　4、評估師現場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調查取得的其他評估相關(guān)資料。

　　七、評估方法

　　《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估準則——不動(dòng)產(chǎn)》和有關(guān)評估準則規定的基本評估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法（資產(chǎn)基礎法）。我們根據本次評估的評估目的.、評估對象、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選取適當的方法進(jìn)行評估。

　�。ㄒ唬┰u估方法的選取

　　1、本次評估的技術(shù)思路

　　評估人員在認真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查勘后，本次評估對象是商業(yè)性房地產(chǎn)，主要用途為對外出租經(jīng)營(yíng)并產(chǎn)生收益，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的同類(lèi)型、同一區域的類(lèi)似商業(yè)性房產(chǎn)的交易案例不多，不宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。所以選取收益法作為本次評估的基本方法。

　　2、評估方法

　　收益法

　　由于評估對象為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，采用收益法首先確定評估項目的年總收益，扣除年經(jīng)營(yíng)費用，計算出年純收益，通過(guò)適當的資本化率進(jìn)一步求取房地產(chǎn)總價(jià)格，得出委估對象房地產(chǎn)現值，其計算的結果比較客觀(guān)。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益為導向求取評估對象的價(jià)值。

　　一般公式：收益法=（未來(lái)年租金—應繳納的稅費）/（折現率—增長(cháng)率）

　　式中：

　　P ——評估值；

　　i ——年序號；

　　r ——房地產(chǎn)的資本化率

　　Ri——未來(lái)第i年的預期收益；

　　A——年金

　　n ——收益年期

　　t ——收益年期

　　房地產(chǎn)未來(lái)某年的凈收益和房地產(chǎn)的還原利率可能都是變化的，可以將上述公式調整以后進(jìn)行套用。在凈收益的確定上，我們遵循基本公式：凈收益=年總收益—年總費用，然后根據企業(yè)提供的情況，結合市場(chǎng)調查，確定各項數據。

　　八、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況

　　根據國家有關(guān)部門(mén)關(guān)于資產(chǎn)評估的規定和會(huì )計核算的一般原則，依據國家有關(guān)部門(mén)相關(guān)法律規定和規范化要求，按照與委托方的資產(chǎn)評估約定函所約定的事項，xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司業(yè)已實(shí)施了對委托方提供的法律性文件與會(huì )計記錄以及相關(guān)資料的驗證審核，按被評估企業(yè)提交的資產(chǎn)清單，對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的產(chǎn)權查驗、實(shí)地察看與核對，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調查和交易價(jià)格的比較，以財務(wù)分析和預測等其他有必要實(shí)施的資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細過(guò)程如下：

　　1、接受委托及準備階段

　�。�1）xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司于 20xx年5 月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項目。在接受委托后，xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司即與委托方就本次評估目的、評估范圍、委托評估資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評估方案的問(wèn)題進(jìn)行了認真討論。

　�。�2）根據委托評估資產(chǎn)的特點(diǎn)，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細表，并設計主要資產(chǎn)調查表、主要業(yè)務(wù)盈利情況調查表等，對委托方參與資產(chǎn)評估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓，填寫(xiě)資產(chǎn)評估清查表和各類(lèi)調查表。

　�。�3）評估方案的設計

　　依據了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評估實(shí)施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現場(chǎng)工作小組。

　�。�4）評估資料的準備

　�。�5）收集和整理評估對象市場(chǎng)交易價(jià)格信息、評估對象產(chǎn)權證明文件、收益成本的資料等。

　　該階段工作時(shí)間為 20xx年6月11日—6月xx日。

　　2、現場(chǎng)清查階段

　�。�1）評估對象真實(shí)性和合法性的查證

　　根據委托方及被評估企業(yè)提供的評估申報明細，評估人員針對實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行查證，收集了相關(guān)資產(chǎn)權屬及其他資料，對其真實(shí)性及權屬進(jìn)行了核實(shí)，以確認資產(chǎn)的真實(shí)準確。

　�。�2）資產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài)的調查及市場(chǎng)前景等情況的調查

　　資產(chǎn)實(shí)際狀態(tài)主要為調查房屋建筑物實(shí)體狀況。在資產(chǎn)占有單位管理人員的配合下現場(chǎng)實(shí)地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用狀況。在調查的基礎上完善重要調查表。

　�。�3）企業(yè)收入、成本等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的調查

　　收集相關(guān)單位以前年度財務(wù)資料，對涉及房產(chǎn)的各損益項目進(jìn)行測算分析；通過(guò)訪(fǎng)談等方式調查各項業(yè)務(wù)的現實(shí)運行情況及其收入、成本、費用的構成情況及未來(lái)發(fā)展趨勢，收集分析被評估企業(yè)提供的技術(shù)資料和用戶(hù)資料，通過(guò)收集相關(guān)信息，對被評估企業(yè)各項業(yè)務(wù)的市場(chǎng)環(huán)境、未來(lái)所面臨的競爭、發(fā)展趨勢等進(jìn)行分析和預測。為編制房產(chǎn)收益預測作準備。

　　該階段的工作時(shí)間為 20xx年6月11日—6月xx日。

　　3、評定估算及綜合處理階段

　�。�1）評估結果的確定

　　依據xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司評估人員在評估現場(chǎng)勘察的情況以及通過(guò)必要的市場(chǎng)調查和測算，確定委托評估資產(chǎn)的評估結果。

　�。�2）評估結果的分析和評估報告的撰寫(xiě)

　　按照xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司規范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評估報告書(shū)。評估結果及相關(guān)資產(chǎn)評估報告按xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司規定程序進(jìn)行三級復核，經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復核無(wú)誤后，由項目組完成并提交報告。

　�。�3）工作底稿的整理歸檔

　　九、評估假設

　　市場(chǎng)法假設

　　1、交易假設：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評估師根據待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。

　　2、公開(kāi)市場(chǎng)假設：公開(kāi)市場(chǎng)假設是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買(mǎi)方和賣(mài)方的競爭性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)方和賣(mài)方的地位平等，都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機會(huì )和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進(jìn)行。

　　3、持續使用假設：持續使用假設是對資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續使用下去。在持續使用假設條件下，沒(méi)有考慮資產(chǎn)用途轉換或者最佳利用條件，其評估結果的使用范圍受到限制。

　　收益法假設

　　本次評估的未來(lái)收益預測是根據資產(chǎn)占有單位目前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況及各項經(jīng)濟指標，并考慮了房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展情況，遵循了國家現行法律、法規和相關(guān)制度的有關(guān)規定，本著(zhù)求實(shí)、穩健的原則編制的。房地產(chǎn)收益的預測是建立在下列條件下的：

　　1、被評估單位以合法、有償方式取得房地產(chǎn)產(chǎn)權，并支付有關(guān)稅費。

　　2、評估對象得到最有效利用，并產(chǎn)生相應的房地產(chǎn)收益。

　　3、任何有關(guān)評估對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規。

　　4、泛�？毓蓪⒁婪ǔ掷m性經(jīng)營(yíng)，并在經(jīng)營(yíng)范圍、方式和決策程序上與現時(shí)大方向保持一致；

　　5、有關(guān)金融信貸利率、賦稅基準及稅率、外匯匯率及市場(chǎng)行情在正�；蛘�府既定的范圍內變化；

　　6、無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預見(jiàn)因素，造成對xx國際控股生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)重大不利影響。

　　7、不考慮通貨膨脹的影響。

　　本次評估過(guò)程中，評估人員根據資產(chǎn)評估的要求，部分使用的是現行的政策條款，部分是評估人員在評估時(shí)常用的行業(yè)慣例、統計參數或通用行業(yè)參數，并認定這些前提條件在評估基準日成立，當未來(lái)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，評估人員將不承擔由于前提條件的改變而推導出不同評估結果的責任。

　　十、評估結論

　　資產(chǎn)評估結果匯總表 單位：萬(wàn)元

　　項目 賬面凈額 調整后賬面凈值 評估值 增減額 增減率%

　　A B C D=C—B E=D/B

　　流動(dòng)資產(chǎn) 28，619.58 28，619.58 38，230.73 9，611.15 33.58

　　長(cháng)期投資 796.22 796.22 789.58 —6.64 —0.83

　　固定資產(chǎn) 6.29 6.29 5.49 —0.80 —12.72

　　其中：在建工程

　　建 筑 物

　　設 備 6.29 6.29 5.49 —0.80 —12.72

　　無(wú)形資產(chǎn)

　　其中：土地使用權

　　其他資產(chǎn)

　　資產(chǎn)總計 23，766.66 23，766.66 28，216.82 4，450.16 19

　　流動(dòng)負債 17，200.08 17，200.08 17，200.08

　　長(cháng)期負債

　　負債總計 17，200.08 17，200.08 17，200.08

　　凈 資 產(chǎn) 6，566.58 6，566.58 15，825.72 9259.14 141.01

　　采用收益法和市場(chǎng)法評估后，得出如下評估結論：納入評估范圍的資產(chǎn)賬面總額 23，766.66 萬(wàn)元，評估價(jià)值 28，216.82 萬(wàn)元，增值 4，450.16 萬(wàn)元，增值率 19%。上述增值的原因是：自xx光彩國際公寓項目竣工以來(lái)，國內經(jīng)濟持續增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，特別是一線(xiàn)城市，土地、房產(chǎn)價(jià)格普遍上漲。處于城市中心地段的物業(yè)，增值幅度更為明顯。xx光彩國際公寓項目地處xx東二環(huán)一側黃金地段，地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，加之物業(yè)建筑品質(zhì)良好，故近幾年來(lái)該物業(yè)一直處于升值狀態(tài)。

　　十一、特別事項的說(shuō)明

　　以下事項可能對評估結論產(chǎn)生影響，敬請評估報告使用者予以重點(diǎn)關(guān)注。

　　1、本次參評的商業(yè)房產(chǎn)共 7405.99 平方米，產(chǎn)權證權利人為xx光彩置業(yè)有限公司。xx光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現有三家出資方，分別是xx國際建設集團股份有限公司、xx國際控股有限公司、美國泛海國際有限公司。根據光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補充協(xié)議，確認應分配給xx國際控股有限公司位于xx光彩國際公寓的 7405.99 平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨辦理房產(chǎn)證。

　　2、本報告提出的評估結果是在委托方及被評估企業(yè)提供必要的資料基礎上形成的，我們對委托方和被評估企業(yè)提供的有關(guān)評估對象法律權屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗，并有責任對查驗的情況予以披露。但本評估報告假定被評估企業(yè)提供的所有資料客觀(guān)、真實(shí)、準確、合法。因資料不真實(shí)而造成評估結果誤差，本公司不承擔任何責任。

　　3、本評估結果是對 20xx年5月31日這一評估基準日委估資產(chǎn)價(jià)值的客觀(guān)公允反映，本公司對這一基準日以后的委估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不負任何責任。發(fā)生評估基準日期后重大事項時(shí)，不能直接使用本評估結論。

　　在評估基準日期后，且評估結果有效期內，若資產(chǎn)數量、價(jià)格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估結果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應及時(shí)聘請評估機構重新確定評估值；若資產(chǎn)價(jià)格的調整方法簡(jiǎn)單、易于操作時(shí)，可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn)行相應調整。

　　4、本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的評估對象的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮已經(jīng)辦理的或正在辦理的抵押、擔保等可能造成的影響，未對資產(chǎn)評估增值做任何納稅準備，也未考慮可能存在的抵押、擔保、或有負債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)格的影響，同時(shí)，本報告也未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　5、本次評估結果基于本報告所陳述的有關(guān)假設基礎之上，此等數據將會(huì )受多種市場(chǎng)因素影響而變化。我們對市場(chǎng)變化的情況不承擔發(fā)表意見(jiàn)的責任，同時(shí)我們也沒(méi)有義務(wù)為了反映報告日后的事項而進(jìn)行任何修改。當前述條件以及評估中遵循的各種原則發(fā)生變化時(shí)，評估結果一般會(huì )失效。

　　6、本次收益法評估過(guò)程中，對房屋租賃收入及其他指標的確定，是在目前被評估企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的基礎上，并結合公司的發(fā)展規劃、市場(chǎng)情況綜合預測得出的，如若被評估企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生較大變化，導致與公司未來(lái)發(fā)展規劃及相應盈利預測出現較大差異時(shí)，將對本報告收益法結果產(chǎn)生較大影響。

　　7、本報告含有若干備查文件，備查文件系構成報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。

　　十二、評估報告的使用限制說(shuō)明

　　1、本報告僅供委托方用于評估目的對應的經(jīng)濟行為和送交資產(chǎn)評估行政主管部門(mén)審查使用；評估報告書(shū)的使用權歸委托方所有。

　　2、本報告只能由評估報告書(shū)載明的評估報告使用者使用。

　　3、未經(jīng)我公司同意委托方不得將報告的全部或部分內容發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定的除外。對不當使用評估結果于其他經(jīng)濟行為而形成的結果，本公司不承擔任何法律責任。

　　4、根據國家的有關(guān)規定，本項目評估結論的有效期限為 1年，自評估基準日20xx年5月31日起，至 2014年4月30日止。

　　十三、評估報告日

　　本報告提交日期為 20xx年6月16日。

　　xx國際資產(chǎn)評估（武漢）有限公司

　　二〇一x年六月十六日

　　評估機構法定代表人：

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：

　　資產(chǎn)評估報告附件

　　1、評估的經(jīng)濟行為文件

　　2、委托方與被評估企業(yè)的法人營(yíng)業(yè)執照復印件

　　3、評估對象涉及的主要權屬證明資料

　　4、委托方及被評估企業(yè)承諾函

　　5、評估機構及簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函

　　6、評估機構及簽字注冊資產(chǎn)評估師資質(zhì)資格證明文件

　　7、其他附件

　　整體資產(chǎn)評估報告 2

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)行為，維護社會(huì )公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益，根據《資產(chǎn)評估準則——基本準則》，制定本指南。

　　第二條 本指南所稱(chēng)司法涉案目的評估業(yè)務(wù)包括注冊資產(chǎn)評估師執行的、由司法機關(guān)委托的司法涉案目的價(jià)值評估業(yè)務(wù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“價(jià)值評估業(yè)務(wù)”）和司法涉案目的價(jià)值分析業(yè)務(wù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“價(jià)值分析業(yè)務(wù)”）。

　　價(jià)值評估業(yè)務(wù)是指評估機構接受司法機關(guān)委托，依據相關(guān)法律法規和資產(chǎn)評估準則，對司法案件涉及的資產(chǎn)價(jià)值、費用或損失等進(jìn)行分析、估算并形成價(jià)值評估報告的行為和過(guò)程。

　　價(jià)值分析業(yè)務(wù)是指評估機構接受司法機關(guān)委托，在司法機關(guān)有特定需求或者無(wú)法實(shí)施必要評估程序的情況下，對司法案件涉及的資產(chǎn)價(jià)值、費用或損失等進(jìn)行核實(shí)、分析、估算并形成價(jià)值分析報告的行為和過(guò)程。

　　第三條 注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應當遵守本指南。

　　第二章 基本要求

　　第四條 執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)的評估機構，應當具有財政部門(mén)頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格證書(shū)。

　　第五條 注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應當遵守相關(guān)法律法規和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀(guān)、公正的原則，具有服務(wù)意識，勤勉盡責，保持應有的職業(yè)謹慎，不得以預先設定的價(jià)值作為價(jià)值評估結論或價(jià)值分析結論。

　　第六條 注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應當熟悉相關(guān)法律法規和司法鑒定程序，具備相應的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗，具有適當的溝通協(xié)調能力，能夠勝任所執行的司法涉案目的評估業(yè)務(wù)。

　　第七條 注冊資產(chǎn)評估師在承接司法涉案目的評估業(yè)務(wù)時(shí)，應當知曉?xún)r(jià)值評估業(yè)務(wù)和價(jià)值分析業(yè)務(wù)的區別，根據評估對象的具體情況、評估目的、評估資料收集情況和評估程序受限制程度等因素，與委托方協(xié)商后明確執行價(jià)值評估業(yè)務(wù)或者價(jià)值分析業(yè)務(wù)。

　　第八條 注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應當獲取充分信息，確保信息來(lái)源是可靠和適當的，并且合理使用評估假設和限定條件進(jìn)行審慎分析。

　　第九條 注冊資產(chǎn)評估師與委托方協(xié)商執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)時(shí)，應當重點(diǎn)考慮以下因素：

　�。ㄒ唬┰u估對象的具體情況以及委托方的目的；

　�。ǘ�）在約定時(shí)限內，是否能夠充分獲取評估對象的資料和信息；

　�。ㄈ�）對評估對象的現場(chǎng)調查是否受到限制，如由于相關(guān)當事方不配合或其他原因，注冊資產(chǎn)評估師無(wú)法進(jìn)入現場(chǎng)實(shí)施清查、勘察等必要評估程序；

　�。ㄋ模�對評估對象的法律權屬資料和資料來(lái)源的查驗是否受到限制；

　�。ㄎ澹┦欠翊嬖谧�冊資產(chǎn)評估師認為對形成合理價(jià)值評估結論或價(jià)值分析結論具有重要影響的其他事項。

　　第十條 注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，在能夠履行必要的評估程序并且委托方無(wú)特殊要求的情況下，應當執行價(jià)值評估業(yè)務(wù)。

　　在受到限制、無(wú)法履行必要評估程序的情況下，或者根據委托方的有關(guān)要求，注冊資產(chǎn)評估師可以與委托方協(xié)商執行價(jià)值分析業(yè)務(wù)。

　　第十一條 注冊資產(chǎn)評估師應當對價(jià)值評估結論或價(jià)值分析結論進(jìn)行明確說(shuō)明，提醒委托方和其他評估報告使用者關(guān)注價(jià)值評估結論和價(jià)值分析結論的區別。

　　第十二條 注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，可以聘請相關(guān)專(zhuān)家協(xié)助工作，但應當采取必要措施保證專(zhuān)家

　　工作的`合理性。

　　第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應當根據相關(guān)法律法規和委托方的要求，對評估業(yè)務(wù)相關(guān)的任何未公開(kāi)的信息，承擔保密義務(wù)。

　　第十四條 注冊資產(chǎn)評估師應當提醒委托方和相關(guān)當事方提供必要的資料，并對資料的真實(shí)性、合法性和完整性負責。

　　第十五條 注冊資產(chǎn)評估師應當提醒委托方對注冊資產(chǎn)評估師執行業(yè)務(wù)予以配合，不得干涉注冊資產(chǎn)評估師正常執業(yè)。在資產(chǎn)占有方等當事人配合存在問(wèn)題時(shí)，委托方應當予以必要協(xié)調。

　　第三章 評估對象

　　第十六條 注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應當與委托方進(jìn)行充分溝通，并且通過(guò)現場(chǎng)調查和資料收集等程序明確評估對象。根據評估業(yè)務(wù)具體情況和委托方的要求，評估對象既可能是涉案資產(chǎn)，也可能是各種費用損失等。

　　第十七條 涉案資產(chǎn)是指在司法案件中受到損害或擬用于賠償的資產(chǎn)，包括各種實(shí)物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)。

　　涉案實(shí)物資產(chǎn)主要包括：建筑物及構筑物、機器設備、其他各類(lèi)實(shí)物資產(chǎn)等。

　　涉案無(wú)形資產(chǎn)主要包括：專(zhuān)利權、專(zhuān)有技術(shù)、商標權、特許經(jīng)營(yíng)權、租賃權、土地使用權、礦產(chǎn)等資源勘探權與開(kāi)采權、著(zhù)作權、計算機軟件等。

　　涉案其它資產(chǎn)主要包括：企業(yè)整體資產(chǎn)、股權、債權等。 第十八條 涉案費用損失是指案件中一方當事人的行為給另一方當事人造成的各種費用損失，主要包括知識產(chǎn)權侵權費用損失、實(shí)物資產(chǎn)損壞費用損失、合同糾紛費用損失、環(huán)境污染費用損失等。

　　第十九條 注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的評估業(yè)務(wù)，應當關(guān)注評估對象的具體形態(tài)，并且關(guān)注評估對象的物理、法律、經(jīng)濟、技術(shù)等具體特征，充分考慮評估對象的特點(diǎn)對評估業(yè)務(wù)的影響。

　　第四章 操作要求

　　第二十條 注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的價(jià)值評估業(yè)務(wù)，應當履行必要的評估程序，包括明確評估業(yè)務(wù)基本事項、接受委托、制定工作計劃、現場(chǎng)調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交報告、工作底稿歸檔等。

　　注冊資產(chǎn)評估師執行司法涉案目的價(jià)值分析業(yè)務(wù)，可以參照價(jià)值評估業(yè)務(wù)的基本程序，并且根據委托方的要求和評估業(yè)務(wù)具體情況進(jìn)行必要的調整。

　　整體資產(chǎn)評估報告 3

　　一、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介

　　二、評估范圍和對象

　　列入本次評估范圍的為

　　三、評估基準日

　　評估基準日商定為20xx年xx月xx日，一切取價(jià)標準均基于評估基準日的有效價(jià)格。

　　四、評估原則

　　1、獨立、客觀(guān)、公正、科學(xué)的基本原則；

　　2、資產(chǎn)持續使用、公開(kāi)市場(chǎng)、替代性原則等操作性原則；

　　3、其他一般公認的評估原則。

　　五、評估依據

　　1、國務(wù)院91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；

　　2、財政部財評字（1999）91#文；

　　3、 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )制定的《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》；

　　4、 《機電設備產(chǎn)品報價(jià)手冊》；

　　5、陜西省建筑工程綜合概預算定額，陜西省建筑工程、安裝工程和裝飾工程費用定額，陜西省建設工程其他費用定額；

　　6、房產(chǎn)證、土地證、車(chē)輛行駛證以及其他與評估相關(guān)的產(chǎn)權資料；

　　7、xx（單位名稱(chēng)）與本所簽定的業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)；

　　8、實(shí)物資產(chǎn)現場(chǎng)勘察表。

　　六、評估方法

　　〈一〉、關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)中的貨幣資金、應收帳款、預付帳款、其他應收款的評估主要以審核調整后的帳面價(jià)值確認評估價(jià)值。

　　〈二〉、關(guān)于存貨的評估

　　貴公司存貨包括低值易耗品、庫存材料等。對于低值易耗品和庫存材料在抽查核實(shí)的基礎上以審核無(wú)誤的帳面價(jià)值確定評估價(jià)值。

　　〈三〉、關(guān)于固定資產(chǎn)的評估

　　1、關(guān)于建筑物及構筑物的評估

　　評估人員依據委托方提供的房屋產(chǎn)權證明及建筑物評估明細表進(jìn)行了逐項勘察核實(shí)，調查了建筑物的結構情況，內外裝修情況，配套設備情況及使用維護保養情況。查閱了施工圖紙，工程決算等有關(guān)擋案資料。

　　房屋建筑物和構筑物：采用重置成本法評估。

　　評估值=重置價(jià)值x成新率

　　重置價(jià)值=建安工程造價(jià)+工程建設其他費用+資金成本成新率=（使用年限—已使用年限）/使用年限x100%

　　2、關(guān)于機器設備及車(chē)輛的評估：主要采用重置成本法進(jìn)行評估

　　評估價(jià)值=重置價(jià)值x成新率，式中的重置價(jià)值由買(mǎi)價(jià)和相關(guān)費用組成，成新率=（使用年限—已使用年限）/使用年限x100%

　　〈四〉、關(guān)于土地使用權的.評估：主要采用基準地價(jià)系數修正法進(jìn)行評估。

　　土地使用權價(jià)值=基準地價(jià)x出讓年限修正系數x容積率修正系數x（1+微觀(guān)區位修正系數+市場(chǎng)行情修正系數+用地率修正系數）

　　〈五〉、關(guān)于流動(dòng)負債和長(cháng)期負債的評估：以審核無(wú)誤的帳面價(jià)值確定評估價(jià)值。

　　七、評估過(guò)程

　　根據我們與委托方簽訂的評估委托協(xié)議，我們組織由各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員組成的評估小組，進(jìn)行現場(chǎng)工作，向委托方提交了資產(chǎn)評估報告書(shū)（征求意見(jiàn)稿）。整個(gè)評估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：

　　〈一〉、評估準備階段

　　本階段的主要工作：了解企業(yè)的意向及委估資產(chǎn)的情況，并根據資產(chǎn)評估的相關(guān)規定及操作規范，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報工作，布置和填寫(xiě)資產(chǎn)清查評估申報表，收集資產(chǎn)評估所需的文件資料，制訂資產(chǎn)評估工作計劃與日程安排。

　　〈二〉、現場(chǎng)評估階段

　　根據資產(chǎn)評估和管理的有關(guān)原則和規定，我們在現場(chǎng)評估階段進(jìn)行了下列工作：

　　1、聽(tīng)取企業(yè)有關(guān)人員對企業(yè)和委估資產(chǎn)的歷史及現狀，以及工藝技術(shù)設施狀態(tài)等情況的介紹，了解企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)狀況。

　　2、對委托方填報的相關(guān)資產(chǎn)清查評估申報表進(jìn)行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數據進(jìn)行核對，對發(fā)現的問(wèn)題協(xié)同企業(yè)作出調整。

　　3、根據相關(guān)資產(chǎn)清查評估申報表，評估人員到現場(chǎng)對實(shí)物逐一進(jìn)行核查；同時(shí)通過(guò)現場(chǎng)觀(guān)察、與資產(chǎn)管理和使用人員座談?dòng)嘘P(guān)資產(chǎn)的使用、維護、管理等情況，對資產(chǎn)工藝狀況進(jìn)行了解。

　　4、搜集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件，設備購置合同，發(fā)票等資料。

　　5、根據委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類(lèi)資產(chǎn)的具體評估方法。

　　6、對評估范圍內資產(chǎn)進(jìn)行評估測算。

　　〈三〉、評估匯總階段

　　評估估算、數據處理、匯總各類(lèi)資產(chǎn)的評估結果；編寫(xiě)資產(chǎn)評估報告書(shū)（征求意見(jiàn)稿）對資產(chǎn)評估報告書(shū)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)評估結果進(jìn)行內部審核。

　　〈四〉、提交報告階段

　　征詢(xún)客戶(hù)意見(jiàn)，出具正式評估報告。

　　八、評估結果

　　在實(shí)施了上述資產(chǎn)評估方法和程序后，委托方用于本報告所列委托評估之目的的資產(chǎn)的評估結果如下：

　　評估前資產(chǎn)帳面價(jià)值總額為：xx元，其中：流動(dòng)資產(chǎn)xx元、建筑物xx元、機器設備xx元；負債總額為xx元，其中：流動(dòng)負債xx元、長(cháng)期負債xx元；凈資產(chǎn)為xx元。評估后資產(chǎn)評估價(jià)值xx元，其中：流動(dòng)資產(chǎn)xx元、建筑物xx元、機器設備xx元、土地使用權xx元；負債評估價(jià)值xx元，其中：流動(dòng)負債xx元、長(cháng)期負債xx元；凈資產(chǎn)評估價(jià)值xx元。

　　九、有關(guān)事項說(shuō)明

　　〈一〉、本評估報告僅供委托方的評估目的所使用，評估報告書(shū)的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供、公開(kāi)。

　　〈二〉、本次評估是為委托方的特定目的而作，評估結果的準確性是以委托方提供資料的真實(shí)性為前提，委托方對資料的真實(shí)性負責，評估機構對評估結果的準確性負責。

　　〈三〉、當評估目的或作價(jià)標準發(fā)生變化時(shí)，本次評估結自動(dòng)失效，委托方應及時(shí)聘請評估機構重新評估。

　　〈四〉、評估結果自評估基準日起有效期為一年。

　　整體資產(chǎn)評估報告 4

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范注冊資產(chǎn)評估師編制和出具評估報告行為，維護社會(huì )公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益，根據《資產(chǎn)評估準則——基本準則》，制定本準則。

　　第二條 本準則所稱(chēng)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師根據資產(chǎn)評估準則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在評估基準日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評估機構出具的書(shū)面專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

　　第三條 注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，編制和出具評估報告，應當遵守本準則。

　　第四條 注冊資產(chǎn)評估師執行與價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，出具價(jià)值分析報告或者其他專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，可以參照本準則。

　　第二章 基本要求

　　第五條 注冊資產(chǎn)評估師應當清晰、準確地陳述評估報告內容，不得使用誤導性的表述。

　　第六條 注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。

　　第七條 注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，可以根據評估對象的復雜程度、委托方要求，合理確定評估報告的詳略程度。

　　第八條 注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，評估程序受到限制且無(wú)法排除，經(jīng)與委托方協(xié)商后仍需出具評估報告的，應當在評估報告中說(shuō)明評估程序受限情況及其對評估結論的影響，并明確評估報告的使用限制。

　　第九條 評估報告應當由兩名以上注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章，并由評估機構蓋章。有限責任公司制評估機構的法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業(yè)務(wù)的合伙人應當在評估報告上簽字。

　　根據中評協(xié)[2011]230號第九條修改為：“評估報告應當由兩名以上（含兩名）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章，并由評估機構加蓋公章。有限責任公司制評估機構的'法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業(yè)務(wù)的合伙人應當在評估報告上簽字。

　　“有限責任公司制評估機構的法定代表人可以授權首席評估師或者其他持有注冊資產(chǎn)評估師證書(shū)的副總經(jīng)理以上管理人員在評估報告上簽字。

　　“有限責任公司制評估機構可以授權分支機構以分支機構名義出具除證券期貨相關(guān)評估業(yè)務(wù)外的評估報告，加蓋分支機構公章。評估機構的法定代表人可以授權分支機構負責人在以分支機構名義出具的評估報告上簽字�！�

　　第十條 評估報告應當使用中文撰寫(xiě)。需要同時(shí)出具外文評估報告的，以中文評估報告為準。

　　評估報告一般以人民幣為計量幣種，使用其他幣種計量的，應當注明該幣種與人民幣的匯率。

　　第十一條 評估報告應當明確評估報告的使用有效期。通常，只有當評估基準日與經(jīng)濟行為實(shí)現日相距不超過(guò)一年時(shí)，才可以使用評估報告。

　　第三章 評估報告的內容

　　第十二條 評估報告應當包括下列主要內容：

　�。ㄒ唬�標題及文號；

　�。ǘ�）聲明；

　�。ㄈ�）摘要；

　�。ㄋ模┱�文；

　�。ㄎ澹└郊�。

　　第十三條 評估報告的聲明應當包括以下內容：

　�。ㄒ唬┳�冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀(guān)和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則的規定，并承擔相應的責任；

　�。ǘ�）提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說(shuō)明和使用限制；

　�。ㄈ�）其他需要聲明的內容。

　　第十四條 評估報告摘要應當提供評估業(yè)務(wù)的主要信息及評估結論。

　　第十五條 評估報告正文應當包括：

　�。ㄒ唬┪�托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者；

　�。ǘ�）評估目的；

　�。ㄈ�）評估對象和評估范圍；

　�。ㄋ模﹥r(jià)值類(lèi)型及其定義；

　�。ㄎ澹┰u估基準日；

　�。�六）評估依據；

　�。ㄆ撸┰u估方法；

　�。ò耍┰u估程序實(shí)施過(guò)程和情況；

　�。ň牛┰u估假設；

　�。ㄊ�）評估結論；

　�。ㄊ�一）特別事項說(shuō)明；

　�。ㄊ�二）評估報告使用限制說(shuō)明；

　�。ㄊ�三）評估報告日；

　�。ㄊ�四）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。

　　根據中評協(xié)[2011]230號第十五條第（十四）項修改為：“注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章，評估機構或者經(jīng)授權的分支機構加蓋公章，法定代表人或者其授權代表簽字，合伙人簽字�！�

　　第十六條 評估報告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規規定的評估報告使用者。

　　第十七條 評估報告載明的評估目的應當惟一，表述應當明確、清晰。

　　第十八條 評估報告中應當載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況。

　　第十九條 評估報告應當明確價(jià)值類(lèi)型及其定義，并說(shuō)明選擇價(jià)值類(lèi)型的理由。

　　第二十條 評估報告應當載明評估基準日，并與業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的評估基準日保持一致。評估報告應當說(shuō)明選取評估基準日時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。評估基準日可以是現在時(shí)點(diǎn)，也可以是過(guò)去或者將來(lái)的時(shí)點(diǎn)。

　　第二十一條 評估報告應當說(shuō)明評估遵循的法律依據、準則依據、權屬依據及取價(jià)依據等。

　　第二十二條 評估報告應當說(shuō)明所選用的評估方法及其理由。

　　第二十三條 評估報告應當說(shuō)明評估程序實(shí)施過(guò)程中現場(chǎng)調查、資料收集與分析、評定估算等主要內容。

　　第二十四條 評估報告應當披露評估假設及其對評估結論的影響。

　　第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中以文字和數字形式清晰說(shuō)明評估結論。

　　通常評估結論應當是確定的數值。經(jīng)與委托方溝通，評估結論可以使用區間值表達。

　　第二十六條 評估報告的特別事項說(shuō)明通常包括下列內容：

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)權瑕疵；

　�。ǘ�）未決事項、法律糾紛等不確定因素；

　�。ㄈ�）重大期后事項；

　�。ㄋ模┰诓贿`背資產(chǎn)評估準則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準則規定的程序和方法。

　　注冊資產(chǎn)評估師應當說(shuō)明特別事項可能對評估結論產(chǎn)生的影響，并重點(diǎn)提示評估報告使用者予以關(guān)注。

　　第二十七條 評估報告的使用限制說(shuō)明通常包括下列內容：

　�。ㄒ唬┰u估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；

　�。ǘ�）評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；

　�。ㄈ�）未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定的除外；

　�。ㄋ模┰u估報告的使用有效期；

　�。ㄎ澹┮蛟u估程序受限造成的評估報告的使用限制。

　　第二十八條 評估報告載明的評估報告日通常為注冊資產(chǎn)評估師形成最終專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的日期。

　　第二十九條 評估報告附件通常包括：

　�。ㄒ唬┰u估對象所涉及的主要權屬證明資料；

　�。ǘ�）委托方和相關(guān)當事方的承諾函；

　�。ㄈ�）評估機構及簽字注冊資產(chǎn)評估師資質(zhì)、資格證明文件；

　�。ㄋ模┰u估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表。

　　第四章 附 則

　　第三十條 本準則自2008年7月1日起施行。

　�。ㄖ袊�資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則——評估報告》等7項資產(chǎn)評估準則的通知，中評協(xié)[2007]189號，2007年11月28日）

　　整體資產(chǎn)評估報告 5

　　北京證券資產(chǎn)評估事務(wù)所接受HNJHSY大酒店有限公司委托，根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對HNJHSY大酒店有限公司因企業(yè)發(fā)展的需要，擬對座落于�？谑袨I海大道89號HNJHSY大酒店未來(lái)14.84年的使用權、經(jīng)營(yíng)權、發(fā)展權等權益，截止2012年11月1日所表現的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估，本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對委估資產(chǎn)在2012年11月1日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F將資產(chǎn)評估情況與評估結果報告如下：

　　一、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介

　　資產(chǎn)委托方及占有方；HNJHSY大酒店有限公司

　　法定代表人：林桂全

　　項目總經(jīng)理：周發(fā)源

　　注冊地址：�？谑袨I海大道89號

　　注冊資本：叁仟萬(wàn)元人民幣

　　企業(yè)類(lèi)別：有限責任公司

　　投資方簡(jiǎn)介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集團有限責任公司和HNSY投資有限公司共同投資組建，其中HNJH集團有限責任公司占股51%，HNSY投資有限公司占股49%。

　　HNJH是集鋼鐵工貿、酒店連鎖、海洋養殖等為一體的多元化企業(yè)集團。成員有HNJH鋼鐵進(jìn)出口有限公司、HNJH餐飲酒店投資有限公司。經(jīng)過(guò)十五年的發(fā)展，于2002年1月組建了HNJH集團有限責任公司，注冊資本：壹億元人民幣，法定代表人：林桂全，辦公地址：�？谑旋埨ケ甭返酆来髲B1206室。JH集團以其優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)總資產(chǎn)已達到近5億元人民幣，先后獲國家、省部級頒發(fā)的“全國優(yōu)秀綠色餐飲企業(yè)”、“中華餐飲名店”等榮譽(yù)稱(chēng)號，連續三年獲得HN省十四家金融單位及HN省企業(yè)界聯(lián)合會(huì )頒發(fā)的“HN誠信企業(yè)”稱(chēng)號。

　　HNSY投資（集團）有限公司于2001年10月，由國家工商總局和HN省工商行政管理局批準注冊成立，是全國性的投資企業(yè)。公司地址：�？谑袨I海大道89號新華社HN分社三樓。法定代表人：周發(fā)源，注冊資本：3000萬(wàn)元人民幣。經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、農業(yè)、運輸、旅游項目投資、環(huán)保設施、計算機網(wǎng)絡(luò )項目投資與開(kāi)發(fā)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)等。

　　HNJHSY大酒店是按國際四星級標準投資興建的一賓商務(wù)型綜合酒店，于2012年10月1日裝修完畢，并開(kāi)始試業(yè)。酒店總建筑面積2.4萬(wàn)平方米，擁有客房、餐飲、多功能會(huì )議室、KTV包廂、桑拿會(huì )館等設施，功能齊全、豪華大方。酒店毗鄰芳草如茵的“萬(wàn)綠園”和�？谑小皶�(huì )展中心”，北臨碧波萬(wàn)傾的瓊州海峽和氣勢宏偉的世紀大橋，東距生生百貨、�？隗w育館僅百米之遙，西臨銀行、學(xué)校、歌劇院、高檔商務(wù)及住宅區；酒店至�？诿捞m國際機場(chǎng)約28公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。

　　二、評估目的

　　本次評估目的為HNJHSY大酒店有限公司對其所使用、經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的JHSY大酒店權益發(fā)展提供價(jià)值參考。

　　三、評估范圍和對象

　　本次評估的范圍：評估的具體范圍以HNJHSY大酒店有限公司擬定的HNJHSY大酒店未來(lái)14.84年的使用權、經(jīng)營(yíng)權、發(fā)展權等權益的價(jià)值。

　　評估資產(chǎn)類(lèi)型主要包括：酒店一至三層面積為4710M2的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其中有：大堂、餐廳、咖啡廳、KTV廳等，四層為桑拿保健室，五至十四層建筑面積為11826 M2的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；主要為198間客房，其中：套房10間，標準房188間、十五層建筑面積為985.5 M2多功能會(huì )議室，其中：主要設置多功能廳及豪華洽談室、總建筑面積3714 M2的綜合樓等未來(lái)14.84年的使用權、經(jīng)營(yíng)權、發(fā)展權等權益截止評估基準日的價(jià)值。

　　四、評估基準日

　　本項目資產(chǎn)評估基準日為2012年11月1日。

　　本項目評估基準日由委托方、資產(chǎn)占有方與評估機構共同協(xié)商確定，主要考慮盡可能與評估目的實(shí)現日接近，以便評估結果有效服務(wù)于評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的調整事項對評估結果造成較大影響。

　　本次資產(chǎn)評估工作中，資產(chǎn)評估范圍的界定、評估價(jià)格的確定、評估參數的選取等，均以該日之企業(yè)內部財務(wù)報表、外部經(jīng)濟環(huán)境以及市場(chǎng)情況確定。本報告中一切取價(jià)標準為評估基準日有效的價(jià)格標準，計價(jià)貨幣種類(lèi)為人民幣。

　　五、評估原則

　　1、遵循獨立、客觀(guān)、公正、科學(xué)的評估工作原則；

　　2、遵循產(chǎn)權利益主體變動(dòng)原則、資產(chǎn)持續經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則和公開(kāi)市場(chǎng)原則等資產(chǎn)評估操作性原則；

　　3、遵循其他公允的評估原則。

　　六、 評估依據

　　我們在本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的國定、地方政府和有關(guān)部門(mén)的法律法規，以及在評估中參考的文件資料主要有：

　�。ㄒ唬┰u估行為依據

　　我所與委托方簽定的評估業(yè)務(wù)委托書(shū)

　�。ǘ�）評估法規依據

　　1、1991年11月16日中華人民共和國國務(wù)院91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》。

　　2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)（1992）36號文《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》。

　　3、原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)的《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》。

　　4、《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的暫行規定》（財政部財產(chǎn)評估司財評字[1999]91號文件發(fā)布）。

　�。ㄈ�）評估產(chǎn)權依據

　　1、資產(chǎn)使用、經(jīng)營(yíng)方申報的《資產(chǎn)評估內容》；

　　2、資產(chǎn)使用、經(jīng)營(yíng)方提供的《新聞大廈租賃合同書(shū)》等權益證明。

　�。ㄋ模┰u估取價(jià)主要依據

　　1、2005年《HN省統計年鑒》；

　　2、2005年《�？谑薪y計年鑒》；

　　3、國家及HN省、�？谑蓄C布的有關(guān)法律、法規、規章及政策；

　　4、JHSY大酒店裝修標準；

　　5、評估人員市場(chǎng)調查的酒店客房銷(xiāo)售價(jià)格信息資料及同等級酒店客房、餐飲、娛樂(lè )等市場(chǎng)行情信息資料；

　　6、2005年至2012年HN省旅游接待、收入資料；

　　7、《資產(chǎn)評估常用數據與參考手冊》。

　　七、評估方法

　　根據本次評估的目的和評估對象的特點(diǎn)，委估標的屬可產(chǎn)生持續性經(jīng)營(yíng)收益的資產(chǎn)，其收益及風(fēng)險皆可量化，故采用收益現值法進(jìn)行評估。

　　收益現值法是指通過(guò)估算被評估資產(chǎn)未來(lái)預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。估價(jià)基本思路為：客房收入、西餐廳營(yíng)業(yè)收入、中餐廳營(yíng)業(yè)收入、大堂吧營(yíng)業(yè)收入、KTV包廂收入、桑拿保健收入、會(huì )議收入、酒店商務(wù)中心收入等其它收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加、營(yíng)業(yè)費、管理費、維修費等并考慮一定的空置率后，余額確定為凈收益，并通過(guò)一定的折現率折成現值，進(jìn)而估算出其價(jià)值，基本公式為：

　　VI —— 評估價(jià)值

　　r —— 資本化率

　　a —— 第t年后無(wú)變化的年純收益

　　n ——年限

　　ai —— 第i年的純收益

　　t —— 純收益有變化的年限

　　八、評估過(guò)程

　　整個(gè)評估工作共分四個(gè)階段進(jìn)行：

　�。ㄒ唬┰u估前期準備工作階段

　　本階段的主要工作是：根據我所資產(chǎn)評估工作的需要，向評估單位布置資產(chǎn)評估申報表，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)申報工作；同時(shí)收集資產(chǎn)評估所需文件資料，制訂資產(chǎn)評估工作計劃。

　�。ǘ�）根據資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規定，對評估范圍內的資產(chǎn)進(jìn)行了評估和產(chǎn)權調查，具體步驟如下：

　　1、聽(tīng)取企業(yè)有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現狀的介紹；

　　2、以企業(yè)填報的資產(chǎn)評估申報表進(jìn)行征詢(xún)、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數據進(jìn)行核實(shí)；

　　3、根據資產(chǎn)評估申報表的內容到現場(chǎng)進(jìn)行實(shí)物核實(shí)，并對資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、記錄；并與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交流，了解資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理狀況；

　　4、根據委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類(lèi)資產(chǎn)的具體評估方法；

　　5、調閱資產(chǎn)移交清冊、設備運行記錄、維修及事故記錄等有關(guān)資料；

　　6、開(kāi)展市場(chǎng)調研、詢(xún)價(jià)工作，走訪(fǎng)有關(guān)單位；

　　7、對酒店的裝修及設施進(jìn)行鑒定；

　　8、對委估資產(chǎn)進(jìn)行評估，測算其評估價(jià)值。

　�。ǘ�）評估匯總階段

　　根據各專(zhuān)業(yè)組對各類(lèi)資產(chǎn)的初步評估結果，進(jìn)行匯總分析工作，確認評估工作中沒(méi)有發(fā)生重評和漏評的'情況，并根據匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結果進(jìn)行調整、修改和完善。

　�。ㄋ模└鶕�評估工作情況，起草資產(chǎn)評估報告書(shū)，向有關(guān)方提交資產(chǎn)評估報告書(shū)初稿，進(jìn)行必要的修改后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書(shū)。

　　九、 評估結論

　　根據估價(jià)的目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)測算分析，確定在估價(jià)時(shí)間2012年11月1日，位于�？谑袨I海大道89號JHSY大酒店未來(lái)14.84年使用權、經(jīng)營(yíng)權和發(fā)展權等權益總評估值為20，879.75萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳億零捌佰柒拾玖萬(wàn)柒仟伍佰元整。（RMB 208，797，500.00元）。

　　十、 特別事項說(shuō)明

　　1、本報告評估結果是反映評估對象在評估基準日用于前述特定的評估目的，根據公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的公允價(jià)值。沒(méi)有考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對其評估值的影響，亦未考慮國家宏觀(guān)政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力等對資產(chǎn)價(jià)值的影響。

　　2、若評估基準日后資產(chǎn)數量發(fā)生變化，應根據本報告評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應調整；若評估基準日后資產(chǎn)價(jià)格標準發(fā)生變化，并對評估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應及時(shí)聘請具有相應評估資格的評估機構重新確定評估值。

　　3、本報告是在獨立、客觀(guān)、公正、科學(xué)的原則下作出的，我所及參加評估工作的全體人員與委托方及資產(chǎn)占有方無(wú)任何特殊利害關(guān)系，評估人員在評估過(guò)程中恪守職業(yè)規范，并進(jìn)行了充分的努力。

　　4、評估報告中涉及的資產(chǎn)原始資料、有關(guān)法律文件及相關(guān)產(chǎn)權證明文件由委托方提供，委托方對其真實(shí)性承擔法律責任。

　　十一、評估報告法律效力

　　1、本報告中的評估值是指委估對象在評估基準日之狀況和外部環(huán)境狀況前提下，為本報告所述評估目的，經(jīng)評估而提出的公允價(jià)值。

　　2、本報告的評估結論自評估基準日起一年有效，即自2012年11月1日起至2007年10月31日止，超過(guò)一年需重新進(jìn)行評估。

　　3、本次對委估資產(chǎn)評估結論，僅供委托方為酒店的發(fā)展這一評估目的的使用，未經(jīng)委托方許可我所不會(huì )隨意向他人提供或公開(kāi)。

　　4、本報告所列附件構成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力

　　十二、評估報告提交日期

　　本報告于2012年11月5日提交委托方。

　　十三、資產(chǎn)評估報告書(shū)附件

　　1、委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照副本復印件；

　　2、《新聞大廈租賃合同書(shū)》復印件；

　　3、資產(chǎn)評估機構營(yíng)業(yè)執照復印件；

　　4、資產(chǎn)評估機構及評估人員資格證書(shū)復印件；

　　5、評估對象部分實(shí)物資產(chǎn)圖片資料。

　　整體資產(chǎn)評估報告 6

　　簡(jiǎn)介

　　資產(chǎn)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則，在實(shí)施了必要的評估程序對特定評估對象價(jià)值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評估機構向委托方提交的反映其專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的書(shū)面文件。它是按照一定格式和內容來(lái)反映評估目的、假設、程序、標準、依據、方法、結果及適用條件等基本情況的報告書(shū)。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規定評估機構在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書(shū)面形式向委托方及相關(guān)主管部門(mén)報告評估過(guò)程和結果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結果報告書(shū)，既是資產(chǎn)評估機構與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價(jià)，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價(jià)值所發(fā)表的專(zhuān)家意見(jiàn)，也是評估機構履行評估合同情況的總結，還是評估機構與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔相應法律責任的證明文件。

　　總則

　　一、為進(jìn)一步促進(jìn)我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執業(yè)水平，根據《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院第91號令）[1]以及國家其他有關(guān)法律、法規，制定本規定。

　　二、凡按現行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規定進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類(lèi)資產(chǎn)評估項目必須遵循本規定。

　　三、本規定所稱(chēng)的資產(chǎn)評估報告的基本內容和格式是指資產(chǎn)評估機構接受委托開(kāi)展資產(chǎn)評估活動(dòng)后，按照資產(chǎn)評估管理工作的要求，向財產(chǎn)評估主管機關(guān)和委托方出具的涉及該評估項目的評估過(guò)程、方法、結論、說(shuō)明及各類(lèi)備查文件等內容的資產(chǎn)評估報告的基本內容及編制格式；

　　評估機構在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規定的要求。

　　四、本規定所稱(chēng)資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書(shū)正文、資產(chǎn)評估說(shuō)明、資產(chǎn)評估明細表及相關(guān)附件構成。

　　五、資產(chǎn)評估機構進(jìn)行資產(chǎn)評估活動(dòng)時(shí)，應當遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規定的要求；具體項目不適用本規定的，可結合評估項目的實(shí)際情況增減相應的內容。

　　六、資產(chǎn)評估活動(dòng)應充分體現評估機構的獨立、客觀(guān)、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書(shū)的.陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書(shū)正文不得出現評估機構的介紹性?xún)热荨?/p>

　　七、資產(chǎn)評估報告的數據一般均應當采用阿拉伯數字，資產(chǎn)評估報告應用中文撰寫(xiě)打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內容和結果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。

　　八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的有關(guān)規定與本規定相抵觸的，以本規定為準。

　　九、本規定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實(shí)施。

　　作用

　　檔案資產(chǎn)評估報告書(shū)有以下幾方面的作用：1）對委托評估的資產(chǎn)提供價(jià)值意見(jiàn)。2）資產(chǎn)評估報告書(shū)是反映和體現資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方，受托方及有關(guān)方面責任的依據。3）對資產(chǎn)評估報告書(shū)進(jìn)行審核，是管理部門(mén)完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。4）資產(chǎn)評估報告書(shū)是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來(lái)源。資產(chǎn)評估報告不僅是資產(chǎn)評估機構完成評估工作的總結，也是國有資產(chǎn)管理部門(mén)驗證、確認資產(chǎn)評估過(guò)程和評估結果的重要依據，是公眾投資者得以了解公司情況的重要途徑。因此，資產(chǎn)評估機構必須依照客觀(guān)、公正、實(shí)事求是的原則撰寫(xiě)資產(chǎn)評估報告，如實(shí)反映評估工作的情況，調查取證的資料要真實(shí)可靠，不得提供偽證。資產(chǎn)評估報告書(shū)必須由資產(chǎn)評估機構獨立撰寫(xiě)，不受資產(chǎn)評估委托方或其主管單位、政府部門(mén)或其他經(jīng)濟行為當事人的干預。 資產(chǎn)評估報告—種類(lèi)

　　國際上對資產(chǎn)評估報告有不同的分類(lèi)，如美國專(zhuān)業(yè)評估執業(yè)統一準則將評估報告分為完整型評估報告、簡(jiǎn)明型評估報告、限制型評估報告、評估復核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評估準則體系，因此對資產(chǎn)評估報告種類(lèi)還缺乏系統研究。

　　基本要素

　　資產(chǎn)評估報告一般應包括以下基本要素：

　　1）評估報告類(lèi)型；

　　2）委托方、資產(chǎn)占有方及其他評估報告使用者；

　　3）評估范圍和評估對象基本情況；

　　4）評估目的；

　　5）價(jià)值類(lèi)型；

　　整體資產(chǎn)評估報告 7

　　xxxxxxxxx：

　　承蒙委托，對位于的沙坪壩楊公橋車(chē)站龍鳳云洲小區俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據。

　　評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密準確的測算，并詳細考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項因素，確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)20xx年5月2日的評估結果如下：

　　一、評估對象

　　評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車(chē)站龍鳳云洲小區俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權類(lèi)型為出讓?zhuān)�證載用途為商品房，本次評估評估對象1個(gè)，實(shí)例2個(gè)。在評估時(shí)點(diǎn)，評估對象未設抵押、典當、擔保等他項權利。

　　二、評估時(shí)點(diǎn)

　　20xx年5月2日

　　三、估評目的

　　為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據。

　　四、評估結果

　　評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的'評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項因素，確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)20xx年5月2日的價(jià)值結果為：

　　房產(chǎn)租金：光華陽(yáng)光水城—人民幣895元整

　　華宇西城麗景—人民幣1048元整

　　俊峰龍鳳云洲—人民幣1081元整

　　大寫(xiě)：光華陽(yáng)光水城—人民幣捌佰玖拾伍圓整 華宇西城麗景—人民幣壹仟零肆拾捌圓整 俊峰龍鳳云洲—人民幣壹千零捌拾壹圓整

　　法定代表或授權人：

　　經(jīng)辦注冊資產(chǎn)評估師：

　　經(jīng)辦注冊資產(chǎn)評估師：

　　整體資產(chǎn)評估報告 8

　　一、當前企業(yè)國有資產(chǎn)評估存在的問(wèn)題

　　資產(chǎn)評估是維護國有產(chǎn)權合法權益的重要手段，評估結果是確定涉及到資產(chǎn)的基準價(jià)格的依據，也是建立保護嚴格的現代產(chǎn)權制度的重要環(huán)節。然而，當前企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理存在著(zhù)一些不可忽視的問(wèn)題。

　�。ㄒ唬┱J識程度不全面。一些企業(yè)和部門(mén)對資產(chǎn)評估工作認知度還不夠全面，單純地認為評估只是為了某種經(jīng)濟行為的需要，不能從履行出資人和國有資產(chǎn)保值增值角度去充分認識資產(chǎn)評估的重要性，為了達到某一特定目的，臆定評估值，致使出現了資產(chǎn)評估走過(guò)場(chǎng)。

　�。ǘ�）提供資料不齊全。產(chǎn)權單位在提供委托評估范圍內的資產(chǎn)所需資料時(shí)，存在著(zhù)資料不完備、不齊全，報告附件或缺等現象，甚至有者提供虛假情況和資料，難以體現評估資產(chǎn)的全貌，容易形成帳外資產(chǎn)，埋下了國有資產(chǎn)流失的伏筆。

　�。ㄈ�）評估工作不深入。有的資產(chǎn)評估機構對委托范圍內的資產(chǎn)，沒(méi)有認真履行盤(pán)點(diǎn)清查、實(shí)地勘察等必要的核對程序，對債務(wù)債權類(lèi)資產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行必要的函證，只是對資產(chǎn)的帳面數憑工作經(jīng)驗作出評判，不能客觀(guān)公正地反映資產(chǎn)公允價(jià)值，難以保證評估結果的真實(shí)、合理和完整性。

　�。ㄋ模┰u估方法不恰當。評估執業(yè)師在開(kāi)展評估業(yè)務(wù)時(shí)，應當根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，并恰當選擇。而一些評估執業(yè)師在對某些資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)方法選擇不恰當，不慎引用評估假設，扭曲了資產(chǎn)價(jià)值。如房屋、機器設備等局限于公式性計算價(jià)格，僅考慮了原始成本折現率，而忽視了房屋類(lèi)別、屬性、地域等問(wèn)題，按重置成本法進(jìn)行評估，不能按照國家規定采取市價(jià)法及收益法的客觀(guān)實(shí)用性來(lái)評估，難以反映評估對象的公允價(jià)值。

　�。ㄎ澹┰u估內容不齊全。國有資產(chǎn)是指國家以各種形式投資形成的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他形態(tài)資產(chǎn)。那些以國有企業(yè)改制、國有資產(chǎn)轉讓為目的進(jìn)行的資產(chǎn)評估，必須對企業(yè)改制、產(chǎn)權轉讓的全部資產(chǎn)進(jìn)行評估。但是，在一部分企業(yè)改制和產(chǎn)權轉讓為目的的資產(chǎn)評估中，對專(zhuān)利、商標、商譽(yù)等極具價(jià)值和增值潛力的無(wú)形資產(chǎn)按極低的價(jià)格評估或不評估不說(shuō)明等。

　�。�六）信息披露不充分。評估報告應當披露必要的信息，使評估報告使用者能夠正確理解評估結論。但在有的資產(chǎn)評估報告中對于不動(dòng)產(chǎn)的總體情況、產(chǎn)權特點(diǎn)、權屬關(guān)系以及資產(chǎn)的擔保、抵押、剝離、租賃、權證變更等可能對評估資產(chǎn)價(jià)值判斷產(chǎn)生重大影響的信息，披露不夠充分。

　　二、加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估工作的對策思路

　　針對企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作存在的問(wèn)題，根據《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院令第91號）的規定，筆者認為應當按照“明確職責、嚴格程序、規范操作”的目標要求，來(lái)規范和加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理。

　�。ㄒ唬┟鞔_委托主體。當企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評估行為時(shí)，應當由國有資產(chǎn)產(chǎn)權持有單位委托具有相應資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構進(jìn)行評估，并與之簽訂《資產(chǎn)評估委托書(shū)》。企業(yè)應如實(shí)向資產(chǎn)評估機構提供有關(guān)情況和資料，并對所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負責，不得隱匿或虛報資產(chǎn)。這種按照經(jīng)濟行為批準權限與核準備案相一致的'原則，進(jìn)行的核準備案制度，有利于提高效率，分清責任，更好地體現權、責、利的統一，確保中介獨立客觀(guān)公正執業(yè)。同時(shí)可以有效地防止企業(yè)與中介惡意串通、隱匿資產(chǎn)、虛增負債和低評漏評等舞弊現象，防止企業(yè)內部人及其他關(guān)聯(lián)利益方與中介形成利益共同體和一致行為人的產(chǎn)生。

　�。ǘ�）嚴格選聘條件。產(chǎn)權持有單位應按照公開(kāi)、公平、公正、透明、擇優(yōu)和高效的原則，嚴格選聘有資質(zhì)、有信譽(yù)、有業(yè)務(wù)勝任能力的評估機構進(jìn)行企業(yè)國有資產(chǎn)評估工作。資產(chǎn)評估機構要自覺(jué)堅持《資產(chǎn)評估準則》的規定，遵循獨立、公正、客觀(guān)的原則進(jìn)行資產(chǎn)評估工作。

　�。ㄈ�）規范評估程序。執業(yè)人員應當根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當選擇評估方法。按照現場(chǎng)調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等步驟組織實(shí)施評估業(yè)務(wù)，對委托范圍內的資產(chǎn)、負債實(shí)施實(shí)地勘察、核對，客觀(guān)公正地進(jìn)行資產(chǎn)評估，最大限度地保證評估結果的真實(shí)、合理和完整性，為資產(chǎn)處置提供客觀(guān)的價(jià)格依據。積極推行企業(yè)整體價(jià)值評估方法，對涉及企業(yè)價(jià)值評估的項目原則上要求采用兩種以上的評估方法進(jìn)行驗證，使國有企業(yè)多年形成的品牌價(jià)值、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)得到充分體現，有效提升評估報告的質(zhì)量。

　�。ㄋ模┨岣邎虡I(yè)水平。按照職業(yè)道德行為規范的要求，進(jìn)一步提高國有資產(chǎn)評估人員的專(zhuān)業(yè)知識水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，加深對資產(chǎn)評估準則的理解，切實(shí)提高資產(chǎn)評估項目核準、備案的工作質(zhì)量和效率。更新和提高執業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)知識和專(zhuān)業(yè)技能，熟練掌握現行各種有關(guān)規定和實(shí)務(wù)標準，不斷提高執業(yè)水平。同時(shí)，評估機構也應不斷創(chuàng )造條件，開(kāi)展各種形式的業(yè)務(wù)培訓，增強執業(yè)人員執行各種類(lèi)型評估業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，提高分析、判斷問(wèn)題的能力。

　�。ㄎ澹�實(shí)行專(zhuān)家評審。建立資產(chǎn)評估專(zhuān)家評審委員會(huì )制度，對重大項目的資產(chǎn)評估，應實(shí)行專(zhuān)家評審，邀請專(zhuān)家對重大項目資產(chǎn)評估方法的適用、范圍內容、取價(jià)標準的依據及評估程序進(jìn)行綜合評審，讓評估方面的專(zhuān)家對評估報告的質(zhì)量作出評價(jià)。并在實(shí)踐中不斷擴大專(zhuān)家評審范圍，不斷擴大專(zhuān)家隊伍的覆蓋面，特別是增加特殊行業(yè)、特種設備等方面的專(zhuān)家。因為專(zhuān)家評審可以更多地從行業(yè)執業(yè)行為的角度，更加關(guān)注評估報告的法律效力相關(guān)的內容。通過(guò)專(zhuān)家評審，力求實(shí)現評估程序更加合法、評估過(guò)程更加合規、評估結果更加合理。

　�。�六）加大監督力度。及時(shí)了解和掌握資產(chǎn)評估機構在國有資產(chǎn)評估項目中的執業(yè)情況，加強與相關(guān)評估行業(yè)主管部門(mén)的溝通與協(xié)調，組織開(kāi)展國有資產(chǎn)評估項目的質(zhì)量抽查，對評估人員、評估機構的工作質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，建立評估管理檔案，加大對違紀違規執業(yè)機構和人員的查處力度。建立和完善監督機制，對于違規的中介機構根據情況，采取通報、警告、將不良記錄備案、停業(yè)整頓、取消國有資產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)資格等措施。中介機構應樹(shù)立風(fēng)險意識，加強質(zhì)量控制，注重品德要求，強調職業(yè)道德，切實(shí)維護國有資產(chǎn)出資人利益，提升行業(yè)社會(huì )公信力，提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　整體資產(chǎn)評估報告 9

　　本人接受AA縣QQ有限公司的委托，根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)獨立、客觀(guān)、公正的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，為其公司自身的全部資產(chǎn)和負債進(jìn)行了評估。本人按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)和負債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對委估資產(chǎn)和負債在評估基準日20xx年11月30日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。

　　現將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方簡(jiǎn)介

　　企業(yè)名稱(chēng)：AA縣QQ有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“AA維佳新能源”）

　　住所：AA縣招商局

　　法定代表人：陳宏

　　注冊資本：壹仟萬(wàn)元整

　　實(shí)收資本：壹仟萬(wàn)元整

　　企業(yè)類(lèi)型：有限責任公司

　　營(yíng)業(yè)執照注冊號：470264000005730

　　發(fā)照機關(guān)：AA縣工商行政管理局

　　成立日期：2006年5月26日

　　經(jīng)營(yíng)范圍：新能源的開(kāi)發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設，有機農業(yè)基地建設。

　　截至評估基準日20xx年11月30日，AA縣QQ有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

　　AA縣QQ有限公司股東表

　　二、評估目的

　　根據需要，本次評估目的是量化AA縣QQ有限公司全部資產(chǎn)和負債于評估基準日20xx年11月30日的市場(chǎng)價(jià)值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價(jià)值參考依據。

　　三、評估對象和評估范圍

　�。�1）評估對象

　　本項目評估對象為20xx年11月30日AA縣QQ有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負債，具體包括公司的流動(dòng)資產(chǎn)和負債等。

　�。�2）評估范圍

　　根據《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)》和AA縣QQ有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細表。本次評估的范圍為AA縣QQ有限公司于20xx年11月30日的'全部資產(chǎn)和負債2017資產(chǎn)評估報告案例2017資產(chǎn)評估報告案例。

　　截止20xx年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評估明細表的委估資產(chǎn)和負債具體情況如下： （2）非流動(dòng)資產(chǎn)合計8，970，426.67元，其中：無(wú)形資產(chǎn)8，970，426.67元；

　�。�3）資產(chǎn)總計17，193，777.63元；

　�。�4）流動(dòng)負債合計7，565，368.60元，其中：其他應付款7，565，368.60元；

　�。�5）負債合計7，565，368.60元；

　�。�6）所有者權益合計9，628，400.03元。

　　本次申報評估的資產(chǎn)范圍與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。

　　四、價(jià)值類(lèi)型及其定義

　　依據本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。

　　市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，對在評估基準日進(jìn)行正常公平交易中某項資產(chǎn)應當進(jìn)行交易價(jià)值的估計數額。

　　五、評估基準日

　　為保證評估所需資料的真實(shí)性、完整性、公允性以及評估報告的時(shí)效性，經(jīng)與委托方商定，以 20xx年11月30日作為本次評估基準日。評估中所有取價(jià)標準均為評估基準日有效的價(jià)格標準。

　　六、評估報告的使用者

　　本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟行為有關(guān)的主管部門(mén)。

　　七、評估原則

　　根據國家資產(chǎn)評估的有關(guān)規定，本次資產(chǎn)評估中主要遵循以下國家及行業(yè)規定的公認原則：

　�。ㄒ唬┳裱�獨立性原則。作為獨立的社會(huì )公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場(chǎng)，不受外界干擾和委托者意圖的影響；

　�。ǘ�）遵循客觀(guān)性原則。評估人員從實(shí)際出發(fā)，通過(guò)現場(chǎng)調查，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎上，以客觀(guān)公正的態(tài)度，運用科學(xué)的方法，使得評估結果具備充分的事實(shí)依據；

　�。ㄈ�）遵循科學(xué)性原則。評估人員根據各類(lèi)資產(chǎn)的特點(diǎn)確定了科學(xué)的評估方法，使資產(chǎn)評估結果科學(xué)合理；

　�。ㄋ模┳裱�產(chǎn)權利益主體變動(dòng)原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動(dòng)為假設前提，確定其在評估基準日的現行市場(chǎng)價(jià)值；

　�。ㄎ澹┳裱�資產(chǎn)持續使用的原則。即被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環(huán)境等情況繼續使用或者在有所改變的基礎上使用，確定相應的評估方法、參數和依據；

　�。�六）遵循替代性原則。評估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準日可能實(shí)現的或實(shí)際存在的價(jià)格或價(jià)格標準有多種，則選用以較低的價(jià)格為基準，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價(jià)格的影響；

　�。ㄆ撸┳裱�公開(kāi)市場(chǎng)原則。即評估的作價(jià)依據和評估結論在公開(kāi)市場(chǎng)存在或成立；

　�。ò耍┚S護產(chǎn)權持有者及投資者合法權益的原則。

　　整體資產(chǎn)評估報告 10

　　項目名稱(chēng)：

　　項目持有人：

　　評估報告提交日期：

　　評估編制單位：

　　一、評估目的

　　為專(zhuān)利項目“ 立體五環(huán)紀念品”進(jìn)行技術(shù)入股或技術(shù)轉讓、合作，提供價(jià)值參考依據。

　　二、評估范圍和對象

　　專(zhuān)利權方：

　　專(zhuān) 利 號：

　　主分類(lèi)號：

　　三、專(zhuān)利說(shuō)明

　　本實(shí)用新型提供了一種立體五環(huán)紀念品，它包括筒體和底座，筒體由五個(gè)圓筒按照奧運五環(huán)標志穿插排列連接成立體五環(huán)形狀，底座呈橢圓形，底座上設有與筒體的五環(huán)形狀適配的凹槽，五環(huán)形狀的筒體嵌裝在橢圓形底座的凹槽內裝配成整體的立體五環(huán)紀念品。本實(shí)用新型的立體五環(huán)紀念品將奧運五環(huán)標志融入實(shí)物，集觀(guān)賞性和實(shí)用性于一體，能使廣大的普通人更加頻繁的接觸奧運標志，起到了宣傳奧運文化、弘揚奧運精神的積極作用。

　　四、評估基準日

　　本項目評估基準日是二零零五年十一月二十九日。資產(chǎn)評估中的一切取價(jià)標準均為評估基準日有效的價(jià)格標準，考慮評估基準日盡可能與本次評估目的的實(shí)現日接近，加快轉讓工作等因素，經(jīng)協(xié)商，確定評估基準日為2005年11月29日，該評估基準日的評估結果能準確反映資產(chǎn)本身的價(jià)值。

　　五、評估原則

　　根據國家財政部有關(guān)法規，評估中遵循獨立、客觀(guān)、公正、科學(xué)的原則及其他一般公允原則。

　�。ㄒ唬﹫猿挚陀^(guān)、公正的原則：在評估工作中，一切從實(shí)際出發(fā)，認真進(jìn)行調查研究，采取符合實(shí)際的評估標準和方法，得出合理、可信、客觀(guān)、公正的評估結果。

　�。ǘ�）堅持獨立的原則：在評估工作中，排除一切干擾，確保資產(chǎn)評估資料和信息的'真實(shí)性和可靠性。

　�。ㄈ�）堅持科學(xué)性的原則：制定科學(xué)的工作方案，采用科學(xué)的評估程序和方法，依照財政部頒發(fā)的《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的暫行規定》和《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)》（試行）中的基本原理，指導評估操作，科學(xué)、合理地進(jìn)行資產(chǎn)評定和估算。

　　本次資產(chǎn)評估，我們按照國家有關(guān)法規和資產(chǎn)評估操作規范要求，嚴格遵循以上基本原則，對項目無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評估，維護

　　整體資產(chǎn)評估報告 11

　　一、報告目的

　　本報告是針對某公司在向銀行申請貸款時(shí)，需要對公司固定資產(chǎn)進(jìn)行評估的要求而編制的。本報告旨在對該公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行全面、客觀(guān)的評估，確定其市場(chǎng)價(jià)值，以便該公司作為貸款擔保物。

　　二、評估對象

　　該公司固定資產(chǎn)的評估對象包括不動(dòng)產(chǎn)、機器設備、車(chē)輛和辦公設備等，具體包括：

　　1、不動(dòng)產(chǎn)：公司所擁有的.地產(chǎn)、廠(chǎng)房、辦公樓等。

　　2、機器設備：公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的各種機器設備，如生產(chǎn)線(xiàn)、維修設備等。

　　3、車(chē)輛：公司用于運輸的各種車(chē)輛，如貨車(chē)、客車(chē)等。

　　4、辦公設備：公司辦公所需的設備，如電腦、打印機等。

　　三、評估方法

　　為保證評估結果的準確性和公正性，本次評估采用了市場(chǎng)比較法、成本法和收益法的綜合評估方法。

　　1、市場(chǎng)比較法：該方法是根據該公司固定資產(chǎn)市場(chǎng)交易的實(shí)際情況，以同類(lèi)固定資產(chǎn)的價(jià)格作為參照，進(jìn)行評估。評估對象涉及不動(dòng)產(chǎn)和車(chē)輛。

　　2、成本法：該方法是根據該公司固定資產(chǎn)的實(shí)際成本，進(jìn)行評估。主要用于評估機器設備和辦公設備。

　　3、收益法：該方法是根據該公司固定資產(chǎn)的收益能力，預測其未來(lái)收益，并將未來(lái)收益轉化為資產(chǎn)市值來(lái)進(jìn)行評估。該方法主要用于不動(dòng)產(chǎn)的評估。

　　四、具體評估結果

　　1、不動(dòng)產(chǎn)

　　根據市場(chǎng)比較法，該公司所擁有的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為xx萬(wàn)元�？紤]到不動(dòng)產(chǎn)的位置、周邊環(huán)境和未來(lái)發(fā)展潛力等因素，按照收益法計算后，該公司不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為xx萬(wàn)元。

　　2、機器設備

　　根據成本法，該公司機器設備評估價(jià)值為xx萬(wàn)元。

　　3、車(chē)輛

　　根據市場(chǎng)比較法，該公司車(chē)輛評估價(jià)值為xx萬(wàn)元。

　　4、辦公設備

　　根據成本法，該公司辦公設備評估價(jià)值為xx萬(wàn)元。

　　五、評估總結

　　根據本次評估結果，該公司固定資產(chǎn)總評估價(jià)值為xx萬(wàn)元。綜合考慮各個(gè)評估因素，本次評估結果具有可靠性和準確性。

　　六、結論與建議

　　根據本次評估結果，該公司固定資產(chǎn)具有一定的市場(chǎng)價(jià)值，可以作為該公司向銀行貸款的擔保物。建議公司在保證資產(chǎn)使用的前提下，加強資產(chǎn)管理，以提高資產(chǎn)使用效率和降低耗費。

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