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浙江、江蘇等地土地流轉情況的考察報告
隨著(zhù)農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整的不斷深入和個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，農民的生活觀(guān)念發(fā)生了較大的變化，農村土地流轉明顯增多。農村土地流轉關(guān)系到農民的切身利益，對農業(yè)發(fā)展和農村穩定具有重要意義。適時(shí)引導農民搞好農村土地經(jīng)營(yíng)權的流轉是活躍農村經(jīng)濟的重要舉措。為了更好的做好我市的土地流轉工作，由市農委組織部分縣市區及鄉鎮的農村土地管理人員赴浙江省寧波市、江蘇省無(wú)錫市進(jìn)行了土地流轉方面的學(xué)習考察活動(dòng)，現將學(xué)習考察情況匯報如下：
一、基本情況
浙江省寧波市下轄6個(gè)區、2個(gè)縣、3個(gè)市，全市占地9365平方公里，其中耕地面積230萬(wàn)畝，人口549萬(wàn)，其中農業(yè)人口90萬(wàn)。當年城鎮居民純收入14277元，農民純收入6221元，綜合實(shí)力全國地級市前20位。2000年進(jìn)行二輪土地承包，現土地發(fā)包完善工作基本完成。
江蘇省無(wú)錫市下轄4個(gè)區、2個(gè)市，全市占地4630平方公里，其中耕地面積193萬(wàn)畝，人口430萬(wàn)，其中農業(yè)人口220萬(wàn)。當年城鎮居民純收入近15000元，農民純收入7100元，今年已全面取消了農業(yè)稅。1998年進(jìn)行二輪土地承包，土地承包證書(shū)、經(jīng)營(yíng)權證書(shū)已全部發(fā)放到戶(hù)。
二、可借鑒先進(jìn)做法
八十年代中后期，隨著(zhù)江浙地區鄉鎮企業(yè)的快速發(fā)展，部分農村勞動(dòng)轉移到二、三產(chǎn)業(yè)，越來(lái)越多的農民把自己世代耕作的土地以契約的形式，交付給其他農民經(jīng)營(yíng)，告別土地進(jìn)廠(chǎng)、做買(mǎi)賣(mài)。
一、江浙地區土地流轉堅持的原則。
1、堅持土地的優(yōu)化配置和提高效率原則。江浙地區流轉始終堅持有利于農業(yè)規�；�(jīng)營(yíng)、先進(jìn)科技的應用和農業(yè)效益的提高，不是為了流轉而流轉。
2、堅持農戶(hù)自愿互利原則。農戶(hù)之間的土地流轉全部在農戶(hù)自愿的前提下進(jìn)行，不得違反農戶(hù)自身意愿。土地流轉費用由雙方農戶(hù)自己議定可以有償也可以無(wú)償。
3、堅持依法管理原則。土地流轉必須符合相關(guān)法律法規，并經(jīng)村、組同意，不得隨意改變土地的農業(yè)用途。同時(shí)規范土地流轉合同，制定各種流轉合同樣本，力求流轉手續合法、規范。
4、集體搞好服務(wù)原則。村集體在土地流轉過(guò)程中擔任中介組織作用，而不是土地流轉的主體，實(shí)行土地流轉委托管理。成立土地托管組織定期對外發(fā)布流轉土地資源、接受土地咨詢(xún)，提高土地流轉的成功率。切實(shí)維護了所有者、承包者和經(jīng)營(yíng)者三方的合法權利。
二、江浙地區土地流轉的形式。
通過(guò)考察發(fā)現江浙地區土地流轉形式有：
1、股份合作，即承包者以土地折股參與股份制合作經(jīng)營(yíng)，本著(zhù)“利益共沾，風(fēng)險共擔”的原則，簽訂合作協(xié)議；
2、委托發(fā)包（法律規定不準搞反租倒包，其將反租倒包改稱(chēng)為委托發(fā)包），即村集體經(jīng)濟組織根據需要，反租農民的承包土地，將土地集零為整，轉包給大戶(hù)和投資農業(yè)的工商企業(yè)主，連片開(kāi)發(fā)，統一經(jīng)營(yíng)；
3、委托轉包，即承包農戶(hù)自愿將全部或部分承包土地的經(jīng)營(yíng)權，在一定時(shí)期內委托村經(jīng)濟合作社轉包給他人經(jīng)營(yíng)；
4、季節性承租。一些農戶(hù)承包經(jīng)營(yíng)的土地一年中只種一季水稻或其他作物，其余時(shí)間則把土地權轉租給他人經(jīng)營(yíng)；
5、土地互換，即農戶(hù)之間為便于調整結構、連片經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)管理，而對自己承包土地進(jìn)行的互相調換；
6、租賃經(jīng)營(yíng)，即農戶(hù)將其承包土地以收取土地租金的形式租給大戶(hù)經(jīng)營(yíng)；
7、轉讓?zhuān)邪鼞?hù)離開(kāi)土地，將土地經(jīng)營(yíng)權徹底轉讓給其他農戶(hù)。
三、加強土地流轉的規范管理。
農村土地流轉直接關(guān)系到所有者、承包者和經(jīng)營(yíng)者等多方面的利益，流轉必須按規范的程序進(jìn)行。無(wú)錫市農工辦根據當地實(shí)際情況，制定了轉讓、轉包、入股等多種形式的合同范本，明確流轉的形式、數量、年限及雙方的權利、義務(wù)，規范了土地流轉合同，減少了因土地流轉合同不明確產(chǎn)生的糾紛。
浙江省大部分地區都建立土地流轉中介服務(wù)組織，實(shí)行土地流轉委托管理，優(yōu)化土地資源配置，充分發(fā)揮土地的資源優(yōu)勢，實(shí)現土地有序流轉的有效途徑。有的鎮、村成立“土地托管中心”、“土地代管站”等機構，從事介紹流轉對象、提供有關(guān)業(yè)務(wù)咨詢(xún)等。中介組織建立農村土地流轉交易信息網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)登記匯集可流轉土地的數量、區位、價(jià)格等信息資料，定期公開(kāi)對外發(fā)布可開(kāi)發(fā)土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢(xún)，提高土地流轉交易的成功率。在雙方協(xié)商一致前提下，中介組織幫助辦理流轉手續；同時(shí)為承租者提供信貸、技術(shù)、物資等服務(wù)；妥善處理土地經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的矛盾和問(wèn)題；切實(shí)維護土地所有者、承包者、經(jīng)營(yíng)者三方的合法權益，從而使土地流轉與農業(yè)結構調整實(shí)現雙贏(yíng)。
四、切實(shí)維護被征失地農戶(hù)的利益，建立社會(huì )保障體系。
隨著(zhù)江浙地區二、三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，各類(lèi)大型企業(yè)不斷增加，大量農田被征用，部分農民成為失地農民，無(wú)地可種。失地農民的生活保障問(wèn)題是擺在當地黨委政府面前的一件大事。
寧波市征用土地時(shí)，土地征用合同簽定分為農戶(hù)與企業(yè)直接簽定和村集體與農戶(hù)簽，再與企業(yè)簽定兩種形式。土地補償費只有極少部分發(fā)放到農戶(hù)手中，絕大部分留再村集體，由村集體經(jīng)營(yíng)，補償費作為農戶(hù)的股份，每年分紅。江東區征地農戶(hù)只分到青苗費，征地補償費全部歸集體經(jīng)營(yíng)。20xx年市政府出臺失地農民養老保障辦法，針對失地農民和村改居農民的養老問(wèn)題做了統一的規定，規定農戶(hù)土地被征用后，由財政、村集體征地費和農戶(hù)本人各出一部分的辦法，為農戶(hù)購買(mǎi)了養老保險和醫療保險等，解決了農民的后顧之憂(yōu)。無(wú)錫市農民土地被征用后，農戶(hù)得到土地補償費約每畝1500到2500元，對有勞動(dòng)能力的安排進(jìn)廠(chǎng)就業(yè)，同時(shí)按照2年農齡折算成1年工齡的辦法，直接將補償費交到社會(huì )保險機構，讓失地農民享受養老保險、最低生活保障。
對于外來(lái)戶(hù)土地補償費分配，寧波市迎江區將農戶(hù)分為集體經(jīng)濟組織成員和非成員兩種，有本地戶(hù)口的外來(lái)戶(hù)不一定是成員。因土地屬于集體經(jīng)濟組織發(fā)包的集體資產(chǎn)，非成員不享受分配。外來(lái)戶(hù)必須經(jīng)社員同意加入集體經(jīng)濟組織，同時(shí)向集體交納一定數額的入社費，才能成為成員，享受分配，但入社費一般不得高于補償費。無(wú)錫市外來(lái)戶(hù)一般不享受分配，但在分配股份時(shí)，對村集體有貢獻的外來(lái)戶(hù)，經(jīng)村民同意，分配給其一定數額的貢獻股。
三、我鎮土地流轉的現狀及存在問(wèn)題
我鎮現有耕地2.2萬(wàn)畝，1995年10月進(jìn)行了二輪土地承包，現土地承包合同和經(jīng)營(yíng)權證已全部發(fā)放到戶(hù)。隨著(zhù)二輪土地承包的不斷深入，現有109戶(hù)農戶(hù)依法進(jìn)行了土地流轉，鎮農經(jīng)站積極做好經(jīng)營(yíng)權的變更工作，確保土地流轉雙方利益受到法律保護。全鎮土地流轉1451畝，其中耕地891畝，水面340畝，山場(chǎng)220畝。土地流轉主要以轉包為主，其中轉包820畝，轉讓181畝，租賃170畝，其他280畝。另外工業(yè)園區工業(yè)征地約1500畝。我鎮土地流轉工作取得一點(diǎn)成績(jì)，但仍然存在很多問(wèn)題。
1、土地流轉手續不規范。全鎮土地流轉只有少部分到農經(jīng)站登記，還有絕大部分是農戶(hù)私自流轉，沒(méi)有經(jīng)過(guò)村組同意，沒(méi)有合法合同，容易產(chǎn)生糾紛，現在這一矛盾已經(jīng)體現出來(lái)，今年鎮農經(jīng)站已經(jīng)調解多起類(lèi)似糾紛。
2、土地流轉規模小，不利于大規模經(jīng)營(yíng)�，F在當地流轉普遍是個(gè)別農戶(hù)之間的私自流轉，土地面積較小，不利于種植大戶(hù)的發(fā)展，提高農民收入速度緩慢。
3、土地流轉用途比較單一。我鎮流轉的土地絕大部分還是從事傳統的糧食生產(chǎn)，極少部分從事產(chǎn)業(yè)結構調整，進(jìn)行經(jīng)濟作物的生產(chǎn)。
4、土地流轉還沒(méi)有真正把農村勞動(dòng)力轉移到二三產(chǎn)業(yè)。農戶(hù)的流轉只是極少部分田塊，仍然留有部分田塊，農民還沒(méi)有真正離開(kāi)土地。
四、我鎮土地流轉工作的努力方向
一、要進(jìn)一步加大對農村土地承包政策法規方面的宣傳力度。特別是對《中華人民共和國土地承包法》的宣傳讓農民群眾確實(shí)了解到自身的權利和義務(wù)。
二、搞好自身的業(yè)務(wù)學(xué)習，為農民的土地流轉做好服務(wù)工作。加強學(xué)習《中華人民共和國土地承包法》、《安徽省土地承包管理條例》等政策法規的學(xué)習,不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平和解決土地糾紛的能力,特別是加強對各村文書(shū)的培訓和指導。積極向市區農委爭取，制定出各種轉讓、轉包、租賃登土地流轉的合同范本，規范土地流轉合同，避免因土地流轉合同不規范而產(chǎn)生的土地承包權、經(jīng)營(yíng)權的糾紛。
三、引導農民土地流轉，逐步進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結構調整，增加農民收入。積極引導農民將自家手中的零星土地，向種植大戶(hù)進(jìn)行流轉，培養農村種植大戶(hù)，從事規模經(jīng)營(yíng)。同時(shí)加大農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整力度，改善農村種植結構。真正把農村剩余勞動(dòng)了從農村解放出來(lái)從事二三產(chǎn)業(yè)，增加農民收入。
四、村集體搞好土地流轉的服務(wù)工作，提高土地流轉的成功率。村集體及時(shí)了解本村可流轉的土地資源和需要土地農戶(hù)的情況，在雙方協(xié)商同意的情況下，起到中介組織作用，切實(shí)維護雙方的合法權益，達到流轉雙方雙贏(yíng)地目的。
五、切實(shí)做好農村土地承包糾紛的調解和仲裁工作。隨著(zhù)二輪土地承包的不斷深入，土地糾紛日益增加，切實(shí)了解土地糾紛中出現的各種問(wèn)題，與各部門(mén)配合做好調解工作，努力把矛盾解決在基層。同時(shí)充分發(fā)揮農業(yè)承包管理機關(guān)的仲裁職能。
六、切實(shí)保障農村失地農民的利益，適當解決失地農民的生產(chǎn)生活問(wèn)題。切實(shí)做好農村征地補償費和青苗費的分配工作，同時(shí)積極與占地企業(yè)協(xié)商，解決農村占地勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題，建議逐步建立農村失地農民的社會(huì )保障制度，解決失地農民的后顧之憂(yōu)。
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