房產(chǎn)評估報告

　　在學(xué)習、工作生活中，接觸并使用報告的人越來(lái)越多，不同種類(lèi)的報告具有不同的用途。其實(shí)寫(xiě)報告并沒(méi)有想象中那么難，以下是小編收集整理的房產(chǎn)評估報告，希望對大家有所幫助。

　　在資產(chǎn)評估工作中，評估對象和范圍是一個(gè)很重要的概念。作為專(zhuān)業(yè)性很強的價(jià)值評估人士，如果連自己工作的對象都弄不清楚，或者敘述不清楚，那就根本談不上評估結論準確合理，也就更談不上保證評估報告使用人很好地利用評估結論。因此，弄清評估對象和范圍的概念，并在評估報告中作出準確、清晰的敘述，對于做好評估工作是非常重要的。

　　一、評估對象是擬交易的財產(chǎn)權利，而不是待評估的資產(chǎn)本身

　　首先，評估對象是以資產(chǎn)權利為內容的交易對象，而不是資產(chǎn)本身。

　　我們知道，經(jīng)濟業(yè)務(wù)的本質(zhì)就是對交易對象的交換活動(dòng)。作為一項專(zhuān)業(yè)的價(jià)值評估活動(dòng)，資產(chǎn)評估服務(wù)于每一項特定的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，其任務(wù)就是要評估出交易對象的價(jià)值，為這種交易提供價(jià)值依據。所以，評估對象就是該經(jīng)濟行為指向的交易對象。

　　任何一項資產(chǎn)都有其自身的財產(chǎn)權。財產(chǎn)權包括所有權、用益物權和擔保物權，其中所有權又包括占有、使用、收益、處分四項權能。產(chǎn)權人行使其中一項或幾項權能，都可能獲得收益。賣(mài)方藉以銷(xiāo)售的和買(mǎi)方要購買(mǎi)的，不是資產(chǎn)的外在形式，而是可以給持有人帶來(lái)經(jīng)濟利益的這些財產(chǎn)權利。此時(shí)，這些資產(chǎn)的財產(chǎn)權利，既可能是全部權利，也可能是其中的任何一項或幾項權利，如租賃權，就可能被人們拿來(lái)進(jìn)行交易，成為交易對象。

　　第二，評估對象可以是資產(chǎn)，但不僅限于資產(chǎn)或資產(chǎn)的全部權利，它還包括資產(chǎn)的部分權利。

　　按照資產(chǎn)評估學(xué)的定義，資產(chǎn)是特定權利主體擁有或控制的，能夠給特定權利主體帶來(lái)經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源，包括具有內在經(jīng)濟價(jià)值及市場(chǎng)交換價(jià)值的所有實(shí)物和無(wú)形權利。又如《國際評估準則》指出：資產(chǎn)這一術(shù)語(yǔ)既可以理解為所有權，也可以理解為所擁有的實(shí)體資產(chǎn)。這個(gè)定義和我們通常的理解一致，所說(shuō)的資產(chǎn)實(shí)際上是指資產(chǎn)的全部權利。當交易對象為全部產(chǎn)權時(shí)，評估對象可以理解為資產(chǎn)本身。但是，若因此就認為評估對象就是資產(chǎn)，其錯誤是顯而易見(jiàn)的。因為把資產(chǎn)直接作為交易對象，那么就無(wú)法區分對于同一資產(chǎn)的不同權利交易。比如說(shuō)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，交易對象就是房產(chǎn)的所有權，也即房產(chǎn)本身。而當房產(chǎn)對外出租時(shí)，交易對象顯然不是房產(chǎn)本身，而只是房產(chǎn)在一定時(shí)期內的使用權。

　　由此可以得出結論，評估對象就是交易對象，是基于資產(chǎn)的客觀(guān)形態(tài)之上的、擬交易的財產(chǎn)權利，這種權利可以是資產(chǎn)的全部產(chǎn)權，也可以是部分產(chǎn)權。那種簡(jiǎn)單地將評估對象等同于資產(chǎn)的說(shuō)法是錯誤的。

　　二、評估對象反映資產(chǎn)內在質(zhì)的規定性，評估范圍反映資產(chǎn)外在量的規定性

　　從資產(chǎn)的概念可以看出，資產(chǎn)的具體形態(tài)表現為實(shí)物和無(wú)形權利，這是資產(chǎn)的外在表現形式，而特定主體擁有的財產(chǎn)權利則是資產(chǎn)內在的本質(zhì)內容，這二者共同構成資產(chǎn)的兩個(gè)方面。

　　通過(guò)上面分析知道，包含于資產(chǎn)內部擬用于交易的財產(chǎn)權利，才是真正的評估對象，而資產(chǎn)的外在表現形態(tài)和數量特征，則是評估范圍所要反映的內容。因此，評估對象和評估范圍，從本質(zhì)和形式兩個(gè)方面對被評估資產(chǎn)進(jìn)行了嚴格的規定，評估對象反映了資產(chǎn)的質(zhì)的規定性，即資產(chǎn)的共性，評估范圍則反映了資產(chǎn)的量的規定性，即資產(chǎn)的具體表現形態(tài)。比如，當一套生產(chǎn)設備和相應的廠(chǎng)房擬對外出租時(shí)，評估對象即是這些生產(chǎn)設備和相應廠(chǎng)房在一定期限內的使用權，這是資產(chǎn)的共性的東西，而評估范圍則是該租賃行為所涉及的一定數量和相應生產(chǎn)能力的設備及相應數量的廠(chǎng)房，而種類(lèi)、數量、規格型號等則是被評估資產(chǎn)的外在表現形式。

　　評估對象告訴我們擬進(jìn)行交易的是這樣一些權利，而不是那些權利，從而規定了評估價(jià)值是該特定財產(chǎn)權利的價(jià)值。評估范圍則從另一個(gè)方面反映了被評估資產(chǎn)的具體存在形態(tài)，一是資產(chǎn)的外在特征，如種類(lèi)、數量、規格等，使得被評估資產(chǎn)區別于評估范圍之外的資產(chǎn)；二是資產(chǎn)的獲利能力，如生產(chǎn)的數量、質(zhì)量和成本、費用等，這些指標為評估資產(chǎn)的價(jià)值提供了數量基礎。

　　因此，要準確描述被評估資產(chǎn)，就必須對評估對象和評估范圍作出正確的表述。既要弄清楚評估對象到底是什么樣的財產(chǎn)權利，又要明確評估范圍即評估對象涉及哪些資產(chǎn)，質(zhì)量如何。評估對象和評估范圍清楚了，我們的評估工作就有了一個(gè)客觀(guān)的基礎，對于評估報告使用者來(lái)說(shuō)，也可以對被評估資產(chǎn)有一個(gè)清晰、準確的理解。這一點(diǎn)對于評估師規避評估風(fēng)險和評估報告使用人恰當使用評估報告，都有著(zhù)極其重要的意義。

　　三、描述評估對象和評估范圍的內容和要求

　　在評估過(guò)程中，評估師應根據經(jīng)濟業(yè)務(wù)的具體內容和要求，對評估對象和范圍進(jìn)行準確、清晰的描述。描述的詳略可依據重要性原則，根據其內容以很好地理解和使用評估結論為限。在有關(guān)的資產(chǎn)評估準則中，都有對評估對象描述的要求。

　　《資產(chǎn)評估準則――報告準則》第十八條規定，“評估報告中應當載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況�！�

　　《專(zhuān)利資產(chǎn)評估指導意見(jiàn)》第十二條指出，“專(zhuān)利資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的評估對象是指專(zhuān)利資產(chǎn)權益，包括專(zhuān)利所有權和專(zhuān)利使用權。專(zhuān)利使用權的具體形式包括專(zhuān)利權獨占許可、獨家許可、普通許可和其他許可形式”。規定“注冊資產(chǎn)評估師執行專(zhuān)利資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應當明確專(zhuān)利資產(chǎn)的權利屬性”。

　　上述評估準則從不同層面、不同角度提出了描述評估對象和范圍的內容和要求，對我們做好評估工作具有現實(shí)的指導意義。

　　一是要求我們關(guān)注和描述評估對象的法律權屬狀況。這里包括明確交易前的產(chǎn)權狀態(tài)、歸屬以及擬交易資產(chǎn)權利的屬性和范圍。要求明確擬交易資產(chǎn)權利的屬性是所有權還是使用權，使用權的具體形式、期限和其他條件。當評估對象為資產(chǎn)的部分產(chǎn)權時(shí)，就要求對該部分產(chǎn)權的內容進(jìn)行詳盡的披露。比如房產(chǎn)的租賃權，要體現租賃的期限、形式、租金的高低以及其他條件等內容；專(zhuān)利的使用權，則要求區分是專(zhuān)利權獨占許可、獨家許可、普通許可，還是其他的許可形式，并要對其具體內容和主要事項描述清楚。

　　二是要求描述評估對象的數量、位置、物理及技術(shù)等狀況，這是描述評估范圍的主要任務(wù)。主要包括：實(shí)物資產(chǎn)的體積、位置及質(zhì)量等物理指標等，技術(shù)的應用環(huán)境、規模，產(chǎn)品的產(chǎn)量、質(zhì)量、成本、費用等。比如《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（GB/T50291—1999）要求描述估價(jià)對象的狀況，“對土地的說(shuō)明應包括：名稱(chēng)，坐落，面積，形狀……”，“對建筑物的說(shuō)明應包括：名稱(chēng)，坐落，面積，層數，建筑結構……”。通過(guò)對評估范圍的描述，我們可以清楚地知道本次經(jīng)濟業(yè)務(wù)要交易的財產(chǎn)權利是哪些資產(chǎn)的，不至于產(chǎn)生混亂和錯誤；這些資產(chǎn)的盈利能力如何，從而決定了這些財產(chǎn)權利評估價(jià)值的高低。

　　通過(guò)對評估對象和范圍的恰當描述，可以很好地充實(shí)和完善評估報告的形式和內容，提高評估報告的質(zhì)量，同時(shí)也有助于評估報告使用人正確理解評估結論，合理利用評估結論去完成資產(chǎn)的產(chǎn)權交易事項。

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