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縣房地產(chǎn)調研報告
我們眼下的社會(huì )，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，多數報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。一聽(tīng)到寫(xiě)報告馬上頭昏腦漲？下面是小編為大家整理的縣房地產(chǎn)調研報告，歡迎大家分享。
縣房地產(chǎn)調研報告 篇1
近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革逐步深入，國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策驅動(dòng)，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現出強勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了我縣城鄉建設和社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運作不規范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題�？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998—20xx年全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細致、全面的調研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續健康發(fā)展�，F就1998—20xx年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀、存在問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢分析如下：
一、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況
�。ㄒ唬﹪窠�(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998—20xx年，我縣國內生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到20xx年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(cháng)幅度在17.53%以上。20xx年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動(dòng)了全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)和國民經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟發(fā)展中的一支生力軍。
�。ㄈ┩恋毓⿷闆r（表格附后）。1999—20xx年，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，處于發(fā)展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至20xx年達到最高，項目數有26個(gè)，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。20xx年由于政府宏觀(guān)干預，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到20xx年開(kāi)始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來(lái)源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。20xx年開(kāi)始，國家宏觀(guān)調控政策實(shí)施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場(chǎng)、旅游等用地供應不多，這與我縣經(jīng)濟發(fā)展結構及速度有關(guān)。近6年來(lái)，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應總量?jì)H為7.3289公頃，市場(chǎng)、旅游等其它經(jīng)營(yíng)性用地供應量?jì)H為2.3821公頃，可見(jiàn)在經(jīng)營(yíng)性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。從我縣統計部門(mén)的數據顯示，1998—20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額波動(dòng)較大。20xx年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比20xx年增長(cháng)3.1%。施工房屋面積83.1萬(wàn)平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬(wàn)平方米，減少5。3%；商品房銷(xiāo)售面積16.4萬(wàn)平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬(wàn)平方米，增長(cháng)102.9%。
�。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)購銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格穩步上升。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量年均保持在15萬(wàn)平方米以上，其中住宅銷(xiāo)售總量每年基本保持在12萬(wàn)平方米以上。據我縣相關(guān)統計資料顯示，我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米，增長(cháng)到20xx年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
�。┵彿縿�(dòng)機發(fā)生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動(dòng)機發(fā)生變化，由原來(lái)自住轉向以營(yíng)利為目的。據20xx年房展會(huì )統計，我縣居民購買(mǎi)外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。
�。ㄆ撸┬袠I(yè)規模迅速擴大，打造品牌房開(kāi)企業(yè)。截止20xx年底，全縣房開(kāi)企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開(kāi)企業(yè)脫穎而出。
�。ò耍┓康禺a(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供強大支持。從1998年末至20xx年末，我縣各項房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長(cháng)了2.12倍。20xx年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長(cháng)1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來(lái)發(fā)展最快的信貸品種，個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速。據人民銀行平陽(yáng)縣支行統計數據，我縣在20xx年以前個(gè)人購房信貸廖廖無(wú)幾，在20xx年個(gè)人購房信貸也只有623萬(wàn)元，僅占信貸總額的0.99%，而在20xx年個(gè)人購房貸款額就有8554萬(wàn)元，比20xx年增長(cháng)13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著(zhù)政府宏觀(guān)調控干預，到20xx年6月個(gè)人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬(wàn)元，比20xx年增長(cháng)350萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續發(fā)展提供了一個(gè)強有力的保障。
�。ň牛┓课莶疬w情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開(kāi)始，在摸索中不斷發(fā)展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。20xx年出臺《平陽(yáng)縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》，從以產(chǎn)權調換逐步發(fā)展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開(kāi)、公正、公平性。同時(shí)，20xx年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽(yáng)縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽(yáng)鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶(hù)的一致認可。
�。ㄊ┐媪糠慨a(chǎn)交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產(chǎn)交易活躍。20xx年存量房成交量達47.49萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)42.70%。同時(shí)，啟動(dòng)經(jīng)濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿(mǎn)足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35。9平方米，農民人均建筑面積達到35。1平方米，居全市前列。
�。ㄊ唬┳》勘Ｕ象w系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點(diǎn)縣以來(lái)，安居工程（經(jīng)濟適用房）改變了原來(lái)以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經(jīng)濟適用房）建設規模共25萬(wàn)平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺廉租住房實(shí)施辦法�，F根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶(hù)，符合廉租住房登記的有215戶(hù)（目前我縣準備在昆陽(yáng)鎮試行）。
二、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)分析
1、繁榮經(jīng)濟強硬支撐。近年來(lái)，我縣經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，20xx年全縣國內生產(chǎn)總值和財政總收入與1998年相比，分別增長(cháng)71%和125%。隨著(zhù)經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，20xx年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長(cháng)191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著(zhù)住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家宏觀(guān)政策大力推動(dòng)。一是消費減負，降低入市門(mén)檻。自1997年以來(lái)房產(chǎn)交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，20xx年6月國家清理取消了47項建設性收費，20xx年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個(gè)人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來(lái)，我縣各類(lèi)金融機構和住房資金管理中心累計發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至20xx年的31.4%，比全國平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn)，這正是增加住房消費的大好時(shí)機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀(guān)念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強大的活力。
5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來(lái)，我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，20xx年我縣城鎮總人口達84.1萬(wàn)人，比1998年增長(cháng)4.7%，此外，加上每年上萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員，這無(wú)疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。
三、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中存在的主要問(wèn)題和深層次原因分析
總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上說(shuō)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟適用房和低價(jià)商品房供應遠遠不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。樓盤(pán)中大戶(hù)型較多，小戶(hù)型較少，提高了商品房均價(jià)；二是宏觀(guān)調控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢發(fā)展，部分房開(kāi)企業(yè)的自我約束機制不夠完善，導致房開(kāi)企業(yè)違規開(kāi)發(fā)、虛假廣告、違規銷(xiāo)售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問(wèn)題；三是房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度不快，導致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。20xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒(méi)有出現較大增幅，可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對該縣GDP的拉動(dòng)并不明顯，也沒(méi)有產(chǎn)生規模效應；四是土地價(jià)格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過(guò)大，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據統計，我縣房?jì)r(jià)上漲的同時(shí)，空置率和空關(guān)率也隨之增大。20xx年空置率為3.5624萬(wàn)平方米，20xx年則上升為5。4121萬(wàn)平方米。20xx年，我縣商品房均價(jià)由20xx年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬(wàn)元推算，如一個(gè)家庭買(mǎi)60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導致眾多房源被少數有錢(qián)人購買(mǎi)，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購房的工薪階層，因經(jīng)濟問(wèn)題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開(kāi)企業(yè)整體水平不高�，F有房開(kāi)企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構規模較小。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場(chǎng)運作不甚規范。在開(kāi)發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣(mài)出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險不均、開(kāi)發(fā)成本差異等；九是開(kāi)發(fā)的小區品位不高。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無(wú)幾。
四、保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展對策
1、要加快房地產(chǎn)宏觀(guān)發(fā)展戰略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規劃的編制。房地產(chǎn)宏觀(guān)發(fā)展戰略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規劃將調解長(cháng)期以來(lái)因為行政區面積過(guò)小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區功能改造相結合，同時(shí)強調生態(tài)環(huán)境。通過(guò)總體規劃的編制與實(shí)施，真正實(shí)現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計劃時(shí)要兼顧“兩頭”，適時(shí)調控開(kāi)發(fā)結構，今后住宅要統籌考慮社會(huì )各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜，使他們買(mǎi)得起房，有房子住。
2、要加強對房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀(guān)調控能力。加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預警和信息披露制度，提高對市場(chǎng)的分析和判斷能力，加強宏觀(guān)調控能力，并正確引導房地產(chǎn)的投資和消費，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預警機制。
3、要控制商品房?jì)r(jià)格非正常上漲。一是要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經(jīng)濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，給房開(kāi)商創(chuàng )造平等競爭環(huán)境。同時(shí)，要科學(xué)、合理制定招、投標辦法，防止地價(jià)以“天標”中標；三是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監測體系，對市場(chǎng)供求比例、價(jià)格走勢及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反饋，以引導房開(kāi)企業(yè)做好市場(chǎng)的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀(guān)調控。
4、要盤(pán)活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿(mǎn)足不同層次住宅需求。隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快，建設和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產(chǎn)權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時(shí)間，按時(shí)交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿(mǎn)足不同層次住宅需求。
5、要改進(jìn)和加強房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。一是要加強商品房預（銷(xiāo)）售管理，規范商品房銷(xiāo)售環(huán)節，解除購房者后顧之憂(yōu)；二是要加強房產(chǎn)經(jīng)紀機構管理，規范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開(kāi)企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導房開(kāi)企業(yè)創(chuàng )建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開(kāi)發(fā)建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動(dòng)我縣住宅建設向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區環(huán)境，優(yōu)化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設朝著(zhù)產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴格入市門(mén)檻，對那些無(wú)資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開(kāi)企業(yè)，通過(guò)規范市場(chǎng)經(jīng)濟秩序及時(shí)清理出局。同時(shí)，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實(shí)力強、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強，以適應入世后的新形勢。
7、要加大經(jīng)濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點(diǎn)要體現在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟適用房建設項目招標工作，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設體制；二是要明確界定經(jīng)濟適用房購買(mǎi)標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實(shí)際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經(jīng)濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經(jīng)濟適用房單戶(hù)建筑面積，優(yōu)化戶(hù)型空間，改革建設戶(hù)型標準。同時(shí)，加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風(fēng)險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實(shí)行差別政策，以控制房開(kāi)在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過(guò)度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實(shí)強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的`同時(shí)，強化貸款監控，實(shí)行封閉運行；四是要加強對個(gè)人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個(gè)人貸款。
9、要規范發(fā)展物管。要結合文明創(chuàng )建活動(dòng)和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門(mén)作為行業(yè)主管部門(mén)，要結合實(shí)際，積極開(kāi)展試點(diǎn)工作、并注意總結經(jīng)驗，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅實(shí)基礎。
10、要加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監控力度。據了解，目前昆陽(yáng)鎮房開(kāi)用地較大，已遠遠超過(guò)當地住房需求量，這將影響整個(gè)地區房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。要加強對該鎮房開(kāi)的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續延期，建立健全統一有序的房開(kāi)市場(chǎng)，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過(guò)度投放，形成市場(chǎng)風(fēng)險。
五、未來(lái)3年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷、預測及發(fā)展趨勢分析
綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現狀可以看出，當前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說(shuō)是喜憂(yōu)參半，既不能盲目樂(lè )觀(guān)，也不能妄自菲薄。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀(guān)必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的必然結果，相對較大需求空間對房?jì)r(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持，而不是純粹投資動(dòng)機驅動(dòng)下“虛漲”。這是“平陽(yáng)現象”區別于“海南現象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房?jì)r(jià)較快上漲的同時(shí)，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因�；谝陨媳尘胺治�，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有較大發(fā)展空間。主要表現在：
1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間�！皹嬛欢既h’，建設新平陽(yáng)”，率先基本實(shí)現現代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰略�！白≡谄疥�(yáng)、游在平陽(yáng)、學(xué)在平陽(yáng)、創(chuàng )業(yè)在平陽(yáng)”是城市發(fā)展目標定位，這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進(jìn)程，構筑“大平陽(yáng)”發(fā)展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)機遇，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多發(fā)展空間。根據聯(lián)合國相關(guān)機構統計資料表明，人均GDP在800—8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過(guò)1250美元。另外在90年代，發(fā)達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發(fā)展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展潛在動(dòng)力。我縣區域舊城保護和改造經(jīng)過(guò)10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽(yáng)鎮解北11.87萬(wàn)平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬(wàn)平方米。另外，鰲江鎮火車(chē)站的后年開(kāi)通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動(dòng)作用。雖然，20xx年前我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬(wàn)平方米，而近年來(lái)實(shí)施開(kāi)放人口政策，每年新增人口在0.4—0.5萬(wàn)人，這里雖有經(jīng)濟適用房供給，但還不能滿(mǎn)足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續增長(cháng)，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實(shí)需求。20xx年，我縣戶(hù)籍人口為84.1萬(wàn)人，暫住人口3.83萬(wàn)人。根據我縣有關(guān)規劃資料，規劃近期20xx年戶(hù)籍人口為85。88萬(wàn)人，遠期20xx年戶(hù)籍人口為88.41萬(wàn)人。目前，隨著(zhù)該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農民轉為非農人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以后幾年人口增長(cháng)情況，城鎮總人口以每年4000—5000人速度增長(cháng)，其中非農人口增量為每年3000—4000人，暫住人口為每年200—300人。
�。�1）新增城鎮人口住房需求
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農人口增量
N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經(jīng)商、辦廠(chǎng)及咨詢(xún)服務(wù)等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人群實(shí)際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.20xx（萬(wàn)平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬(wàn)平方米）
20xx年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬(wàn)平方米）
�。�2）經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求
由于目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據20xx年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35。9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買(mǎi)新房換舊房，參照國際經(jīng)驗，如以非農業(yè)人口4萬(wàn)戶(hù)為基數，按每年每戶(hù)增加1平方米計算，年需求量為4萬(wàn)平方米左右。
�。�3）投資對商品房的需求
由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來(lái)，有相當數量的社會(huì )閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產(chǎn)市場(chǎng)低入住率，一旦可以賺錢(qián)，基本上都會(huì )出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉投資房地產(chǎn)等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右�？傊�，從目前土地供應狀況與未來(lái)市場(chǎng)需求分析，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )更加完善和成熟，住房消費將會(huì )更趨理性。
縣房地產(chǎn)調研報告 篇2
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現狀
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設，認真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標，以服務(wù)大局、情系民生為著(zhù)眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項目帶動(dòng)戰略為重點(diǎn)，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(cháng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶(hù)，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“增長(cháng)速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價(jià)格穩中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問(wèn)題
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業(yè)管理和規范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：
一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項目未取得《商品房預（銷(xiāo)）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預售;少數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿(mǎn)足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng )新力度還不夠。
三、幾點(diǎn)建議
1、放開(kāi)搞活，培育住房二級市場(chǎng)
在20xx年我縣就已全面放開(kāi)住房二級市場(chǎng)，為了進(jìn)一步放開(kāi)搞活住房二級市場(chǎng)，促進(jìn)存量住房流通，實(shí)現與商品房增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，適應居民改善居住條件的需求，拉動(dòng)居民消費，必需降低準入門(mén)坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續;必需簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率，實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費;必需培育和規范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng);
2、規范市場(chǎng)，著(zhù)力監管與服務(wù)
在規范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應在“監管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項目情況等方面嚴格把關(guān)。不僅認真審查材料，而且還要現場(chǎng)踏勘。二是加強商品房預（銷(xiāo)）售的監督和管理。嚴格執行預（銷(xiāo)）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機制
一是加大宣傳，轉變觀(guān)念。向社會(huì )開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的'社會(huì )整體意識。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶(hù)灌輸現代文明新的居住消費觀(guān)念，增強住區群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導機構，負責領(lǐng)導、協(xié)調、指導和監督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛生、搞好交通綠化等;新住宅小區規范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環(huán)衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì )有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權利和義務(wù)，具體規定物業(yè)管理經(jīng)費來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶(hù)簽訂管理合同，明確責、權、利關(guān)系，規范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設
一是建立責任制體系，切實(shí)加強“兩房”建設管理和監管。建立領(lǐng)導機構，設立專(zhuān)人負責，嚴格操作規程，實(shí)行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作，積極穩妥推進(jìn)“兩房”建設工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟適用住房 和廉租住房建設實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅持科學(xué)運作，規范操作規程，采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢(xún)服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開(kāi)搖號活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì )廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶(hù)調查、審核確認、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng )新思路、加強“兩房”建設。要用創(chuàng )新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復雜問(wèn)題和打造“兩房”建設領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng )新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
縣房地產(chǎn)調研報告 篇3
就XX縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續快速發(fā)展，在很大程度上改善了全縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了全縣城鄉建設和社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為全縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運作不規范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題�？h房管局、縣物價(jià)局于近期組織人員對全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細致、全面的調研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現狀
近年來(lái)，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮建設步伐不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定的形勢下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標快速增長(cháng)。房地產(chǎn)投資和消費為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，全縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)13家，注冊資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成18.7億元，先后建起龍山、環(huán)秀、玫瑰苑、環(huán)秀山莊、環(huán)秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門(mén)莊園等規模小區19個(gè)，構筑了以普通商品住房和已購公房為主的住宅結構，城區規劃內居民達2.7萬(wàn)戶(hù)，住房建筑總面積241萬(wàn)平方米，戶(hù)均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，20xx年度我縣實(shí)施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計發(fā)放租金補貼9萬(wàn)余元， 62戶(hù)住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設和我縣城市化進(jìn)程的推進(jìn)打下了堅實(shí)的基礎；今年上半年，XX縣房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現投資額1.3億元，施工面積28萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積8.7萬(wàn)平方米，發(fā)放商品房預售項目5個(gè)，申請預售面積8.9萬(wàn)平方米，其中住宅面積7.7萬(wàn)平方米，共計692套，商業(yè)用房69套，建筑面積1.2萬(wàn)平方米，實(shí)現稅費20xx余萬(wàn)元，同時(shí)為社會(huì )增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，有力拉動(dòng)了社會(huì )總體消費水平的增長(cháng)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經(jīng)濟增長(cháng)注入了新的活力,成為帶動(dòng)我縣建筑、建材、裝飾、運輸等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節。
目前，XX縣房地產(chǎn)業(yè)正處于相對平穩的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善，住宅小區的`環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶(hù)樓房面積為主，90平方米以下的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的30％左右。
總體看，20xx年XX縣房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度將略低于前兩年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩定。今年以來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價(jià)位普通商品住房等調控措施的實(shí)現以及二級市場(chǎng)的擴大，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、城鎮化居民、鄉鎮機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員等部分高收入群對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買(mǎi)對象以個(gè)人購買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購房比例）以及投資性購房的比例。20xx年是XX縣房?jì)r(jià)漲幅最大的一年，但從購房者購房的動(dòng)機來(lái)看，全縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說(shuō)明縣內整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大量投機者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。
房屋價(jià)格在經(jīng)歷了20xx年爆增之后，政府出臺了一系列宏觀(guān)調控措施，積極實(shí)行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對土地和房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的監督、檢查，實(shí)行穩健的針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)項調控政策，在今年全國經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)熱的背景下，雖然目前市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，但受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高、國民經(jīng)濟增長(cháng)等因素的影響，市場(chǎng)供給與需求同步增長(cháng)，商品房?jì)r(jià)格與商品住房?jì)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間，預計今后幾年房屋價(jià)格在略有上漲的基礎上將趨于平穩。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因
總體上說(shuō)，XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題：
一是住房供應結構不夠合理。住房供應與居民需求的矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應量不足四成，遠遠不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。樓盤(pán)中大戶(hù)型較多，小戶(hù)型較少，提高了商品房均價(jià)。
二是住房保障體系和機制尚不健全。覆蓋全社會(huì )、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規劃已編制實(shí)行，但是經(jīng)濟適用住房和實(shí)物配租制度尚未真正實(shí)施。
三是部分地域房?jì)r(jià)存在相對偏高現象。XX縣房?jì)r(jià)總體來(lái)說(shuō)基本合理，但受地域、交通、人文環(huán)境的各方面的影響，地域價(jià)格差距較大，縣城中心區域房屋均價(jià)已近2700元，而縣城西南部地域樓房?jì)r(jià)格還在1800元左右，折合成本、地價(jià)等各因素，部分樓盤(pán)價(jià)格確實(shí)存在相對偏高的現象。
四是市場(chǎng)信息反饋機制相對落后。目前房地產(chǎn)投資額、銷(xiāo)售量、空臵率、房?jì)r(jià)收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項數據信息無(wú)法及時(shí)反饋，不能很好的為上級和領(lǐng)導的決策提供可靠的數據參考。
五是城市規劃建設與經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的需求相比還相對滯后。近年來(lái)，XX縣城市建設雖然取得了長(cháng)足的進(jìn)步，但在城市建設整體、區域規劃和長(cháng)遠發(fā)展的角度上還存在著(zhù)不小的差距，與全縣經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的提高相比還相對滯后。
六是住宅小區配套設施建設還不完善。部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很?chē)乐�。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社
會(huì )帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區沒(méi)有或根本達不到設計要求。
七是房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度不夠。由于宏觀(guān)調控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢發(fā)展，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的自我約束機制不夠完善，還存在著(zhù)想通過(guò)違規開(kāi)發(fā)、虛假廣告、違規銷(xiāo)售、延期交房、縮水面積、降低房屋質(zhì)量等方式提高企業(yè)利潤的問(wèn)題。
八是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體資質(zhì)水平不高�，F有開(kāi)發(fā)企業(yè)13家，其中僅有1家是2級資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體資質(zhì)水平不高；開(kāi)發(fā)小區的品位參差不齊，住宅精品少，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無(wú)幾。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)對策
一是切實(shí)優(yōu)化住房供應結構。針對XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)現狀必須制定切實(shí)可行的住宅發(fā)展規劃，在控制非住宅及高價(jià)住宅的基礎上，著(zhù)力增加中低價(jià)位普通商品房的供應比例，緩沖當前大戶(hù)型、高價(jià)房的單一供應結構的需求，嚴格落實(shí)建設部90/70政策，滿(mǎn)足不同收入家庭的需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)品種豐富，讓居民“購者有其屋”。
二是繼續完善住房保障制度。住房是人的一種基本權利，是一種最基本的社會(huì )保障，是黨和政府關(guān)注及改善“民生工程”的一項重要任務(wù)。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問(wèn)題的基本途徑，應根據全縣實(shí)際制定發(fā)展目標，有計劃地推進(jìn)，繼續加大對廉租住房保障工作的支持力度，擴大保障范圍，完善保障制度，強化政府責任，構建多層次的住房保障體系，努力做到應保盡保。
三是控制商品房?jì)r(jià)格非正常上漲。首先，要盤(pán)活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系。
縣房地產(chǎn)調研報告 篇4
因此，我們必須溫故知新，認真總結四年來(lái)工作的經(jīng)驗教訓，切實(shí)找準存在問(wèn)題的根源，確定出解決問(wèn)題的可操作性辦法，在新的起點(diǎn)上輕裝上陣，奮起直追，使工業(yè)基地進(jìn)一步增強經(jīng)濟發(fā)展的內在動(dòng)力，真正成為縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要增長(cháng)點(diǎn)。
一、存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┗囟ㄎ徊幻鞔_，綜合協(xié)調能力薄弱
1、基地建設，規劃必須先行。我縣工業(yè)基地自XX年下半年開(kāi)發(fā)建設以來(lái)，至今沒(méi)有一個(gè)控制性詳規，更沒(méi)有入園企業(yè)布局規劃，一方面造成企業(yè)布局較混亂，大有“揀到藍子里都是菜”的魚(yú)目混珠現象，另一方面導致農民在已規劃但未征用的土地上亂搭亂建，無(wú)形增加了基地建設成本。同時(shí)，也難以與縣城總體規劃對接，與縣城基礎設施做到資源共享。
2、基地工作從開(kāi)發(fā)建設到引進(jìn)企業(yè)、安置企業(yè)落戶(hù)以及跟蹤服務(wù)，每項工作都必須得到各部門(mén)的配合和支持，但由于基地綜合協(xié)調能力薄弱，加之在部門(mén)利益的驅使下，基地工作難以順利推進(jìn)，從征用土地開(kāi)始到開(kāi)工建設的每一階段都舉步維艱，各部門(mén)都把基地看成是一塊餅干，不去想怎么把這塊餅干做大，而是都來(lái)爭著(zhù)分食，沒(méi)有爭到就處處設障礙，講條件，使基地工作難以順利進(jìn)行。目前，由于種種原因使基地已征用土地均無(wú)法開(kāi)工，造成近20家企業(yè)等地建設。
�。ǘ┻\行管理機制不活，監管乏力
1、投入回報率不高�，F在基地已經(jīng)投入了大量的土地資源及資金，但由于項目開(kāi)工多投產(chǎn)少，達標達產(chǎn)的就更少，尤其是像鋼構和溫室類(lèi)的項目，業(yè)務(wù)均在外地，即使開(kāi)工投產(chǎn)，如果監管不力，稅收也在外地，所以產(chǎn)生的`回報相對較少。
2、土地利用率低。在基地存在較多的閑置土地，已開(kāi)發(fā)的廠(chǎng)房中基本沒(méi)有多層廠(chǎng)房，已開(kāi)工投產(chǎn)的項目，經(jīng)對照其審批的規劃，還有大量廠(chǎng)房未動(dòng)工建設。目前，基地已建成的企業(yè)，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的現象。
3、統計口徑混亂、稅收征管不到位�；赜幸恍┢髽I(yè)是退城進(jìn)園或從其它鄉鎮引進(jìn)的企業(yè)，其稅收仍未落入基地，使基地稅源存在流失現象。
�。ㄈ┵Y金投入困難，基地發(fā)展緩慢
1、基地投入嚴重不足，基礎設施建設嚴重滯后，導致企業(yè)等地落戶(hù)。
2、基地企業(yè)資金短缺，有的企業(yè)建好廠(chǎng)房，購置設備后，缺少流動(dòng)資金，致使企業(yè)停工待產(chǎn)。
�。ㄋ模┺k事效率低，協(xié)調服務(wù)難以到位
1、有些職能部門(mén)對于建設工業(yè)基地的重要性和緊迫性仍然認識不到位，較強地追求部門(mén)利益、個(gè)人利益，較多地拘泥于繁瑣的程序，導致基地企業(yè)建設過(guò)程中涉及的用水、用電、辦證、辦照等審批程序效率低下，成本過(guò)高。
2、有的職能部門(mén)，特別是條管部門(mén)自行進(jìn)入基地企業(yè)檢查、處罰的現象經(jīng)常發(fā)生，導致企業(yè)不安心生產(chǎn)，有的已搬遷。
�。ㄎ澹╆犖樗刭|(zhì)不高，人力資源缺乏
1、基地內部工作人員懂業(yè)務(wù)的較少，特別是規劃、建設、測繪人才。
2、掌握一定職業(yè)技能的產(chǎn)業(yè)工人十分緊張，高級管理人才、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才更為短缺。
二、對策
基地發(fā)展到現階段，資金已投入下去，基礎設施基本配套，項目引進(jìn)來(lái)了，要真正出效益，出活力，主要在于項目的引進(jìn)和推進(jìn)，關(guān)鍵在于對基地和企業(yè)的監管。所以下一階段工作重心必須視項目開(kāi)發(fā)為生命線(xiàn)，把“安商”、“選項”和強化管理放在工作首位，通過(guò)“搭建平臺，完善政策，搞好服務(wù)，強化監管”等措施，使安商選資與項目推進(jìn)有機地結合起來(lái)，走出一條成功的“你助我發(fā)展，我助你發(fā)財”之路。因此，我們必須在五個(gè)方面采取新舉措。
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