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地產(chǎn)投資項目建議書(shū)
在生活中，我們都可能會(huì )用到建議書(shū)，建議書(shū)是一連串的管理實(shí)踐，往往有著(zhù)至關(guān)重要的作用。那么你有了解過(guò)建議書(shū)嗎？下面是小編精心整理的地產(chǎn)投資項目建議書(shū)，希望對大家有所幫助。
“北京交通臺”和“北京音樂(lè )臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體計劃進(jìn)行5個(gè)月，時(shí)間分別為開(kāi)盤(pán)期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，費用預計50萬(wàn)元。
(1)從交通中的視野角度來(lái)講，公共汽車(chē)的車(chē)身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì )給人留下較深的印象;因此，我們建議在公共汽車(chē)28路、康恩專(zhuān)線(xiàn)選取5—8輛汽車(chē)進(jìn)行公交車(chē)身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有xx花園廣告標識及電話(huà)的垃圾桶贈送市政部門(mén)安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車(chē)車(chē)身上的視覺(jué)廣告也是可利用的另一選擇;總體費用控制在60萬(wàn)元。
(2)、從客戶(hù)的工作及交際習慣來(lái)考慮;針對于客戶(hù)回家較晚的實(shí)際情況，我們認為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客戶(hù)的生活習慣決定，另一方面，此時(shí)間段的某些欄目的費用并不貴;建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類(lèi)節目(例如“生活速遞”)，此些節目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推xx花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬(wàn)元。
(3)、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶(hù)的閱覽習慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領(lǐng)雜志，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。
2、推廣策略
通過(guò)項目的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶(hù)型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細計劃：
(1)、形象導入期
在客戶(hù)的分期選取上，此時(shí)期首先應把握區域內有一定經(jīng)濟實(shí)力、對該區域有一定認同感的客戶(hù)(工作、居住在周邊的人)，他們是項目投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達成購買(mǎi)意向的人，也是我們該時(shí)間段的主抓客戶(hù)群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣(mài)場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí)、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥(niǎo)瞰圖等組成，傳達出在本地點(diǎn)有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應盡早尋找。
在20xx年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務(wù)中心區將成為CBD商務(wù)區及朝外大街商務(wù)區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。
(2)、內部認購期
此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷(xiāo)售人員在與客戶(hù)的交談過(guò)程中，通過(guò)側面了解客戶(hù)對本案的興趣程度及滿(mǎn)意與不滿(mǎn)意之處、利用模糊價(jià)格來(lái)揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶(hù)心中的作用及認知程度;此也是我們市場(chǎng)初探，進(jìn)行項目側重點(diǎn)調整所需獲得信息的重要來(lái)源之一。此時(shí)應將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。
(3)、銷(xiāo)售期
每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的黃金季節，多年的統計數字表明，此時(shí)間段各樓盤(pán)的銷(xiāo)售量在全年中占較大的份額，此段時(shí)機我們應緊緊抓住。參加展會(huì )的目的并不是要求銷(xiāo)售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機會(huì )，借以進(jìn)行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì )、20xx年第一次春季展會(huì )及20xx年夏季房展會(huì )，但參加展會(huì )需要注意以下幾點(diǎn)：
A、參加的展會(huì )一定要選在“國貿”，在國貿展會(huì )展位已訂滿(mǎn)的情況下，別處舉辦的展會(huì )寧肯不參加。
B、展位數不應低于5個(gè)。
C、展位一定要做特裝，體現出產(chǎn)品的現代時(shí)尚風(fēng)格，避免俗套，吸引參展觀(guān)眾的注意力。
三次展會(huì )總體費用控制在140萬(wàn)元(展位費+特裝費) 3、媒介廣告計劃安排
當項目開(kāi)始推介的時(shí)候，為了本案聲勢的營(yíng)造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在項目的內部認購期及開(kāi)盤(pán)初期采用報刊廣告營(yíng)造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔;當項目開(kāi)盤(pán)一個(gè)月后適當減少刊登頻率;針對客戶(hù)群的變化轉而選用例如“民航報”、“機票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目標”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。
4、海報、DM宣傳單的投放
投放地點(diǎn)：CBD商圈內寫(xiě)字樓及運動(dòng)場(chǎng)館、東二環(huán)偏北處的
寫(xiě)字樓、公寓、雅寶路地區、朝外大街周邊寫(xiě)字樓等等(應注意與晨報的DM投放不相重復)
按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷(xiāo)售額的1.5%——即1100萬(wàn)元(整體銷(xiāo)售周期內);
價(jià)格策略
由于本項目自身體量較小，房屋總套數較少，原則上不適合現在市場(chǎng)上眾多項目均采用的低開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略;因此在定價(jià)上，我們認為針對本案及市場(chǎng)情況應當把握“銷(xiāo)售為第一目的”的原則，制定一個(gè)合理的價(jià)格，力求短期內實(shí)現銷(xiāo)售，原則采用“小步快跑”的戰略思想，平穩提價(jià)，但期間的變故還可根據銷(xiāo)售的變化靈活調整。
按照項目自身的條件，理想的均價(jià)應在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過(guò)于求，現時(shí)認為應該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷(xiāo)，大部分賣(mài)了50%就停下，資金出現極大超出預計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響;而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶(hù)以高不成低不就的感覺(jué)，因此，我們應在開(kāi)盤(pán)時(shí)迅速拔高認購期時(shí)的公開(kāi)價(jià);經(jīng)過(guò)市場(chǎng)綜合比較及成本估算我們認為開(kāi)盤(pán)階段9600元/平(精裝修)的均價(jià)比較合理，也容易被市場(chǎng)所接受;在這個(gè)價(jià)位上也堅持采用菜單式精裝修。
從整體均價(jià)來(lái)考慮，項目開(kāi)盤(pán)以較低的價(jià)格取得市場(chǎng)的認同是必要的;如果各方面均按照我們的預計進(jìn)行，整體均價(jià)應為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷(xiāo)售社區B座南北向8層部分(約0.36萬(wàn)平米)，均價(jià)為9600元/平米;第二階段計劃銷(xiāo)售社區的B座東西向11、12層部分(約2.14萬(wàn)平米)，均價(jià)為10300元/平米;第三階段計劃銷(xiāo)售社區A座東西向20層部分(約1.8萬(wàn)平米)，均價(jià)為11000元/平米;第四階段計劃銷(xiāo)售社區A座南北向(約2萬(wàn)平米)21層部分，均價(jià)為12000元/平米。建議產(chǎn)品的整體計價(jià)單位無(wú)論內、外銷(xiāo)均采用美金來(lái)計價(jià)。
根據本項目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%，樓層差價(jià)上采用傳統意義上嚴格的差價(jià)，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右。
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