縣房地產(chǎn) 調研報告

　　在當下社會(huì )，接觸并使用報告的人越來(lái)越多，其在寫(xiě)作上有一定的技巧。那么什么樣的報告才是有效的呢？以下是小編幫大家整理的縣房地產(chǎn) 調研報告，希望對大家有所幫助。

　　近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革逐步深入，國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策驅動(dòng)，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現出強勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了我縣城鄉建設和社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運作不規范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題�？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998—20xx年全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細致、全面的調研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續健康發(fā)展�，F就1998—20xx年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀、存在問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢分析如下：

　　一、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況

　�。ㄒ唬﹪�民經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998—20xx年，我縣國內生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到20xx年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(cháng)幅度在17.53%以上。20xx年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動(dòng)了全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)和國民經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟發(fā)展中的一支生力軍。

　�。ㄈ�）土地供應情況（表格附后）。1999—20xx年，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，處于發(fā)展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至20xx年達到最高，項目數有26個(gè)，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。20xx年由于政府宏觀(guān)干預，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到20xx年開(kāi)始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來(lái)源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。20xx年開(kāi)始，國家宏觀(guān)調控政策實(shí)施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場(chǎng)、旅游等用地供應不多，這與我縣經(jīng)濟發(fā)展結構及速度有關(guān)。近6年來(lái)，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應總量?jì)H為7.3289公頃，市場(chǎng)、旅游等其它經(jīng)營(yíng)性用地供應量?jì)H為2.3821公頃，可見(jiàn)在經(jīng)營(yíng)性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。從我縣統計部門(mén)的數據顯示，1998—20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額波動(dòng)較大。20xx年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比20xx年增長(cháng)3.1%。施工房屋面積83.1萬(wàn)平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬(wàn)平方米，減少5。3%；商品房銷(xiāo)售面積16.4萬(wàn)平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬(wàn)平方米，增長(cháng)102.9%。

　�。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)購銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格穩步上升。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量年均保持在15萬(wàn)平方米以上，其中住宅銷(xiāo)售總量每年基本保持在12萬(wàn)平方米以上。據我縣相關(guān)統計資料顯示，我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米，增長(cháng)到20xx年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。

　�。�六）購房動(dòng)機發(fā)生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動(dòng)機發(fā)生變化，由原來(lái)自住轉向以營(yíng)利為目的。據20xx年房展會(huì )統計，我縣居民購買(mǎi)外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。

　�。ㄆ撸┬袠I(yè)規模迅速擴大，打造品牌房開(kāi)企業(yè)。截止20xx年底，全縣房開(kāi)企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開(kāi)企業(yè)脫穎而出。

　�。ò耍┓康禺a(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供強大支持。從1998年末至20xx年末，我縣各項房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長(cháng)了2.12倍。20xx年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長(cháng)1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來(lái)發(fā)展最快的信貸品種，個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速。據人民銀行平陽(yáng)縣支行統計數據，我縣在20xx年以前個(gè)人購房信貸廖廖無(wú)幾，在20xx年個(gè)人購房信貸也只有623萬(wàn)元，僅占信貸總額的0.99%，而在20xx年個(gè)人購房貸款額就有8554萬(wàn)元，比20xx年增長(cháng)13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著(zhù)政府宏觀(guān)調控干預，到20xx年6月個(gè)人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬(wàn)元，比20xx年增長(cháng)350萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續發(fā)展提供了一個(gè)強有力的保障。

　�。ň牛┓课莶疬w情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開(kāi)始，在摸索中不斷發(fā)展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。20xx年出臺《平陽(yáng)縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》，從以產(chǎn)權調換逐步發(fā)展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開(kāi)、公正、公平性。同時(shí)，20xx年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽(yáng)縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽(yáng)鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶(hù)的一致認可。

　�。ㄊ�）存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產(chǎn)交易活躍。20xx年存量房成交量達47.49萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)42.70%。同時(shí)，啟動(dòng)經(jīng)濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿(mǎn)足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35。9平方米，農民人均建筑面積達到35。1平方米，居全市前列。

　�。ㄊ�一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點(diǎn)縣以來(lái)，安居工程（經(jīng)濟適用房）改變了原來(lái)以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經(jīng)濟適用房）建設規模共25萬(wàn)平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺廉租住房實(shí)施辦法�，F根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶(hù)，符合廉租住房登記的有215戶(hù)（目前我縣準備在昆陽(yáng)鎮試行）。

　　二、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)分析

　　1、繁榮經(jīng)濟強硬支撐。近年來(lái)，我縣經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，20xx年全縣國內生產(chǎn)總值和財政總收入與1998年相比，分別增長(cháng)71%和125%。隨著(zhù)經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，20xx年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長(cháng)191%。

　　2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著(zhù)住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

　　3、國家宏觀(guān)政策大力推動(dòng)。一是消費減負，降低入市門(mén)檻。自1997年以來(lái)房產(chǎn)交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，20xx年6月國家清理取消了47項建設性收費，20xx年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個(gè)人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來(lái)，我縣各類(lèi)金融機構和住房資金管理中心累計發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。

　　4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至20xx年的31.4%，比全國平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn)，這正是增加住房消費的大好時(shí)機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀(guān)念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強大的活力。

　　5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來(lái)，我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，20xx年我縣城鎮總人口達84.1萬(wàn)人，比1998年增長(cháng)4.7%，此外，加上每年上萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員，這無(wú)疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。

　　三、1998—20xx年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中存在的主要問(wèn)題和深層次原因分析

　　總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上說(shuō)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟適用房和低價(jià)商品房供應遠遠不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。樓盤(pán)中大戶(hù)型較多，小戶(hù)型較少，提高了商品房均價(jià)；二是宏觀(guān)調控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢發(fā)展，部分房開(kāi)企業(yè)的自我約束機制不夠完善，導致房開(kāi)企業(yè)違規開(kāi)發(fā)、虛假廣告、違規銷(xiāo)售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問(wèn)題；三是房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度不快，導致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。20xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒(méi)有出現較大增幅，可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對該縣GDP的拉動(dòng)并不明顯，也沒(méi)有產(chǎn)生規模效應；四是土地價(jià)格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過(guò)大，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據統計，我縣房?jì)r(jià)上漲的同時(shí)，空置率和空關(guān)率也隨之增大。20xx年空置率為3.5624萬(wàn)平方米，20xx年則上升為5。4121萬(wàn)平方米。20xx年，我縣商品房均價(jià)由20xx年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬(wàn)元推算，如一個(gè)家庭買(mǎi)60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導致眾多房源被少數有錢(qián)人購買(mǎi)，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購房的工薪階層，因經(jīng)濟問(wèn)題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開(kāi)企業(yè)整體水平不高�，F有房開(kāi)企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構規模較小。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場(chǎng)運作不甚規范。在開(kāi)發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣(mài)出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險不均、開(kāi)發(fā)成本差異等；九是開(kāi)發(fā)的小區品位不高。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無(wú)幾。

　　四、保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展對策

　　1、要加快房地產(chǎn)宏觀(guān)發(fā)展戰略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規劃的編制。房地產(chǎn)宏觀(guān)發(fā)展戰略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規劃將調解長(cháng)期以來(lái)因為行政區面積過(guò)小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區功能改造相結合，同時(shí)強調生態(tài)環(huán)境。通過(guò)總體規劃的編制與實(shí)施，真正實(shí)現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計劃時(shí)要兼顧“兩頭”，適時(shí)調控開(kāi)發(fā)結構，今后住宅要統籌考慮社會(huì )各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜，使他們買(mǎi)得起房，有房子住。

　　2、要加強對房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀(guān)調控能力。加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預警和信息披露制度，提高對市場(chǎng)的分析和判斷能力，加強宏觀(guān)調控能力，并正確引導房地產(chǎn)的投資和消費，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預警機制。

　　3、要控制商品房?jì)r(jià)格非正常上漲。一是要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經(jīng)濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，給房開(kāi)商創(chuàng )造平等競爭環(huán)境。同時(shí)，要科學(xué)、合理制定招、投標辦法，防止地價(jià)以“天標”中標；三是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監測體系，對市場(chǎng)供求比例、價(jià)格走勢及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反饋，以引導房開(kāi)企業(yè)做好市場(chǎng)的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀(guān)調控。

　　4、要盤(pán)活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿(mǎn)足不同層次住宅需求。隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快，建設和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產(chǎn)權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時(shí)間，按時(shí)交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿(mǎn)足不同層次住宅需求。

　　5、要改進(jìn)和加強房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。一是要加強商品房預（銷(xiāo)）售管理，規范商品房銷(xiāo)售環(huán)節，解除購房者后顧之憂(yōu)；二是要加強房產(chǎn)經(jīng)紀機構管理，規范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續，提高辦證速度。

　　6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開(kāi)企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導房開(kāi)企業(yè)創(chuàng )建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開(kāi)發(fā)建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動(dòng)我縣住宅建設向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區環(huán)境，優(yōu)化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設朝著(zhù)產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴格入市門(mén)檻，對那些無(wú)資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開(kāi)企業(yè)，通過(guò)規范市場(chǎng)經(jīng)濟秩序及時(shí)清理出局。同時(shí)，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實(shí)力強、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強，以適應入世后的新形勢。

　　7、要加大經(jīng)濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點(diǎn)要體現在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟適用房建設項目招標工作，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設體制；二是要明確界定經(jīng)濟適用房購買(mǎi)標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實(shí)際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經(jīng)濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經(jīng)濟適用房單戶(hù)建筑面積，優(yōu)化戶(hù)型空間，改革建設戶(hù)型標準。同時(shí)，加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區建設。

　　8、要提高預防金融風(fēng)險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實(shí)行差別政策，以控制房開(kāi)在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過(guò)度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實(shí)強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時(shí)，強化貸款監控，實(shí)行封閉運行；四是要加強對個(gè)人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個(gè)人貸款。

　　9、要規范發(fā)展物管。要結合文明創(chuàng )建活動(dòng)和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門(mén)作為行業(yè)主管部門(mén)，要結合實(shí)際，積極開(kāi)展試點(diǎn)工作、并注意總結經(jīng)驗，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅實(shí)基礎。

　　10、要加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監控力度。據了解，目前昆陽(yáng)鎮房開(kāi)用地較大，已遠遠超過(guò)當地住房需求量，這將影響整個(gè)地區房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。要加強對該鎮房開(kāi)的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續延期，建立健全統一有序的房開(kāi)市場(chǎng)，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過(guò)度投放，形成市場(chǎng)風(fēng)險。

　　五、未來(lái)3年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷、預測及發(fā)展趨勢分析

　　綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現狀可以看出，當前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說(shuō)是喜憂(yōu)參半，既不能盲目樂(lè )觀(guān)，也不能妄自菲薄。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀(guān)必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的必然結果，相對較大需求空間對房?jì)r(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持，而不是純粹投資動(dòng)機驅動(dòng)下“虛漲”。這是“平陽(yáng)現象”區別于“海南現象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房?jì)r(jià)較快上漲的同時(shí)，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因�；�于以上背景分析，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有較大發(fā)展空間。主要表現在：

　　1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間�！皹嬛�‘一都三縣’，建設新平陽(yáng)”，率先基本實(shí)現現代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰略�！白≡谄疥�(yáng)、游在平陽(yáng)、學(xué)在平陽(yáng)、創(chuàng )業(yè)在平陽(yáng)”是城市發(fā)展目標定位，這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進(jìn)程，構筑“大平陽(yáng)”發(fā)展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)機遇，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多發(fā)展空間。根據聯(lián)合國相關(guān)機構統計資料表明，人均GDP在800—8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過(guò)1250美元。另外在90年代，發(fā)達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發(fā)展潛力。

　　2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展潛在動(dòng)力。我縣區域舊城保護和改造經(jīng)過(guò)10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽(yáng)鎮解北11.87萬(wàn)平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬(wàn)平方米。另外，鰲江鎮火車(chē)站的后年開(kāi)通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動(dòng)作用。雖然，20xx年前我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬(wàn)平方米，而近年來(lái)實(shí)施開(kāi)放人口政策，每年新增人口在0.4—0.5萬(wàn)人，這里雖有經(jīng)濟適用房供給，但還不能滿(mǎn)足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達到飽和。

　　3、我縣規劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續增長(cháng)，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實(shí)需求。20xx年，我縣戶(hù)籍人口為84.1萬(wàn)人，暫住人口3.83萬(wàn)人。根據我縣有關(guān)規劃資料，規劃近期20xx年戶(hù)籍人口為85。88萬(wàn)人，遠期20xx年戶(hù)籍人口為88.41萬(wàn)人。目前，隨著(zhù)該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農民轉為非農人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以后幾年人口增長(cháng)情況，城鎮總人口以每年4000—5000人速度增長(cháng)，其中非農人口增量為每年3000—4000人，暫住人口為每年200—300人。

　�。�1）新增城鎮人口住房需求

　　根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：

　　P1=W1·N+W2·R·F·N

　　式中：P1：新增人口住房需求總量

　　W1：新增人口中非農人口增量

　　N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）

　　W2：新增人口中暫住人口增量

　　R：暫住人口中經(jīng)商、辦廠(chǎng)及咨詢(xún)服務(wù)等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

　　F：暫住人口中具有購房能力的人群實(shí)際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

　　20xx年新增人口住房需求總量：

　　P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.20xx（萬(wàn)平方米）

　　20xx年新增人口住房需求總量：

　　P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬(wàn)平方米）

　　20xx年新增人口住房需求總量：

　　P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬(wàn)平方米）

　�。�2）經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求

　　由于目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據20xx年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35。9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買(mǎi)新房換舊房，參照國際經(jīng)驗，如以非農業(yè)人口4萬(wàn)戶(hù)為基數，按每年每戶(hù)增加1平方米計算，年需求量為4萬(wàn)平方米左右。

　�。�3）投資對商品房的需求

　　由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來(lái)，有相當數量的社會(huì )閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產(chǎn)市場(chǎng)低入住率，一旦可以賺錢(qián)，基本上都會(huì )出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉投資房地產(chǎn)等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右�？傊�，從目前土地供應狀況與未來(lái)市場(chǎng)需求分析，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )更加完善和成熟，住房消費將會(huì )更趨理性。