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房地產(chǎn)調研報告
在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，我們使用報告的情況越來(lái)越多，報告中提到的所有信息應該是準確無(wú)誤的。在寫(xiě)之前，可以先參考范文，以下是小編精心整理的房地產(chǎn)調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)調研報告1
就XX縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續快速發(fā)展，在很大程度上改善了全縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了全縣城鄉建設和社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為全縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運作不規范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題�？h房管局、縣物價(jià)局于近期組織人員對全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細致、全面的調研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現狀
近年來(lái)，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮建設步伐不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定的形勢下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標快速增長(cháng)。房地產(chǎn)投資和消費為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，全縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)13家，注冊資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成18.7億元，先后建起龍山、環(huán)秀、玫瑰苑、環(huán)秀山莊、環(huán)秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門(mén)莊園等規模小區19個(gè)，構筑了
以普通商品住房和已購公房為主的住宅結構，城區規劃內居民達2.7萬(wàn)戶(hù)，住房建筑總面積241萬(wàn)平方米，戶(hù)均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，20xx年度我縣實(shí)施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計發(fā)放租金補貼9萬(wàn)余元， 62戶(hù)住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設和我縣城市化進(jìn)程的推進(jìn)打下了堅實(shí)的基礎；今年上半年，XX縣房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現投資額1.3億元，施工面積28萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積8.7萬(wàn)平方米，發(fā)放商品房預售項目5個(gè)，申請預售面積8.9萬(wàn)平方米，其中住宅面積7.7萬(wàn)平方米，共計692套，商業(yè)用房69套，建筑面積1.2萬(wàn)平方米，實(shí)現稅費20xx余萬(wàn)元，同時(shí)為社會(huì )增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，有力拉動(dòng)了社會(huì )總體消費水平的增長(cháng)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經(jīng)濟增長(cháng)注入了新的活力,成為帶動(dòng)我縣建筑、建材、裝飾、運輸等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節。
目前，XX縣房地產(chǎn)業(yè)正處于相對平穩的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善，住宅小區的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶(hù)樓房面積為主，90平方米以下的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的30％左右。
總體看，20xx年XX縣房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度將略低于前兩年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩定。今年以來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價(jià)位普通商品住房等調控措施的實(shí)現以及二級市場(chǎng)的擴大，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、城鎮化居民、鄉鎮機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員等部分高收入群對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買(mǎi)對象以個(gè)人購買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購房比例）以及投資性購房的比例。20xx年是XX縣房?jì)r(jià)漲幅最大的一年，但從購房者購房的動(dòng)機來(lái)看，全縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說(shuō)明縣內整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大量投機者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。
房屋價(jià)格在經(jīng)歷了20xx年爆增之后，政府出臺了一系列宏觀(guān)調控措施，積極實(shí)行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對土地和房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的監督、檢查，實(shí)行穩健的針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)項調控政策，在今年全國經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)熱的背景下，雖然目前市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，但受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高、國民經(jīng)濟增長(cháng)等因素的影響，市場(chǎng)供給與需求同步增長(cháng)，商品房?jì)r(jià)格與商品住房?jì)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間，預計今后幾年房屋價(jià)格在略有上漲的基礎上將趨于平穩。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因
總體上說(shuō)，XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題：
一是住房供應結構不夠合理。住房供應與居民需求的矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應量不足四成，遠遠不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。樓盤(pán)中大戶(hù)型較多，小戶(hù)型較少，提高了商品房均價(jià)。
二是住房保障體系和機制尚不健全。覆蓋全社會(huì )、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規劃已編制實(shí)行，但是經(jīng)濟適用住房和實(shí)物配租制度尚未真正實(shí)施。
三是部分地域房?jì)r(jià)存在相對偏高現象。XX縣房?jì)r(jià)總體來(lái)說(shuō)基本合理，但受地域、交通、人文環(huán)境的各方面的影響，地域價(jià)格差距較大，縣城中心區域房屋均價(jià)已近2700元，而縣城西南部地域樓房?jì)r(jià)格還在1800元左右，折合成本、地價(jià)等各因素，部分樓盤(pán)價(jià)格確實(shí)存在相對偏高的現象。
四是市場(chǎng)信息反饋機制相對落后。目前房地產(chǎn)投資額、銷(xiāo)售量、空臵率、房?jì)r(jià)收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項數據信息無(wú)法及時(shí)反饋，不能很好的為上級和領(lǐng)導的決策提供可靠的數據參考。
五是城市規劃建設與經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的需求相比還相對滯后。近年來(lái)，XX縣城市建設雖然取得了長(cháng)足的`進(jìn)步，但在城市建設整體、區域規劃和長(cháng)遠發(fā)展的角度上還存在著(zhù)不小的差距，與全縣經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的提高相比還相對滯后。
六是住宅小區配套設施建設還不完善。部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很?chē)乐�。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社
會(huì )帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區沒(méi)有或根本達不到設計要求。
七是房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度不夠。由于宏觀(guān)調控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢發(fā)展，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的自我約束機制不夠完善，還存在著(zhù)想通過(guò)違規開(kāi)發(fā)、虛假廣告、違規銷(xiāo)售、延期交房、縮水面積、降低房屋質(zhì)量等方式提高企業(yè)利潤的問(wèn)題。
八是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體資質(zhì)水平不高�，F有開(kāi)發(fā)企業(yè)13家，其中僅有1家是2級資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體資質(zhì)水平不高；開(kāi)發(fā)小區的品位參差不齊，住宅精品少，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無(wú)幾。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)對策
一是切實(shí)優(yōu)化住房供應結構。針對XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)現狀必須制定切實(shí)可行的住宅發(fā)展規劃，在控制非住宅及高價(jià)住宅的基礎上，著(zhù)力增加中低價(jià)位普通商品房的供應比例，緩沖當前大戶(hù)型、高價(jià)房的單一供應結構的需求，嚴格落實(shí)建設部90/70政策，滿(mǎn)足不同收入家庭的需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)品種豐富，讓居民“購者有其屋”。
二是繼續完善住房保障制度。住房是人的一種基本權利，是一種最基本的社會(huì )保障，是黨和政府關(guān)注及改善“民生工程”的一項重要任務(wù)。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問(wèn)題的基本途徑，應根據全縣實(shí)際制定發(fā)展目標，有計劃地推進(jìn)，繼續加大對廉租住房保障工作的支持力度，擴大保障范圍，完善保障制度，強化政府責任，構建多層次的住房保障體系，努力做到應保盡保。
三是控制商品房?jì)r(jià)格非正常上漲。首先，要盤(pán)活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系。
房地產(chǎn)調研報告2
一、 中國房地產(chǎn)業(yè)
(一)中國城市化建設與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開(kāi)放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長(cháng)。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著(zhù)屆時(shí)中國將有超過(guò)一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會(huì )增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國房地產(chǎn)現狀及宏觀(guān)政策 針對部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)及房?jì)r(jià)過(guò)高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機行為以及部分房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的一線(xiàn)城市。從20xx年開(kāi)始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調控細則。20xx年國家調控房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)政策其主要內容有：
1、完善穩定房?jì)r(jià)工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。建立健全穩定房?jì)r(jià)工作的考核問(wèn)責制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市要在限購區域、限購住房類(lèi)型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的，省級政府應要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實(shí)20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時(shí)交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的.外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍。
5、加強市場(chǎng)監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進(jìn)城鎮個(gè)人住房信息系統建設，加強市場(chǎng)監測和信息發(fā)布管理。 由上政策細則可見(jiàn)，國家政策由此前的抑制投機，實(shí)際轉向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來(lái)的不合理漲價(jià)等，通過(guò)國家政策干預使中國房地產(chǎn)走向理性化，規范化。從長(cháng)遠來(lái)看，國家的干預是有助于中國房地產(chǎn)長(cháng)期健康的發(fā)展的。
貴陽(yáng)市行政區位概況及經(jīng)濟指標
�、�、行政區位概況：貴陽(yáng)是中國貴州省省會(huì )。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿旅游服務(wù)中心，被譽(yù)為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽(yáng)”的美譽(yù)。
貴陽(yáng)市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽(yáng)新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬(wàn)，是貴州省第一大城市。
貴陽(yáng)的旅游資源非常豐富，貴陽(yáng)擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀(guān)和人文旅游資源。全市現有國家級風(fēng)景名勝區1個(gè)，國家4A級旅游區6個(gè)，國家3A級旅游區2個(gè)，省級風(fēng)景名勝區8個(gè)，國家級重點(diǎn)文物保護單位1個(gè)，省級歷史文化名鎮1個(gè)，省級文物保護單位25個(gè)。此外，還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區和奇異神秘的民俗風(fēng)情。
�、�、經(jīng)濟指標：xx年全市實(shí)現生產(chǎn)總值1700億元，增長(cháng)17%左右;財政總收入480億元，增長(cháng)20%;公共財政預算收入236億元，增長(cháng)26%;全社會(huì )固定資產(chǎn)投資2480億元，增長(cháng)55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長(cháng)16%;農民人均純收入達8871元，增長(cháng)18%。
房地產(chǎn)調研報告3
名稱(chēng)××公司××房地產(chǎn)項目市場(chǎng)調研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執行部門(mén)監督部門(mén)考證部門(mén)
一、調研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調研活動(dòng)。
本市場(chǎng)調研報告就是對這次調研活動(dòng)的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場(chǎng)情況，從而為××項目的銷(xiāo)售決策提供比較全面的數據參考。
二、調研方法和人員
�。ㄒ唬┱{研方法
本次調研活動(dòng)所采取的調研方法包括調查問(wèn)卷法、文獻法、訪(fǎng)談法等多種調研方法。
�。ǘ┱{研人員
�、俟臼袌�(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部是本次調研活動(dòng)的主導部門(mén)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部派出三名經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)人員開(kāi)展了本次調研活動(dòng)，并編寫(xiě)了調研報告。
�、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展此次調研活動(dòng)。
�、蹫榱舜_保調研活動(dòng)順利開(kāi)展，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開(kāi)展調研活動(dòng)。
三、調研內容和結論
�。ㄒ唬痢潦械暮暧^(guān)環(huán)境
1.宏觀(guān)經(jīng)濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
�、�?lài)鴥壬a(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥壬a(chǎn)總值。
�、凵鐣�(huì )消費品零售總額。
�、苋司鐣�(huì )消費品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
�、蕹擎偩用袢司芍涫杖�。
�、叱擎偩用袢司M性支出。
�、喽鞲駹栂禂担ㄊ称分С稣枷M性支出的比重）。
�、岢青l居民儲蓄存款余額。
�、獬鞘芯用袢司幼∶娣e。
2.城市規劃及發(fā)展趨勢
�、俪鞘幸巹�。
�、诎l(fā)展趨勢（未來(lái)三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
�、诮�(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
�。ㄈ┙衲辍痢练康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析和預測
�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N(xiāo)售增長(cháng)情況。
�、谖磥�(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售預測情況。
�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
�、偻恋卣�。
�、诮鹑谡�。
�。ㄎ澹痢另椖克诘摹痢羺^的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區總體規劃
�、俪鞘幸巹�。
�、诰幼∮玫匾巹�。
�、凵虡I(yè)規劃。
�、芙煌ㄒ巹�。
2.××區零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
�。痢另椖克诘腵××區的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.項目區域市場(chǎng)分析
�。裕�
2.項目片區市場(chǎng)分析
�、夙椖课恢�。
�、谄瑓^范圍。
3.項目街區特點(diǎn)
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
�、谌丝诜植技笆杖霕嫵�。
4.項目周邊配套
�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。
�、陧椖恐苓吔逃涮�。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。
�、茼椖恐苓呩t療配套。
�。ㄆ撸痢另椖克诘摹痢羺^的售樓盤(pán)及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤(pán)及分析
分析內容包括樓盤(pán)概況、交通情況、戶(hù)型分析、價(jià)格分析、銷(xiāo)售分析、客源客層、項目?jì)?yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤(pán)概況、配套情況、價(jià)格情況、戶(hù)型情況等。
3.其他在售樓盤(pán)及分析
分析內容包括其他在售樓盤(pán)的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶(hù)型統計、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
�。ò耍┚C合結論
�、僭搮^域房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型和景觀(guān)營(yíng)造的特點(diǎn)。
�、诒緟^域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)建筑風(fēng)格和設計特點(diǎn)。
�、郾緟^域的戶(hù)型特點(diǎn)和面積分布情況。
�、鼙緟^域樓盤(pán)客戶(hù)的主要特點(diǎn)。
�。ň牛┍緟^域房地產(chǎn)項目暢銷(xiāo)與滯銷(xiāo)的因素
1.暢銷(xiāo)特征
�、俳煌ū憷�，生活配套設施、教育配套設施完善。
�、谑袌�(chǎng)定位準確。
�、郛a(chǎn)品在當地市場(chǎng)具有唯一性。
�、軕�(hù)型設計相對較為合理、實(shí)用率高。
�、莓a(chǎn)品的性?xún)r(jià)比高。
�、尬飿I(yè)管理到位。
�、郀I(yíng)銷(xiāo)定位及宣傳效果較好。
�、嗥髽I(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷(xiāo)特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設施不完善。
�、谄髽I(yè)運作項目資金鏈斷裂。
�、僖巹澰O計較差，戶(hù)型設計不合理，面積過(guò)大。
�、诳們r(jià)過(guò)高，首付壓力相對較大。
�、莓a(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)概念的設計與市場(chǎng)實(shí)際脫節。
�、揲_(kāi)發(fā)規模與開(kāi)發(fā)時(shí)機出現錯位。
�。ㄊ┱{研結論
�、夙椖渴袌�(chǎng)環(huán)境、區域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
�、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標客戶(hù)特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊�(hù)調研問(wèn)卷。
�、诮y計數據資料。
�、墼L(fǎng)談及會(huì )談?dòng)涗洝?/p>
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房地產(chǎn)調研報告4
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20__年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20__年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng)，尤其是幾個(gè)相對較大的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。
二、存在問(wèn)題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn)，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見(jiàn)較大。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家，大部分為本地企業(yè)，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導致樓盤(pán)建設配套設施不完善，出現一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20__年上半年受宏觀(guān)調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高，參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的'推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設穩中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20__年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
三、下步打算：
1、有序的開(kāi)展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場(chǎng)供需，預計20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20__年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。
4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場(chǎng)，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。
房地產(chǎn)調研報告5
房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見(jiàn)的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱(chēng)二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調整和配置的市場(chǎng)。結合深入學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)，筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍監理（市場(chǎng)）處、**市房屋置業(yè)擔保公司和其它房地產(chǎn)中介機構進(jìn)行了存量房（二手房）市場(chǎng)調研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應、人們住房消費觀(guān)念的轉變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現強勁增長(cháng)勢頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現快速成長(cháng)的態(tài)勢。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著(zhù)舉足輕重的作用，對整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩定也會(huì )產(chǎn)生很大影響。一般來(lái)說(shuō)，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權交易中心、銀行、房屋中介、專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機構，貫穿整個(gè)二手房交易過(guò)程。其中，任何一個(gè)環(huán)節的`疏漏都可能導致銀行信貸資金的損失或無(wú)法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問(wèn)題和金融風(fēng)險一旦擴大，就會(huì )嚴重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準入門(mén)檻比較低，二手房貸款服務(wù)機構的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場(chǎng)現狀，有關(guān)管理部門(mén)應抓緊找出其隱藏的風(fēng)險和和潛在的問(wèn)題，盡快研究防范與改進(jìn)對策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場(chǎng)的現狀及原因分析
XX年 -2月，我市二手房市場(chǎng)受宏觀(guān)經(jīng)濟影響，仍處在調整階段，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或代理機構利用節日紛紛制定并實(shí)施了一些促銷(xiāo)措施，但從整體來(lái)看，收效甚微。除個(gè)別數據發(fā)生了一些積極變化外，其它各項均無(wú)明顯改觀(guān)。
�。ㄒ唬� -2月我市二手房交易情況
XX年 -2月我市存量房共成交498套，同比下降 8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬(wàn)平方米，同比下降 4%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬(wàn)平方米，同比下降 4%。
�。ǘ� -2月我市二手房?jì)r(jià)格情況
XX年 -2月，我市二手房住房平均價(jià)格為2480元平方米，同比增7.6%。
�。ㄈ┪沂卸址抠J款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險和問(wèn)題
1.還款風(fēng)險
借款人的還款風(fēng)險包括還款信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險。
2.二手房貸款服務(wù)機構的誠信風(fēng)險。
在二手房貸款操作過(guò)程中，二手房貸款服務(wù)機構的道德風(fēng)險、信用風(fēng)險、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險，無(wú)法得到有效控制，銀行的利益無(wú)法得到很好的保障。
從調查到我市二手房市場(chǎng)現狀來(lái)看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門(mén)尚未制定針對二手房中介公司和專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準入標準和它們的服務(wù)收費標準，造成這些服務(wù)公司的準入門(mén)檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開(kāi)假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶(hù)騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷(xiāo)聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長(cháng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔風(fēng)險的只有銀行和廣大購房借款人。
3.各商業(yè)銀行內部風(fēng)險管理和控制機制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個(gè)住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開(kāi)始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報并逐級審批，這個(gè)過(guò)程需要耗費很長(cháng)時(shí)間。所以，銀行在開(kāi)展二手房貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風(fēng)險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風(fēng)險管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競爭和無(wú)序發(fā)展狀態(tài)。
房地產(chǎn)調研報告6
近年來(lái)，隨著(zhù)國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來(lái)越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來(lái)的是一些大中城市出現的房?jì)r(jià)“爆漲”現象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀(guān)調控措施對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調整，本文就__市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展狀況及趨勢進(jìn)行分析預測。
__市位于__中部，地處經(jīng)濟欠發(fā)達地區，是__自治區最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來(lái)隨著(zhù)投資環(huán)境改善及城市改造建設步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)情況
目前，__市共有各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級企業(yè)中二級企業(yè)10家，三級企業(yè)23家，四級企業(yè)52家。開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)荣Y和民營(yíng)為主，國有企業(yè)數量逐年減少。外阜開(kāi)發(fā)商加快進(jìn)入__市場(chǎng)步伐，這加劇了市場(chǎng)競爭，同時(shí)也抬高了本地企業(yè)參與競爭的'準入門(mén)檻。開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊資金總額達到22。51億元，從業(yè)人員達到4808人，人均占用資金量達到46。83萬(wàn)元。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續增長(cháng)。20__年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首次突破50億元，達到59。29億元，與20__年全年相比同比增長(cháng)91。3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計投資的1/3。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資中住宅建設完成的投資為47。8億元，同比增長(cháng)136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資增幅明顯。
�。ㄈ�20__年新開(kāi)工項目情況
在全部施工面積中，20__年新開(kāi)工面積為404。4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)125%；其中住宅新開(kāi)工面積約為354。4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)151。2%；房屋竣工面積194。8萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積151萬(wàn)平方米。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)情況
1、新建商品房交易情況
20__年，新建商品房成交14413套，同比增長(cháng)17。97%，成交面積125。91萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18。38%，其中住宅9995套，同比增長(cháng)11。40%，成交面積104。04萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)17。67%；非住宅4418套，同比增長(cháng)36。15%，成交面積21。87萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)21。91%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交3748套，成交面積20。11萬(wàn)平方米。20__年__市新建商品住宅平均價(jià)格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。
2、新建商品房供求情況
20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬(wàn)平方米、78。64萬(wàn)平方米、133。6萬(wàn)平方米、139。01萬(wàn)平方米、204。15萬(wàn)平方米、194。8萬(wàn)平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬(wàn)平方米。而同期房屋銷(xiāo)售面積分別是67。95萬(wàn)平方米、75。21萬(wàn)平方米、__。04萬(wàn)平方米、137。52萬(wàn)平方米、217。49萬(wàn)平方米、262。03萬(wàn)平方米，6年間銷(xiāo)售面積904。27萬(wàn)平方米。
3、存量房交易情況
20__年，__市存量房成交套數11692套，成交面積104。37萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬(wàn)平方米，成交金額7。67億元，平均成交價(jià)格863。1元/平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交877套，成交面積11。67萬(wàn)平方米，成交金額1。76億元，平均成交價(jià)格1508元/平方米。
房地產(chǎn)調研報告7
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，旺盛的市場(chǎng)需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時(shí)也引發(fā)了一些問(wèn)題，影響到社會(huì )穩定和人民群眾的切身利益。針對這些問(wèn)題，國務(wù)院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控力度。筆者從工商行政管理部門(mén)的視角，對房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行調查分析，并提出應對措施。
一、當前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬o(wú)證無(wú)照和超范圍經(jīng)營(yíng)問(wèn)題突出。一些具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅使下，通過(guò)收取管理費等方式，或將本企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設立項目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供"保護傘"，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體混亂，無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)現象較為突出。
�。ǘ┱型稑诉\作不夠規范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規操作的問(wèn)題，致使部分業(yè)內企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時(shí)，在土地拍賣(mài)時(shí)，招投標部門(mén)對參與競標企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門(mén)的意見(jiàn)。
�。ㄈ┨摷龠`法廣告現象較為嚴重。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房?jì)r(jià)信息等內容的虛假廣告，如有消費者咨詢(xún)，則稱(chēng)該房已售，并借機推銷(xiāo)其他商品房。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)虛構商品房銷(xiāo)售進(jìn)展的信息，在社會(huì )上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》的規定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學(xué)"等禁止性?xún)热�，誤導消費者。
�。ㄋ模┖贤`法行為時(shí)有發(fā)生。多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規定使用商品房銷(xiāo)售合同示范文本，不按規定將自制的合同文本送相關(guān)部門(mén)備案。自行設計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確，特別是對雙方的權利義務(wù)及糾紛的解決方式規定模棱兩可，或者設定"霸王條款"，規避和免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任，在糾紛發(fā)生后，消費者的權益得不到保障。
�。ㄎ澹┣趾οM者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷(xiāo)售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權證等侵害消費者權益的問(wèn)題。某開(kāi)發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時(shí)間內，拒不履行辦理產(chǎn)權證的承諾，引發(fā)42戶(hù)業(yè)主集體投訴。
二、加強建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的措施
對于上述存在的問(wèn)題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門(mén)，政出多門(mén)，各自為陣，相互協(xié)同的工作機制尚未建立；有關(guān)法律法規不夠完善，對項目經(jīng)理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設置的項目經(jīng)理部過(guò)多過(guò)濫；出租、出借營(yíng)業(yè)執照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過(guò)內部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門(mén)手段有限，調查取證困難，后續監管難以實(shí)施。
作為履行市場(chǎng)監管的職能部門(mén)，工商部門(mén)要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，當好監管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認為，要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，應從以下幾個(gè)方面入手。
�。ㄒ唬┮耘馁u(mài)監管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管
土地使用權的取得，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓采取招標拍賣(mài)進(jìn)行�！杜馁u(mài)法》和《拍賣(mài)監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關(guān)依法對拍賣(mài)活動(dòng)實(shí)施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣(mài)備案登記制度，加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動(dòng)的監管，全面掌握轄區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來(lái)源等備案材料，對主體資格不合法、無(wú)相應資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照參與競拍的，不予登記備案，并及時(shí)通知建設、國土資源等部門(mén)，取消其競拍資格，將違法開(kāi)發(fā)行為拒之于門(mén)外。
�。ǘ┮越�(jīng)濟戶(hù)口管理為基礎，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為
一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟戶(hù)口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書(shū)期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開(kāi)發(fā)項目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟戶(hù)口臺帳，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對一些重點(diǎn)嫌疑開(kāi)發(fā)項目，要通過(guò)加強企業(yè)財務(wù)的檢查，對企業(yè)在建開(kāi)發(fā)項目的投資情況和財務(wù)收支進(jìn)行嚴格審查，及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執照的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。針對以?xún)炔繀f(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調查取證難的問(wèn)題，應從開(kāi)發(fā)項目的資產(chǎn)管理入手，由開(kāi)發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報工商部門(mén)備案。對拒不辦理備案手續的，列為重點(diǎn)對象，嚴格審查。
二是加強注冊資本監管。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規定，一級資質(zhì)企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬(wàn)元，二級資質(zhì)企業(yè)為20__萬(wàn)元，三級資質(zhì)為800萬(wàn)元，四級資質(zhì)為100萬(wàn)元。通過(guò)企業(yè)年檢，對照其資質(zhì)等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級，對情節嚴重的，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照，構成犯罪的.，移交司法機構處理。
三是加強項目經(jīng)理部的管理。對在建項目的項目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執照、中標通知書(shū)、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同等嚴格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開(kāi)發(fā)。
�。ㄈ┮詧谭ㄞk案為手段，強化重點(diǎn)違法行為的查處
一是加強房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷(xiāo)售許可證、工程質(zhì)量驗收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》規定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預售、銷(xiāo)售廣告中未載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、代理銷(xiāo)售企業(yè)名稱(chēng)、預售或銷(xiāo)售許可證書(shū)號的行為；規范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強房地產(chǎn)中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷(xiāo)售代理經(jīng)紀公司、從事買(mǎi)房賣(mài)房換房的經(jīng)紀企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在代理商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中賺取差價(jià)的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用的行為。
三是加強房地產(chǎn)展銷(xiāo)活動(dòng)的管理。對未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì )的，嚴格依法查處。
�。ㄋ模┮蚤L(cháng)效監管為目標，探索創(chuàng )新房地產(chǎn)市場(chǎng)監管機制
一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開(kāi)發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟戶(hù)口"。同時(shí)，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠實(shí)信用，守法經(jīng)營(yíng)。
二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節使用工商、建設部門(mén)制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門(mén)審核、備案。
三是健全12315監控網(wǎng)絡(luò )。通過(guò)12315消費者申訴網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)受理消費者投訴、調解購房糾紛、發(fā)現違法線(xiàn)索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場(chǎng)監管效率，確保消費者的合法權益得到維護。
四是強化社會(huì )輿論監督。對違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì )影響后果嚴重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時(shí)，要通過(guò)新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光，充分發(fā)揮社會(huì )的監督作用，提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本，增強對違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。
五是加強部門(mén)協(xié)作機制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個(gè)部門(mén)。工商部門(mén)要主動(dòng)加強與上述部門(mén)的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時(shí)了解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開(kāi)發(fā)項目情況，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監管重點(diǎn)。同時(shí)，要建立部門(mén)聯(lián)席會(huì )議制度，對重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執法整治行動(dòng)，增強工作合力。
房地產(chǎn)調研報告8
結合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)類(lèi)崗位進(jìn)行了專(zhuān)項薪酬調查，主要內容如下：
一、總體概述
近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年，20xx年合肥平均工資為39292元/年，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè)，位居第二，漲幅達到22%。近期通過(guò)對合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬狀況的調查了解，得出以下數據（見(jiàn)下表）：
其中標桿企業(yè)（如恒大、藍鼎）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7000元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500—12000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7500元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500—8500元/月；
3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7500—12000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)（如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為5000—6000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在6000—8000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為6000元/月以上，5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500—10000元/月；
3、造價(jià)工程師：3—4年工作經(jīng)驗的'工資為6000—7000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500元/月以上。
二、比較分析
以3—4年工作經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員為例，特作如下比較：
三、問(wèn)題診斷
1、從上表可以看出，華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場(chǎng)相比，整體偏低；
2、調查發(fā)現，土建工程師、安裝工程師、造價(jià)工程師由于市場(chǎng)稀缺程度和崗位價(jià)值不同，工資待遇也是不同的，表現為土建工程師＜安裝工程師＜造價(jià)工程師，而華鑫房產(chǎn)公司工資在崗位差異上體現不明顯。四、對策建議
根據上述調查數據及診斷問(wèn)題，結合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況（見(jiàn)下表），提出以下建議：
1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關(guān)系，雖標桿企業(yè)的工資普遍偏高，但也伴隨高強度的工作量，目前華鑫房產(chǎn)公司的工作飽和度一般，所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考，適度調整華鑫房產(chǎn)公司工程師的薪酬水平；
2、根據崗位評價(jià)及市場(chǎng)稀缺度，分別對土建、安裝、造價(jià)工程師設定不同的薪酬水平，以體現其差異性和層次性。
3、華鑫房產(chǎn)公司的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員工資調整應與市場(chǎng)的工資變化保持適度一致，同時(shí)根據市場(chǎng)變化每年做適度的調整。
房地產(chǎn)調研報告9
(1)政治法律環(huán)境方面
�、� 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
�、� 有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規定。如《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。
�、� 有關(guān)國民經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展計劃、發(fā)展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發(fā)展戰略等。
(2)經(jīng)濟環(huán)境方面
�、� 國家、地區或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規模、趨勢、速度和效益。
�、� 項目所在地區的經(jīng)濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎設施情況、地區內的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區域、同類(lèi)競爭物業(yè)的供給情況。
�、� 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
�、� 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構和主導產(chǎn)業(yè)。
�、� 居民收入水平、消費結構和消費水平。
�、� 項目所在地區的對外開(kāi)放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發(fā)展情況。
�、� 與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調查。
�、� 財政收支。對于不同的物業(yè)類(lèi)型，所需調查的經(jīng)濟環(huán)境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開(kāi)有針對性的調查。
(3) 社區環(huán)境方面
社區環(huán)境直接影響著(zhù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區環(huán)境內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質(zhì)量及景觀(guān)等方面。
(4) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費行為方面
�、� 消費者對某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢。
�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素：如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結構和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構的調整和變化;消費者的.構成、分布及消費需求的層次狀況;消費者現實(shí)需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買(mǎi)能力與投向。
�、� 需求動(dòng)機：如消費者的購買(mǎi)意向，影響消費者購買(mǎi)動(dòng)機的因素，消費者購買(mǎi)動(dòng)機的類(lèi)型等。
�、� 購買(mǎi)行為：如不同消費者的不同購買(mǎi)行為，消費者的購買(mǎi)模式，影響消費者購買(mǎi)行為的社會(huì )因素及心理因素等。
(5) 房地產(chǎn)產(chǎn)品方面
�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)現有產(chǎn)品的數量、質(zhì)量、結構、性能、市場(chǎng)生命周期。
�、� 現有房地產(chǎn)租售客戶(hù)和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
�、� 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應用的情況。
�、� 本企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售潛力及市場(chǎng)占有率。
�、� 建筑設計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。
(6) 房地產(chǎn)價(jià)格調查。
�、� 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素：特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。
�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢。
�、� 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。
�、� 開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響。
�、� 國際、國內相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。
�、� 價(jià)格變動(dòng)后消費者和開(kāi)發(fā)商的反應。
(7) 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道
�、� 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調整情況。
�、� 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。
�、� 租售代理商的數量、素質(zhì)及其租售代理的情況。
�、� 房地產(chǎn)租售客戶(hù)對租售代理商的評價(jià)。
(9) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭情況。
市場(chǎng)競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略有著(zhù)重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時(shí)刻注意競爭者的各種動(dòng)向。
希望可以幫到你！
我是來(lái)看評論的
房地產(chǎn)調研報告10
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線(xiàn)長(cháng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長(cháng)12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長(cháng)11。3%，省20xx年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀(guān)、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮群。通過(guò)中心城區和小城鎮群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。
市人口60多萬(wàn)，城區20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀(guān)。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47。2%，比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽(yáng)鎮總體規劃編制。該點(diǎn)突出表現了市為促進(jìn)海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領(lǐng)悟到市合理規劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的.利用、合理的市場(chǎng)資本運作，促進(jìn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬(wàn)人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調查
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；隨著(zhù)市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當中審批過(guò)程煩瑣、手續復雜等問(wèn)題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
房地產(chǎn)調研報告11
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1—6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
5）房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的.供求矛盾。
適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產(chǎn)調研報告12
當前，國家正值全面建設小康社會(huì )新的歷史時(shí)期，各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)作為社會(huì )發(fā)展的基礎產(chǎn)業(yè)，必將有著(zhù)廣闊的發(fā)展前景。對處于西部貧困地區的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點(diǎn)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，筆者結合十余年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。
一、以住宅建設為主體，大力開(kāi)發(fā)城市小區、新區，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程
住宅業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體，這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷所決定的。隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區域化的特點(diǎn)更加顯現，住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的主體地位將有所改變。但現階段對于西部貧困地區縣城而言，城市的規范性建設才剛剛起步，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體，并且這種主體地位將持續很長(cháng)一段時(shí)間。按照宣恩縣城的發(fā)展規劃，新一輪的住宅業(yè)建設要緊緊抓住城市擴展的有利時(shí)機，著(zhù)力搞好興隆小區和五把車(chē)小區建設。在小區開(kāi)發(fā)中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務(wù)為主體，而要立足縣情，以滿(mǎn)足人們的居住生活為首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來(lái)年宣恩縣城常住人口將凈增萬(wàn)人，按平均每戶(hù)人計算，需新增萬(wàn)套房子，其面積相當于現有成套住房面積的倍。由此可見(jiàn)，在西部地區縣級城鎮發(fā)展中，在相當長(cháng)一段時(shí)期以?xún)确康禺a(chǎn)業(yè)必須以住宅業(yè)為主體，這是由客觀(guān)現實(shí)所決定的。
二、以危舊房屋改造為重點(diǎn)，全面實(shí)施舊城改造工程，不斷優(yōu)化城市結構，提升城市功能
西部地區縣城的房子大多建于上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡(jiǎn)單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環(huán)境欠優(yōu)�，F在，隨著(zhù)城市發(fā)展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實(shí)施舊城改造工程是當務(wù)之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進(jìn)舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現有居民的意愿和居住習慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環(huán)境，提升檔次，讓新建房既有現代氣息，又具傳統內涵，寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區居民享受到舊城改造給他們帶來(lái)的直接利益。同時(shí)要建設好休閑廣場(chǎng)，因為它是一個(gè)城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場(chǎng)的整體功能，以廣場(chǎng)的建設來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)舊城改造，從而不斷優(yōu)化城市結構，提升城市功能。
三、以培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為支撐，著(zhù)力整合房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)要素，全面促進(jìn)縣域經(jīng)濟發(fā)展
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是城鎮化建設的主力軍，它能廣泛地吸納社會(huì )資金，整合市場(chǎng)要素，推進(jìn)住房商品化進(jìn)程，促進(jìn)縣域經(jīng)濟發(fā)展。目前西部地區縣城房地產(chǎn)業(yè)大多剛剛起步，開(kāi)發(fā)還很不夠，面臨的突出問(wèn)題就是有市無(wú)場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)育不健全，市場(chǎng)運作不規范，從而導致城鎮化建設緩慢。要解決這個(gè)問(wèn)題，當務(wù)之急是積極培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因為企業(yè)是市場(chǎng)主體，只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體作用，優(yōu)化資源，不斷整合房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、資金、人才、管理等市場(chǎng)要素，才能加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜：
一是降低準入“門(mén)檻”，以四級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，其注冊資本金應降低到萬(wàn)元；
二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從土地供應、項目審批、市場(chǎng)準入、開(kāi)發(fā)貸款、稅費減免等方面給予政策優(yōu)惠等；
三是建立規范化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
四、以拉動(dòng)消費、擴大需求為目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實(shí)提高居民生活水平
據調查，西部貧困地區縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡(jiǎn)易住房。形成這種狀況的原因是多方面的'，但居民的購買(mǎi)力不夠是直接主因。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購買(mǎi)力。要提高居民的購買(mǎi)力，除了加速經(jīng)濟發(fā)展以外，一個(gè)行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸，讓他們通過(guò)這一形式獲得購房資金，實(shí)現購房愿望，以此拉動(dòng)住房消費，擴大社會(huì )需求，不斷提高居民生活水平。
在住房公積金制度方面重點(diǎn)抓好：
一是建章立制，規范管理，目前就公積金制度而言，僅國務(wù)院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒布實(shí)施細則及相關(guān)的管理制度；
二是理順機構，統一號令，要嚴格按照國務(wù)院的有關(guān)精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實(shí)行垂直“一條邊”管理，統一核算，整合實(shí)力，規避風(fēng)險。
三是強化歸集、發(fā)展個(gè)貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個(gè)人各為以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉鎮。
建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結合的住房信貸體制：
一是要發(fā)展政策性住房貸款，大力發(fā)展住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，降低職工購房成本；
二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對西部縣城房地產(chǎn)信貸支持的力度，要根據當地住房發(fā)展規劃，合理核定個(gè)人住房貸款規模，規范擔保行為，簡(jiǎn)化辦事程序，方便個(gè)人貸款，增強購房能力。
房地產(chǎn)調研報告13
縣級（尤其是我們中西部不發(fā)達地區的縣）房地產(chǎn)業(yè)具有規模小銷(xiāo)價(jià)低購買(mǎi)力不能持久的“短平快”特點(diǎn)：一般都是是掛靠在大開(kāi)發(fā)商下的小規模企業(yè)，運作模式是購買(mǎi)一塊地興建一個(gè)小區或幾棟商住樓，銷(xiāo)售得差不多了也就撤走了另找商機，開(kāi)發(fā)期一般是一二年至三五年間短期行為，開(kāi)發(fā)商多是前幾年富起來(lái)的追逐豐厚行業(yè)利潤一擁而上的暴富者，素質(zhì)參差不齊。財務(wù)人員多是臨時(shí)騁請一些有背景或身分的當地富余人員，稅務(wù)財務(wù)不精通、不熟悉，核算不能達到規范要求。給稅收征管工作增大難度：
稅收征管現狀：工作被動(dòng)，征管質(zhì)量不高
一、地區觀(guān)念短期效益驅動(dòng)形成干擾：近年來(lái)經(jīng)濟欠發(fā)達地區加大對招商引資力度，招商引資工作作為政績(jì)的一個(gè)主要方面，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)見(jiàn)效快、政績(jì)顯現行業(yè)得到各級政府的青睞，各地各級產(chǎn)生重發(fā)展重引資輕管理思想，為了引進(jìn)“鳳凰”紛紛出臺一些五花八門(mén)地方土政策，因人因地因情況具體一個(gè)單位一個(gè)政策，在稅收上開(kāi)一些口子，給依法征稅人為設置了障礙，對稅務(wù)部門(mén)日常征管工作也時(shí)有干擾。
二、行業(yè)要求不高資金密集財務(wù)核算質(zhì)量低增加稅收征管難度：縣級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)要求低門(mén)檻不高：找個(gè)掛靠單位，租個(gè)辦公場(chǎng)所，幾個(gè)相關(guān)行業(yè)人員拼湊一起手中有地就可以開(kāi)張。筆者所在的武寧縣城是一個(gè)人口不足十萬(wàn)的小縣城，投資數千萬(wàn)元的房地產(chǎn)企業(yè)有十幾家，形為企業(yè)實(shí)為個(gè)體的開(kāi)發(fā)商近百，良莠不一。房地產(chǎn)業(yè)相對又是資金密集運作行業(yè)，密集資金運作、生產(chǎn)周期較一般行業(yè)長(cháng)、成本費用項目多、會(huì )計核算復雜的特點(diǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)建立規范財務(wù)核算，目前稍具規模的開(kāi)發(fā)商也只是幾個(gè)股東、三兩個(gè)財務(wù)人員，幾個(gè)工程人員組成，個(gè)體開(kāi)發(fā)商更是股東打包來(lái)，事事自己動(dòng)手心里一盤(pán)賬根本談不上財務(wù)核算。成本、費用不實(shí)、隱瞞收入現象不同程度普遍存在，給稅收征管工作帶來(lái)被動(dòng)。
三、稅收征管手段簡(jiǎn)單化，所得稅、土地增值稅偷漏嚴重：由于成本費用核算不實(shí)，建筑業(yè)目前執行的20__年工程預算指標體系與實(shí)際出入較大，稅務(wù)部門(mén)一般以房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為基礎，對所得稅實(shí)行定率征收，對土地增值稅按預征率征收，收入比例與現狀不相符，以武寧縣為例今年上半年實(shí)際征收入庫房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅509萬(wàn)元、所得稅170萬(wàn)元、土地增值稅68萬(wàn)元。房地產(chǎn)成為一個(gè)暴利行業(yè)已是一個(gè)不爭的事實(shí)，所得稅、土地增值稅少繳由此可風(fēng)一斑。
解決方法探討
一、思想上客觀(guān)分析房地產(chǎn)業(yè)的現狀，研究其發(fā)展形勢改變收入倚重思想：1、從宏觀(guān)、微觀(guān)上向地方黨政領(lǐng)導客觀(guān)分析房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟長(cháng)遠影響，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展來(lái)講是一把雙刃劍，它的.產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)屬于消費行業(yè)，它創(chuàng )造的是短期繁榮和短期財政收入，不能像工商業(yè)那樣給地方帶來(lái)長(cháng)期的持續經(jīng)濟發(fā)展，過(guò)度繁榮吸引過(guò)多資金擠占了其它方面的投資，土地是有限的逐步增值的資源，過(guò)快開(kāi)發(fā)是得不失，對房地產(chǎn)業(yè)不應有倚重和依賴(lài)心理，國際慣例也都不會(huì )予以行業(yè)優(yōu)惠。2、教育地稅干部克服畏難思想，采取緊盯戰術(shù)，多調查研究、多實(shí)地觀(guān)察、及時(shí)掌握工程進(jìn)度和銷(xiāo)售情況，實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，不給偷漏稅者可行之機。
二、加大宣傳力度，強制規范行業(yè)財務(wù)核算，提高納稅人自行申報率和申報準確率：稅收管理單位有針對性地逐戶(hù)進(jìn)行納稅輔導，明確稅收政策并將政策出臺的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚，敦促納稅人重視財務(wù)核算工作自覺(jué)及時(shí)進(jìn)行準確的納稅申報。為稽查部門(mén)的處理處罰設置一個(gè)強有力的前提條件。
三、加強培訓、提高技能、加強檢查、強化稅務(wù)稽查工作職能：稅務(wù)稽查作為打擊偷漏稅的職能部門(mén)，認真鉆研房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、核算業(yè)務(wù)，提高自身人員政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)，檢查時(shí)注意與相關(guān)部門(mén)聯(lián)系協(xié)作，積極搜集資料，夯實(shí)證據鏈，重點(diǎn)檢查所得稅、土地增值稅，處理時(shí)依法辦事，用足用好法律賦予的職能，嚴厲打擊偷漏稅不法行為，加大偷逃稅成本，讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國家稅收
房地產(chǎn)調研報告14
xx年貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策：1、購房入戶(hù)。凡在貴陽(yáng)市購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購買(mǎi)住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶(hù)手續或居住證，享受本市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫等同等待遇，不受入住時(shí)間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買(mǎi)普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買(mǎi)普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買(mǎi)首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個(gè)人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買(mǎi)自住房的最高貸款額度調整為50萬(wàn)元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會(huì )保障部門(mén)認定的引進(jìn)人才，可在一次性補繳12個(gè)月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的'，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶(hù)區、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權人購房，金融機構在風(fēng)險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車(chē)搖號。凡購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房金額每滿(mǎn)500萬(wàn)元，并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營(yíng)，有合法營(yíng)業(yè)執照的，可不參加搖直接申請一個(gè)小汽車(chē)專(zhuān)段號牌。
由以上細則可得出，貴陽(yáng)市作為我國三線(xiàn)城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶(hù)區、舊城區改造所帶來(lái)的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實(shí)需要購房的民眾以及價(jià)格合理的房地產(chǎn)項目不會(huì )造成很大的影響。同時(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動(dòng)整個(gè)貴陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)，如井噴式的發(fā)展。
貴陽(yáng)典型樓盤(pán)分析
提及貴陽(yáng)的樓盤(pán)，不得不用“三個(gè)大字”來(lái)概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷(xiāo)售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤(pán)要歸屬于貴陽(yáng)花果園項目，被譽(yù)為“中國第一大盤(pán)”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬(wàn)㎡，其中1230萬(wàn)㎡住宅，200萬(wàn)㎡商業(yè)，200萬(wàn)㎡辦公，200萬(wàn)㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬(wàn)人口，據了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶(hù)區改造項目，拆遷戶(hù)數21000多戶(hù)，拆遷面積400萬(wàn)㎡，受到國家的領(lǐng)導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開(kāi)發(fā)成本低，房?jì)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，總銷(xiāo)售量占整個(gè)貴陽(yáng)市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷(xiāo)售明顯高于貴陽(yáng)其他項目，可以說(shuō)是壟斷了半個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)走訪(fǎng)調查，目前該樓盤(pán)剩余不足5000套住宅、銷(xiāo)售均價(jià)4200元/㎡，平均每天銷(xiāo)售300套左右，如此龐大的銷(xiāo)售率，在整個(gè)中國比較罕見(jiàn)，分析因素：1、市場(chǎng)剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，綜合性?xún)r(jià)比高。 2、其二典型樓盤(pán)：由中天城投集團全力打造的“中天未來(lái)方舟”項目位于貴陽(yáng)新區，是西南地域唯一集溫泉養生、游樂(lè )度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來(lái)建成后將成為貴陽(yáng)城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬(wàn)人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀(guān)板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場(chǎng)、室內滑雪場(chǎng)、海洋館等。區內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬(wàn)平方米旅游綜合商業(yè)，70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來(lái)方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點(diǎn)項目，
使用同層排水、風(fēng)力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監測管理系統、戶(hù)式垃圾處理等先進(jìn)高端技術(shù)。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說(shuō)花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據了解，該項目總銷(xiāo)售量占貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的17%，最高月銷(xiāo)售總量1500套，平均日銷(xiāo)售總量為100套左右，由此可見(jiàn)如此高端的產(chǎn)品也是未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展需要。分析因素：1、市場(chǎng)剛需，人們居住品質(zhì)的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的規劃設計。 綜合分析：貴陽(yáng)樓市“以?xún)r(jià)換量”特征顯著(zhù)，最典型樓盤(pán)花果園項目，今年除了在售的超過(guò)10個(gè)100萬(wàn)平方米的大盤(pán)將推出大量新房源外，多個(gè)響當當的實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、多個(gè)幾百萬(wàn)方甚至超千萬(wàn)方的大盤(pán)齊聚貴陽(yáng)，一場(chǎng)貴陽(yáng)樓市前所未有、全國樓市也不多見(jiàn)的“大盤(pán)之戰”即將拉開(kāi)序幕。在超大盤(pán)和資金壓下，一些樓盤(pán)并沒(méi)有一味走“以?xún)r(jià)換量”路線(xiàn)，而是通過(guò)提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤(pán)不一樣的差異化產(chǎn)品路線(xiàn)，滿(mǎn)足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實(shí)現了價(jià)位不低的花園洋房熱銷(xiāo)，成為走差異化市場(chǎng)道路的成功案例，充分說(shuō)明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬(wàn)平方米的大盤(pán)為何齊集貴陽(yáng)?分析因素：1、國家對當地房地產(chǎn)的支持起主導作用，加之當地房地產(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領(lǐng)導人親臨市查，要求大批改造棚戶(hù)區和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽(yáng)是新星中的發(fā)展城市，外來(lái)人口和當地人口居住需求量在不斷上升。
3、其它樓盤(pán)分析
(1)天譽(yù)城：由貴州譽(yù)浚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司隸屬廣州天譽(yù)臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來(lái)上市公司。項目位于貴陽(yáng)省的政府北門(mén)上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規劃面積15.6萬(wàn)㎡，總建面58萬(wàn)㎡，33層、38層超高層，總規劃戶(hù)數4754戶(hù)，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學(xué)，超市，餐飲，休閑會(huì )所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區門(mén)口還有公交車(chē)中專(zhuān)站，交通便利，車(chē)位配比1：1。同時(shí)三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時(shí)，也將住宅退后，與交通干道隔絕開(kāi)，其完善的配套也創(chuàng )造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認籌，銷(xiāo)售均價(jià)：5000元/㎡，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車(chē)位只租不賣(mài)，租金200每/月，車(chē)位管理費用50元/月。
分析：該項目?jì)?yōu)勢：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價(jià)位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤(pán)整體空間局促。
(2)中大國際廣場(chǎng)：項目處于貴陽(yáng)云巖區大營(yíng)坡鹿沖關(guān)路，金陽(yáng)新區與老城區交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬(wàn)方，容積率7.0，車(chē)位配比：1:1.5。集購物、娛樂(lè )、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶(hù)高品質(zhì)住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場(chǎng)，目前該項目已
經(jīng)建成，并成功引進(jìn)沃爾瑪超市，屬于現房銷(xiāo)售。住宅銷(xiāo)售均價(jià)：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格：2萬(wàn)/㎡至3萬(wàn)/㎡，車(chē)位只租不賣(mài)，租金300-400元/月，車(chē)位管理費：80元/月。 分析：該項目?jì)?yōu)勢：屬于城中心樓盤(pán)，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價(jià)值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質(zhì)量差。銷(xiāo)售策略上，該樓盤(pán)住宅部分分批銷(xiāo)售，每月僅開(kāi)放幾套房源，銷(xiāo)售完畢再放出批次房源，并且選引進(jìn)商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)調研報告15
今年上半年，惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)61、52%，達到26、28億元，商品房施工面積422、27萬(wàn)平米，其中新開(kāi)工面積為140、93萬(wàn)平米，竣工面積41、54萬(wàn)平米。在投資增加且房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展的情況下，市場(chǎng)需求也比較旺盛，商品房銷(xiāo)售達78、13萬(wàn)平米，銷(xiāo)售總額達23、27億元，與去年同期分別增長(cháng)36、9%和46、7%。以上數據充分反映惠州房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的徘徊發(fā)展，今年上半年出現供求兩旺、行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢。
5月29日，建設部等九部委出臺了“國六條”新一輪調控措施。其中涉及到重點(diǎn)開(kāi)發(fā)90平米以下的中心戶(hù)型、不足5年的二手房交易要征收全額營(yíng)業(yè)稅等措施，以期望能夠達到穩定房?jì)r(jià)的作用。政策的出臺后，引起了購房者的觀(guān)望，一定程度抑制消費者的購買(mǎi)欲望，特別是二手房受此影響較大，但調控政策過(guò)后的二個(gè)月后，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)已恢復平衡�？紤]到《國六條》以及相關(guān)政策出臺對市場(chǎng)的影響，為客觀(guān)反映惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，本調研分析報告半從半年延至1—7月。
一、20xx年上半年惠州房地產(chǎn)現況
1、整體經(jīng)濟狀況
固定資產(chǎn)投資增長(cháng)平穩。1—7月份，惠州市已完成全社會(huì )固定資產(chǎn)投資額149、31億元，增長(cháng)2、6%，增幅比1—6月上升了1、9個(gè)百分點(diǎn)。若剔除上半年同期中海殼牌項目的投資額，則今年1—7月的全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)為51、8%，顯示今年以來(lái)的新增投資繼續保持較快的增長(cháng)。分縣（區）來(lái)看，1—7月各縣（區）的全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增幅分別為：惠城區43、2%、惠陽(yáng)區50、2%、惠陽(yáng)區50、2%、大亞灣區52、3%、惠東縣23、2%、博羅縣67、9%、龍門(mén)縣14、5%，顯示博羅縣的投資增長(cháng)加快，躍居全市首位，惠陽(yáng)區、惠城區緊隨其后，增長(cháng)迅猛。
表一：開(kāi)發(fā)投資對比表（單位：億元）
項目固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
20xx年1—6月123、926、28
20xx年1—6月12316、27
同比增長(cháng)（%）0、7%61、52%
20xx年1—7月149、3131、37
20xx年1—7月145、5318、76
同比增長(cháng)（%）2、6%67、2%
第三產(chǎn)業(yè)投資增長(cháng)強勁。1—7月，第三產(chǎn)業(yè)投資完成60、28億元，增長(cháng)54、7%，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成31、37億元，增長(cháng)67、2%。房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中的占比從46、6%上升至52、04%，占據第三產(chǎn)業(yè)半壁江山有多，成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭。
2、商品房投資與建設
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模情況來(lái)看，投資量持續擴大增長(cháng)，開(kāi)發(fā)局勢穩定良好。上半年共完成房地產(chǎn)投資26、28億元，其中住宅建設投資占57、95%，商業(yè)用房占7、1%，其它占34、95%，市場(chǎng)供應以商品住宅為主，同比增長(cháng)為57、7%，商業(yè)用房投資比去年下降幅度較大，所占投資比例比去年下降10個(gè)百分點(diǎn)。
上半年商品房施工面積及新開(kāi)工面積增輻較大，但竣工面積卻在減少，依照往年慣例，不少開(kāi)發(fā)商年初動(dòng)式，上半年一般竣工較少，商品房供應的高峰期集中在下半年，估計下半年竣工量會(huì )大幅增長(cháng)。
表二：商品房屋建設數據表（萬(wàn)㎡）
項目施工面積其中：新開(kāi)工面積竣工面積
20xx年1—6月422、27140、9341、54
20xx年1—6月326、0785、0243、64
同比增長(cháng)（%）24、7665、76—4、81
3、商品房銷(xiāo)售
1—7月，據市統計局統計，全市商品房銷(xiāo)售面積97、02萬(wàn)平米，增長(cháng)45、3%；商品房銷(xiāo)售金額27、93億元，增長(cháng)52、8%，商品房銷(xiāo)售均價(jià)2879元/平米。以上數據顯示我市受房產(chǎn)新政的影響不大。
4、商品房交易
第一季度全市房屋合同備案預售面積和金額與去年同期相比都有小幅增加，預售商品房均價(jià)已達到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均價(jià)已達2646元/平米，說(shuō)明惠州市的房產(chǎn)交易市場(chǎng)在宏觀(guān)調控下，總體需求仍是平衡增長(cháng)，消費者對房產(chǎn)未來(lái)仍然形勢看漲。
表三：商品住宅交易數據（1—7月）（數據來(lái)源：惠州房管局、世聯(lián)數據中心）
指標數值增長(cháng)率（與去年同期環(huán)比）
成交面積（萬(wàn)平米）130、9817%
成交套數（套）101770、04%
成交金額（萬(wàn)元）346701、323%
成交均價(jià)（元/平米）26465%
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、住宅商品房仍是我市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主力
從市房協(xié)調研中心及市統計局、市社調隊及各方綜合資料來(lái)看，住宅商品房仍是我市房屋價(jià)格指數上漲的主力軍。按地級劃分來(lái)看，我市目前商品房?jì)r(jià)格指數漲幅最高的為一級地段，包括了市環(huán)城西路、下埔、南壇片區以及江北合生帝景區域等，這部分地段因土地性稀缺和作為市商業(yè)、居住的繁華地段等因素，而決定了該地段房?jì)r(jià)的高位，開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)將高層住宅作為主賣(mài)點(diǎn)；其次河南岸、東平向惠陽(yáng)方向延伸的四級地段，房?jì)r(jià)漲幅也因在政策性導向及未來(lái)發(fā)展前景等因素的帶動(dòng)之下逐月遞增。
2、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始退熱，所占份額降低較快
非住宅中商業(yè)用房投資下降較快，商業(yè)用房所占份額從去年的17%下降為今年的7、1%，在去年的“井噴”式增長(cháng)后，各項非住宅商業(yè)用房目前正在市場(chǎng)消化階段，而商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險性逐漸顯現，開(kāi)發(fā)商投機性行為減少，市場(chǎng)趨向理性。
3、房產(chǎn)新政對二手房存量市場(chǎng)影響較大
隨著(zhù)國家加強市場(chǎng)調控，抑制市場(chǎng)炒作的政策出臺，特別有關(guān)稅收政策的實(shí)施，交易面積和金額都有較大幅度的下降。新政策實(shí)施后，我市二手房交易市場(chǎng)在“大限”前幾天出現了一個(gè)集中交易的小高潮，交易對象主要是不足5年轉手交易的二手房。從6月以來(lái)，不足5年的二手房交易量很少。
4、居民收入穩步增加，市場(chǎng)需求呈剛性，需求較旺。
1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增長(cháng)6、1%，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(cháng)4、5%。7月末，全市城鄉居民儲蓄存款余額575，56億元，比年初增長(cháng)10、2%，其中，城鎮居民484、14億元，增長(cháng)9、1%。由于住房消費需求潛力大，房從呈現小幅上漲。根據今年惠州市社調隊對我市常年調查戶(hù)中抽取的50戶(hù)居民家庭進(jìn)行住房消費意見(jiàn)調查資料中顯示，有26%的家庭打算“購買(mǎi)住房”，居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，惠州市住房需求潛力還是較大的。只要今后經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，居民收入不斷提高，住房?jì)r(jià)格就不會(huì )出現大幅度下降的情況。
另外，從市交易中心資料顯示，上半年惠州市房產(chǎn)抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長(cháng)，其中個(gè)人住房借款增幅較大，表明本市的房產(chǎn)交易市場(chǎng)需求仍較旺盛。
三、房?jì)r(jià)走勢分析
1、住宅品質(zhì)的`提升，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。新增供應來(lái)看，惠州市項目的開(kāi)發(fā)水平和建設檔次在不斷提高，樓盤(pán)品質(zhì)越來(lái)越高，房地產(chǎn)種類(lèi)也更加豐富，涌現出了合生帝景灣、藍波灣、麗日百合家園、荷蘭水鄉等精品樓盤(pán)和花園住宅小區，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對居住小區的功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料的使用以及房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方面都加大了投入，成本的上升直接帶動(dòng)房?jì)r(jià)的上漲。
2、惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房?jì)r(jià)較低且穩定等因素，越來(lái)越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業(yè)，也吸引到深圳發(fā)展商到惠州挖金。另外，從經(jīng)濟上來(lái)看，隨著(zhù)中海殼牌項目的正式投產(chǎn)，在大項目的帶動(dòng)下惠州經(jīng)濟高速增長(cháng)，一些配套項目紛紛興建，大批人才從深圳流動(dòng)到惠州，深惠間商務(wù)往來(lái)將比往年增加數倍，這也將推動(dòng)深圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入惠州。
3、隨著(zhù)土地交易的規范化和透明化，土地成本大幅提升；國家有關(guān)節能建筑政策的實(shí)施，建材的升級換代，人工等相關(guān)房地產(chǎn)建設要素的價(jià)格上漲提升了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。
表四：近五年惠州房?jì)r(jià)情況
年份商品房?jì)r(jià)格（元/平米）同比增長(cháng)
20xx年2394—3、70%
20xx年1965—18%
20xx年242423、35%
20xx年26157、8%
20xx年1—7月287910、1%
四、國家房地產(chǎn)新政對我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的影響
當前，“國六條”、“國十五條”細則的出臺，引起地產(chǎn)界較大震動(dòng)。從惠州訕的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，也不例外。特別是在住房供應結構制度方面，要求地方國家編制住房建設規劃和保障性住房的建設目標，并在今年9月底前公布；明確了新建住房結構比例，強調了自6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。這是我市房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的焦點(diǎn)問(wèn)題。
國家房地產(chǎn)新政出臺后，市國家及時(shí)召開(kāi)開(kāi)發(fā)商座談會(huì )，聽(tīng)取各方意見(jiàn)，并要求業(yè)務(wù)主管部門(mén)盡快組織調研，向市國家反映情況�；葜萁ㄔO局會(huì )同市房產(chǎn)局、房協(xié)于6月份展開(kāi)為期一個(gè)月的專(zhuān)題調研。從調研得到的數據來(lái)看，我市目前近年的商品住房結構基本上以90—144平米的套型所占比例最大，占總比的58、12%，整個(gè)住房結構呈橄欖型，因而商品住房結構戶(hù)型也明顯偏大。
表五：20xx年至20xx年5月商品住房結構調查匯總表
類(lèi)別小于90平米套數所占比重90—114平米套數所占比重大于144平米套數所占比重
惠城區725681521、21%1922556、29%767522、47%
博羅縣81513、75%421071、04%60410、19%
龍門(mén)縣19615、56%95375、63%1118、8%
惠陽(yáng)區102315、39%410561、78%151922、85%
惠東縣2216、8%182456、38%119036、79%
大亞灣121047、24%77230、14%57922、6%
全市1072120、04%3108958、12%1167821、83%
另外，建設局委托惠州市社會(huì )經(jīng)濟調查隊進(jìn)行了住房消費意向的調查。從購房目的來(lái)看，自住性需求占86、4%，大部分為改善居住條件及結婚等，而投資保值只占13、6%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到58、1%和18、3%，這與本地客戶(hù)為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。選擇的面積也以90—144平米的人口居多，占60、2%，同時(shí)還有12、5%的人口選擇144平米以上。而選擇90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面積已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶(hù)型較受歡迎。從近五年房?jì)r(jià)變化來(lái)看，惠州房?jì)r(jià)有起有落，有一定的自身調節能力，考慮到目前惠州總體房?jì)r(jià)不高，從銷(xiāo)售增長(cháng)來(lái)看，房?jì)r(jià)還是在居民的可接受范圍之內。
目前，惠州市正處于大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)行業(yè)，并明確提出“以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求為導向，加強管理，科學(xué)調控，大力推動(dòng)房地產(chǎn)向規�；�、高水平發(fā)展，做大做強房地產(chǎn)業(yè)”。并提出堅持“節約土地、價(jià)格合理、供求平衡”原則，科學(xué)調控土地供應增量和商品房?jì)r(jià)格，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩定的供需總體平衡。同時(shí)要推廣綠色節能建筑，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)方式的轉型和產(chǎn)品的創(chuàng )新，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。同時(shí)，也應根據當地的實(shí)際情況宏觀(guān)把握市場(chǎng)，防止房?jì)r(jià)的大起大落，促進(jìn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。