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關(guān)于住宅小區物業(yè)管理情況調查報告（精選10篇）
須要明白一個(gè)情況或一個(gè)事件的時(shí)候，我們就需要好好地展開(kāi)調查，調查的結果通常在調查報告上面呈現出來(lái)。怎樣寫(xiě)調查報告才規范呢？以下是小編整理的關(guān)于住宅小區物業(yè)管理情況調查報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
住宅小區物業(yè)管理情況調查報告 1
一、我區物業(yè)管理工作現狀
(一)住宅小區基本情況。全區住宅小區共有398個(gè)(昭山、高新小區61個(gè))，其中有物業(yè)公司管理的小區158個(gè)，由業(yè)主自治的43個(gè)，單位自管的22個(gè)，區、鄉鎮街、社(村)代管的175個(gè)。
(二)全區物業(yè)管理工作狀況。我區住宅小區物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統一監管、區物管辦協(xié)助管理、街(鄉)物管辦具體承擔指導、協(xié)調、監督的職責。20xx年5月，我區成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，在城管執法局下設物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區規范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區開(kāi)展無(wú)物管小區環(huán)境衛生居民自治以及住宅小區星級創(chuàng )建工作實(shí)施方案和細則的通知》、《岳塘區住宅小區物業(yè)管理專(zhuān)項整治工作方案》，規范了各街(鄉)、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調處理工作，涌現了一批星級小區。各街(鄉)成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專(zhuān)干。寶塔街道成立了專(zhuān)門(mén)的物管辦和物業(yè)糾紛調處中心，各社(村)明確了專(zhuān)職人員負責小區物業(yè)管理工作。
二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題和原因分析
(一)法律法規、政策不完善引發(fā)的系列問(wèn)題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制。物業(yè)管理是一項系統工程，與區、街(鄉)、社(村)工作緊密相連，同時(shí)涉及規劃、國土、建設、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門(mén)。按照法律法規，各職能部門(mén)的監管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區、街(鄉)、社(村)未參與，造成監管缺失，沒(méi)有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長(cháng)效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對物業(yè)管理工作的推動(dòng)缺乏獎懲辦法，不利于調動(dòng)物業(yè)管理工作的積極性，對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問(wèn)題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區新開(kāi)發(fā)的居民小區在辦理產(chǎn)權證時(shí)，房屋維修基金統一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要動(dòng)用維修基金需“兩個(gè)三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門(mén)進(jìn)行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來(lái)難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿(mǎn)意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現有少數物業(yè)公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費未作明確規定，出現了人員少、經(jīng)費缺、工作任務(wù)重、壓力大等問(wèn)題。按照屬地管理職能，區、街(鄉)、社(村)三級承擔的小區矛盾糾紛調解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的服務(wù)、指導、監管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現有人員配備難以應對。
(二)小區規劃建設遺留問(wèn)題多。一是由于規劃、建設、房產(chǎn)等職能部門(mén)、物業(yè)公司驗收把關(guān)不嚴，形成遺留問(wèn)題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區環(huán)境與銷(xiāo)售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權確定以及經(jīng)營(yíng)收益分配等方面存在諸多遺留問(wèn)題，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、建設單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調。二是老舊小區、安置房小區存在管理難。老舊小區一般都是單位建的福利房，小區整體規劃設計相對滯后，道路狹窄。而安置小區在規劃建設之初也存在著(zhù)工程造價(jià)低、配套設施不齊等問(wèn)題，致使兩類(lèi)小區的財物偷盜頻發(fā)、小區安全隱患多、違章建筑多、衛生環(huán)境差，無(wú)論是小區自治還是社(村)協(xié)調聘請物業(yè)公司，都難以滿(mǎn)足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區沒(méi)有交存房屋維修金，房屋及公共設施年久失修，政府經(jīng)費投入有限，居民又負擔不起過(guò)高的維修費，給物業(yè)管理帶來(lái)很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問(wèn)題。部分小區電梯質(zhì)量存在安全隱患，長(cháng)期維護維修不及時(shí)不到位，二次供水設施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開(kāi)發(fā)商、建設單位責任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)。四是住宅小區普遍存在停車(chē)難。
(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問(wèn)題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權行為時(shí)有發(fā)生。我區共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級資質(zhì)的.4家，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的62家，外來(lái)的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區建成后，開(kāi)發(fā)建設單位不是通過(guò)招投標方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構，再次利用物業(yè)牟利，導致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開(kāi)發(fā)商和建設單位，物業(yè)公司處于強勢地位，業(yè)主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權益的行為。二是物業(yè)管理費收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調研的小區看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費，導致物業(yè)管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時(shí)，“足額繳納物業(yè)費”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會(huì )通過(guò)減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越差，物業(yè)管理費收取越來(lái)越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現狀無(wú)法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng )新意識。
(四)業(yè)主委員會(huì )作用沒(méi)有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會(huì )的主體地位不明。業(yè)主委員會(huì )按照《物業(yè)管理條例》的規定，它只是業(yè)主大會(huì )的執行機構，它與物業(yè)公司的地位不對等，不具備法人資格。業(yè)主委員會(huì )在維權過(guò)程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會(huì )在制度設計時(shí)法律地位的缺失，很難達到《物業(yè)管理條例》在制度設計時(shí)的規范和要求。二是業(yè)主委員會(huì )組建困難。新開(kāi)發(fā)建設的小區因開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會(huì )成立條件，加之開(kāi)發(fā)商、建設單位拖延移交社會(huì )事務(wù)，難以實(shí)現業(yè)主自治。調查中發(fā)現大部分小區業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )選舉業(yè)主委員會(huì )達不到規定的人數，給組建工作帶來(lái)困難。三是業(yè)主委員會(huì )運作不規范，缺乏監督機制。業(yè)主委員會(huì )工作規則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導和規范，且房產(chǎn)部門(mén)對物業(yè)公司、小區業(yè)主委員會(huì )的工作監督管理不強，對業(yè)主委員會(huì )存在亂作為的現象缺乏制約的依據和手段。四是業(yè)主委員會(huì )成員缺乏責任意識。少數的業(yè)主委員會(huì )成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒(méi)有從全體業(yè)主利益角度考慮問(wèn)題，功利心重，利用業(yè)主委員會(huì )謀取私利，造成不良的社會(huì )影響。五是業(yè)主自我管理和維護意識缺失。表現在自治意識差，公德意識不強。只管自家門(mén)內的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的門(mén)外事務(wù)。
三、關(guān)于加強全區住宅小區物業(yè)管理工作的建議
為進(jìn)一步加強和規范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序健康發(fā)展，維護社會(huì )大局穩定，根據《物權法》，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，湖南省實(shí)施《物業(yè)管理條例》辦法，建設部、財政部令[20xx]第165號《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》、住建部[20xx]165號文件《物業(yè)承接查驗辦法》和湘潭市《關(guān)于加強市城區物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)規定，結合我區實(shí)際，現就如何加強住宅小區物業(yè)管理工作提出如下建議：
(一)完善頂層設計，建立健全法律法規，政府職能部門(mén)要當好“裁判員”
1.完善法律法規政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會(huì )精神，市里可以將住宅小區物業(yè)管理納入地方法規建設議程，明確業(yè)主委員會(huì )的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結構、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會(huì )決定補建或者續交專(zhuān)項維修資金、未按期繳納物業(yè)費等問(wèn)題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺，加強輿論宣傳與監督，影響法人單位的投標、個(gè)人的錄用晉升、信貸等，推動(dòng)物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區物業(yè)管理在構建和諧社會(huì )中的作用，建立物業(yè)公司準入制度，強化對物業(yè)公司的行政監管，理順市、區、街(鄉)、社(村)的職責職能、權利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結合、分級負責、協(xié)調聯(lián)動(dòng)”的工作機制。三是細化規則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設部、財政部令第165號《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強市城區物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規范監管、簡(jiǎn)化維修基金的使用程序，合理調整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調動(dòng)業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主參與自我管理的積極性。
2.嚴格依法依規把好規劃建設驗收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開(kāi)搖號選聘前期物業(yè)公司的規定。同時(shí)督促規劃、國土、住建、質(zhì)監、房產(chǎn)等部門(mén)加強對小區開(kāi)發(fā)過(guò)程中的監控管理，重點(diǎn)對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內容的把關(guān)，進(jìn)一步規范開(kāi)發(fā)商、建設單位的行為，嚴格落實(shí)《湖南省實(shí)施物業(yè)管理條例辦法》，切實(shí)保證小區物業(yè)配套設施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng )造良好條件。二是進(jìn)一步強化新建住宅小區驗收交付工作，規劃、建設、房產(chǎn)部門(mén)在對住宅小區開(kāi)發(fā)項目驗收時(shí)，區物業(yè)管理領(lǐng)導小組成員及所在街(鄉)、社(村)物管辦負責人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據政府職能部門(mén)行政許可內容逐項開(kāi)展檢查驗收。對開(kāi)發(fā)建設不配套等遺留問(wèn)題，責成開(kāi)發(fā)商、建設單位在規定期限內，高質(zhì)量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執行的，要依法依規嚴肅查處，從源頭上控制和減少開(kāi)發(fā)商、建設單位將遺留問(wèn)題轉嫁到物業(yè)公司，力推開(kāi)發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構建三方共贏(yíng)的良好局面。三是加快對老舊小區的改造步伐。老舊小區特別是改制企業(yè)移交管理的小區較多，居民收入低。政府在基礎設施建設資金分配上予以?xún)A斜，區牽頭，街(鄉)按轄區組織全面摸底，有計劃逐年對小區的基礎設施進(jìn)行提質(zhì)改造，對改造后的零散小區進(jìn)行整合，將形成規模的小區由街(鄉)、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會(huì )，招標引進(jìn)正規物業(yè)公司進(jìn)駐。
3.加強對物業(yè)公司的監管。加強和完善物業(yè)管理勢在必行，政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門(mén)人員力量，加強經(jīng)費保障。一是學(xué)習上海的做法由政府購買(mǎi)服務(wù)。組建全區住宅小區管理事務(wù)所，采取購買(mǎi)公共服務(wù)的方式，對全區小區的物業(yè)行政管理委托社會(huì )中介組織管理。二是嚴格市場(chǎng)準入和退出制度。物業(yè)主管部門(mén)要嚴格執行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理，構建多級次的服務(wù)標準體系，并充分發(fā)揮基層的監督指導作用，將區、街(鄉)、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門(mén)對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進(jìn)行一次考核審定，評分較低單位要嚴肅整治，執行退出制度。三是組織開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識差，只收費不服務(wù)，多收費少服務(wù)，收費不規范等現象進(jìn)行專(zhuān)項整治。同時(shí)，引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分類(lèi)收取的評估、監測等服務(wù)。通過(guò)第三方機構的介入和相關(guān)部門(mén)規范管理，保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)內容和標準等向社會(huì )的公開(kāi)，增加透明度，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì )和諧穩定。
(二)規范市場(chǎng)運作，加強協(xié)調監督檢查，區、街(鄉)社(村)三級要當好“指導員”。
1.進(jìn)一步明確工作職責。明確區、街(鄉)、社(村)的相應工作職責，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉)要加強物管辦的力量，配備專(zhuān)職工作人員，物管工作經(jīng)費納入到區、鄉財政預算和街道的財政計劃。同時(shí)，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會(huì )成員、樓棟長(cháng)、有小區管理經(jīng)驗的志愿者或社會(huì )公益組織加入到小區管理隊伍。繼續開(kāi)展對無(wú)物管小區環(huán)境衛生業(yè)主自治及住宅小區星級達標創(chuàng )建工作，并加強對申報、創(chuàng )建、評選結果的宣傳和運用，營(yíng)造良好的社會(huì )輿論氛圍，逐步形成政府監管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結合的綜合管理格局。
2.積極構建物業(yè)管理與社(村)建設聯(lián)動(dòng)機制。建立社(村)、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司的聯(lián)席會(huì )議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長(cháng)效機制。通過(guò)政府購買(mǎi)公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調解機構。區、街(鄉)物管辦應結合文明城市創(chuàng )建工作，進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理條例》，加強業(yè)務(wù)培訓，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導物業(yè)公司不斷適應業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區服務(wù)發(fā)展，營(yíng)造清潔、衛生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區業(yè)主的“服務(wù)員”。
3.加強對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的指導。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )的自治和監管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導、監管好業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )是街(鄉)、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區相關(guān)部門(mén)要加大對《物業(yè)管理條例》等法律法規的學(xué)習培訓、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門(mén)、物業(yè)公司、小區業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、建設單位等都能了解物業(yè)管理法律法規，自覺(jué)履行職責。要增強業(yè)主自治意識、有償服務(wù)意識、依法維權意識，積極組建業(yè)主委員會(huì )，協(xié)助推薦遵守國家法律法規、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會(huì )委員。對人口規模達到兩千人以上的小區可以成立居民委員會(huì )，完善居民委員會(huì )與業(yè)主委員會(huì )“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導業(yè)主委員會(huì )制訂議事規則、信息、財物公開(kāi)、檔案管理等制度，切實(shí)發(fā)揮應有的作用，使業(yè)主委員會(huì )成為小區的“管理員”。
4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細都采用法律手段。而社會(huì )矛盾糾紛得不到及時(shí)調整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過(guò)規范小區自治的內容，完善小區公約，提高業(yè)主依法維權的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔應盡的義務(wù)和責任。區、街(鄉)、社(村)有針對性地在小區開(kāi)展“文明小區”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶(hù)”等評比活動(dòng)，促進(jìn)小區業(yè)主自覺(jué)遵守社會(huì )公德，形成和諧相處的良好氛圍。
住宅小區物業(yè)管理情況調查報告 2
物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來(lái)，隨著(zhù)城市建設的快速推進(jìn)，居民對加強小區物業(yè)管理的要求越來(lái)越迫切。我社區虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區管理已一年時(shí)間了，針對一年來(lái)物業(yè)管理情存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了調查與思考，現將調查情況分述如下：
一、一年來(lái)物業(yè)管理取得的成效
1、物業(yè)管理觀(guān)念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會(huì )、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著(zhù)我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會(huì )不斷提高。所以，居民、社會(huì )、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高�，F在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)為住宅小區服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時(shí)重點(diǎn)考慮的內容了，開(kāi)發(fā)建設單位同樣也經(jīng)常把小區今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣(mài)點(diǎn)。在小區交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區的物業(yè)管理狀況，開(kāi)始積極參與到小區內的各項物業(yè)活動(dòng)中來(lái)。同時(shí)，政府也不斷加大力度，進(jìn)一步引導和規范物業(yè)管理市場(chǎng)，并積極籌措資金改善老小區環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì )對物業(yè)管理的意識和觀(guān)念相對前幾年來(lái)說(shuō)有了很大的改進(jìn)，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。
2、老小區物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區的居住環(huán)境，實(shí)現舊住宅小區基礎設施和環(huán)境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務(wù)水平。
3、業(yè)主委員會(huì )過(guò)分強調維權，忽視對業(yè)主責任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區的業(yè)主委員會(huì )在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業(yè)主委員會(huì )也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導責任。
4、物業(yè)管理收費較難。一是對服務(wù)不滿(mǎn)抵制交費。業(yè)主對服務(wù)的不滿(mǎn)，常常以不交物業(yè)費的方式表達。如虹橋一村二村物業(yè)費收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問(wèn)題影響交費。業(yè)主對房屋質(zhì)量缺陷等開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題不能得到及時(shí)解決不滿(mǎn)，直接影響著(zhù)物業(yè)費的收取，有些居民因對改造質(zhì)量不滿(mǎn)、沒(méi)有停車(chē)位等遺留問(wèn)題得不到解決而拒交物業(yè)費。
二、對策措施和建議
1、加快物業(yè)管理法制建設，完善物業(yè)管理政策。同時(shí)，根據我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的`道路。
2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著(zhù)我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會(huì )不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會(huì )、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社區要從管理的角度來(lái)講必須對物業(yè)管理有一個(gè)更高的標準，將物業(yè)管理的各項要求、有關(guān)法規政策，通過(guò)各種宣傳途徑向居民、社會(huì )、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什
住宅小區物業(yè)管理情況調查報告 3
近年來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，我市新開(kāi)住宅小區不斷增多，加之原來(lái)的老舊小區，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來(lái)越突顯，小區居民對物業(yè)方面反應的問(wèn)題也越來(lái)越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線(xiàn)教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調研要求之機，就我市小區物業(yè)管理方面展開(kāi)了調研�，F將調研情況報告如下：
一、我市物業(yè)管理工作的現狀
�、逍^物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著(zhù)我市近年來(lái)的住宅小區的不斷增多而顯得越來(lái)越重要，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規范北鎮市物業(yè)管理行業(yè)，通過(guò)采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專(zhuān)項維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì )、頒布相關(guān)法律法規等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬(wàn)平方米，其中住宅面積為175萬(wàn)平方米，辦公面積40萬(wàn)平方米，商業(yè)面積30萬(wàn)平方米。有住宅小區147個(gè)，有28個(gè)小區由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬(wàn)平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書(shū)，新建小區物業(yè)覆蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過(guò)去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場(chǎng)化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
�、孀≌^的特點(diǎn)
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專(zhuān)人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開(kāi)發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車(chē)位少，無(wú)人管理，物業(yè)形同虛設。
2、老舊小區遺留問(wèn)題多。由于歷史的原因和客觀(guān)條件限制，我市部分居住小區建成時(shí)間較長(cháng)，遺留問(wèn)題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關(guān)手續不完備；個(gè)別小區還是敞開(kāi)式的，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。
二、存在的主要問(wèn)題
�。�、物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著(zhù)聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
�。�、費率不統一，老舊小區物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒(méi)有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費用，用來(lái)作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿(mǎn)情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀(guān)念尚未完全形成。五是各個(gè)小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動(dòng)交費。
3、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建難且運作不規范。業(yè)主委員會(huì )，是指由物業(yè)管理區域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì )各方反映業(yè)主意愿和要求，并監督物業(yè)管理公司管理運作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，有些問(wèn)題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的`訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業(yè)主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒(méi)有必要；部分老舊小區開(kāi)發(fā)的較早，那時(shí)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)，只是開(kāi)發(fā)商代管，由于贏(yíng)利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無(wú)物業(yè)管理的現象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會(huì )更無(wú)必要，造成業(yè)主大會(huì )遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區規模較大、業(yè)主戶(hù)數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會(huì )，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些個(gè)別小區業(yè)主委員會(huì )雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無(wú)法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒(méi)有真正發(fā)揮出來(lái)。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無(wú)物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區物業(yè)維護、管理問(wèn)題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問(wèn)題，加之規模小，戶(hù)數少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理，其中存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
三、意見(jiàn)和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見(jiàn)與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監管。市政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實(shí)各項監管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門(mén)應廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權利、義務(wù)、責任，進(jìn)一步規范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習相關(guān)規范內容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會(huì )、公事辦等部門(mén)的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的物業(yè)專(zhuān)項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專(zhuān)項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務(wù)收費率。制訂統一的服務(wù)規范的同時(shí)制訂統一的收費標準，提高或變動(dòng)收費標準時(shí)要征求廣大。
住宅小區物業(yè)管理情況調查報告 4
一、社會(huì )實(shí)踐調查題目：
蘇州居住小區物業(yè)管理狀況
二、調查小組成員(共2人)
系別：
班級：
相對時(shí)間較長(cháng)的寒假對我們大學(xué)生來(lái)說(shuō)是一個(gè)了解社會(huì )的好機會(huì )。實(shí)踐調查作為每個(gè)大學(xué)生的必修課可觀(guān)要求我們要了解社會(huì )，研究社會(huì )，彌補教科書(shū)的不足。我們知道書(shū)上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實(shí)踐調查這一重要環(huán)節。而且通過(guò)這一實(shí)踐的過(guò)程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問(wèn)題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。
四、社會(huì )實(shí)踐調查的意義：
小區物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著(zhù)小區居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境，特別是現階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個(gè)安靜，舒適的小區環(huán)境。小區物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個(gè)參考因素。本次調查的目的是通過(guò)對蘇州市區不同層次的小區物業(yè)調查了解小區物業(yè)管理的基本常識，所受制約因素，并試圖找到現階段解決小區物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五、社會(huì )實(shí)踐調查對象與形式：
針對蘇州市區現在居民的住房條件，我們擬對四個(gè)不同層次和形式的小區進(jìn)行抽樣調查。
老新村大都建于上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差婁江新村、蘇安新村、永林新村(部分)、東港新村(部分)、里河新村、南環(huán)新村等婁江新村
街坊改造小區一般是上世紀90年代至今老街坊經(jīng)改造而成，以造型傳統的新式公房為主敬文里、打線(xiàn)里、石橋里等敬文里小區
古城區新建小區古城區高檔安全小區，管理較嚴格，房屋造型以傳統多層為主，但樓層不高(受園林地帶保護古風(fēng)貌的限制)華陽(yáng)里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區等華陽(yáng)里小區園區、新區樓盤(pán)大都興建時(shí)間較晚，樓層較多，設施齊全，位于蘇州經(jīng)濟最為發(fā)達的工業(yè)園區，小區物業(yè)往往由開(kāi)發(fā)商自行管理，自成品牌新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等新城花園
調查形式
�、倥c物業(yè)管理人員交談，咨詢(xún)，填寫(xiě)物業(yè)管理調查表
�、诓稍L(fǎng)小區居民，填寫(xiě)物業(yè)調查表
�、鄄稍L(fǎng)者自己評價(jià)小區環(huán)境，拍照片作記錄。
�、茈娫�(huà)訪(fǎng)問(wèn)一些同學(xué)和親友，了解其他小區的情況，以方便作總結和比較。
六社會(huì )調查日程安排：
調查分為四個(gè)階段進(jìn)行(共13天)
第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關(guān)內容并準備問(wèn)卷(8.6~8.9)
6號學(xué)習物業(yè)管理方面的一些簡(jiǎn)單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點(diǎn)及有關(guān)部門(mén)的聯(lián)系方式。學(xué)習制定調查問(wèn)卷的一般方法。
7號編輯調查問(wèn)卷一(居民)部分
8號編輯調查問(wèn)卷二(物業(yè)管理部門(mén))部分
9號制定下一步的調查計劃，復印相關(guān)證件、材料
第二階段：實(shí)地調查(8.10~8.14)
10號致電給部分小區物業(yè)管理處，預約時(shí)間。電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)親戚朋友，詢(xún)問(wèn)他們的居住地的情況并約好時(shí)間去他們家里訪(fǎng)問(wèn)。隨機到蘇州各個(gè)小區參觀(guān)，拍照片，收集相關(guān)資料。
11號蘇州街坊敬文里
12號蘇州古城區外圍婁江新村
13號蘇州古城區華陽(yáng)里
14號蘇州工業(yè)園區新城花園
第三階段：整理資料，概括總結(8.15~8.16)
第四階段：編輯資料，打印成冊(8.17~8.18)
七、社會(huì )實(shí)踐調查論文：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區位于古城區內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶(hù)近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門(mén)的建設規劃一直在對附近要拆遷整改的.房子進(jìn)行改造。
該小區的優(yōu)點(diǎn)
1.地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫院、朝陽(yáng)菜場(chǎng)、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2.省級優(yōu)秀小區，多次得獎。
3.綠化覆蓋面積達到40%。
該小區的不足
1.由于是街坊改造的，故小區出入口很多，人員出入管理起來(lái)比較難，基本不看證件，任何人都可以長(cháng)驅直入。給小區的安全問(wèn)題造成隱患。
2.小區地形比較復雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪(fǎng)客來(lái)說(shuō)，尋找相應的樓房比較麻煩。
3.晚上路燈比較少
4.靠近馬路，噪聲有時(shí)比較討厭。
整改建議
1.加強保安隊伍的人數，抬高保安隊伍的素質(zhì)。
2.多設一些指路牌和路燈。
3.繼續進(jìn)行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規劃，便于管理。要吸取之前改造過(guò)程中的經(jīng)驗，揚長(cháng)避短，合理規劃。
4.在外圍可以種植一些高大的樹(shù)木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
住宅小區物業(yè)管理情況調查報告 5
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，加強居住小區物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。此次調查聽(tīng)取了xx小區對該區物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪(fǎng)了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對一些居民進(jìn)行了調查問(wèn)卷，通過(guò)認真分析提出相應的對策�，F將調查情況報告如下：
一、物業(yè)管理工作的基本情況
據調查，xx小區位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶(hù)，始建于xx年，全部為多層住宅樓，每戶(hù)面積約90平方米。于xx年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區。設有地上停車(chē)位153個(gè)，以及地下停車(chē)場(chǎng)，配置了一處兒童娛樂(lè )園，有獨立的物業(yè)管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。
二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題
1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問(wèn)題：
一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談薄;
二是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立;
三是不服從管理，亂扔雜物現象時(shí)有發(fā)生，自律意識淡漠;
四是少數不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費;
五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門(mén)未起到相應的作用、沒(méi)有配套的宣傳欄、沒(méi)有自行車(chē)摩托車(chē)車(chē)棚等;
六是物業(yè)可使用費用太低，導致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運行。
該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門(mén)衛3人、監控5人、水電工1人、會(huì )計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬(wàn)多元，而就算全額收取物業(yè)費才2萬(wàn)8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無(wú)法維持。
2、業(yè)主反映存在的問(wèn)題：本人分別對小區部分業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調查，業(yè)主集中反映的問(wèn)題主要有：
一是物業(yè)管理開(kāi)始比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門(mén)衛的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時(shí)有發(fā)生;
二是小區內的監控沒(méi)有發(fā)揮應該有的作用，失竊過(guò)后出現監控死角;
三是外來(lái)人員以及車(chē)輛進(jìn)出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣(mài)，影響業(yè)主休息，管理沒(méi)有到位
四是公共設施損壞不能及時(shí)維修;
五是樓道衛生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次;
六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì )這個(gè)機構。
3、調查發(fā)現的問(wèn)題：
一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒(méi)有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛生及綠化維護，對車(chē)輛亂停亂放、外來(lái)人員進(jìn)出等基本管理沒(méi)有盡到應該盡到的義務(wù)。沒(méi)有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區沒(méi)有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規定公布收費項目以及收費標準，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應問(wèn)題得不到及時(shí)解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出;
二是物業(yè)費難收。小區物業(yè)費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿(mǎn)足個(gè)別住戶(hù)要求等，都作為不交費的理由。該小區物業(yè)管理費是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費不能按期繳納，就會(huì )造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上，而無(wú)心服務(wù)導致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門(mén)追繳，其他毫無(wú)辦法;
三是業(yè)主委員會(huì )流于形式。小區業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì )，主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
三、對策和建議
1、加強宣傳，廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開(kāi)展宣傳活動(dòng)，公開(kāi)物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開(kāi)支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟觀(guān)念深入人心，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識，讓業(yè)主心中明白傳統的'房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。
2、理順關(guān)系，明確職責。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì )性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開(kāi)展，必須協(xié)調各部門(mén)，明確職責，理順關(guān)系。一是要協(xié)調與xx企業(yè)的關(guān)系，要求xx企業(yè)落實(shí)小區部分房屋漏水及單元進(jìn)戶(hù)門(mén)損壞問(wèn)題，解決歷史遺留問(wèn)題。提供物業(yè)管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度;二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區派出所、社區居委會(huì )、環(huán)衛、綠化等部門(mén)的關(guān)系，分清、規范相互之間一些具體環(huán)節的權、責，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區物業(yè)管理的重要環(huán)節。
3、提高認識，明確責任。目前，小區的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實(shí)施業(yè)主委員會(huì )制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì )選聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì )協(xié)調，促使物管工作正常有序開(kāi)展。讓業(yè)主委員會(huì )制度真正的起到作用。相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。
4、完善配套設施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專(zhuān)業(yè)的保安隊伍，為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供基礎保證，解決部分車(chē)輛亂停亂放現象，對小區內破損較為嚴重的基礎設施進(jìn)行改造。
住宅小區物業(yè)管理情況調查報告 6
一、調查目的：
為更深掌握書(shū)本上的物業(yè)管理理論知識與實(shí)際工作的相結合，用理論知識加深對實(shí)際工作的認識，用實(shí)踐驗證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規律。通過(guò)對望開(kāi)物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理進(jìn)行調查，能更深刻認識到物業(yè)內容，管理，服務(wù)，及其專(zhuān)業(yè)知識的運用。
二、調查對象
望開(kāi)物業(yè)管理有限公司
三、調查成員：
xxx
四、調查方法：
資料法、問(wèn)卷調查法、現場(chǎng)觀(guān)查法
一、公司簡(jiǎn)介
望開(kāi)物業(yè)管理有限公司乃長(cháng)沙望城坡經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司下屬專(zhuān)業(yè)從事物業(yè)管理的全資企業(yè)，公司成立于1995年，自成立以來(lái)，采取深圳物業(yè)公司的先進(jìn)管理模式，創(chuàng )造了良好的服務(wù)形象，并成為長(cháng)沙市首批物業(yè)管理企業(yè)的佼佼者。望開(kāi)物業(yè)注冊資金1000余萬(wàn)元，資質(zhì)為三級物業(yè)管理企業(yè)。公司下設方圓廣告公司、岳麓區最大的室內集貿市場(chǎng)和摩托車(chē)市場(chǎng)，并擁有臨街商業(yè)門(mén)面4000多平米。雄厚的資金實(shí)力，規模健全的運行機制和廣闊的發(fā)展前景，使望開(kāi)物業(yè)在市場(chǎng)競爭中形成了強大的優(yōu)勢，先后接管了望城坡地區的望開(kāi)區辦公大樓、開(kāi)發(fā)區職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區等小型商住區3萬(wàn)多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽(yáng)明山莊14萬(wàn)平方米的大型住宅小區和長(cháng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區“麓谷”市政設施3.5平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負責管理開(kāi)發(fā)區2.5平方公里的自來(lái)水管網(wǎng)。20xx年，公司又順利的接受了臺灣鴻升置業(yè)的委托，管理其在長(cháng)沙市中心開(kāi)發(fā)的3萬(wàn)多平米，22層超百米的高層綜合性樓宇“鴻儀大廈”。經(jīng)過(guò)七年的發(fā)展，望開(kāi)物業(yè)已擁有員工136人，管理人員32人，專(zhuān)業(yè)技術(shù)執證人員36人。其中，大專(zhuān)以上學(xué)歷占總人數的70%以上。望開(kāi)物業(yè)的宗旨是“服務(wù)到永遠”。
二、存在的一些問(wèn)題及解決方案
A.小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題。具體表現在以下幾方面：
�。ㄒ唬I(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。據了解，物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出。
�。ǘ┢髽I(yè)對管理服務(wù)的定位不準確，我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升，（在與業(yè)主的交談中了解到大門(mén)處的保安，總是歪歪斜斜的坐著(zhù)，從來(lái)不盤(pán)查任何進(jìn)出的人，哪些推銷(xiāo)員敲門(mén)推銷(xiāo)、貼小廣告方便得很）。二是物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益，（占用5樓架空層，并出租牟利，甚至還在5樓的屋頂花園養雞！5樓的設計用途是作為給全體業(yè)主休閑的場(chǎng)所，并計入公用面積要全體業(yè)主分攤了的。5樓的物業(yè)用房產(chǎn)權也是歸全體業(yè)主所有的，但現時(shí)已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車(chē)場(chǎng)是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車(chē)費收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停100臺次車(chē)計算收費，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了1000元，一年就是好幾十萬(wàn)�。�
門(mén)口是物業(yè)用房被出租辦成了打字復印、賣(mài)煙的商店，進(jìn)門(mén)以后是琳瑯滿(mǎn)目的'廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續的臟）！電梯所到的每個(gè)樓層、包括電梯門(mén)本身，也被物業(yè)公司整成了廣告間。
三、從來(lái)不曾存在的業(yè)主委員會(huì )，經(jīng)物業(yè)公司一通莫須有的操作，呼的一下就成立啦！
從沒(méi)見(jiàn)到過(guò)委員會(huì )的委員們收集業(yè)主的意見(jiàn)和建議，倒是聽(tīng)說(shuō)了委員們有怎樣怎樣的費用和待遇。這才是真正可怕的！業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
B.解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:
1、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會(huì )制度規范化。相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。對于物業(yè)管理費用的收取，在物業(yè)管理公司內，著(zhù)重的也是物業(yè)管理費，他是物業(yè)管理的關(guān)鍵，物業(yè)管理小區的基礎就是在于物業(yè)管理費，物業(yè)管理費用支撐著(zhù)小區的日常工作的進(jìn)行，對于物管費用的收取，小區內的業(yè)主的繳納意見(jiàn)就各抒己見(jiàn)了。通常大部分業(yè)主會(huì )主動(dòng)繳納，但總有那么一小部分有各種理由拒交費用，要達到收費率高，也是一件很難做到的事，跟業(yè)主的素質(zhì)也是有關(guān)系的。
2、（1）加強物業(yè)公司工作人員的培訓。讓他們明白自己的責任，職責，在每天的工作中要認真對待，應遵循公司的各種相關(guān)的規定，條例，認認真真的做好自己的工作。物業(yè)管理員要起到監督的作用。對于小區的保潔，保衛，環(huán)保，綠化等各項工作的展開(kāi)，物業(yè)管理員，應對各位工作人員進(jìn)行講解，對他們進(jìn)行培訓.
�。�2）重視物業(yè)管理的重要基礎工作——設備管理。對于設備管理，管理處著(zhù)重建立和完善設備管理制度;對各類(lèi)設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗，以保證水質(zhì)符合國家標準;發(fā)電機每月試運行一次;消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災險情時(shí)，消防泵能正常使用。等等。
�。�3）搞好小區的清潔衛生，為小區樹(shù)立了良好的形象。同時(shí)小區衛生質(zhì)量也是決定物業(yè)管理水平的重要因素之一。每天要對小區的清潔衛生工作情況及清潔工進(jìn)行不定期的檢查和巡視。清潔用品，工具，殘舊的要及時(shí)更換，衛生間和公共區域的清潔用具要分開(kāi)，公共區域抹布每季度更換一次；對小區每個(gè)角落都要做到落實(shí)，如公共場(chǎng)所沒(méi)有蜘蛛網(wǎng)，無(wú)積水，無(wú)塵土等；垃圾清運，垃圾清運是否準時(shí)，是否日產(chǎn)日清，清運是否干凈，垃圾清運過(guò)程中散落地面的垃圾是否清掃干凈，是否每周清洗垃圾桶內外一次?
�。�4）所謂細節決定成敗，不管從事何種職業(yè)都有注意細節，特別是從事服務(wù)性工作的工作者，必須要一絲不茍，既然選擇了物業(yè)管理，就要對業(yè)主負責，不可以物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)亂收費，或者收了費不做事。
3、在重大節日，物業(yè)公司與其接管的小區可以舉行晚會(huì )，增進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的感情，有利于日后的物業(yè)管理。
三、調查總結
1.在調查中，對于物業(yè)管理工作人員的工作內容切實(shí)真正的了解到了很多。作為一名物業(yè)管理員，在小區內，一定要做到認知負責，為區內的業(yè)主提供一個(gè)安靜，干凈的公共環(huán)境，做事多多考慮業(yè)主，但不是所有都往業(yè)主身上想，做事應實(shí)際，真實(shí)，不欺騙作假。誠信真實(shí)的為業(yè)主服務(wù)。
2.通過(guò)調查，對管理處的設施管理設施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解，加深了我們對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我們的物業(yè)管理知識，使我們對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。
3.通過(guò)調查，我們了解到現在物業(yè)管理在社會(huì )上沒(méi)有得到全部人們的認同，因此我們應該加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會(huì )對物業(yè)管理的認識。物業(yè)管理企業(yè)應加強與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會(huì )各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為是否規范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內容進(jìn)行大規模的宣傳。同時(shí)，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規和特點(diǎn)，體會(huì )到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過(guò)媒體的正面引導，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。
住宅小區物業(yè)管理情況調查報告 7
為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強對物業(yè)行業(yè)的監督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問(wèn)題，努力改善城市人居環(huán)境，實(shí)現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個(gè)小區，18家物業(yè)公司的基礎情況進(jìn)行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區共有物業(yè)公司18家，其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級資質(zhì)的3家；三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區現有物業(yè)小區56個(gè)，樓房937棟樓，住戶(hù)70479戶(hù)。無(wú)物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶(hù)5854戶(hù)。其中省級示范小區15個(gè)；市級示范小區18個(gè)；其它小區19個(gè)。
二、存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業(yè)主管部門(mén)的職能、權利、義務(wù)不明晰，權利過(guò)于集中在上邊，形成了區級政府物業(yè)管理部門(mén)有人力開(kāi)展管理工作、事實(shí)上卻無(wú)力去管，而市物業(yè)管理部門(mén)有權管、卻無(wú)人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應該體現在基層，事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規定，縣區物業(yè)管理部門(mén)應該具有對物業(yè)企業(yè)監督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門(mén)最基本的監督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區物業(yè)辦成立后，市里下放給區物業(yè)辦的職能中，不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業(yè)企業(yè)違規處罰的職能。這就無(wú)法保證縣（區）政府有效監督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問(wèn)題、服務(wù)問(wèn)題就無(wú)法有效得到解決。同時(shí)，區政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒(méi)有相應的辦公經(jīng)費、沒(méi)有公務(wù)車(chē)輛，無(wú)法實(shí)現有效的、經(jīng)常性的管理。
�。ǘ┲贫确ㄒ幉煌晟�，開(kāi)展工作無(wú)依據。
物業(yè)行業(yè)系統（包括政府行業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )）制度不健全，法規不完善，就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現在：一是政府物業(yè)管理部門(mén)沒(méi)有健全的對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無(wú)約束狀態(tài)，只有出現問(wèn)題時(shí)，才有人去過(guò)問(wèn)；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒(méi)有對其實(shí)施處罰的有效手段和依據，長(cháng)此以往，問(wèn)題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設等問(wèn)題沒(méi)有有約束力的監督手段和解決問(wèn)題的法律依據，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問(wèn)題說(shuō)明，在物業(yè)管理實(shí)踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問(wèn)題就會(huì )長(cháng)期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無(wú)法實(shí)現依法有序開(kāi)展。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理不規范，服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內部管理不規范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題，而物業(yè)費收不上來(lái)，服務(wù)就更上不去，長(cháng)此以往，惡性循環(huán)。我們調查過(guò)的物業(yè)公司沒(méi)有一家能將收費情況、費用使用情況、服務(wù)內容和收費標準等重要信息進(jìn)行公開(kāi)。到現在，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應該收取那些費，收費標準是多少，開(kāi)展了那些項目的服務(wù)，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開(kāi)，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規范的問(wèn)題，另一個(gè)側面反映了物業(yè)企業(yè)沒(méi)有很好的樹(shù)立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費、不愿意繳費的問(wèn)題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問(wèn)題。通過(guò)調查得知，我區除車(chē)輛廠(chǎng)物業(yè)公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長(cháng)此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區，問(wèn)題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門(mén)走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開(kāi)發(fā)商卷走房屋維修基金的問(wèn)題；景南4號樓房屋無(wú)產(chǎn)權的問(wèn)題至今無(wú)法妥善解決。
�。ㄋ模├吓f小區基礎條件差，管理上不去。
我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無(wú)物業(yè)管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業(yè)管理住宅區面積67%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全區物業(yè)管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全區物業(yè)管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多等問(wèn)題十分突出，這些問(wèn)題長(cháng)期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區無(wú)法正常開(kāi)展。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)企業(yè)準入不規范，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數不具備開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過(guò)去開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的子公司，大多沒(méi)有通過(guò)正規的`渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規范，服務(wù)不到位的問(wèn)題成了普遍性的問(wèn)題。加之政府在行業(yè)管理的過(guò)程中，沒(méi)有引入競爭機制，沒(méi)有建立相應的退出機制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問(wèn)題嚴重，重收費輕管理問(wèn)題突出。在我區，甚至有兩家物業(yè)公司管一個(gè)樓、一個(gè)小區的現象。
�。I(yè)委會(huì )成立難，群眾參與度低。
由于物業(yè)管理在我市和我區還處于發(fā)展時(shí)期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì )更是新生事物。各小區業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區業(yè)主來(lái)自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無(wú)所謂心態(tài)，導致召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )較為困難。有的小區即使勉強成立了業(yè)主委員會(huì )，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會(huì )組成人員，平時(shí)疏于活動(dòng)，形同虛設，沒(méi)有發(fā)揮其應有的作用，更無(wú)法實(shí)現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會(huì )的法律地位并不十分清晰，許多棘手問(wèn)題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會(huì )難有大的作為。
三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步理順體制，增強管理效力。
物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問(wèn)題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門(mén)；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過(guò)程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時(shí)，市政府在批準各區成立物業(yè)辦的同時(shí)，必須把辦公經(jīng)費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
�。ǘ┙⒔∪贫�，完善配套法規。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門(mén)建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過(guò)健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規范化。二是在物業(yè)企業(yè)內部進(jìn)一步完善管理機制，開(kāi)展規范的管理和服務(wù)，向社會(huì )公開(kāi)收費、服務(wù)、收費支出等重要信息，通過(guò)向社會(huì )公開(kāi)這些信息，讓業(yè)主明明白白交費，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。
�。ㄈ┱鲗Ю吓f小區改造，逐步解決問(wèn)題。政府作為物業(yè)市場(chǎng)的管理和協(xié)調主體，必須對確保物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業(yè)市場(chǎng)的認識、管理、以及在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的各種問(wèn)題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問(wèn)題就會(huì )長(cháng)期困擾我市物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我市建設宜居城市的目標就不會(huì )順利實(shí)現。因此，政府在通過(guò)房管、規劃、建設等部門(mén)加強對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的約束的同時(shí)，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問(wèn)題，逐步改善老舊小區的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場(chǎng)走上健康發(fā)展的道路。
�。ㄋ模┮幏段飿I(yè)市場(chǎng)，建立競爭機制。
物業(yè)市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場(chǎng)的協(xié)調主體是政府及其行業(yè)行政主管部門(mén)。因此，政府有責任通過(guò)制定政策、完善法規、加強監管、改進(jìn)服務(wù)等途徑，積極營(yíng)造規范的物業(yè)管理市場(chǎng)氛圍和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。政府要依據有關(guān)的法律法規，根據我市物業(yè)管理實(shí)際，嚴格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵和競爭機制，杜絕開(kāi)發(fā)商建一處樓、誕生一個(gè)物業(yè)公司和一個(gè)小區、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規范管理現象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學(xué)的退出機制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。
�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ�，逐步提高認識。
全社會(huì )（包括政府各部門(mén)）必須進(jìn)一步提高對物業(yè)工作重要性的認識，增強關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責任感�，F代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個(gè)性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)是新時(shí)期構建和諧社會(huì )的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀(guān)上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場(chǎng)化的表現形式；對市民而言，物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長(cháng)期保值增值的重要原因。因此要在全社會(huì )中廣泛宣傳物業(yè)管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領(lǐng)導干部的認識，努力營(yíng)造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
�。┮婪ǔ闪I(yè)委會(huì )，逐步理順供需關(guān)系。
在全區范圍內，依法成立業(yè)主委員會(huì )，逐步理順社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動(dòng)。社區居委會(huì )和業(yè)主委員會(huì )都是小區居民的自治組織，這兩個(gè)組織是街道社區和小區業(yè)主利益的維護者和實(shí)踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區居委會(huì )和小區業(yè)主委員會(huì )監督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區居委會(huì )和小區業(yè)主委員會(huì )的主觀(guān)能動(dòng)作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過(guò)政府行業(yè)主管部門(mén)，協(xié)調好、理順好社區居委會(huì )、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動(dòng)的關(guān)系，從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規范化、合理化。
住宅小區物業(yè)管理情況調查報告 8
一、我鎮小區樓盤(pán)及物業(yè)管理現狀
我鎮目前成型的小區共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區（光亮·陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區，分屬7個(gè)開(kāi)發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮的住宅小區物業(yè)管理從20xx年開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀(guān)。物業(yè)管理已成為人們日常生產(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。
但由于受管理權限和歷史遺留問(wèn)題的影響，我鎮的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復雜，總的來(lái)看，我鎮業(yè)管理可分為以下兩種類(lèi)型：一是舊小區傳統舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類(lèi)小區修建當初開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會(huì )造成物管人員的消極怠工，提供的服務(wù)達不到要求，再加上這些小區業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒(méi)有正規的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個(gè)人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項目）和低收費。
xx年后修建的12個(gè)小區中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì )只有祥瑞花園1個(gè)小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環(huán)境較好，沒(méi)有城市街道穿過(guò)，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開(kāi)展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽(yáng)光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區。但另一方面，這些由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買(mǎi)房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說(shuō)空關(guān)房按規定連續六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話(huà)通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。
二、小區貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規情況
為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮采取以點(diǎn)帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開(kāi)展宣傳活動(dòng)，并通過(guò)橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開(kāi)展物業(yè)管理政策法規宣傳活動(dòng)。近一年來(lái)，發(fā)送宣傳資料近1.5萬(wàn)份，舉辦了以“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過(guò)開(kāi)展這些宣傳活動(dòng)，對進(jìn)一步加強物業(yè)管理、落實(shí)物管法規起到了良好的宣傳效果。
三、小區業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )情況
我鎮小區起步較晚，12個(gè)小區只有祥瑞花園小區由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì )，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì )，共同探討本小區物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區（陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒(méi)有達到80%，所以還沒(méi)有形成業(yè)主委員會(huì )，不過(guò)正在前期的籌備當中；起于小區都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )。
四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數量及經(jīng)營(yíng)情況
目前，我鎮共有2家正規物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負責光亮·陽(yáng)光佳苑小區）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，加上小區有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務(wù)情況
目前2個(gè)高層小區的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協(xié)調好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務(wù)管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區由業(yè)主委員會(huì )統一收取，交業(yè)主委員會(huì )財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個(gè)高層小區由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區物業(yè)費用由社區工作人員收�。ɑ臼詹蝗�，用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮小區物業(yè)管理存在的'問(wèn)題
1、沒(méi)有正規的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì )，小區物業(yè)管理比較混亂。
全鎮12個(gè)小區中，只有祥瑞花園小區成立業(yè)主委員會(huì )，2個(gè)高層小區為新建小區，暫未成立業(yè)主委員會(huì )。剩下的9個(gè)小區均未成立業(yè)主委員會(huì )。主要是因為此類(lèi)小區自2005年建成以后，小區開(kāi)始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開(kāi)發(fā)商制定物業(yè)管理人員來(lái)管理物業(yè)，但由于物業(yè)管理人員自身素養的偏低，是的無(wú)關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來(lái)越嚴重，對提供的服務(wù)越來(lái)越不滿(mǎn)意，最終開(kāi)發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區的物業(yè)管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過(guò)來(lái)問(wèn)題沒(méi)有解決好，業(yè)主還不滿(mǎn)意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區物業(yè)管理費收費難。
12個(gè)小區，除了2個(gè)高層電梯小區物業(yè)費收取按照重慶市物價(jià)局核準外，其余10個(gè)小區物業(yè)費基本上是按照建筑面積來(lái)收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒(méi)有正規的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主自身市民意識不強，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識比較死板，比如說(shuō)有的小區業(yè)主開(kāi)始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒(méi)有交導致心里不平衡，或者說(shuō)自己過(guò)分要求得到更多的服務(wù)而沒(méi)有提供，繼而開(kāi)始不交物管費；有的是口頭說(shuō)交，但沒(méi)有實(shí)際行動(dòng)。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽(yáng)光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬(wàn)，而物管費全額收取才有24萬(wàn)多，資金缺口近8.9萬(wàn)元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒(méi)有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業(yè)主委員會(huì )，費用由委員會(huì )統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來(lái)的交由社區管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區也會(huì )楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無(wú)物管。
3、集資房小區成政府包袱。
某些小區（如祥瑞花園小區）開(kāi)始修建的時(shí)候為集資房，業(yè)主沒(méi)有購買(mǎi)大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問(wèn)題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒(méi)有著(zhù)落，實(shí)際上成了政府的包袱。
4、規劃超前性不夠，車(chē)位配備普遍不足。
由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，規劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買(mǎi)私家車(chē)的人員越來(lái)越多，導致鎮內大部分小區車(chē)位配備不足。12個(gè)小區除了2個(gè)高層電梯小區有自己的地下停車(chē)位，其余十個(gè)小區都沒(méi)有統一的小區車(chē)位，小區內車(chē)輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車(chē)子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。
八、造成問(wèn)題的主要原因
1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會(huì )難成立。
業(yè)主自身市民意識不強，是各小區未成立業(yè)主委員會(huì )的一個(gè)重要原因。隨著(zhù)生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農意識并沒(méi)有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線(xiàn)、亂養貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛(ài)理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門(mén)口�！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的共識還沒(méi)有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問(wèn)題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區當時(shí)開(kāi)發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒(méi)有要求購房者購買(mǎi)大修基金，現在開(kāi)發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒(méi)有繼續做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拿已過(guò)保修期的借口來(lái)搪塞，不予修補；沒(méi)有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修
住宅小區物業(yè)管理情況調查報告 9
調查提綱：
通過(guò)對源泉小區的住戶(hù)和居民進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和走訪(fǎng)調查，源泉小區目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區的過(guò)程當中存在著(zhù)很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒(méi)有盡到自己應有的責任，衛生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿(mǎn)意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現狀和水平。通過(guò)對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。
調查過(guò)程及內容：
20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區進(jìn)行研究調查，在達到小區門(mén)口后，我們就發(fā)現一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒(méi)有設置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進(jìn)入小區的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢(xún)問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發(fā)現了一個(gè)問(wèn)題，該小區沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè )場(chǎng)所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現該小區還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的現象，后來(lái)發(fā)現小區內部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現場(chǎng)隨機調查詢(xún)問(wèn)的方式，向12名小區住戶(hù)詢(xún)問(wèn)了他們對該小區的不滿(mǎn)意之處及他們理想中該小區的模樣，之后我們對小區用戶(hù)描述的問(wèn)題和現象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現確實(shí)存在著(zhù)諸如樓道的.墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進(jìn)入小區用戶(hù)的住房?jì)�，所以有些�?wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調查和總結的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著(zhù)不足和應當改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿(mǎn)意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學(xué)校對調查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內容分類(lèi)如下：
1、該小區存在的主要問(wèn)題
2、這些問(wèn)題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問(wèn)題
主要問(wèn)題：
經(jīng)過(guò)現場(chǎng)調查和住戶(hù)的反映，總結出以下問(wèn)題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進(jìn)行粉刷
2）小區沒(méi)有保安人員，給小區安全管理帶來(lái)隱患
3）小區內停車(chē)秩序混亂，應加強管理
4）常有人到小區散發(fā)廣告，住戶(hù)反映，也存在不安全因素
5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理
6）小區內出現業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強管理
7）小區隨處可見(jiàn)垃圾，衛生服務(wù)需要加強
問(wèn)題主要原因：
1）該小區的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。
2）該小區沒(méi)有保安人員是因為物業(yè)管理費中無(wú)此項目。
3）小區停車(chē)秩序混亂是因為沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負責車(chē)輛管理的專(zhuān)職人員
4）常有閑雜人等到小區散發(fā)廣告是因為該小區入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應的出入人員登記表。
5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲(chóng)較多的原因，住戶(hù)居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小區經(jīng)常出現丟自行車(chē)現象，一方面是因為對進(jìn)入小區的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛生等宣傳標語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。
3）可以建立小區車(chē)輛管理制度，對小區有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負責。
4）小區入口設置電動(dòng)門(mén)，對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。
5）通知小區業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6）在小區的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現象。
7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設置垃圾桶數量。
住宅小區物業(yè)管理情況調查報告 10
物業(yè)管理問(wèn)題是加強社區建設，構建和諧社會(huì )的重要內容之一。綜合市長(cháng)公開(kāi)電話(huà)每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調研。
一、小區物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì )的有81個(gè)小區；在建住宅物業(yè)管理項目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部?jì)?yōu)稱(chēng)號的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號的20多個(gè)。
二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因
隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現在以下幾方面：
�。ㄒ唬I(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。
隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區,50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
�。ǘ┢髽I(yè)對管理服務(wù)的定位不準確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
�。ㄈ├吓f小區基礎條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業(yè)管理住宅區面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫配套設施數量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶(hù)在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。
�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規定進(jìn)行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節缺乏有效監督，一些項目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設施，如：車(chē)庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì )所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的'管理工作埋下隱患。
�。ㄎ澹犭y點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設單位沒(méi)有將小區的供水、供電設施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂(lè )家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時(shí)，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權，無(wú)法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動(dòng)維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話(huà)辦交辦后才被動(dòng)維修。
�。┈F行物業(yè)法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶(hù)接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng )水務(wù)公司認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預。
3、現行法規中關(guān)于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì )的規定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議
1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實(shí)施細則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進(jìn)一步規范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規范，專(zhuān)業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會(huì )制度規范化。
相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區改造。
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對老舊小區物業(yè)管理規劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應對 這類(lèi)事件時(shí)應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發(fā)事件特服電話(huà)，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報告，各區縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區經(jīng)理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統一應急指揮和處置以及未及時(shí)應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng )造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng )造和諧的社會(huì )環(huán)境。
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